【파이낸셜뉴스 광주=황태종 기자】광주광역시가 미래차국가산단을 신속히 조성하기 위해 올해 말까지 미래차국가산단 내 개발제한구역(그린벨트) 해제에 총력을 기울이기로 했다.  23일 광주시에 따르면 광산구 빛그린국가산단 인근 오운동 일원에 100만평 규모의 미래차국가산단을 조성할 예정인 가운데 미래차국가산단 예정 부지 총 338만㎡ 중 95%에 해당하는 321만㎡가 그린벨트다. 이 중 국토부 환경평가 등급 3~5등급지 135만㎡(42%)는 조건없이 해제가 가능하고, 1~2등급지 185만㎡ 중 농지 104만㎡(33%)도 국토부와 계획 수립 및 협의를 통해 개발할 수 있다.  하지만 산지 81만㎡(25%)는 대체 그린벨트를 지정해야만 개발할 수 있다. 이런 가운데 지난 5일 열린 '광주 민생토론회'에서 윤석열 대통령이 "광주 미래차국가산단의 그린벨트 해제 전제조건인 대체지 협의를 올해 내 마쳐 산단 조성에 속도를 내게 하라"라고 관계 부처에 주문하면서 그린벨트 해제 가능성이 높아졌다.  앞서 광주시는 미래차국가산단 그린벨트 대체지로 무등산 국립공원 일원을 지정하는 내용의 '국가·지역전략사업 신청서'를 지난 5월 국토부에 제출했다. 국가·지역전략사업으로 선정되면 그린벨트 해제가 불가능한 환경평가 1·2등급지도 대체지를 확보하면 그린벨트 해제를 허용하기 때문이다.  무등산 국립공원은 전체 면적 75.4㎢ 중 49.8㎢가 그린벨트로 지정됐고, 나머지 25.6㎢는 그린벨트로 지정되지 않은 상태다.  광주시는 이 중 공유지인 북구 금곡동 일원 81만7108㎡(약 25만평)를 미래차국가산단 그린벨트 대체지로 지정한다는 계획이다. 대체지로 신청한 이곳은 시유지여서 그린벨트로 지정돼도 개인 재산권 침해 우려가 없다는 점도 고려됐다.  국토부는 현재 광주시가 신청한 '미래차국가산단의 국가·지역전략사업' 선정 여부를 검토하고 있다. 오는 30일까지 국토연구원의 사업성 평가를 거쳐 오는 12월께 국무회의에서 최종 선정될 예정이다.  광주시는 올해 내 미래차국가산단이 국가전략사업으로 선정되고 그린벨트 해제에 관한 협의가 마무리되면 미래차국가산단 투자사업 타당성 검토 및 그린벨트 해제 절차를 속도감 있게 진행할 계획이다.  김용승 광주시 인공지능산업실장은 "인공지능과 모빌리티를 기반으로 광주의 첨단산업 지형을 바꿀 계획에 정부가 힘을 실어줬다"면서 "미래차국가산단과 소재·부품·장비특화단지를 중심으로 자동차도시 광주를 글로벌 경쟁력을 갖춘 대한민국 대표 미래차 산업 선도지역으로 육성하겠다"라고 밝혔다. hwangtae@fnnews.com 황태종 기자

서울 그린벨트 해제가 초읽기에 들어가면서 뜨거운 이슈로 부상하고 있다. 정부가 지난 '8·8 부동산 대책'에서 서울과 인근의 그린벨트를 풀어 8만가구를 공급하기로 발표한 것. 정부는 서울 그린벨트 전역을 토지거래허가구역으로 묶고 오는 11월에 신규 택지 후보지를 공개한다는 계획이다. 다만 미래 세대를 위해 녹지를 보존해야 한다는 주장과 이제는 풀어야 할 때라는 의견이 맞서고 있다. 입주까지 시간이 걸리다 보니 그린벨트 해제를 통한 주택공급이 효과를 거두기 힘들다는 지적도 나온다. 반면 서울 강남권에서 싼값에 주택이 공급될 수 있다는 시그널만으로 시장 안정에 도움을 줄 수 있다는 의견도 제기된다. 이에 파이낸셜뉴스는 최근 '금단의 땅, 빗장 열리는 서울 그린벨트'를 주제로 이창무 한양대 도시공학과 교수와 이현석 건국대 부동산학과 교수를 모시고 특별대담을 마련했다. 다음은 일문일답. ―그린벨트 해제를 포함한 '8·8 대책'을 한마디로 평가하면. ▲이창무 교수=지금껏 나왔던 정책 가운데 공급에 치중한 방향성을 담고 있는 것이 특징이다. 이 가운데 실효성이 있는 것도 있고, 그렇지 못한 것도 있다. 종합적인 '선물세트'다. ▲이현석 교수=공급 사이드를 총망라한 대책이다. 전 정부 정책이 너무 수요 억제에 집중되다 보니 규제 정책들은 거의 없다. 또 선언적 성격이 강하다. 실행성 담보를 위해서 차후에 상당한 보완이 필요하다고 생각한다. ―이번 대책 키워드는 서울 그린벨트 해제다. 현시점에서 그린벨트 카드를 내놓은 것은 어떻게 평가하나. ▲이창무=이번 대책에서 그린벨트 활용은 사실 일부분이다. 하지만 굉장히 상징적인 의미를 갖고 있다. 아파트 공급은 많은 시간이 걸린다. 지금은 사람들의 기대심리를 대기수요로 전환시키는 것이 중요하다. 그 역할을 하는 게 그린벨트 활용이라고 본다. 많은 부작용과 논란은 있겠지만 기대심리를 조금 안정시킬 수 있을 것으로 기대한다. ▲이현석=그린벨트 해제는 YS정부 이후부터 계속 한번씩 돼왔다. 가장 중요한 것은 해제할 만큼의 공공성이 있느냐다. 이번 그린벨트 해제는 시급성·필요성 부분에서 어느 정도 인정된다. 왜냐하면 3기 신도시를 활용해 집값 안정을 못하니 도심에 인접해 있는, 특히 강남에 인접해 있는 그린벨트를 활용해서 심리적 안정감을 주자는 것이 목적이다. 