올해 들어 서울을 중심으로 아파트 시장이 불안한 모습을 보이는 이유 가운데 하나가 '주택공급 부족'이다. 불안심리가 집값을 자극시키고 있다. 민간에서는 줄곧 '공급절벽' 우려를 드러낸 반면 정부는 '문제가 없다'는 입장을 견지해오고 있다. 하지만 부동산R114가 후분양과 청년안심주택 등을 반영해 재산정한 서울 아파트 입주물량 역시 정부 추정치와 큰 차이를 보이고 있는 것으로 나타났다. 문제는 오는 2026년이다. 최종 집계는 안됐지만 서울의 경우 아파트 입주물량이 7000여가구 수준으로 폭락한다. 전국도 2025년 26만여가구에서 2026년에는 15만가구로 뚝 떨어진다. 새로운 보정 수치 역시 이미 공급부족은 시작됐고, 2026년에는 절벽에 가까운 상황을 피할 수 없다고 전망하고 있다. ■'입주 허수'에 의존한 정부 통계 9일 업계에 따르면 정부가 산정하는 아파트 입주통계에 공급에 큰 도움이 되지 않는 '입주 허수'가 적지 않다는 분석이 나온다. 국토교통부와 서울시 등의 입주통계는 소규모 정비사업은 물론 후분양 단지, 청년안심주택(역세권청년주택) 등이 다 포함된다. 김광석 리얼하우스 대표는 "비 아파트의 경우 아파트 공급불안을 해소하는 데 역부족"이라고 말했다. '입주 허수'라는 지적이 나오는 이유다. 부동산R114가 국토부의 도움을 받아 그간 민간 통계에서 누락이나 집계되지 않은 역세권청년주택과 후분양 단지 등을 전수조사해 다시 재산정했지만 여전히 간극이 크다. 정부 추정치가 올해 1만여가구, 내년 1만3000여가구 더 많은 것으로 나타난 것이다. 이유는 간단하다. 재산정된 민간통계에는 말 그대로 '아파트'만 포함했다. 반면 정부 통계에는 도시형생활주택 등 비 아파트가 다수 포함돼 있기 때문이다. 당장 2026년의 경우 심각한 공급절벽이 우려된다. 아파트 공사기간은 통상 3년이 소요되는데 최근 몇년간 착공실적이 뚝 떨어졌다. 주택산업연구원에 따르면 아파트 착공 물량이 2017년~2021년 연평균 52만가구에서 2022년 38만가구, 지난해 24만가구로 줄어든 것으로 조사됐다. 이는 고스란히 입주 감소로 이어진다. 2026년 아파트 입주물량은 최종 집계된 것은 아니다. 하지만 서울의 경우 2025년 3만5930가구에서 2026년에는 6966가구로 폭락한다. 전국은 물론 수도권 2026년 입주물량도 2025년 대비 절반 가까이 줄어드는 것으로 조사됐다. ■"정부 심각한 위기의식 가져야" 전문가들은 정부가 공급절벽에 대해 심각한 위기의식을 가져야 한다고 충고한다. 우선 '입주 허수' 물량을 기반으로 통계를 봐서는 안 된다고 조언한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "오피스텔과 비슷한 방 한칸 역세권청년주택을 아파트 입주물량에 포함하면 통계가 더 왜곡된다"며 "뻥튀기된 수치가 나오면 명확한 분석이나 대응이 힘들 수 밖에 없다"고 지적했다. 이어 "2029년까지는 공급절벽이 불가피할 것으로 보인다"며 "올해보다도 내년, 내년보다도 내후년이 더 극심할 것"이라고 분석했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "현재 공급부족은 과거 정부 규제에다 최근 공사비 급등까지 겹쳐서 복합적으로 나타난 현상"이라며 "정부가 정비사업 규제를 풀고 그린벨트 해제를 추진하고 있지만 당장의 공급부족 해결과는 거리가 먼 것이 현실"이라고 말했다. 박 교수도 "이제와서 공급대책을 내놔봤자 10년 후에나 효과가 나올 것"이라며 "지금이라도 34%에 달하는 3기 신도시 공원 녹지 비율을 줄이고 용적률을 높여서 층수를 확대해 단기간에 공급해야 한다"고 주문했다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "현재 추세가 이어지면 2026년과 2027년에는 정말 큰 문제가 될 것"이라며 "비 아파트 활성화도 대안이지만 결국은 아파트 공급을 빠르게 늘려야 한다"고 조언했다. ljb@fnnews.com 이종배 김영권 기자

