정부가 지난 2024년부터 지방 악성 미분양(준공 후) 주택 해소를 위해 8차례나 대책을 쏟아냈지만 효과는 거의 나타나지 않고 있다는 것이 현장의 평가다. 지방 악성 미분양 매입시 디딤돌 대출금리를 깎아준 건수가 대책 시행 이후 3개월간 고작 76건에 불과한 것이 단적인 예이다. 지방 준공 후 미분양 주택도 6월에 찔끔 감소했을 뿐 고공행진을 이어가고 있는 것이 현실이다. ■8차례 대책…8690가구→2만2320 4일 파이낸셜뉴스가 국토교통부 통계를 분석한 결과 전체 준공 후 미분양에서 지방 비중은 5월 83%에서 6월 84%로 더 높아졌다. 지방의 경우 이제는 미분양 절반 가량이 악성으로 채워지고 있는 것으로 나타났다. 윤석열 정부는 지난 2024년 '1·10 대책'에서 지방 준공 후 미분양 주택(전용 85㎡·6억원 이하)을 최초로 구입하는 경우 세제 산정시 주택수에서 제외하는 대책을 내놓는다. 2023년 12월말 기준으로 비 수도권 악성 미분양이 8690가구로 불어나는 등 상황이 심상치 않은 데 따른 것이다. 이후 한국토지주택공사(LH) 악성 미분양 매입, 매입형 등록임대 허용, 기업구조조정 리츠 매입 및 세제지원, 디딤돌 대출 우대금리 신설, 양도세 및 종부세 1주택 특례 등 지방 악성 미분양 해소에 관련된 대책만 8차례 쏟아냈다. 하지만 이 같은 대책은 효과가 거의 나타나지 않고 있다. 2023년말 8690가구였던 악성 미분양은 올 6월 2만2320가구로 약 2.6배 불어났다. 지난 6월에만 소폭 감소했을 뿐 매달 증가세가 계속됐다. 지방 전체 미분양에서 악성 비중은 2023년 말에는 16.6%에 불과했다. 지난 5월에는 43.6%로 늘더니 6월에는 44.8%로 50%에 육박한 상태다. 김형범 대한주택건설협회 정책본부장은 "이번 6월 감소는 의미 없는 수치로 현장에서는 '6·27 대출규제'로 오히려 수요가 줄었다고 아우성"이라며 "시행·시공·하도급 연쇄 부도로 건설 생태계 붕괴 및 지역경제 침체가 가속화 될 우려가 크다"고 말했다. ■'특단조치'언급…파격대책 나오나 새 정부도 미분양 해소에 나서고 있다. 미분양 안심 환매가 그것이다. 미분양 주택을 주택도시보증공사(HUG)가 매입한 뒤 환매하는 것. 정부는 2조4000억원을 투입해 2028년까지 1만가구를 매입할 예정이다. 주로 지방 사업장이 대상이 될 것으로 업계는 보고 있다. 하지만 미분양 안심 환매도 절대적인 규모도 적을 뿐더러 분양가격의 50% 이하로 매입하도록 돼 있어 실효성 있는 효과를 거두기기 쉽지 않다는 지적이 나온다. 업계 관계자는 "LH 지방 미분양 매입도 같은 문제로 실효성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다"며 "안심 환매에 관심을 두고는 있지만 분양가의 50%에 팔아 얼마나 도움이 될지 모르겠다"고 말했다. 주택·건설업계는 파격적인 미분양 해소 대책이 필요하다고 입을 모은다. 이대열 한국주택협회 정책본부장은 "지방 미분양 해소를 위해서는 민간 자금을 끌어 들이는 게 중요하다"며 "지방 미분양 취득시 취득세 및 양도세 감면 등 파격적인 추가 세제 혜택이 필요하다"고 강조했다. 이런 가운데 김윤덕 신임 국토교통부 장관이 지방 미분양 해소를 위해 '특단의 조치'가 필요하다고 언급해 주목을 끌고 있다. 김 장관은 인사청문회에서 지방 미분양 문제와 관련 "현재의 조건에서 (정책을) 지속한다면 답보 상태에 머물러 있을 가능성이 있다"며 추가 대책을 예고한 상태다. ljb@fnnews.com 이종배 전민경 기자

[파이낸셜뉴스] 건설업계는 19일 정부가 발표한 '지역 건설경기 보완방안'을 환영하면서도 DSR 대출규제의 한시적 적용완화 등 추가적인 대책이 필요하다는 입장을 밝혔다.  대한건설협회는 이날 오후 입장문을 통해 "장기화 되는 건설경기 침체와 무너지는 지역건설산업의 위기 극복을 위한 정부의 시의적절한 대책을 환영한다"고 말했다. 협회는 먼저 "지역 개발사업 확대 및 재정 조기집행은 수주난에 시달리고 있는 건설사에 가뭄의 단비와 같은 조치"며 "특히 LH의 지방 미분양 아파트 직접 매입과 국토부의 지방 미분양 주택 매입을 위한 CR리츠 출시는 고사위기에 놓인 지방 건설사에 즉각적인 도움이 될 수 있는 시의적절한 대책"이라고 했다. 