[파이낸셜뉴스] 정부가 가계부채 관리 강화 방안의 일환으로 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 금지하면서 수분양자들의 자금 조달 계획에 문제가 생긴 가운데, 강남3구(강남·서초·송파구) 중심의 고가 단지는 특히 타격이 클 것으로 예상된다. 전세를 '반전세(보증부 월세)'로 돌릴 수도 없다는 점에서다. 2일 업계에 따르면 서초구 메이플자이(3307가구)가 지난 6월 30일 입주를 시작해 이번 대출규제의 타격을 가장 먼저 받게 됐다. 서초구 래미안원페를라(11월), 강남구 청담르엘(11월), 송파구 잠실래미안아이파크(12월) 등의 대단지들도 올 하반기 입주를 앞두고 있다. 이들 단지는 애초에 전세 가격이 높아 대출 없이 들어올 세입자를 찾기가 어렵다. 입주를 앞둔 한 단지의 소유주 A씨는 "올(all) 현금 세입자가 안구해지면 그나마 반전세로 돌려서 나오는 보증금에 나머지를 현금으로 만들어 잔금을 내는 방법도 생각하고 있다"면서 "고가 아파트는 반전세도 안 될텐데 이게 웬 날벼락인가 싶다"고 말했다. 반전세는 보증금이 전세보다는 낮아 이른바 '올 현금' 세입자를 구하기가 상대적으로 수월할 수 있다. 또 월세보다는 높은 보증금을 받을 수 있는 데다 매달 월세가 들어와 잔금 부담이 줄어든다. 하지만 고가 주택의 경우, 지난해 하반기부터 반전세가 사실상 불가능해진 상황이다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난해 12월 30일부터 '고액 반전세' 계약시 전세금 반환 보증 보험에 가입할 수 없도록 했다. '전월세 전환율 6%'를 적용해 수도권에서 7억원의 전세 보증금을 초과할 경우 HUG 보증이 나오지 않는 것이다. 한국주택금융공사(HF)도 전월세 전환율을 고려해 전세대출보증을 하는 방향으로 제도를 바꾼 바 있다. 정부는 이번 '소유권 이전 조건부 전세대출 금지' 대책이 전세 가격 하락을 유도하는 것이라는 설명이다. 금융당국 관계자는 "전세값을 과도하게 올리면 그만큼 현금을 가진 사람이 없겠지만, 합리적으로 조정한다면 입주하려고 하는 사람은 충분히 있을 것"이라며 "전세값이 자연스럽게 조정될 것"이라고 말했다. 한 부동산 전문가는 "집주인들이 현금을 마련할 수 있는 방법을 어떻게든 찾으려 노력 중이겠지만, 울며 겨자먹기로 급매로 매물을 내놓는 이들도 나올 것"이라고 내다봤다. ming@fnnews.com 전민경 서혜진 기자

서울 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)에 있는 초고가 단지들이 줄줄이 신고가를 기록하고 있다.대출규제에도 불구하고 최소 1억원에서 4억5000만원까지 오른 가격에 거래돼 현장에선 '가진 자들만의 리그'라는 평가가 이어지고 있다. 전문가들은 시장에 풀린 유동성이 향후 이러한 집값 상승의 위험 요인 중 하나라고 지적했다.■'억' 소리 나는 초고가 단지16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 내 초고가 아파트 단지들에서 신고가가 잇따라 나오고 있다.용산구 한남동 소재 초고급 빌라인 '한남더힐' 전용 233.062㎡는 이달 8일 53억원(8층)에 거래돼 신고가를 경신했다. 직전 신고가였던 50억8000만원(7층)보다 2억2000만원 높게 팔렸다.같은 날 서초구 방배동에 있는 '삼호한숲' 전용 114.52㎡도 전고점을 돌파한 거래가 체결됐다. 이 단지는 직전 거래가격이었던 10억원(5층)에서 14억5000만원(6층)에 손바뀜했다. 거래가격이 한 번에 4억5000만원 뛰었다.45년 차 아파트에서도 신고가가 나왔다. 