최근 들어 서울 아파트 공급이 감소하면서 공급절벽이 예상되자, 신축 아파트의 희소성은 더욱 높아지는 추세다. 이러한 영향으로 수요자들은 서울의 신규 분양 단지에 높은 관심을 보이고 있다. 실제로 부동산R114 자료에 의하면, 5년(`24년~`28년) 간 서울에서 입주했거나 입주 예정인 아파트는 총 5만 7,269가구로 집계됐다. 이전 5년(`19년~`23년) 동일 면적의 물량(18만 9,766가구)과 비교하면 약 69.8% 감소한 수치다. 이후 아파트 공급은 더욱 감소할 것으로 예상돼 희소성은 더욱 높아질 것으로 예상된다. 주택산업연구원에 따르면, 올해 아파트 인허가 물량을 38만호 가량으로 예상했는데 지난 2017년부터 2021년까지 5년 평균 수치인 54만가구 대비 크게 줄은 수치이기 때문이다. 이런 가운데, 서울 내 보기 힘든 신축 단지 ‘다우하임 더 프라임’에 시장과 수요자들의 이목이 집중되고 있다. 서울 강서구 방화1동 일원에 위치한 ‘다우하임 더 프라임’은 지하 1층~지상 7층, 1개 동, 전용 65~83㎡ 총 29가구 규모로 조성된다. 서울 아파트 분양가가 나날이 치솟아 자금부담이 커져가는 가운데 ‘다우하임 더 프라임’은 30평대 4Bay 구조 아파트를 6억원대의 합리적인 분양가로 구매할 수 있어 수요자들의 자금부담을 줄인 것이 특징이다. ‘다우하임 더 프라임’은 주요 인프라를 누릴 수 있는 입지환경이 강점으로 꼽힌다. 수도권 지하철 5호선 방화역과 개화산역이 도보권에 있어 여의도까지 환승없이 편리하게 이동할 수 있고, 남부순환로, 공항대로, 올림픽대로 등이 인근에 있어 주요 도심까지 편리하게 이동이 가능하다. 또한, 단지 인근으로 50여개 대기업 첨단 연구개발(R&D)센터를 포함해 160여개 기업 규모의 마곡산업단지가 위치해 있고, 김포공항 및 여의도 업무지구 등 이동이 용이해 직주근접성도 우수하다. 특히, 올 하반기 완공을 앞둔 마곡 MICE복합단지와 김포공항에어시티 개발 등 사업이 완료되면 일대의 가치는 더욱 높아질 예정이다. 단지는 풍부한 생활 인프라도 갖췄다. 방신전통시장을 필두로 롯데몰 김포공항점, 롯데백화점 김포공항점 등 쇼핑시설과 이대서울병원, 우리들병원 등 편리한 생활환경을 갖췄고, 마곡지구와 인접해 인프라를 공유하는 등 원스톱 생활입지를 자랑한다. 아울러 서울식물원, 강서 한강공원, 개화산, 치현산 등 자연시설도 가까워 주거환경이 쾌적한 데다, 치현초등학교를 필두로 방원중, 정곡초, 방원중, 강서공고, 한서고 등 각급 학교가 도보거리에 있는 등 자녀 안심 통학이 가능하다. 단지의 차별화된 상품성도 체크포인트다. 단지는 일반 주거공간에서는 보기 드물게 전용 대형테라스(일부세대) 및 옥상특화(바비큐 공간) 등을 다수 선보이며, 생활공간 내부는 고급스러운 마감재를 적용해 품격 있는 주거공간을 연출했다. 한편, 다우하임 더 프라임의 홍보관은 서울 강서구 방화1동 일원에 위치해 있다.

[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> ‘9·26 부동산 대책’이 발표됐습니다. 제목은 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’입니다. 하지만 기대가 컸던 만큼 실망도 컸을 까요. 알맹이가 없다는 평가가 많습니다.  물론 정부의 공식 입장은 공급은 착실하게 되고 있다는 것입니다. 지난 10월 10일 원희룡 국토교통부 장관은 국정감사에서 “차질없는 주택공급을 통해 국민 주거안정 기반을 구축하겠다”고 밝혔습니다. 하지만 9·26 대책의 면면을 살펴보면 공급은 어디에 있는지 찾아보기 어렵습니다. 민간 부지 공공주택 전환...'공급총량' 늘까요? 우선 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환을 추진하겠다는 내용이 있습니다. 기본적으로 민간 공급이 될 물량을 공공이 공급한다고 했을 때 전체 공급의 총량이 변하는 게 있을까요. 단지 민간 공급이 공공으로 바뀌었을 뿐입니다. 아울러 '패스트트랙'으로 조기 공급을 하겠다고 합니다. 현재 인허가 물량 자체가 전년 동월 대비 '반의 반토막'이 났고, 허가를 받고서도 착공을 못하는 현장이 태반입니다. 인허가를 빨리 해주겠다는 것은 대상 없는 정책이라는 생각도 듭니다. 공사비 갈등을 해소하겠다는 대책도 실효성이 의문이 듭니다. 당장 지금 존재하는 한국부동산원의 공사비 검증도 검증 결과 공사비를 낮추라 해도 강제력이 없습니다. 