다만 고사직전의 지방 부동산을 살리기 위해서는 DSR 대출규제의 한시적 적용완화가 절실한데, 이같은 내용이 제외된 것은 아쉽다는 평가다. 또 "건설경기 침체 때마다 부동산 PF 부실문제가 반복되고 있는데, 현재 금융위·국토부 TF에서 마련 중인 책임준공 개선안이 조속히 확정되어, PF 불공정 관행개선을 통한 상생하는 PF 시장이 조성되기를 바란다"고 했다. 아울러 "정비사업 활성화를 위해 지난해 8.8 대책에 이어 절차 간소화 및 용적률 상향 등의 지원대책을 내놓은 것은 시장에서 바라는 효과적인 내용"이라며 "재건축촉진법 제정안이 하루라도 빨리 시장에서 효과를 발휘하기 위해서는 국회의 협조가 절실히 필요하다"고 덧붙였다. 한편, 건설업계는 급등한 공사비 부담 해소를 위해서는 지난해 12월 발표한 정부의 '공사비 현실화 방안' 후속 조치가 신속히 추진되어야 한다는 입장이다. 협회는 "자금난에 시달리는 건설업계 유동성 지원을 위해서는 시장안정프로그램과 정책금융을 통한 자금지원이 차질없이 지속되어야 한다"고 강조했다. 한승구 회장은 "이번 방안을 통해 위기상황에 놓인 지역 건설경기가 살아나고 침체된 내수경기 또한 조속히 회복되기를 기대한다"며 "모든 건설인들이 동참하여 뼈를 깎는 노력으로 건설경기 회복을 위해 최선의 노력을 다하겠다"고 말했다. ming@fnnews.com 전민경 기자

정부가 주택 시장 활성화와 건설경기 회복을 목표로 발표한 1·10 대책이 시행 1년을 지났다. 구축 아파트 안전진단 면제와 1기 신도시 선도지구 지정, 지방 미분양 주택 해소책을 중심으로 대책이 나왔지만 경제 불확실성과 건설경기 침체로 목표였던 시장의 활성화와 경기회복까지는 이어지지 못했다는 평가다. 12일 국토교통부와 정비업계에 따르면 1·10 대책의 대표적인 정책 중 하나인 구축 아파트의 안전진단 면제는 실제로 일부 정비사업을 촉진하는 효과를 나타냈다. 특히 수도권의 많은 단지들이 정비사업에 착수하며 정책 효과가 나타나기 시작했다. 서울 노원구의 정비사업 추진위원장은 "그동안 주민들 사이에서도 정비사업 추진을 놓고 갈팡질팡하며 고민을 하고 있었는데 준공 30년 이상 구축 안전진단 면제 추진 소식을 듣고 사업을 진행하자는 의견이 주를 이뤘다"면서 "수도권의 다른 지역에서도 우리 단지처럼 사업 추진 결정을 내린 곳이 많다"고 말했다. 그러나 전문가들은 이 정책이 전체적인 사업 기간 단축에는 큰 영향을 미치지 못하고 있다는 시각이다. 건설경기가 불황에 접어들고 부동산 시장이 얼어붙으면서 사업 진행 속도를 높이는 데 한계가 있었다는 것이다. 아울러 안전진단 면제 정책은 단지 착수 시점을 늦추는 데는 도움이 되지만, 실제로 안전진단을 전면적으로 생략하는 것은 아니어서 주민들 사이에서는 그 효과에 대한 의문도 제기되고 있다. '노후계획도시 특별법'으로 불리는 1기 신도시 재정비 특별법은 빠르게 국회를 통과하며 긍정적인 평가를 받았다. 특히 총 99개 구역이 신청하는 뜨거운 관심 속에 지난해 11월 선도지구 13곳이 지정 완료됐다. 그러나 여전히 해결해야 할 과제가 남아 있다. 기부채납 문제와 유휴부지 갈등 등은 향후 정책 보완과 구조적 문제 해결을 위한 추가적인 노력이 필요하다는 목소리도 나온다. 지방 미분양 주택 해소를 위해 세제 혜택을 부여하는 법안은 지난해 12월에야 통과됐으며 이달부터 시행됐다. 이달부터는 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우에는 양도·종부세를 산정할 때 1세대1주택 특례가 적용된다. 그러나 여전히 지방 미분양 주택 수가 높은 수준을 유지하고 있어 효과가 불확실한 상황이다. 특히 후속 조치로 도입된 지방 미분양 CR리츠의 효과도 아직 불분명하다는 평가를 받고 있다. 국토부에 따르면 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양은 지난해 11월 기준으로 총 1만8644가구에 달하며, 이는 지난 2020년 7월 이후 4년4개월 만에 가장 큰 규모로 나타났다. 이 중 대다수인 1만4802채가 지방에 위치하고 있다. 한편 현재 정치적 불확실성과 국토부 장관의 공백이 예상되는 상황에서 정부의 정책 성과를 내는 것은 더욱 어려워질 것으로 전망된다. 특히 탄핵정국이 지속되는 가운데 국토부 장관의 공백은 정책 추진의 불확실성을 더욱 부각시키고 있다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 "1기 신도시 재건축, 그린벨트 해제 등의 공급정책은 다른 정부가 들어서도 큰 변동 없이 추진될 것"이라고 전했다. west@fnnews.com 성석우 기자

