[파이낸셜뉴스] 국내 기관투자자들이 미국의 ‘더 드루 라스베이거스’ 호텔 리조트 개발사업 관련 3000억원 규모 투자 손실을 냈다. 선진 시장으로 불리는 미국에서 손실여서 충격은 더 크다. 경쟁적으로 투자를 늘린 데에 대한 부메랑이란 시선도 있다. 15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국내 기관투자가들이 3000억원대 중순위 대출(메자닌 대출) 투자를 집행한 미국 네바다주 라스베이거스의 대형 호텔·리조트 개발 사업의 담보권이 미국 현지 부동산 개발업체에게 넘어갔다. 선순위 대출 투자자인 JP모건과 도이치뱅크는 최근 개발 사업의 담보권을 미국 현지 부동산 개발업체에 매각했다. 미국 내 15~16위 부호 소유 부동산 개발업체다.  기존 선순위 대출 투자자들이 갖고 있던 담보권이 제3자에게 매각되면서 국내 중순위 투자자들의 원금 손실이 불가피해진 셈이다.  미국의 ‘더 드루 라스베이거스’ 호텔 리조트 개발사업 측은 지난해 5월 코로나19 여파 등으로 자금난에 빠지면서 디폴트(채무불이행) 상태가 됐다. 이후 미국 현지 선순위 투자자들은 담보권을 처분하기 위해 지난해 국내 투자자들을 상대로 호텔 자산 인수를 문의했다. 하지만 프로젝트파이낸싱(PF)을 주관한 미래에셋대우, NH투자증권, 하나금융투자, 신한금융투자가 기한내 합의를 이루지 못하면서 담보권 인수에 실패했다. 중순위 대출에 투자한 국내 기관투자자들의 원금 손실이 불가피해진 셈이다. 국내 기관투자자들은 매각가격에서 선순위 투자자의 투자금액을 뺀 잔여재산에 대해 분배권을 행사할 수 있다. 하지만 당초 투자금액에 훨씬 못미치는 낮은 가격으로 매각되면서, 원금 회수도 어려운 상황이다. 더 드루’는 라스베이거스의 중심가인 더스트립(The Strip)에 10년 만에 공급되는 대규모 복합 리조트 사업으로 지상 68층의 5성급 호텔을 건설한다. 준공일은 2021년 4월로 예정돼 있었지만 코로나19 사태로 공사 일정은 무기한 연기됐다. 현재 공정률은 75% 수준으로 알려졌다. 이번 ‘더 드루 라스베이거스’ 호텔 리조트 개발 투자는 20 타임스스퀘어건과 동일 브로커(중개인)에 의해 소개된 물건으로 전해졌다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 한국 기관투자자들이 해외 부동산 투자로 골치를 앓고 있다. 20 타임스스퀘어에 이어 더 드루 라스베이거스까지 투자금 손실이 예상되서다. 선진 시장으로 불리는 미국에서 손실여서 충격은 더 크다. 경쟁적으로 투자를 늘린 데에 대한 부메랑이란 시선도 있다. 11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미국의 ‘더 드루 라스베이거스’ 호텔 리조트 개발사업 측은 지난해 5월 코로나19 여파 등으로 자금난에 빠지면서 디폴트(채무불이행) 상태가 됐다. 이후 미국 현지 선순위 투자자들은 담보권을 처분하기 위해 지난해 국내 투자자들을 상대로 호텔 자산 인수를 문의했다. 하나금융투자 등을 제외하곤 자산 인수에 참여하지 않는 것으로 알려졌다. 투자 원금만 3000억원으로, 사실상 투자금을 날리게 되는 셈이다. 국내외 투자자들은 ‘더드루’가 디폴트 상태에 빠져 약속된 원금과 이자를 지급하지 못하자 상환을 유예하고 펀드 만기를 연장해 시간을 벌어주기도 했다. 이에 더드루 측은 지난해 12월까지 환 차익을 통해 발생한 현금으로 선순위 투자자에 이자에 준하는 수준만 지급해 온 것으로 전해졌다. 국내 기관투자자들은 증권사를 통해 메자닌 형태로 투자에 참여했다. 이들은 주관 증권사들이 자산 인수를 통해 손실을 막을 수 있었는데도 의무를 다하지 않은 것으로 보고 소송 등을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. ‘더 드루’는 라스베이거스의 중심가인 더스트립(The Strip)에 10년 만에 공급되는 대규모 복합 리조트 사업으로 지상 68층의 5성급 호텔을 건설한다. 준공일은 2021년 4월로 예정돼 있었지만 코로나19 사태로 공사 일정은 무기한 연기됐다. 이번 ‘더 드루 라스베이거스’ 호텔 리조트 개발 투자는 20 타임스스퀘어건과 동일 브로커(중개인)에 의해 소개된 물건으로 전해졌다. 20 타임스스퀘어는 국내 투자자들이 전체 1조5400억원 중 6000억원 이상을 투자했다. 이미 기한이익상실(EOD)이 발생한 상황이다. 상업용 부동산 유동화증권(CMBS)의 연체 가능성도 불거졌다. 외신은 이 건물과 관련 "단일자산 단일차주의 CMBS에도 문제가 생길 것으로 보인다"고 보도키도 했다. 