【파이낸셜뉴스 울산=최수상 기자】 울산지역 소규모 상가 공실률이 지난 2년 만에 두 배 이상 급증한 것으로 나타났다. 18일 국회 국토교통위원회 국민의힘 사무총장 서범수 의원(울산 울주군)이 부동산원으로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면, 지난 2022년부터 2024년 2분기까지 전국 소규모 상가 공실률은 매 분기 증가했다. 이 중에서도 울산의 경우, 2022년 1분기 공실률이 3.5% 수준이었지만, 2024년 2분기에는 7.23%를 기록하며 두 배 넘게 증가했다.  특히 2023년 2분기 4.58%였던 공실률은 3분기에 7.36%로 급등한 뒤 올해 1분기에는 8.90%까지 치솟았다. 안타까운 점은 2023년 2분기까지 울산지역은 7대 특·광역시 중 가장 낮은 공실률을 유지해왔지만 1분기 만에 전체 평균보다 증가했고 서울과 인천보다 높은 수준에 이르렀다.   상황이 이런데도 불구하고 임대상가를 지원하기 위한 사업들은 대부분 수도권에만 편중되어 있는 것으로 밝혀졌다. 주택도시보증공사가 서범수 의원에게 제출한 국정감사 자료에 따르면 도시재생활성화지역 내 둥지 내몰림, 즉 젠트리피케이션을 방지하기 위해 임대상가 조성에 필요한 자금을 융자하는 임대상가 조성자금 융자지원 사업의 경우, 지난 6년 간 전체 지원실적인 130건, 2506억원 중 약 절반인 67건, 1175억원이 서울과 경기, 인천에 집중되었다. 사실상 수도권 임대상가 조성자금 융자지원사업인 셈이다. 이에 대해 서 의원은 “낙후되고 노후된 지역을 재생하는 것이 도시재생사업의 목적이라는 점에서, 비수도권 지역을 위한 추가적 지원이나 쿼터를 고려할 필요가 있다”라고 강조했다. ulsan@fnnews.com 최수상 기자

[파이낸셜뉴스] "민규! 민규!"  지난 14일 오후 9시께 서울 중구 명동 밀리오레 맞은편에는 인파가 몰렸다. 다양한 국적 출신으로 보이는 젊은 여성들이 아이돌 그룹 멤버의 이름을 외치다가 해당 멤버의 포토카드(음반 구매 사은품)를 교환했다. 사람이 몰리면서 통행이 어려울 정도였다. 코로나19 당시 건물이 텅텅 비어 있던 명동은 한류에 힘입어 다시 새로운 도약을 하고 있었다. 중국인 중심이었던 외국인 관광객 또한 다양한 국적 출신으로 변화했으며, 7년간 공실이었던 명동 밀리오레에는 화장품 가게와 음반 매장이 들어섰다. 다만 한류에 힘입은 음반·뷰티매장 등 특정 업종이나 외국인 손님에 집중된다는 한계와 다른 업계엔 낙수효과가 없다는 지적도 있다. ■다국적 손님 몰려 알바생도 '4개국어 가능' 16일 한국부동산원에 따르면 지난 2021년 4분기 52.4% 수준이었던 명동 소규모 상가의 공실률은 올해 2분기 2.4%까지 감소했다. 위드코로나 영향으로 분석된다. 명동은 어깨를 부딪치지 않고 길을 걷기조차 힘들었다. 길거리 음식점이 늘어서 있는 명동8가길에선 히잡을 쓴 여성, 금발머리 가족 등 다양한 국적의 인파로 가득 찼다. 길거리 음식점주 A씨는 "예전에는 중국인과 일본인들이 대다수였다면 이제는 다양한 나라에서 관광객이 오는 것 같다"고 말했다. 알바생 역시 다국어 가능자를 뽑는 추세였다. 화장품 가게에서 일한 지 3년 차라는 연화씨(46)는 한국어, 일본어, 중국어, 영어를 구사할 수 있다고 했다. 그는 "관광객의 국적이 다양해 다국어를 할 줄 알아야 한다"며 "현재 직원은 5명인데 각자 더 잘 하는 언어가 따로 있다. 손님이 늘면서 직원 1명을 더 구했다"고 설명했다. 미국에서 온 루이스씨(24)와 로쉘리씨(24)는 두 번째로 방한이다. 