미분양 적체 심화 해소를 위해 주택공급 과잉 지역 중심으로 '맞춤형 세제 완화 대책' 가동을 주문하는 목소리가 커지고 있다. 자칫 금융권 등으로 리스크가 전이돼 경제 전반에 충격파를 일으킬 수 있어서다. 이 때문에 미분양물량에 한해 지역별로 취득세, 양도소득세 등 부동산세제를 다르게 적용하는 이른바 '핀셋 대책'을 마련해야한다는 전문가들의 조언이 이어지고 있다. ■미분양 적체, 경제 위기 뇌관될 수도 19일 전문가들은 부동산 미분양 물량의 적체가 심화되면서 한국 경제의 뇌관이 될 수 있다고 입을 모았다. 송승현 도시와경제 대표는 "서울의 미분양보다 지방의 미분양 주택이 쌓이는 속도가 상당하다"며 "서울 등 수도권 주택시장이 호전되더라도 미분양 문제는 당분간 더 심화될 전망"이라고 말했다. 이어 "주택뿐만 아니라 지식산업센터, 상가 등 수익형 부동산도 미분양에 포함된다"며 "이를 고려하면 미분양 사태가 꽤 오래 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다. 미분양 뿐아니라 미입주 대란 우려도 고조되고 있다. 주택산업연구원(주산연)이 집계한 3월 기준 수도권 아파트 입주율은 73.6%로 전월(77.1%)보다 3.5%p 하락했다. 이는 2017년 4월 이후 약 6년 만의 최저치다. 수도권 입주율은 2021년 12월(92.4%)을 기점으로 하락세를 이어가고 있다. 미입주 원인으로 '기존 주택 매각 지연'이 45.5%로 가장 많았고, 세입자 미확보(29.1%), 잔금대출 미확보(12.7%) 등이 꼽혔다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "글로벌 금융경제 위기, 고금리 기조가 국내 부동산시장에도 악영향을 주면서 미분양 사태가 발생했다"며 "올 연말이나 내년초 까지 금리 인상 기조가 이어질 수 있어 미분양 사태가 점점 심각해질 수 있다"고 우려했다. 정부 역시 올 상반기 중 미분양 주택 수가 10만 가구에 이를 것으로 전망하고 있다. ■"핀셋 세제 완화 검토해야" 전문가들은 미분양 대책으로 지역별 세제 완화를 다르게 적용하는 '핀셋 세제 완화 카드'를 제언했다. 세제 완화는 역대 정부에서도 미분양 대책으로 나왔었다. 이명박정부는 미분양 해소를 위해 취득세 50% 감면과 양도세 5년간 면제를 했다. 박근혜정부도 첫 부동산 대책으로 주택 소유 여부와 관계없이 9억원 이하 신규나 미분양 주택을 구입하면 양도세를 5년간 전액 면제했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "단순히 청약시장을 개방하는 것을 넘어서 미분양 주택 구매 시 세제 감면 등 혜택을 부여해야 한다"며 "준공 후 미분양이 증가하면 전체 경제에 악영향이 우려되기 때문에 필요한 조치"라고 말했다. 김 위원은 "입지가 좋거나 차후 시세 차익이 기대되는 지역에만 수요가 몰리고 있기 때문에 대구 등 미분양이 심각한 지역에는 핀셋 완화 정책이 시급하다"고 강조했다. 정부 대책에 앞서 업계의 자구책 마련이 선행돼야 한다는 지적도 나왔다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "민간 주택 공급자들이 할인 분양이나 공급단가 인하 등 자구책 마련이 선행된 뒤 정부가 세제 혜택을 통해 미분양 물량을 해소해야 한다"며 "수도권보다 지방의 미분양 사태가 더 심각한 만큼 지역별로 세제 혜택을 다르게 적용해야 한다"고 조언했다. 최근 제기되는 미분양 주택에 대한 정부 매입론에 대해서는 의견이 갈렸다. 송 대표는 "정부가 매입해 임대하는 방안이 최적"이라며 "시장 원리를 지키는 한도 내에서 정부 매입이 가장 직접적인 대책으로 보인다"고 말했다. 반면 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시장 흐름이 좋으면 민간 업체들이 수익을 가져갔을 것이라는 점을 유념해야 한다"며 "시장 상황에 따라 분양이 잘될 수도, 안될 수도 있는 만큼 정부가 직접적으로 개입하는 것은 바람직하지 않다"고 덧붙였다. ssuccu@fnnews.com 김서연 연지안 최용준 김희수 기자

