[파이낸셜뉴스] 정부가 정책상품인 디딤돌 대출에 대해 한도축소 등 규제에 나선다고 하자 시장은 발칵 뒤집혔다. 부동산 커뮤니티에는 '이건 선을 넘었다' '서민들의 내집마련을 끊는 정책이다' 등 비난 여론이 쏟아졌다. 정부가 부랴부랴 ‘잠정 유예’ 한다고 밝혔지만 여진은 계속 이어지고 있다. 앞서 박상우 국토교통부 장관은 “정책대출 대상을 줄이거나 정책 모기지 목표를 건드리는 일은 가급적 하지 않으려고 한다”고 밝힌 바 있다. 시장에서는 정부의 현 기조를 고려해 볼 때 대출규제 강도를 계속 높여나갈 것으로 보고 있다. 디딤돌 대출 규제는 시간문제라는 분석이다. 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 역시 기정 사실로 받아들이고 있다. 정부 선 넘었다...비판에 '잠정 유예'  지난 2021년 하반기 신조어 가운데 하나가 ‘대출 오픈런’이다. 주택담보 대출이 꽉 막히자 수요자들이 대출을 받기 위해 이곳저곳을 돌아다녔다. ‘대출 난민’ ‘대출 오픈런’ 등의 기사가 연일 쏟아졌다. 당시 문재인 정부의 가계대출총량관리 지침에 따라 시중은행들이 하나 둘 대출 문을 걸어 잠궜다. 담보대출은 물론 전세대출도 중단된 것이다. 시장은 대혼란에 빠졌고, 돈을 빌려주는 곳마다 사람들이 몰리면서 초유의 대출대란이 발생했다. 현 정부 역시 올해 들어 슬슬 대출 문턱을 높여왔다. 지난해 9월 정책대출인 특례보금자리 대출 일반형과 50년 만기 주택담보대출 상품 판매을 중단했다. 올해는 9월에 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입했다. 이어 디딤돌 대출을 규제한다는 소식이 전해졌다. 서민대출 간판 상품에 대해 규제하는 것에 대해 ‘이건 선을 넘었다’는 지적도 나왔다. 디딤돌 대출 규제는 일단 잠정 유예 됐다. 한 전문가는 “대출규제를 악으로 여겨온 현 정부가 결국 수요억제 카드를 본격적으로 활용하기 시작했다”며 “내년에 추가 금리 인하가 예정된 만큼 디딤돌 대출 규제는 시간 문제이다”고 말했다. 대출규제 2개월...아파트값 변동률 보니 그렇다면 대출규제가 본격화된 지난 9월부터 시장은 어떤 변화를 겪고 있을까. 우려했던 대로 대출규제 여파가 비 강남권 및 지방에 영향을 미치고 있다. 한국부동산원 주간 아파트값 통계를 보면 지난 9월부터 10월 14일까지 서울 아파트 매매가는 1.04% 올랐다. 경기는 0.54%, 인천은 0.45% 상승했다. 지방은 0.13% 집값이 하락했다. 서울에서도 편차가 컸다. 강남 4구가 몰려 있는 동남권은 아파트값이 1.48% 상승했다. 특히 대출규제 이후 서초구가 1.91%로 가장 집값이 많이 올랐다. 그 뒤를 강남(1.70%), 성동(1.585), 용산(1.51%), 마포(1.51%) 등의 순이다. 이 기간 집값이 전국에서 가장 많이 오른 상위 10위권 가운데 경북 상주를 제외하고 서울 등 수도권 노른자 지역이 차지했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “대출규제 이후 수요자들이 두 계층으로 나눠지고 있다”며 “자금여력이 부족한 수요자들의 경우 시장 진입이 어려운 상황이다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “외곽지역의 경우 가격 부담 문제가 아니라 대출이 안 나오고 줄어드니까 아예 못 사는 상황이 나타나고 있다”고 말했다. 대출규제가 결국 집값 반등으로 이어질 수 있다는 지적도 나온다. 윤 연구원은 “내년은 아마 풍선효과의 해로 보고 있다”며 “대출을 누르면 결국 전월세 시장이 불안하고, 결국에는 전월세 가격 불안이 매매 수요를 자극시킬 것으로 보인다”고 말했다. 정부의 대출규제 강도에 따라 풍선효과들이 본격적으로 나올 수 있다는 지적이다. 고 교수는 “문재인 정부 때 경험한 것처럼 억누르면 항상 부작용이 생기게 된다”며 “대출규제에 시장이 적응한 뒤 연말이나 내년 초께 반등할 수도 있다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