국제 신용평가사 피치에 따르면 지난해 12월 말 현재 미국 내 CMBS 연체율은 4.69%로 1년 전 1.45%보다 크게 치솟았다. 특히 호텔 관련 CMBS의 연체율은 18.38%로 전년 같은 기간 1.41%에서 급등했다. 20 타임스스퀘어는 상업시설, 메리어트에디션호텔 등이 들어선 지하2층~지상 42층 규모 상업용 건물이다. 미래에셋대우가 2019년 5월 파리 라데팡스 지구 소재 마중가 타워를 1조830억원에 인수한 것도 어려운 부동산 투자 사례다. 셀다운(총액인수 후 재매각)에 어려움을 겪은 것으로 알려졌다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 미래에셋증권과 NH투자증권이 미국 호텔 투자자의 손실을 코로나19 탓으로 돌렸다. 코로나19로 인한 부동산 및 사업가치 하락이다. 중순위 대출 주간사(증권사)인 미래에셋증권과 NH투자증권을 믿고 투자한 투자자들은 3000억원을 모두 날렸다. 반면 대출의 자산이 되는 호텔은 '퐁텐블로'로 이름을 바꾸고 2023년 12월 그랜드 오픈 후 성업 중인 것으로 알려졌다. 17일 투자은행(IB) 업계와 법조계에 따르면 서울중앙지방법원은 미국 더드루 라스베이거스 호텔 투자 관련 지난 13일 1심의 마지막 변론기일을 가졌다. 9월 12일 1심 판결에 대해 선고가 이뤄질 예정이다. 마지막 변론기일에서 원고인 엔지니어링공제조합 등 투자자들은 피고인 미래에셋증권, NH투자증권들이 투자계약 내 '부동산 소유권 양도 제도(DIL·Deed In Lieu) 조항을 제대로 고지, 설명하지 않아 그릇된 투자판단을 했다고 강조했다. DIL는 선순위 채권자에게 부동산 소유권을 양도하는 대신 채무 상환 의무를 피할 수 있도록 하는 제도다. 중순위 투자자인 국내 투자자들이 투자금 회수 기회조차 얻지 못한 배경이다. 일반적인 투자는 잔여재산배분권 원칙에 따라 선·중·후순위 투자자가 차례로 회수 기회를 갖는다. 이에 미래에셋증권과 NH투자증권은 "투자자들의 투자손실은 코로나19로 인한 부동산 및 사업가치 하락으로 인한 것"으로 주장했다. 투자자들은 "미국 호텔 시장은 뉴욕의 맨해튼과 같은 일부 지역을 제외하고 코로나19로 인한 영향이 미미했다. 라스베이커스 지역 호텔은 코로나19 시기에 가격이 떨어진 바가 없다"며 관련 자료를 제출했다. 미래에셋증권과 NH투자증권도 이 중순위 대출의 담보대출비율(LTV)이 25.7~34.3%에 불과해 매우 안전한 상품이라고 투자자에게 설명한 바 있다. 이번 소송은 국내 기관 투자자들이 3000억원을 미국 더드루 라스베이거스 호텔 건설 프로젝트에 투자했다가 전액 손실 처리되면서 발생했다. 주간사가 투자자들에게 치명적인 위험 요소에 대한 설명을 누락했다고 보고 부당이득금을 반환청구하는 것이다. '더 드루' 프로젝트는 미국 네바다주 라스베이거스에 5성급 호텔, 카지노, 극장 등 지상 68층의 복합 리조트를 건설하는 개발 사업으로, 3조원에 달하는 규모다. 미국 더드루 라스베이거스 호텔 시행사인 미국 부동산 개발 투자사 위트코프(Witkoff)는 디폴트(채무불이행)를 선언했다. 호텔 소유권은 선순위 투자자인 JP모간, 도이치뱅크, 사모펀드 운용사 루벤브라더스 등에 넘어갔다. 이번 투자 관련 시니어메자닌은 하나증권, 신한투자증권, JB우리캐피탈, 롯데오토리스, 펀드수익자(동양, 정보통신공제조합)이 참여했다. 주니어 메자닌에는 NH투자증권, 미래에셋증권, 미래에셋증권USA, 현대차증권, 펀드 수익자(동양, 정몽구재단, 정보통신공제회, MG손보)가 참여했다. 투자자인 원고 측은 법무법인 린이, 피고인 미래에셋증권 측은 김앤장과 태평양이 법률 대리인을 맡았다. NH투자증권은 법무법인 화우를, 현대차증권은 법무법인 한결이 법률 대리인이다. 앞서 세방전지는 동일한 사건으로 미래에셋증권 등을 상대로 158억원 규모의 부당이득금반환 소송을 제기했다. 이에 대해 재판부는 "부동산이 아닌, 지분에 담보를 설정하는 메자닌 대출의 특성, 투자구조도 및 관련 기재 내용 등에 비춰 보면 피고가 원고에게 투자 대상을 '부동산담보부 대출'이라고 기망했다고 보기 어렵다"고 판시했다. 재판부는 "설명 자료나 검토보고서에 DIL 관련 내용이 기재돼 있지 않지만 DIL은 특별한 약정이 없어도 채권자와 채무자의 사후 합의로 일반적으로 이용될 수 있는 것으로 보인다"며 "DIL이 채권회수방법 중 하나로 존재한다는 점은 펀드에 대한 투자 여부를 판단하는 데 있어 중요한 요소로 보이지 않는다"고 했다. 