일정 부문 효과도 예상된다. 단, 정말 공공성이 담보돼야 한다. 임대주택 물량을 상당 부분 넣고, 택지매입 단계부터 리츠를 활용하는 등 새로운 방법들이 필요하다. ―요약하면 현 상황에서 그린벨트 해제는 필요하다는 지적이다. 그렇다면 정부 계획대로 이뤄질 수 있을까. ▲이창무=사실 재건축 부담금은 여야가 합의를 못하는 부분이라 현실성이 부족하다. 국토부는 때마다 그린벨트를 활용하고 싶어했다. 서울시의 반대로 막혔는데 이번 해제는 국토부 장관과 서울시 시장하고 합의하는 구도 속에서 나왔다. 해제는 기정사실이고 속도의 문제만 남은 것 같다. 과거 MB정부 때를 보면 강남권 그린벨트 해제를 통한 주택공급이 빠르게 진행됐다. 과거 경험도 있고, 강남권의 그린벨트를 활용한 공급 대책이 다른 것보다 현실성이 더 높다. ―그린벨트 이슈 가운데 하나가 주택용지로 사용 가능한 땅이 있느냐다. 원칙적으로 1~2급지는 해제가 어렵다. ▲이현석=강북 그린벨트는 산지가 많지만 강남은 방이동·서울공항 근처 등 활용 가능한 땅이 어느 정도 있다. 인접한 과천에도 가용할 수 있는 그린벨트가 있다. 신도시보다 그린벨트 토지 매수가 빠를 수는 있지만 시간도 많이 걸리고 갈등도 나타날 수 있다. 토지주들도 만족시키고, 공공성도 높일 수 있는 방법들이 필요해 보인다. ―그린벨트 해제 반대 논리 가운데 핵심이 '미래 세대'를 위한 땅을 남겨 놓아야 한다는 것이다. 이에 대한 생각은. ▲이창무=여러 논리 가운데 가장 감성적으로 다가오는 부분이 '미래 세대를 위해서 남겨둔 땅'이라는 지적이다. 지금 나타나는 현상을 보자. 인구는 축소기에 접어들었다. 또 청년들의 저출산 문제가 심각한 상황이다. 도시 자체도 축소하게 될 것이다. 이런 관점에서 미래 세대가 누구일까 따지면 지금이라는 것이다. 즉, 지금의 청년층이 기다려왔던 미래 세대다. 도시의 평면적 확산을 방지하기 위해 그린벨트를 쳤지만 결과적으로 나온 건 정반대다. 서울은 출퇴근시간이 가장 긴 도시 가운데 하나다. 그린벨트라는 권역을 남겨두고 밖으로 나갔기 때문이다. 미래 세대들이 비용을 덜 들이면서 살 수 있는 도시공간을 만들어 갈 수 있는 마지막 찬스다. ▲이현석=미래 세대가 누구냐는 개개인 혹은 각 세대마다 의견이 다를 수 있다. 하지만 현재 주거시장을 안정시키고 편안하게 만드는 게 어떻게 보면 미래 세대를 위한 길이라고 본다. 또 글로벌 트렌드는 '콤팩트 시티'다. 3기 신도시까지 나가는 것도 상당히 '오버'라고 생각하는 분들도 있다. 제일 먼저 할 것은 재개발·재건축 고밀화이고, 두 번째는 서울 인접지 그린벨트를 활용하는 것이다. ―그렇다면 그린벨트 해제가 주택시장 안정에 도움을 줄 수 있을지 궁금하다. ▲이창무=각 정부마다 공급대책을 만들어 왔다. 수도권 외곽에 수많은 택지개발지구들이 있다. 서울 그린벨트를 못 푸니 인근에 검단·김포 신도시를 조성해 왔다. 검단 신도시를 개발한다고 강남 아파트 가격이 안정될 수 없다. 유일한 방법은 원하는 곳에 주택을 만들어낼 수 있는 선택이어야 한다. ▲이현석=공급이 늘어날 것이라는 심리적 안정감을 줄 수 있을 것으로 보인다. 앞서 말했지만 중요한 것은 그린벨트를 해제했을 때 공공성이 담보돼야 한다는 것. 즉 청년이나 신혼부부 등을 위한 임대주택 위주로 가야 한다는 것이다. 현재 투자처가 강남밖에 없다는 게 전국적인 생각인 것 같다. 강남과 같은 고급 주거단지를 더 만들어야 하는 것은 확실하다. 파격적인 제안일 수 있지만 판교나 분당까지 연담화해서 고급주거지로 조성하는 방안도 고려해 볼 필요가 있다. ―서울 그린벨트 해제가 수도권 집중 가속화를 촉진시킬 수 있다는 지적도 있다. ▲이창무=수도권 집중 가속화에 대해서는 생각이 다르다. 어느 곳을 개발하느냐는 선택의 문제다. 그린벨트를 푼다는 게 추가적으로 수도권 집중을 심화시키는 것은 아니다. 주택 공급이 수도권 집중화의 원인이 아니라는 것이다. 수도권 과밀화는 주택 공급이 아니라 일자리 등 다른 곳에서 찾아야 한다. ▲이현석=그린벨트 해제가 지역 불균형을 초래한다는 것은 사실이 아니다. 수도권, 그중에서도 서울로 사람들이 몰린다. 주택의 부족, 인프라의 부족을 해결할 방법이 없으니까 그린벨트 문제까지 나온 것이다. 그린벨트 해제가 서울 집중을 더 가속화시킬 것이라는 논리로 봐서는 안 된다. 서울이 성장할수록 국가 경쟁력은 높아진다. 지방을 서울과 같이 살려 갈까 하는 것은 또 다른 논의이고 문제다. ―MB 정부 때 강남권 그린벨트를 풀어 보금자리 주택을 공급했다. 집값 안정에 기여했다는 평가와 부작용만 더 키웠다는 지적이 있다. ▲이창무=MB정부 때 그린벨트 해제는 2009년 초에 발표되고, 2012년에 입주가 이뤄졌다. 굉장히 빠른 속도다. 당시 반값 아파트를 임대뿐 아니라 공공분양에도 담았다. 