[파이낸셜뉴스] 정비사업 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 '시장을 이기는 부동산 투자원칙' 책을 출간했다. 김 소장은 국내 재개발·재건축 전문가로 손꼽히는 인물이다. 건국대 일반대학원에서 도시재생학 박사를 수료했고, 공인중개사·자산관리사·투자자산운용사 등 7개의 금융 자격증을 취득한 전문가다. 저자는 책에서 곧 시장에 닥칠 공급 절벽, 전세가 폭등, 정부 정책 등을 일목요연하게 짚었다. 이를 통해 부동산 시장이 어떻게 흘러가는지를 이해하고, 초양극화 시대에도 투자가치가 있는 상급지를 소개했다. 주요 내용을 보면 1장에서는 ‘부동산 투자 시대는 끝났다는 착각’을 통해 오늘날 부동산 시장을 둘러싼 주요한 담론을 다뤘다. 인구 감소가 시장에 어떤 영향을 미치는 지, 주택공급은 충분한지 등을 다뤘다. 2장 ‘미래 가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다’에서는 서울 아파트, 그것도 서울 신축 아파트를 중심으로 가격이 오르는 이유를 비롯해 투자 가치가 있는 신축 아파트를 구별하는 기준도 제시했다. 또 ‘될 가능성이 높은 재개발·재건축을 선별하라’에서는 정비사업의 사업성 판단법을 담았다. 정비사업 단지의 옥석을 가릴 수 있는 방안도 제시했다. 김 소장은 "오르는 곳만 오르고 안 오르는 곳은 안 오르는 경향이 뚜렷해 지고 있다"며 "초양극화 추세는 2025년 이후로도 계속될 것으로 보인다”고 분석했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 윤석열 대통령 탄핵으로 조기 대선이 치러지게 됐습니다. 이번 대선도 부동산 정책이 주요 쟁점이 될 가능성이 다분합니다. 탄핵 정국으로 시끄러웠던 올 2~3월. 서울에서는 다른 이슈가 모든 것을 삼켰습니다. 바로 토지거래허가구역 해제 및 재지정입니다. 문제는 이게 미봉책이라는 것입니다. 강남 3구와 용산구는 이미 각종 규제들이 적용되는 곳입니다. 그럼에도 불구하고 수요가 몰리는 원인을 외면한 채 단순히 거래를 제한하는 것은 근본적인 해결책이 아니기 때문입니다. 다주택자 규제...결국 '똘똘한 한 채' 현재 서울의 주택 매수자 중에서 외지인 매입 비율은 25% 정도 됩니다. 네 명 가운데 한 명은 서울 사람이 아닙니다. 지방 자산은 암울하고, 서울 부동산 가격은 상승 한다는 믿음이 있기 때문입니다. 서울 부동산 가격이 오른다고 하지만, 다 상승하는 것은 아닙니다. 서울 강남권과 비 강남권 간의 가격 격차는 역대급으로 커지고 있습니다. 또 서울 부동산이 비싼 게 아니라 서울의 아파트가 비싼 것입니다. 비 아파트 가격은 전세사기 이슈 이후로 처참한 상태입니다. 초양극화를 만든 주범은 '다주택자 규제’입니다. 이 이면에는 주택 공급은 충분하지만 부동산 가격이 상승하는 이유는 다주택자 때문이라는 인식이 깔려 있습니다. 중·하급지 부동산을 모두 정리해서 상급지 한 채로 올인하는 일명 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 만들고 있습니다. 탄핵 정국 이후 많은 자산가들이 지방을 정리하고 서울의 핵심지로 상경 투자에 나섰습니다. 조기 대선이 확정되면서 다음 정권이 누가 되는지, 또 정책의 불확실성이 커질수록 이러한 움직임은 더더욱 빨라질 것으로 보입니다. 막오른 조기 대선...또 '다주택자=적폐'  양극화를 완화하기 위해서는 공약과 방향성이 중요합니다. 과감하게 다주택자 규제를 완화하겠다고 발표해 지방의 여러 채보다 강남의 한 채가 더 낫다는 선택을 하지 않게 해야 합니다. 도심 신축 아파트 공급을 위해 재개발·재건축 규제를 적극적으로 완화해야 합니다. 대표적으로 ‘재건축초과이익환수제’와 같은 비합리적인 규제를 폐지해야 합니다. 하지만 정치권이 움직일지는 미지수입니다. 오히려 다주택자를 적폐로 몰아가면서 규제를 강화할 가능성이 큽니다. 앞으로 양당의 대권 후보자들이 정해지면 온 국민들은 해당 후보자의 부동산에 대한 인식을 눈여겨 볼 것입니다. 부동산 정책을 즉흥적으로 내놓는 것이 아니라 과거 사례를 잘 검토해 현실적인 대책이 나왔으면 좋겠습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 현재 서울 아파트값은 하루하루 급격히 상승하고 있습니다. 