최근 은행을 중심으로 금융권이 가계대출을 옥죄는 상황에서 정부가 정책자금 대출도 축소하려는 움직임을 보이면서 입주를 앞둔 실수요자들 발등에 불이 떨어졌다. 계약을 위해 울며 겨자먹기로 고금리 대출을 받는가 하면 문재인 정부 시절의 '대출난민'이 재현되는게 아니냐는 우려도 나온다. ■잔금대출 막히면서 자금마련 막막해진 수분양자17일 업계에 따르면 최근 주택대출 한도 및 기준 강화로 신축 아파트 입주를 앞둔 수분양자들의 타격이 가장 큰 것으로 전해졌다. 주택매매를 위해 그동안 사용했던 수단들을 사용하는게 사실상 불가능해졌기 때문이다. 대표적인 게 잔금대출이다. 입주일에 맞춰 20% 가량의 잔금을 납부해야 하는데 그동안은 은행권의 잔금대출을 활용해왔다. 하지만 최근 국민은행과 우리은행 등 주요 은행들이 잔금대출 중단에 나서면서 당장 목돈 마련이 시급한 상황이다. 엎친데 덮친격으로 정책자금인 디딤돌 후취담보 대출마저 막히면서 신규 입주자들은 망연자실하고 있다. 후취담보란 준공 전 아파트처럼 담보를 잡기 어려울 때 은행이 돈부터 먼저 빌려준 뒤 주택이 완공돼 소유권 설정이 되면 담보로 바꿔주는 대출이다. 내년 초 기다리던 아파트에 입주가 예정돼 내집 마련 꿈에 부풀어 있던 A씨는 "은행이 집단 잔금대출에서 발을 뺀다는 말도 들리는 상황에서 조건부 전세대출도 중단한다고 하니 임차인도 구하지 못해 잔금을 제대로 치를 수 있을지 걱정"이라고 말했다. ■건설사들도 분양일정 조정 만지작건설사들도 분양일정을 연기하고 있는 것으로 알려졌다. 실수요자들이 자금을 마련하지 못할 수도 있는 상황에서 무리하게 분양에 나섰다가 흥행에 실패할 수도 있다는 판단에서다. 건설업계 관계자는 "최근 아파트 매매가격이 수도권을 중심으로 오름세를 이어가면서 지방을 비롯해 신규 분양시장에도 온기가 돌고 있는 상황"이라면서 "그럼에도 최근 잇따른 대출 규제 등으로 실수요자들이 자금 조달에 어려움을 겪으면서 자칫 분양 실패가 발생할 수도 있는 만큼 다수의 건설사들이 분양일정을 늦추는 것을 고려중인 것으로 안다"고 말했다. 일부에서는 문재인정부 시절 대출난민 사태가 재현되는게 아니냐는 우려도 나온다. 당시 급증한 가계대출을 제어하기 위해 정부와 금융권이 '대출총량 규제'와 같은 강력한 조치에 나섰다. 초기에는 효과가 나타났지만 규제를 완화할때마다 대출 규모가 크게 늘어나면서 '규제-대출감소-완화-대출증가' 악순환이 반복됐다. 특히 마지막에는 일부 은행들이 대출을 중단하면서 대출난민이 발생했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "대출이자나 규제로 변수가 생기게된 상황에서 상대적으로 낮은 금리의 대출을 찾아 다니는 대출 난민이 발생할수 있다"면서 "정부 입장에서는 시장이 억제된다고 판단하면 규제를 통해 누르는게 불가피한 측면이 있겠지만 이로 인해 침체가 되는 상황도 발생할 수 있을 것"이라고 설명했다. kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스]최근 은행을 중심으로 금융권이 가계대출을 옥죄는 상황에서 정부가 정책자금 대출도 축소하려는 움직임을 보이면서 입주를 앞둔 실수요자들 발등에 불이 떨어졌다. 계약을 위해 울며 겨자먹기로 고금리 대출을 받는가 하면 문재인 정부 시절의 '대출난민'이 재현되는게 아니냐는 우려도 나온다. 잔금대출 막히면서 자금마련 막막해진 수분양자17일 업계에 따르면 최근 주택대출 한도 및 기준 강화로 신축 아파트 입주를 앞둔 수분양자들의 타격이 가장 큰 것으로 전해졌다. 주택매매를 위해 그동안 사용했던 수단들을 사용하는게 사실상 불가능해졌기 때문이다. 대표적인 게 잔금대출이다. 입주일에 맞춰 20% 가량의 잔금을 납부해야 하는데 그동안은 은행권의 잔금대출을 활용해왔다. 하지만 최근 국민은행과 우리은행 등 주요 은행들이 잔금대출 중단에 나서면서 당장 목돈 마련이 시급한 상황이다. 엎친데 덮친격으로 정책자금인 디딤돌 후취담보 대출마저 막히면서 신규 입주자들은 망연자실하고 있다. 후취담보란 준공 전 아파트처럼 담보를 잡기 어려울 때 은행이 돈부터 먼저 빌려준 뒤 주택이 완공돼 소유권 설정이 되면 담보로 바꿔주는 대출이다. 내년 초 기다리던 아파트에 입주가 예정돼 내집 마련 꿈에 부풀어 있던 A씨는 "은행이 집단 잔금대출에서 발을 뺀다는 말도 들리는 상황에서 조건부 전세대출도 중단한다고 하니 임차인도 구하지 못해 잔금을 제대로 치를 수 있을지 걱정"이라고 말했다. 건설사들도 분양일정 조정 만지작 건설사들도 분양일정을 연기하고 있는 것으로 알려졌다. 