반값 아파트 분양물량이 나오면서 강남권 수요들이 대기수요로 전환됐다. 이후 서울 아파트값 하락세가 2013~2014년까지 계속 이어졌다. 물론 여러 부작용 등 문제도 있었다. 공공에서 반값 아파트를 공급하니 민간 아파트 분양시장이 망가진 것이다. 시장은 왜곡됐지만 어느 정도 가격 안정효과가 나왔다. 이번 그린벨트 해제 역시 '영끌' 수요를 대기수요로 전환시킬 수 있는 방안이 담기면 시장 안정에 도움을 줄 것으로 보인다. ▲이현석=MB정부 때 그린벨트 해제가 속도를 낼 수 있었던 것은 공공소유 토지가 상당수 있었기 때문이다. 하지만 현재는 사유지가 적지 않다. 예전처럼 그린벨트 토지보상 작업이 속도를 낼 수 없다. 개발비용을 줄이기 위해서는 사업 속도도 중요하다. 이를 위해서는 개인 소유주들의 이익을 보장할 수 있는 방법을 고민해야 한다. 리츠를 그린벨트에 활용하는 게 가장 좋은 대안으로 보인다. ―주택시장에 대해 진단해 보겠다. '8·8 대책'을 내놓은 것도 최근 시장 과열을 잠재우기 위해서다. ▲이창무=불확실한 시장이다. 공급이 위축돼 있는 것은 확실하다. 반면 수요는 헷갈리는 부분이 있다. 통계청의 가구추계를 보면 주요 매수세력인 1인가구가 늘지 않는 것으로 나왔다. 청년 1인가구의 증가량이 2023년은 마이너스다. 과도한 구매 수요를 만들어냈던 계층들이 다시 부활을 해서 (수요를) 만들어 내기에는 한계가 있다는 이야기다. 서울 아파트 매매 실거래가지수가 올 들어 누적으로 5% 남짓 상승했는데 그렇게 강한 상황은 아니다. 심각한 상황으로 갈 수 있는 수급의 조건은 아니라고 본다. ▲이현석=강남을 중심으로 시장이 달아오르고 있다. 하지만 거시경제적 관점에서 보면 주택시장이 과열되는 이유를 찾기 힘들다. 현재는 2~3년 전에 위축됐던 시장이 회복되는 것으로 볼 수 있다. 단 인허가 물량이 크게 줄면서 불안요인으로 작용하고 있다는 점은 우려스럽다. ※전체 대담 내용은 파이낸셜뉴스 공식 유튜브 채널에서 확인 가능합니다. ljb@fnnews.com 이종배 성석우 기자

서울 송파구 방이동 그린벨트 지역에 한국예술종합학교 유치를 위한 움직임이 본격화되고 있다. 송파구청이 유치를 위해 수년간 그린벨트 해제를 검토하던 상황에서 정부가 오는 11월 서울 그린벨트를 해제 계획을 내놓았기 때문이다. 14일 업계 및 송파구청에 따르면 지난달 30일 구청 및 시·구의회 관계자들이 참석한 가운데 '한예종 이전 관련 회의'가 진행됐다. 송파구 관계자는 "지금껏 송파구는 캠퍼스 전체 이전을 검토해 왔다"며 "성북구 석관동, 서초구 서초동, 종로구 와룡동 등 3곳에 분산된 한예종의 통합캠퍼스 유치에 모든 역량을 쏟아왔다"고 말했다. 일각에선 올해 연말 예정된 유네스코 조선왕릉 실사에 앞서 의릉과 맞닿은 한예종 석관동 캠퍼스 별관을 먼저 이전하는 방안도 제안됐다. 송파구가 한예종 유치 부지로 고려하는 곳은 현재 올림픽아파트 인근 방이동 그린벨트 내에 있다. 지난 8일 정부가 서울 그린벨트 해제를 담은 '8.8부동산 대책'을 발표하면서 유력 후보지로 떠오른 곳이다. 그린벨트 인근 대단지 아파트가 있고 3호선 연장선 지하철역이 들어설 예정인데다 현재는 주말농장 등으로 활용되고 있기 때문이다. 송파구 한예종 유치를 위해선 그린벨트 해제가 선결조건인데 마침 서울시가 그린벨트 해제를 고민하는 상황과 맞물린 셈이다. 구청은 7년간 한예종 유치를 위해 그린벨트 해제를 검토했다. 2017년부터 캠퍼스유치 전담팀을 만들었다. 또 지난해 9월 '한예종 이전 사전타당성조사용역'을 완료해 이전가능성 및 그린밸트 해제 가능성을 검토했다. 송파구청 관계자는 "(용역 결과는) 주민 이해관계 등 민감사항이 포함돼 비공개"라면서도 "구 입장에서 (용역 결과가) 긍정적이고 이전부지 그린밸트 해제도 가능해 보인다"고 말했다. 한예종 유치는 송파가 지역구인 배현진, 박정훈 국민의힘 의원 총선 공약사항이다. 현재 송파구는 고양시, 과천시 등과 한예종 유치를 두고 경쟁하고 있다. 다만, 정부 그린벨트 해제 목적은 공공주택 공급인 만큼 캠퍼스 유치와 상충되는 것 아니냐는 지적도 나온다. 송파구는 방이동 그린벨트 부지(1.54㎢)가 넓은 만큼 캠퍼스 유치 외에도 공공주택 공급도 가능하다고 봤다. 이중 한예종 유치하려는 부지 규모는 약 12만㎡이다. 송파구 관계자는 "주택 단지가 들어선다고 해서 한예종 유치가 흔들린다고 보진 않는다"고 말했다. 오는 11월 국토부가 그린밸트 해제 후보지를 발표하면 한예종 이전 지역에 대한 윤곽도 드러날 전망이다. 아울러 11월 유네스코 측에서 조선왕릉에 대한 실사를 진행하는 것도 유치전 경쟁을 고조시킬 것으로 보인다. 기존대로 한예종 석관동 캠퍼스 인근 조선왕릉인 의릉 이전을 촉구하면 한예종 이전작업에도 속도가 붙을 수 있어서다. 