그러면서 "미래에셋증권은 이 사업에 약 275억원을 직접 투자했고, 해당 금액 상당의 손실을 입었다"며 "투자자를 기망해 펀드에 대한 투자를 유치하고자 했다면 스스로 거액을 투자하지 않았을 것"이라고 봤다. 한편 세방전지 측은 판결에 불복해 항소를 제기, 사건은 2심으로 넘어간 상태다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 엔지니어링공제조합(EGI)이 서울 지하철 3호선 압구정역 4번 출구 인근 EGI빌딩을 매물로 내놨다. 자산 포트폴리오 조정 차원이다. 종합 엔지니어링업체 '천일'에 옛 한국미니스톱 본사 건물(엔지니어링회관빌딩)을 225억5000만원에 매각한 후 행보다. 3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 엔지니어링공제조합은 이날까지 EGI빌딩 매각주관사 어반에셋매니지먼트를 통해 매각 입찰을 실시한다. EGI빌딩은 서울시 강남구 논현로 843 소재다. 1995년 3월 사용 승인을 받은 곳이다. 대지면적 1077.2㎡, 연면적 7164.42㎡다. 지하4층~지상 8층 규모다. IB업계 관계자는 "압구정역 인근 대로변의 흔하지 않는 건물 매물"이라며 "건폐율 49.92%, 용적률 389.16%를 사용했다. 제3종 일반주거지역에 속해있다"고 밝혔다. 앞서 엔지니어링공제조합은 사당역 14번 출구에서 400m 거리에 있는 옛 한국미니스톱 본사 건물을 1996년 신축했다. 매각 당시 장부가격 대비 167억원의 차익을 낸 바 있다. 이 건물은 지하 4층~지상 8층 건물이다. 대지면적 877.3㎡, 연면적 4970.93㎡ 규모였다. 앞서 엔지니어링공제조합은 1993년 준공된 본사 MG손보 빌딩을 지난 2017년 11월 말 810억원에 인수한 바 있다. 엔지니어링공제조합은 최근 문기훈 자산운용본부장(CIO)의 은퇴로 이재원 CIO를 선임키도 했다. 미국 더드루 라스베이거스 호텔 투자 관련 미래에셋증권, NH투자증권과 소송을 벌이는 가운데 행보다. 재판부는 오는 6월 13일 변론을 종결키로 한 만큼 8월 중하순에 1심 판결 선고가 예상된다. 같은 소송건으로 세방전지는 미래에셋증권 등에 1심 패소한 바 있다. EGI엔지니어링공제조합은 1989년 기술용역공제조합으로 창립된 곳으로 건설엔지니어링사들의 출자로 만들어졌다. 2023년 총자산 1조9087억원, 영업이익 2124억원이다. 올해는 자산규모 2조원을 넘기고 영업이익 2138억원이 목표다. 부동산 개발·투자 자회사 EGI IND는 골프장 운용 전문회사로 전환이 목표다. EGI IND는 힐드로사이와 합병한 바 있다. 힐드로사이컨트리클럽은 강원 홍천 소재 약 850억원대에 엔지니어링공제조합이 매입했다. 힐드로사이는 여주스카이밸리골프장을 약 2500억원에 매입했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 총 3000억원 규모의 미국 더드루 라스베이거스 호텔 건설을 위한 중순위 대출(메자닌 대출) 관련 주간사(증권사)와 투자자간 공방 결론이 나온다. 6월 13일 변론을 종결키로 해서다. 세방전지가 미래에셋증권 등에 1심 패소한 것은 피고인 증권사에 유리한 부분이다. 다만 세방전지가 미래에셋증권 등에 1심 패소한 것은 피고인 증권사에 유리한 부분이다. 25일 투자은행(IB) 업계에 따르면 서울중앙지방법원은 지난 21일 미국 더드루 라스베이거스 호텔 투자 관련 변론기일을 통해 재판부 변경에 따른 변론절차를 갱신했다. 원고인 엔지니어링공제조합 등 투자자와 피고인 미래에셋증권, NH투자증권이 각각 제출한 준비서면에 대한 진술이 이뤄졌다. 오는 6월 13일 오후 3시에 변론기일을 통해 쌍방 PT 및 구술변론을 진행한다. 여름 휴정기를 고려하면 8월 중하순에 1심 판결 선고가 예상된다. 이번 소송은 국내 기관투자자들이 3000억원을 미국 더드루 라스베이거스 호텔 건설 프로젝트에 투자했다가 전액 손실 처리되면서 발생했다. 주간사가 투자자들에게 치명적인 위험요소에 대한 설명을 누락했다고 보고 부당이득금을 반환청구하는 것이다. 더 드루' 프로젝트는 미국 네바다주 라스베이거스에 5성급 호텔, 카지노, 극장 등 지상 68층의 복합 리조트를 건설하는 개발 사업으로, 3조원에 달하는 규모다. 코로나19 사태의 여파로 미국 더드루 라스베이거스 호텔 시행사인 미국 부동산 개발 투자사 위트코프(Witkoff)는 디폴트(채무불이행)를 선언했다. 호텔 소유권은 선순위 투자자인 JP모간, 도이치뱅크, 사모펀드 운용사 루벤브라더스 등에 넘어갔다. 중순위 투자자인 국내 투자자들은 투자금 회수 기회조차 얻지 못했다. 