"양호·보통 받으면 뭐 합니까. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 본 PF 지원은 없고, 또 연장하면 부실우려로 재분류 될 텐데요"(시행사 고위 관계자) 7월 31일 업계에 따르면 국토교통부가 지난 30일 주택·건설·개발 협회 등을 대상으로 비공개로 진행한 부동산 PF 간담회에서 이 같은 우려가 쏟아진 것으로 전해졌다. 앞서 금융감독원은 향후 6개월 이내에 PF 사업장 구조조정을 마치는 것을 골자로 한 'PF 재구조화·정리계획'을 마련하라고 금융권에 내려 보냈다. 이번 간담회는 금감원 재구조화 계획에 대해 업계 의견을 듣기 위해 마련됐다. 간담회에는 주택·건설·개발 관련 협회 뿐 아니라 금융투자협회, 여신금융협회 등도 참석한 것으로 알려졌다. 간담회에서 업계는 정상 사업장에 대한 조기 본 PF 전환 지원이 필요하다고 한목소리를 냈다. PF 연장이 짧게는 2~3개월 단위로 이뤄져 정상으로 평가 받아도 추가 연장시 '유의나 부실우려' 로 재분류될 수 있기 때문이다. A시행사 고위 관계자는 "평가와 지원은 별개라는 것이 금융기관 입장"이라며 "아울러 금융당국도 본 PF 전환 지원은 관심을 두지 않는 것 같다"고 말했다. 은행·보험 등 업권별은 물론 금융당국도 소관 국마다 점검 결과가 달라 혼란을 초래하고 있다는 지적도 나왔다. 한 협회 관계자는 "대주단에는 다양한 금융기관들이 모여 있는 데 A사업장에 대해 은행은 '유의', 보험은 '보통'으로 평가하는 사례도 적지 않다"며 "금감원도 현장점검을 실시했는데 업권별 소관 국마다 점검 결과가 상이해 혼선이 적지 않다"고 말했다. 이어 "업권별 소관 국을 통합해 현장 점검 및 점검기준 마련이 필요하다"고 강조했다. 부실 사업장을 6개월 이내로 정리해야 한다는 금융당국 지침은 헐값 매각으로 연결될 수 있다는 지적도 나왔다. 다른 협회 관계자는 "이렇게 되면 경공매가 일시에 몰리면서 헐값 매각은 물론 매각 지연 등 부실화를 초래할 수 있다"며 "시장에서 매물 소화가 가능토록 기간을 늘릴 필요가 있다"고 말했다. 금융당국은 부실 사업장 경공매시 첫 입찰가를 감정평가금액이 아닌 장부가로 추진중이다. 일시에 경공매가 몰리는 데다 장부가를 기준으로 하면 시장 혼선은 더 커질 수 있다는 게 건설업계의 시각이다. 업계 고위 관계자는 "PF 재구조화 과정에서 '차주(시행 및 건설)' 참여는 이뤄지지 않고 있다"면서 "경공매는 빠르게 진행되는 데 금융당국이 약속한 PF 연대보증 개선방안은 소식이 없다"고 하소연했다. 한편 금융당국은 부동산 PF 사업성 평가 최종 결과를 아직 해당 업체에 통보하지 않은 것으로 알려졌다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-07-31 18:07:25[파이낸셜뉴스] 앞으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대해서는 브릿지론, 본 PF 등 사업장의 구체적인 내용에 따라 다른 사업성 평가 기준이 적용된다. 대상 기관에 새마을금고를 추가하고 부동산 PF 대출 외에 위험이 유사하다고 평가받는 토지담보대출 및 채무보증 약정까지 평가 대상이 확대된다. 13일 금감원은 이 같은 내용의 '부동산PF 사업성 평가기준 개선방안'을 발표했다. 금융업권이 모범규준 등 자율기준에 따라 분기별로 부동산 PF 사업성 평가를 실시 중이나 현행 기준은 PF 특성과 위험요인을 충분히 반영하지 못해 실효성이 미흡하다는 점을 고려한 조치다. 이번 평가기준 개선에 따라 부동산 PF 사업장 평가의 객관성·합리성을 제고하고 질서 있는 정리가 가능할 것으로 기대된다. 이번 개선 방안의 주요 내용은 △평가대상 확대 △평가등급 세분화 △평가기준 구체화 △사후관리 기준 마련 등으로 구성됐다. 