강남구 압구정동에 있는 '현대2차' 전용 161.19㎡는 이달 1일 직전 거래가격이었던 32억원(10층)보다 2억7000만원 높은 34억7000만원(12층)에 계약됐다.12·16 대책 이후 9억원이 넘는 주택에는 주택담보대출(LTV) 비율이 20% 적용되고, 15억원 초과 고가 주택은 대출이 아예 금지됐다. 그럼에도 서울 고가 주택을 매수하겠다는 수요자들의 심리는 여전했다.용산구에 있는 한 공인중개사사무소 대표는 "이번에 한남더힐뿐 아니라 시티파크 2단지, 용산e편한세상 모두 신고가를 경신했는데 모두 15억원이 넘는 초고가 단지들"이라며 "지금처럼 호가나 거래가격이 막힘없이 올라가니까 사려고 대기하던 분들이 더는 못 참고 매수에 나서기 시작한 것으로 보인다"라고 말했다.서초구 잠원동 소재 또 다른 중개사무소 관계자는 "매수자가 없을 줄만 알았던 녹원한신 1층이 12층보다 7000만원 높게 팔렸다"라며 "정부에서 또 언제 추가로 부동산 규제를 내놓을지 모르니까, 근데 또 매물은 부족하다 보니 1층짜리 집도 높게 불러도 매수자가 나타나고 있다"라고 설명했다.■시장에 유동성 통제 불능?대출규제를 조인 상황에서도 서울 집값이 꾸준히 오르는 건 막대한 유동성 탓으로 분석된다. 추가적인 집값 상승을 우려한 정부도 오는 18일 고강도 부동산 규제를 내놓을 것으로 알려졌다. 문재인 정부 들어 벌써 21번째 부동산 규제다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번에도 규제가 나온다면 일시적으로는 시장이 숨을 고를 것"이라며 "그러나 장기간 이어질 저금리와 하반기 3차 추경, 3기 신도시 토지 보상자금 유입 등 풍부한 유동성은 계속해 시장의 잠재 불안 요인이 될 것"이라고 예상했다.함 랩장은 이어 "이를 고려할 때 집값의 조정까지 기대하기는 제한적일 것으로 판단된다"고 강조했다.안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장도 "중장기적으로 주택시장을 안정시키기 위해선 최근 주식시장에 투자자금이 이동했던 것과 같이 유동자금을 분산할 수 있는 대책이 마련돼야 한다"며 "공모리츠 등 대체 투자처 발굴이 시급하다"고 강조했다. niki@fnnews.com 강현수 기자

이번에 발표된 재건축초과이익환수제 부담금 개편안은 개별단지, 또 소유자의 상황에 따라 적용이 달라 혼란이 예상된다. 서울 강남 등 재건축 부담금이 큰 단지는 감면 폭이 상대적으로 작은 반면 부담금이 낮은 지방과 수도권 중저가 단지는 수혜가 전망된다. 29일 정부 및 정비업계 등에 따르면 이번 개편안으로 재건축을 진행하는 주요 단지들은 재건축 추진의 동력을 얻은 것으로 평가하면서도 일각에서는 미비하다는 의견이 나오고 있다. 부담금 부과액이 큰 강남과 용산 등지는 감면 폭이 크지 않을 수 있다는 지적이 나왔다. 특히 최근 전국재건축정비사업조합연대(재건축연대)는 재건축 부담금 부과 상한을 기존 50%에서 25%로 낮추는 요구와 재건축초과이익 부과 시점을 사업시행 인가일 기준으로 바꾸는 요구가 포함된 공문을 보냈지만 이번 개편안에 반영되지 않았다. 재건축연대 대표인 이미희 성수 장미아파트 재건축조합장은 이번 개선안에 대해 아쉽다는 반응을 보였다. 장미아파트의 경우 추진위 승인이 2006년, 조합설립이 2019년인데 이번 개편안을 적용해 자체 시뮬레이션한 결과 4억7000만~5억원이던 조합별 부담금은 4억원 수준으로 낮아질 것으로 봤다. 다만 그는 "도시개발사업 개발부담금 최고 부과율도 25%를 넘지 않는데 자기 집으로 재건축을 하는데 부과율 50%는 과하다"고 말했다. 