시공사가 그 금액으로 공사 못한다고 하면 의미가 없습니다. ‘절차를 위한 절차’만 더 생기는 게 아닌가 하는 우려가 있습니다. 실질적인 공급 증가 안은 신규택지 발표 조기화를 들 수 있습니다. 하지만 이미 3기 신도시 중 가장 큰 규모를 자랑하는 광명시흥의 경우는 토지보상 시작도 몇 년 지연될 것이라는 기사가 나오고 있습니다. 이미 발표한 지역도 수습이 안 되고 있습니다. 진짜 공급은 가능한지 의문입니다. 부동산 대책에서 그나마 구체적인 내용은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 지원이 있습니다. 하지만 업계에 따라 온도차가 다릅니다. 증권가에서는 그래도 긍정적으로 보고 있지만 시행사·시공사는 현장을 조금 수습하는 정도이지, 이 정도로 신규 프로젝트를 할 여력이 생기지 않는다고 입을 모읍니다. 현재 브릿지 대출에서 본PF로 넘어가지 못하는 현장들이 많습니다. 법정 이율은 20%이나 선취이자 및 과도한 수수료로 실질 금리는 30%에 육박하는 부담을 지고 있는 곳들도 있습니다. 정부가 나서 희망고문?...현장은 갈수록 비관적 대책 발표 이후에도 부동산 전문가들 사이에서는 공급 절벽을 우려하는 사람들이 많습니다. 지나고 보니 더 절실하게 느끼는 것이지만 1차적으로 부동산 안정을 할 절호의 기회가 있던 시기는 문재인 정권에서 놓친 게 맞습니다. 현재 국토부는 부동산 가격이 더 상승하는 것도 원치 않고, 하락하는 것도 원치 않습니다. 사고만 안 터지게 막기 급급한 모습이 보입니다. 이렇게 미온적인 태도는 공급절벽이라는 부메랑으로 돌아올 것입니다. 지금 집값이 맞냐 틀리냐를 논하고 싶지는 않지만, 적어도 정부가 미온적인 정책을 계속하면 5년 뒤 공급절벽에 대한 피해는 국민들이 지게 된 다는 것을 강조하고 싶습니다. 원 장관은 지난 달 27일 “공포에 의해, 또는 투자를 한발 앞서가자는 심리로 지금 올라타는 것에 대해선 신중할 것을 권하고 싶다”고 말했습니다. 이어 “올해 상반기에 공급 경색 국면이 일어났지만 하반기에 급소 위주로 풀고, 내년에는 가급적 빠른 속도로 정상 궤도에 오를 수 있도록 하는 게 목표"라고 밝혔습니다. 장관이 역으로 심리전을 펼치면서 희망고문을 하고 있다는 이야기도 나옵니다.  건설업계 관계자들의 전망은 갈수록 비관적입니다. 현실적인 어려움을 솔직하게 인정하고, 공급을 할 수 있는 방향을 전향적으로 고민할 때라고 생각합니다.  /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 고금리발 부동산시장 침체로 주택거래량이 반토막 나고 미분양 적체는 심화되고 있는 것으로 나타났다. 주택 수요심리가 꽁꽁 얼어붙으면서 민간의 착공 물량 감소세도 뚜렷해지고 있다. 착공 실적은 3~4년 뒤 주택공급량을 가늠할 수 있는 지표로 하락세가 지속될 경우 향후 공급난으로 이어질 수 있다. ■매매거래 반토막, 미분양 적체 11월 30일 국토교통부에 따르면 지난 10월 주택 매매거래량은 3만2173건으로 전년동월(7만5290건) 대비 57.3% 급감했다. 전월(2022년 9월) 거래량 3만2403건에 비해서도 0.7% 줄었다. 금리가 치솟고, 집값반등 기대감이 낮아지면서 거래절벽이 장가회된 영향이 커 보인다. 지역별로는 서울(3405건)이 전년동월 대비 58.2% 감소했다. 수도권(1만2102건)은 62.2%, 지방(2만71건)은 53.7%나 거래량이 축소됐다. 유형별로는 아파트의 10월 매매량이 1만8570건으로 전년동월 대비 61.9% 감소했고, 아파트 외 주택(1만3603건)도 전년 동월보다 48.7% 줄었다. 신규 분양아파트가 미분양으로 이어지는 건수도 늘어나고 있다. 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만7217가구로 전월(4만1604가구) 대비 13.5%(5613가구) 증가했다. 중대형 타입일수록 미분양 문제가 심각하다. 전용 85㎡ 이하 미분양 주택(4만2472가구)의 전월 대비 증가율은 12.1%인 반면, 전용 85㎡ 초과 미분양 주택(4745가구)은 한달 새 28.1% 늘었다. ■침체로 착공 줄어…3년 뒤 공급난 우려 지속적인 주택공급여부를 가늠할 수 있는 착공실적은 내리막길을 걷고 있다. 