오는 11월 정부가 야심차게 추진중인 초대형 주택 공급대책이 잇따라 발표된다. 5만여가구에 달하는 그린벨트 신규택지 후보지가 공개되고, 최대 4만여가구의 1기 신도시 재건축 선도지구도 윤곽을 드러내는 등 수도권 주택공급 세부 청사진이 공개를 앞두고 있는 것이다. 단 원활한 사업진행을 위해 그린벨트 토지보상, 이주대책 등은 풀어야 할 숙제다. 28일 업계에 따르면 국토교통부는 다음달에 그린벨트 해제와 선도지구 지정 등을 통해 약 9만가구의 달하는 세부 공급대책을 내놓을 예정이다. 정부는 앞서 '8·8 공급대책'에서 서울과 인접지역 그린벨트를 풀어 올해 5만가구, 내년 3만가구 등 총 8만가구를 짓겠다고 발표한 바 있다. 우선 5만가구가 들어설 그린벨트 해제 후보지를 11월에 공개한다. 국토부는 서울시 그린벨트 전역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 경기의 경우 일부 지역을 허가구역으로 지정한 상태다. 시장에서는 5만가구 후보지로 서울 강남권(송파구·강남구·서초구) 일대 그린벨트가 신규택지로 지정될 것으로 보고 있다. 5만가구 가운데 1만여가구가 공급될 것으로 전망하고 있다. 경기에서는 하남 감일·감북동 일대를 사실상 해제 후보지로 보고 있다. 경기에서 유일하게 허가구역으로 묶였기 때문이다. 감북동 일대는 예전 보금자리지구로 지정됐다 해제된 지역이다. 업계 한 관계자는 "감일·감북동 일대는 많게는 약 4만가구가 들어설 부지 규모"라며 "대형 주거단지로 사실상의 '4기 신도시'나 다름 없다"고 말했다. 이곳이 신규택지 후보로 결정되면 서울 인접지역에 초대형 주거단지가 또 조성되는 셈이다.그린벨트 신규택지 공개와 더불어 1기 신도시 선도지구도 공개된다. 국토부에 따르면 지난 9월 마감된 선도지구 공모에 1기 신도시 지역 아파트 단지 60%가량이 뛰어들었다. 분당의 경우 공모대상인 특별정비예정구역 67곳 중 70%에 달하는 47곳이 참여했다. 앞서 정부는 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 등 총 2만6000가구를 선도지구로 지정하겠다고 밝혔다. 여기에 신도시별로 1∼2개 구역을 추가(기준 물량의 50% 이내)할 수 있어 최대 3만9000가구까지 지정이 가능하다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "9만여가구의 초대형 공급대책 이벤트가 잇따라 발표를 앞두고 있다"며 "단 정부 계획대로 추진되려면 이주대책. 택지보상 등 풀어야 할 문제도 적지 않다"고 말했다. 그린벨트의 경우 사유지 비율이 60~70%대에 이르고 있다. 신도시 재건축은 이주대책과 추가분담금 등이 발목을 잡을 가능성이 다분하다. 이주대책으로 신도시 내 영구임대주택을 재건축해 활용할 예정이지만 이것 역시 주민들의 꺼려하고 있는 것이 현실이다. 한편 굵직한 공급대책이 시장에 미칠 영향도 관심이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "심리적인 안정감을 줄 수는 있지만 강남권 그린벨트 해제나 신도시 재건축은 입주까지는 먼 미래 이야기"라며 "결국 대출규제 강도가 집값의 주요 변수가 될 것으로 보인다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 연지안 기자

연립이나 다세대 등 비아파트 가격이 소형 위주로 상승한 것으로 나타났다. 대출 규제 속에 자금 마련이 제한되면서 대형에서 소형 위주로 수요가 몰린 데 따른 것이라는 분석이다. 최근 주택가격 상승세가 주춤해지는 가운데 이 같은 상황은 아파트로도 이어져 중대형보다는 소형 위주로 가격 상승세가 나타날 수 있다는 전망이다. 28일 한국부동산원에 따르면 최근 석달간 60㎡이하 소형의 비아파트 매매 실거래가 지수(2017년11월=100)는 6월 118.7에서 7월 120.8로 오른 뒤 8월에도 121.6으로 상승했다. 반면 60㎡초과 중대형의 경우 6월 110.1에서 7월 110.5로 상승한 이후 8월에는 109.8로 하락했다. 아파트 가격 상승세 속에 비아파트 가격도 7월까지는 면적에 관계없이 모두 상승했지만 대출 문턱이 높아진 8월부터는 소형 비아파트만 상승한 것이다.이같은 모습은 조만간 아파트에서도 유사하게 나타날 수 있다는 분석이 나온다. 중대형 수요보다는 가격이 저렴한 소형에 대한 수요가 많아지면서 가격에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 최근 대출규제로 자금 마련 한도가 적어지면서 주택마련 규모를 줄여 매수할 수 있다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "소형 주택 위주로 상승한 것은 가격 측면에서 중대형 대비 부담이 적기 때문에 수요가 늘어나는 것으로 볼 수 있다"며 "최근 정부의 대출 규제로 자금여력이 제한되면서 대형 매수 희망자는 중형으로, 중형 희망자는 소형으로 규모를 줄여갈 수 있다"고 설명했다. 이런 가운데 소형 비아파트에 적용되는 규제완화도 투자자 중심으로 일부 영향을 미칠 수 있다는 평가다. 