[파이낸셜뉴스] 부동산 전문 자산운용사 베스타스자산운용은 최근 경기도 분당구 서현빌딩을 약 950억원에 교보자산신탁에 매각했다고 7일 밝혔다. 교보자산신탁측 투자자에는 국내 블라인드펀드인 마스턴 핵심가치1호와 교보AIM 코어 1호 그리고 삼성증권 등이 투자자로 참여했다. 당초 리딩자산운용이 우선협상대상자였지만 차순위 협상대상자였던 교보자산산탁에게로 협상 권한이 넘어갔다.    베스타스자산운용은 지난 2020년 9월 약 770억원에 분당 서현빌딩을 케이리츠투자운용으로부터 매입했다. 연면적 1만7439.25㎡, 건축면적 1453.84㎡ 규모 중형 오피스다. 서현빌딩은 수인분당선 서현역 초역세권 오피스 및 리테일인 만큼 BBD(분당권역) 오피스상권의 주축 부동산이란 평가다. 우량한 임차인들과 임대차계약으로 임대률 100%를 유지하는 것도 투자 측면에서 안정적으로 평가된다. 베스타스자산운용은 분당 서현빌딩 매입 후 운용 기간 중에도 투자자들에게 약 7% 수준의 배당을 지속했다. 이번 매각을 통해 투자금 대비 약 47% 수준의 차익을 거뒀다. 펀드 내부수익률은 19% 이상을 달성했다. 베스타스자산운용은 1998년 준공(별관 2004년 준공)된 분당 서현빌딩 매입 후 운용기간 중 대수선 공사를 진행했다. 이를 통해 우량임차인들로 임대율 100%를 유지했다. 베스타스자산운용 관계자는 “최근 국내외 고금리 금융시장 환경으로 부동산 자산 가치 하락 및 매매 거래 불발 등 투자자의 투자이익 실현이 지연되거나 장기화되면서 운용사의 전문성이 중요해지는 시기다.”라며 “이번 매각은 투자 상승기 전 적절한 시기에 저평가 된 자산 매입 후 실질적인 수익성 개선, 안정적인 운용 등 노하우를 보유한 부동산 전문 운용사가 좋은 결실을 만들어낸 사례로 볼 수 있다”고 말했다. 베스타스자산운용은 최근 JP모간 멀티 패밀리 펀드의 신규 국내 투자자 유치를 완료했다. JP모건 멀티 패밀리 펀드는 일본 대도시들에 소재하는 안정화된 멀티패밀리 자산에 투자하는 펀드다. 지난 6월에는 네덜란드 소재 물류센터를 스페인계 패밀리 오피스에 성공적으로 매각했다. 유럽 내 운용 자산 규모는 약 4조원으로, 국내 자산운용사 중 가장 많은 규모의 유럽시장 실적을 보유하고 있다. 다만 글로벌 화장품그룹 로레알이 입주해 있는 프랑스 파리 소웨스트플라자 인수 후 리파이낸싱(자금 재조달) 과정에서도 어려움을 겪기도 했다. 현대해상 등이 주요 투자자다. 베스타스자산운용은 2010년에 설립된 부동산 전문 자산운용사다. 국내외 투자자들로부터 오피스, 리테일, 물류, 호텔 등 다양한 자산 형태로 구성된 부동산 펀드를 조성 및 운용한다. 2022년 8월 말 기준 총 운용자산 규모(AUM)는 약 7.7조원이다. 지역별 운용자산 규모는 유럽4.5조원(58.0%), 미국2.3조원(30.2%), 한국 0.6조원(7.8%) 외 아시아 국가0.3조원(4.0%)으로 구성돼 있다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

▲ 정철현씨 별세· 정연수(루나골프 대표) 연창(베스타스자산운용 대표) 연서씨(큐더스 대표) 부친상· 김민경(서울 송파구 독수리약국 약국장) 임지현씨 시부상=8일 삼성서울병원, 발인 11일 오전 9시. (02)3410-6917