이들은 "한국은 문화적으로 배울 점이 많은 나라"라며 "미국 친구들도 한국의 드라마, 음악 때문에 한국에 관심이 많다"고 전했다. ■공실 채웠지만…지나친 특정 의존 지적도 7년 만에 공실을 채운 명동 밀리오레도 의류 점포뿐 아니라 화장품 가게와 아이돌 음반 및 굿즈 가게가 들어서 상권의 변화를 짐작케 했다. 다만 뷰티, 음반 등 한류와 직결된 특정 분야에 매출 몰린다는 지적도 나왔다. 밀리오레 내에서도 의류 점포는 화장품 가게에 비해 상대적으로 한산했다. 술집은 한국인 직장인들만 보일뿐 외국인 손님은 찾기 힘들었다. 간식류 마트에 우유 등을 납품하는 50대 김모씨는 "납품량이 조금 늘긴 했지만 크게 매출로 연결될 정도는 아니다"라고 말했다. 전문가는 지나치게 외국인 관광객에게만 집중하면 상권이 불안정해질 수 있다고 분석했다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "외국인 관광객에게만 의존하면 상권의 변동성이 커진다"며 "단체관광이 아니라 개인 여행인 이들은 명동 외에 성수 등 다른 핫플레이스를 찾으며 트렌드에 민감하게 변하는 상황을 보여준다"고 꼬집었다. 그러면서 "내국인도 방문하는 곳으로 만들어 외국인이 문화적 교류도 체험할 수 있는 공간이 돼야 지속적으로 상권이 유지될 수 있을 것"이라며 "명동 상인들과 서울시에서도 상권을 어떻게 살릴지 고민을 나눠야 한다"고 덧붙였다. yesyj@fnnews.com 노유정 최가영 기자

[파이낸셜뉴스] 7월 서울시내 오피스와 사무실 매매가 상승세를 이어가며 오피스빌딩 공실률도 줄었다. 12일 데이터 및 인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 발표한 7월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서에 따르면 7월 한달간 서울에서 발생한 오피스빌딩 거래량은 직전월(8건, 4418억원)보다 1건 감소한 7건으로 집계됐다. 거래금액은 58.6% 상승한 7008억원을 기록하며 지난 3월(1조5272억원)에 이어 올해 두 번째로 높은 월간 거래금액을 달성했다. 지난해 7월(8건, 3585억원)과 비교해서도 거래량은 1건만 감소한 반면 거래금액은 95.5%가량 증가한 것으로 확인됐다. 7월 한달 동안 서울시에서 거래가 이뤄진 오피스빌딩 중 단일 매매거래금액이 가장 높은 빌딩은 중구 서소문동에 위치한 ‘시티스퀘어’로 4281억원에 거래됐다. 다음으로 중구 다동 소재의 ‘패스트파이브타워’가 1192억6050만원, 강남구 논현동에 위치한 ‘보림빌딩’이 650억원, 강남구 논현동 ‘영진빌딩’ 340억원 등의 순으로 나타났다. 주요 3대장 권역별로는 증감이 교차하는 모습을 보였다.  사무실(집합) 시장에서는 매매거래량과 거래금액 모두 6월 대비 두 자릿수대 상승률을 보이며 우상향 곡선을 그렸다. 전월(107건, 2906억원)과 비교해 거래량은 47.7% 증가한 158건, 거래금액은 58.2% 오른 4596억원으로 확인됐다. 상승폭이 더욱 크게 나타난 전년 동월(74건, 318억원) 대비해서는 거래량은 113.5%, 거래금액은 무려 1345.3% 오른 수준이다. 이는 강남구 삼성동 소재의 ‘골든타워’에서 집중거래가 발생하며 17개 사무실이 총 3681억원에 거래된 영향으로 7월 매매거래 중 단일 기준 최고가(237억957만원)를 기록한 사무실 또한 해당 건물 내에 속한 것으로 확인됐다.이에 따라 서울시 오피스빌딩 공실률도 소폭 하락했다. 