일반적인 투자는 잔여재산배분권 원칙에 따라 선·중·후순위 투자자가 차례로 회수 기회를 갖는다. 이번 투자에선 투자계약 내 '부동산 소유권 양도 제도(DIL·Deed In Lieu) 조항이 독(毒)으로 작용했다. DIL는 선순위 채권자에게 부동산 소유권을 양도하는 대신 채무 상환 의무를 피할 수 있도록 하는 제도다. 이번 투자 관련 시니어메자닌은 하나증권, 신한투자증권, JB우리캐피탈, 롯데오토리스, 펀드수익자(동양, 정보통신공제조합)이 참여했다. 주니어 메자닌에는 NH투자증권, 미래에셋증권, 미래에셋증권USA, 현대차증권, 펀드 수익자(동양, 정몽구 재단, 정보통신공제회, MG손보)가 참여했다. 투자자측인 원고측은 법무법인 린이, 피고인 미래에셋증권측은 김앤장, 태평양이 법률 대리인을 맡았다. NH투자증권은 법무법인 화우를, 현대차증권은 법무법인 한결이 법률 대리인이다. 앞서 세방전지는 동일한 사건으로 미래에셋증권 등을 상대로 158억원 규모의 부당이득금반환 소송을 제기했다. 이에 대해 재판부는 "부동산이 아닌 지분에 담보를 설정하는 메자닌 대출의 특성, 투자구조도 및 관련 기재 내용 등에 비춰 보면 피고가 원고에게 투자 대상을 '부동산담보부 대출'이라고 기망했다고 보기 어렵다"고 판시했다. 재판부는 "설명 자료나 검토보고서에 DIL 관련 내용이 기재돼있지 않지만, DIL은 특별한 약정이 없어도 채권자와 채무자의 사후 합의로 일반적으로 이용될 수 있는 것으로 보인다"며 "DIL이 채권회수방법 중 하나로 존재한다는 점은 펀드에 대한 투자 여부를 판단하는 데 있어 중요한 요소로 보이지 않는다"고 판시했다. 그러면서 "미래에셋증권은 이 사업에 약 275억원을 직접 투자했고, 해당 금액 상당의 손실을 입었다"며 "투자자를 기망해 펀드에 대한 투자를 유치하고자 했다면, 스스로 거액을 투자하지 않았을 것"이라고 봤다. 세방전지 측은 판결에 불복해 항소를 제기, 사건은 2심으로 넘어간 상태다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 미국 라스베이거스에서 진행되던 대형 리조트 개발 사업 무산으로 손실을 본 투자자가 대출을 주관한 미래에셋증권을 상대로 소송을 냈지만 패소했다. 23일 법조계에 따르면 서울중앙지법 민사합의29부(한정석 부장판사)는 세방전지가 미래에셋증권 등을 상대로 제기한 158억원 규모의 부당이득금반환 소송에서 최근 원고 패소로 판결했다. 소송은 지난 2019년 추진된 '더 드루 라스베이거스' 리조트 개발 프로젝트가 무산되면서 불거졌다. '더 드루' 프로젝트는 미국 네바다주 라스베이거스에 5성급 호텔, 카지노, 극장 등 지상 68층의 복합 리조트를 건설하는 개발 사업으로, 3조원에 달하는 규모다. 이 사업에는 미래에셋증권과 NH투자증권 등 국내 주요 증권사와 기관투자자들이 참여했다. JP모건 등 해외 기관이 선순위로, 국내 기관투자자들은 중순위 대출(메자닌 대출) 상품에 출자했다. 하지만 코로나19 여파로 건설 시행사가 2020년 5월 디폴트(채무불이행)를 선언하면서 문제가 발생했다. 이 프로젝트 계약에는 부동산 소유권 양도 제도(DIL) 조항이 포함됐고, 이로 인해 국내 투자자들은 투자금 전액을 잃게 됐다. DIL은 채무자가 선순위 채권자에게 부동산 소유권을 양도할 경우 나머지 채무에 대한 상환 의무에서 벗어날 수 있도록 하는 제도다. 채무자인 미국 부동산 개발 투자사 위트코프는 DIL을 선언했고, 호텔 소유권은 선순위 투자자인 JP모건과 도이치뱅크에 넘어갔다. 중순위 투자자인 국내 투자자들은 투자금 회수 기회조차 얻지 못했다. 미래에셋증권을 통해 이 사업에 투자한 세방전지는 해당 조항을 알리지 않은 증권사에 책임이 있다며 소송을 제기했다. 세방전지 측은 "미래에셋증권이 펀드에 대한 투자를 권유하면서 DIL 관련 조항과 그 위험성을 알리지 않았고, 상환위험은 사실상 거의 없을 것이라고 기망했다"며 "DIL 관련 조항과 이에 따른 투자위험을 알았다면 투자하지 않았을 것"이라고 주장했다. 그러나 법원은 세방전지가 펀드에 대한 설명을 충분히 듣고 투자를 했다고 보고, 미래에셋증권 측의 손을 들어줬다. 재판부는 "부동산이 아닌 지분에 담보를 설정하는 메자닌 대출의 특성, 투자구조도 및 관련 기재 내용 등에 비춰 보면 피고가 원고에게 투자 대상을 '부동산담보부 대출'이라고 기망했다고 보기 어렵다"고 판시했다. DIL 조항에 대해서는 "설명 자료나 검토보고서에 DIL 관련 내용이 기재돼있지 않지만, DIL은 특별한 약정이 없어도 채권자와 채무자의 사후 합의로 일반적으로 이용될 수 있는 것으로 보인다"고 판단했다. 