[파이낸셜뉴스]  수도권 일대에서 이른바 '깡통 빌라'를 사들인 뒤 세입자들로부터 보증금 29억원을 가로챈 일당이 경찰에 덜미를 잡혔다. 2일 경기 부천 원미경찰서는 사기 등 혐의로 70대 여성 A씨 등 2명을 구속하고, 공범 13명을 불구속 입건했다고 밝혔다. 이들은 지난 2020년 6월부터 2021년 7월까지 인천시와 부천시 등 수도권 일대에서 빌라 15채를 사들인 뒤 세입자들로부터 전세 보증금 29억원을 받아 가로챈 혐의를 받고 있다. 조사 결과 A씨가 사들인 집은 처분을 해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받기 어려운 '깡통 빌라'로 피해자들은 1인당 전세 보증금 2억원가량을 돌려받지 못한 것으로 파악됐다. A씨는 과거에 함께 보험설계사 일을 하며 알고 지낸 50대 남성 B씨로부터 8억원을 가로챈 혐의도 함께 받고 있다. A씨는 빌라 전세 계약서를 월세 계약서로 위조한 뒤 이를 담보로 B씨로부터 돈을 빌렸으나 갚지 않은 것으로 드러났다. 한편 경찰은 A씨와 함께 주도적으로 범행을 저지른 공범 C씨를 추적하고 있다. 경찰 관계자는 "불구속 입건한 공범 13명은 A씨 부탁을 받고 빌라 세입자를 구해준 피의자들"이라며 "C씨의 구속영장은 이미 발부받은 상태"라고 전했다. newssu@fnnews.com 김수연 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 앞으로 수도권 빌라(연립·다세대)에 거주하는 세입자 3명중 2명은 전세보증금반환보증 가입이 어려울 것이란 분석이 나왔다. 정부가 전세사기 예방대책으로 오는 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 보증대상 주택 전세가율(매매가 대비 전세가)을 100%에서 90%로 낮추기 때문이다. 집값하락세가 이어지면서 보증보험 가입 당시 전세가율이 90%를 넘지 않았더라도 현재는 100%를 넘은 경우가 크게 늘었다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 전문가들은 보증대상 요건이 엄격해지면서 조직적인 전세사기는 막을 수 있지만 자칫 세입자가 전세금반환보증에 가입하지 못하거나 월세로 내몰릴 수 있다고 우려했다. 6일 집토스가 지난해 11월부터 올해 1월까지 수도권 빌라 전월세 실거래가와 공시가격을 비교 분석한 결과에 따르면 현재 전세 시세가 유지될 경우 빌라 전세거래의 66%가 오는 5월부터 전세보증 가입이 어려운 것으로 나타났다. 빌라 전세 거래 3건 중 2건의 전세금이 전세보증 가입요건인 전세가율 90%를 초과해서다. 오는 3월 발표되는 주택 공시가격이 두 자릿수로 대폭 하락할 것이라는 전망이 우세한 가운데 공시가격이 지금보다 10% 하락하는 것을 전제로 예측한 결과다. 앞서 국토교통부는 전세사기 예방 대책으로 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환 보증보험 가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮추기로 했다. 매매가의 100%까지 보증가입을 허용하자 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 사례가 적지 않았기 때문이다. 빌라 전세 거래 중 서울 64%, 경기도 68%, 인천 79%가 전세보증 가입이 어려워질 것으로 분석됐다. 서울에서는 강서구의 가입 불가 거래 비율이 88%로 가장 높았고, 금천구가 84%, 영등포구가 82%로 뒤를 이었다. 인천에서는 강화군 90%, 계양구 87%, 남동구 83% 순으로 전세보증 가입이 어려울 전망이다. 