부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면 7월 서울시 오피스빌딩 공실률은 6월(2.62%)보다 0.28%p 내린 2.34%로 집계됐다. 3대 주요 권역 모두 적게는 0.02%p에서 많게는 0.57%p까지 공실률이 줄어든 것으로 나타났다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “최근 거래 동향을 보면 우량 자산을 중심으로 투자가 집중되며 프라임급 오피스 빌딩에 대한 수요가 더욱 두드러지게 나타나고 있다"며 "기준 금리 인하와 더불어 경제 불확실성이 완화되고 기업들의 사업 확장이 재개되면 오피스 시장의 점진적인 회복세가 이어질 것으로 전망된다”고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 수도권 물류센터 임대차·매매 시장에서 과잉 공급 위험이 지속되고 있다는 평가가 나왔다. 올해 상반기 수도권 물류센터 신규공급이 증가하면서 상반기 수도권 물류센터 누적 공급량이 3300만㎡을 넘어 물류센터 평균 공실률도 확대됐다. 2일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어의 R.A(알스퀘어 애널리틱스)는 이 같은 내용을 담은 ‘2024 상반기 수도권 물류센터 시장 보고서’를 발표했다. 보고서에 따르면 2022년부터 물류센터 대규모 공급이 이뤄지며 올해 상반기 수도권에 18만4525㎡의 물류센터가 신규 공급됐다. 전기 누적 공급 대비 6.3% 늘어나 총 3365만2892㎡의 물류센터가 수도권에 공급돼 있는 것으로 나타났다. 공급이 늘자 공실률이 높아졌다. 특히, 서부권(인천·시흥·안산)의 상온 물류센터 공실률은 20.2%, 저온시설은 66.9%로 2023년 하반기 대비 각각 8.1%p, 12.4%p 상승했다. 수도권 전체 상온 물류센터 평균 공실률은 16.9%로 지난 하반기 대비 6.6%p 상승했고, 저온 평균 공실률은 41.2%로, 5.7%p 올랐다. 이는 물류센터 매매나 임대차 시장에도 영향을 미치고 있다는 분석이다. 저온 물류센터는 공실 리스크가 이어지고 있고, '저온' 면적을 상대적으로 상황이 나은 '상온'으로 전환하는 추세가 가속화되고 있다는 설명이다. 실제 올해 상반기 안양시 소재 ‘관양물류센터’와 화성시의 ‘진우월드 물류센터’ 등은 저온 물류센터를 상온으로 바꿨다. 지난해 준공한 ‘부천IC물류센터’는 상층부 3개 층을 구조 변경 없이, 저온 설비를 사용하지 않는 조건으로 임대 마케팅 중이다. 이 같은 전환에 따른 임대료 변화폭이 크지 않기 때문이다. 수도권 상온 물류센터 3.3㎡당 평균 임대료는 3만3106원, 저온 물류센터 임대료는 6만1951원이다. 각각 646원, 840원 소폭 상승했다. 이로 인해 임대차 시장이 부진하자, 물류센터 투자 심리도 좀처럼 기지개를 펴지 못한다는 평가다. 2024년 상반기 수도권 물류센터 총 거래액은 2조9000억원이다. 면적은 142만4793㎡ 거래됐다. 거래액은 전기 대비 70% 증가했으나, 이중 절반 이상인 1조6000억원이 '선매입 약정에 따른 소유권 이전' 사례다. 이를 제외한, 실물 자산 거래액은 지난해 하반기와 비슷하다. 진원창 빅데이터컨설팅팀 이사는 "물류센터 수요는 분명히 있지만 공급이 과해 공실률 상방 압력이 지속되는 상황”이라며 “다만 신규 공급이 하락세로, 하락 추세가 지속되면 수급 안정화가 기대된다”고 분석했다.  jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 오피스 빌딩과 사무실 매매 거래량이 줄어들면서 오피스빌딩 공실률이 10개월만에 최고치를 찍었다. 9일 빅데이터·인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 발표한 '2024년 5월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서'에 따르면 5월 서울시 오피스빌딩 매매거래량은 전월(8건) 대비 37.5% 줄어든 5건으로 확인됐다. 