앞서 정부는 8·8주택공급 대책을 통해 전용면적 기준 85㎡ 이하이면서 수도권 공시가격 5억 이하, 비수도권 3억 이하인 경우 무주택자로 간주하기로 했다. 이에 이들은 오는 12월부터 무주택자로 주택 청약이 가능해진다. 또 1·10대책에서는 올해와 내년 준공되는 60㎡ 이하 소형 주택에 대해서는 주택 수에서 제외해 세제혜택이 가능하도록 했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "대형 빌라 등 비아파트 가격이 내려가는 것은 비아파트 시장이 전반적으로 어려운 상황이라는 것을 보여준다"며 "소형 빌라 상승의 경우 일부 재개발을 노리는 투자수요가 유입될 수 있지만 비아파트 규제완화 효과로 인한 빌라 시장 활성화는 신축 등에만 제한적일 수 있다"고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 연립이나 다세대 등 비아파트 가격이 소형 위주로 상승한 것으로 나타났다. 대출 규제 속에 자금 마련이 제한되면서 대형에서 소형 위주로 수요가 몰린 데 따른 것이라는 분석이다. 최근 주택가격 상승세가 주춤해지는 가운데 이 같은 상황은 아파트로도 이어져 중대형보다는 소형 위주로 가격 상승세가 나타날 수 있다는 전망이다. 28일 한국부동산원에 따르면 최근 석달간 60㎡이하 소형의 비아파트 매매 실거래가 지수(2017년11월=100)는 6월 118.7에서 7월 120.8로 오른 뒤 8월에도 121.6으로 상승했다. 반면 60㎡초과 중대형의 경우 6월 110.1에서 7월 110.5로 상승한 이후 8월에는 109.8로 하락했다. 아파트 가격 상승세 속에 비아파트 가격도 7월까지는 면적에 관계없이 모두 상승했지만 대출 문턱이 높아진 8월부터는 소형 비아파트만 상승한 것이다. 이같은 모습은 조만간 아파트에서도 유사하게 나타날 수 있다는 분석이 나온다. 중대형 수요보다는 가격이 저렴한 소형에 대한 수요가 많아지면서 가격에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 최근 대출규제로 자금 마련 한도가 적어지면서 주택마련 규모를 줄여 매수할 수 있다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "소형 주택 위주로 상승한 것은 가격 측면에서 중대형 대비 부담이 적기 때문에 수요가 늘어나는 것으로 볼 수 있다"며 "최근 정부의 대출 규제로 자금여력이 제한되면서 대형 매수 희망자는 중형으로, 중형 희망자는 소형으로 규모를 줄여갈 수 있다"고 설명했다. 이런 가운데 소형 비아파트에 적용되는 규제완화도 투자자 중심으로 일부 영향을 미칠 수 있다는 평가다. 앞서 정부는 8·8주택공급 대책을 통해 전용면적 기준 85㎡ 이하이면서 수도권 공시가격 5억 이하, 비수도권 3억 이하인 경우 무주택자로 간주하기로 했다. 이에 이들은 오는 12월부터 무주택자로 주택 청약이 가능해진다. 또 1·10대책에서는 올해와 내년 준공되는 60㎡ 이하 소형 주택에 대해서는 주택 수에서 제외해 세제혜택이 가능하도록 했다.  김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "대형 빌라 등 비아파트 가격이 내려가는 것은 비아파트 시장이 전반적으로 어려운 상황이라는 것을 보여준다"며 "소형 빌라 상승의 경우 일부 재개발을 노리는 투자수요가 유입될 수 있지만 비아파트 규제완화 효과로 인한 빌라 시장 활성화는 신축 등에만 제한적일 수 있다"고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 오는 11월 정부가 야심차게 추진중인 초대형 주택 공급대책이 잇따라 발표된다. 5만여가구에 달하는 그린벨트 신규택지 후보지가 공개되고, 최대 4만여가구의 1기 신도시 재건축 선도지구도 윤곽을 드러내는 등 수도권 주택공급 세부 청사진이 공개를 앞두고 있는 것이다. 단 원활한 사업진행을 위해 그린벨트 토지보상, 이주대책 등은 풀어야 할 숙제다. 28일 업계에 따르면 국토교통부는 다음달에 그린벨트 해제와 선도지구 지정 등을 통해 약 9만가구의 달하는 세부 공급대책을 내놓을 예정이다. 정부는 앞서 ‘8·8 공급대책’에서 서울과 인접지역 그린벨트를 풀어 올해 5만가구, 내년 3만가구 등 총 8만가구를 짓겠다고 발표한 바 있다. 우선 5만가구가 들어설 그린벨트 해제 후보지를 11월에 공개한다. 국토부는 서울시 그린벨트 전역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 경기의 경우 일부 지역을 허가구역으로 지정한 상태다.  시장에서는 5만가구 후보지로 서울 강남권(송파구·강남구·서초구) 일대 그린벨트가 신규택지로 지정될 것으로 보고 있다. 5만가구 가운데 1만여가구가 공급될 것으로 전망하고 있다. 경기에서는 하남 감일·감북동 일대를 사실상 해제 후보지로 보고 있다. 경기에서 유일하게 허가구역으로 묶였기 때문이다. 감북동 일대는 예전 보금자리지구로 지정됐다 해제된 지역이다. 