그래디언트운용은 지난해 12월 설립한 그래디언트 그룹의 자산운용 계열사로, 부동산 인프라를 포함해 사모 대체투자를 전문으로 한다. 1981년생의 류지현 대표(사진)가 초대 대표를 맡았다. 그래디언트운용은 'K-4차 산업 클러스터' 인프라를 조성하기 위한 투자운용 기반을 마련하고 생산·제조·연구개발·물류 등을 소화할 수 있는 새로운 대체투자 형태를 지향한다. 그래디언트 그룹이 혁신적이고 탄탄한 업력을 가진 류 대표를 스카우트한 이유다. 어릴적 천문학자를 꿈꾸며, 과학고와 서울대 공대에서 수학한 전형적 '이과생'인 류 대표가 자산운용업계로 뛰어든 것은 본인이 대학에서 전공한 건축학과 부동산 투자업의 연결고리 때문이었다. 류 대표는 "건설업과 부동산은 서로 연결되는 접점이 많다"며 "첫 직장을 엔지니어로 시작했고, 이후 선배들의 추천으로 부동산 투자업계에 오게 됐다"고 소개했다. 그는 켄달스퀘어, CBRE, 베스타스, KB국민은행, 이지스자산운용 등을 거쳐 전문성은 물론 업력이 탄탄하다는 평가다. 싱가포르 국부펀드를 비롯한 해외 투자자의 국내 물류 투자, 기관투자자의 해외개발사업 투자 등을 담당하면서 부동산 관련 업력을 쌓았고, 미국과 영국 등에서의 주재원 경험을 통해 글로벌 마켓 인사이트와 해외 비즈니스 네트워크에도 강점도 갔췄다. 그래디언트의 운용철학은 그룹이 내세우고 있는 방향성과 같다. 크게 글로벌 공급망에 기반한 물류와 바이오사이언스로 양분된다. 그래디언트는 바이오사이언스 등 과학기술 기반 사업에 적극 투자하는 한편 자회사인 아이마켓코리아를 통해 미국 텍사스주 테일러에 약 86만㎡ 규모의 토지를 사들였다. 이곳에 첨단산업단지를 조성하는 등 글로벌 물류공급망 인프라 구축에 힘쓰고 있다. 이 과정에서 해외개발에 전문성을 지닌 그래디언트운용이 부동산 및 인프라 대체투자를 맡게 된 것이다. 류 대표는 "특히 반도체, 2차전지, 전기차, 생명과학 분야에 있어서 한국의 대기업과 주요 협력업체들이 미국에 진출하고자 하는 수요가 높아지고 있으며, 이를 체감하고 있다"고 전했다. 반도체법, IRA법 등에 따른 미국의 보조금 정책도 한국 기업의 미국 진출 매력을 높이는 요소다. 이에 따라 그래디언트 그룹 차원에서 강점을 지닌 글로벌 공급망, 생명과학 섹터에서 한국 업체들의 역할이 중요해질 것이라는 게 그의 판단이다. 그러면서 류 대표는 "삼성전자 등 주요 대기업들의 협력업체로서 우리 기업들이 미국에 진출하려는 수요가 높다는 점을 보고 그래디언트운용은 한국 기업의 해외 진출 토대를 위한 부동산 인프라 개발 투자를 진행하고 있다"고 말했다. 물류센터, 해외 연구개발(R&D)센터 등을 직접 개발하고, 투자운용을 담당할 계획도 갖고 있다. 특히 그룹 차원에서 미국 텍사스주 테일러시에 매입한 부지 인근에 삼성전자 반도체공장이 건설 중인 점을 언급하며 "반도체 분야로 진출하려는 기업들이 많다. 이들의 해외진출과 관련된 투자 수요를 그래디언트운용이 소화할 수 있을 것"이라고 설명했다. 또 "근처에 테슬라의 기가 팩토리도 신설되어 2차전지 및 전기차 업체들도 관심을 표하고 있다"면서 "기업유치를 위해 다양한 인센티브를 제공하는 미국 텍사스에 바이오, 뷰티 관련 회사들도 연구개발 및 생산시설을 지으려는 문의가 들어오고 있다"고 덧붙였다. 류 대표는 "대체투자의 방향이 바뀌고 있다"며 "과거에는 오피스, 호텔 투자 등에 주로 편중되었다면, 지금은 물류, 산업시설 쪽으로 투자 전문성을 실현해 나가고 있는 상황"이라고 말했다. 이어 최근 높아지는 미중 갈등과 급변하는 국제정세로 인해 글로벌 물류 공급망이 흔들리고 있는 점을 강조하면서 "이에 맞춰 달라진 산업용 부동산 및 물류 인프라로 투자 방향이 옮겨져야할 필요가 있다"고 강조했다. 