이어 "DIL이 채권회수방법 중 하나로 존재한다는 점은 펀드에 대한 투자 여부를 판단하는 데 있어 중요한 요소로 보이지 않는다"며 "피고가 DIL 관련 내용을 기재하지 않은 것이 투자자 유치를 위해 고의로 누락한 것이라고 보기는 어렵다"고 부연했다. 그러면서 "미래에셋증권은 이 사업에 약 275억원을 직접 투자했고, 해당 금액 상당의 손실을 입었다"며 "투자자를 기망해 펀드에 대한 투자를 유치하고자 했다면, 스스로 거액을 투자하지 않았을 것"이라고 봤다. 세방전지 측은 판결에 불복해 항소를 제기, 사건은 2심으로 넘어갔다. jisseo@fnnews.com 서민지 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 총 3000억원 규모의 미국 더드루 라스베이거스 호텔 건설을 위한 중순위 대출(메자닌 대출) 관련 주간사(증권사)와 투자자간 공방이 올해 상반기에 가려질 전망이다. 3월 변론기일에 그동안 주장과 증거를 모두 정리키로 해서다. 어떤 결론이 나던지 투자자와 미래에셋증권-NH투자증권간 신뢰는 깨진 상황으로 여겨진다. 해외 투자에서 불완전 판매 이슈는 앞으로 해외투자를 더 위축시킬 것이란 전망도 나온다. ■법원, 해외 투자 불완전판매 누구 손 들어주나 19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 서울중앙지방법원은 전날 미국 더드루 라스베이거스 호텔 투자 관련 변론기일을 가졌다. 오는 3월 21일에도 변론기일을 가질 예정이다. 재판부는 그동안 주장과 증거를 모두 정리할 것을 명했다. 앞으로 한 차례 더 재판기일이 진행되면 재판부가 선고할 것으로 보인다. 올해 상반기 1심 선고 가능성이 높아지는 부분이다. 피고측은 지난 변론 기일에 김앤장, 태평양을 합쳐 100페이지에 달하는 서면을 제출한 것으로 알려졌다. 이번 변론 기일에는 200페이지 이상으로 전해졌다. 이번 소송은 국내 기관투자자들이 3000억원을 미국 더드루 라스베이거스 호텔 건설 프로젝트에 투자했다가 전액 손실 처리되면서 발생했다. 주간사가 투자자들에게 치명적인 위험요소에 대한 설명을 누락했다고 보고 부당이득금을 반환청구하는 것이다. 코로나19 사태의 여파로 미국 더드루 라스베이거스 호텔 시행사는 디폴트(채무불이행)를 선언했다. 일반적인 투자는 잔여재산배분권 원칙에 따라 선·중·후순위 투자자가 차례로 회수 기회를 갖는다. 이번 투자에선 투자자들이 투자금 전액을 잃었다. 투자계약 내 '부동산 소유권 양도 제도(DIL·Deed In Lieu) 조항이 독(毒)이다. DIL는 선순위 채권자에게 부동산 소유권을 양도하는 대신 채무 상환 의무를 피할 수 있도록 하는 제도다. 채무자인 미국 부동산 개발 투자사인 위트코프(Witkoff)는 DIL을 선언, 호텔 소유권은 도이치은행과 사모펀드 운용사 루벤브라더스 등 선순위 투자자에게 넘어갔다. 이로 인해 국내 기관 및 개인투자자들에게는 투자금 회수 기회조차 돌아오지 않았다. 이번 투자 관련 시니어메자닌은 하나증권, 신한투자증권, JB우리캐피탈, 롯데오토리스, 펀드수익자(동양, 정보통신공제조합)이 참여했다. 주니어 메자닌에는 NH투자증권, 미래에셋증권, 미래에셋증권USA, 현대차증권, 펀드 수익자(동양, 정몽구 재단, 정보통신공제회, MG손보)가 참여했다. 투자자측인 원고측은 법무법인 린이, 피고인 미래에셋증권측은 김앤장, 태평양이 법률 대리인을 맡았다. NH투자증권은 법무법인 화우를, 현대차증권은 법무법인 한결이 법률 대리인이다. ■韓 기관 해외 부동산펀드 4.9兆→78.3兆 한국금융연구원에 따르면 국내 기관의 해외 부동산펀드 설정액 규모는 2013년 말 4조9000억원에서 2023년 9월 말 78조3000억원까지 증가했다. 약 10년 동안 16배 정도가 늘어난 수준이다. 금융감독원과 한국신용평가에 따르면 지난해 말 기준 국내 해외 부동산 투자의 지역별 비중은 미국과 유럽 지역이 각각 58%, 23%다. 투자 자산별로 오피스(기타상업용 포함, 증권사 52%, 유럽 60%) 비중이 높았다. 해외 부동산 시장의 불황이 한국 기관의 자금 운용에 치명적인 부분이다. 한국신용평가에 따르면 미국의 오피스 공실률은 지난 2019년 말 13.4%에서 올해 6월 말 20.6%까지 상승했다. 미국의 뉴욕 등 대도시 평일 오피스 점유율은 50%대로 떨어졌다. 글로벌 부동산자문사 세빌스에 따르면 올해 8월 기준 프랑스 라데팡스의 평균 사무실 공실률은 15.1%에 달했다. 