또 수도권 조합을 중심으로 부과 시점을 조합설립인가에서 사업시행인가로 변경해야 한다는 주장도 나온다. 재건축연대 부대표인 이상조 수원 영통2구역 재건축조합장은 "서울 재건축조합은 추진위부터 조합설립까지 수십년이 걸리는 곳도 있어 혜택을 볼 수 있지만 수도권 및 지방은 사정이 다를 수 있다"며 "영통2구역은 추진위가 2016년 10월, 조합설립 인가가 1년 뒤에 됐기 때문에 실질적 혜택은 없다. 사업이 본격적으로 시작되는 시행인가를 부과개시 시점으로 둬야 한다"고 말했다. 재초환 부담금 산정 과정에서 일정 부분을 빼주는 정상 주택가격 상승분을 정할 때 사업단지와 무관한 주변 단독·빌라 등의 주택을 포함한 평균 상승률이 적용돼 분담금이 과도하게 늘어나는 것에 대한 비판도 나온다. 이순복 서울 서초구 반포현대아파트 재건축 조합장은 "개편을 해도 주택가격 상승률을 낮춰놔서 억대 세금은 내는 건 마찬가지다"라며 "정상주택가격 상승률 현실화를 해줘야 한다"라고 주장했다. 전문가들은 개편안에 한계가 있지만 부담금 부과액이 크지 않은 지방에선 긍정적 요인이라고 봤다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "재건축을 진행하는 주요 단지들은 금번 합리화 방안이 재건축 추진의 동력으로 작용할 수 있다"며 "특히 매매가격이 상대적으로 낮은 서울 강북권과 경기 외곽지역 재건축단지는 부담금이 면제되기 때문"이라고 말했다. 다만 재건축 부담금 개선이 재건축 속도를 높일지는 미지수다. 분양가상한제에 따른 조합원들의 불만이 여전하고, 급격한 금리인상 기조와 함께 경기침체 우려가 깊어지고 있기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재초환은 본래 재건축을 억제하려 만든 제도이기 때문에 민간정비사업을 활성화시켜 주택공급을 늘리겠다는 지금 시기에서는 현실과 맞지 않는 부분이 있다"며 "그렇다 보니 어떻게 수정하든 비판이 나올 수밖에 없다. 장기적으로라도 재초환 자체의 폐지까지 포함한 제도개선을 논의할 필요가 있다"고 지적했다. true@fnnews.com 김아름 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 고가주택 대표주자로 서초구 반포동 '래미안원베일리'를 빼놓을 수 없다. '신반포3차·경남' 아파트 통합 재건축으로 조성된 단지로 지난 2023년 준공됐다. 사업성이 뛰어난 강남권 단지지만 안전진단 통과(2002년) 이후 21년이 걸렸다. 도심 주택공급의 핵심인 재건축·재개발은 오랜 기간이 소요되는 프로젝트이다. "정비사업 투자는 자식 좋은 일만 시키는 것"이라는 말이 나올 정도다.  '몸테크 20년'...이제 나이 80살 서울 강남권은 정비사업 핵심지로 꼽힌다. 하지만 이곳에서도 정비사업은 쉽지 않다. 업계에 따르면 강남 3구도 안전진단에서 준공까지 평균 15.07년이 소요되는 것으로 나타났다. 안전진단 이전 기간까지 고려하면 기간은 더 늘어난다. 주요 단지를 보면 송파구 '가락시영(현 헬리오시티)'의 경우 지난 2000년 9월에 안전진단 허들을 넘었다. 입주는 2018년 말로 약 18년이 소요됐지만 이전 기간까지 고려하면 20년을 훌쩍 넘는다. 송파구 재건축 유망주인 잠실동 '주공5단지'의 경우 안전진단은 2010년에 통과했지만 추진위원회승인은 2003년에 이뤄졌다. 추진위원회 본격 설립 이후 22년이 흐른 올해 재건축이 속도를 내는 모습이다. 강북권 정비사업 대표주자 가운데 하나인 용산구 한남동 '한남3구역 재개발' 프로젝트의 경우 지난 2003년에 뉴타운지구로 지정됐다. 22년이 흐른 현재 이주를 완료하고 본격적인 착공을 앞두고 있다.  