얼마 전 근교 호수로 나들이를 다녀왔다. 전동보트를 탔는데 좌회전을 하려고 핸들을 꺾으면 바로 움직이지 않고 2~3초 후에 방향이 바뀌어 운전하기가 보통 까다로운 게 아니었다. 문득 현재 정부 정책과 주택시장이 떠올랐다. 부동산 정책은 내놓는다고 해서 시장에서 곧장 반응이 오는 게 아니고 일정한 시차가 발생한다. 문제가 발생할 조짐이 보였을 때 미리 대응해야 하는 이유다. 그런데 정부에서는 계속 문제가 터지고 나서야 대책을 내놓는 모습을 보이고 있다. 지난 정부에서 만들어놓은 각종 부동산 규제들 때문에 매매도, 전세도 거래절벽을 이루게 되면서 실제 이사를 가야 하는 사람들의 발이 묶이게 될 상황에서도 현 정부는 '집값은 더 떨어져야 한다'며 뒷짐만 지고 있었다. 최근 레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP) 사태로 발등에 불이 떨어지고 나서야 부랴부랴 대책을 내놨지만 시장은 개선될 기미가 보이질 않는 상황이다. 이미 너무 늦었다는 지적이다. 열흘 만에 정부 정책이 극과 극을 오가는 모습을 연출하기도 했다. 경기도 안성, 양주 두 지역이 9월 25일까지 ‘조정대상지역’이었다가 고작 열흘 뒤인 10월 5일 '미분양 관리지역'으로 지정된 것이다. 앞으로 사태를 더 키우기 전에 이 같은 사후약방문식 규제완화에서 벗어나 미리 점검해서 대응하는 대책이 필요하다. 현재 가장 위험해 보이는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 핵심 뇌관은 '미분양'이다. 국토교통부에 따르면 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만1604호로 전월 대비 27.1% 증가했다. 부동산 시장의 침체기에 분양가까지 높아지면서 미분양 리스크는 더욱 우려되는 상황이다. 자금여력이 탄탄한 건설사들은 견디겠지만 그렇지 못한 건설사는 줄도산할 수도 있다. 부실한 중소건설사 몇 개만 망하면 끝나는 문제가 아니다. 11년 전 저축은행들이 무너져 내린 원흉이 바로 PF대출이었다. 당시 저축은행에 돈을 맡겼다가 찾지 못하게 된 서민들의 울부짖음이 아직도 생생한데 2022년에 또다시 그런 비극이 재현돼서는 안된다.전동보트를 타면서 어느 정도 연습이 되고 나니 미리 좌회전을 해서 올바른 곳에 도착할 수 있었다. 부동산 시장도 과거에 겪은 뼈아픈 교훈이 있기 때문에 더 큰 사태가 발생하기 전에 적극적인 미분양 대책을 미리 적용, 시장의 연착륙을 유도할 수 있어야 한다. true@fnnews.com 김아름 건설부동산부 차장

【창원=오성택 기자】 경남도가 미분양주택 문제 해결을 위해 주거종합계획 수립 용역 등 특단의 대책을 마련·추진한다. 11일 경남도에 따르면 지난해 적극적인 미분양주택 해소정책 추진 결과, 미분양주택이 점진적으로 줄어들고 있다. 도는 올해 중앙정부에 △미분양주택 해소대책 △공공주택 공급조절 및 분양보증 심사강화 △대출규제 완화·미분양주택 매입 임대주택 활용 등을 건의할 계획이다. 또 건설업계의 △분양가 인하 △주택품질 향상 주문 등 서비스 확대를 통한 자구노력을 주문하고 자체적으로 △주거종합계획 수립 용역 발주 △시군 주택국장·유관기관 회의·건설업체 간담회 등을 통해 미분양주택 해소대책을 추진할 방침이다. 도는 지난달 미분양 관리지역에서 주택을 구입할 경우 세부담 완화 및 금융지원 등을 여당과 국토부 및 중앙지방정책협의회에 건의하는 한편, 창원 마산합포구 월영부영아파트 미분양 해소를 위한 부영 관계자회의를 개최했다. 또 오는 14일 경남도청을 방문하는 김부겸 행안부 장관에게 미분양 해소대책을 건의할 예정이다. 