우선 부동산 PF 대출과 위험 특성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 평가 대상에 포함한다. 금융당국이 관리하는 금융회사 뿐 아니라 행안부가 관리·감독하고 있는 새마을금고도 평가기관에 추가했다. 이에 따라 2023년 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모는 230조원 수준으로 추산된다. 또 기존 양호-보통-악화우려 등 3단계로 구분했던 사업성 평가등급을 양호-보통-유의-부실우려 등 4단계로 세분화했다. 기존 악화우려 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장은 '부실우려' 등급으로 분류하고 회수의문 수준으로 충당금을 적립하도록 할 계획이다. 기존 평가기준이 본 PF 중심으로 브릿지론 사업장에 대한 평가지표가 부재하다는 점도 개선했다. 사업장 성격에 따라 브릿지론 및 본PF로 구별해 브릿지론에 대한 평가체계를 강화했다. 각 평가등급별 기준도 PF 사업진행 단계별 핵심 위험 요인을 반영해 구체화했다. 이와 함께 최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험 요인을 종합적으로 고려하도록 평가기준 경직성도 완화했다. 마지막으로 유의, 부실우려 사업장에 대해 사후관리 기준을 명시하고 금감원이 사후관리 이행사항을 점검하도록 관리를 강화한다. 다만 본PF 사업장이나 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경·공매가 아니라 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진하기로 했다. 금감원은 이 같은 평가기준 개선이 금융회사와 건설사에 미치는 영향이 제한적일 것으로 보고 있다. 금융시장에서 비중이 큰 은행·보험업권의 경우 전체 PF 여신 규모 자체는 크지만 대부분 본PF 사업장으로 사업성이 양호하며, 저축은행 등 중소금융업권은 높은 자본비율을 유지하는 가운데 PF 부실에 대비해 그간 선제적 충당금을 적립해왔다는 이유에서다. 건설사가 영향을 받을 수 있는 부분은 공사가 진행 중인 본PF의 공사중단에 따른 채무인수 시에 제한되는데 이번 평가기준 개선에 따른 신규 사업성 부족 사업장은 대부분 브릿지론, 토담대 사업장일 것으로 예상돼 건설사 부담이 크지 않을 것으로 보인다고도 덧붙였다. 본PF의 경우 건설사가 대부분 책임준공 약정, 신용보강 등을 제공하고 있어 우발채무가 현실화할 가능성이 있지만 브릿지론 단계에서와 달리 공사 중단보다는 대주단 및 이해관계자간 협의를 통해 공사를 계속 진행하는 경우가 많다. 금감원은 "금번 제도개선으로 PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이뤄질 경우 PF 시장 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성되고 정상 사업장에 대한 신규자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF 시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동 될 것으로 전망된다"고 평가했다. 그러면서 "이런 과정을 뒷받침하기 위해 실효성 있는 수요 기반 확대 및 이를 촉진할 수 있는 인센티브 제공 노력이 필요하다"며 "이에 은행·보험업권이 최초 1조원 규모의 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 감안해 최대 5조원까지 규모를 확대하는 방안을 적극 검토하겠다"고 밝혔다. seung@fnnews.com 이승연 기자