지난달 12일 토지거래허가구역 해제가 단초가 됐습니다. 해제 이후 2주 가량 지났는데 송파구 잠실은 27억~28억원 하던 아파트가 31억~32억원에 거래됐고, 33억원 거래설도 들리고 있습니다. 토지거래허가구역 해제 지역만 오르는 게 아니라 반포·압구정은 또 자극 받아서 상승하고 있습니다. 마포·성동·강동구로도 저평가된 단지를 찾아서 움직이는 분위기입니다. 일각에서는 토허제 해제가 사실상 서울 집값 상승의 신호탄으로 보는 사람도 있습니다. 그래서 ‘오쏘공(오세훈이 쏘아올린 작은 공)’이라는 말도 있습니다. 토지거래허가 해제...'시점·방식' 문제 많아 토지거래허가 해제가 타이밍도 그렇고, 방식도 성급하게 하면서 문제가 많습니다. 이유는 다들 예상하는 것이 오 시장이 대선 출마를 고려하면서 표를 생각해서 풀어줬다는 이야기도 있습니다. 사실 토지거래허가구역이 사유 재산권 침해 요소가 크고, 풀어야 한다는 이야기는 예전부터 많았습니다. 타이밍을 잡았다면 지난 2022년이나 2023년에 해제 했어야 한다고 생각합니다. 그래도 2024년에는 풀었어야 한다고 봅니다. 그런데 2024년에는 부동산 가격이 오르다 보니 1년 추가 지정을 했고, 한발 더 나아가 같은 해 여름에 부동산 가격이 상승하자 오 시장은 ‘강남3구+용산구 전역’을 토지거래허가구역으로 추가 지정할 수도 있다는 발언도 나왔습니다. 불과 몇 달전만해도 토지거래허가구역에 대해 강경하게 대응하다가 막상 해제하려고 하니 입장이 곤란했을 거라고 생각합니다. 이후 올 1월 13일 서울시청에서 진행한 ‘규제 풀어 민생 살리기 대토론회’에서 오 시장은 제도 폐지를 상당히 적극적으로 검토중이라고 밝혔습니다. 이후 2월 12일 서울시의 보도자료를 본 결과 실망할 수밖에 없었습니다. 이유는 토지거래허가구역을 해제 하면서도 재개발·재건축 지역은 그대로 규제를 연장한 것입니다. 뭔가 다른 이유가 있는지는 모르겠지만, 정비사업구역의 규제는 그대로 남겨두었습니다. 토허제 해제 집값 상승 트리거 되나 사실 이번 토지거래허가구역의 경우 명분도 없고 실리도 없는 규제입니다. 토지거래허가구역은 통상 대규모 개발 계획이 잡히면 지정을 합니다. 애초에 도심에 지정할 것을 고려하지 않았다 보니 주거지에 지정했을 때 발생할 디테일한 고려가 전혀 없습니다. 이로 인해 주민들의 고통이 이만저만 아닙니다.  또 토지거래허가구역 지정은 투기 차단이 목적이지만 이미 수많은 시간 동안 결국 풍선효과를 통해 인근 지역 가격 상승만 불러왔다는 것은 알려진 사실입이다. 더 큰 문제는 주택 및 도심권 토지거래허가가 사실상 주택거래허가제나 다름없다는 점입니다. 과감하게 규제 해제도 못하면서 집값 상승의 트리거가 된 이번 발표는 시점과 타이밍을 잘못 잡아 조급하게 움직여서 서울 부동산 시장만 불장을 만들었다는 지적이 나오고 있습니다. 오세훈 시장이 쏘아올린 작은 공이 앞으로 부동산 시장에 어떤 파장으로 영향을 미칠지 걱정입니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 올해 부동산 시장은 정말 한치 앞을 예측할 수가 없습니다. 이유는 간단합니다. 당장 정권이 어떻게 변화할지 알 수 없기 때문입니다. 부동산은 정책의 영향을 많이 받다 보니 정치 지형변화에 관심 갖기 싫어도 가질 수밖에 없습니다. 다들 각자의 입장에서 시나리오별 최선의 선택을 하고 있는 상황입니다. 재초환은 논의도 안 돼...더 강화되나? 문제는 여기서 대응이 안 되는 주체들이 있습니다. 바로 정비사업 조합입니다. 개인들은 현 상황을 보면서 정권이 바뀔 시 다주택자 규제가 다시 강화될 것을 우려해 지방 주택을 처분하고, 서울 핵심지 아파트를 매수하는 등 '똘똘한 한 채'로 움직일 수 있습니다. 하지만 조합은 정권이 바뀐다고 해서 사업을 관둘 수 있는 입장이 안 되다 보니 전전긍긍하고 있습니다. 가장 대표적인 것이 현 정권이 추진하던 각종 재개발·재건축 규제 완화 기조가 변화하지 않을까 하는 점입니다. 지난해 '8·8 대책'서 나온 정비사업 규제 완화안 가운데 일부는 여야 합의로 개정된 항목도 있으나 재건축초과이익환수제 폐지안은 논의조차 되지 않고 있습니다. 재건축을 가로막는 악법이나 쉽게 없어지기 어려워 보입니다. 문제는 이게 더 강화될 수 있다는 두려움 입니다. 재건축초과이익환수제의 가장 큰 문제점은 위헌적 요소들이 많다는 것도 있지만 그것보다도 계산 방식이 고무줄 같다는 것에 있습니다. 