실수요자들이 자금을 마련하지 못할 수도 있는 상황에서 무리하게 분양에 나섰다가 흥행에 실패할 수도 있다는 판단에서다. 건설업계 관계자는 "최근 아파트 매매가격이 수도권을 중심으로 오름세를 이어가면서 지방을 비롯해 신규 분양시장에도 온기가 돌고 있는 상황"이라면서 "그럼에도 최근 잇따른 대출 규제 등으로 실수요자들이 자금 조달에 어려움을 겪으면서 자칫 분양 실패가 발생할 수도 있는 만큼 다수의 건설사들이 분양일정을 늦추는 것을 고려중인 것으로 안다"고 말했다. 일부에서는 문재인정부 시절 대출난민 사태가 재현되는게 아니냐는 우려도 나온다. 당시 급증한 가계대출을 제어하기 위해 정부와 금융권이 '대출총량 규제'와 같은 강력한 조치에 나섰다. 초기에는 효과가 나타났지만 규제를 완화할때마다 대출 규모가 크게 늘어나면서 '규제-대출감소-완화-대출증가' 악순환이 반복됐다. 특히 마지막에는 일부 은행들이 대출을 중단하면서 대출난민이 발생했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "대출이자나 규제로 변수가 생기게된 상황에서 상대적으로 낮은 금리의 대출을 찾아 다니는 대출 난민이 발생할수 있다"면서 "정부 입장에서는 시장이 억제된다고 판단하면 규제를 통해 누르는게 불가피한 측면이 있겠지만 이로 인해 침체가 되는 상황도 발생할 수 있을 것"이라고 설명했다.  kim091@fnnews.com 김영권 기자

#."새로운 대출한도 도착했어요." 최근 생애 첫 주택 구입계약을 한 직장인 A씨는 11일 오전 한 인터넷전문은행으로부터 이 같은 메시지를 받았다. 지난달 20일 같은 메시지를 받은 데 이어 두번째다. 구입한 주택의 잔금일이 다음 달인 A씨는 대출규제가 강화된 가운데 지난주 가까스로 다른 은행에 주택담보대출 신청을 하고 결과를 기다리고 있는 상태. 하지만 이 같은 한도변경 메시지에 곧바로 이 은행의 대출한도를 확인해봤다. 전달보다 한도가 확대되고 금리는 낮아졌다. 불과 일주일 사이에 달라진 대출정책에 속이 쓰렸지만 언제든 다시 바뀔지 모른다며 스스로를 위안했다. 대출을 통해 주택 구입을 준비하는 실수요자들은 여전히 불안하다. 전날 은행들이 실수요자에 대한 전담 심사에 나서 실수요자 피해를 줄이기로 했지만 가계대출 한도는 은행별 경영계획에 따라 갈릴 수 있어 사실상 '복불복'이 될 수 있기 때문이다. 어느 금융사를 선택해야 할지 더 신중한 계산이 불가피해진 셈이다. ■실수요자 대출, 은행 따라 복불복 11일 부동산·금융업계에 따르면 실수요자 사이에서는 잔금이 모자라 전세를 놓으려는 경우도 자칫 갭투자로 판단될 수 있는 것 아니냐는 불안감이 깊다. 어렵게 첫 내집 마련에 성공하고도 실거주를 못하는 상황에 대출마저 막히면 어쩌나 우려가 여전한 것이다. 다주택자는 더더욱 불안하다. 무주택자인데 일반분양을 받아 분양권을 보유한 경우에는 유주택자로 간주되지 않아 5억원까지 전세자금대출이 가능하다. 하지만 다주택 재건축·재개발 조합원은 DSR 규제 및 전세대출 규제로 자금마련이 어려워질 수도 있다. 정책이 다시 바뀔 수 있다는 불안감도 해소되지 않았다. 실제로 은행에서조차 대출한도 변화에 대한 답변이 수시로 달라졌다. 최근 서울에 주택을 구매한 B씨는 9월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제 영향이 없다는 말을 철석같이 믿고 9월 주택담보대출 실행을 계획했다가 낭패를 봤다. 그는 "8월 하순 한 은행에서 대출한도를 조회했을 때 9월 스트레스 DSR 시행 후에도 주담대 한도에는 변화가 없을 것이라고 안내를 받았다"며 "그러나 상담 바로 다음주인 8월 마지막 주에는 이 은행으로부터 '8월 29일부터 대출한도가 달라질 수 있다'는 안내문자를 받았다"고 토로했다. ■대출은 풀려도 고금리는 여전 대출은 풀리는 모양새지만 주담대 금리는 여전히 높다. 앞서 금융당국이 가계대출 축소를 주문한 8월 하순부터 하루가 다르게 주담대 금리는 올라갔다. 지난달 주담대 상담을 받았다고 밝힌 한 직장인은 "7월에 상담했을 때는 주담대 금리가 보금자리론보다도 낮은 3%대 금리라서 대출을 통한 주택구입 부담이 좀 가벼울 것으로 예상했는데 이젠 4%를 훌쩍 넘는다"며 "이자부담이 이렇게 높아질 줄 알았으면 주택구매 계획을 다시 짰을 것"이라고 말했다. 