이런 차원에서 그래디언트운용이 국내 1세대 e-커머스 시장을 개척해온 그룹 창립자의 선구자적 DNA를 이어받아 대체투자의 새로운 방향성을 제시하며 선구자적인 등대 역할을 하는 것이 그의 목표다. "해외 진출을 희망하는 기업들을 도와주고 최대한 많은 외국자본을 한국의 인프라로 유치하는 것"이라는 류 대표의 운용철학이기도 하다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 서울시 영등포구 여의도 소재 NH농협캐피탈빌딩이 원매자들의 많은 관심을 받고 있다. 각종 개발이 예정된 여의도권역(YBD)의 코어 자산이기 때문이다. 규모가 있는 만큼 사옥 수요의 관심도 높다. 용적률도 남는 만큼 추가 증축 가능성도 있다. 8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 케이리츠투자운용과 NH농협캐피탈빌딩 매각자문사 CBRE코리아는 오는 21일 매각 입찰을 실시한다. 케이알전문투자형사모부동산투자신탁제37호가 보유하고 있는 자산이다. 올해 중순 펀드 만기를 앞두고 있다. 당초 NH농협캐피탈 등 주요 임차사의 임대료는 여의도권역(YBD) 평균보다 낮게 책정됐고, 배당률을 포함한 기대수익률 조건도 열위에 있어 원매자의 관심이 낮을 것으로 예상됐던 자산이다. 하지만 50여곳에 달하는 원매자들이 NDA(비밀유지확약서)를 체결, IM(투자설명서)을 받아가는 것은 물론 투어를 통해 실사에 진정성을 보여주는 부분이 포착됐다. 지하철 9호선, 신림선인 샛강역에서 도보로 3분 거리일 뿐만 아니라 지하철 9호선, 5호선 여의도역 도보 7분 거리에 있는 접근성이 우수해서다. 2024년 6월 말 기준 잔여 임대차 기간이 약 2.1년으로 높은 임차 수요를 활용한 임대수입 상승 또는 사옥 수요자의 자가 사용도 가능한 것으로 평가된다. 용적률이 566.31%로 잔여 용적률이 존재한다. 증축 또는 신축을 통한 연면적 증대가 가능하다는 평가다. NH농협캐피탈빌딩은 1995년 6월에 준공됐다. 대지면적은 2000㎡, 연면적 2만700.61㎡다. 지하 6층~지상 11층 규모다. NH농협캐피탈을 비롯해 어니스트인베스트먼트, 한국휴렛팩커드 등이 입주해있다. 케이리츠투자운용은 2021년 하반기 NH농협캐피탈빌딩을 1176억원에 인수한 바 있다. 베스타스자산운용으로부터다. 베스타스자산운용은 코람코자산신탁으로부터 NH농협캐피탈빌딩을 1021억원, 평당 1630만원에 매입했었다. CBRE코리아에 따르면 2023년 4·4분기 기준 공실률은 1.5%로 전 분기 대비 0.2% 하락했다. 권역별로는 강남권역이 0.7%로 가장 낮았고, 도심권역 1.1%, 여의도권역 3.6%다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 이사는 “2023년 상업용 부동산 시장은 지속되는 고금리로 인한 유동성 제한과 매도자 및 매수자 간 기대 가격 격차가 지속되면서 거래 규모는 다소 축소됐다. 하지만 2024년 금리 인하 기대와 함께 국내 오피스 시장의 견고한 시장 수요 등 긍정적인 변화가 시작될 것”으로 기대했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 서울시 영등포구 여의도 소재 NH농협캐피탈빌딩이 매각에 속도를 내고 있다. 올해 중순 펀드 만기를 앞두고 있는 만큼 빠른 매각이 기대된다. 29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 케이리츠투자운용은 케이알전문투자형사모부동산투자신탁제37호가 보유하고 있는 NH농협캐피탈빌딩을 매각키로 결정, 매각자문사에 CBRE코리아를 선정했다. NH농협캐피탈빌딩은 대지면적 2000㎡, 연면적 2만700.61㎡(6262평)다. 