업계 한 관계자는 "감일·감북동 일대는 많게는 약 4만가구가 들어설 부지 규모"라며 "대형 주거단지로 사실상의 ‘4기 신도시’나 다름 없다”고 말했다. 이곳이 신규택지 후보로 결정되면 서울 인접지역에 초대형 주거단지가 또 조성되는 셈이다. 그린벨트 신규택지 공개와 더불어 1기 신도시 선도지구도 공개된다. 국토부에 따르면 지난 9월 마감된 선도지구 공모에 1기 신도시 지역 아파트 단지 60%가량이 뛰어들었다. 분당의 경우 공모대상인 특별정비예정구역 67곳 중 70%에 달하는 47곳이 참여했다.  앞서 정부는 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 등 총 2만6000가구를 선도지구로 지정하겠다고 밝혔다. 여기에 신도시별로 1∼2개 구역을 추가(기준 물량의 50% 이내)할 수 있어 최대 3만9000가구까지 지정이 가능하다.  김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "9만여가구의 초대형 공급대책 이벤트가 잇따라 발표를 앞두고 있다”며 “단 정부 계획대로 추진되려면 이주대책. 택지보상 등 풀어야 할 문제도 적지 않다”고 말했다. 그린벨트의 경우 사유지 비율이 60~70%대에 이르고 있다. 신도시 재건축은 이주대책과 추가분담금 등이 발목을 잡을 가능성이 다분하다. 이주대책으로 신도시 내 영구임대주택을 재건축해 활용할 예정이지만 이것 역시 주민들의 꺼려하고 있는 것이 현실이다. 한편 굵직한 공급대책이 시장에 미칠 영향도 관심이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “심리적인 안정감을 줄 수는 있지만 강남권 그린벨트 해제나 신도시 재건축은 입주까지는 먼 미래 이야기”라며 “결국 대출규제 강도가 집값의 주요 변수가 될 것으로 보인다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 금리가 인하되면서 집값이 더 크게 올라갈 것이라는 우려가 나오고 있습니다. 지금도 집값이 계속 오르고 신고가를 갱신했다는 뉴스가 연이어 나오고 있는데요. 하지만 체감이 전혀 안 되는 사람들이 많습니다. 서울·수도권 이야기이기 때문입니다.  서울은 잊을 만하면 전고점 회복 돌파 뉴스가 나오고, 수도권으로 확산되고 있다는 소식이 들리는 반면 지방은 여전히 고통받고 있는 것이 현실입니다. 미분양 성지(?)로 악명이 자자한 대구는 여전히 팔리지 않은 물량이 많지만 그래도 입지가 좋은 곳들을 중심으로 조금씩 살아나고 있다고 하는데요. 최근에는 광주가 제2의 대구 자리를 위협하면서 미분양이 급증하고 있다고 합니다. '집값 천장 뚫었다'...그런데 우리 집은? 현재 시장을 보면 부동산 가격이 바닥을 찍고 회복하기는 했지만 지역별로 편차가 큽니다. 과거 금액 근처에도 못 간 단지가 수두룩합니다. 서울과 비교해 상대적인 박탈감은 더 커지고 있습니다. 통계에서도 명확하게 나타납니다. 전국 아파트값 상승률은 오름세를 보여주고 있지만 서울 등 수도권이 견인하고 있습니다. 지방은 횡보하는 곳들이 많습니다. 즉 시장의 양극화가 나타나고 있습니다. 그런데 이는 수도권과 지방만의 문제가 아닙니다. 수도권도 경기도 내 주요 지역과 신도시 중심으로 가격이 오르고 다른 지역들은 거래가 잘 안 됩니다. 서울이라고 다를까요. 전고점을 돌파하는 곳은 반포·압구정·한남 등 핵심지역들입니다. 마포·성동구만 해도 신축 대장 단지가 전고점을 이제 회복했습니다. 구축들은 전고점을 못 갔습니다. 그 뒤에 있는 서대문구·동대문구, 더 뒤의 노원구·도봉구 등은 더 말할 것도 없습니다. 서울도 빌라·오피스텔·상가 등 비 아파트는 이제야 거래가 좀 되고 있습니다. 여전히 우려가 큰 것이 현실입니다. 실제로 일부 전문가들은 2024년초에 주택 경매 건수가 매우 높다며 집값 하락을 주장했지만, 해당 경매 대부분이 비 아파트 상품이라는 것은 공공연한 비밀입니다. 그렇다 보니 사실 부동산 시장이 좋다, 나쁘다고 말할 수가 없습니다. 시장이 완벽하게 개별적으로 움직이고 있기 때문입니다. 이제는 각각의 개별 시장을 바라봐야 하는데, 우리는 여전히 서울의 아파트를 기준으로 부동산이 과열이다, 또 대책이 필요하다고 말하고 있습니다. 서울 아파트만 볼때...'지방은 초토화' 부동산 정책은 우리나라의 전체적인 상황을 고려해 만들어져야 합니다. 그런데 현재 부동산 시장을 바라보는 눈은 다 서울의 아파트만 보는 것 같습니다. 물론 서울 아파트 과열을 막는 것이 중요할 수 있습니다. 단 정책은 전국적으로 적용됩니다. 대출규제, 세금규제, 하다못해 금리까지 서울의 아파트만 바라보면서 이야기하고 있는 게 작금의 모습이다. 서울 아파트는 체급이 되니까 버티지만, 그동안 지방은 초토화가 되고 있습니다. 서울대학교 졸업생 중에서 가장 재산이 많은 학과가 어디인지 확인해보니 동양사학과라는 우스갯소리가 있습니다. 바로 이재용 삼성전자 회장 효과(?)로 가장 대표적인 평균의 함정입니다. 정책적인 이야기를 하지는 않겠지만 핵심은 서울 아파트를 기준으로 해서 움직이면 불똥은 다른 곳에 튄다는 것입니다. 물론 그렇다고 서울만 규제하라는 이야기도 아닙니다. 