국가유산청 관계자는 "지난달 국가유산청이 김포장릉 고층 아파트 등 이슈를 비롯한 보고서를 유네스코 세계유산위원회에 제출했다"며 "유네스코 측에서 조선왕릉에 대한 현지 실사가 나올 예정"이라고 말했다. 한예종 이전 및 유치는 지난 2009년 유네스코 세계유산에 조선왕릉 등재를 추진하면서 불거졌다. 당시 유네스코 심사기구에서 현지실사 후 국가유산청에 한예종 철거를 요청했다. 이 때문에 의릉 능선 내부에 있는 석관동 캠퍼스 철거 논의가 시작됐다. 문체부는 세 캠퍼스를 합치는 통합형 후보지를 검토한 바 있다. 문체부 관계자는 "현재 단계에서 한예종 이전 후보지 관련 정해진 것은 없다"고 선을 그었다. 부동산 업계는 한예종 이전 지역에 높은 관심을 보이고 있다. 인근 상권 및 집값에 영향을 미칠 수 있어서다. 지난 6월 기준 한예종은 재학생 3784명에 교수 및 교직원이 572명 규모다. 부동산 업계 관계자는 "대학 내 도서관 등 주민선호 시설이 들어설 수 있고 유동인구 증가가 예상돼 한예종은 아파트값 상승과 연관된 호재"라며 "이 때문에 지자체 간 유치 경쟁이 벌어지는 것"이라고 말했다. junjun@fnnews.com 최용준 성석우 기자

서울 그린벨트를 풀어 공급까지 험로가 예상되고 있다. 그린벨트 내에서도 환경평가등급 1~2등급 제외, 사유지 주민 반대, 수조원 상당의 토지보상금과 재원 마련 등 산 넘어 산이기 때문이다. 전문가들은 실질적 공급 효과가 나타나는 분양 시점까지 수년이 걸릴 것으로 내다봤다. 12일 업계에 따르면 그린벨트 해제 권한은 국토부 장관과 지자체장이 갖고 있다. 개발제한구역법 기준으로 수도권 시도지사는 30만㎡(0.3㎢), 비수도권 시도지사는 100만㎡(1㎢) 이하의 그린벨트만 해제할 수 있으며 그 이상의 면적은 국토부에 해제 권한이 있다. 해제 시 주민과 지방의회의 의견청취 절차를 거친다. 사실상 주민과 의회의 반발에 직면할 경우 이를 설득하고 대안을 마련하는 작업이 필수적인 셈이다. 어디를 해제할지도 문제다. 그린벨트 내 5개로 구분되는 환경평가등급 중 1등급에 가까울수록 보전가치가 높은 지역이다. '개발제한구역의 조정을 위한 도시·군관리계획 변경안 수립지침'에 따르면 해제 대상지 기준에 대해 "환경평가등급이 1~2급지를 제외한 지역"이라고 명시됐다. 원칙적으로 1~2급지는 그린벨트 해제가 어렵다. 다만 해제 대상에 1~2급지를 포함하는 경우 해당 지역 또는 그에 상응하는 면적을 공원·녹지로 추가 확보하면 가능하다. 이 경우 추가적인 규제 및 재원이 더 들어갈 것으로 보인다. 또 그린벨트는 1~5급지가 섞여 있어 개발계획 수립도 복잡해진다. 지난 2월 국토부는 규제혁신방안 일환으로 비수도권 1~2등급 그린벨트 해제를 허용하면서도 대체지 지정을 조건으로 걸었다. 정부 입장에선 재원 부담도 만만치 않을 전망이다. 그린벨트 내 토지는 국유지, 공유지(시유지·구유지), 사유지로 나뉜다. 공유지도 정부가 지자체에 사유지에 준하는 수준의 토지보상금을 지급해야 한다. 사유지의 경우 LH, SH 등 사업시행자와 소유주인 주민 간 토지보상금 협의 과정이 있다. 협의가 이뤄지지 않으면 정부 '토지수용위원회' 의결을 통해 강제수용하게 된다. 토지보상금은 개별공시지가 기준으로 책정되는 만큼 오는 11월 발표 예정인 1만가구 규모 해제 후보지 확보를 위해선 막대한 재원이 투입돼야 한다. 예컨대 이명박 정부가 해제한 서울 그린벨트 규모(서초구 내곡동 등 총 5㎢, 약 4만100가구)를 현시점에서 보상비용을 따져보면 공시지가만 수조원에 달한다. 서울 서초구 내곡동 공시지가 '표준지'(총 85곳) 중에서 내곡IC 인근 그린벨트 15곳(전답 5곳, 대지 6곳, 잡종지 2곳, 임야 2곳)의 올해 평균 공시지가는 ㎡당 217만2453원이다. 이를 5㎢로 적용할 경우 공시지가만 약 10조8622억원으로 추산된다. 지난해 8월 국토연구원이 분석한 '전국 그린벨트 내 평균 사유지 비율' 61%(필지 수 기준)를 적용하면 5㎢ 내의 사유지의 공시지가는 약 6조6259억원 규모로 예상해 볼 수 있다. 현 정부의 1만가구 이상 계획을 감안하면 4분의 1가량인 1조5000억원의 토지보상 비용이 확보돼야 할 것으로 보인다. 더구나 그린벨트를 해제하면 시세는 오를 게 자명해 땅주인들과 갈등이 우려된다. 실제 3기 신도시 하남교산은 지난 2018년 12월 후보지로 선정되고도 토지보상 과정에서 주민들의 거센 반발에 부딪혀 아직까지 첫삽도 못 떴다. 정부는 그린벨트 해제 후 이르면 오는 2030년부터 분양 가능할 것으로 전망했지만, 전문가들은 이보다 더 걸릴 것으로 봤다. 고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 주임교수는 "그린벨트를 해제해도 토지보상이나 토공 작업, 시공사 분양 등 절차가 많아 실제 공급까지는 상당한 기간이 걸릴 수 있다"며 "무엇보다 예산 문제가 가장 크다. 그린벨트 내에는 사유지가 많아 어떻게 이를 보상할지를 정해야 한다"고 덧붙였다. junjun@fnnews.com 최용준 연지안 성석우 기자