지하 6층~지상 11층 규모다. 지하철 9호선 겸 신림선 샛강역과 지하철 5호선·9호선이 지나는 여의도역 사이에 있다. 케이리츠투자운용은 2021년 하반기 NH농협캐피탈빌딩을 1176억원에 인수한 바 있다. 베스타스자산운용으로부터다. 베스타스자산운용은 코람코자산신탁으로부터 NH농협캐피탈빌딩을 1021억원, 평당 1630만원에 매입했었다. NH농협캐피탈 등 주요 임차사의 임대료는 여의도권역(YBD) 평균보다 낮게 책정돼있다. 배당률을 포함한 기대수익률 조건도 열위에 있다. 규모가 있는 만큼 사옥 수요의 관심도 높다. 용적률도 남는 만큼 추가 증축 가능성도 있다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 서울시 영등포구 여의도 소재 NH농협캐피탈빌딩이 매물로 나왔다. 2024년 1월께 매각자문사가 선정될 것으로 예상된다. 2024년 중순 펀드 만기를 앞두고 있어서다. 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 케이리츠투자운용은 케이알전문투자형사모부동산투자신탁제37호가 보유하고 있는 NH농협캐피탈빌딩을 매각키로 결정, 매각자문사 선정에 착수했다. NH농협캐피탈빌딩은 대지면적 2000㎡, 연면적 2만700.61㎡(6262평)다. 지하 6층~지상 11층 규모다. 지하철 9호선 겸 신림선 샛강역과 지하철 5호선·9호선이 지나는 여의도역 사이에 있다. 케이리츠투자운용은 2021년 하반기 NH농협캐피탈빌딩을 1176억원에 인수한 바 있다. 코람코자산신탁으로부터다. 코람코자산신탁은 베스타스자산운용으로부터 NH농협캐피탈빌딩을 1021억원, 평당 1630만원에 매입했었다. NH농협캐피탈 등 주요 임차사의 임대료는 여의도권역(YBD) 평균보다 낮게 책정돼있다. 배당률을 포함한 기대수익률 조건도 열위에 있다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 경기도 성남시 분당구 소재 서현빌딩이 매각에 속도를 낸다. 베스타스자산운용이 부대비용을 포함, 800억원대에 케이리츠투자운용으로부터 2020년 9월에 인수한 후 2년 여만이다. 서현빌딩은 수인분당선 서현역 초역세권 오피스 및 리테일인 만큼 BBD(분당권역) 오피스상권의 주축 부동산이란 평가다. 우량한 임차인들과 임대차계약으로 임대률 100%를 유지하는 것도 투자 측면에서 안정적으로 평가된다. 6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 베스타스자산운용은 베스타스전문투자형사모부동산투자신탁제66호를 통해 보유하고 있는 서현빌딩 매각자문사에 컬리어스코리아를 선정했다. 우량 자산인 만큼 8곳의 자문사들이 관심을 가지고 매각자문사 선정전에 뛰어든 곳이다. 서현빌딩은 본관인 오피스동은 1998년, 별관인 리테일동은 2004년에 준공됐다. 연면적 1만7439.25㎡, 건축면적 1453.84㎡다. 오피스동은 지하4층~8층, 리테일동은 1~5층이다. 오피스동의 전용률은 41.83%로 향후 45.72% 개선이 가능한 것으로 전해졌다. 서현빌딩의 오피스동은 키엔스코리아, AK S&D, 플레이링스, 하나은행 등이 임차 중이다. 임차 기간이 2028년 1월까지 남아있는 곳 등도 있어 캐시플로우(현금흐름)를 고려할 때 안정적이라는 평가다. 앞서 베스타스자산운용은 분당 서현빌딩을 부대비용 포함 800억원대에 매입했다. 부동산 매매금액 710억원, 취득부대비용, 예비비 등이 모두 포함된 금액이다. 