정비사업은 결국 시간과의 싸움인데 정권에 따라 바뀌는 정책은 예측할 수 없다는 점이 문제다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "정비사업은 정권에 따라, 인허가권자에 따라 영향을 크게 받다 보니 부침을 심하게 겪는 것이 문제"라며 "6·27 대책에 따른 이주비 규제는 정비사업에 큰 걸리돌이 될 것이다"고 말했다. 올스톱 정비사업...'공백기 어쩌나' 실제 정책 때문에 서울 정비사업이 '사실상 올스툽' 된 사례가 있다. 서울시가 지난 2012년부터 시작한 '뉴타운 출구전략'이 그 가운데 하나다. 주택산업연구원에 따르면 총 389개 구역이 해제된 것으로 조사됐다. 아울러 2015년에는 주거정비지수제 도입으로 구역지정 요건이 대폭 강화되면서 신규 지정은 거의 이뤄지지 않았다. 주산연 분석에 따르면 2015년부터 2021년까지 재개발 구역 신규 지정은 ‘제로’이다. 이 때 2개구역 지정이 이뤄졌는 데 구역지정 취소 후 재지정이다. 이전 10년에는 연평균 21건의 재개발 구역이 신규로 지정됐다. 서울의 주택 공급 절벽 우려 이면에는 이같은 '정비사업 공백기'가 자리잡고 있는 것이다. 그렇지 않아도 20년이 걸리는 데 7년간의 '제로' 공백은 공급에 부정적인 영향을 미칠 수 밖에 없기 때문이다. 올 3월 기준 서울의 재개발·재건축 사업장은 총 283곳이다. 전체 구역 중 52%(146곳)이 사업시행계획 수립 이전 단계다. 김덕례 주산연 주택연구실장은 "전국 정비사업 공급물량 중 약 70%가 수도권에 집중돼 있고, 서울의 경우 아파트 공급의 80% 이상이 정비사업에서 나오고 있다"며 "정비사업은 입지, 브랜드, 평형, 커뮤니티 등 소비자 선호 요소를 모두 갖춘 주택을 공급할 수 있는 유일한 수단이다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 100억원 이상 초고가 아파트 거래가 역대 최고치를 기록한 지난해 연간 기록을 이미 뛰어넘었다. 특히 압구정동이 100억 클럽 시장을 주도한 것이 특징이다. 7일 국토교통부 아파트 실거래가 자료에 따르면 올 들어 지난 6일까지 100억원 이상 거래는 총 25건(계약해지 제외)으로 조사됐다. 이는 연간 기준으로 종전 역대 최고치를 기록한 지난 2024년(23건) 기록을 이미 추월한 수치다. 집값을 잡기 위해 가계대출 총량규제·스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)에다 유례없는 '6·27 대출규제'까지 동원했지만 자산가들의 초고가 단지 열풍은 계속 이어지고 있는 것이다. 월별로 보면 매월 '100억 클럽' 가입 단지가 나온 가운데 '6억원 한도' 규제가 시행된 지난 7월에도 100억원 이상 거래가 3건 체결됐다. 세부적으로 보면 지난 7월 1일에는 강남구 청담동 'PH129' 전용 273㎡가 190억원에 손바뀜이 이뤄졌다. 14일에는 압구정동 '현대2차' 전용 198㎡가 127억원, 16일에는 같은 지역 '신현대11차' 전용 171㎡가 100억원에 팔리는 등 100억 클럽 거래가 계속 이어졌다. 올해 100억 클럽 단지 특징은 강남구 압구정동의 부상이다. 지난해의 경우 100억 이상 23건 거래 가운데 압구정 아파트는 단 2건에 불과했다. 하지만 올해는 올 들어 체결된 25건 가운데 11건으로 절반에 육박하고 있다. 압구정 올해 최고가는 지난 4월 '현대7차' 전용 245㎡로 130억5000만원이다. 업계 한 관계자는 "재건축이 속도가 붙으면서 자산가들이 압구정을 집중적으로 눈여겨 보는 것 같다"며 "반포·한남동 등에서 압구정으로 넘어오는 현금 부자들도 적지 않은 것으로 알고 있다”고 말했다. 