아일랜드 더블린은 14.9%다. 신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "고금리 수준이 장기화될 가능성이 높아지며 2024년 이후에도 단기 리파이낸싱 관련 어려움 등으로 해외 부동산 투자금 미회수 위험이 확대될 것으로 예상된다"며 "부동산 투자 국경간 거래 확산으로 해외 상업용 부동산 시장의 글로벌 동조화가 강화되고 있기 때문에 시장 동향을 파악하며 국내 투자자의 투자물건에 대한 정보 집중, 모니터링 강화 등 선제적 대응이 필요하다"고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 총 3000억원 규모의 미국 더드루 라스베이거스 호텔 건설을 위한 중순위 대출(메자닌 대출) 관련 주간사(증권사)와 투자자간 공방이 약 3년 만에 가려질 전망이다. 재판부가 내년 초 1심 판결에 대한 의지를 보여서다. 어떤 결론이 나던지 투자자와 미래에셋증권-NH투자증권간 신뢰는 깨진 것으로 보인다. 해외 투자에서 불완전 판매 이슈는 앞으로 해외투자를 더 위축시킬 것이란 전망이다. ■법원, 해외 투자 불완전판매 누구 손 들어주나 12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 지난 7일 서울중앙지방법원에서 미국 더드루 라스베이거스 호텔 투자 관련 재판이 열렸다. 이날 재판부는 2024년 1월 18일을 마지막 기일로 하자는 의지를 보였다. 이르면 2024년 2월 1심 판결이 내려질 것으로 보인다. 이번 재판을 위해 원고측은 종합서면을 100페이지 규모로 재판부에 제출했다. 피고측은 김앤장, 태평양을 합쳐 100페이지에 달하는 것으로 알려졌다. 양쪽 모두 합해 서면만 200페이지에 달하는 규모다. 이번 소송은 국내 기관투자자들이 3000억원을 미국 더드루 라스베이거스 호텔 건설 프로젝트에 투자했다가 전액 손실 처리되면서 발생했다. 주간사가 투자자들에게 치명적인 위험요소에 대한 설명을 누락했다고 보고 부당이득금을 반환청구하는 것이다. 코로나19 사태의 여파로 미국 더드루 라스베이거스 호텔 시행사는 디폴트(채무불이행)를 선언했다. 일반적인 투자는 잔여재산배분권 원칙에 따라 선·중·후순위 투자자가 차례로 회수 기회를 갖는다. 이번 투자에선 투자자들이 투자금 전액을 잃었다. 투자계약 내 '부동산 소유권 양도 제도(DIL·Deed In Lieu) 조항이 독(毒)이다. DIL는 선순위 채권자에게 부동산 소유권을 양도하는 대신 채무 상환 의무를 피할 수 있도록 하는 제도다. 채무자인 미국 부동산 개발 투자사인 위트코프(Witkoff)는 DIL을 선언, 호텔 소유권은 도이치은행과 사모펀드 운용사 루벤브라더스 등 선순위 투자자에게 넘어갔다. 이로 인해 국내 기관 및 개인투자자들에게는 투자금 회수 기회조차 돌아오지 않았다. 이번 투자 관련 시니어메자닌은 하나증권, 신한투자증권, JB우리캐피탈, 롯데오토리스, 펀드수익자(동양, 정보통신공제조합)이 참여했다. 주니어 메자닌에는 NH투자증권, 미래에셋증권, 미래에셋증권USA, 현대차증권, 펀드 수익자(동양, 정몽구 재단, 정보통신공제회, MG손보)가 참여했다. 투자자측인 원고측은 법무법인 린이, 피고인 미래에셋증권측은 김앤장, 태평양이 법률 대리인을 맡았다. NH투자증권은 법무법인 화우를, 현대차증권은 법무법인 한결이 법률 대리인이다. ■韓 기관 해외 부동산펀드 4.9兆→78.3兆 한국금융연구원에 따르면 국내 기관의 해외 부동산펀드 설정액 규모는 2013년 말 4조9000억원에서 2023년 9월 말 78조3000억원까지 증가했다. 약 10년 동안 16배 정도가 늘어난 수준이다. 금융감독원과 한국신용평가에 따르면 지난해 말 기준 국내 해외 부동산 투자의 지역별 비중은 미국과 유럽 지역이 각각 58%, 23%다. 투자 자산별로 오피스(기타상업용 포함, 증권사 52%, 유럽 60%) 비중이 높았다. 해외 부동산 시장의 불황이 한국 기관의 자금 운용에 치명적인 부분이다. 한국신용평가에 따르면 미국의 오피스 공실률은 지난 2019년 말 13.4%에서 올해 6월 말 20.6%까지 상승했다. 미국의 뉴욕 등 대도시 평일 오피스 점유율은 50%대로 떨어졌다. 글로벌 부동산자문사 세빌스에 따르면 올해 8월 기준 프랑스 라데팡스의 평균 사무실 공실률은 15.1%에 달했다. 아일랜드 더블린은 14.9%다. 