이를 펀드 270억원, 선순위 담보대출 380억원, 중순위 담보대출 90억원 및 보증금 50억원 등으로 마련한 것으로 전해졌다. IB업계 관계자는 “서현빌딩은 분당 핵심 상권에 위치한 건물인 만큼 공실 리스크는 낮은 편이다. 수도권 1기 신도시 중 가장 큰 규모가 큰 분당신도시의 핵심업무지구인 서현역의 중심이다. 서현역권역은 판교권역 업무지구와 10분거리다. 강남 등 서울 주요권역 내 1시간 이내 진입이 가능하다”며 “임대률이 100%인 만큼 안정적 수익률에 매각차익 발생에 따른 추가 이익 가능성도 있다”고 덧붙였다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 경기도 성남시 분당구 소재 서현빌딩이 매물로 나왔다. 베스타스자산운용이 부대비용을 포함, 800억원대에 케이리츠투자운용으로부터 2020년 9월에 인수한 후 2년 여만이다. 서현빌딩은 수인분당선 서현역 초역세권 오피스 및 리테일인 만큼 BBD(분당권역) 오피스상권의 주축 부동산이란 평가다. 우량한 임차인들과 임대차계약으로 임대률 100%를 유지하는 것도 투자 측면에서 안정적으로 평가된다. 15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 베스타스자산운용은 베스타스전문투자형사모부동산투자신탁제66호를 통해 보유하고 있는 서현빌딩을 매각키로 결정, 매각자문사 선정에 착수했다. 우량 자산인 만큼 8곳의 자문사들이 관심을 가지고 매각자문사 선정전에 뛰어든 것으로 알려졌다. 서현빌딩은 본관인 오피스동은 1998년, 별관인 리테일동은 2004년에 준공됐다. 연면적 1만7439.25㎡, 건축면적 1453.84㎡다. 오피스동은 지하4층~8층, 리테일동은 1~5층이다. 오피스동의 전용률은 41.83%로 향후 45.72% 개선이 가능한 것으로 전해졌다. 서현빌딩의 오피스동은 키엔스코리아, AK S&D, 플레이링스, 하나은행 등이 임차 중이다. 임차 기간이 2028년 1월까지 남아있는 곳 등도 있어 캐시플로우(현금흐름)를 고려할 때 안정적이라는 평가다. 앞서 베스타스자산운용은 분당 서현빌딩을 부대비용 포함 800억원대에 매입했다. 부동산 매매금액 710억원, 취득부대비용, 예비비 등이 모두 포함된 금액이다. 이를 펀드 270억원, 선순위 담보대출 380억원, 중순위 담보대출 90억원 및 보증금 50억원 등으로 마련한 것으로 전해졌다. IB업계 관계자는 “서현빌딩은 분당 핵심 상권에 위치한 건물인 만큼 공실 리스크는 낮은 편이다. 수도권 1기 신도시 중 가장 큰 규모가 큰 분당신도시의 핵심업무지구인 서현역의 중심이다. 서현역권역은 판교권역 업무지구와 10분거리다. 강남 등 서울 주요권역 내 1시간 이내 진입이 가능하다”며 “임대률이 100%인 만큼 안정적 수익률에 매각차익 발생에 따른 추가 이익 가능성도 있다”고 덧붙였다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 지하철 2호선 홍대입구역 초역세권에 위치한 '좋은사람들 빌딩'이 매각에 속도를 낸다. 이 건물은 코스닥 상장사 좋은사람들이 본사 사옥으로 썼던 건물로, 카카오의 플래그십 스토어인 카카오프렌즈는 물론 금융사들이 입주해있다. 건물을 소유한 KB부동산신탁으로선 2020년 9월 인수 후 2년 여만에 매각이다. 21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KB부동산신탁은 리츠(부동산투자회사)인 '케이비홍대리테일위탁관리부동산투자회사'가 보유한 좋은사람들 빌딩 매각자문사에 쿠시먼앤드웨이크필드코리아를 선정했다. KB부동산신탁은 2020년 9월 '좋은사람들 빌딩'을 1267억원에 베스타스자산운용으로부터 인수한 바 있다. 