내달 한국은행의 기준금리 인하가 예상된다고는 하지만 이미 이와는 별개로 상승한 주담대 금리에 실수요자들은 혼란에 빠진 상황이다. 올해 서울 입주물량의 70%가 몰린 서울 강동구 신축에도 대출 관련 문의가 많다. 인근 공인중개사는 "둔촌주공 입주장에 따른 전셋값 하락세를 예상해 계약을 미루는 경우도 많다"며 "전세는 학기가 시작되기 전인 1, 2월이 가장 큰 성수기이기 때문에 대출이 불확실한 상황에서 연말까지 시장을 지켜보자는 세입자가 많을 것"이라고 말했다. 전문가들은 실요자들이 일단 한숨 돌릴 수 있게 됐다는 평가다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "단기간에 주택 가격이 수도권 위주로 크게 회복되면서 가계대출 총량이 좀 늘어난 만큼 금융당국과 은행이 다주택자의 여신을 규제하는 것은 필요했다"면서도 "규제 과정에서 스트레스 DSR 2단계가 수도권에서 당초 예상보다 강도가 좀 세게 적용된 데다 늦어지면서 실수요자 입장에서는 당황할 수밖에 없었는데 그런 당혹스러움은 좀 해소된 상황"이라고 말했다. 이어 "은행들의 예외조항 등을 통해 실수요자의 대출문호는 좀 열렸다"며 "뒤늦게라도 실수요자의 대출규제가 좀 풀린 것은 다행스러운 지점"이라고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 최용준 박문수 기자

[파이낸셜뉴스] 추석 연휴를 앞둔 이번주 전국에서 5300여가구가 분양에 나선다. 다만 최근 대출규제 영향으로 수요자들의 내집마련 계획에도 영향이 불가피할 전망이다. 8일 부동산인포에 따르면 9월 둘째주 전국에서 신규 청약 및 입주자를 모집하는 곳은 10곳으로 모두 5312가구다. 이는 전주 보다 2000가구 가량 증가한 것으로 수도권과 지방 각각 5곳씩이다. 먼저 서울에서는 서한이 서울 강동구 둔촌동에 짓는 ‘올림픽파크 서한포레스트’를 분양한다. 서울지하철 5호선 둔촌동역 역세권이며 매머드급 대단지 아파트인 올림픽파크 포레온과 인접해 인프라를 함께 누릴 수 있다. 반경 1㎞내에는 8개 초·중·고교도 있어 교육환경이 좋다. 서울 은평구 갈현동 467-1번지 일원에서는 양우건설이 주상복합아파트 '연신내양우내안애퍼스티지’의 분양에 들어간다. 지하철 6호선 구산역이 도보 3분거리인 초역세권 단지로 3·6호선이 지나는 연신내역도 가깝다. 대조초, 예일초, 예일여중·고 등이 도보 통학권이며, 구산역 및 연신내역 일대 학원가 이용도 편리하다. 지방 분양도 이어진다. SM경남기업은 경기 광주시 태전지구에서 ‘광주태전 경남아너스빌 리미티드’를 분양한다. 태전분기점을 통해 서울 강남권까지 30분대 이동이 가능하며 경강선 경기광주역을 이용하면 판교신도시로도 이동하기 쉽다. 호반건설은 제주시 오라동에 짓는 ‘위파크 제주’를 분양한다. 오등봉공원 민간공원조성 특례사업으로 들어서는 단지로 생태휴식공간과 공원을 품고 있어 쾌적하다.  이번주 모델하우스 오픈 예정인 현장은 충북 충주시 호암동 ‘한화포레나 충주호암’이 유일하다. 충북 충주시 호암동 용산주공아파트를 재건축 해 짓는 단지로 남산초, 충주중, 충주여고, 충주고 등의 학교가 인근에 위치해 있다. 이번주 분양물량은 전주보다는 늘었지만 대규모 분양일정은 추석연휴가 끝난 9월 하반기부터 본격화될 전망이다. 최근 정부가 다주택자 주택담보대출과 유주택자의 전세자금대출 등을 제한하면서 수요자들의 주택구입 여건에도 변화가 불가피해 주목된다.  권일 부동산인포 리서치팀장은 "이미 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 강화로 대출 한도가 줄어든 상황에서 연이어 터진 대출규제로 수요자들의 고민이 깊어지고 있다"며 "분양시장은 청약 열기가 여전이 뜨거운 편이지만 이 또한 서울 등 수도권에 한정된 편으로 추석 이후 시장 변화가 관심"이라고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