신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "고금리 수준이 장기화될 가능성이 높아지며 2024년 이후에도 단기 리파이낸싱 관련 어려움 등으로 해외 부동산 투자금 미회수 위험이 확대될 것으로 예상된다"며 "부동산 투자 국경간 거래 확산으로 해외 상업용 부동산 시장의 글로벌 동조화가 강화되고 있기 때문에 시장 동향을 파악하며 국내 투자자의 투자물건에 대한 정보 집중, 모니터링 강화 등 선제적 대응이 필요하다"고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 총 3000억원 규모의 미국 더드루 라스베이거스 호텔 건설을 위한 중순위 대출(메자닌 대출) 관련 주간사(증권사)와 투자자간 공방이 2년을 넘었다. 오는 19일을 포함하면 재판부가 변경된 후 3번째다. 전체적으론 9번째다. 주간사 측 전문가 증인 신문 여부와 현대차증권 측에서 새롭게 신청한 증인(거래 단계에서 관여한 변호사)의 채부 여부가 검토 내지 결정될 것으로 보인다. 만일 추가 증인이 채택되지 아니하면 마지막 쟁점 정리를 위한 변론기일 1-2차례 진행 후 종결될 가능성 있고, 1심 판결은 빠르면 내년 초경에 선고될 가능성이 있다. 19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이날 서울중앙지방법원에서 미국 더드루 라스베이거스 호텔 투자 관련 투자자측인 원고측에서 신청한 전문가 증인에 대한 반대신문이 이뤄진다. 지난 신문기일에서 '부동산 소유권 양도 제도(DIL·Deed In Lieu) 조건이 미국 부동산 메자닌(중순위) 투자에 있어 중요한 사항으로 투자자에게 고지 및 설명돼야 한다'는 취지로 증언해서다. 피고인 미래에셋증권측은 이 증인의 전문성과 신뢰도 등 측면에서 반대신문을 할 것으로 보인다. 미래에셋증권측의 전문가 증인 신문 여부와 현대차증권 측의 증인 채부 여부에 따라 1심 판결 시기의 윤곽이 나올 것으로 보인다. 채택되면 공방은 길어질 수 밖에 없는 상황이다. 이번 소송은 국내 기관투자자들이 3000억원을 미국 더드루 라스베이거스 호텔 건설 프로젝트에 투자했다가 전액 손실 처리되면서 발생했다. 주간사가 투자자들에게 치명적인 위험요소에 대한 설명을 누락했다고 보고 부당이득금을 반환청구하는 것이다. 코로나19 사태의 여파로 미국 더드루 라스베이거스 호텔 시행사는 디폴트(채무불이행)를 선언했다. 일반적인 투자는 잔여재산배분권 원칙에 따라 선·중·후순위 투자자가 차례로 회수 기회를 갖는다. 이번 투자에선 투자자들이 투자금 전액을 잃었다. 투자계약 내 'DIL' 조항이 독(毒)이다. DIL는 선순위 채권자에게 부동산 소유권을 양도하는 대신 채무 상환 의무를 피할 수 있도록 하는 제도다. 채무자인 미국 부동산 개발 투자사인 위트코프(Witkoff)는 DIL을 선언, 호텔 소유권은 도이치은행과 사모펀드 운용사 루벤브라더스 등 선순위 투자자에게 넘어갔다. 이로 인해 국내 기관 및 개인투자자들에게는 투자금 회수 기회조차 돌아오지 않았다. 이번 투자 관련 시니어메자닌은 하나증권, 신한투자증권, JB우리캐피탈, 롯데오토리스, 펀드수익자(동양, 정보통신공제조합)이 참여했다. 주니어 메자닌에는 NH투자증권, 미래에셋증권, 미래에셋증권USA, 현대차증권, 펀드 수익자(동양, 정몽구 재단, 정보통신공제회, MG손보)가 참여했다. 투자자측인 원고측은 법무법인 린이, 피고인 미래에셋증권측은 김앤장, 태평양이 법률 대리인을 맡았다. NH투자증권은 법무법인 화우를, 현대차증권은 법무법인 한결이 법률 대리인이다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] "고객들은 부동산 소유권 양도 제도(DIL·Deed In Lieu)' 조항을 전혀 몰랐다" 3000억원 규모 미국 더드루 라스베이거스 호텔 건설을 위한 중순위 대출(메자닌 대출) 관련 펀드를 팔았던 미래에셋증권 전(前) 영업직원의 한탄이다. 이 투자는 전액 손실로 이어졌고 고객과 주간사 역할을 한 미래에셋증권은 원수 지간이 되서 법적 공방 중이다. ■금융상품의 기본 위험고지도 안돼..'DIL'은 절대적 판단 조항 25일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코로나19 사태의 여파로 미국 더드루 라스베이거스 호텔 시행사는 디폴트(채무불이행)를 선언했다. 일반적인 투자는 잔여재산배분권 원칙에 따라 선·중·후순위 투자자가 차례로 회수 기회를 갖지만 이번 투자에선 투자자들이 투자금 전액을 잃었다. 투자계약 내 'DIL' 조항이 독(毒)이였다. DIL는 선순위 채권자에게 부동산 소유권을 양도하는 대신 채무 상환 의무를 피할 수 있도록 하는 제도다. 