재건축초과이익환수금을 없애려는 방향을 견지한 정부가 부담금을 걷으려고 하는 것과 재건축초과이익환수제가 정당하다고 생각하는 정부가 걷으려고 하는 것과 다를 것을 우려하고 있는 것입니다. 정권 변화에 따라 재건축 사업의 운명이 걸려있다 보니 많은 재건축 조합들이 현 사태를 예의주시하고 있습니다. 재개발도 비상...정치 혼란에 전전긍긍 재개발 조합 역시 사정은 다르지 않습니다. 재건축이 흔들리면 재개발이 반사이익을 얻을 것처럼 보이지만, 재개발 조합 입장에서 요즘 가장 큰 화두는 서울시장 리스크입니다. 지금 오세훈 현 서울시장은 대선 출마 카드를 만지작거리고 있습니다. 문제는 서울시장을 사퇴하게 되면 다음 시장이 누가 되는 지가 관건입니다. 정권이 바뀌는 리스크도 골치 아픈데, 서울시장까지 같이 바뀔 수 있는 것입니다. 정비사업의 인허가권자는 시·도지사입니다. 재개발·재건축을 규제하는 인물이 시장이 되면 재개발 조합 역시 날벼락을 맞게 됩니다. 한 예로 박원순 서울시장 재임 9년 동안 서울의 신규 정비사업 지정은 사실상 전무했고, 기 지정됐던 정비사업도 대규모로 해제를 했습니다. 정책의 옳고 그름을 떠나 정비사업 조합 입장에서는 암흑기인 것은 부정할 수 없는 사실입니다. 정치는 정치고 사업은 사업으로 구분해서 가야 하는 게 맞습니다. 하지만 부동산, 여기서도 특히 정비사업 조합은 정권에 따라, 인허가권자에 따라 영향을 크게 받다 보니 이번 정치·사회적 혼란을 더 크게 두려워하고 있습니다. 정권이 누가 되든, 시장이 누가 되든 전임자의 정책을 지우고 나만의 정책을 실천하기 보다는 대승적으로 필요한 사업들은 꾸준히 진행될 수 있도록 관심과 지원이 필요하지 않나 싶습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

새해 부동산 투자환경은 불확실성이 커진 상황이다. 이에 서울 강남권이나 수도권 주요 입지에 알짜 실거주 매물이 주요 투자처로 꼽혔다. 신축 중심의 가격경쟁력을 노리는 선별매수가 주효한 전략이다. 가격 양극화가 심화되면서 똘똘한 한 채가 중요하다는 조언이다. 거래 시기는 상반기를 주목했다. 정치적인 변화 가능성에 정책 변수가 전망되면서 양도세와 취득세 등 세금규제와 대출규제, 금리인하 등이 주요 고려사항으로 언급됐다. ■똘똘한 한 채 전략 유효 1일 부동산 시장 전문가들은 올해 부동산 시장 역시 인기 유망지역 위주 쏠림현상이 심화될 것으로 예상했다. 내수경기 불확실성 속에 알짜 중심 선별투자가 핵심이라는 것이다. 주요 부동산 투자처로는 서울 등 인기지역의 경매물건이나 빌딩, 분양가상한제 청약 등이 꼽혔다. 우선 경매의 경우 최근 서울 아파트 물건이 크게 늘면서 유망 투자처일 수 있다는 분석이다. 우병탁 신한은행 전문위원은 "최근 서울 아파트 경매물건은 1년 전 약 200건, 1년반 전 약 70건 대비 크게 증가한 400건에 육박하고 있다"며 "강남 및 강북 주요 상권 소재 빌딩(근린생활시설) 경매물건도 증가하고 있어 주택뿐만 아니라 빌딩 역시 종류에 관계없이 투자가치가 주목된다"고 말했다. 빌딩 등 수익형 부동산의 경우 공실이 없는 핵심지역 투자를 추천했다. 경기침체 가능성이 있으므로 강남권 등 인기지역 중심으로 거래가 늘어날 수 있다는 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "수익형 부동산은 금리에 민감하게 움직인다. 빌딩은 법인으로 계약하는 경우가 많아 상대적으로 대출규제를 덜 받는다"며 "금리가 인하되면 강남권 등 인기지역을 중심으로 거래가 늘어날 것이지만 내수경기 침체를 고려해 알짜지역을 중심으로 접근하는 게 필요하다"고 강조했다. 청약 역시 지방보다는 수도권 위주 청약에 집중하면서 지역 내 5년 이하 신축 아파트와 청약 예정단지 분양가를 비교하면서 청약 득실을 따져보는 게 필요하다는 조언이다. 특히 서울 및 수도권 분양가상한제 적용 청약단지를 선별해 투자하고 특별공급을 적극 활용할 필요도 있다. 재건축·재개발 등 정비사업과 관련해서도 주요 입지가 관건이라는 조언이다. 