[파이낸셜뉴스]서울 그린벨트를 풀어 공급까지 험로가 예상되고 있다. 그린벨트 내에서도 환경평가등급 1~2등급 제외, 사유지 주민 반대, 수조원 상당의 토지보상금과 재원마련 등 산넘어 산이기 때문이다. 전문가들은 실질적 공급 효과가 나타나는 분양 시점까지 수년이 걸릴 것으로 내다봤다. 12일 업계에 따르면 그린밸트 해제 권한은 국토부 장관과 지자체장이 갖고 있다. 개발제한구역법 기준으로 수도권 시도지사는 30만㎡(0.3㎢), 비수도권 시도지사는 100만㎡(1㎢) 이하의 그린벨트만 해제할 수 있으며 그 이상의 면적은 국토부에 해제 권한이 있다. 해제 시 주민과 지방의회의 의견청취 절차를 거친다. 사실상 주민과 의회의 반발에 직면할 경우 이를 설득하고 대안 마련하는 작업이 필수적인 셈이다. 어디를 해제할지도 문제다. 그린벨트 내 5개로 구분되는 환경평가등급 중 1등급에 가까울수록 보전가치가 높은 지역이다. '개발제한구역의 조정을 위한 도시·군관리계획 변경안 수립지침'에 따르면 해제 대상지 기준에 대해 "환경평가등급이 1~2급지를 제외한 지역"이라고 명시됐다. 원칙적으로 1~2급지는 그린벨트 해제가 어렵다. 다만, 해제 대상에 1~2급지를 포함하는 경우 해당 지역 또는 그에 상응하는 면적을 공원·녹지로 추가 확보하면 가능하다. 이 경우 추가적인 규제 및 재원이 더 들어갈 것으로 보인다. 또 그린벨트는 1~5급지가 섞여있어 개발계획 수립도 복잡해진다. 지난 2월 국토부는 규제혁신방안 일환으로 비수도권 1~2등급 그린벨트 해제를 허용하면서도 대체지 지정을 조건으로 걸었다. 정부 입장에선 재원 부담도 만만치 않을 전망이다. 그린벨트 내 토지는 국유지, 공유지(시유지·구유지), 사유지로 나뉜다. 공유지도 정부가 지자체에 사유지에 준하는 수준의 토비보상금을 지급해야 한다. 사유지 경우 LH, SH 등 사업시행자와 소유주인 주민 간 토지보상금 협의 과정이 있다. 협의가 이뤄지지 않으면 정부 '토지수용위원회' 의결을 통해 강제수용하게 된다. 토지보상금은 개별공시지가 기준으로 책정되는 만큼 오는 11월 발표예정인 1만가구 규모 해제 후보지 확보를 위해선 막대한 재원이 투입돼야 한다. 예컨대 이명박 정부가 해제한 서울 그린벨트 규모(서초구 내곡동 등 총 5㎢, 약 4만100가구)를 현 시점에서 보상 비용을 따져보면 공시지가만 수조원에 달한다. 서울 서초구 내곡동 공시지가 '표준지'(총 85곳) 중에서 내곡 IC 인근 그린벨트 15곳(전·답 5곳, 대지 6곳, 잡종지 2곳, 임야 2곳)의 올해 평균 공시지가는 ㎡당 217만2453원이다. 이를 5㎢으로 적용할 경우 공시지가만 약 10조8622억원으로 추산된다. 지난해 8월 국토연구원이 분석한 '전국 그린벨트 내 평균 사유지 비율' 61%(필지 수 기준)를 적용하면 5㎢ 내의 사유지의 공시지가는 약 6조6259억원 규모로 예상해 볼 수 있다. 현 정부의 1만가구 이상 계획을 감안하면 4분의 1수준인 1조5000억원의 토지보상 비용이 확보돼야할 것으로 보인다. 더구나 그린벨트 해제하면 시세는 오를 게 자명해 땅주인들과 갈등이 우려된다. 실제 3기 신도시 하남교산은 지난 2018년 12월 후보지로 선정되고도 토지보상 과정에서 주민들의 거센 반발에 부딪혀 아직까지 첫삽도 못떴다. 정부는 그린벨트 해제 후 이르면 오는 2030년부터 분양 가능할 것으로 전망했지만, 전문가들은 이보다 더 걸릴 것으로 봤다. 고준석 연새대 경영전문대학원 상남경영원 주임교수는 "그린벨트를 해제해도 토지보상이나 토공 작업, 시공사 분양 등 절차가 많아 실제 공급까지는 상당한 기간이 걸릴 수 있다"며 "무엇보다 예산 문제가 가장 크다. 그린벨트 내에는 사유지가 많아 어떻게 이를 보상할지를 정해야한다"고 덧붙였다.  junjun@fnnews.com 최용준 연지안 성석우 기자

"내놨던 매물도 거둬들이고 있다." 정부가 서울 그린벨트(개발제한구역) 해제 계획 발표 직후인 지난 9일 서울 송파구 방이동 그린벨트 인근 공인중개사는 "아침에 매수 문의 전화를 몇 통 받았다"며 이같이 말했다. 해당 그린벨트는 올림픽아파트와 방이동 보전지역 사이로 잡초와 호박넝쿨, 옥수수들이 뒤섞여 온통 초록빛이었다. 일대가 주말농장, 비닐하우스, 화원 등 낮은 건물만 있다 보니 올림픽아파트가 유난히 높아 보였다. 방이 그린벨트와 동남로의 건너편인 경기 하남시 감일동 그린벨트 역시 대로변을 제외한 곳은 야트막한 언덕과 숲, 밭이 전부였다. 방이동 그린벨트 인근의 공인중개사무소들은 해제 유력 후보지 소식에 대체적으로 반신반의하는 모습이었다. 이날 방이동에서 만난 다른 공인중개사는 "이번 경우처럼 해제 기대감이 생기면 호가가 올라 거래도 없다"며 "또 시간이 지나면 해제 기대감이 사라지면서 수요가 줄어든다"고 말했다. 