지방에 서울 5배 부과… 재초환 형평성 논란 [재초환 앞두고 논란]

대전 2763가구 '둔산더샵엘리프'
가구당 부담금 2억7600만원 예상
일반분양 많아 사업성 높게 평가
서초구 '신반포18' 금액 웃돌아
집값 덜 오르는 지역도 기준 같아
"서울-비서울 달리 적용해야" 지적

#. 재건축을 통해 2763가구로 탈바꿈한 대전의 '둔산더샵엘리프' 아파트. 현재 재건축초과이익환수제(재초환) 관련 예상 부담금은 1인당 최대 2억7600만원이다. 최근 84㎡ 기준 이 단지 실거래가는 6억~7억원대. 부담금이 현실화하면 집값의 약 3분의 1을 추가로 내야 한다.

#. 올해 6월부터 입주를 시작한 서울 서초구 '신반포18차'. 조합이 예상한 재초환 분담금 규모는 1인당 5350만원이다. 직전 거래된 전용 50㎡ 가격은 16억4281만원. 부담금이 집값의 30분의 1 수준이다.

전국에서 처음으로 서초구가 '반포현대'에 대해 재초환 부담금 부과 및 징수 절차에 착수한 가운데 형평성 논란도 불거지고 있다. 재건축으로 집값이 껑충 뛴 강남 단지보다 가격이 거의 오르지 않은 지방 아파트가 부담금을 몇 배나 더 내는 사례가 적지 않기 때문이다. 재건축 부담금은 전국의 모든 단지를 대상으로 한다. 그 때문에 지역·단지 간의 형평성 이슈는 앞으로 더 커질 수밖에 없는 상황이다.

9일 파이낸셜뉴스가 전국재건축정비사업조합연대(전재연)로부터 받은 자료에 따르면 대전의 '둔산더샵엘리프' 조합이 내야 하는 재건축부담금 예정액은 최대 2억7600만원이다. 같은 자료에 포함된 서울 서초 '신반포18차' 예정 부담액보다 5배 이상 많다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 어느 정도 수준을 넘으면 그 일부를 '재건축부담금'으로 환수하는 제도다.

현행법상 기본 계산방식은 종료시점(준공인가일) 주택가액에서 개시시점(조합설립인가일) 주택가액과 정상주택가격상승분·개발비용을 차감하는 구조다. 재건축으로 오른 집값이 클수록, 공제받는 금액이 적을수록 부담금은 커진다. 정상주택가격상승분은 재건축을 하지 않더라도 자연 인상되는 금액이다.

둔산더샵엘리프 재초환 예상액 규모가 신반포18차보다 큰 이유는 높은 사업성 때문이다. 실제 이 단지 조합원 물량은 789가구, 일반분양 물량은 1935가구로 알려졌다. 통상 일반분양이 높을수록 사업 수익성은 올라간다. 반대로 신반포18차는 낮은 사업성이 오히려 부담금을 줄이는 데 도움을 줬다. 이 단지는 기존 조합원 수와 재건축 후 공급되는 주택 수가 같은 '일대일 재건축'이다.

업계 한 관계자는 "일반분양 가구수가 많다는 이유로 사업성을 높게 평가받아 억대의 부담금을 내야 하는 것이 현실"이라며 "결국 비서울이 불리한 구조"라고 말했다. 이에 따라 재초환 산정 시 서울과 비서울을 나눠야 한다는 목소리도 적지 않은 상황이다.

아울러 현행 재초환 지침이 실제 거래가격 변동을 충분히 반영하지 못한 '주택매매가격지수'를 활용하는 점도 형평성 논란의 원인이다. 시군구 전체 지수만 적용하면 실제 시장가격 상승분이 제대로 반영될 수 없기 때문이다.

전재연 고위 관계자는 "지방에서 이 규모의 부담금이 나온다는 것 자체를 납득할 수 없다는 의견이 많다"며 "전면 폐지가 어렵다면 서울·수도권과 지방에 다른 기준을 적용하는 등 대책이 필요하다"고 강조했다.

[email protected] 권준호 기자

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