대출규제를 풀어 내집마련 문턱을 낮춰온 현 정부가 전방위 자금 옥죄기에 나서면서 시장이 혼란스럽다. 현 정부는 문재인 정부의 수요억제(대출규제) 정책이 부작용만 키웠다며 '공급확대·규제완화'에 방점을 둔 정책을 펴왔다. 그런데 9월 들어 초강수 대출규제가 잇따라 나오면서 현장에서 아우성이 쏟아지고 있어서다. 지난 2021년 '대출중단' 사태가 또 벌어질 수 있다는 불안감도 확산되고 있다. 3일 업계에 따르면 현 정부의 부동산 정책 스탠스가 대출규제로 선회했다는 분석이 나오고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "9월부터 시행된 당초 계획보다 강화된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 수요억제로 돌아선 첫 번째 카드"라며 "추가 규제 카드가 줄줄이 나올 가능성이 높아졌다"고 말했다. 현 정부 부동산 정책 골자는 공급확대와 규제완화였다. 첫 대책인 지난 2022년 '8·16대책'부터 최근의 '8·8대책'까지 예외는 아니다. 규제 카드로는 집값 급등 우려 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 관리하는 정도였다. 오히려 문 정부가 옥죄던 대출규제를 하나둘 정상화시켰다. 15억원 초과 주택담보대출 허용이 대표적. 대출규제가 갭투자 증가, 중저소득층 내집마련 기회 박탈, 풍선효과, 현금부자 잔치 등 수많은 역효과를 만들어 냈다는 판단에서다. 하지만 토지거래허가에도 강남 집값은 더 급등했고, 야심차게 내놓은 공급확대 정책도 사실상 약발이 먹히지 않는 상황이 나타나고 있다. 전세가마저 상승세가 지속되는 상황이다. 한 전문가는 "토지거래허가가 가격에 영향을 미치지 못하면서 정부가 쓸 수 있는 카드가 없게 됐다"며 "결국 대출을 억제하고 세금을 올리는 것인데, 세금은 부담되니 대출규제 카드를 꺼낸 것이다"라고 분석했다. 결국 금융당국의 고강도 압박에 스트레스 DRS 2단계 시행에 맞춰 은행들이 앞다퉈 주택담보대출 및 전세대출 취급 제한에 나서고 있다. 우리은행은 주택을 한 채라도 보유하면 주담대와 전세자금 대출을 제한하는 초강수 카드를 내놓았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "주택 소유자에게 주담대·전세대출을 중단하는 것은 다른 정부 때도 없었던 것 같다"고 말했다. 다른 은행들도 순차적으로 우리은행 수준의 대출규제 카드를 내놓을 것으로 전망되고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "투기과열지구 등 규제지역으로 묶으면 대출뿐 아니라 정비사업도 영향을 받게 된다"며 "결국 은행을 통한 대출을 옥죄는 방안을 택한 것 같다"고 분석했다. 앞서 문 정부는 가계대출 총량제 도입을 필두로 수많은 대출규제를 쏟아냈다. 2021년 하반기에는 초유의 대출중단 사태가 발생해 시장이 대혼란에 빠지기도 했다. 투기세력 차단을 통한 집값 안정이 목적이었지만 2020년과 2021년에 전국 아파트값이 폭등했다. 당시 서울 아파트 갭투자 비율도 50%를 넘었다. 대출규제로 현금부자들이 몰리는 강남 아파트값은 더 치솟기도 했다. 이번에도 일시적 효과는 거둘 수 있겠지만 역효과만 더 키울 수 있다는 시각이 지배적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "실수요와 가수요를 가린다는 건데 현실적으로 쉽지 않고, 다수의 선의의 피해자를 양산할 수밖에 없다"고 말했다. 윤 팀장은 "대출이 더 잘 나오는 지역과 상품으로 옮기는 풍선효과가 나올 수 있다"며 "가수요자들의 경우 대부분 현금부자로 대출규제 영향을 받지 않는다"고 지적했다. 고 교수도 "일시적 집값 안정은 가능하겠지만 대출을 옥죄면 갭투자를 할 수밖에 없고, 강북 집값은 잡아도 강남은 더 뛰는 또 다른 부작용이 우려된다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 대출규제를 풀어 내집마련 문턱을 낮춰온 현 정부가 전방위 자금 옥죄기에 나서면서 시장이 혼란스럽다. 현 정부는 문재인 정부의 수요억제(대출규제) 정책이 부작용만 키웠다며 '공급확대·규제완화’에 방점을 둔 정책을 펴왔다. 그런데 9월 들어 초강수 대출규제가 잇따라 나오면서 현장에서 아우성이 쏟아지고 있어서다. 지난 2021년 '대출중단' 사태가 또 벌어질 수 있다는 불안감도 확산되고 있다. 3일 업계에 따르면 현 정부의 부동산 정책 스탠스가 대출규제로 선회했다는 분석이 나오고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "9월부터 시행된 당초 계획보다 강화된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 수요억제로 돌아선 첫 번째 카드”라며 “추가 규제 카드가 줄줄이 나올 가능성이 높아졌다"고 말했다. 