정부의 인허가 실적은 증하고 있지만, 분양시장 침체와 자금조달 환경 악화로 착공을 미루는 경우가 늘고 있다는 게 업게 관계자들의 설명이다. 올해 10월까지 누계 기준으로 전국 주택 인허가 실적은 42만8318가구로 전년동기(40만5704가구) 대비 5.6% 증가했다. 특히 아파트 인허가 실적(34만7867가구)은 13.5% 늘었다. 하지만,10월 누계 기준 올해 주택 착공 실적은 전국 33만997가구로 전년 동기(45만1134가구)보다 26.6% 감소했다. 아파트 착공 실적은 25만7590가구로 전년 동기에 비해 25.1% 줄었다. 착공 물량 감소의 주된 요인으로는 유동성 악화가 꼽힌다. 건설업계 관계자는 "후분양 할 자금 여력이 되는 곳은 상관없지만, 대부분 공사대금 문제로 착공과 동시에 선분양한다"며 "지금은 미분양 위험이 있기 때문에 시행사업자 입장에서 수익성에 대한 우려가 크다"고 말했다. 이어 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF)대출이 어려워지는 등 유동성이 악화되면서 인허가를 받아도 착공을 미루는 사업장이 늘고 있다"고 말했다. 착공 물량 축소는 향후 주택공급 감소로 이어질 수 있어 정부의 적극적인 대책 마련이 필요하다는 의견도 나오고 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "착공 물량이 줄면 통상적으로 3년 후 주택공급량이 감소한다"며 "주택공급량의 감소는 침체기에는 전세물량을 줄아 서민주거 안정을 위협하고, 상승기에는 가격급등을 유발해 부동산 시장을 불안하게 한다"고 설명했다. 그는 "3기 신도시 입주는 5년가량 남았기 때문에 3년 뒤 공급 감소는 그 충격이 클 수 있다"며 "정부가 중장기 로드맵에 따라 주택 공급량이 일정하게 유지되도록 적극적인 대책 마련에 나서야 한다"고 강조했다. heath@fnnews.com 김희수 기자

민간이 주도하는 주택공급 활성화를 핵심 공약으로 내세운 새 정부가 들어섰지만, 대선 이후에도 분양절벽이 오히려 심화되고 있다. 규제완화 기대감에 대선과 지방선거 이후로 사업을 늦춘 정비사업들도 최근 건설 원자재값 폭등이라는 대형 악재가 터지면서 시공사를 찾기가 힘들어지고 있다. 더욱이 정부가 '250만가구+α' 주택공급 계획을 오는 8월 발표한다고 예고하며 통상 2~3개월 주기로 발표하던 공공주도 개발 후보지 발표도 기약 없이 미루면서 민간·공공 모두 최악의 분양 시장이 나타나고 있다. 그나마 이번 주 발표될 분양가상한제 개편안이 탈출구가 될 수 있을지 귀추가 주목된다. ■ 대선 이후 더 줄어든 공급 19일 부동산R114에 따르면 올해 제20대 대통령선거가 치러진 3월 9일 이후 6월 15일까지 3개월 동안 전국 민간분양은 6만9768가구가 공급됐다. 이는 지난해 같은 기간 8만7254가구가 공급된 것에 비해 20% 넘게 줄어든 것이다. 같은 기간 올해 일반분양은 4만9223가구로, 지난해 7만3388가구보다 33% 줄어들어 신규 공급과 직결되는 물량은 더 큰 폭으로 줄었다. 당초 규제 완화 기대감에 분양을 미루던 사업지들이 대선 이후 물량을 쏟아낼 것으로 예상됐지만, 정반대의 상황이 나타나고 있는 것이다. 특히 공급이 부족한 서울에서는 지난달 분양 예정이었던 래미안 원펜타스(하반기)와 잠실 래미안 아이파크(미정)를 시작으로 분양이 줄줄이 연기되고 있다. 이달 분양 예정이던 △힐스테이트 e편한세상 △문정 중화 롯데캐슬 SK뷰를 비롯해, △동대문구 이문1구역 △은평구 대조1구역 △서대문구 홍은 13구역 등이 일정을 미룬 채 정책을 주시하고 있다. 최근 건자재값이 급등하면서 전국적으로 관심이 높은 재개발 사업장들도 시공사 선정에 어려움을 겪으며 공급에 차질을 빚고 있다. 부산 우동3구역 재개발사업은 지난 13일 시공사 선정 입찰을 마감했지만 신청 업체가 없어 유찰됐다. 경기 성남시 수진1구역과 신흥1구역도 시공사 입찰 흥행에 실패했다. 이들 구역은 최근 공사비를 인상했거나, 인상을 검토하고 있다. 대형건설사 관계자는 "지난해에는 코로나19로 해외 사업이 위축되며 국내 사업을 무리해서라도 수주했지만, 올해는 자재비가 폭등해 저가 수주 우려가 커지면서 수익성을 따지지 않을 수 없다"며 "더욱이 정부가 건축비 인상을 예고해 상황을 지켜본 뒤 수주하자는 분위기도 생기고 있다"고 전했다. 