경기도에서는 10개 이상의 거래 표본이 있는 시군구를 기준으로 광주시와 의정부시 86%, 이천시 84% 순으로 보증 가입요건 불충족율이 높을 것으로 예측됐다. 현재는 전세가율 100%까지 전세보증에 가입이 가능해 수도권 빌라 전세계약중 전세금반환보증 가입이 불가능한 경우는 약 27%이다. 이외 73%는 가입요건을 충족한다. 하지만 오는 3월 공시가격이 하락하고 5월에 전세가율 90% 기준이 적용되면 가입이 불가능한 빌라 전세 거래가 급증할 전망이다. 정부 전세금 반환보증 개선안에 따르면 전세가율 산정 시 집값은 공시가격의 140%를 기준으로 계산하게 된다. 국토부는 이번 전세사기 대책으로 전세보증 가입 대상 주택이 축소되는 점을 예상했었다. 다만, 전세가격이 급락하는 임차인 우위시장인 점을 고려했다는 게 국토부의 설명이다. 국토부 관계자는 "전세가율 90~100%인 주택에서 대다수 전세사기가 발생해 보증보험 가입 대상을 90% 이하로 결정했다"며 "전세사기 대책에서 이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 5월까지 유예기간을 부여했다. 또 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 2024년 1월부터 적용 시행하는 유예기간을 뒀다"고 말했다. 전문가들은 보증보험 대상이 되는 주택이 줄어들면 세입자들이 전셋집을 구하기 어려워지고 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 늘 수 있다고 우려했다. 이 때문에 세입자들의 순조로운 주거 이동과 부동산 시장의 연착륙을 위해서 집주인들에게 전세퇴거대출의 조건을 한시적으로 완화하는 방안이 필요하다고 조언했다. 1년간 한시적으로 운용되는 특례보금자리론 상환용도(기존 대출 상환) 유형 등을 연장하는 방안도 필요하다고 입을 모았다. 진태인 집토스 아파트중개팀장은 "전세계약 시 보증보험을 가입할 수 없다면, 전세 수요가 월세로 많이 이동해 기존 전세 세입자의 전세금 미반환 사례가 늘어날 수 있다"며 "매매 가격과 전세 가격이 동반 하락할 경우, 임대인이 전세퇴거대출을 받을 수 있는 한도 역시 낮아져 기존 세입자의 퇴거에 장애가 발생할 수 있다"고 지적했다.  junjun@fnnews.com 최용준 기자

【파이낸셜뉴스 부산】 신혼부부, 사회 초년생을 대상으로 총 361억원에 달하는 전세사기를 벌인 조직이 경찰에 붙잡혔다. 특히 이들은 노숙자·신용불량자에게 임대인 명의를 떠넘겨 이중 피해를 낳았다. 부산경찰청 강력범죄수사대는 신종 ‘깡통전세’ 수법으로 전세사기 범죄를 벌인 조직원 총 113명을 검거하고 이 중 5명을 구속했다고 1월 31일 밝혔다. 경찰은 최근 전세사기 특별수사를 통해 신종 깡통전세 수법으로 모집·유통조직 및 컨설팅업자, 공인중개사, 법무사, 바지명의자 등 전세사기 일당을 대거 붙잡았다. 이들은 같은 금액으로 전세계약과 매매계약을 동시에 진행해 전세 보증금을 바지매수자에게 떠넘기는 신종 수법을 썼다. 이렇게 발생한 피해금액은 수도권 일대 총 152채 빌라의 임대차보증금 361억원 상당이다. 구속된 컨설팅 업자 A씨는 2021년 4월 서울 소재 한 빌라 소유자 B씨에게 전세 계약을 체결한 뒤에 매매계약이 이루어질거라고 꼬드겨 진행비 명목으로 리베이트를 요구했다. 이후 A씨는 전세보증금을 주택도시보증공사(HUG) 보증한도까지 최대한 끌어올려 전세보증금 4억 3700만원에 부동산중개인으로부터 임차인 C씨와 전세계약을 진행했다. 이 과정에서 임차인에게 “보증보험에 가입이 되며 보증금은 문제가 없다”라고 안심시켰으며, ‘이사비 지원’이나 ‘중개수수료 면제’와 같은 특혜를 제시해 임차인과 전세계약을 성사시켰다. 