중요한 것은 어려운 곳들이 많은데 서울만 보면서 규제하고, 서울만 보면서 규제완화도 안 하는 상황이 2년째 이어지고 있다는 것입니다. 이쯤되면 그냥 대한민국 부동산은 서울의 아파트 뿐이라는 것을 인정하고, 다른 부동산은 신경 안 쓰는 것으로 받아 들여야 하지 않을까요. 개인은 당장 눈에 보이는 것들만 볼 수 있지만, 적어도 전국을 대상으로 영향을 끼치는 정책권자들은 보다 거시적으로 부동산 시장을 바라봐줬으면 합니다. 왜 이런 양극화가 나타나는지, 또 왜 서울 쏠림이 발생하는지 근본적인 원인을 찾아가야 합니다. 이전과 같이 단순히 과열이니 대책을 내놓는 이분법적인 사고방식으로는 상황을 더 악화 시킨다고 봅니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

#.분양가상한제 단지 가운데 3.3㎡당 7209만원으로 역대 최고가격으로 공급된 서울 강남구 청담동 '청담 르엘'. 이 아파트는 전용 84㎡ 기준 최대 25억원대에 공급돼 10억원 가량의 시세차익을 거둘 수 있지만 실거주의무는 적용되지 않았다. 반면 7억원 가량의 차익을 기대할 수 있는 경기 과천시 '과천 디에트르 퍼스티지'는 5년의 실거주의무가 적용됐다. 6일 파이낸셜뉴스가 부동산R114와 함께 올해 1월부터 9월까지 서울 등 수도권에서 공급된 분양가상한제 아파트의 실거주의무 기간을 조사한 결과 단지·지역별로 천차만별인 것으로 나타났다. 우선 조사대상 25개(공공분양 제외) 아파트 가운데 절반이 넘는 13개 단지는 아예 실거주의무가 적용되지 않았다. 또 1~2억원의 시세차익에도 5년의 거주의무를 채워야 하는 반면 수십억원의 로또 단지는 거주의무가 없는 기현상(?)도 발견됐다. 실거주의무 기간은 주변 시세 대비 분양가격에 따라 결정된다. 주변 시세 보다 비싸게 책정되면 거주의무가 없는데 분양승인을 내주는 지자체 재량권으로 결정되고 있다. 업계 한 관계자는 "수십억원의 시세차익에도 실거주의무가 없는 게 말이 되냐"며 "지자체별로 다른 잣대를 적용하면서 형평성 논란을 더 키우고 있다"고 지적했다. ■분상제 3대 규제...거주의무만 지자체 재량 관련 법을 보면 시세보다 싸게 공급되는 분양가상한제 단지에는 '3대 규제'가 적용된다. 전매제한, 재당첨제한, 실거주의무 등이 그것이다. 현재 분양가상한제는 규제지역과 공공택지에서 공급되는 아파트에 적용되고 있다. 우선 재당첨 제한은 지자체가 재량권을 행사할 수 없도록 돼 있다. 주택공급에 관한 규칙을 보면 당첨일로부터 △분양가상한제 주택·투기과열지구는 10년 △청약과열지역 7년 △토지임대주택 5년 등으로 규정돼 있다. 이에 따라 수도권에서 올해 공급된 분양가상한제 주택의 재당첨 제한 기간은 모두 10년이다. 분양가상한제 아파트 전매제한의 경우 2023년 4월 이전에는 주변 시세 대비 분양가격에 따라 결정됐다. 즉 지자체가 분양가 심의 과정에서 시세차익을 얼마로 하느냐에 따라 최소 3년에서 최대 10년간 분양권을 팔지 못했다. 하지만 이후부터는 분양가상한제 주택 전매제한 기간을 일률적으로 수도권은 3년, 지방은 1년으로 하도록 관련 규정이 개정됐다. 전매제한도 지자체가 임의로 할 수 없게 된 것이다. 반면 실거주의무는 여전히 지자체가 재량으로 정할 수 있다. 수도권 공공택지 분양가상한제 주택의 경우 분양가격이 인근 시세 80% 미만이면 5년, 80~100% 이면 3년이다. 민간택지의 경우 각각 3년·2년이다. 민간택지나 공공택지나 주변 시세보다 비싸게 분양가격이 책정될 때는 실거주의무가 적용되지 않는다. 분양가상한제 단지의 경우 청약에 앞서 지자체로부터 분양가 심의를 의무적으로 받아야 한다. 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 "실거주의무 기간의 경우 결국 지자체가 어떤 단지를 주변 시세 기준으로 하느냐에 딸라 달라질 수 밖에 없는 구조"라고 말했다. ■분상제 단지 25곳… 절반 '거주의무 없어' 올해 1~9월 수도권에서 공급된 분양가상한제 단지 25곳을 분석한 결과 52%인 13개 단지가 주변 시세보다 비싸게 분양가격이 책정된 이유로 실거주의무가 적용되지 않았다. 지역별로 보면 서울에서는 로또 단지로 청약 당시 수많은 인파가 몰린 △서초구 방배동 '디에이치 방배' △강남구 청담동 '청담 르엘' 등이 그 주인공이다. 시세차익이 디에이치 방배는 6억원, 청담 르엘은 10억원 가량이지만 지자체 판단은 분양가격이 주변 시세보다 비싸게 책정됐다는 것이다. 전용 84㎡ 최고가 기준 분양가격은 디에이치 방배 22억4450만원, 청담 르엘 25억4570만원이다. 서초구 관계자는 "주변에 신규 아파트 공급이 없었고, 구축 단지가 많아 시세가 낮아 실거주의무가 적용되지 않았다"고 말했다. 반면 서울 강남권서 공급된 강남구 도곡동 '래미안 레벤투스', 서초구 잠원동 '메이플 자이', 서초구 반포동 '래미안 원펜타스' 등은 2~3년의 실거주의무가 적용됐다. 경기도에서는 올 들어 9월까지 평택·화성·파주시 등에서 15개의 분양가상한제 아파트가 공급됐다. 이 가운데 파주시 동패동 'GTX운정역 이지더원' 등 6개 단지가 실거주의무가 없었다. 