실제 서울의 한 리모델링 추진 단지는 지방선거 전에 시공사 선정을 진행하려 했지만, 건설사들의 요청으로 이달 말로 일정을 늦췄다. 정비사업에서 건설사의 요청으로 시공사 선정 일정을 늦추는 건 이례적이다. ■ 공공도 중단, 분상제 개편 이후 달라질까 민간 분양 물량과 정비사업 공급 물량이 줄어드는 가운데, 인허가 물량을 통해 시장에 공급 시그널을 주고 있는 공공 주도 개발 사업까지 일정이 하염없이 연기되고 있다. 정비업계에선 1월 이후 후보지 발표가 중단된 도심공공주택복합사업(도심복합사업)이 현금청산 등 문제점을 개선해 8월 대책 이후 다시 후보지를 발표할 것으로 전망하고 있다. 통상 2~3개월마다 발표해오던 후보지 발표가 5개월 넘게 미뤄지는 것도 문제지만, 기존 후보지로 발표된 곳들의 사업 진행도 멈췄다는 게 더 우려되고 있다. 국토부가 지난 1월 발표한 주민 동의율 3분의 2 이상을 확보한 도심복합사업 후보지는 26곳이다. 하지만 실제 예정·본지구 지정 구역은 9곳에 그쳤다. 최근에는 경기도와 서울에서도 각각 1곳의 후보지에서 추가로 주민 동의 요건을 채웠지만, 8월까지 하세월을 보내야 하는 신세다. 국토부 관계자는 "기존 후보지 중에서 예정지구로 지정돼야 하는 곳들도 많고, 사업을 희망하는 구역 중에서도 양재2동 1구역처럼 이미 주민동의율 67%를 달성한 곳들도 다수가 있는 것으로 파악하고 있다"면서도 "도심복합사업 일정은 아직 정해진 바가 없다"고 말을 아꼈다. 한편, 국토부는 이번 주 분양가상한제 개편안을 발표할 예정이다. 가산비 항목을 현실화시켜 분양을 미루고 있는 정비사업이 본궤도에 오르게 하겠다는 계획이다. 정비사업을 통한 공급에 속도는 붙겠지만, 일각에선 기본형건축비 인상과 맞물려 분양가 급등 우려도 제기되고 있다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

"현재 강남지역에서 시공사 선정까지 마친 재건축 사업장 가운데 민간택지 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제(재초환)가 둘 다 적용되는 곳은 모두 사업이 멈춘 상태입니다. 이주 이전 단계라면 사업지연에 따른 비용이 크지 않아 굳이 사업을 서두를 이유가 없어요"(서울 강남 지역 재건축 조합 관계자) 민간택지 분양가상한제(분상제) 시행 한 달이 지나면서 서울지역의 주택공급 절벽이 현실화되고 있다. 분상제 직격탄을 맞은 서울에서 이달 나오는 아파트 일반분양분은 단 153가구에 그칠 전망이다. 지난해 같은 기간 1995가구가 공급됐던 것과 비교하면 92% 급감한 수치다. 특히, 전문가들은 7월 28일 분상제 적용 전 입주자모집공고를 신청한 단지들이 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 유효기간(2개월)이 끝나는 9월까지 분양을 마치면 공급가뭄이 가속화될 것으로 보고 있다. 1일 정비업계에 따르면 분상제 시행 이후 서울 강남지역의 주요 재건축 사업장 분위기가 얼어붙은 상태다. 한 정비업계 관계자는 "현재 사업시행인가 및 시공사 선정을 마친 대치쌍용1·2차와 반포3주구 등 강남지역 재건축 사업장 가운데 분상제와 재초환이 적용되는 곳은 모두 사업이 올스톱된 상태"라며 "반포3주구의 경우 재초환 부담금 비용을 산정해 관할구청에 제출한 상태인데 (분상제 비용까지 고려한다면) 진행이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 반포3주구는 최근 서초구청에 가구당 4억4000만원의 재초환 부담금 산출액을 제출한 것으로 알려졌다. 국토교통부 검증을 거쳐 조합총회에서 해당 내용이 통과되면 이주 여부가 결정될 예정이다. 분상제는 신규 분양 아파트의 가격 안정화를 위해 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정해 그 이하로 분양하도록 하는 제도다. 상한제가 적용되는 지역에서 분양하는 아파트는 지방자치단체의 분양가 심의위원회 승인을 받아야 한다. 실제로, 부동산인포에 따르면 이달 서울지역 일반분양 예상 물량은 153가구에 그칠 것으로 나타났다. 