한편 명의 유통조직은 빌라 명의를 떠안으면 돈을 주겠다며 부산역 노숙자나 신용불량자로부터 위임장, 인감 등을 넘겨받아 A씨에게 500만원에 팔았다. 이렇게 전세계약과 매매계약을 체결한 A씨는 소유자 B씨로부터 약속한 리베이트 8700만원을 받아 챙겼다. 경찰은 피해 임차인의 주거권을 침해하는 악성범죄 수법을 조기 간파하고, 명의 유통조직 2개 조직원을 전원 검거해 와해시켰다고 설명했다. 또 범죄 가담자 발본색원을 통해 서민경제 안정, 전세 거래질서 확립, 동종 범죄예방에 기여했다고 강조했다. 경찰은 “보증보험에 가입한다던가 각종 특혜를 제시한다면 전세·매매를 동시에 진행하는 깡통전세 사기가 아닌지 반드시 의심해야 한다”라면서 “경찰은 서민 상대 임대차보증금 편취 사기 범죄 근절과 신속한 단속에 최선을 다하겠다”라고 당부했다. demiana@fnnews.com 정용부 기자

서울 전역으로 '깡통전세' 우려가 확산되고 있다. 강서·금천·양천구 등의 빌라 밀집지역에서 신규 계약된 연립 및 다세대주택(빌라) 전셋값이 매매가의 90%를 웃돌아 깡통전세로 전락할 위험성이 큰 것으로 드러났다. 23일 서울시가 처음으로 공개한 '전월세 시장지표'에 따르면 올해 2·4분기 기준 서울지역 연립·다세대주택(빌라)의 신규 계약 평균 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 84.5%, 갱신계약은 77.5%로 집계됐다. 자치구별 신규 계약의 전세가율은 강서구가 96.7%로 가장 높고 금천구(92.8%)와 양천구(92.6%)가 90%를 넘어섰다. 이들 지역은 빌라가 밀집된 지역이다. 이어 관악구(89.7%), 강동구(89.6%), 구로구(89.5%)가 90%에 육박했다. 전셋값이 집값을 따라잡거나 뛰어넘으면서 전세계약 만료 시 보증금을 돌려받기 어려워지는 이른바 '깡통전세' 리스크가 고조되고 있다. 시장에서는 통상 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험신호로 본다. 경매로 넘어가 한 차례 유찰되면 최저낙찰가는 감정가의 80%로 떨어져 대출이 없거나 최우선 순위인 경우에 겨우 전세금을 지킬 수 있다. 유찰이 두 번 이상 이어지면 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있어 세입자들의 피해는 더 커진다. 서울 전체 아파트 신규 계약의 평균 전세가율은 54.2%, 갱신계약은 38.3%로 연립·다세대에 비해 낮은 수준이다. 서울시가 이날 시범공개한 전월세 시장지표는 시내 주택매매 및 전월세 신고자료를 토대로 동일한 층과 면적에서 실제로 거래된 내용을 비교 분석해 산출했다. 공개항목은 지역·면적·주택유형별 전월세 임차물량 예측정보와 25개 자치구의 지역별 전세가율, 전월세 전환율 등이다. 전월세 임차물량 예측정보는 새로운 전월세가 시장에 나오는 것을 가정한 뒤 갱신계약이 만료되는 시기를 월 단위로 분석 후 자치구별로 시장에 새롭게 풀릴 물량을 예측한 수치다. 이달부터 오는 12월 서울 시내에서 갱신계약이 만료되는 전월세 예측물량은 월 최대 2만6858건으로 예상됐다. 올해 1월부터 7월까지 월평균 전월세 거래량은 3만9817건이다. 서울시는 전월세 시장지표를 매 분기 업데이트한 수치·도표 등 시각자료를 서울주거포털 '전월세 정보몽땅'에 공개할 계획이다. 서울시는 지표 활용도를 높이기 위해 민간 부동산 거래 플랫폼과 협약을 추진 중이다. 장기적으로 스마트폰을 통해 어디서나 편리하게 자료를 찾아볼 수 있도록 검색기능을 강화하기로 했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 상반기 서울 신축 빌라(연립·다세대) 전세 거래의 21.1%(815건)가 깡통주택이었다. 