서울에서 대표적인 그린벨트 해제 유력지로 꼽혀온 서초구 내곡동도 상황은 다르지 않다. 해제가 유력한 그린벨트지는 이미 수년 전부터 해제를 내다본 투자자들이 땅을 소유한 데다 최근에는 해제 가능성에 매물은 자취를 감췄다. 내곡동에서 영업 중인 한 공인중개사는 "수년 전부터 그린벨트 해제 가능성 소식이 나올 때마다 내곡동이 가장 많이 언급됐지만 해제가 되지 않았다"면서 "이 때문에 다들 관망하는 기류가 짙다"고 말했다. 인근 또 다른 공인중개사도 "이미 많은 투자자들이 개발 시 부여되는 보상을 생각하고 들어와 있다"고 귀띔했다. 그린벨트 거래는 드물고, 가격 변동은 크지 않다는 게 중개사의 설명이다. 그는 "내곡동 그린벨트 지역 내 가격이 상대적으로 비싼 대로변의 경우 지난 4년 전 3.3㎡당 300만원 중·후반대였고 현재는 400만~500만원 사이"라며 "다른 지역 토지들의 상승분에 비해 크게 올랐다고 볼 수 없는 수준"이라고 설명했다. 이번 공급대책으로 그린벨트 해제 가능성이 높은 곳은 녹지보전 가치가 훼손된 농경지나 창고 사용지 등이 꼽힌다. 그린벨트 매물도 대부분 농지이지만 가격은 천차만별이었다. 그린벨트 내 실거래가 드물다 보니 시세가 없고 호가도 제각각이기 때문이다. 가장 비싼 매물 중 하나는 경기 하남감일 대로변과 연접한 777㎡(약 235평)로 39억원이었다. 3.3㎡당 1660만원 수준이다. 송파구 마천동의 한 공인중개사는 "최근 방이동 농지 202㎡(약 60평)는 3억3000만원에 매물이 있었다. 3.3㎡당 550만원 수준"이라고 말했다. 하남 감일동의 한 공인중개사는 "방이와 감일 그린벨트는 서로 붙어 있어 가격이 큰 차이는 없다"며 "5년 전 3.3㎡가 300만원대에서 현재는 500만원대 수준"이라고 말했다. 이어 "그린벨트에 묶인 농지의 경우 매수하기 위해선 농지취득자격증명서 등이 필요해 까다롭다"고 덧붙였다. 송파구 방이동의 중개사는 "그린벨트 내 농지는 작은 평수는 드물고 대부분 660㎡(200평) 이상"이라며 "투자금이 많이 들기 때문에 지금까지 거래가 거의 없었다"고 전했다. 그린벨트 인근 주민들은 기대감에 들뜬 분위기였다. 경기 하남시 감일동 인근 빌라 소유주는 "3억원대에 집을 샀다"며 "과거 호가가 6억원까지 오른 적 있는데 향후 더 오를 것으로 보고 있다"고 말했다. 인근 재건축 추진 단지들도 호재를 기대했다. 송파구 내 올림픽아파트 재건축 신속통합위원회 서동균 위원장은 "주민들이 인근지역 그린벨트 해제를 기대하고 있다"며 "향후 재건축 계획과도 밀접한 만큼 주의 깊게 지켜보고 있다"고 말했다. 전문가들은 그린벨트 해제를 통한 주택공급에 대해 적절한 위치와 충분한 공급 물량이 관건이라고 입을 모았다. 강남권에 3만가구 이상 대규모 공급을 한다면 의미가 있다는 게 중론이다. 앞서 정부는 그린벨트 등 신규택지 공급물량 8만가구 중 최소 1만가구 이상을 서울에 공급하겠다는 계획을 내놨다. 권대중 서강대 교수는 "강남 지역, 경기도에서도 분당급 신도시에 GTX 노선이 지나는 곳을 중심으로 추진한다면 실효성이 있을 것"이라고 강조했다. jiany@fnnews.com 연지안 최용준 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 전날 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 주택공급 정책을 발표한 가운데 서울시가 시내 개발제한구역을 중 이미 개발제한구역으로의 기능이 훼손된 지역을 중심으로 그린밸트를 해제해 주택 공급에 나선다는 방침을 밝혔다. 이들 지역은 농경지나 창고 등 저이용중인 곳으로 녹지가 없는 지역들이라는 설명이다. 오세훈 서울시장은 9일 정부가 발표한 주택공급 정책 관련 세부계획을 발표하고 "그린벨트 중 이미 자연이 훼손된 지역이 상당히 있다"며 "이들 지역을 중심으로 자연 가치와 상충되지 않도록 하겠다"고 밝혔다. 앞서 시는 이와 관련 7일 제11차 도시계획위원회를 개최해 서울시 전체 개발제한구역 149.09㎢ 중 23.93㎢ 제외한 125.16㎢를 올해 말까지 한시적으로 토지거래허가구역으로 지정한 상태다. 또 기지정(21.29㎢)된 강남구, 서초구 일대와 국토교통부가 이날 지정(2.64㎢)한 송파구 일대는 중복지정 방지를 위해 제외됐다. 해당 송파구 지역의 경우 경기도 하남시와 연접해 국토부가 토지거래허가구역으로 지정한 상태라는 설명이다. 오 시장은 "미래세대를 위해 서울 근교에 녹지를 충분히 확보하는 것을 최우선 가치로 해왔으며 이는 변함이 없다"면서도 "이번에 정부가 부동산 대책을 마련하면서 그린벨트 해제 제안을 해왔고 미래 세대 주거공급을 위해서라면 (그린벨트 해제가) 양해되는 것이라고 생각해 깊은 고민 끝에 결정했다"고 배경을 밝혔다. 