이번 거래는 직접 실물자산을 취득하는 에셋딜(Asset Deal)이 원칙이다. 다만 시장상황 등을 고려해서 펀드 수익자를 교체하는 형식인 셰어딜도 가능한 것으로 알려졌다. 좋은사람들 빌딩은 1998년 1월 준공, 2016년 11월에 대수선을 진행한 오피스다. 서울시 마포구 양화로 162 소재로 지하철 2호선 홍대입구역 8~9번 출구 사이에 있다. 대지면적 1239.3㎡, 연면적 1만3878.11㎡다. 지하 4층~지상 17층 규모다. 건폐율 59.21%, 용적률 839.32%다. 앞서 KB부동산신탁은 리츠를 통해 이 빌딩의 인수 자금을 조달했다. 에쿼티(지분) 395억원, 론(대출) 945억원, 임대보증금 37억7000만원 등이 대상이다. 에쿼티는 한화증권, KB증권을 판매사로 선정해 비상장 공모를 통해 조달했다. 담보대출은 산업은행, 삼성화재, 저축은행 등에서 조달했다. IB업계 관계자는 "베스타스자산운용은 2018년 4월 좋은사람들 빌딩을 부동산펀드를 통해 매입 후 KB부동산신탁에 성공적으로 매각했다"며 "좋은사람들 빌딩의 위치가 매력적이라는데는 부연할 필요가 없다. 최근 판교 알파돔타워를 삼성SRA자산운용이 품게되면서 올해 국내 부동산 시장도 개선의 여지가 있는 것으로 읽힌다. 자금 동원력이 풍부한 전략적투자자(SI), 재무적투자자(FI)들을 중심으로 '좋은사람들 빌딩' 인수에 나설 것으로 보인다"고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 지하철 2호선 홍대입구역 초역세권에 위치한 '좋은사람들 빌딩'이 매물로 나왔다. KB부동산신탁이 2020년 9월 인수 후 2년 여만에 매각이다. 이 건물은 코스닥 상장사 좋은사람들이 본사 사옥으로 썼던 건물로, 카카오의 플래그십 스토어인 카카오프렌즈는 물론 금융사들이 입주해있다. 19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KB부동산신탁은 리츠(부동산투자회사)인 '케이비홍대리테일위탁관리부동산투자회사'가 보유한 좋은사람들 빌딩 매각에 착수했다. 2020년 9월 1267억원에 베스타스자산운용으로부터 이 빌딩을 인수한 후 매각자문사 선정에 나선 것이다. 직접 실물자산을 취득하는 에셋딜(Asset Deal)이 이번 거래의 원칙이다. 다만 시장상황 등을 고려해서 펀드 수익자를 교체하는 형식인 셰어딜도 가능한 것으로 알려졌다. 좋은사람들 빌딩은 1998년 1월 준공, 2016년 11월에 대수선을 진행한 오피스다. 서울시 마포구 양화로 162 소재로 지하철 2호선 홍대입구역 8~9번 출구 사이에 있다. 대지면적 1239.3㎡, 연면적 1만3878.11㎡다. 지하 4층~지상 17층 규모다. 건폐율 59.21%, 용적률 839.32%다. 앞서 KB부동산신탁은 리츠를 통해 이 빌딩의 인수 자금을 조달했다. 에쿼티(지분) 395억원, 론(대출) 945억원, 임대보증금 37억7000만원 등이 대상이다. 에쿼티는 한화증권, KB증권을 판매사로 선정해 비상장 공모를 통해 조달했다. 담보대출은 산업은행, 삼성화재, 저축은행 등에서 조달했다. IB업계 관계자는 "베스타스자산운용은 2018년 4월 좋은사람들 빌딩을 부동산펀드를 통해 매입 후 KB부동산신탁에 성공적으로 매각했다"며 "좋은사람들 빌딩의 위치가 매력적이라는데는 부연할 필요가 없지만, 최근 어려워진 부동산 투자 환경을 고려하면 실제 매각으로 이어질지가 관심사"라고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자