현 정부 부동산 정책 골자는 공급확대와 규제완화였다. 첫 대책인 지난 2022년 ‘8·16대책’부터 최근의 ‘8·8대책’까지 예외는 아니다. 규제 카드로는 집값 급등 우려 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 관리하는 정도였다. 오히려 문 정부가 옥죄던 대출규제를 하나 둘 정상화 시켰다. 15억 초과 주택담보대출 허용이 대표적. 대출규제가 갭투자 증가, 중저소득증 내집마련 기회박탈, 풍선효과, 현금부자 잔치 등 수많은 역효과를 만들어 냈다는 판단에서다. 하지만 토지거래허가에도 강남 집값은 더 급등했고, 야심차게 내놓은 공급확대 정책도 사실상 약발이 먹히지 않은 상황이 나타나고 있다. 전세가마저 상승세가 지속되는 상황이다. 한 전문가는 “토지거래허가가 가격에 영향을 미치지 못하면서 정부가 쓸 수 있는 카드가 없게 됐다”며 “결국 대출을 억제하고 세금을 올리는 것인데, 세금은 부담되니 대출규제 카드를 꺼낸 것이다”라고 분석했다. 결국 금융당국의 고강도 압박에 스트레스 DRS 2단계 시행에 맞춰 은행들이 앞다퉈 주택담보대출 및 전세대출 취급 제한에 나서고 있다. 우리은행은 주택을 한 채라도 보유하면 주담대와 전세자금 대출을 제한하는 초강수 카드를 내놓았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "주택 소유자에게 주담대·전세대출을 중단하는 것은 다른 정부 때도 없었던 것 같다”고 말했다. 다른 은행들도 순차적으로 우리은행 수준의 대출규제 카드를 내놓을 것으로 전망되고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “투기과열지구 등 규제지역으로 묶으면 대출 뿐 아니라 정비사업도 영향을 받게 된다”며 “결국 은행을 통한 대출을 옥죄는 방안을 택한 것 같다”고 분석했다. 앞서 문 정부는 가계대출 총량제 도입을 필두로 수 많은 대출규제를 쏟아냈다. 2021년 하반기에는 초유의 대출중단 사태가 발생해 시장이 대혼란에 빠지기도 했다.  투기세력 차단을 통한 집값 안정이 목적이었지만 2020년과 2021년에 전국 아파트값이 폭등했다. 당시 서울 아파트 갭투자 비율도 50%를 넘었다. 대출규제로 현금부자들이 몰리는 강남 아파트값은 더 치솟기도 했다.  이번에도 일시적 효과는 거둘 수 있겠지만 역효과만 더 키울 수 있다는 시각이 지배적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “실수요와 가수요를 가린다는 건데 현실적으로 쉽지 않고, 다수의 선의의 피해자를 양산할 수 밖에 없다”고 말했다. 윤 팀장은 “대출이 더 잘 나오는 지역과 상품으로 옮기는 풍선효과가 나올 수 있다”며 “가수요자들의 경우 대부분 현금부자로 대출규제 영향을 받지 않는다”고 지적했다. 고 교수도 "일시적 집값 안정은 가능하겠지만 대출을 옥죄면 갭투자를 할 수 밖에 없고, 강북 집값은 잡아도 강남은 더 뛰는 또 다른 부작용이 우려된다”고 강조했다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자

전국 부동산 시장이 조금씩 되살아 나고 있는 분위기가 연출되고 있다. 자재수급지수와 자금조달지수 등이 상승하면서 주택사업 경기에 대한 긍정적 전망이 크게 늘어난 것으로 풀이된다. 주택산업연구원에 따르면, ‘6월 주택사업경기전망지수’는 전월대비 8.6포인트(p) 상승한 82.7로 나타났다. 주택사업경기전망지수는 주택사업자를 대상으로 조사해 수치화 한 것으로 주택사업 경기에 대해 긍정적인 전망이 높을 경우 100이상, 그 보다 낮을 경우 부정적 전망이 높다는 것을 뜻한다. 수도권의 경우 같은 기간 1.9p 상승한 92.7을 기록했는데, 눈여겨 볼 점은 바로 지방도시다. 지방도지역은 전월 대비 무려 13.9p 상승한 80.8을 기록하면서 수도권 대비 약 10배 가량 높은 수치를 기록했다. 지방에서도 점차 부동산 시장이 회복하고 있다는 증거다. 특히 충북은 전월 대비 28.6p(85.7) 상승하면서 가장 큰 상승폭을 기록했다. 