전문가들은 올해 기대되는 주요 청약으로 서울 서초동 대림아크로클라우드파크와 방배동 래미안원페를라·방배포레스트자이, 반포동 디에이치클래스트·래미안트리니원, 신천동 잠실르엘 등 강남권 분양을 꼽았다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "분양가상한제 주택 위주로 안정적 프리미엄이 기대되므로 서울 공공택지 분양가상한제와 서울 강남3구, 용산 등 민간택지 상한제 지역과 3기 신도시 및 택지개발사업 단지 등을 중심으로 청약하는 것이 유리하다"며 "특히 가점이 낮아도 특별공급 조건을 활용하거나 추첨제 물량 등을 통해 운에 의한 당첨도 가능한 상황"이라고 조언했다. 이와 관련, 신축 분양은 여전히 시세차익을 기대할 수 있지만 정비사업 초기 단지들에는 유의할 필요도 있다는 해석이다. 우 위원은 "재건축 초기단계에 진입한 단지들은 공사비 인상 우려 등으로 사업지연 등 리스크를 고려해 장기적 관점에서 살펴보고 신중하게 접근할 필요가 있다"며 "1기 신도시 선도지구 역시 장기적으로 미래가치가 있지만 현재의 상승세는 기대심리가 선반영된 단발 호재성 가격상승일 가능성이 있다"고 말했다. ■가용자산 내 규제 리스크 고려 이 같은 부동산 거래 적기는 상반기가 유리하다는 전망이다. 금리인하 기조의 변동성과 스트레스 DSR 3단계 적용 등 대출규제 강화 가능성, 정치적인 변화 등에 따른 것이다. 특히 실수요 위주의 똘똘한 한 채 전략이 당분간 유효하다는 평가다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정비사업은 안전진단 폐지나 재건축초과이익환수제 폐지를 비롯해 다주택자에 대한 규제완화가 쉽지 않은 상황"이라며 "저조한 거래 회전으로 매수자 우위의 시장이 지속될 2025년 상반기가 적절해 보인다"고 말했다. 2025년 금리인하 체감과 관련해서는 기준금리는 경기둔화 우려로 2.5~2.75%로 전망되지만 미국 트럼프 2기 행정부의 정책으로 관세정책과 자국우선주의 정책에 따라 물가불안이 야기되면 국내 기준금리 인하 속도도 저하될 여지가 있다는 평가다. 여기에 7월 스트레스DSR 3단계 강화 이슈로 2금융권도 대출규제가 본격화할 전망이어서 과도한 부채보다는 까다로운 여신에 대비해 자기자본비율을 높이는 전략이 유효하다는 평가다. 특히 대출규제는 지속적으로 깐깐해지는 추세라는 전망이다. 윤 위원은 "대출 규제로 인해 선택 자체가 어려운 상황"이라며 "본인이 가용 자금과 소득수준 내에서 가장 좋은 물건(대체재)을 찾는 것이 가장 현명한 투자전략"이라고 말했다. 세금 역시 상속세와 증여세 완화가 불발되면서 부동산 등 자산의 세대이전 속도가 둔화되는 가운데 2025년 조정대상지역에 대한 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료될 예정이어서 규제지역 매각계획이 있다면 하반기보다는 상반기가 세금을 아낄 수 있다는 조언이다. 이런 가운데 정치적 변화로 예상되는 주요 부동산 정책으로는 다주택자 규제 강화(양도세, 종부세, 취득세 강화)와 규제지역 확대(조정대상지역, 투기과열지구 확대 지정)를 비롯해 토지거래허가구역 확대를 통해 갭투자 금지, 주택임대차보호법 강화 등이 꼽혔다. 이어 정부가 발표한 서울 중심의 공급확대 정책이 정치 혼란으로 이행되지 못할 경우 내년부터 본격적인 상승장을 불러올 수 있다는 예상도 제기됐다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "2026년 이후로 서울부터 시작해서 본격적인 공급절벽이 찾아오기 때문에 중장기적 안목으로 정비사업 활성화를 통해서 공급정책을 지속해야 하지만, 현 정치사회적 혼란으로 골든타임을 놓치면 2026년 이후로 본격적인 주택공급 부족이 심화될 수 있다"며 "이후로는 본격적인 상승장을 막을 수 없을 것이고 이후 정부가 공급부족으로 인한 수요억제 정책을 펼치면 부작용으로 더 큰 상승이 나타나는 상황이 반복될 것"이라고 전망했다. ■박스권 거래량·가격 '양극화 심화' 올해 부동산 거래와 가격 추이는 전반적인 부동산 시장의 불확실성의 영향이 크다는 분석이다. 투자심리가 위축되면서 가격 역시 주춤할 것으로 예상했다. 전체 부동산 거래가 위축되면 매매에 이어 전세 가격도 크게 오르기는 힘들다는 것이다. 이에 아파트시장은 매매나 전세 모두 큰 폭의 상승이나 하락이 없는 지루한 박스권 양상이 될 가능성이 높다는 분석이다. 박원갑 수석전문위원은 "1%대로 떨어진 경제성장률과 정치적 불확실성도 수요자들의 심리를 짓누를 가능성이 높다"며 "정치적 불확실성이 해소되기 전까지는 거래 두절 속에 가격도 약세를 띠는 조정 국면이 지속될 것"이라고 내다봤다. 