반면 과천시 문원동 과천 디에트르 퍼스티지', 성남시 야탑동 '분당 금호어울림 그린파크' 등은 5년간 거주의무를 채워야 한다. 인천에서는 올 들어 9개월 동안 검단과 영종 신도시에서 분양가상한제 아파트 5개 단지 청약을 받았다. 눈길을 끄는 것은 이들 5개 단지 모두 실거주의무가 적용되지 않았다는 점이다. 분양가를 보면 전용 84㎡ 기준으로 4억9800만원에서 5억6100만원이다. ■로또 거주의무 없고, 2억 차익은 '5년 거주' 실거주의무는 지자체가 어떤 단지를 놓고 분양가와 시세를 비교 하느냐에 따라 달라진다. 지역·단지별 형평성 논란이 불거지는 이유다. 거주의무가 적용되지 않은 강남권 로또 단지의 경우 시세차익이 많게는 수십억원이다. 반면 2~3억원 가량 시세차익이 예상되는 경기 성남시 야탑동 '분당 금호어울림 그린파크'의 거주의무는 5년이다. 5억원 로또로 관심을 모은 화성시 '동탄역 대방엘리움 더 시그니처' 역시 가장 긴 5년의 거주의무가 적용된다. 이들 아파트는 공공택지로 분양가격이 시세의 80% 미만으로 책정됐기 때문이다. 반면 강남권의 경우 수십억원대 시세차익에도 민간택지라는 이유로 최대 거주의무 기간은 3년이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "지자체 재량권에다 택지별로 거주의무 기간이 다르면서 수십억원의 시세차익을 거둘 수 있는 강남권 로또 단지가 상대적으로 약한 거주의무를 적용 받는 현상이 나타나고 있다"고 분석했다. 일부 지자체들은 실거주의무를 적용하지 않기 위해 시세가 낮은 단지를 선택하고 있다는 의혹도 나오고 있는 상태다. 형평성 논란이 커지는 가운데 시장에서는 실거주의무 규제가 시한폭탄이 될 것으로 보고 있다. 당초 현 정부는 실거주의무 폐지를 추진했지만 야당의 반대로 '3년 유예' 하는 것으로 합의했다. 실거주의무는 3년 유예된 반면 임대차법은 임차인이 원하면 최대 4년까지 계약할 수 있다. 즉 3년간 임대를 준 후 분양 계약자는 의무적으로 거주해야 한다. 임차인이 더 살기를 원할 경우 집주인과 임차인 간의 분쟁은 불을 보듯 뻔하기 때문이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "실거주의무 3년 유예의 경우 '2+2'로 불리는 주택임대차보호법 계약갱신청구권과 정면 충돌하고 있다"며 "3년 뒤 대혼란은 불가피 하고, 정부나 정치권도 다 알고 있지만 이 문제를 외면하고 있는 것 같다"고 말했다. 실거주의무는 전세를 끼고 집을 사는 '갭투기'를 막기 위한 취지로 문재인 정부 때인 지난 2021년 도입됐다. 수도권 분양가 상한제 적용 주택과 투기과열지구 등에서 공급하는 주택의 청약 당첨자에 대해 입주시점부터 일정 기간 의무적으로 거주토록 한 규정이다. '3년 유예'만 됐을 때 제도 큰 틀은 현재까지 이어지고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "옛 정부 때 도입한 실거주의무는 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다"며 "정부의 당초 계획대로 거주의무가 폐지되지 않으면 형평성 논란은 더 커지고, 결국 시한폭탄이 될 수 밖에 없다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] #.분양가상한제 단지 가운데 3.3㎡당 7209만원으로 역대 최고가격으로 공급된 서울 강남구 청담동 ‘청담 르엘’. 이 아파트는 전용 84㎡ 기준 최대 25억원대에 공급돼 10억원 가량의 시세차익을 거둘 수 있지만 실거주의무는 적용되지 않았다. 반면 7억원 가량의 차익을 기대할 수 있는 경기 과천시 ‘과천 디에트르 퍼스티지’는 5년의 실거주의무가 적용됐다. 6일 파이낸셜뉴스가 부동산R114와 함께 올해 1월부터 9월까지 서울 등 수도권에서 공급된 분양가상한제 아파트의 실거주의무 기간을 조사한 결과 단지·지역별로 천차만별인 것으로 나타났다.  우선 조사대상 25개(공공분양 제외) 아파트 가운데 절반이 넘는 13개 단지는 아예 실거주의무가 적용되지 않았다. 또 1~2억원의 시세차익에도 5년의 거주의무를 채워야 하는 반면 수십억원의 로또 단지는 거주의무가 없는 기현상(?)도 발견됐다. 실거주의무 기간은 주변 시세 대비 분양가격에 따라 결정된다. 주변 시세 보다 비싸게 책정되면 거주의무가 없는데 분양승인을 내주는 지자체 재량권으로 결정되고 있다. 업계 한 관계자는 “수십억원의 시세차익에도 실거주의무가 없는 게 말이 되냐”며 “지자체별로 다른 잣대를 적용하면서 형평성 논란을 더 키우고 있다”고 지적했다. ■분상제 3대 규제...거주의무만 지자체 재량 관련 법을 보면 시세보다 싸게 공급되는 분양가상한제 단지에는 '3대 규제'가 적용된다. 전매제한, 재당첨제한, 실거주의무 등이 그것이다. 현재 분양가상한제는 규제지역과 공공택지에서 공급되는 아파트에 적용되고 있다. 우선 재당첨 제한은 지자체가 재량권을 행사할 수 없도록 돼 있다. 주택공급에 관한 규칙을 보면 당첨일로부터 △분양가상한제 주택·투기과열지구는 10년 △청약과열지역 7년 △토지임대주택 5년 등으로 규정돼 있다. 