이는 대전을 제외한 충청도지역의 아파트 거래량이 이전 분기보다 상승세를 보이면서 주택 경기 회복에 대한 기대감이 반영된 결과라는 것이 부동산 전문가의 제언이다. 미 연준의 금리 인하에 대한 기대 등으로 시장 금리가 하락세를 유지하면서 주택담보대출 금리가 낮이진 것도 부동산 시장 전망을 밝게하는 요인으로 작용하고 있다. 이러한 상황에서 충북 음성에 GS건설이 선보이는 ‘음성자이 센트럴시티’는 대단지이면서도 브랜드 아파트로 남은 물량에 대한 계약을 진행 중이어서 관심을 모이고 있다. 최고 27층 높이를 자랑하는 이 단지는 총 1505가구의 대단지로 다양한 주택형으로 구성돼 수요자들의 관심을 받은 브랜드 단지다. 특히, 최고 명당에 위치한 입지로 금왕읍 조망을 바라볼 수 있는 탁트인 시야로 답답함이 없다는 장점이 있다. 내집마련을 위한 초기 비용 부담을 덜어주기 위한 계약조건 변경 등으로 내집마련 수요자 및 신혼부부, 심지어 투자자들까지 방문이 크게 늘었다는 전언이다. 이 단지는 지하 3층~지상 27층 16개동 전용면적 59~116㎡ 총 1505가구로 조성되는데, 음성군 최초로 조성되는 스카이라운지를 비롯해 게스트하우스 3개 실도 들어선다. 피트니스, GX룸, 필라테스, 골프연습장(GDR), 자연채광조명 사우나, 교보문고와 협약으로 입주민의 취향과 트렌드에 맞춘 엄선한 도서들로 채워질 작은도서관, 독서실, 다목적실, 키즈놀이터, 카페테리아 등으로 구성된 커뮤니티센터 ‘클럽자이안’도 들어선다. 음성자이 센트럴시티 분양 관계자는 “서울 및 수도권을 중심으로 부동산 경기가 점차 되살아 나면서 지방도시까지 분위기가 이어지고 있다”라며 “음성자이 센트럴시티는 자이 브랜드 대단지로 직주근접과 더불어 최고 27층 높이의 조망권을 갖춘 단지로 최근 관심이 높아 문의가 크게 증가했다”고 말했다. 견본주택은 충북 음성군 맹동면 두성리 일대에 위치해 있다.

서울·수도권을 중심으로 부동산 거래가 늘어나면서 가계대출 증가세가 지속되는 가운데 5대 시중은행의 전세자금대출 잔액은 오히려 나흘 만에 1100억원가량 줄어든 것으로 나타났다. 가계대출이 약 2조2000억원 증가하는 동안 전세자금대출만 약 1100억원 감소한 것이다. 전문가들은 최근 시장금리가 내려가면서 주택담보대출 금리가 하락한 데다 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 더 강화되기 전에 실수요자 중심의 전세 수요가 내집 마련 수요로 빠르게 움직이고 있다고 분석했다. 9일 금융권에 따르면 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 지난 4일 기준 합산 전세자금대출 잔액은 118조1117억원으로, 지난달 말(118조2226억원)보다 1109억원 줄어든 것으로 집계됐다. 같은 기간 가계대출 잔액은 주택담보대출과 신용대출의 폭발적 증가로 지난달 말 708조5723억원에서 지난 4일 710조7558억원으로 2조2000억원 늘어났다. 5대 시중은행의 전세자금대출은 지난 2022년 10월부터 지난 4월까지 감소세를 이어오다 지난 5월 1년 반 만에 증가세로 전환됐다. 특히 지난달에는 한달 동안 전세자금대출 잔액이 약 2400억원 늘어나는 등 두달 연속 증가세를 보였다. 시중은행에서는 최근 전셋값이 치솟으면서 창구에서 내집 마련에 나선 실수요자들의 주담대 대출 상담이 확연히 늘었다는 반응이다. 한 시중은행 관계자는 "전셋값도 치솟고 DSR이 더 강화되기 전에 막차를 타기 위한 주택담보대출 상담 문의가 많이 늘어났다"고 말했다. 다른 시중은행 관계자도 "부동산 시장이 살아나면서 실수요자 중심의 매매 수요가 확연히 많아졌다"면서 "전세가가 너무 높아지니까 전세 수요가 매매 수요로 돌아가고 있는 분위기"라고 전했다. 실제 서울 아파트의 전세 거래량은 줄어드는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 서울 아파트 전세 거래량(계약일 기준)은 9987건을 기록했다. 지난 1월 1만3652건, 지난 2월 1만1768건, 3월 1만2809건, 4월 1만239건 등으로 감소세를 보이고 있다. 반면 같은 기간 서울 아파트 매매 거래량(계약일 기준)은 지난 1월 2612건에서 지난 5월 4974건으로 2362건 늘었다. 