이에 따라 실수요자는 가격경쟁력에 초점을 맞추는 게 중요하다는 조언이다. 불확실성이 큰 만큼 매입가를 최대한 낮춰 급매물과 시세보다 싼 신규분양 위주로 접근하는 게 유용하다는 것이다. 기존 매매시장의 경우 서울은 고점 대비 10~15%, 수도권과 지방은 20% 이상 싼 매물을 중심으로 선별 매수하는 게 좋고, 신규 분양은 주변 시세보다 10% 이상 비싼 곳은 신중해야 한다는 제안이다. 정치이슈에 따라 부동산 가격 초양극화 가능성도 제기됐다. 김제경 소장은 "전방위적인 다주택자 규제로 인해 다주택자로 하여금 1주택으로 유도하게 되면 결과론적으로 상대적으로 가치가 떨어지는 주택을 먼저 정리하고 소위 말하는 똘똘한 한 채 선호현상이 심화될 것"이라며 "서울과 지방의 지역별 차이나 아파트와 비아파트의 상품별 양극화가 발생할 것으로 보인다"고 말했다. 이는 지방 주택시장 침체와 서울 아파트만 오르는 상황을 더 가속화할 수 있다는 분석이다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 2024년 12월 생각도 못한 정치 이슈가 터졌습니다. 비상계엄 사태에 이은 탄핵정국입니다. 내년 상반기까지 탄핵 이야기는 계속될 것으로 보입니다. 정치가 모든 이슈를 덮고 있는데요. 이런 상황에서 모두에게 잊혀지는 게 있으니 바로 '공급대책'입니다. 앞서 정부는 지난 11월 27일 1기 신도시 선도지구를 발표했습니다. 윤석열 대통령 공약으로부터 출발한 1기 신도시 재건축은 노후계획도시특별법까지 만들어졌습니다. 본격적으로 시작하나 했더니 바로 찬물이 끼얹어진 모양새입니다. 주택 '순감' 시대 진입...'2026년부터 현실화' 나라가 혼란스러운데 무슨 공급이 문제냐고 말하는 사람도 있겠지만, 공급이 문제가 맞습니다. 정치·사회적으로 혼란스러워지면서 공급 대책은 뒤로 밀리고 있습니다. 입주물량을 보면 2024년과 2025년은 공급이 어느 정도 있습니다. 서울 기준으로 3~4만가구 가량 신축 아파트 입주가 이뤄질 것으로 보입니다. 문제는 2026년부터 다가옵니다. 2026년 기준으로 현 시점에서 서울의 경우 약 1만가구 전후로 입주할 것으로 예상이 됩니다. 공급량이 어느 정도 있다고 하는 지금도 전월세가격이 꾸준히 올라가고 있습니다. 본격적인 공급 부족 시기가 도래하면 매매 심리 자극을 떠나 전월세 가격이 더 상승할 것입니다. 통계청에 따르면 서울의 평균 멸실물량은 2~3만가구입니다. 이제는 주택이 순증이 아니라 순감의 시대로 접어들게 되기 때문입니다. 문제는 공급부족 사태가 당분간 해결될 여지가 안 보입니다. 2026년만 공급이 일시적으로 없는 게 아니라 이때부터가 시작이기 때문입니다. 미래의 공급을 예상할 수 있는 주택 인허가 건수를 보면 2024년도에 사실상 반토막이 났습니다. 문제는 그 전에 인허가 받았던 현장들도 건설경기 침체로 흔들리고 있습니다. 건설산업연구원에 따르면 인허가를 받고 실제 착공으로 들어가던 비율이 과거 90% 이상에서 지금은 60% 미만으로 줄었습니다. 정부는 민간에서 입주물량 산출을 입주자모집공고 기준으로 잡다 보니 너무 과소집계가 됐다고 지적합니다. 정부는 인허가 물량 기준으로 공급은 충분하다는 입장을 견지하고 있습니다. 하지만 인허가 물량 자체도 허수가 많다는 점을 고려하면 정부가 과대집계를 하고 있는 것이나 다름없습니다. 공급 부족 부메랑 온다..."후속 조치 시급" 정부가 공급이 활성화될 수 있도록 지원을 해줘야 할 때 정치 이슈가 몰아치게 된 것입니다. ‘8·8 대책’에서 추진하던 각종 재개발·재건축 활성화 방안들이 국회에서 모두 계류되고 있습니다. 가장 큰 문제는 결국 재개발·재건축입니다. 정비사업은 중장기적인 안목으로 꾸준한 지원을 해줘야 하는 분야입니다. 정비구역 지정부터 완공까지 통상 15년~20년 가량 걸리기 때문입니다. 결국 도심에서 공급을 할 수 있는 것은 정비사업 외에는 답이 없습니다. 재개발·재건축 핵심은 분담금 납부 능력입니다. 사업성에 따라 분담금이라는 성적표가 나옵니다. 그런데 현실적으로 많은 단지들은 사업성이 높지 않습니다. 공사비 폭등을 고려하면 분담금이 만만치 않을 것으로 예상 됩니다. 정부가 얼마나 인센티브를 파격적으로 지원해주는지와 기부채납 비율을 줄여주는 것이 중요하다는 의미입니다. 