강남 2주택 보유세 4487만원..."연봉 절반 현실화?" 술렁 [부동산 아토즈]

아파트 실거래가·공시가 변동률 분석
일부 지역 공시가, 실거래가 크게 추월
실제 공시가 토대로 보유세 산정
2주택 다주택자 보유세 부담 ‘껑충’

서울 서초구 한 부동산 중개업소의 매물 정보. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 공시가격 산정 기초는 실거래가격이다. 올해 아파트 공시가격을 지난해 한국부동산원 실거래지수와 비교하면 유사한 패턴을 보이고 있다. 단 일부 지역에서는 공시가 오름폭이 실거래지수 상승폭을 훨씬 추월한 곳도 나타나고 있다.

실거래가, 공시가 격차 어느 정도

자료 : 국토교토부·한국부동산원

우선 지역별로 보면 지난해 아파트 실거래지수가 하락한 곳은 공시가 변동률도 마이너스를 기록했다. 한국부동산원 통계를 보면 주요 도시 가운데 2025년 실거래가격이 떨어진 곳은 인천(-0.28%), 대구(-1.01%), 광주(-2.13%), 대전(-0.19%) 등이다. 이들 지역의 올해 아파트 공시가격도 전년에 비해 마이너스 변동률을 기록했다.

경기는 지난해 실거래가격이 3.50% 올랐는데 공시가격은 6.38% 상승했다. 서울은 격차가 제법 컸다. 지난해 실거래가는 13.29% 변동률을 기록했는데 공시가는 18.67% 오름폭을 기록한 것이다.

주 : 격차는 공시가-실거래가. 자료 : 국토교통부·한국부동산원

서울 25개 지역의 실거래가와 공시가 상승폭을 비교하면 일부 지역에서는 공시가가 실거래 상승률을 훨씬 추월한 곳이 나온다.

세부적으로 보면 서울 실거래가 및 공시가 상승률 1위는 성동구로 나타났다. 2025년 실거래가격 상승률 1위는 성동구로 25.62%이다. 올해 공시가 상승률 1위도 성동구로 29.04%를 기록했다.

성동구를 포함해 송파구, 광진구, 강남구, 동작구, 강동구 등은 지난해 실거래가격이 20% 이상 오른 지역이다. 이들 지역의 올해 공시가격 오름폭도 실거래가와 비슷한 22~26% 뛴 것으로 나타났다.

반면 일부 지역은 공시가 오름폭이 실거래가를 훨씬 앞서 눈길이다. 양천구가 대표적이다. 지난해 실거래가는 14.93% 올랐는데 공시가는 24.08% 상승한 것이다. 두 변동률 간의 격차가 9.15%p에 이른다. 또 서초와 용산구도 실거래가는 16~17% 오른 반면 공시가격은 22~23% 상승해 격차가 큰 지역으로 꼽혔다.

업계 한 관계자는 "산정 방식이 달라 차이가 날 수 밖에 없지만 일부 지역 및 단지를 중심으로 공시가격에 대한 이의신청이 크게 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

다주택자 이중고...6월 1일 이전 못 팔면?

서울 아파트의 공시가격이 크게 뛰면서 다주택자들의 세 부담은 더 증가할 수 밖에 없다. 다주택자의 경우 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해 9억원을 공제한 금액에 대해 세금을 낸다. 공정시장가액비율도 60%가 적용된다.

보유세 기준일은 6월 1일이다. 6월 1일 전까지 매도나 증여 등을 통해 소유권 이전을 완료하지 못하면 다주택 기준으로 보유세가 부과된다.

자료 : 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 분석한 다주택 보유세 부담 현황을 보자. 실제 열람 된 공시가격을 토대로 보유세를 산정했다.

대치 '은마' 전용 84㎡와 송파 '잠실주공5단지' 전용 82㎡ 등을 보유한 2주택자의 경우 보유세(부가세 포함)가 2025년 3183만원에서 2026년에는 4487만원으로 증가한다. 강북의 하왕십리와 돈암동 등 2채 보유자 보유세 역시 이 기간 286만원에서 356만원으로 증가할 것으로 예상된다. 강남의 노른자 3주택자의 경우 보유세로 2억원 가량을 부담할 것으로 보인다.

정부는 보유세 부담을 더 늘리는 방향을 검토 중이다. 앞서 구윤철 부총리는 "미국처럼 재산세를 1% 매긴다고 치면 집값이 50억원일 때 1년에 5000만원씩 보유세를 내야 하는데, 연봉의 절반이 세금으로 나간다면 버티기 어려울 것"이라고 말하기도 했다.

일각에서는 보유세 상승이 임대료에 전가 될 수 있다는 분석도 나온다. 업계 한 관계자는 "집값이 오른 만큼 보유세를 내는 것은 맞지만 임대인들이 세 부담을 월세 등 임대료에 전가할 수 있다는 점"이라며 "예전 정부에서도 비슷한 양상이 나타났다"고 말했다.

한편 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 전세가는 올 1월 5억9600만원에서 2월에는 5억9800만원을 기록하고 있다.

지난 2021년 전세대란 때에는 6억원을 넘어선 바 있다. 역대 최고 평균 전세가는 6억3000만원대이다. 아파트 평균 월세가격은 1월 150만원에서 2월에는 151만원으로 역대 최고가 행진을 이어가고 있다.

[e-mail] 이종배 기자

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