전문가들은 △공급이 부족한 상황에서 전셋값이 치솟는 데다 △시장금리 인하로 주담대 금리가 낮아졌고 △DSR이 강화되기 전에 실수요자들이 전세 대신 내집 마련에 나섰다고 분석했다. NH농협은행 김효선 부동산 수석전문위원은 "공급이 부족한 상황에서 전셋값이 지난해 7월부터 지속적으로 올라가다 보니 더 기다려도 서울 아파트 값이 하락하지 않는다는 심리 속에서 전세에서 매매로 수요가 많이 전환됐다"면서 "시장금리가 너무 낮게 측정되면서 기준금리 인하를 기다리지 않아도 감당할 만한 대출이자라고 수요자들이 판단하면서 DSR 강화 전에 내집 마련에 빨리 움직인 것으로 보인다"고 진단했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "전셋값도 오르고 매매가격도 오르면 차라리 집을 사려고 하는데, 최근 급매물이 소진되면서 무주택자 입장에서는 급해진 것 같다"면서 "신규분양 시장도 원래 집 사려는 수요를 잡아두는 경향이 있는데, 서울 지역은 분양가가 너무 높고 공사 진도율이 낮은 상황"이라고 짚었다. 다만 이 같은 현상은 서울 아파트 거래에만 국한된 것으로, 시중은행들이 주담대 금리인상에 나설 경우 가계대출 증가세는 꺾일 수 있다는 전망도 나왔다. gogosing@fnnews.com 박소현 기자

2월 말부터 은행권이 주택담보대출(주담대)에 대한 '스트레스 DSR'을 전면 시행하면서 내집마련 부담이 더욱 커질 것으로 예상된다. 스트레스 DSR을 적용 받으면 차주(대출받은 사람) 소득 능력에 따라 주담대 한도가 많게는 수천만 원 가까이 줄어 들면서 부동산 시장에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 전망된다. 상황이 이렇게 되자 이번 규제를 비껴간 단지 단지가 반사이익을 얻으며 관심을 받고 있다. 해당 규제가 시행된 2월 26일 이전에 입주자 모집공고를 낸 단지는 대출금이 축소되는 영향권에서 벗어나기 때문이다. 실제 용인에서 GS건설 시공 ‘영통역자이 프라시엘’ 분양 문의가 꾸준한 것으로 나타났다. 특히 주변 신규 아파트 분양가가 치솟으면서 상대적으로 저렴한 분양가가 주목받으며, 성황리에 동•호수 지정 계약을 진행 중에 있다. 단는 주거 선호도가 높은 영통•망포 생활권에 속해 우수한 교통과 풍부한 인프라는 물론 교육, 직주근접 등을 두루 갖춰 입지가 우수하다는 평가를 받고 있다. 이와 함께 대형 브랜드와 일대에서는 보기 힘든 혁신 평면과 설계로 호평을 얻고 있다. 우선, 수인분당선 영통역을 도보로 이용 가능하고, 올해 개통 예정인 GTX-A 이용이 편리하다. 여기에 단지 바로 앞에는 주민들의 선호도가 높은 광역버스 정류장이 위치한 것도 장점이다. 광역버스는 일대 주민들의 선호도가 매우 높은 교통망으로 1시간 이내에 강남으로 접근이 가능하며, 편리하게 서울로 진입할 수 있다. 아울러 다양한 특화 설계도 돋보인다. 전 가구를 남향 위주 4베이 판상형 구조로 설계했으며, 3면 발코니(일부 타입 제외) 등을 적용했다. 3면 발코니 구조는 발코니 확장시 더 넓은 실내 면적을 확보할 수 있어 수요자들의 관심을 끌고 있다. 또한 단지 내 입주민 편의를 위한 커뮤니티센터로는 스카이라운지를 비롯하여, ‘클럽 자이안’에는 피트니스클럽, 골프연습장, 필라테스실 등 다양한 커뮤니티시설도 들어설 계획이다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출을 받으면 금리 상승시 차주의 원리금 상환 부담이 높아질 가능성을 대비해 DSR 산정 시 스트레스 금리(가산금리)를 부과하는 제도다. 가산금리가 더해지면 연간 이자 비용이 증가해 대출 원금 한도가 낮아진다. 이번 스트레스 DSR 적용으로 은행에서 돈을 빌리기가 어려워지는 만큼 높아진 문턱에 부동산 계약 또한 더욱 선별적으로 이뤄질 것으로 보인다 부동산 전문가는 "이번 스트레스 DSR 시행으로 대출한도가 줄어 집값 부담이 더 커질 것으로 예상된다”며 “올해는 입주물량 감소로 전세가도 가파르게 오르는 상황이라 스트레스 DSR 미 적용 신규 분양 단지 중 우수한 입지와 가격적인 메리트가 있는 단지들로 내 집 마련 전략 짜는 것을 추천한다”고 말했다. 한편, 영통역자이 프라시엘의 입주는 2026년 하반기 예정이며, 견본주택은 동천역 인근에 위치한다.