분양전환 앞둔 민간임대 4만가구
임대 종료 이전까진 매각 어려워
高 분양가·대출규제 분쟁 가능성
민간임대도 의무거주 기간 단축해
주거 안정·민간임대 물량 확대를
22일 업계에 따르면 민간 건설임대의 조기 분양 전환을 금지하고, 임대 의무기간 종료 후 매각(분양 전환) 하도록 한 현행 규정이 다양한 부작용을 낳고 있다는 설명이다. 분양 전환 시 주변 아파트값과 대출규제 등 시장 상황 등에 따라 사업자와 임차인 간 분쟁을 심화시키고 있는 것이 한 예다.
분양 전환 당시 주변 아파트 가격이 오른 경우 주변 시세 증가분이 분양전환 가격에 포함돼 사업자와 임차인 간의 분쟁이 격화 되는 것이 한 예다. 반대로 주변 시세가 하락하면 분양 전환 물량 대부분이 미분양으로 남으면서 건설 사업자의 유동성을 악화 시키는 원인으로 작용하고 있다.
실제로 올 11월 의무기간이 만료된 8년 민간건설임대 'e편한세상 테라스 위례'의 경우 입주 당시 보다 주변 시세가 2배 이상 오르면서 분양 전환 가격을 놓고 갈등을 빚고 있다. 결국 임대기간을 2년 연장하는 임시방편을 마련했다. 하지만 추가 임대 기간 중 운영비용 증가, 주변 시세 추가 상승분 반영 등 2년 후 논란은 더 심화될 것으로 우려되고 있다.
시행사 한 관계자는 "민간 건설임대주택 임차인들은 장기간 안정적으로 거주하다 시세 보다 저렴할 때 분양 받기 위해 계속 거주한다"며 "하지만 임대 의무기간 종료 후에만 분양 전환이 허용되면서 여러 갈등이 나타나고 있다"고 지적했다. 사업자와 임차인이 협의해 분양 전환 시점을 택하는 것이 불가능하기 때문이다. 또 공적 지원을 받은 공공임대보다 민간임대가 분양전환 요건이 더 엄격한 것은 비례 원칙에도 위배된다는 설명이다.
옛 '임대주택법'은 공공임대주택과 민간임대주택의 구분 없이 임대 의무기간이 끝나기 전 임차인이 사업자와 협의해 조기 분양 전환하는 규정을 명시하고 있었다. 그러나 임대주택법이 '공공주택 특별법'과 '민간임대주택에 관한 특별법'으로 나뉘면서 민간임대주택법에 조기 분양 전환 규정이 사라졌다.
공공주택는 임대 의무기간이 2분의 1 이상이 지나면 사업자와 임차인이 합의해 조기에 분양할 수 있다. 하지만 민간임대주택은 현행 법상 임대의무기간 종료 이전에 임대주택을 우선적으로 매각할 수 있는 법적 근거가 없다.
국회에서도 이 같은 문제점을 인식해 복기왕 더불어민주당 의원 대표 발의로 민간임대주택도 조기 분양을 허용하는 개정 법안이 발의 된 상태다. 단 이 법안도 소급적용은 허용하지 않고 있다.
업계 한 관계자는 "임차인의 주거 안정과 민간임대 물량을 늘리기 위해서는 공공임대처럼 의무 기간 2분의 1 경과 시 분양 전환을 허용할 필요가 있다"며 "아울러 기존 신고 및 운영 중인 민간임대도 적용해야 갈등 해소 등에 도움을 줄 것으로 보인다"고 말했다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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