특히 이달 중순 미분양주택 해소방안을 포함한 주거종합계획 수립 용역을 발주하고 건축(주택)과장회의를 열어 미분양관리지역 현장방문을 지속적으로 추진할 계획이다. 아울러 한국감정원·한국은행·KB국민은행·국토부 등 주택통계기관의 자료를 수시로 분석 및 모니터링 할 방침이다. 도는 지난해 시군 주택국장 회의와 유관기관 및 건설업체 간담회 등을 통해 미분양주택 해소대책을 논의하는 한편, 공공주택 공급조절 및 분양보증 심사강화 등을 국토교통부와 주택도시보증공사에 건의한 바 있다. 지난해 9월 도지사 주재 간부회의를 통해 경남 맞춤형 대책을 추진하기로 한 뒤, 도시교통국장을 단장으로 한 실무진들이 LH 및 주택도시보증공사를 방문해 도 정책에 대한 협조를 구하는 등 다각적인 미분양 해소대책을 추진하고 있다. 그 결과, 지난해 7월 1만5095호를 정점으로 미분양주택이 △8월 1만4912호 △9월 1만4847호 △10월 1만4673호 △11월 1만4213호 △12월 1만4147호로 점차 감소하는 것으로 나타났다. 박환기 도 도시교통국장은 “지난해 시행한 미분양 해소대책의 지속 추진과 더불어 중앙정부에 추가대책을 건의하고 주거종합계획 수립 용역을 시행하는 등 미분양 물량 해소를 위해 다각적인 대책을 추진할 계획”이라고 말했다. ost@fnnews.com 오성택 기자

정부가 26일 주택담보대출 심사를 강화하기 위해 세부내용을 담은 '10.24가계부채 종합대책 후속 조치'를 내놓으면서 앞으로 주택시장에서 거래절벽과 양극화가 심화될 것으로 전문가들은 전망하고 있다. 현재 주택시장은 대출규제 영향을 덜 받는 자산가들이 선호하는 강남권 등 부촌은 매물부족과 이로 인한 가격상승이 나타나고 있다. 반면 대출규제에 직격탄을 맞은 서민들은 주택구입에 어려움을 겪으면서 수도권 외곽과 지방주택시장에서 거래가 중단되고 미분양도 쌓이고 있다. 26일 정부와 업계 등에 따르면 정부가 신총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제를 강화하는 구체적 안이 담긴 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 내놔 주택시장은 일정부분 영향을 받을 것으로 전망된다. ■기존 주택 강남권 등 핵심지역 상승세 우선 서울 강남권 재건축 등 주요 지역은 큰 타격을 받지 않을 것으로 예상된다. 자산가들은 다주택자 규제를 피하기 위해 수도권 외곽.비인기지역 등의 주택 2~3채 보유보다 자산 안정성이 높은 강남권 등 1채 보유를 선호하면서 이들 지역이 오르고 있기 때문이다. 양지영 리얼투데이 본부장은 "신DTI와 DSR로 가계부채 감소에는 긍정적이지만 거래절벽 현상이 이어지고 있다"며 "상대적으로 소득이 적은 서민들은 대출이 막혀 집을 구입하기 어려워지고, 여유자금이 있는 자산가들이 몰리는 강남권 등 주요 주택가격은 상승하고 있다"고 말했다. 강남권 주요 아파트는 매물품귀 현상이 나면서 잇달아 최고치를 기록하고 있다. 압구정현대2차 160㎡는 지난 9월 26억5000만원(국토부 실거래가공개시스템 기준)에서 최근 27억원에 거래됐다. 은마아파트 84㎡는 지난 9월 14억3500만~15억4000만원선에서 이달 16억원에 거래됐다. 강남권 주요 아파트 가격 상승은 주변 단지로 확산되고 있다. 대치동 3대 재건축단지인 우성·선경·미도아파트를 비롯해 반포동 아크로리버파크 등도 최고가 행진을 계속하고 있다. ■서울 미분양 줄고, 지방 늘어 신규 주택시장 미분양도 서울은 감소세를 보이지만 일부 지방은 늘고 있다. 서울 미분양은 올해 1월 205가구에서 9월 75가구로 감소했다. 반면 일부 지방은 미분양 증가세로 몸살을 앓고 있다. 같은 기간 충북은 4043가구에서 4927가구로, 경남은 7785가구에서 1만1147가구로 증가했다. 강원도는 지난 8월 미분양 2316가구에서 9월 3094가구로 증가했다. 경남도 8월 1만354가구에서 9월 1만1147가구로 늘었다. 김은진 부동산114 팀장은 "서울 등 입지가 좋은 곳은 청약열풍이 이어지지만 수도권 외곽 및 일부 지방은 1순위 미달도 나타나는 양극화를 보인다"며 "경기도, 인천, 5대 광역시 등은 내년에도 입주물량이 많아 신규 분양에 부담이 될 것"이라고 말했다. 