하지만 정치 이슈로 인해 현 정부가 추진하던 공급 정책들이 표류할 가능성이 큽니다. 1기 신도시의 경우 오는 2027년 착공, 오는 2030년 준공’을 목표로 하고 있습니다. 저는 선도지구 중에서 단 한 곳도 해당 스케줄을 맞출 수 없을 것으로 보고 있습니다.  부동산 공급은 하루아침에 되는 것이 아니라 꾸준히 중장기적인 안목으로 지속해야 합니다. 정권은 진보가 잡을 수도 있고, 보수가 잡을 수도 있습니다. 서로의 이권이 달린 만큼 정치 이슈에 집중하겠지만, 골든타임을 놓치면 결국 누가 정권을 잡든 공급 부족의 부메랑이 다가올 것입니다. 시한폭탄과도 같은 시간이 점점 다가오고 있는데, 이 사태의 키를 쥐고 있는 국회의 관심사는 다른 곳에 가 있습니다. 행정부도 사실상 붕 뜨면서 공급부족을 해결해줄 주체들이 안 보입니다. 꾸준히 공급 활성화를 위한 후속조치가 빠르게 이뤄질 수 있으면 좋겠습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

오는 11월 정부가 야심차게 추진중인 초대형 주택 공급대책이 잇따라 발표된다. 5만여가구에 달하는 그린벨트 신규택지 후보지가 공개되고, 최대 4만여가구의 1기 신도시 재건축 선도지구도 윤곽을 드러내는 등 수도권 주택공급 세부 청사진이 공개를 앞두고 있는 것이다. 단 원활한 사업진행을 위해 그린벨트 토지보상, 이주대책 등은 풀어야 할 숙제다. 28일 업계에 따르면 국토교통부는 다음달에 그린벨트 해제와 선도지구 지정 등을 통해 약 9만가구의 달하는 세부 공급대책을 내놓을 예정이다. 정부는 앞서 '8·8 공급대책'에서 서울과 인접지역 그린벨트를 풀어 올해 5만가구, 내년 3만가구 등 총 8만가구를 짓겠다고 발표한 바 있다. 우선 5만가구가 들어설 그린벨트 해제 후보지를 11월에 공개한다. 국토부는 서울시 그린벨트 전역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 경기의 경우 일부 지역을 허가구역으로 지정한 상태다. 시장에서는 5만가구 후보지로 서울 강남권(송파구·강남구·서초구) 일대 그린벨트가 신규택지로 지정될 것으로 보고 있다. 5만가구 가운데 1만여가구가 공급될 것으로 전망하고 있다. 경기에서는 하남 감일·감북동 일대를 사실상 해제 후보지로 보고 있다. 경기에서 유일하게 허가구역으로 묶였기 때문이다. 감북동 일대는 예전 보금자리지구로 지정됐다 해제된 지역이다. 업계 한 관계자는 "감일·감북동 일대는 많게는 약 4만가구가 들어설 부지 규모"라며 "대형 주거단지로 사실상의 '4기 신도시'나 다름 없다"고 말했다. 이곳이 신규택지 후보로 결정되면 서울 인접지역에 초대형 주거단지가 또 조성되는 셈이다.그린벨트 신규택지 공개와 더불어 1기 신도시 선도지구도 공개된다. 국토부에 따르면 지난 9월 마감된 선도지구 공모에 1기 신도시 지역 아파트 단지 60%가량이 뛰어들었다. 분당의 경우 공모대상인 특별정비예정구역 67곳 중 70%에 달하는 47곳이 참여했다. 앞서 정부는 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 등 총 2만6000가구를 선도지구로 지정하겠다고 밝혔다. 여기에 신도시별로 1∼2개 구역을 추가(기준 물량의 50% 이내)할 수 있어 최대 3만9000가구까지 지정이 가능하다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "9만여가구의 초대형 공급대책 이벤트가 잇따라 발표를 앞두고 있다"며 "단 정부 계획대로 추진되려면 이주대책. 택지보상 등 풀어야 할 문제도 적지 않다"고 말했다. 그린벨트의 경우 사유지 비율이 60~70%대에 이르고 있다. 신도시 재건축은 이주대책과 추가분담금 등이 발목을 잡을 가능성이 다분하다. 이주대책으로 신도시 내 영구임대주택을 재건축해 활용할 예정이지만 이것 역시 주민들의 꺼려하고 있는 것이 현실이다. 한편 굵직한 공급대책이 시장에 미칠 영향도 관심이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "심리적인 안정감을 줄 수는 있지만 강남권 그린벨트 해제나 신도시 재건축은 입주까지는 먼 미래 이야기"라며 "결국 대출규제 강도가 집값의 주요 변수가 될 것으로 보인다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 연지안 기자