이에 따라 수도권에서 올해 공급된 분양가상한제 주택의 재당첨 제한 기간은 모두 10년이다. 분양가상한제 아파트 전매제한의 경우 2023년 4월 이전에는 주변 시세 대비 분양가격에 따라 결정됐다. 즉 지자체가 분양가 심의 과정에서 시세차익을 얼마로 하느냐에 따라 최소 3년에서 최대 10년간 분양권을 팔지 못했다.  하지만 이후부터는 분양가상한제 주택 전매제한 기간을 일률적으로 수도권은 3년, 지방은 1년으로 하도록 관련 규정이 개정됐다. 전매제한도 지자체가 임의로 할 수 없게 된 것이다. 반면 실거주의무는 여전히 지자체가 재량으로 정할 수 있다. 수도권 공공택지 분양가상한제 주택의 경우 분양가격이 인근 시세 80% 미만이면 5년, 80~100% 이면 3년이다. 민간택지의 경우 각각 3년·2년이다. 민간택지나 공공택지나 주변 시세보다 비싸게 분양가격이 책정될 때는 실거주의무가 적용되지 않는다. 분양가상한제 단지의 경우 청약에 앞서 지자체로부터 분양가 심의를 의무적으로 받아야 한다. 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 "실거주의무 기간의 경우 결국 지자체가 어떤 단지를 주변 시세 기준으로 하느냐에 딸라 달라질 수 밖에 없는 구조"라고 말했다. ■분상제 단지 25곳...절반 '거주의무 없어' 올해 1~9월 수도권에서 공급된 분양가상한제 단지 25곳을 분석한 결과 52%인 13개 단지가 주변 시세보다 비싸게 분양가격이 책정된 이유로 실거주의무가 적용되지 않았다.  지역별로 보면 서울에서는 로또 단지로 청약 당시 수많은 인파가 몰린 △서초구 방배동 ‘디에이치 방배’ △강남구 청담동 ‘청담 르엘’ 등이 그 주인공이다. 시세차익이 디에이치 방배는 6억원, 청담 르엘은 10억원 가량이지만 지자체 판단은 분양가격이 주변 시세보다 비싸게 책정됐다는 것이다. 전용 84㎡ 최고가 기준 분양가격은 디에이치 방배 22억4450만원, 청담 르엘 25억4570만원이다. 서초구 관계자는 "주변에 신규 아파트 공급이 없었고, 구축 단지가 많아 시세가 낮아 실거주의무가 적용되지 않았다"고 말했다. 반면 서울 강남권서 공급된 강남구 도곡동 ‘래미안 레벤투스’, 서초구 잠원동 ‘메이플 자이’, 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’ 등은 2~3년의 실거주의무가 적용됐다. 경기도에서는 올 들어 9월까지 평택·화성·파주시 등에서 15개의 분양가상한제 아파트가 공급됐다. 이 가운데 파주시 동패동 ‘GTX운정역 이지더원’ 등 6개 단지가 실거주의무가 없었다. 반면 과천시 문원동 과천 디에트르 퍼스티지‘, 성남시 야탑동 ’분당 금호어울림 그린파크‘ 등은 5년간 거주의무를 채워야 한다. 인천에서는 올 들어 9개월 동안 검단과 영종 신도시에서 분양가상한제 아파트 5개 단지 청약을 받았다. 눈길을 끄는 것은 이들 5개 단지 모두 실거주의무가 적용되지 않았다는 점이다. 분양가를 보면 전용 84㎡ 기준으로 4억9800만원에서 5억6100만원이다.   ■로또 거주의무 없고, 2억 차익은 '5년 거주' 실거주의무는 지자체가 어떤 단지를 놓고 분양가와 시세를 비교 하느냐에 따라 달라진다. 지역·단지별 형평성 논란이 불거지는 이유다.  거주의무가 적용되지 않은 강남권 로또 단지의 경우 시세차익이 많게는 수십억원이다. 반면 2~3억원 가량 시세차익이 예상되는 경기 성남시 야탑동 ‘분당 금호어울림 그린파크’의 거주의무는 5년이다. 5억원 로또로 관심을 모은 화성시 ‘동탄역 대방엘리움 더 시그니처’ 역시 가장 긴 5년의 거주의무가 적용된다. 이들 아파트는 공공택지로 분양가격이 시세의 80% 미만으로 책정됐기 때문이다. 반면 강남권의 경우 수십억원대 시세차익에도 민간택지라는 이유로 최대 거주의무 기간은 3년이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “지자체 재량권에다 택지별로 거주의무 기간이 다르면서 수십억원의 시세차익을 거둘 수 있는 강남권 로또 단지가 상대적으로 약한 거주의무를 적용 받는 현상이 나타나고 있다”고 분석했다. 일부 지자체들은 실거주의무를 적용하지 않기 위해 시세가 낮은 단지를 선택하고 있다는 의혹도 나오고 있는 상태다.    형평성 논란이 커지는 가운데 시장에서는 실거주의무 규제가 시한폭탄이 될 것으로 보고 있다. 당초 현 정부는 실거주의무 폐지를 추진했지만 야당의 반대로 '3년 유예' 하는 것으로 합의했다. 실거주의무는 3년 유예된 반면 임대차법은 임차인이 원하면 최대 4년까지 계약할 수 있다. 즉 3년간 임대를 준 후 분양 계약자는 의무적으로 거주해야 한다. 임차인이 더 살기를 원할 경우 집주인과 임차인 간의 분쟁은 불을 보듯 뻔하기 때문이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “실거주의무 3년 유예의 경우 ‘2+2'로 불리는 주택임대차보호법 계약갱신청구권과 정면 충돌하고 있다“며 ”3년 뒤 대혼란은 불가피 하고, 정부나 정치권도 다 알고 있지만 이 문제를 외면하고 있는 것 같다“고 말했다. 