5일 부동산 플랫폼 다방의 운영사 스테이션3는 지난 2021년 이후 준공된 서울 신축 빌라의 올해 상반기 전세 거래(3858건)를 전수조사한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다. 이른바 깡통주택은 매매가 대비 전셋값 비율(전세가율)이 90% 이상인 경우로 집계했다. 서울 지역별 신축 빌라 깡통전세 비율은 강서구가 총 694건 중 370건으로 53.3%를 기록해 가장 높았다. 특히 강서구 화곡동은 강서구 건수의 82.2%(304건)를 차지했다. 빌라가 많은 지역 중 하나로 인근 김포공항 때문에 고도제한에 묶인 곳이 많고 집값이 인근 다른 지역보다 저렴한 점이 이유로 꼽혔다. 뒤어어 양천구가 총 232건 중 113건으로 48.7%였다. 관악구 91건중 44건(48.4%), 구로구 114건 중 42건(36.8%) 순으로 나타났다. 노원구, 용산구, 중구의 경우에는 깡통전세로 분류된 거래가 한 건도 없었다. 다방 관계자는 "깡통주택의 기준을 매매가의 80%로 보는 경우도 있어 이 점을 감안하면 실제 깡통주택 비율은 더 높을 것"이라며 "현재 부동산 시장의 전반적인 분위기가 좋지 않은 가운데 하반기에도 금리 인상이 예고되고 있어, 이에 따른 거래량 실종과 매매가 하락으로 깡통전세 위험에 노출될 가능성이 더욱 높아질 수 있다"고 말했다. heath@fnnews.com 김희수 기자

임대차 3법이 촉발한 전세난으로 아파트 대체상품인 빌라(연립·다세대)로 수요자가 몰리는 가운데 서울 곳곳에서 '깡통주택'이 속출하고 있는 것으로 확인됐다. 특히 강서구는 상반기 신축빌라 전세 거래 중 10건 중 8건이, 도봉·금천구는 절반 이상이 깡통주택으로 나타났다. 전문가들은 "최악의 경우 전세보증금을 떼일 가능성이 있다"고 우려를 나타냈다. 18일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 5월부터 아파트와 빌라 간 전세계약 거래량 차이가 넉 달 연속 줄어들고 있다. 아파트 전세 계약은 △5월 1만539건 △6월 8452건 △7월 7339건 △8월 2847건으로 매달 줄어들고 있다, 이에 반해 빌라 전세계약 거래 추이는 △5월 6441건 △6월 5981건 △7월 5535건 △8월 1962건으로 대동소이하다. 이에 아파트와 빌라 전세계약 거래 건수는 △5월 4098건 △6월 2471건 △7월 1804건 △8월 912건으로 차이가 점차 줄어들고 있다. 부동산 업계에서는 이 같은 현상을 치솟는 아파트 가격 때문으로 풀이했다. 아파트 가격이 천정부지로 치솟자 비교적 가격이 저렴한 빌라로 전세 수요가 옮겨가고 있다는 것이다. 일례로 빌라 매매는 7개월 연속 아파트 거래량을 앞지르고 있는 추세다. 서울 내 주택 전세 계약 중 빌라 전세계약 비중이 높아지고 있는 가운데 신축빌라 위주로 '깡통주택'이 늘어나고 있는 것으로 확인됐다. 부동산 플랫폼 다방을 운영하는 스테이션3가 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 서울 신축빌라의 상반기 전세 거래 2752건 중 26.9%(739건)가 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 90%를 웃돈 것으로 확인됐다. 이 중 전셋값이 매매가와 같거나 더 높은 경우도 19.8%(544건)에 달했다. 깡통주택은 통상 매매가 대비 전세보증금이 80%를 넘거나 비슷한 수준의 집을 뜻한다. 