이는 지난해 1월과 2월 각각 1건과 2건의 거래량을 기록한 이후 가장 적은 거래량이자 전년 동월(6건)보다도 낮은 수준이다. 거래금액도 4월 2940억원에서 9.6%가량 떨어진 2658억원으로 집계됐다. 강남구 삼성동 소재 ‘위워크타워’가 1470억원에 거래되면서 이 여파로 거래금액은 전년 동월(947억원) 대비 180.7%의 상승률을 보이기도 했으나, 전반적인 거래량 감소로 인한 전체 거래금액 하락은 막지 못했다. 주요 권역별로 살펴보면 CBD(종로구, 중구)는 3개월 연속 단 한 건의 거래도 없었고 YBD(영등포구, 마포구)는 직전월에 발생한 1건의 거래량 이후 5월에는 자취를 감춘 모습이다. GBD(강남구, 서초구)의 경우 4월과 동일하게 3건의 거래가 이뤄졌는데 강남구 삼성동 ‘위워크타워’를 포함해 서초구 반포동의 ‘이니셜타워I’, 강남구 역삼동 ‘정안빌딩’까지 도합 2357억원의 거래금액을 보였다. 이는 전월(2366억원) 대비 0.4% 낮은 수준이다. 또한, 그 외 지역은 직전월(4건) 대비 50% 감소한 2건에 그쳤으며 거래금액은 433억원에서 30.5% 낮아진 301억원으로 확인됐다. 사무실 거래량도 올들어 최저치를 기록했다. 5월 사무실(집합) 거래량은 직전월(98건) 대비 26.5% 하락한 72건이었으며 거래금액도 647억원에서 230억원까지 64.5% 감소했다. 지난해 5월(128건, 1577억원)과 비교하면 각각 43.8%, 85.4% 떨어진 상황이다. 공실률도 10개월만에 최고치를 보였다. 부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면 5월 서울시 오피스빌딩 평균 공실률은 2.51%로 집계됐다. 이는 전월(2.34%) 대비 0.17%p가량 오른 것으로 작년 7월(2.53%) 이후 가장 높은 수치다. 이 밖에, 5월 서울시 오피스빌딩의 전용면적당비용(NOC)의 경우 19만8072원으로 전월(19만7874억원)보다 소폭 증가한 것으로 나타났다. 권역별로는 GBD와 CBD가 각각 20만6094원, 19만5088원으로 근소하게 올랐고 YBD는 4월 대비 233원가량 줄어든 18만9091원으로 확인됐다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “5월 서울시 오피스 부동산 시장은 기준금리 인하 시점을 지켜보려는 기업 및 개인 투자자들의 관망세와 함께 이 흐름을 타고 딜 클로징 시기를 유리하게 가져가려는 심리, 시장에 나온 매물 증가 등 다양한 요인들이 복합적으로 작용하면서 거래량 하락세를 보인 것으로 분석된다”고 전했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스]올해 2월 서울 오피스 빌딩 공실률이 전월대비 소폭 올랐지만 안정적 흐름을 유지한 것으로 나타났다. 광화문(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD) 3개 권역별로 인기 지역 공실률은 더 낮아지는 등 도심 오피스 수요는 여전히 높은 상황이다.  11일 부동산플래닛 ‘2월 서울 오피스 임대시장 동향 보고서’에 따르면 평균 공실률은 2.27%로 확인됐다. 직전월 2.15%에서 0.12%p 증가했다. 다만, 통상 자연공실률로 보는 5% 미만을 밑도는 수준으로 안정세를 이어갔다. CBD가 3.07%로 1월(3.09%)과 비교해 0.02%p가량 근소하게 감소했다. 반면, 영등포·마포구인 YBD는 직전월 1.02%에서 0.38%p 오른 1.40%를 찍었다. 강남·서초구인 GBD도 1.55%에서 0.16%p 증가한 1.71%를 기록했다.  CBD의 경우 전월과 비교해 소폭 감소했지만 3대 권역 중에서는 가장 높은 평균 공실률을 기록했다. 