한편 2030세대 청년층은 대출시 미래소득이 반영되는 등 장년층보다 주택구입에 유리해질 전망이다. 또 만 40세 미만 무주택 근로자인 청년층.신혼부부는 주택담보대출 시 최근 2년간 소득확인 적용에서 제외된다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "청년층은 DTI 적용 완화 등 실수요자를 보호하겠다는 정책 취지를 활용하면 유리할 것"이라며 "하지만 전반적 대출규정이 강화된 만큼 주택구입 시 자금조달 계획을 꼼꼼히 따져야 할 것"이라고 말했다. lkbms@fnnews.com 임광복 기자

최근 미분양 물량이 대폭 줄어들며 좋은 분위기를 보이고 있는 오산시에 1,560가구 규모의 대단지가 공급될 예정이어서 관심을 모은다. 특히 오산은 부동산 대책의 규제 칼날을 피한 비조정대상 지역이어서 이번 단지의 공급이 지역 수요층의 입소문을 빠르게 타고 있다. 오산시 부동산시장의 상승분위기는 미분양추이, 집값변동 등 다양한 곳에서 나타난다. 실제로 지역별 미분양추이 자료를 살펴보면 오산시는 지난 3월 1,306호의 미분양 물량이 남아있었으나 6개월 사이 빠르게 소진되며 9월에는 약 88%가 소진돼 157호만이 남아있는 것으로 나타났다. 집값 역시 꾸준히 상승중으로 2011년까지 600만원대에 머물렀던 3.3㎡당 평균 매매가는 2012년 처음으로 700만원대에 진입한 이후 꾸준히 상승곡선을 그리며 올 상반기에는 731만원까지 올랐다. 부동산 관계자는 “정부가 지속적으로 과열된 부동산시장 옥죄기에 돌입한 가운데 규제에 적용을 받는 지역이 직격탄을 맞았다”며 “이런 가운데 미분양이 대폭 줄어들고 집값이 꾸준히 상승하는 등 좋은 분위기를 이어오고 있는 오산시에 부동산 시장 수요자들이 대거 몰리고 있다”고 했다. 오산시 부동산시장의 훈풍이 예상되는 가운데 ‘오산 세교 건영아모리움 센트럴포레’에 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 이 단지는 전용면적 49~90㎡, 지하 1층~지상 25층, 총 1,560가구의 초대형 단지다. 단지 인근에 필봉산과 반월봉이 위치해 쾌적한 주거환경을 자랑하는 것은 물론 전망도 좋다. 또 반경 1km 내 물향기 수목원이 위치해 있으며 오산종합운동장, 오산스포츠센터, 홈플러스 등 다양한 인프라가 조성되어 있다. 우수한 교육환경으로 면학분위기도 뛰어나다. 단지 인근으로 세미초, 필봉초, 매홀중, 매홀고, 세교고, 세마고 등 초·중·고등학교가 밀집해 있으며 특히 세마고의 경우 ‘자율형 공립고’로 기존 공립학교보다 학비가 저렴하고 교육과정에 대한 자율 편성권을 가진다. 이로 인해 학생의 소질과 적성, 능력을 스스로 개발할 수 있는 기회를 확대해 주는 명문고등학교로 지역에서 유명세를 타고 있으며 단지에서 차량으로 10분 정도면 이동할 수 있다. 개발호재도 풍부하다. 2019년 완공예정인 오산 안전산업 클러스터, 단지와 250m거리에 위치하는 국내 최대 규모의 복합 테마파크(2020년 완공예정), 약 16만평에 달하는 운암뜰 복합개발사업 등이 진행되고 있다. 향후 이 개발호재들을 중심으로 인근에 다양한 상권이 형성될 것으로 기대하고 있으며, 테마파크의 경우 국내 최대 규모인 만큼 오산을 대표하는 지역의 랜드마크가 될 것으로 예상된다. 사통팔달 교통망도 눈에띈다. 단지는 지하철 1호선 오산대역 인근에 위치하며 세마역, 동탄역SRT(수서발 고속철도), GTX(수도권 광역급행철도, 예정), 환승센터(계획) 등이 인접해 모두 완공되고 나면 서울 및 수도권으로의 이동이 수월할 것으로 보인다. 또 지방도317번과 필봉터널·금오터널(2019년 개통예정)이 있어 동탄신도시로의 이동시간이 대폭 단축 될 것으로 보인다. 특히 ‘오산 세교 건영아모리움 센트럴포레’와 가장 인접한 A단지와 B단지의 분양가가 각각 900~1,000만원에 육박하는 것과 비교해 이 단지는 3.3㎡당 600만원대부터 시작하는 합리적인 가격으로 경쟁력을 갖췄다. ‘오산 세교 건영아모리움 센트럴포레’의 모델하우스는 경기도 화성시 석우동 18-3번지에 위치한다.