2024-05-13 11:56:03코오롱글로벌이 대전봉명 사업장(투시도)의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 성공해 우발채무 우려를 불식시켰다. 대전봉명 사업장은 미착공으로 우발채무 발생 가능성이 높은 곳으로 꼽혀왔던 곳이다. 12일 코오롱글로벌에 따르면 이날 한국주택금융공사(HF)는 대전봉명 사업장에 대한 최종 기표를 마치고 본 PF로 전환했다. 대전봉명 사업장은 2491억원 규모로 코오롱글로벌의 미착공 우발채무 3개 현장 약 6100억원 중 40% 이상을 차지한다. 해당 사업은 대전 유성구 봉명동 일원에 아파트 562가구와 오피스텔 129실 및 근린생활시설 등을 조성하는 사업이다. 사업 초기 오피스텔 중심의 사업장이었으나 시장 변화 등으로 지난해 10월 아파트를 포함한 주상복합으로 변경됐다. 코오롱글로벌 측은 "대전봉명 사업장의 본 PF 전환을 통해 그동안 옥죄던 우발채무 리스크를 불식시켰다"며 "코오롱글로벌의 현재 진행 중인 현장 중 규모가 큰 김해 율하 지역주택조합(3000억원), 대전선화1차(1100억원) 등 착공 현장의 분양률이 이미 97% 이상을 넘겨 PF 우발채무 금액 중 상당 부분이 사실상 해소됐다"고 설명했다. 미착공 현장 역시 대전봉명 사업장을 시작으로 대전선화3차, 울산야음 사업장이 연내 본 PF 전환 수순을 밟을 계획이다. 최근 한국투자증권이 대전선화3차와 관련한 1년 LOC(확약서)를 발급하기로 결정하면서 잔여 미착공 사업에 대한 PF 우발채무 우려까지 덜어냈다는 설명이다. 코오롱글로벌 관계자는 "이번 대전봉명 본 PF 전환으로 일각에서 제기하던 우발채무, 워크아웃 등의 우려가 종식될 것으로 예상한다"며 "남은 미착공 현장도 성공적으로 마무리하고 비주택 부문 포트폴리오 강화를 통해 주택 부문 리스크를 해소하겠다"고 강조했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자
2024-03-12 18:01:29[파이낸셜뉴스] 코오롱글로벌이 대전봉명 사업장( 투시도)의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 성공해 우발채무 우려를 불식시켰다. 대전봉명 사업장은 미착공으로 우발채무 발생 가능성이 높은 곳으로 꼽혀왔던 곳이다. 12일 코오롱글로벌에 따르면 이날 한국주택금융공사(HF)는 대전봉명 사업장에 대한 최종 기표를 마치고 본 PF로 전환했다. 대전봉명 사업장은 2491억원 규모로 코오롱글로벌의 미착공 우발채무 3개 현장 약 6100억원 중 40% 이상을 차지한다. 해당 사업은 대전 유성구 봉명동 일원에 아파트 562가구와 오피스텔 129실 및 근린생활시설 등을 조성하는 사업이다. 사업 초기 오피스텔 중심의 사업장이었으나 시장 변화 등으로 지난해 10월 아파트를 포함한 주상복합으로 변경됐다. 코오롱글로벌 측은 "대전봉명 사업장의 본 PF 전환을 통해 그동안 옥죄던 우발채무 리스크를 불식시켰다"며 "코오롱글로벌의 현재 진행 중인 현장 중 규모가 큰 김해 율하 지역주택조합(3000억원), 대전선화1차(1100억원) 등 착공 현장의 분양률이 이미 97% 이상을 넘겨 PF 우발채무 금액 중 상당 부분이 사실상 해소됐다"고 설명했다. 미착공 현장 역시 대전봉명 사업장을 시작으로 대전선화3차, 울산야음 사업장이 연내 본 PF 전환 수순을 밟을 계획이다. 최근 한국투자증권이 대전선화3차와 관련한 1년 LOC(확약서)를 발급하기로 결정하면서 잔여 미착공 사업에 대한 PF 우발채무 우려까지 덜어냈다는 설명이다. 코오롱글로벌 관계자는 “이번 대전봉명 본 PF 전환으로 일각에서 제기하던 우발채무, 워크아웃 등의 우려가 종식될 것으로 예상한다”며 “남은 미착공 현장도 성공적으로 마무리하고 비주택 부문 포트폴리오 강화를 통해 주택 부문 리스크를 해소하겠다”고 강조했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자