이어 "주거비를 하향 안정화하는 것은 민생의 기본 중의 기본"이라며 "신고가 지역 동향을 예의주시하면서 이번 공급대책이 꼭 실효성을 거둘 수 있게 하겠다"고 말했다.  특히 "서울시는 토지거래허가구역 확대에 대해서도 깊이 검토하는 입장"이라며 주거비 안정화 의지를 강조했다.  jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 서울과 서울과 인접한 그린벨트 지역이 모두 토지거래허가구역으로 지정됐다. 정부의 신규택지 공급이 속도를 내는 모습이다. 9일 서울시에 따르면 시는 지난 8일 서울 18개 자치구 내 79개 법정동에 걸친 개발제한구역 125.16㎢ 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이날 토지거래허가구역으로 지정된 지역들은 모두 그린벨트로 개발이 제한된 곳이다. 강북권에서는 △종로구 부암동, 삼청동, 평창동 등 8.33㎢ △광진구 광장동, 구의동, 중곡동 등 1.89㎢ △중랑구 망우동, 면목동, 신내동 등 4.64㎢ △성북구 성북동, 정릉동 등 5.31㎢ 등이다. 또 △강북구 미아동, 수유동, 우이동 등 11.67㎢ △도봉구 도봉동, 방학동, 쌍문동 등 10.20㎢ △노원구 공릉동, 상계동, 중계동, 하계동 등 15.90㎢ △은평구 갈현동, 구산동 등 15.21㎢ △서대문구 홍은동, 홍제동 1.78㎢ △마포구 상암동 0.08㎢ 등이 대상이다.  강남권에서는 △양천구 신월동, 신정동 등 0.99㎢, △강서구 가양동, 개화동, 공항동 등 18.91㎢, △구로구 개봉동, 궁동, 등 3.43㎢, △금천구 시흥동 1.69㎢, △관악구 남현동, 봉천동, 신림동 8.28㎢ 등이다. 이들 지역 외에도 △서초구 내곡동, 방배동, 신원동 등 5.95㎢, △강남구 개포동, 세곡동, 수서동 자곡동 등 2.74㎢, △강동구 강일동, 고덕동, 길동 등 8.16㎢ 등이다. 앞서 국토교통부는 서울과 수도권에서 해제할 그린벨트 후보지 일부에 대해 공급대책 발표 이후 토지거래허가구역으로 지정하겠다고 밝힌 바 있다. 정부 전자관보에 따르면 국토교통부도 같은 날 서울 송파구 방이동·오금동·마천동과 경기 하남 감일동·감북동·초이동·감이동 일대 10.58㎢ 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다.  한편, 토지거래허가구역에서는 주거지역 60, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡ 녹지지역 100㎡, 용도지역이 지정이 없는 구역 60㎡, 농지 500㎡, 임야 1000㎡, 농지 및 임야 이외의 토지 250㎡를 초과하는 토지를 거래할 경우 각 지자체의 허가를 받아야 한다. 이날 지정된 토지거래허가구역은 오는 13일부터 시행될 예정이다. west@fnnews.com 성석우 기자

서울을 포함한 수도권의 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 오는 2025년까지 8만가구 규모의 주택이 공급된다. 대규모 주택공급을 위해 서울 그린벨트를 전면 해제하는 것은 지난 2012년 이후 12년 만이다. 여기에 한국토지주택공사(LH)의 신축매입 11만가구, 3기 신도시 등 공공택지 유보지를 활용한 2만가구 등 신규주택 총 21만가구가 오는 2029년까지 공급될 예정이다. 재건축 등 정비사업은 사업성 개선을 위해 인허가 절차를 간소화하고, 용적률도 법정 상한에서 최대 30%p 추가 허용된다. 8일 정부는 이 같은 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 내놨다. 우선 현재 서울에서 그린벨트로 묶인 지역을 해제해 내년까지 1만가구 이상 들어설 수 있는 신규택지 조성에 나선다. 해제지역은 오는 11월 공개될 예정이다. 이 외에 7만여가구는 수도권에서 공급된다. 국토부는 투기방지를 위해 한시적으로 서울 그린벨트 전역과 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 또한 비아파트 시장 정상화를 위해서 LH가 2025년까지 11만가구 이상 신축매입을 추진한다. 특히 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 매입을 진행하기로 했다. 이 중 최소 5만가구는 새로 도입되는 분양전환형 신축매입으로 공급한다. 매입임대 중 입지와 구조가 좋은 주택을 저렴한 임대료로 최소 6년에서 최대 10년까지 일정기간 거주할 수 있도록 한 후 임차인에게 우선매각하는 방식이다. 입주 및 분양전환 시 주택도시기금에서 저리로 자금대출도 지원한다. 정부는 이를 통해 선호도가 높은 입지에 양질의 우량주택을 21만가구 이상 공급할 계획이다. 또한 재개발·재건축 등 도심정비사업 촉진을 위해 '재개발·재건축 촉진법'을 제정하기로 했다. 