정부가 24일 주택 수요자의 대출 문턱을 내년부터 크게 높이는 '가계부채 종합대책'을 내놓으면서 8.2 부동산대책에 이은 2차 충격이 올 전망이다. 수도권을 비롯한 주택시장은 가장 강력한 규제 내용을 담은 8.2 부동산대책으로 주요 지역에서 거래절벽이 발생하고 일부 지방은 미분양이 확대되는 등 충격을 받고 있다. 이날 업계에 따르면 정부가 발표한 가계부채 종합대책에서 주택담보대출(주담대) 규제가 강화돼 주택시장이 크게 위축되고 지역별.수요자별 양극화도 더 심화될 가능성이 높아졌다고 전문가들은 입을 모으고 있다. 전문가들은 자금력을 갖춘 수요자 시장인 서울 강남권 등 주요 시장은 견조하고, 수도권 외곽 및 일부 지방은 미분양이 쌓이는 양극화가 심화될 것이라고 내다봤다. ■자금력 없으면 주택구입 어려워 우선 주담대 규제가 강화되면 자금력이 부족한 수요자들의 주택 매수가 막힐 전망이다. 반대로 자금력을 갖춘 수요층은 입지가 좋은 주택구입 및 청약에 나설 가능성이 높아졌다. 주택가격 상승을 촉발한 서울 강남권 재건축 등 주요 지역은 수요가 받쳐줘 견조한 흐름을 보일 것으로 분석됐다. 다주택자들은 집을 매도할 때 알짜주택를 남기는 경향이 강하다. 강남권 등 서울 주요 지역 주택시장은 견조한 흐름을 보이겠지만 수도권 외곽이나 지방 주택부터 처분하면 양극화가 심화될 수밖에 없다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "자금력을 갖춘 수요자는 리스크가 낮고 장기 보유가치가 높은 서울 재건축 등 주요 지역을 선택할 수밖에 없다"며 "은행 대출도 사업성이 확실한 부동산이나 대형건설사 개발지역 등 안전성이 높은 곳으로 몰릴 수 있어 양극화가 나타날 수밖에 없다"고 말했다. 주담대 규제를 강화하는 신(新)총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)이 내년부터 순차 적용되면 주택 거래는 더 얼어붙을 전망이다. 게다가 내년 4월부터 다주택자 양도세 중과를 앞두고 있어 매물이 나올 가능성도 있다. 이번 가계부채 종합대책은 다주택자 대출규제에 초점이 맞춰져 있어서다. 신DTI는 주담대 2건 이상을 보유한 차주는 DTI 산정 시 '주담대 2건 이상 원리금'을 모두 반영한다. 김은진 부동산114 팀장은 "연말 세법 개정안이 통과되고 내년 4월 양도세 중과가 확정되면 다주택자 매물이 많아질 가능성이 높다"며 "갭투자(전세 끼고 매수) 등 가수요 이탈 가능성이 커지면서 수도권 외곽, 비인기지역 매물부터 처분할 경우 가격 하방압력도 있다"고 말했다. ■내년 주택시장 조정국면 오나 내년엔 대출 규제와 다주택자 양도세 중과, 금리인상 등 부동산 하락 요소가 강하다. 김 팀장은 "임대 등을 위해 추가로 주택을 사는 다주택자 및 장년층은 대출 규제 강화로 시장을 이탈할 가능성이 높아질 수 있다"며 "특히 내년 4월부터 다주택자 양도세도 중과돼 향후 매물이 나오는 등 주택시장에 영향을 미칠 것"이라고 말했다. 주택시장은 2015년 이후 활황기를 지나고 내년께 조정국면에 접어들 것이란 전망이 나온다. 한국은행의 금리인상과 가계부채 1400조원 문제가 맞물리면서 일부 지방은 주택가격 하락으로 하우스푸어나 역전세난이 발생할 가능성도 제기된다. 신한금융투자 이남수 부동산 팀장은 "재건축초과이익환수제를 피하려고 올해에는 반짝 호재가 되겠지만 내년엔 재건축단지들도 위축될 가능성이 있다"며 "부동산은 심리인데 겹겹의 규제 및 금리인상 등에 따라 하우스푸어가 생길 수도 있다"고 했다. 하지만 정부가 공급 관련 규제도 강화하고 있어 서울 등 주요 지역은 견조할 것이란 의견도 있다.민경남 KB자산운용 부동산운용팀 매니저는 "규제와 금리인상 등 향후 부동산 하락 요소가 있긴 하지만 재건축초과이익환수제 등 공급 규제도 강하다"며 "내년엔 수요와 공급의 충돌 속에서 시장의 방향성을 찾아봐야 한다"고 전망했다. 