압구정동에 이어 용산구 한남동이 8건으로 2위를 기록했고, 서초구 반포동 2건, 성동구 성수동 2건 등을 보였다. 고가 아파트 시장은 규제에 상관 없이 가파른 상승세를 이어가고 있다. KB부동산에 따르면 서울 시세총액 톱 20지수는 지난 7월에도 2.09% 올랐다. 올해 들어 고공행진이 이어지면서 7월까지 19.1% 상승한 것으로 나타났다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

올해 100억원 이상 초고가 아파트 거래가 역대 최고치를 기록한 지난해 연간 기록을 이미 뛰어넘었다. 수도권 주택담보 대출한도를 6억원 이내로 묶은 '6·27 대출규제'까지 시행됐지만 '그들만의 리그'는 더 공고해 지는 분위기이다. 6일 국토교통부 아파트 실거래가 자료에 따르면 올 들어 이날 현재까지 100억원 이상 거래는 총 25건(계약해지 제외)으로 조사됐다. 이는 연간 기준으로 종전 역대 최고치를 기록한 지난 2024년(23건) 기록을 이미 추월한 수치다. 집값을 잡기 위해 가계대출 총량규제·스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)에다 유례없는 '6·27 대출규제'까지 동원했지만 자산가들의 초고가 단지 열풍은 계속 이어지고 있는 것이다. 월별로 보면 매월 '100억 클럽' 가입 단지가 나온 가운데 '6억원 한도' 규제가 시행된 지난 7월에도 100억원 이상 거래가 3건 체결됐다. 세부적으로 보면 지난 7월 1일에는 강남구 청담동 'PH129' 전용 273㎡가 190억원에 손바뀜이 이뤄졌다. 14일에는 압구정동 '현대2차' 전용 198㎡가 127억원, 16일에는 같은 지역 '신현대11차' 전용 171㎡가 100억원에 팔리는 등 100억 클럽 거래가 계속 이어졌다. 올해 100억 클럽 단지 특징은 강남구 압구정동의 부상이다. 지난해의 경우 100억 이상 23건 거래 가운데 압구정 아파트는 단 2건에 불과했다. 하지만 올해는 올 들어 체결된 25건 가운데 11건으로 절반에 육박하고 있다. 압구정 올해 최고가는 지난 4월 '현대7차' 전용 245㎡로 130억5000만원이다. 업계 한 관계자는 "재건축이 속도가 붙으면서 자산가들이 압구정을 집중적으로 눈여겨 보는 것 같다"며 "반포·한남동 등에서 압구정으로 넘어오는 현금 부자들도 적지 않은 것으로 알고 있다"고 말했다. 압구정동에 이어 용산구 한남동이 8건으로 2위를 기록했고, 서초구 반포동 2건, 성동구 성수동 2건 등을 보였다. 고가 아파트 시장은 규제에 상관 없이 가파른 상승세를 이어가고 있다. KB부동산에 따르면 서울 시세총액 톱 20지수는 지난 7월에도 2.09% 올랐다. 올해 들어 고공행진이 이어지면서 7월까지 19.1% 상승한 것으로 나타났다. 고가 아파트 시장은 대출 규제 영향을 거의 받지 않는다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "초고가 주택 시장 활황에는 공급 부족 못지 않게 통화량이 급증하면서 실물자산 가치를 밀어 올리고 있는 것도 작용하고 있다"며 "단순하게 아파트 가격만 아니라 여러 측면에서 고가 주택 시장을 살펴볼 필요가 있다"고 말했다. 이재윤 집토스 대표는 "자산가들을 중심으로 희소성 높은 지역에 수요가 집중되면서 그들만의 리그가 굳혀지고 있다"고 지적했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