연립이나 다세대 등 비아파트 가격이 소형 위주로 상승한 것으로 나타났다. 대출 규제 속에 자금 마련이 제한되면서 대형에서 소형 위주로 수요가 몰린 데 따른 것이라는 분석이다. 최근 주택가격 상승세가 주춤해지는 가운데 이 같은 상황은 아파트로도 이어져 중대형보다는 소형 위주로 가격 상승세가 나타날 수 있다는 전망이다. 28일 한국부동산원에 따르면 최근 석달간 60㎡이하 소형의 비아파트 매매 실거래가 지수(2017년11월=100)는 6월 118.7에서 7월 120.8로 오른 뒤 8월에도 121.6으로 상승했다. 반면 60㎡초과 중대형의 경우 6월 110.1에서 7월 110.5로 상승한 이후 8월에는 109.8로 하락했다. 아파트 가격 상승세 속에 비아파트 가격도 7월까지는 면적에 관계없이 모두 상승했지만 대출 문턱이 높아진 8월부터는 소형 비아파트만 상승한 것이다.이같은 모습은 조만간 아파트에서도 유사하게 나타날 수 있다는 분석이 나온다. 중대형 수요보다는 가격이 저렴한 소형에 대한 수요가 많아지면서 가격에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 최근 대출규제로 자금 마련 한도가 적어지면서 주택마련 규모를 줄여 매수할 수 있다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "소형 주택 위주로 상승한 것은 가격 측면에서 중대형 대비 부담이 적기 때문에 수요가 늘어나는 것으로 볼 수 있다"며 "최근 정부의 대출 규제로 자금여력이 제한되면서 대형 매수 희망자는 중형으로, 중형 희망자는 소형으로 규모를 줄여갈 수 있다"고 설명했다. 이런 가운데 소형 비아파트에 적용되는 규제완화도 투자자 중심으로 일부 영향을 미칠 수 있다는 평가다. 앞서 정부는 8·8주택공급 대책을 통해 전용면적 기준 85㎡ 이하이면서 수도권 공시가격 5억 이하, 비수도권 3억 이하인 경우 무주택자로 간주하기로 했다. 이에 이들은 오는 12월부터 무주택자로 주택 청약이 가능해진다. 또 1·10대책에서는 올해와 내년 준공되는 60㎡ 이하 소형 주택에 대해서는 주택 수에서 제외해 세제혜택이 가능하도록 했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "대형 빌라 등 비아파트 가격이 내려가는 것은 비아파트 시장이 전반적으로 어려운 상황이라는 것을 보여준다"며 "소형 빌라 상승의 경우 일부 재개발을 노리는 투자수요가 유입될 수 있지만 비아파트 규제완화 효과로 인한 빌라 시장 활성화는 신축 등에만 제한적일 수 있다"고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 연립이나 다세대 등 비아파트 가격이 소형 위주로 상승한 것으로 나타났다. 대출 규제 속에 자금 마련이 제한되면서 대형에서 소형 위주로 수요가 몰린 데 따른 것이라는 분석이다. 최근 주택가격 상승세가 주춤해지는 가운데 이 같은 상황은 아파트로도 이어져 중대형보다는 소형 위주로 가격 상승세가 나타날 수 있다는 전망이다. 28일 한국부동산원에 따르면 최근 석달간 60㎡이하 소형의 비아파트 매매 실거래가 지수(2017년11월=100)는 6월 118.7에서 7월 120.8로 오른 뒤 8월에도 121.6으로 상승했다. 반면 60㎡초과 중대형의 경우 6월 110.1에서 7월 110.5로 상승한 이후 8월에는 109.8로 하락했다. 아파트 가격 상승세 속에 비아파트 가격도 7월까지는 면적에 관계없이 모두 상승했지만 대출 문턱이 높아진 8월부터는 소형 비아파트만 상승한 것이다. 이같은 모습은 조만간 아파트에서도 유사하게 나타날 수 있다는 분석이 나온다. 중대형 수요보다는 가격이 저렴한 소형에 대한 수요가 많아지면서 가격에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 최근 대출규제로 자금 마련 한도가 적어지면서 주택마련 규모를 줄여 매수할 수 있다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "소형 주택 위주로 상승한 것은 가격 측면에서 중대형 대비 부담이 적기 때문에 수요가 늘어나는 것으로 볼 수 있다"며 "최근 정부의 대출 규제로 자금여력이 제한되면서 대형 매수 희망자는 중형으로, 중형 희망자는 소형으로 규모를 줄여갈 수 있다"고 설명했다. 