2024-03-12 14:10:52[파이낸셜뉴스] 빛고을중앙공원개발이 광주광역시에서 추진하는 ‘중앙공원 1지구 민간공원 특례사업’이 약 1조원대의 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달을 마쳤다. 시공사인 롯데건설의 우발채무 부담도 해소됐다. 광주 중앙공원 1지구 민간사업시행자 빛고을중앙공원개발은 지난 26일 ‘중앙공원 1지구 비공원시설’에 대한 9950억원 규모의 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출약정을 체결했다고 27일 밝혔다. 이번 약정에는 대표 주간사인 허브자산운용을 비롯해 공동 주간사이자 대주단으로 하나은행·광주은행 등이 참여했다. 이번 약정 체결을 통해 ‘중앙공원 1지구 민간공원 특례사업’의 공공성과 안정성이 한층 더 강화됐다는 평가다. 해당 사업은 서구 금호동과 화정동·풍암동 일대 243만5027㎡ 부지에 공원시설과 비 공원시설을 건축하는 프로젝트다. 비 공원시설 부지에는 지하 3층~지상 28층, 39개동 규모로 총 2772가구의 아파트가 들어설 예정이다. 이번 약정 체결을 통해 롯데건설도 우발채무에 대한 위험성을 덜게 됐다. 앞서 롯데건설은 광주 중앙공원 1지구 민간공원 관련 특수목적법인(SPC)과 총 7000억원 규모의 자금보충약정을 체결한 바 있다. 지난 2021년 4월 롯데건설은 ‘중앙공원 1지구 비 공원시설’ 시공사로 선정됐다. 현재 이 사업은 광주시로부터 주택사업계획을 승인받으며 착공을 눈앞에 두고 있다. 롯데건설 관계자는 “올 상반기 5295억원 규모의 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 전환을 성사시킨 것에 이어 연달아 큰 성과를 거둔 만큼, 앞으로 회사의 신용등급 향상 등 점진적인 성장이 기대 된다”고 말했다. 시행사 관계자는 “1975년 공원시설로 지정된 이후 45년 동안 표류했던 광주시의 숙원사업이 드디어 결실을 맺게 됐다”며 “롯데건설이 시공하는 대단지 아파트가 광주를 대표하는 랜드마크로 떠오를 수 있길 기대한다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2023-09-27 10:41:21[파이낸셜뉴스] 멀티에셋자산운용은 최근 발산역 인근의 역세권 청년주택 개발사업과 관련해 약 1700억원의 본 PF(프로젝트파이낸싱)를 완료했다고 19일 밝혔다. 발산역 청년주택은 멀티에셋자산운용이 설립한 ‘멀티에셋발산역청년주택전문투자형사모부동산투자유한회사’가 시행한다. 총사업비 약 2200억원, 세대수 716세대 규모의 임대주택이다. 5호선 발산역에서 3분 거리다. 여의도나 광화문 접근이 용이하며, 마곡지구와도 인접하고 있어 직장인의 임차수요가 높을 것으로 보인다. 임대주택의 준공시기는 2025년 5월경으로 준공이후 임대의무기간(10년)동안 임대운영 할 예정이다. 이번 사업은 멀티에셋자산운용이 운용하는 4번째 임대주택 사업이다. 현재까지 임대주택 누적 자산규모 약 8000억원, 총 2500여세대의 임대사업을 추진 중에 있다. 멀티에셋자산운용은 2016년 합정역 효성해링턴타워 청년주택을 시작으로 등촌역 센터스퀘어, 신림선 서울대벤처타운역 인근의 역세권 청년주택 사업을 추진하고 있다. 역세권 청년주택은 교통입지가 좋은 역세권에 위치한 청년세대를 위한 임대주택이다. 주변 시세의 95% 이하로 임대료를 책정한다. 서울시 청년층의 주거난 해소에 도움을 주는 사업으로 평가된다. 