이는 지난 달 5000여가구가 일반분양된 것과 비교하면 한 달새 분양 절벽 수준으로 시장이 얼어붙은 셈이다. 전년 같은 기간(1995가구)와 비교해도 92% 이상 줄어든 수치다. 민간택지 분상제가 적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이다. 정부는 민간택지에 분상제가 적용되면 현재 HUG가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 가격보다 일반분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것으로 보고 있다. 이에 대해 업계에서는 과도한 분양가 통제로 HUG의 고분양가 심사 때보다 더 낮은 수준에서 분양가가 책정되면 공급 위축 우려가 심화할 것이라고 우려했다. 실제 2007년 민간택지 분상제가 도입된 이후 서울에서는 2년 간 공급 물량이 반토막 수준으로 감소한 바 있다. 서울 아파트 인허가 물량은 2006년 3만400가구에서 분상제가 도입된 해인 2007년 밀어내기 분양 등에 의해 5만가구로 급증했다. 그러나, 2008년 2만1900가구, 2009년 2만6600가구로 급감했다가 2010년(5만1400가구)에 들어서야 예전 수준으로 회복했다. 분상제로 인해 주택공급 감소와 저렴해진 분양가 탓에 청약경쟁은 더욱 치열해질 전망이다. 업계 관계자는 "정부의 고강도 규제로 집값이 급등한 상황에서 프리미엄이 높은 신규 아파트 분양가를 구축 아파트 시세보다 낮게 책정하려는 재건축 단지는 없을 것"이라며 "9월을 기점으로 서울 분양시장이 암흑기에 접어들 가능성이 높다"고 내다봤다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

지난 2일을 마지막으로 재건축 시장은 초과이익환수제의 영향권에 접어들었다. 초과이익환수제는 단순히 개발이익에 대한 환수 뿐만 아니라 정비사업 물량이 절대적인 비중을 차지하는 서울지역의 공급에도 직접적인 영향을 끼칠 전망이다. 특히 재건축 추진속도가 늦어질 경우 2020년 이후 서울지역의 공급난을 부추길 것이라는 지적도 나온다  4일 권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 정비사업이 전체 분양가구에서 차지하는 비중이 80% 수준이고 이중 재건축 일반분양이 차지하는 비중은 재개발 보다 조금 낮다"면서 "재건축 초과이익환수제 부활로 향후 서울지역 신규 아파트 공급은 재개발 의존도가 더욱 높아지고 신규분양 감소로 이어질 수 있다"고 말했다.  올해 정비사업 분양가구 중 재개발 일반분양은 7758가구, 재건축 일반분양은 7086가구다.  대림산업이 대림동 917-49번지 일원에서 625가구, GS건설이 서초동 무지개아파트에서 204가구, 삼성물산이 서초동 우성1차아파트 재건축으로 192가구 일반분양한다. 개포주공 8단지, 고덕주공 6단지, 강남구 상아2차 등도 올해 공급이 예정돼 있다.  문제는 초과이익환수제 시행으로 2020년 이후 재건축 일반분양의 공급절벽이 올 수 있다는 점이다. 초과이익 환수를 피하기 위해 지난해 관리처분인가를 신청한 사업장들 때문에 1~2년 정도는 재건축 일반분양이 늘어나게 된다. 하지만 재건축 부담금을 내야 하는 올해부터는 사업 속도가 지연될 가능성이 높다. 기존에 대출을 많이 받은 조합원의 경우 금융비용과 부담금을 더하면 자칫 남는 게 없는 상황이 발생할 수도 있다.  권일 팀장은 "재건축 이익이 조합원 마다 다른데 이젠 부담금까지 내야하기 때문에 이전과 같은 속도전을 기대하기는 힘들다"면서 "층고제한 등 규제 역시 강한 상황이기 때문에 재건축 정비사업을 통한 일반분양가구 감소는 서울지역 신규 주택 공급 가뭄으로 연결 될 수 있다"고 지적했다.  사업성이 높지 않을 경우 속도조절에 들어가는 상황도 염두에 둬야 한다.  김은진 부동산114 리서치팀장은 "재건축 추진위설립 단계 등 초기사업장들이 속도를 늦출 가능성이 높다"면서 "입지에 강점이 있는 단지들은 그대로 진행하겠지만 사업성이 낮은 지역은 장기화 될 수도 있다"고 설명했다. 이어 "초과이익환수를 피하기 위해 재건축 사업들이 작년까지 속도를 냈다"면서 "올해부터 정비사업이 지연 되면 향후 신규입주 물량이 줄어들게 된다"고 덧붙였다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