세부 구역별로 좁혀보면 도심기타지역이 4.13%, 시청·서울역·남대문 지역이 3.16%로 집계됐다. 이어 을지로·종로·광화문 지역의 오피스 공실률은 3.09%으로 확인됐다. 서대문·충정로 지역은 공실률이 불과 0.76%에 그치며 CBD 내에서도 가장 낮은 수치를 기록했다.  GBD 권역을 ‘강남대로’, ‘테헤란로’, ‘강남기타’ 등 3개 세부 지역으로 나눠서 분석한 결과, GBD 중에서도 공실이 가장 적은 곳은 1.57%의 공실률을 기록한 테헤란로로 확인됐다. 이외 강남대로와 강남기타지역은 각각 1.93%와 1.78%로 나타났는데 3개 지역 간 최대 공실률 편차는 0.36%p 수준으로 CBD(3.37%p), YBD(1.1%p)와 달리 비교적 지역 격차가 적은 임대 상황을 보였다.  지난해 10월부터 서울 3대 권역 중 가장 낮은 공실률을 기록 중인 YBD의 세부권역별 현황을 보면 마포·공덕 지역이 0.83%로 동여의도(1.40%)와 서여의도(1.93%) 지역보다 낮게 나타났다. 부동산플래닛 정수민 대표는 "2월 서울시 오피스 임대 시장은 전반적으로 공실이 소폭 증가했지만, 권역별로 인기있는 지역들과 빌딩들은 오히려 공실률이 줄어든 경향을 보였다"며 "서울 오피스 임대시장은 견조한 수요를 바탕으로 안정세를 유지하겠지만, 권역이나 빌딩 특성에 따라 차별화 양상이 나타날 것으로 보인다"고 말했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 2023년 수도권 'A급 물류센터' 시장에 대규모 면적이 새롭게 공급됐지만 하반기 공실률에는 큰 변동이 없는 것으로 나타났다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사인 존스랑라살(JLL) 코리아는 22일 발표한 '2023년 4분기 수도권 A급 물류센터' 보고서에서 지난해 수도권에 총 65개, 506만㎡ 규모의 'A급 물류센터'가 공급됐다. 연면적 3만3000㎡ 이상이면서 램프 및 자연 경사로로 전층 접안이 가능한 물류센터가 'A급 물류센터'로 분류된다. 지난해 4분기 기준 전체 물류센터 공급면적은 1590만㎡다. 이 중 1380만㎡가 임차돼 공실률은 13%를 기록했다.지난해 3분기의 공실률도 비슷한 수준이어서 지난해 하반기에는 대규모 신규 물량 공급이 임차 활동에 큰 영향을 미치지 않은 것으로 보인다. 우정하 JLL 물류산업자산 서비스 본부장은 "물류 효율성 개선을 위해 센터를 통합하려는 수요와 노후화된 센터에서 현대화된 센터로 이전하고자 하는 수요, 이커머스 업체의 물류센터 확장 등이 맞물린 결과"라며 "현재의 수요 추세가 내년에도 지속될 것으로 예상된다"고 밝혔다. 대규모 신규 공급에도 임대료는 소폭 상승했다. 지난해 4분기 수도권 A급 물류센터의 월평균 명목 임대료는 3.3㎡당 3만3900원으로 전 분기 대비 0.3%, 전년 동기 대비 0.8% 올랐다. 다만 올해도 대규모 물류센터 공급이 예정돼 있어 임대료 인상 폭은 제한적일 전망이다. 올해도 430만㎡ 규모(지난해 말 집계 기준)의 물류센터 공급이 예정돼 있다. 내년부터는 공급이 급감하며 수급 불균형이 해소될 전망이다. 심혜원 JLL 리서치팀장은 "고금리 환경과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색 등으로 신규 착공은 매우 제한적일 것으로 예상돼 2025년에는 공급이 크게 감소하며 수급 불균형이 해소될 전망"이라고 말했다. 지난해 물류센터 거래액은 6조4131억원으로 전년 대비 2.6% 감소했다. 총 거래액의 약 37%는 해외 투자자였던 것으로 나타났는데, 이는 최근 4년 중 가장 높은 수치다. 2023년 가장 큰 규모의 물류센터 거래 사례로 ‘로지스허브 인천’과 ‘로지스코 양지’가 있다. 로지스허브는 준공 전 선매입 건이다. 2023년 2분기 준공된 이후 2023년 11월 3080억원에 AEW로 소유권이 이전됐다. 인베스코가 소유하던 로지스코 양지는 이화자산운용이 미래에셋투자운용에 4670억원에 팔았다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