실거주의무는 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투기’를 막기 위한 취지로 문재인 정부 때인 지난 2021년 도입됐다. 수도권 분양가 상한제 적용 주택과 투기과열지구 등에서 공급하는 주택의 청약 당첨자에 대해 입주시점부터 일정 기간 의무적으로 거주토록 한 규정이다. '3년 유예'만 됐을 때 제도 큰 틀은 현재까지 이어지고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “옛 정부 때 도입한 실거주의무는 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다"며 "정부의 당초 계획대로 거주의무가 폐지되지 않으면 형평성 논란은 더 커지고, 결국 시한폭탄이 될 수 밖에 없다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> [파이낸셜뉴스] 9월 들어 대출이 갑자기 모든 이슈를 덮고 있습니다. 가계 대출 급등에 정부의 '대책' 아닌 '대책 발언'에 은행들이 각자 알아서 행동하면서 국민들의 혼란은 더 극심해지고 있는 데요. 발단은 부동산 가격입니다. 서울 등 수도권을 중심으로 아파트 거래가 늘고 가격이 급등하고 있습니다. 공급절벽에 금리 인하도 현실화 되면서 부동산 매수 심리가 꺾이지 않고 있는 상태입니다. 급작스런 주담대 규제...발단은? 가계 대출 문제가 계속되자 은행들은 금융당국의 압박을 고려해 대출금리를 올려서 대응했습니다. 1금융권과 2금융권의 금리역전 기사도 나오고 때마침(?) '은행의 예대마진 폭이 커진다', '이자 이익이 역대 최대다'라는 기사도 나오게 됩니다. 심기가 불편해진 이복현 금융감독원장이 최근 은행권의 잇단 대출금리 인상에 대해 "당국이 바란 게 아니다"라며 "은행들에 대한 개입을 더 세게 해야 할 것 같다"고 언급했습니다. 문제는 집값 개입의 필요성을 느끼고 있고, 가계 대출 관리의 필요성을 요구하면서도 대출금리 인상은 답이 아니라는 것입니다. 금리를 높이지 않은 상태에서 대출은 줄여야 한다는 발언에 시중은행들이 알아서 움직이기 시작한 것입니다. 다주택자 대출 금지, 조건부 전세자금 대출 제한, 일시적 2주택 갈아타기도 제한 등 여러 가지 대책들이 쏟아지고 있습니다. 국민들은 혼란에 빠졌고, 급기야 지난 4일 이복현 원장은 실수요자 부담은 없게 하겠다고 밝혔습니다. 간담회 직후 기자들과 만나서는 "1주택자는 무조건 안 된다는 등의 정책이 당국과 공감대가 있었냐 하면 없다는 쪽에 가깝다"고 선을 그었습니다. 대책이 아닌 발언...결국 피해는 국민들 문제는 이 모든 것이 대책이 아닌 발언으로 생긴 혼란이라는 점입니다. 문재인 정부 때도 대출 규제가 심각했지만 이 정도로 혼란스럽지는 않았습니다. 정부가 먼저 'A는 된다. B는 안 된다. C를 해라'는 식으로 진두지휘를 했습니다. 관치금융이라는 비판을 받았지만, 적어도 이번과 같이 어떻게 하라는 것인지 알 수 없는 경우와는 다릅니다. 신조어 가운데 '알잘딱깔센'이라는 말이 있습니다. '알아서 잘 딱 깔끔하고 센스있게'하라는 의미입니다. 금감원장 입장에서는 답답했을 것입니다. 그런데 ‘금리를 올리지 않으면서 가계대출을 관리하라는 방법’, 그리고 ‘실수요자의 피해는 없어야 한다’는 것이 무엇인지는 필자도 궁금합니다. 대출 규제가 옳고 그르고, 시장 안정에 효과적일지 여부 등은 논외로 하겠습니다. 일단 규제를 하겠다고 판단했으면 어떻게 해야할지 잘 정리해서 발표를 해야 한다고 생각합니다. 그런데 구두발언만 있었고, 은행들이 알아서 잘 하라고 하니 이런 혼란이 발생하고 있는 것입니다. 결국 국민들만 피해를 입는 게 안타깝습니다.  /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

1기 신도시 도시정비기본계획안에 대해 전문가들은 사업성 개선을 기대했다. 용적률 및 조합설립 요건 완화 등에 따른 것이다. 다만 이주대책은 금융과 공급지원에도 불구하고 인근 전세난과 이주 장기화 우려 등이 제기되고 있다. 14일 부동산시장 전문가들은 중동, 산본의 용적률 상향 등으로 1기 신도시의 사업성 개선을 내다봤다. 높아진 기본용적률에 각종 용적률 인센티브가 추가될 수 있어 사업성 확보에 무리가 없다는 분석이다. 다만 아파트 면적에 따라 개별 단지별 사업성 효과는 다소 차이가 있을 수 있다는 지적이다. 박합수 건국대 교수는 "중대형은 사업성 개선 효과가 나타나지만 초소형이나 소형 면적이 많은 단지는 용적률이 상향되면 조합원들이 그만큼 넓은 면적을 받기 때문에 일반분양은 줄어들 수 있다"고 말했다. '허용정비물량 제도'를 활용하는 것도 주목할 만하다는 평가다. 허용 정비물량 제도는 노후도시 특별법상 이주수요 대비 주택 공급이 부족할 경우 실착공 물량을 조정하는 제도다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "도시 재구조화 시 이주로 인한 원주민 이탈을 막아 재정착률을 높이고, 사업성 외에도 도시의 수용 가능한 인구증가 규모와 정주환경의 쾌적성 유지가 가능한 선에서 적정 개발밀도를 고려한 것으로 판단된다"며 "중동은 7호선 부천시청역, 신중동역 주변, 산본은 4호선 수리산역, 산본역, 금정역 주변 등이 중심상업지구로 개발되는 등 일부 고밀개발 시현이 가능할 것으로 판단돼 해당 구역의 선호가 높을 전망"이라고 내다봤다. 