국내 최고 전세가격을 기록 중인 서울 서초구에서 전세가 하락이 나타나고 있다. 집값을 끌어올리던 고가 전세가 출렁이면서, 비싼 단지가 몰린 강남권의 집값 향방에도 이목이 쏠린다. 5일 KB부동산에 따르면 서초구 주간 전세가격지수는 7월 셋째주부터 현재까지 3주 연속으로 떨어졌다. 2023년 8월부터 한 차례(2024년 12월 마지막 주) 보합을 제외하고는 101주 동안 꾸준히 올랐던 주간 지수가 돌연 내림세를 만난 것이다. 전세가격도 서울 평균은 약 6억5100만원으로 전주 대비 0.08% 올랐지만, 서초구는 약 12억2500만원으로 전주 대비 1.12% 내렸다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템의 월간 지표를 살펴봐도 서초구는 지난 4월부터 6월까지 3개월 연속 전세가격지수가 떨어졌다. △4월 99.85(-0.15) △5월 99.67(-0.18) △6월 99.23(-0.44)으로 하락폭도 커지는 양상이다. 6월 서울 전역에서 전세가격지수가 떨어진 곳은 서초구가 유일했다. 서울 내에서 전세가격이 가장 높은 서초구에서 발생한 지각변동은 정부가 6·27 대책의 일환으로 소유권 이전 조건부 전세대출을 막으면서 시작된 것으로 풀이된다. 입주가 진행 중인 분양 단지에서 소유주가 세입자 보증금으로 분양 잔금을 내려했지만, 이런 경우 세입자에게 전세대출이 나오지 않는다. 규제의 여파를 정면으로 맞은 곳이 6월 30일 입주를 개시한 서초구 잠원동 메이플자이다. 이곳 84㎡는 지난 3월 최고 18억원에 거래가 이뤄졌지만 지난 달 전셋값은 14억~15억원대에 머물렀다. 59㎡는 최고 전셋값이 지난 4월 14억원3000만원이지만 지난달 거래가격은 11억~12억원대에 그쳤다. 인근의 한 공인중개사는 "84㎡ 소유주들이 울며겨자먹기로 가격을 낮추니 59㎡도 따라서 내릴 수밖에 없는 분위기"라며 "요즘은 서울에 입주장이 사라진 분위기였는데, 이번에는 인근 단지나 강남권 전체에도 여파가 이어질 것으로 보인다"고 말했다. 지난해부터 전세가격이 크게 오른 강남3구를 중심으로 전반적인 시장 가격이 조정될 수 있다는 관측이다. 강남구 삼성동 대장아파트인 아이파크삼성에서도 초고가 거래는 주춤하는 모양새다. 167㎡의 최고가는 올 1월 38억원이지만 지난 5월26일에는 20억원에 신규 거래가 나왔다. 또 156㎡의 최고가는 35억원(2024년 3월)이지만, 최신 거래는 29억7000만원(2024년 12월)이다. 송파구 대단지 헬리오시티도 59㎡는 최근 9~10억원대에 거래되며, 2021년 최고가인 11억원을 따라잡지 못하고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "전세대출 규제 뿐만 아니라 전세 보증비율, 그리고 신용 대출까지 건드리면서 유동성이 축소됐다"며 "타격을 많이 받는 곳은 그동안 많이 오른 곳이다. 워낙 비쌌기 때문에 규제 영향을 많이 받는 것"이라고 전했다. ming@fnnews.com 전민경 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 상반기 서울 아파트 증여 10건 중 3건이 강남 3구에서 이뤄진 것으로 조사됐다. 아파트 값이 오르는 데다 규제로 거래도 쉽지 않은 상황에서 보유세 부담도 증가할 것으로 예상되면서 서둘러 '부의 대물림'에 나선 것으로 분석되고 있다. 1일 파이낸셜뉴스가 한국부동산원 최신 자료를 분석한 결과 올 1~6월 서울 아파트 증여 건수는 총 3083건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(2693건) 대비 14.5% 증가한 규모다. 증여 증가는 강남 3구가 이끌었다. 