코로나19의 세계적 대유행(팬데믹)을 겪은 미국에서 비어 있는 사무실 비율이 역대 최고치를 기록했다. 팬데믹 이후 재택근무가 늘어나 사무실 수요가 줄었기 때문인데 경기 침체보다 근무 형태가 바뀐 만큼 한동안 공실률이 내려가기는 어려울 전망이다. CNN 등 현지 매체들은 8일(이하 현지시간) 미 시장조사기관 무디스애널리틱스의 부동산 시장 보고서를 인용해 미국의 사무실이 썰렁해졌다고 전했다. 보고서에 의하면 지난해 4·4분기 기준으로 미 전역의 사무실 공실률은 19.6%에 이르렀다. 이는 무디스애널리틱스가 집계를 시작한 1979년 이후 약 44년만에 가장 높은 비율이었다. 지난해 4·4분기 공실률은 1년 전(18.8%)보다 높았을 뿐만 아니라 종전 최고치(1986년·1991년)였던 19.3%를 넘어섰다. 미국의 사무실 공실률은 1979년 6.4%에서 1991년까지 가파르게 상승했다가 2000년 7.9%까지 떨어졌다. 공실률은 이후 다시 올랐다가 글로벌 금융위기 직전이었던 2007년에 12.3%를 기록했고 팬데믹 이전인 2019년에는 16.8%였다. 공실률은 팬데믹을 거치면서 꾸준히 상승했다. 대부분의 기업들은 팬데믹 기간에 재택근무를 채택했고 상당수가 팬데믹 이후에도 재택근무를 허용하고 있다. 무디스애널리틱스는 근무 형태 변화로 사무실 임대 수요가 줄었지만 편의 시설이 많고 1급 상권에 위치한 새 건물의 경우 여전히 사무실 수요가 있다고 설명했다. 이어 브랜드 홍보나 모임, 교육, 협력 목적으로 물리적인 사무실을 유지하려는 임차인들이 1급 상권의 새 건물을 선호한다며 규모가 유동적이거나 작은 사무실을 원한다고 설명했다. 또한 무디스 애널리틱스는 출퇴근에 유리한 교외 건물들이 일반 도심의 사무실보다 인기가 많다고 분석했다. 미 월스트리트저널(WSJ)은 무디스애널리틱스의 보고서 발표 당일 수요뿐만 아니라 공급 과잉도 문제라고 보도했다. 앞서 미국에서는 1980~1990년대를 거치면서 저금리 대출을 바탕으로 사무용 건물 건축이 유행이었다. 이러한 현상은 특히 텍사스주 등 토지 가격이 저렴하고 규제가 적었던 남부에서 성행했다. 그러나 미국 경제는 1990년 불황에 빠졌고 너무 많이 지은 사무실들은 고스란히 공실로 남았다. 공급과잉은 지금도 해결되지 않았으며 무디스애널리스틱은 현재 공실률이 가장 높은 도시로 텍사스주 휴스턴과 댈러스, 오스틴을 꼽았다. WSJ는 팬데믹 이전에 계약한 사무실 임대 계약의 약 절반이 아직도 끝나지 않았다면서 앞으로 미국 내 공실률이 더 높아진다고 내다봤다. 영국 시장조사업체 캐피탈이코노믹스는 올해 미국 사무실 가격이 2020년 초의 고점 대비 43% 떨어진다고 전망했다. CNN은 공실률이 올라갈수록 도심에서 사무실 근로자를 상대로 영업하던 식당 등 소규모 사업체들이 타격을 입는다고 지적했다. 또한 미 모기지은행협회(MBA)에 따르면 올해 사무용 건물과 관련된 상환 또는 재융자 대상인 상업용 부동산담보대출 규모는 1170억달러(약 153조4572억원)로 집계됐다. 무디스애널리틱스는 상업용 부동산 대출의 만기가 조만간 만료되는 미국 내 605개 건물 중 224개가 재융자에 어려움을 겪는다고 추산했다. 박종원 기자