멀티에셋자산운용 관계자는 “청년주택은 역세권에 위치하고 있으면서도 주변시세보다 낮은 임대료로 입주할 수 있어 청년들에게 인기가 높다”며 “국내 1인가구 증가에 따라 임대주택에 대한 수요는 꾸준할 것으로 보여 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상된다”고 말했다. 실제로 멀티에셋자산운용이 임대운영 중인 합정 효성해링턴타워, 등촌 센터스퀘어는 입주가 시작된 이후 공실률이 0%에 가깝다. 멀티에셋자산운용은 1000억원 규모의 블라인드펀드를 활용하여 꾸준히 신규 임대주택 사업에 투자하겠다는 입장이다. 또 향후 기존 추진했던 사업을 포함해 상장리츠 등 다양한 비즈니스로의 영역확장을 위해 리츠사업을 검토 중이다. 멀티에셋자산운용 관계자는 "미래에셋그룹의 대체투자 특화 운용사로서 국내외 특색있는 대체자산의 운용기회를 발굴하고 있다"고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자
2022-08-19 03:24:48정부가 추진중인 디벨로퍼(시행사)의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제 강화가 시행될 경우 PF 대출 가능 사업장 수가 최대 60% 가량 감소할 수 있다는 분석이 나왔다. 규제 도입이 PF 시장 정상화 및 안정화에 도움이 될 수 있지만 갑작스럽게 적용될 경우 부작용이 크다는 것이 업계의 설명이다. 주택공급 확대를 위해서라도 단계적 시행과 선진 금융시스템 조성이 선행될 필요가 있다는 지적이다. 19일 업계에 따르면 정부는 PF 총 사업비에서 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 검토중이다. 위험가중치를 높이면 대출이 줄어든다. 세부방안은 확정되지 않았으나 자본비율에 따라 위험가중치를 50~300% 수준으로 차등 적용하는 방안도 그 가운데 하나다. 부동산 PF 대출 위험가중치는 현재 은행 150%, 2금융권 100%다. 시행사의 자기자본 비율은 3~5% 수준이다. 업계는 정부 방안대로 추진될 경우 현행 자기자본비율 하에서는 최대 위험가중치(300%)를 적용 받는 사업장이 속출할 것으로 보고 있다. A시행사 대표는 "대부분 중소업체들이어서 극히 일부 대형 시행사를 제외하고는 3~5% 수준의 자기자본 비율을 일시에 높이는 것은 불가능한 것이 현실"이라고 말했다. 300%의 위험가중치를 고려하면 대출 금액(기존 100억원 가정)이 33억원으로 줄어들 것으로 보고 있다. 실제로 한국부동산개발협회가 시행사 자기자본 5% 이하, 위험가중치 300% 적용을 가정해 시뮬레이션한 결과 대출 사업장 수가 크게 감소하는 것으로 분석됐다. PF 대출 가능 사업장 수가 은행권은 50%, 2금융권은 67% 등으로 뚝 떨어질 것으로 예측했다. B시행사 대표는 "대형사 위주의 주요 지역 아파트 공급은 영향이 적겠지만, 특히 비 아파트의 경우 아예 씨가 마를 가능성이 크다"며 "중소형 시행사들이 무너지면서 관련 업계에도 도미도 여파를 미칠 것"이라고 지적했다. 외환위기와 금융위기를 거치면서 대형은 물론 중소형 건설사들도 자체사업에서 거의 손을 뗐다. 디벨로퍼가 부지 물색·지주작업·인허가 등 초기단계를 맡고, 본 PF 단계에서 건설사가 신용보강으로 참여하는 형태의 개발 시스템이 수십년간 유지돼 왔다. 때문에 PF 시장 정상화에는 동감하지만 자기자본비율 규제 강화가 급작스럽게 시행될 경우 여파가 적지 않다는 것이 업계의 우려다. 개발업계는 우선 자기자본 비율 규제 강화를 단계적으로 시행할 필요가 있다는 입장이다. 아울러 선진국에서 보편화 된 '에쿼티 금융시스템' 도입이 선행되어야 한다는 주장이다. 