시장에선 향후 규제 카드는 보유세만 남았다고 보고 있다. 하지만 보유세 문제는 주택소유자들의 반발이 심하고, 김동연 부총리를 비롯한 당정에서 신중론이 제기되고 있어 당장 나오진 않을 것으로 전망하고 있다. 연내 주거복지 로드맵뿐 아니라 내년 양도세 중과, 신DTI, DSR 등에 따른 시장흐름을 보고 결정할 것으로 전망된다. 한편 2030세대 청년층은 이번 대출에서 미래소득이 반영되는 등 장년층보다 유리해질 전망이다. 신DTI와 DSR 산정 시 향후 미래소득의 증가치까지 반영해 장년층보다 대출한도가 높아진다. lkbms@fnnews.com 임광복 기자

위시티 블루밍의 로열층 회사 보유분. 9.1 부동산 대책으로 문의 급증.끝없이 오르는 전세값, 내집 마련의 꿈, 명품아파트 입주 등 수도권 거주자라면 평생 고민할 수 밖에 없는 문제다. 수도권 및 인근지역의 미분양 아파트에 대한 정보를 하루에도 수차례 지켜봐야 하는 현 부동산 시장에서 분양 초기부터 시종일관 주목 받아왔던 일산 위시티 블루밍도 마지막으로 향하고 있다.일산의 부촌으로 널리 알려진 ‘일산 위시티 블루밍’은 교통, 학군, 입지, 가격, 안전 등 모든 요소를 갖춰 ‘살기 좋은 아파트’, ‘거주자 만족 1위 아파트’, ‘연예인 아파트’ 등 수많은 수식어로 이슈가 되었으며, 현재 47평형, 55평형, 62평형의 마감이 임박하다. 위시티가 전체적으로 가격상승시기를 맞고 있어서 신규입주에 가지는 관심이 대단히 높아 빠른 마감이 예상된다.위시티 블루밍은 시설 노후화로 인해 보안과 안전이 다소 취약했던 1기 신도시, 교육 시설이 다소 약했던 2기 신도시의 일반적인 문제점을 모두 보완한 프리미엄 대단위 아파트 단지로 그 가치를 인정받는다.그 첫째로 명품학군을 들 수 있다. 단지에서 도보로 통학 가능한 초 중 고가 전부 인접해있고, 원어민 강사가 배치되어 있는 일산에서 손꼽히는 초, 중교에 고양국제고, 자율형 공립고인 저현고, 동국대학교 약학대, 한의대 등 모든 학교가 가깝게 위치해있으며, 학부모들의 교육열이 대단하여, 자연스럽게 일산 주요 학군으로 부상하였다.둘째로는 안전함이다. 보안 및 안전은 첨단 시스템을 통해 최고를 자랑한다. 지상에는 아예 차도가 없도록 설계되었으며, 단지 내 조경을 미국 디즈니랜드를 설계하였던 SWA社가 담당하여 작품전시, 북카페, 키즈놀이방 등을 갖춰 안전한 예술공원을 구현하여 조각공원 안에 있는 아파트 같은 착각을 불러일으키기에 충분하다.마지막으로 신도시의 가장 중요한 부분인 교통이다. 식사지구가 현재 7천여세대, 향후 1만 세대가 넘는 미니신도시급의 큰 지구로 계획되면서부터 광역교통망에 대한 끊임없는 요구가 반영되고 있다. 현재 M버스를 통한 서울 중심부이동, 광역버스를 이용한 여의도, 강남으로의 이동, 서울 각지역은 물론 일산 구도심과도 활발한 노선이동을 통해 입주민들의 편안한 대중교통 이용도 가능해졌다. 또한 GTX 노선 확정, 신분당선 연장 추진(경기도의회 통과, 유력)을 통해 그토록 염원하던 철도교통망도 현실로 다가오고 있다.(현재도 경의선이나 지하철 3호선을 이용하기 위해 걸리는 시간은 10분이면 충분하다)관계자 말에 따르면 ‘공매물건으로 아파트 가치가 높고, 80% 대출을 받고 입주하여도 가격상승에 대한 기대감 때문에 큰 무리 없이 계약진행이 이루어 지고 있으며, 자금회전이 용이하여 기존의 집을 정리할 여유를 가지고 입주하여 단기간에 융자 일부를 정리 하는 등의 합리적인 자금계획을 세워서 많은 계약이 이루어지고 있다. 위시티 블루밍은 입주 아파트이므로 계약할 세대를 직접 보고 계약할 수 있으나 보안이 철저하여 세대 내 방문은 직원과 함께 동행해야만 가능하여 원활한 상담과 입주할 세대 방문을 위해서 방문예약을 진행하고 있으니 대표번호를 통해 상담은 필수이다.식사지구 위시티 블루밍 홍보관은 연중 무휴로 오전10시~오후 6시까지 운영되며, 전화상담은 24시간 가능하다.분양문의 : 1800 – 4188