뉴타운·재개발 등 도시정비사업 취소가 잇따르면서 2021년 이후 수도권 신규 아파트 공급이 대폭 감소할 것이라는 전망이 나왔다. 주택산업연구원(주산연)은 9일 '도시정비정책 변화와 대응방안 연구' 보고서를 통해 정비사업구역 해제 증가로 인해 2021년 이후 서울.경기도에 주택수급문제가 대두될 것으로 내다봤다. 주산연은 올해 이후 연도별 주택공급량을 추정.분석한 결과 서울은 2021년 이후 정비사업을 통한 아파트 공급이 급감, 공급절벽이 나타날 수 있다고 지적했다. 정비사업에 신규주택 공급의 50% 이상을 의존하는 서울시는 연평균 3만4000여가구의 아파트가 필요하지만 뉴타운 출구 전략에 따른 사업취소가 지금처럼 이어질 경우 2021년까지는 연평균 3만∼3만5000가구가 공급되다 2021년 이후에는 공급량이 1만가구 이하로 급감할 것으로 주산연은 예상했다. 시는 지난 7월 571개 정비사업을 대상으로 실태조사를 벌인 결과, 총 199개 구역 중 종로구 창신.숭인뉴타운 지구 등 총 65개의 정비사업구역 지정을 해제키로 결정한 바 있다. 앞으로도 해제구역은 더 늘어날 전망이다. 경기도의 경우 정비사업에 대한 주택공급 의존도가 17%(약 1만5800가구)로 낮기 때문에 정비사업 취소 여파가 서울보다는 덜할 것으로 전망되지만 재건축, 리모델링 수요가 급증할 것으로 예상되는 2021년 이후 주택공급량이 급격히 줄어 문제가 될 수 있을 것으로 주산연은 예상했다. 경기도는 당초 뉴타운 지구를 12개 도시에 23개 지구, 213개 구역을 지정했으나 지난 4월 말 기준 10개 지구가 주민 갈등으로 지구지정 해제를 고려하고 있다. 다른 지구도 추가로 해제될 가능성이 있는 상황. 경기 뉴타운 사업은 일부 지구지정이 해제되면서 기존 계획보다 면적이 37.1% 감소한 것으로 집계됐다. 현 상황에서 추가로 해제되는 뉴타운 지구가 없다면 경기도는 2021년까지 연평균 주택공급량이 4만1691가구에 이를 것으로 보인다. 그러나 뉴타운 지구가 추가로 20%만 해제되더라도 연평균 주택공급량은 3만3353가구로 줄어든다. 김태섭 주산연 연구위원은 "정비사업이 구역 지정부터 사업 완료까지 8년 이상 걸리는 것을 감안할 때 수급불균형에 따른 시장 불안을 방지하기 위한 대책이 필요하다"며 "정비사업이 본래 목적대로 원활하게 추진될 수 있도록 주민부담 완화를 위한 다양한 지원 방안이 모색돼야 한다"고 강조했다. 이정은 기자

뉴타운·재개발 등 도시정비사업 취소가 잇따르면서 2021년 이후 수도권 신규 아파트 공급이 대폭 감소할 것이라는 전망이 나왔다. 주택산업연구원은 9일 '도시정비정책 변화와 대응방안 연구' 보고서를 통해 정비사업구역 해제 증가로 인해 2021년 이후 서울·경기도에 주택수급문제가 대두될 것으로 내다봤다. 주산연은 올해 이후 연도별 주택공급량을 추정·분석한 결과 서울은 2021년 이후 정비사업을 통한 아파트 공급이 급감, 공급절벽이 나타날 수 있다고 지적했다. 정비사업에 신규주택 공급의 50% 이상을 의존하는 서울시는 연평균 3만4000여가구의 아파트가 필요하지만 뉴타운 출구 전략에 따른 사업취소가 지금처럼 이어질 경우 2021년까지는 연평균 3만∼3만5000가구가 공급되다 2021년 이후에는 공급량이 1만가구 이하로 급감할 것으로 주산연은 예상했다. 시는 지난 7월 571개 정비사업을 대상으로 실태조사를 벌인 결과, 총 199개 구역 중 종로구 창신·숭인뉴타운 지구 등 총 65개의 정비사업구역 지정을 해제키로 결정한 바 있다. 앞으로도 해제구역은 더 늘어날 전망이다. 경기도의 경우 정비사업에 대한 주택공급 의존도가 17%(약 1만5800가구)로 낮기 때문에 정비사업 취소 여파가 서울보다는 덜할 것으로 전망되지만 재건축, 리모델링 수요가 급증할 것으로 예상되는 2021년 이후 주택공급량이 급격히 줄어 문제가 될 수 있을 것으로 주산연은 예상했다. 경기도는 당초 뉴타운 지구를 12개 도시에 23개 지구, 213개 구역을 지정했으나 지난 4월말 기준 10개 지구가 주민 갈등으로 지구지정 해제를 고려하고 있다. 다른 지구도 추가로 해제될 가능성이 있는 상황. 