다방은 상반기 매매된 매물과 소수점까지 같은 면적의 집을 기준으로 분석한 것으로 실제 깡통주택 비율은 더 높을 것으로 추정된다. 깡통주택 비율이 가장 높은 곳은 강서구였다. 전세 351건 중 290건(82.6%)이 전세가율 90%를 웃돌았다. 특히 화곡동은 252건으로 강서구 깡통주택의 대부분을 차지했다. 강서구에 이어 도봉구도 전세가율이 90%를 넘는 계약이 40건 중 22건(55%)에 이른다. 금천구는 121건 중 62건으로 깡통주택 비율이 51.2%에 달했다. 강북·서대문·종로구는 신축 빌라 전세가 각각 14건, 9건, 6건으로 많은 편은 아니었지만, 절반 이상이 깡통주택인 것으로 나타났다. 신축 빌라의 깡통주택이 늘어난 이유를 업계에선 집주인보다 세입자를 먼저 구하는 경우가 많아서라고 분석했다. 세입자를 끼고 매매를 하면 적은 돈으로 분양이 가능해 매수자를 찾기 수월하기 때문이다. 특히 부동산 시장 분위기가 좋을 때 빌라 시장에서 이런 식의 거래가 많이 이뤄진다. 반면 이 같은 깡통주택은 임대차 계약 만기 뒤 세입자가 집주인에게 전세금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있다. 집값이 하락하면 집주인의 주택담보대출 금액이 줄어드는 데다 빌라 특성상 매매도 어려워질 수 있다. 다방 관계자는 "전세 수급 불균형과 시세 급등으로 신축 빌라를 중심으로 깡통주택이 늘고 있는 것으로 보인다"며 "빌라는 아파트만큼 매매가 쉽지 않고, 시세도 들쭉날쭉하기 때문에 최악의 경우 전세보증금을 떼일 가능성도 있다"고 우려를 나타냈다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

[파이낸셜뉴스] 임대차3법이 촉발한 전세난으로 아파트 대체 상품인 빌라(연립·다세대)로 수요자가 몰리는 가운데 서울 곳곳에서 '깡통주택'이 속출하고 있는 것으로 나타났다. 강서구는 상반기 신축 빌라 전세 거래 중 10 중 8건, 도봉·금천구는 절반 이상이 깡통주택으로 확인됐다. 깡통주택은 매매가보다 전세 보증금이 높거나 비슷한 수준으로, 전문가들은 "최악의 경우 전세보증금을 떼일 가능성이 있다"고 우려를 나타냈다. 18일 부동산 플랫폼 다방을 운영하는 스테이션3가 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 올해 지어진 서울 신축 빌라의 상반기 전세 거래 2752건을 전수 조사한 결과, 전체의 26.9%(739건)가 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 90%를 웃돈 것으로 나타났다. 이중 전셋값이 매매가와 같거나 더 높은 경우도 19.8%(544건)에 달했다. 깡통주택 비율이 가장 높은 곳은 강서구였다. 전세 351건 중 290건(82.6%)이 전세가율 90%를 웃돌았다. 특히 화곡동은 252건으로 강서구 깡통주택의 대부분을 차지했다. 다방 관계자는 "화곡동은 인근 목동, 마곡동 등과 비교해 상대적으로 집값이 낮은 데다 서울 지하철 5호선 화곡역과 서울 지하철 2·5호선 까치산역을 이용할 수 있어 주거 수요가 많은 동네"라고 말했다. 그 뒤를 이은 도봉구는 40건 중 전세가율 90%를 넘는 전세가 22건(55%)에 이르렀다. 금천구는 121건 중 62건으로, 깡통주택 비율이 51.2% 수준에 달했다. 강북·서대문·종로구는 신축 빌라 전세가 각각 14건, 9건, 6건으로 많은 편은 아니었지만, 절반 이상이 깡통주택인 것으로 나타났다. 양천구(48.7%)와 관악구(34.5%), 구로구(29%) 등도 깡통주택 비중이 10건 중 3~5건에 이르는 것으로 조사됐다. 