기본계획과 정비계획을 동시 처리할 수 있는 길을 열어줘 정비사업 기간을 대폭 줄일 수 있게 된다. 또한 조합 설립 후 단계적으로 수립해 인가하는 '사업시행계획'과 '관리처분계획'을 동시에 수립할 수 있게 하고, 행정청도 이를 일괄적으로 인가하기로 했다. 재건축조합 설립을 위한 동의요건도 기존 75%에서 70%로, 동별로는 2분의 1에서 3분의 1로 낮추는 등 조합 설립요건을 완화한다. 정비사업 용적률도 현행 법정 상한 기준에서 추가로 허용한다. 역세권 정비사업은 법정 상한 기준의 1.2배에서 1.3배로 상향한다. 일반 정비사업은 법정 상한의 1.1배까지 용적률을 높일 수 있다. 아울러 주택공급 여건을 개선하기 위해 정상 사업장의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 공급규모를 당초 30조원보다 5조원 늘어난 35조원으로 확충한다. west@fnnews.com 성석우 기자

정부가 주택공급 확대를 위해 '8·8 부동산 대책'에서 서울지역 그린벨트(개발제한구역) 해제라는 초강수를 뒀다. 그린벨트를 풀어 서울을 비롯한 수도권에 8만가구를 공급할 계획이다. 다만 그린벨트는 도시 확장 제한의 최후 보루인 만큼 해제에 대한 반발이 예상되고, 재개발·재건축 활성화를 위한 '도시 정비법' 개정 등은 국회 문턱을 넘어야 해 험로가 예상된다. ■수서차량기지, 유력 후보지 8일 정부가 제시한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'의 핵심은 집값 안정을 위한 서울과 수도권의 주택공급 확대이다. 주요 대책은 △그린벨트 해제 등 수도권 신규 택지 후보지 지정 △도심 아파트 공급 확대 △빌라 등 비아파트 시장 정상화 등이다. 실제 올 상반기 서울 아파트 및 비아파트 인허가는 각각 1만2000여가구, 2000가구다. 평년 대비 각각 82%, 10% 수준으로 공급부족 우려가 고조되고 있다. 정부는 8만가구가 공급되는 수도권 신규 택지 후보지를 2025년까지 발표할 계획이다. 올해는 11월에는 서울에서 해제될 그린벨트지역이 공개된다. 현재 서울에는 19개 구 외곽에 총 149㎢ 규모 그린벨트가 있다. 서울 전체 면적의 4분의 1에 달한다. 국토부는 구체적인 그린벨트 해제 후보지는 밝히지 않았다. 이날 진현환 국토부 제1차관은 기자간담회에서 "서울 그린벨트 해제 물량은 11월에 모두 발표될 것"이라며 "(11월 발표 신규 후보지에) 1만가구 단위 이상, 서울 지역 상당수가 포함된다"고 말했다. 이어 "이명박 정부 때 강남 그린벨트를 풀면서 시세 75%로 (아파트) 공급했고 집값 안정 측면이 있었다"며 "서울 그린벨트 푼 곳들은 분양가상한제 적용을 받을 것"이라고 말했다. 부동산 업계에서는 그린벨트 해제 유력 후보지로 강남구 수서차량기지, 강서구 김포공항 일대를 꼽는다. 서울시가 각각 지난해와 올 2월 개발계획을 밝힌 지역이기 때문이다. 또 강북보다는 강남권이 검토대상이 될 것이란 관측도 나온다. 북부는 대부분 산지라서 택지 개발에 만만치 않아서다. 서울지역 그린벨트는 2011년 이명박 정부가 총 5㎢(서초구 내곡동, 강남구 세곡동 등)를 해제한 이후 대대적 변화는 없었다. 이번에도 내곡동, 세곡동 등 강남권 지역이 후보지로 꼽히고 있다. 다만 해당지역 그린벨트는 환경평가 1·2등급지가 적지 않아 규제를 풀려면 대체지를 확보해야 하는 부담이 있다. ■재건축 사업 절차 간소화 또한 정부는 도심 정비사업을 통한 주택 공급을 확대하기 위해 특례법인 '재건축·재개발 촉진법' 제정 및 도시정비법도 개정할 계획이다. 이를 통해 현재 정비사업 절차인 △기본계획 △정비계획수립·정비구역지정 △조합설립 △사업시행인가 △관리처분인가 △착공 △준공 등 7단계 과정을 최대 5단계까지 가능하도록 길을 열어줄 방침이다. 기본 및 정비계획을 동시 처리하고 사업시행 및 관리처분도 동시 수립해 행정청이 일괄 인가할 계획이다. 특히 재건축 조합설립 문턱을 낮추는 등 재건축 속도를 높이기 위해 도시정비법 개정을 추진한다. 재건축 사업의 불확실성으로 꼽히는 공사비 갈등 발생 시 전문가 파견을 의무화하고, 공사비 검증지원단을 부동산원에 신설할 계획이다. 또 공사비 도급계약 체결 과정에서 증액요청 발생 시 내역을 지자체에 제출하는 등 공공관리를 강화할 방침이다. 국토부 관계자는 "아파트 원천은 정비사업이고 이 절차를 획기적으로 줄이기 위해 불확실성을 제거하려 한다"며 "조합과 시공사 간 공사비 갈등으로 공사가 중단이 되는데 이를 해소해줘야 한다"고 강조했다. 서민 주거와 밀접한 빌라의 공급 확대를 위해 LH 등 공공기관이 신축을 매입한 뒤 공급하는 방안도 내놨다. 수도권에서 2025년까지 11만가구 이상 공급할 계획이다. 이 중 5만가구는 임차인이 최대 10년간 거주 후 분양으로 매입할 수 있는 분양전환형 신축매입이다. junjun@fnnews.com 최용준 기자