경기 뉴타운 사업은 일부 지구지정이 해제되면서 기존 계획보다 면적이 37.1% 감소한 것으로 집계됐다. 현 상황에서 추가로 해제되는 뉴타운 지구가 없다면 경기도는 2021년까지 연평균 주택공급량이 4만1691가구에 이를 것으로 보인다. 그러나 추가로 뉴타운 지구가 20%만 해제되더라도 연평균 주택공급량은 3만3353가구로 줄어든다. 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 "정비사업이 구역 지정부터 사업 완료까지 8년 이상 걸리는 것을 감안할 때 수급불균형에 따른 시장 불안을 방지하기 위한 대책이 필요하다"며 "정비사업이 본래 목적대로 원활하게 추진될 수 있도록 주민부담 완화를 위한 다양한 지원 방안이 모색돼야 한다"고 강조했다. 또 "지자체가 나서서 신규로 정비구역을 지정하는 등 중장기 주택 수급 관리 계획을 세워야 한다"며 "정비사업에 의한 아파트 공급을 대체할 수 있는 리모델링과 주거환경관리사업 등의 활성화도 필요하다"고 덧붙였다. nvcess@fnnews.com 이정은 기자

노후 주택 비율이 높은 지역에서 새 아파트에 대한 관심이 크다.최근 경기도 부천시에서 ‘새 아파트’에 대한 기대가 큰데 이는 노후주택 비율이 높은 지역 특성 상 ‘새 아파트’가 희소한 가운데, 입주 및 분양물량 감소가 더해지면서 ‘얼죽신’ 트렌드가 확산되고 있는 모습이다. 실제 통계에서도 확인할 수 있다. 부동산 R114 자료를 보면 경기도 부천시의 향후 2년(2025~2026년) 간 아파트 입주예정물량은 단 2393가구에 그치는 것으로 확인됐다. 올해(1045가구)까지 3년 간으로 범위를 넓혀도 3438가구에 불과한 수치로, 지난 3년(2021~2023년) 간 입주물량인 9636가구와 비교하면 3분의 1 수준이다. 특히, 지난해에만 5692가구가 집들이에 나선 것을 감안하면 시사하는 바가 크다. 분양물량 역시 감소세를 보이고 있다. 지난 2022년 3887가구에 달했던 부천시 아파트 분양물량(임대제외)은 지난해 1825가구로 반 토막 이상 급감했고, 올해에도 1623가구로 3년 연속 꾸준히 줄고 있는 추세다. 이에 최근 ‘부천아테라자이’가 높은 경쟁률을 기록하며 많은 관심을 받는 것도 같은 맥락에서 이해할 수 있다. 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 이달 8일(화) 진행된 ‘부천아테라자이’ 청약 접수 결과 1순위 평균 6.81대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 최근 2년 이내(2022년 9월 이후) 부천시에서 청약을 받은 단지 중 가장 높은 경쟁률로 기록되기도 했다. 한편 ‘부천아테라자이’는 경기도 부천시 소사구 괴안동 부천괴안 공공주택지구 B2블록(괴안동 일원)에 지하 2층~지상 20층 2개동 전용면적 50 · 59㎡ 총 200가구 규모로 조성된다. 전용면적별 가구수는 △50㎡A 111가구 △50㎡B 19가구 △59㎡A 70가구 등이다. 입지 또한 눈길을 끈다는 설명이다. 단지가 서울 항동지구와 마주하고 있어 항동지구와 부천 원도심 인프라를 모두 누릴 수 있다. 특히 단지 바로 맞은편에 양지초등학교가 있어 자녀들의 안전통학이 가능하고, 항동지구 및 옥길지구 학원가도 가까이 자리한다. 교통망도 갖추고 있다. 단지 인근으로 1호선 역곡역이 있어 이를 통해 G밸리 10분대, 여의도 30분대, 종로 40분대 등 서울 주요 업무지역까지 쉽게 이동이 가능하다. 또한 부광로, 소사동로 등의 도로망과 접해 있어 차량 진출입이 수월하고, 경인로, 수도권제1순환고속도로 등의 광역도로망도 가까워 서울 주요업무지구 및 인근 지역으로 쉽게 이동이 가능하다. 이와 함께 홈플러스, CGV, 역곡남부시장, 스타필드 시티, 코스트코, 부천성모병원, 부천세종병원 등 기존에 조성돼 있다. 분양가상한제에 따른 가격 경쟁력도 갖췄다. 전용 59㎡ 분양가가 6억3300만원부터 책정됐다. 인근 부천 및 광명 등 브랜드 새아파트에 비해 1~2억원 가량 분양가 경쟁력을 갖추고 있다. ‘부천아테라자이’의 계약은 이달 28일(월)~30일(수)까지 3일 간 진행된다. 견본주택은 경기도 부천시 상동 일원(부천영상문화단지 내)에 위치해 있으며, 입주는 2027년 1월 예정이다.