다방 관계자는 "전세가율은 상반기 매매된 매물과 소수점까지 같은 면적의 집을 기준으로 구했다"며 "면적이 소폭 차이 나는 사례와 깡통주택 기준을 통상 매매가의 80%로 본다는 점을 감안하면 실제 깡통주택 비율은 더 높을 것으로 추정된다"고 밝혔다. 업계에선 신축 빌라의 깡통주택이 많은 이유로 건설 사업자의 마케팅 전략과 빌라의 특성을 꼽았다 빌라 건설 사업자는 준공 이후 집주인보다 세입자를 먼저 구하는 경우가 많다. 제값을 다 주고 빌라를 매수하려는 수요가 없는 상황에서 세입자를 먼저 입주시키면 매수자를 찾기 훨씬 수월해져서다. 특히 부동산 시장 분위기가 좋을 때 빌라 시장에서 이런 식의 거래가 많이 이뤄진다. 깡통주택은 임대차 계약 만기 뒤 세임자가 집주인에게 전세금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있다. 집값이 하락하면 집주인의 주택담보대출 금액이 줄어드는 데다 빌라 특성상 매매도 어려워질 수 있다. 다방 관계자는 "전세 수급 불균형과 시세 급등으로 신축 빌라를 중심으로 깡통주택이 늘고 있는 것으로 보인다"며 "빌라는 아파트만큼 매매가 쉽지 않고, 시세도 들쭉날쭉하기 때문에 최악의 경우 전세보증금을 떼일 가능성도 있다"고 우려를 나타냈다.   hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

#. A씨는 보유 중이던 경기도권 빌라가 1년째 안팔리자 부동산 직거래 플랫폼에 '1억3000만원에 팝니다'라는 글을 올렸다. 글을 올린 지 얼마 안돼 곧바로 집을 팔아주겠다는 부동산 컨설팅업체 전화를 받았다. 1억5000만원에 전세를 들어올 세입자를 구해올 테니 세입자와 전세계약을 체결하고 그 이후에 집을 살 개인투자자를 구해오면 매매계약을 진행하면 된다는 얘기였다. 매매가와 전세가 차액인 2000만원은 컨설팅업체 통장으로 이체시켜 달라는 게 조건이었다. A씨는 골칫덩어리였던 빌라를 팔아주겠다는 말에 며칠 뒤 세입자와 전세계약을 맺었지만 '이렇게 진행해도 문제 없을까'라는 의구심이 들었다. 빌라 무갭 투자를 권유하는 부동산 강사와 컨설팅업체들의 시장교란행위가 활발해지면서 전세매물을 구하느라 발을 동동 구르는 세입자들이 표적이 되고 있다. 이들은 매수자들에게는 '돈 한 푼 없이 투자할 수 있다'며 취득·등록세와 법무비까지 지원해주겠다고 유혹하고 있다. 아파트와 달리 빌라는 매매가와 전세가 방어가 취약하기 때문에 매매가가 떨어지면 '깡통전세'로 전락하기 십상이다. 특히 전세금반환보증에 가입하지 않을 경우 해당 주택이 경매에 넘어가면 전세금을 일부 회수하지 못하거나 낙찰자가 없어 '울며 겨자먹기'로 전셋집을 떠안는 피해를 입게 된다. 집주인과 세입자 모두 금전적인 피해를 볼 수 있다는 것이다. ■무갭 빌라, 보증금 리스크 가장 높아 법무법인 대건의 한상준 변호사는 7일 "최근 빌라 무갭 투자 관련 사고가 늘어나고 있다"며 "인천 등 경기도권뿐 아니라 서울 양천구, 서대문구, 마포구 등에서도 소송건이 접수되고 있다"고 말했다. 한 변호사는 "소송을 진행한다 해도 세입자들이 전세보증금을 돌려받기는 어렵다"며 "가장 좋은 방법은 경매에서 해당 빌라를 낙찰받은 사람이 선순위인 전세금을 돌려주는 것"이라고 전했다. 다만 세입자에게 돌려줘야 하는 전세금이 낙찰가격보다 높다면 낙찰자가 나타나지 않아 세입자들이 해당 빌라를 낙찰받을 수밖에 없는 상황이 벌어진다. 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 선전세권이나 선임차권이 설정된 연립 및 빌라 경매물건의 경우 유찰되는 사례가 빈번하다. 실제로 경기도 파주시 월롱면 영태리 경안리치빌 빌라 경매물건의 경우 5차례나 유찰됐다. 