개발협회 한 관계자는 "정상 사업장도 PF 대출을 꺼리는 게 요즘 현실"이라며 "공급 생태계 붕괴라는 시장에 미칠 부작용을 최소화 하는 방안도 검토 되어야 한다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-09-19 18:44:18[파이낸셜뉴스] 정부가 추진중인 디벨로퍼(시행사)의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제 강화가 시행될 경우 PF 대출 가능 사업장 수가 최대 60% 가량 감소할 수 있다는 분석이 나왔다. 규제 도입이 PF 시장 정상화 및 안정화에 도움이 될 수 있지만 갑작스럽게 적용될 경우 부작용이 크다는 것이 업계의 설명이다. 주택공급 확대를 위해서라도 단계적 시행과 선진 금융시스템 조성이 선행될 필요가 있다는 지적이다. 19일 업계에 따르면 정부는 PF 총 사업비에서 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 검토중이다. 위험가중치를 높이면 대출이 줄어든다. 세부방안은 확정되지 않았으나 자본비율에 따라 위험가중치를 50~300% 수준으로 차등 적용하는 방안도 그 가운데 하나다. 부동산 PF 대출 위험가중치는 현재 은행 150%, 2금융권 100%다. 시행사의 자기자본 비율은 3~5% 수준이다. 업계는 정부 방안대로 추진될 경우 현행 자기자본비율 하에서는 최대 위험가중치(300%)를 적용 받는 사업장이 속출할 것으로 보고 있다. A시행사 대표는 "대부분 중소업체들이어서 극히 일부 대형 시행사를 제외하고는 3~5% 수준의 자기자본 비율을 일시에 높이는 것은 불가능한 것이 현실”이라고 말했다. 300%의 위험가중치를 고려하면 대출 금액(기존 100억원 가정)이 33억원으로 줄어들 것으로 보고 있다. 실제로 한국부동산개발협회가 시행사 자기자본 5% 이하, 위험가중치 300% 적용을 가정해 시뮬레이션한 결과 대출 사업장 수가 크게 감소하는 것으로 분석됐다. PF 대출 가능 사업장 수가 은행권은 50%, 2금융권은 67% 등으로 뚝 떨어질 것으로 예측했다. B시행사 대표는 “대형사 위주의 주요 지역 아파트 공급은 영향이 적겠지만, 특히 비 아파트의 경우 아예 씨가 마를 가능성이 크다”며 “중소형 시행사들이 무너지면서 관련 업계에도 도미도 여파를 미칠 것”이라고 지적했다. 외환위기와 금융위기를 거치면서 대형은 물론 중소형 건설사들도 자체사업에서 거의 손을 뗐다. 디벨로퍼가 부지 물색·지주작업·인허가 등 초기단계를 맡고, 본 PF 단계에서 건설사가 신용보강으로 참여하는 형태의 개발 시스템이 수십년간 유지돼 왔다. 때문에 PF 시장 정상화에는 동감하지만 자기자본비율 규제 강화가 급작스럽게 시행될 경우 여파가 적지 않다는 것이 업계의 우려다. 개발업계는 우선 자기자본 비율 규제 강화를 단계적으로 시행할 필요가 있다는 입장이다. 아울러 선진국에서 보편화 된 ‘에쿼티 금융시스템’ 도입이 선행되어야 한다는 주장이다. 개발협회 한 관계자는 “정상 사업장도 PF 대출을 꺼리는 게 요즘 현실”이라며 “공급 생태계 붕괴라는 시장에 미칠 부작용을 최소화 하는 방안도 검토 되어야 한다”고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-09-19 10:09:34부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 평가에서 정상인 '보통' 등급을 받은 서울 강남권 고급 주거단지 사업이 브릿지론 만기 연장에 실패하면서 업계가 술렁거리고 있다. 금융당국의 PF 구조조정 본격화로 대주단들이 본PF 전환에 소극적으로 나서면서 '정상' 현장도 위기에 처하는 사례가 나올 수 있다는 우려가 커진다. 9일 업계에 따르면 더랜드가 시행하는 서울 서초구 반포동 '더팰리스73' 프로젝트가 최근 브릿지론 만기 연장에 실패했다. 