[파이낸셜뉴스] 코로나19의 세계적 대유행(팬데믹)을 겪은 미국에서 비어 있는 사무실 비율이 역대 최고치를 기록했다. 팬데믹 이후 재택근무가 늘어나 사무실 수요가 줄었기 때문인데 경기 침체보다 근무 형태가 바뀐 만큼 한동안 공실률이 내려가기는 어려울 전망이다.  CNN 등 현지 매체들은 8일(이하 현지시간) 미 시장조사기관 무디스애널리틱스의 부동산 시장 보고서를 인용해 미국의 사무실이 썰렁해졌다고 전했다.  보고서에 의하면 지난해 4·4분기 기준으로 미 전역의 사무실 공실률은 19.6%에 이르렀다. 이는 무디스애널리틱스가 집계를 시작한 1979년 이후 약 44년만에 가장 높은 비율이었다. 지난해 4·4분기 공실률은 1년 전(18.8%)보다 높았을 뿐만 아니라 종전 최고치(1986년·1991년)였던 19.3%를 넘어섰다.  미국의 사무실 공실률은 1979년 6.4%에서 1991년까지 가파르게 상승했다가 2000년 7.9%까지 떨어졌다. 공실률은 이후 다시 올랐다가 글로벌 금융위기 직전이었던 2007년에 12.3%를 기록했고 팬데믹 이전인 2019년에는 16.8%였다.  공실률은 팬데믹을 거치면서 꾸준히 상승했다. 대부분의 기업들은 팬데믹 기간에 재택근무를 채택했고 상당수가 팬데믹 이후에도 재택근무를 허용하고 있다.  무디스애널리틱스는 근무 형태 변화로 사무실 임대 수요가 줄었지만 편의 시설이 많고 1급 상권에 위치한 새 건물의 경우 여전히 사무실 수요가 있다고 설명했다. 이어 브랜드 홍보나 모임, 교육, 협력 목적으로 물리적인 사무실을 유지하려는 임차인들이 1급 상권의 새 건물을 선호한다며 규모가 유동적이거나 작은 사무실을 원한다고 설명했다. 또한 무디스 애널리틱스는 출퇴근에 유리한 교외 건물들이 일반 도심의 사무실보다 인기가 많다고 분석했다.  미 월스트리트저널(WSJ)은 무디스애널리틱스의 보고서 발표 당일 수요뿐만 아니라 공급 과잉도 문제라고 보도했다. 앞서 미국에서는 1980~1990년대를 거치면서 저금리 대출을 바탕으로 사무용 건물 건축이 유행이었다. 이러한 현상은 특히 텍사스주 등 토지 가격이 저렴하고 규제가 적었던 남부에서 성행했다. 그러나 미국 경제는 1990년 불황에 빠졌고 너무 많이 지은 사무실들은 고스란히 공실로 남았다. 공급과잉은 지금도 해결되지 않았으며 무디스애널리스틱은 현재 공실률이 가장 높은 도시로 텍사스주 휴스턴과 댈러스, 오스틴을 꼽았다.  WSJ는 팬데믹 이전에 계약한 사무실 임대 계약의 약 절반이 아직도 끝나지 않았다면서 앞으로 미국 내 공실률이 더 높아진다고 내다봤다. 영국 시장조사업체 캐피탈이코노믹스는 올해 미국 사무실 가격이 2020년 초의 고점 대비 43% 떨어진다고 전망했다.  CNN은 공실률이 올라갈수록 도심에서 사무실 근로자를 상대로 영업하던 식당 등 소규모 사업체들이 타격을 입는다고 지적했다. 또한 미 모기지은행협회(MBA)에 따르면 올해 사무용 건물과 관련된 상환 또는 재융자 대상인 상업용 부동산담보대출 규모는 1170억달러(약 153조4572억원)로 집계됐다. 무디스애널리틱스는 상업용 부동산 대출의 만기가 조만간 만료되는 미국 내 605개 건물 중 224개가 재융자에 어려움을 겪는다고 추산했다. pjw@fnnews.com 박종원 기자

[파이낸셜뉴스] 미국 오피스 공실률은 지역과 임차 업종별로 다르다는 주장이 나왔다. 일부 건물이 대부분 공실률 상승에 기여하고 있음에도, 부동산 시장 전체가 침체의 늪에 빠져있다는 분석은 ‘평균의 오류’를 바탕에 깔고 있다는 해명이다. 출근율이 점차 개선되고 있는 뉴욕 등지 오피스에서 놀리고 있는 공간은 거의 없다는 판단도 나왔다. 