이 물건은 선순위 임차인이 강제경매를 신청했지만 감정가와 전세보증금이 모두 1억3100만원이라 낙찰자가 선뜻 나타나지 않고 있다. ■전세금반환보증 가입이 필수 전문가들은 전세금을 지키기 위해서는 임차한 집이 경매로 넘어가더라도 전세금을 건질 수 있으려면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입이 필수라고 조언한다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "세입자 입장에선 무갭 투자 물건이든 아니든, 전세금 회수 리스크가 기본적으로 있다"면서 "전세보증금반환보증 가입 외에 할 수 있는 조치가 많이 없는 게 사실"이라고 말했다. 현실적으로 세입자가 끊길 가능성이 덜한 역세권이나 신축 빌라에 입주하는 편이 그나마 보증금 피해를 줄이는 현실적인 방법이라는 지적도 있다. 김 소장은 "최근 행정정보 검색이 용이해지고 있다"면서 "몇백채씩 문어발식으로 갭투자하고 있는 집주인은 의심해봐야 한다"고 덧붙였다. 송승현 도시와경제 대표도 "전세금을 떼이지 않기 위해서는 전세보증금반환보증 가입이 가장 중요하다"며 "최근 전세매물이 부족한데 유독 매물이 많거나 전세가율이 90% 이상인 물건들은 무갭 투자 가능성이 높다"고 설명했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 박소연 기자

서울 시내 연립과 다세대의 전세가율이 아파트에 비해 17%p 이상 더 높은 것으로 나타났다. 특히 연립과 다세대의 전세가율은 80%에 육박해 사실상 깡통전세 우려가 높은 것으로 나타났다. 또 전세가격이 집값보다 높아 전세가율이 100%를 넘는 주택도 있어 깡통전세를 악용한 전세 사기에 취약할 수 있다는 지적이다. 25일 서울시에 따르면 올해 3월 기준 연립과 다세대의 전세가율은 79.3%로 80%에 가까운 것으로 나타났다. 이는 최근 1년간 거래된 실거래를 바탕으로 도출한 것으로 서울시내 25개 자치구별로 전세가율이 80%를 넘는 곳도 절반가량인 11개구에 달했다. 강북구와 강서구 전세가율이 각각 85.4%, 85.1%에 달해 가장 높았고, 관악구와 금천구, 송파구도 82%에 이른다. 전세가율은 매매가격에 대한 전세가격의 비율이다. 전세가율이 높아 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 일반적으로 깡통 전세로 평가된다. 깡통전세는 최근 전세사기에도 악용되고 있다. 연립과 다세대의 전세가율은 아파트에 비해서도 높은 수준이다. 같은 기간 서울시내 아파트의 전세가율은 62.2%로 연립과 다세대(79.3%)보다 17.1%p 낮았다. 아파트 중 전세가율이 70%를 넘는 곳은 중구(71.2%)와 강서구(70.3%) 두 곳 뿐이었다. 연립과 다세대의 경우 마포(69.6%)와 용산(50.9%), 성동구(65.1%)를 제외하고 모두 70%를 넘었다. 반대로 전세가율이 50%대로 낮은 경우는 연립과 다세대에서는 용산구가 유일했지만 아파트는 강남구와 서초구, 송파구 등 강남3구 외 노원구와 동작구도 포함됐다. 각 자치구별로 비교하면 아파트 전세가율이 가장 낮은 곳은 용산구로 49.5%였다. 반면 강북구의 연립과 다세대 전세가율은 85.4%로 가장 높았다. 이 두 곳의 전세가율 차이는 35%p에 달한다. 서울시 관계자는 "주택가격이 하락하면서 서울에서 전세가율이 100%를 넘긴 경우도 있다. 전세가율과 별도로 체납이나 근저당권 등 주택 상태에 따라 상황이 다양해 깡통전세 등 위험 요인은 주택의 상황별로 다를 수 있다"고 설명했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