앞서 확정된 정비사업 조합설립 요건 완화도 사업속도를 높일 것으로 봤다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "조합설립 동의 요건을 기존 75%에서 70%로 완화한 것은 5%p를 낮춘 것인데, 실제 5%p 동의율을 높이는 데 5년 이상 걸리는 사례도 있다"며 "동별 동의율도 과반에서 3분의 1로 낮추면서 전체 동의율을 맞추고도 동별 동의율에서 발목이 잡히는 것을 막을 수 있을 것"이라고 말했다. 다만 이주대책과 관련해서는 의견이 엇갈린다. 정비사업 기간 내 이주수요 관리와 이주주택 물량을 공급하기 위해 '순환정비모델'을 마련하고 이주금융을 지원하는 것은 긍정적이지만 인근 전세난이나 이주지연 등은 불가피할 것으로 우려됐다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "여러 가지 이주방안의 하나로 공공임대나 유휴부지 등이 제시될 수 있다"며 "하지만 대량의 이주수요가 발생할 것이 명확하다고 해서 그걸 공공임대로만 처리하겠다는 접근은 한계가 있다"고 말했다. 기존 영구임대 입주자들의 이주부터 올림픽선추촌 같은 대단지 부지 확보와 공사기간 등 이주지연도 변수다. 김 소장은 "순환방식 이주정책의 경우 실제 40년 이상 소요되는 경우도 있다"고 말했다. 박 교수는 "1기 신도시 외에도 3기 신도시 등 수도권 전체적인 공급일정 등을 고려할 때 인근 전세난 등이 예상된다"고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 1기 신도시 도시정비기본계획안에 대해 전문가들은 사업성 개선을 기대했다. 용적률 및 조합설립 요건 완화 등에 따른 것이다. 다만 이주대책은 금융과 공급지원에도 불구하고 인근 전세난과 이주 장기화 우려 등이 제기되고 있다. 14일 부동산시장 전문가들은 중동,산본의 용적률 상향 등으로 1기 신도시의 사업성 개선을 내다봤다. 높아진 기본용적률에 각종 용적률 인센티브가 추가될 수 있어 사업성 확보에 무리가 없다는 분석이다. 다만 아파트 면적에 따라 개별 단지별 사업성 효과는 다소 차이가 있을 수 있다는 지적이다. 박합수 건국대 교수는 "중대형의 경우 사업성 개선 효과가 나타나지만 초소형이나 소형 면적이 많은 단지의 경우 용적률이 상향되면 조합원들이 그만큼 넓은 면적을 받기 때문에 일반 분양은 줄어들 수 있다"고 말했다. '허용정비물량 제도'를 활용하는 것도 주목할 만하다는 평가다. 허용 정비물량 제도는 노후도시 특별법상 이주 수요 대비 주택 공급이 부족할 경우 실 착공 물량을 조정하는 제도다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "도시 재구조화 시 이주로 인한 원주민 이탈을 막아 재정착률을 높이고, 사업성 외에도 도시의 수용 가능한 인구증가 규모와 정주 환경의 쾌적성 유지가 가능한 선에서 적정 개발밀도를 고려한 것으로 판단된다"며 "중동은 7호선 부천시청역, 신중동역 주변, 산본은 4호선 수리산역, 산본역, 금정역 주변 등이 중심상업지구로 개발되는 등 일부 고밀 개발 시현이 가능할 것으로 판단돼 해당 구역의 선호가 높을 전망"이라고 내다봤다. 앞서 확정된 정비사업 조합설립 요건 완화도 사업속도를 높일 것으로 봤다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "조합설립 동의 요건을 기존 75%에서 70%로 완화한 것은 5%p를 낮춘 것인데, 실제 5%p 동의률을 높이는 데 5년 이상 걸리는 사례도 있다"며 "동별 동의률도 과반에서 3분의1로 낮추면서 전체동의률을 맞추고도 동별 동의률에서 발목이 잡히는 것을 막을 수 있을 것"이라고 말했다. 다만 이주대책과 관련해서는 의견이 엇갈린다. 정비사업 기간 내 이주수요 관리와 이주주택 물량을 공급하기 위해 '순환정비모델'을 마련하고 이주금융을 지원하는 것은 긍정적이지만 인근 전세난이나 이주 지연 등은 불가피할 것으로 우려됐다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "여러 가지 이주방안의 하나로 공공임대나 유휴부지 등이 제시될 수 있다"며 "하지만 대량의 이주수요가 발생할 것이 명확하다고 해서 그걸 공공임대로만 처리하겠다는 접근은 한계가 있다"고 말했다. 기존 영구임대 입주자들의 이주부터 올림픽선추촌 같은 대단지 부지 확보와 공사기간 등 이주 지연도 변수다. 김 소장은 "순환 방식의 이주 정책의 경우 실제 40년 이상 소요되는 경우도 있다"고 말했다. 박 교수는 "1기 신도시 외에도 3기 신도시 등 수도권 전체적인 공급 일정 등을 고려할 때 인근 전세난 등이 예상된다"고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자