채무자인 미국 부동산 개발 투자사인 위트코프(Witkoff)는 DIL을 선언, 호텔 소유권은 도이치은행과 사모펀드 운용사 루벤브라더스 등 선순위 투자자에게 넘어갔다. 이로 인해 국내 기관 및 개인투자자들에게는 투자금 회수 기회조차 돌아오지 않았다. 24일 서울 서초구 서울중앙지방법원에선 투자자들이 더 드루 라스베이거스 공동주간사역할을 한 미래에셋증권, NH투자증권을 대상으로 제기한 소송의 증인신문이 열렸다. 투자금 전액 손실 후 사건의 증인들이 한 데 모였다. 투자자측인 원고측은 법무법인 린이, 미래에셋증권 등 피고측은 김앤장, 태평양이 법률 대리인을 맡았다. 미래에셋증권에서 금융상품 영업을 맡았던 전(前) 직원 장모씨(현 교보증권 소속)는 더 드루 라스베이거스 중순위 대출 관련 펀드를 팔았던 인물이다. 장 씨는 법정에서 DIL 조항을 2021년 하반기 자신의 고객인 세방전지가 본인을 형사고발하면서 알게됐다고 털어놨다. 그는 "미래에셋증권의 조모 이사, 송모 수석 등 IB 직원들은 상품 세일즈 협의 과정에서 투자상품의 EOD(기한이익상실) 발생시 일정기간 투자 후 회수한 수익을 배부하는 우선순위를 정하는 분배순위(워터풀) 방식으로 투자금 회수가 가능하다는 늬앙스로 이야기했다"고 증언했다. 그는 "IB팀에서 딜소싱을 했기에 DIL 조항을 알고 있었을 것으로 생각된다. 국내에선 없고 해외에서도 일부에만 있는 제도로 법인영업팀에서 알았다면 고객들에게 고지했을 것이다. 모든 금융상품은 위험고지를 하게 돼 있는데, 투자자가 알았다면 절대적인 판단 요소가 됐을 조항"이라고 밝혔다. 투자자측인 진모 팀장은 투자설명서(IM)와 미래에셋증권의 내부실사보고서에 DIL조항이 기재되지 않았음을 분명히했다. 진 팀장은 "이번 투자는 DIL조항이 포함된 메자닌대출이 됐다. DIL은 메자닌대출 투자에서 꼭 들어가야 하는 조항이 아니라 옵션이다. 그동안 투자 이력에서도 이 옵션이 없었을 정도로 특이 케이스"라고 밝혔다. 이어 "외국 증권사를 중간에 둔 재간접형태가 아닌 미국 차주와 직접으로 투자하는 첫 사례였다. 이런 투자를 하면서 미래에셋증권이 내부 실사보고서에 이러한 중대 EOD 사항을 기재하지 않았다는 것은 실무담당자들이 내부를 속였다고 본다"며 "증권사가 투자를 위해 언더라이팅을 하기위해선 조그마한 리스크도 기재해야 하는 것이 일반적"이라고 설명했다. 진 팀장은 "법무법인 광장에서 AIP자산운용의 의뢰로 IM 작성을 위한 현지 법률실사 검토 및 주요 계약서 요약 보고서는 160페이지나 된다"며 "이를 외부에 확인하지 않아도 되는 이유는 언더라이팅을 하는 미래에셋증권이 있기 때문이다. 그래서 증권사에 수수료를 주는 것이다. 법률실사보고서를 달라고 했던 것은 외국계 증권사를 거치지 않고 외국 상품을 발굴한 만큼 법률실사를 했는지 알아보기 위한 것"이라고 강조했다. 이어 "투자 결정 당시 DIL조항의 존재를 알았다면 투자하기 어려웠을 것이다. 특수옵션이 달려있으면 EOD시 10일 내에 채권을 인수해야 하는데 선순위 채권을 매입하기 위한 계획서가 없었다"고 말했다. ■미래에셋, DIL 포괄하는 '유입' 개념 사전에 설명 미래에셋측 증인도 반격에 나섰다. 송모씨는 "투자자측 본부장과 대화에서 선순위 대주가 자산의 소유권을 가져오는 '유입' 개념을 말했다. 유입이란 개념은 DIL을 포괄하는 개념"이라며 "디폴트시 강제매각을 통해 실행되던 DIL을 통해 하던지 메자닌투자자는 우선매수권을 확보하고 있다. 선순위 대출의 디폴트가 나더라도 담보권 실행 방법과 상관없이 우선매수권의 변동은 없다"고 설명했다. 그는 "AIP자산운용이 작성한 IM을 기본으로 투자자에게 설명했다. 하지만 투자자도 투자경험이 많은 만큼 자산운용사에서 별도로 발견하지 못한 리스크가 있다고 보고 미래에셋증권의 내부 실사보고서를 요청했다"며 "C론(본 PF)이 되려면 추가 출자가 필요한데 차주가 3000억~4000억원 규모 지분 투자를 해야하는 리스크를 사전에 설명했다. 당시 차주는 브릿지론 기표를 위한 조건은 충족하지 못했다"고 강조했다. 송모씨는 "이 사업은 브릿지론 단계로 C론이 성공해야 엑시트(회수)가 가능하다는 것을 고지했다"고 말했다. 이번 투자 관련 시니어메자닌은 하나증권, 신한투자증권, JB우리캐피탈, 롯데오토리스, 펀드수익자(동양, 정보통신공제조합)이 참여했다. 주니어 메자닌에는 NH투자증권, 미래에셋증권, 미래에셋증권USA, 현대차증권, 펀드 수익자(동양, 정몽구 재단, 정보통신공제회, MG손보)가 참여했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자