옛 쉐라톤팔레스 호텔 부지를 헐고 35층 2개동 규모로 73가구의 고급 주거단지를 짓는 사업이다. 분양가는 최고 500억원에 이른다. 앞서 시행사는 지난 2022년 4000억원 규모의 브릿지론을 일으켰다. 이후 몇 차례 만기를 연장해 왔으나 최근 재연장에 실패했다. 대주단 관계자는 "연장이 이뤄지지 않은 것은 맞다"며 "사업이 최종 무산된 것은 아니고 시행사와 여러 방안을 협의 중"이라고 말했다. 더랜드 관계자도 "대주단 간 의견차가 있어 협의 중"이라며 "신규 투자자 유치도 모색 중이다"라고 했다. 만기 연장 실패의 표면적 이유는 사업성이다. 분양률이 35%를 넘어야 한다는 조항이 있는데 이를 충족시키지 못했다는 것. 업계에 따르면 판매된 가구는 이를 넘어섰지만 분양대금은 기준에 못 미쳤다. 정상 등급이지만 대주단 일부가 낮은 분양률을 이유로 연장에 반대한 것이다. 업계는 이 이면에 금융당국의 PF 구조조정 고강도 압박이 적지 않은 영향을 미친 것으로 보고 있다. 시행사 한 관계자는 "양호·보통 등 정상 사업장도 본PF 전환이 갈수록 까다로워지고 있다"며 "기준을 맞추지 못하면 정상 현장도 유의·부실 우려로 전락하게 된다"고 말했다. 다른 관계자는 "본PF 전환 지원은 거의 가동되지 않고 있고, 미래가치보다는 현 상태만 보고 평가하는 경향이 더 강해지고 있다"며 "본PF 전환에 대한 당국의 명확한 기준도 없다 보니 대주단별로 천차만별"이라고 우려했다. 한편 금융당국은 이달 중순부터 PF 평가에서 부실 사업장으로 평가 받은 13조5000억원 규모 현장에 대한 경공매를 본격적으로 진행한다는 계획이다. PF발 한파가 시장에 미칠 영향에 부동산 업계는 촉각을 곧두세우고 있다. ljb@fnnews.com 이종배 서혜진 기자
2024-09-09 18:16:53[파이낸셜뉴스] 금융감독원이 최근 '부동산 PF에 대한 금융회사의 사업성 평가결과'를 공개한 가운데 제2금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 예상손실액이 8조1000억~11조9000억원으로 최악의 시나리오는 피했다는 분석이 나왔다. 추가 적립 필요 충당금은 3조~8조7000억원 수준으로 예상됐다. 다만 제2금융권의 시간벌기용 부실 사업장 매각이 많아질 경우 부동산 PF 정상화가 지연되고 추가 적립 필요 충당금도 더 증가할 수 있다는 지적이다. ■'PF 사업장 질서있는 구조조정' 추가 관리 중요 NICE신용평가는 8월 30일 '부동산 PF 사업성 평가기준 강화 후 금융회사 실적 중간점검' 보고서에 "질서 있는 부실 정리가 진행 중이나 아직 낙관하기는 이르다"면서 "앞으로 추가 관리가 중요하다"고 말했다. 금융당국이 8월 29일 발표한 '부동산 PF에 대한 금융회사의 사업성 평가결과'에 따르면 전체 금융권 부동산 PF 익스포져 216조5000억원 중 1차 평가대상 익스포져는 33조7000억원이다. 그 중 유의(7조4000억원)와 부실우려(13조5000억원) 사업장은 총 21조원으로 전체 PF 익스포져의 9.7% 수준이다. 증권, 저축은행, 여신전문(신용카드·캐피탈) 3개 업권으로 한정하면 전체 부동산 PF 익스포져 70조6000억원 중 1차 평가대상 익스포져는 15조8000억원이다. 그 중 유의(3조4000억원) 및 부실우려(6조5000억원)는 총 10조1000억원으로 전체 부동산 PF 익스포져의 14.3% 수준이다. 업권별로 유의 및 부실우려 사업장 규모를 살펴보면 △증권 3조2000원(유의 1조4000억원, 부실우려 1조9000억원) △저축은행 4조5000억원(유의 1조4000억원, 부실우려 3조2000억원) △여신전문 2조4000억원(유의 1조원, 부실우려 1조4000억원) 등이다. 