이런 가운데 소형 비아파트에 적용되는 규제완화도 투자자 중심으로 일부 영향을 미칠 수 있다는 평가다. 앞서 정부는 8·8주택공급 대책을 통해 전용면적 기준 85㎡ 이하이면서 수도권 공시가격 5억 이하, 비수도권 3억 이하인 경우 무주택자로 간주하기로 했다. 이에 이들은 오는 12월부터 무주택자로 주택 청약이 가능해진다. 또 1·10대책에서는 올해와 내년 준공되는 60㎡ 이하 소형 주택에 대해서는 주택 수에서 제외해 세제혜택이 가능하도록 했다.  김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "대형 빌라 등 비아파트 가격이 내려가는 것은 비아파트 시장이 전반적으로 어려운 상황이라는 것을 보여준다"며 "소형 빌라 상승의 경우 일부 재개발을 노리는 투자수요가 유입될 수 있지만 비아파트 규제완화 효과로 인한 빌라 시장 활성화는 신축 등에만 제한적일 수 있다"고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 오는 11월 정부가 야심차게 추진중인 초대형 주택 공급대책이 잇따라 발표된다. 5만여가구에 달하는 그린벨트 신규택지 후보지가 공개되고, 최대 4만여가구의 1기 신도시 재건축 선도지구도 윤곽을 드러내는 등 수도권 주택공급 세부 청사진이 공개를 앞두고 있는 것이다. 단 원활한 사업진행을 위해 그린벨트 토지보상, 이주대책 등은 풀어야 할 숙제다. 28일 업계에 따르면 국토교통부는 다음달에 그린벨트 해제와 선도지구 지정 등을 통해 약 9만가구의 달하는 세부 공급대책을 내놓을 예정이다. 정부는 앞서 ‘8·8 공급대책’에서 서울과 인접지역 그린벨트를 풀어 올해 5만가구, 내년 3만가구 등 총 8만가구를 짓겠다고 발표한 바 있다. 우선 5만가구가 들어설 그린벨트 해제 후보지를 11월에 공개한다. 국토부는 서울시 그린벨트 전역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 경기의 경우 일부 지역을 허가구역으로 지정한 상태다.  시장에서는 5만가구 후보지로 서울 강남권(송파구·강남구·서초구) 일대 그린벨트가 신규택지로 지정될 것으로 보고 있다. 5만가구 가운데 1만여가구가 공급될 것으로 전망하고 있다. 경기에서는 하남 감일·감북동 일대를 사실상 해제 후보지로 보고 있다. 경기에서 유일하게 허가구역으로 묶였기 때문이다. 감북동 일대는 예전 보금자리지구로 지정됐다 해제된 지역이다. 업계 한 관계자는 "감일·감북동 일대는 많게는 약 4만가구가 들어설 부지 규모"라며 "대형 주거단지로 사실상의 ‘4기 신도시’나 다름 없다”고 말했다. 이곳이 신규택지 후보로 결정되면 서울 인접지역에 초대형 주거단지가 또 조성되는 셈이다. 그린벨트 신규택지 공개와 더불어 1기 신도시 선도지구도 공개된다. 국토부에 따르면 지난 9월 마감된 선도지구 공모에 1기 신도시 지역 아파트 단지 60%가량이 뛰어들었다. 분당의 경우 공모대상인 특별정비예정구역 67곳 중 70%에 달하는 47곳이 참여했다.  앞서 정부는 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 등 총 2만6000가구를 선도지구로 지정하겠다고 밝혔다. 여기에 신도시별로 1∼2개 구역을 추가(기준 물량의 50% 이내)할 수 있어 최대 3만9000가구까지 지정이 가능하다.  김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "9만여가구의 초대형 공급대책 이벤트가 잇따라 발표를 앞두고 있다”며 “단 정부 계획대로 추진되려면 이주대책. 택지보상 등 풀어야 할 문제도 적지 않다”고 말했다. 그린벨트의 경우 사유지 비율이 60~70%대에 이르고 있다. 신도시 재건축은 이주대책과 추가분담금 등이 발목을 잡을 가능성이 다분하다. 이주대책으로 신도시 내 영구임대주택을 재건축해 활용할 예정이지만 이것 역시 주민들의 꺼려하고 있는 것이 현실이다. 한편 굵직한 공급대책이 시장에 미칠 영향도 관심이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “심리적인 안정감을 줄 수는 있지만 강남권 그린벨트 해제나 신도시 재건축은 입주까지는 먼 미래 이야기”라며 “결국 대출규제 강도가 집값의 주요 변수가 될 것으로 보인다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 연지안 기자