이와 함께 내년 미국 연방준비제도(Fed)가 금리 인하를 단행할 것으로 전망되면서 한껏 떨어져 있는 국내 상장리츠 주가도 회복세에 접어들 것으로 예상됐다. ■ “지역, 임차인별로 상황 달라” 문성제 제이알(JR)투자운용 이사는 15일 서울 여의도 소재 한 식당에서 열린 ‘제이알글로벌리츠 기자간담회’에서 “금융 및 법률 서비스 부문 오피스 복귀 속도가 높으며, 해당 산업 비중이 큰 뉴욕은 여타 도시 대비 빠른 회복 양상을 보이는 중”이라며 “어떤 산업이나 기업이 해당 건물을 채우고 있는지 봐야 한다”고 강조했다. 실제 존스랑라살(JLL) 리서치에 따르면 지난 6월 22일부터 7월 5일까지 팬데믹 이전 대비 뉴욕 오피스 출근율은 62.3%로 집계됐다. 샌프란시스코(55.6%), 실리콘밸리(45.0%)를 웃돈다. 2020년 이후 산업별 오피스 사용면적 변화를 살펴보면 ‘확장’ 비율은 금융 서비스가 40%로 가장 높았다. 테크(24%), 전문산업 및 비즈니스 서비스(20%) 등이 뒤를 이었다. 문 이사는 또 “뉴욕 전체 건물 33%가 총 공실 88%를 차지하고 있다”며 “일부 자산들은 팬데믹 이전부터 장기 공실 상태로 있었고, 대중교통 여건이 우월한 권역에는 신규 공급 및 레노베이션이 진행 중”이라고 말했다. 뉴욕 건물 1%가 총 공실 13%를, 건물 10%가 55%를 차지한단 JLL 리서치 조사도 나왔다. 건물 25%는 아예 공실이 없기도 했다. 때문에 평균 공실률 수치를 보고 해당 지역 부동산 시장 하강 정도를 판단하는 일은 합리적이지 않다는 게 문 이사 설명이다. 장현석 JR투자운용 대표이사도 앞선 인사말에서 “그동안 재택근무, 금리·환율 등 외생적 변수로 리츠 시장이 힘들었으나 이제 터널의 끝이 오지 않았나 싶다”며 “JR투자운용은 인력을 보강하고 체계적인 운용 전략을 세워 리스크를 최소화하고 있다”고 말했다. ■ “브뤼셀과 맨해튼 오피스 가져보자” JR투자운용은 이 같은 흐름을 고려한다면 ‘제이알글로벌리츠’ 투자를 선택해볼 만한다고 권고했다. 지난 2020년 8월 상장한 ‘제이알글로벌리츠’는 자(子)리츠에 투자하는 방식으로 총 2개 기초자산을 편입한다. ‘제이알제26호’로는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스인 ‘파이낸스 타워 콤플렉스(Finance Tower Complex)’를 담는다. 구체적으로는 해당 건물을 간접 소유한 법인 지분 100%를 자리츠가 들고 있다. 1982년 준공된 해당 건물은 면적 19만5973㎡(약 5만9282평)로, 가격은 14억4000만유로(약 2조원)다. 임대는 지난 2002년 1월부터 시작해 오는 2034년 12월까지다. 현재 약 11년이 남은 셈이다. 중도해지는 불가하고, 만기 12개월 전 서면 통지가 없으면 1년씩 자동 연장된다. 올해 기준 연 임대수입은 약 967억원이다. 유아람 JR투자운용 과장은 “브뤼셀 오피스 시장은 전년도 유로존 인플레이션이 순차 반영되며 지속 상승 중”이라며 “올해 공급 예정 자산 68%, 내년 공급분 50%가 사전 임차돼 공급 충격은 미미한 것으로 판단된다”고 설명했다. ‘제이알제28호’를 통해서는 미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 ‘498 Seventh Avenue’에 투자한다. 이 건물을 간접 소유한 조인트 벤처 지분 49.9%(의결권 50%)를 품고 있다. 연 면적은 약 2만7048평이며, 부동산 가격은 670만달러(약 8710억원)다. 연 임대수입은 5350만달러(약 696억원)다. 유 과장은 “해당 자산 임차인은 동부의료보건노동조합(SEIU) 등 건축, 엔지니어링 같은 전문 산업분야 법인들로 구성돼있다”며 “입주사들이 평균 80% 이상 출근율을 기록하며 안정적인 임차 상황이 유지 중”이라고 말했다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자