강남 3구 증여건수는 2024년 478건에서 올해는 997건으로 2배 넘게 늘어난 것이다. 올 상반기 증여(3083건) 가운데 10건 중 3건 가량이 강남·서초·송파구에서 이뤄진 것이다. 지역별로 보면 반포동 등 신축 고가 아파트가 몰려 있고 재건축을 활발히 추진 중인 서초구에서 많이 늘었다. 서초구 아파트 증여건수는 지난해 상반기 179건에서 올 상반기에는 무려 630건으로 3.5배 늘어난 것이다. 서초구의 경우 올 1~3월 532건, 4~6월 98건의 증여가 이뤄졌다. 강남구의 경우 증여건수가 지난해 147건에서 올해 200건으로 늘었다. 송파구는 이 기간 152건에서 167건으로 증가했다. 시장에서는 강남 등 고가 단지를 중심으로 증여가 확산되고 있는 것으로 분석하고 있다. 아파트 증여는 과거 문재인 정부 때 대거 이뤄졌다. 이후 증여 취득세율 인상 등 세 부담 증가에다 집값이 안정세로 접어들면서 확 줄어들었다. 이런 가운데 올해 들어 다시 증여가 늘고 있는 것이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "최근 고가 단지 아파트 증여 증가는 여러 요인이 작용한 결과로 보인다”고 말했다, 현재 고강도 대출 규제 등으로 매수 희망자가 줄어들면서 팔기 보다는 증여 등 장기 전략을 택하고 있다는 것이다. 집값이 더 오르기 전에 증여를 하려는 경향도 한 몫을 하고 있다는 지적이다. 여기에 새 정부 이후 보유세 부담이 늘어날 가능성이 커진 것도 증여 붐의 원인으로 분석되고 있다. 전문가들은 당분간 증여 트렌드가 계속 이어질 것으로 전망하고 있다.  우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "최근 들어 상속세에 대한 부담 때문인지 증여를 고민하는 분들의 범위가 많이 넓어진 것 같다"며 "규제지역의 경우 증여 취득세율이 12%인데 고율의 세금을 물더라도 증여하는 게 낫다고 보는 것 같다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 6·27 대출 규제가 나온 지 한 달이 지난 수도권 아파트 시장에서는 극심한 거래 절벽 속에서도 일부 고가 아파트를 중심으로 신고가가 속출하는 모순적인 현상이 나타났다. 시장의 전반적인 침체와 소수 '똘똘한 한 채'의 강세가 공존하는 초양극화가 심화되고 있는 양상이다. 29일 부동산 중개업체 집토스가 6·27 대책 이후 한 달간의 수도권 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 수도권의 거래량 감소율은 -72.5%에 달해, 비수도권의 감소율(-39.9%)보다 약 1.8배 더 가파른 것으로 나타났다. 대출 규제의 직접적인 타겟이 된 수도권 시장의 매수 심리가 비수도권에 비해 훨씬 더 크게 위축된 것이다. 하지만 이처럼 급격한 시장 위축 속에서도 소수의 핵심 자산으로만 매수세가 몰리며 가격 상승을 이끄는 '쏠림 현상'이 뚜렷해졌다. 수도권에서 20억 원 초과 아파트의 거래량은 대책 이전 한 달 대비 85.8% 급감하며 가장 큰 폭으로 줄었지만, 신고가 비율은 66.1%로 모든 가격대 중 가장 높았다. 대형 평수(85㎡ 초과) 역시 거래량은 79.2%나 감소했음에도, 신고가 비율은 12.1%로 전 평형 중 1위를 기록했다. 대출 의존도가 낮은 자산가들이 시장의 불확실성 속에서 가장 안전하고 희소성 높은 자산으로만 선택적으로 집중하고 있는 것으로 보인다. 건축년도별 분석에서도 양극화는 명확했다. 수도권에서 신고가 비율이 가장 높았던 아파트는 '5년 이하 신축'(12.7%)과 미래가치를 품은 '30년 초과 노후 구축'(9.5%)이었다. 