올해 6월 말 기준 제2금융권이 부동산PF에 적립하고 있는 대손충당금은 11조8000억원, 대손준비금은 2조4000억원이다. 업권별로는 증권 3조4000억원(충당금 2조6000억원, 준비금 8000억원), 저축은행 2조2000억원(충당금 2조2000억원), 여신전문 2조2000억원(충당금 1조3000억원, 준비금 9000억원)이다. ■2금융권 PF 손실 11.9조원..비관적 시나리오 피해 보고서는 증권, 캐피탈, 저축은행 등 제2금융권의 PF 관련 손실 규모는 NICE신용평가가 지난 4월 제시한 낙관적 시나리오와 중립적 시나리오 사이인 8조1000억~11조900억원 수준이 될 것으로 예상됐다. 비관적 시나리오(13조8000억원 손실)는 피한 셈이다. 앞서 NICE신용평가는 지난 4월 '부동산 PF 손실인식 현황과 추가손실 전망' 보고서에서 부동산 PF 예상손실 및 추가 적립 필요 충당금에 대해 시나리오별(낙관적, 중립적, 비관적) 경락률을 상이하게 가정해 추가 손실규모를 추정했다. 보고서는 "당시의 스트레스 테스트 결과와 비교해 보면 현재 증권, 캐피탈, 저축은행의 대손충당금 및 대손준비금 합계 규모는 낙관적 시나리오의 손실 예상 규모 수준"이라고 설명했다. 이어 "향후 본격화될 경매 및 공매 진행과정에서 중·후순위를 중심으로 손실이 좀 더 확대될 수 있다"며 "이런 점을 고려할 때 증권, 캐피탈, 저축은행의 부동산 PF 관련 손실규모는 낙관적과 중립적 시나리오 사이 수준이 될 가능성이 높다"고 말했다. 보고서는 다만 "앞으로 본격화될 경매와 공매 진행 과정에서 중순위와 후순위를 중심으로 손실이 좀 더 확대될 수 있다"며 낙관하긴 아직 이르다는 평을 내렸다. 특히 "최근 저축은행 구조조정 펀드와 관련한 ‘파킹(Parking) 거래’ 논란과 같이 부실 정리가 아닌 시간벌기용 매각이 많아질 경우 부동산 PF 정상화가 좀 더 지연되고 추가 적립 필요 충당금도 더욱 증가할 것이므로 면밀한 관리가 요구된다"고 강조했다. ■급격한 신용도 저하위험 완화..하반기 신용등급 하향조정 가능성 한편 증권·캐피탈·저축은행의 상반기 실적과 자산건전성이 부동산PF를 중심으로 저하되고 있어 올해 하반기 일부 금융사의 추가 신용도 하향압력이 존재한다고 보고서는 내다봤다. 실제로 올해 상반기 증권, 캐피탈, 저축은행의 실적은 대체로 전년 동기 대비 저하됐다. 2024년 상반기 업권별 당기순이익은 증권 3조9000억원, 캐피탈 1조7000원이며 저축은행은 4000억원 적자를 기록했다. 전년동기 대비로는 증권과 캐피탈이 각각 4조6000억원과 1조9000억원 증가한 반면 저축은행은 1000억원 감소했다. 내수경기 회복 지연, 부동산 PF 충당금 및 준비금 적립 확대로 관련 대손비용이 증가한 영향이다. 자산건전성도 부동산 PF를 중심으로 저하 추세가 지속되고 있다. 강화된 부동산 PF 사업성 평가기준이 올해 2·4분기 본격적으로 적용되면서 사업실적이 부진한 본PF와 만기연장으로 연명 중인 브릿지 사업장 등에서 부실 인식이 증가됐다. 특히 유의∙부실우려 사업장의 자산건전성이 고정이하로 분류되며 대손충당금 및 준비금이 확대된 모습이다. 보고서는 "다만 개별 회사별 신용평가 방향성은 차별화되어 나타날 것"이라며 "브릿지론, 중∙후순위 등 고위험 부동산 PF 비중에 따라 업권 및 회사별 추가 대손인식 규모 및 건전성 저하 수준이 달라질 전망이기 때문"이라고 말했다. 특히 "중∙후순위 부동산 PF 비중이 큰 경우 추가 대손충당금 및 준비금 적립이 필요할 것으로 보인다"며 "부동산 PF 연착륙 추진 과정에서 잠재부실이 많이 드러난 금융회사는 올해 하반기 중 신용등급이 하향조정될 가능성이 있다"고 내다봤다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2024-08-31 01:19:21