＃1 지난해 인천에서 임대를 목적으로 소형 빌라를 분양받은 40대 이모씨. 주변시세보다 분양가가 저렴하고 입지도 좋아 준공만기다렸던 그는 최근 계약 해지 소송을 준비하고 있다. 계약서상 준공 날짜보다 벌써 2개월이나 넘었기 때문이다. 이씨는 "공사가 계속 지연되는 것도 속상한데 계약 당시 중개해준 부동산중개업소는 월 임대료를 140만~160만원은 충분히 받을 수 있다고 하더니 지금은 돌연 시세 하락 때문에 100만원 수준이라고 한다"며 분통을 터뜨렸다. ＃2 서울 관악구에 반전세로 거주 중인 30대 박모씨는 하우스푸어 전락 위기에 처했다. 수개월 전 한 신축 빌라 분양 광고를 보고 덥썩 계약한 게 문제가 된 것. 당시 여유자금이 4000만원 정도였던 박씨는 분양가의 나머지 차액을 전세 자금 대출로 충당하고 이면 계약서를 쓰면 문제가 없다는 빌라 분양 사무실의 말을 그대로 믿은 게 화근이었다. 박씨는 "저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있다는 말만 듣고 분양 사무실에서 소개해 준 제2금융권을 통해 주택담보대출까지 받았다"며 "계약을 해지하고 싶어도 불법 계약 탓에 하소연할 곳도 없고 지금은 울며 겨자먹기로 매달 월급의 80%이상을 대출금으로 충당중"이라고 털어놨다. 실입주금 3000만~5000만원만 있으면 내집 마련이 가능하다는 빌라 분양계약을 맺었다가 낭패를 보는 사례가 이어지고 있다. 일반 아파트에 비해 준공 속도가 빠르고 저렴한 분양가를 내세운 빌라 분양이 높은 전셋값 때문에 실수요자들에게 주목받지만 무턱대고 계약했다가 불법 대출로 하우스푸어로 전락하거나 계약과 달리 준공이 늦어져 금융피해를 보는 경우가 발생하고 있는 것. ■분양가 높여놓고 "할인분양합니다" 25일 건설·부동산 업계에 따르면 빌라 분양이 활성화되면서 신축 빌라 관련 불법 대출, 이면 계약서 등 행태가 만연하다. 신규 분양이라던 빌라에 단기 세입자가 이전에 살았던 이력이 있어 분쟁이 일어나거나 중개수수료가 없다는 말에 계약했지만 이후 다른 명목으로 수수료 청구가 된 경우도 있다. 인천의 한 빌라 분양 사무소 관계자는 "실입주금 1000만원 정도만 있어도 분양 받을 수 있는 빌라가 많다"며 "대부분 전세자금 대출이나 일반 사금융 대출을 병행, 분양 대금을 완납하고 전세 계약서와 실 분양 계약서 2개를 쓰는 등 불법 거래가 비일비재하다"고 전했다. 빌라 분양을 전문으로 중개하고 있는 한 중개업소 관계자는 "전세로도 갈 수 없는 돈으로 새 빌라에 입주할 수 있다는 말만 듣고 무리한 대출을 받거나 주변 시세보다 워낙 저렴하게 선점할 수 있는 물건이라면 백이면 백 빨리 계약하고자 혹 하는 고객이 있다"며 "이런 사람들을 '호갱님'이라 하고 실제 호갱님이 많다"고 귀띔했다. ■전문가 "과장·허위 광고 조심해야" 전문가들은 신규 빌라를 분양받을 때는 중개업소나 분양 사무소 말만 듣고 계약해선 안된다고 조언한다. 특히 인터넷을 통해 사이버 매물 검색이나 거래가 증가하다보니 과장·허위 광고도 그만큼 는다는 사실을 유념해야 한다고 지적한다. 분양대행사 타이거하우징의 김태욱 대표는 "적정 시세보다 20% 이상 높은 금액으로 분양가를 책정해놓고는 할인 분양을 해준다든가 실입주금이 적다는 점 등을 내세워 개인 신용대출을 받도록 하는 곳이 많다"며 "따라서 매수자들은 빌라 시공 주체가 믿을 만한 곳인지, 주변 시세 대비 분양가가 적정한지 등을 면밀히 살피고 계약해야 한다"고 말했다. 김 대표는 "내 집 마련의 꿈에 부풀어 과도한 대출을 받거나 불법 이면계약서를 쓰면 결국 피해자는 매수자 당사자인만큼 반드시 합법거래를 해야 한다"고 덧붙였다. gms@fnnews.com 고민서 기자