반면 준신축(4.2%)이나 일반 구축(4.4%) 아파트의 신고가 비율은 그 절반에도 미치지 못했다. 확실한 주거 가치(신축)와 미래 투자 가치(재건축)를 가진 아파트만 살아남는 '바벨(Barbell)형' 시장 구조가 형성된 것이다. 한번 오를 때 얼마나 더 비싸게 팔리는지를 나타내는 '대책 이전 최고가 대비 상승률' 역시 수도권(5.6%)이 비수도권(4.1%)보다 높았다. 특히 서울 서초구는 신고가를 기록한 아파트들이 기존 최고가보다 평균 8.6% 더 높은 가격에 거래되었으며, 양천구(8.3%), 성동구(8.3%), 강남구(8.1%) 등이 뒤를 이었다. 이는 해당 지역의 핵심 자산에 대한 매수 경쟁이 여전히 매우 치열함을 보여주는 결과다. 집토스 이재윤 대표는 "6·27 대책은 수도권 아파트 시장을 침체와 과열이 공존하는 양극화 시장으로 만들었다"며 "대출 규제로 인해 대다수 일반 아파트의 거래는 끊기는 반면, 대출 규제로부터 자유로운 현금 유동성을 기반으로 한 수요가 희소성 높은 초고가·신축·재건축 단지로만 집중되며 오히려 가격 상승 압력이 더 커지는 '그들만의 리그'가 공고해지고 있다. 당분간 이러한 '똘똘한 한 채'로의 쏠림 현상은 더욱 심화될 것"이라고 전망했다. ming@fnnews.com 전민경 기자

[파이낸셜뉴스] 국내에서 처음으로 3.3㎡(평)당 단지 평균 시세가 2억원이 넘는 아파트가 등장했다. 주인공은 서울 강남구 압구정동 '현대14차'이다. 이 아파트는 '재건축 끝판왕'으로 불리는 압구정 노후 단지 가운데 가장 핵심지역인 3구역에 자리잡고 있다. 29일 KB부동산에 따르면 7월 기준으로 현대14차 3.3㎡당 시세가 2억49만원을 기록하며 2억원 벽을 돌파했다. 앞서 지난 6월에는 1억9717만원을 기록했다. 한 달새 1.7% 가량 상승한 것. 지난 3월에는 1억5951만원에 불과했다. 3구역에 위치한 이 단지는 전용 84㎡(공급면적 29·30평형) 단일 평형 388가구로 이뤄졌다. 지난 6월에는 사상 최고가인 62억원에 손바뀜이 이뤄졌다. 해당 평형은 1년 전인 2024년 8월에 44억원에 거래된 바 있다. 인근 H 중개업소 관계자는 "6·27 대책 이후 거래가 끊기고 호가가 떨어졌지만 제일 저렴한 물건이 65억원에 나와 있다"며 "원래는 70억원에 나왔던 물건이다”고 말했다. 이어 "지금 잠깐 가격 조정기에 들어갔는데 시간이 지나면 상승 여력은 매우 큰 단지이다"고 덧붙였다. 현대14차가 중형 위주로 구성된 점도 3.3㎡당 시세에 영향을 미친 것으로 분석된다. 통상 3.3㎡당 시세는 중소형 평형이 대형 보다 높은 것이 일반적이다. 압구정은 현재 24개 단지가 6개 구역으로 나눠 재건축 사업을 추진 중이다. 이들 아파트 대부분이 3.3㎡당 1억원을 넘어섰다. 3.3㎡당 단지 시세 기준으로 현대14차 다음으로 비싼 단지는 ‘현대13차’로 1억8166만원이다. 압구정 재건축 사업은 복병이었던 층수 규제인 ‘35층 룰’이 폐지되면서 속도를 내고 있다. 층수 규제 폐지로 초고층 단지 건립이 가능해 졌고, 한강 조망 가구도 크게 늘면서 시세 역시 가파른 상승 곡선을 그리고 있다. 사업이 가장 빠른 압구정2구역의 경우 올 9월 시공사 선정을 앞두고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "대출규제 이후 관망세가 짙어졌지만 현금 부자들 입장에서는 크게 달라진 것이 없다"며 "오히려 규제가 초고가와 중저가 아파트의 양극화 격차를 더 키우는 하는 측면도 있다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자