[파이낸셜뉴스] 부모가 전세나 은행 대출이 있는 집을 자식에 물려주는 부담부증여 절세 효과가 크게 줄어든다. 정부가 주택 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 일원화해 조세회피를 방지하기로 했다. 19일 기획재정부에 따르면 주택 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 일원화하는 소득세법 시행령 개정을 추진하기로 했다. 시행령 개정은 내달 말 공포·시행될 예정이다. 이에따라 부동산 가격이 올라 취득가액보다 기준시가가 높은 경우가 대부분이어서 조세회피를 방지할 수 있을 것으로 전망된다. 부담부증여는 임대나 대출이 있는 상태에서 주택을 증여하는 것이다. 오피스텔 등 수년간 매매가 없어 시가를 산정하기가 어려운 주택은 임대 보증금을 주택 양도가액으로 책정한다. 가령 부모가 과거 시가 2억원(기준시가 1억6000만원·80% 가정)에 취득한 주택의 전세가가 현재 3억원이고, 최근 매매 사례가 없어 시가가 불분명할 경우 해당 주택 가액은 3억원으로 간주한다. 이경우 부모가 전세입자가 전세 보증금 3억원이 있는 주택을 증여한다면 자식은 세입자에게 전세 보증금 3억원을 돌려줘야 한다. 자식은 주택 자산과 부모의 부채를 함께 증여받은 셈이다. 자식이 부모에게 증여받은 순자산 가치(자산-부채)는 결과적으로 0원(주택 가액-보증금)이 되고, 증여세도 0원이 된다. 취득가액을 기준시가로 잡으면 그만큼 세법상 양도차익이 늘어나고, 그만큼 세금 부담도 올라가는 효과가 있다. 정부는 부담부증여로 증여세 회피 사례를 막기 위해 부모에도 별도의 양도세를 매긴다. 부모는 자식에게 보증금 3억원의 부채를 증여한 것이 돼 세법상 3억원의 양도 소득을 얻은 것으로 보고 과세한다는 것이다. 이럴경우 양도세 과세 대상인 양도차익(자산-취득가액)은 기준시가로 정한다. 취득가액을 기준시가로 잡으면 세법상 양도차익이 늘어나고, 세금 부담도 늘어난다. 앞의 사례처럼 시가 2억원에 취득한 주택을 전세(3억) 끼고 양도할 경우 양도차익은 1억원이지만, 기준시가 기준 양도차익은 1억4000만원으로 더 높다.  lkbms@fnnews.com 임광복 기자

아버지가 아들에게 집을 증여하면서 자기 명의로 전세권을 설정했다면 이는 ‘부담부(負擔附) 증여’로 볼 수 없다는 결정이 나왔다. 부담부증여는 증여를 받는 수증자가 전세보증금이나 주택담보대출 등 빚을 떠안는 형태의 증여로, 그 빚에 대해서는 증여세가 매겨지지 않아 세부담이 줄어드는 장점이 있다. 국세심판원은 10일 증여일에 아버지 명의의 전세보증금으로 전세계약을 체결한데 대해 국세청이 증여세를 부과하자 이에 불복해 국세 심판을 청구한 K모씨에 대해 “이유 없다”며 심판청구를 기각했다. K씨는 지난 2003년 11월 아버지로부터 서울 소재 주택(기준시가 4억5050만원) 한 채를 증여받고, 아버지 명의로 설정된 전세보증금(2억8000만원)을 뺀 1억7050만원을 증여세 과세가액으로 산정, 1629만원의 세금을 냈으나 국세청은 “부자간 전세보증금 상당액을 주고 받은 사실이 없는 점 등을 비춰볼 때 이 전세보증금은 담합에 의한 가공 부담부 채무금액”이라며 증여가액을 4억5050만원으로 산정, 7036만2780원의 증여세를 매긴 바 있다. / jongilk@fnnews.com 김종일기자

아버지가 아들에게 집을 증여하면서 자기 명의로 전세권을 설정했다면 이는 ‘부담부(負擔附) 증여’로 볼 수 없다는 결정이 나왔다. 부담부증여는 증여를 받는 수증자가 전세보증금이나 주택담보대출 등 빚을 떠안는 형태의 증여로 그 빚에 대해서는 증여세가 매겨지지 않아 세부담이 줄어드는 장점이 있다. 국세심판원은 10일 증여일에 아버지 명의의 전세보증금으로 전세계약을 체결한데 대해 국세청이 증여세를 부과하자 이에 불복해 국세 심판을 청구한 K씨에 대해 “이유 없다”며 심판청구를 기각했다. K씨는 지난 2003년 11월 아버지로부터 서울 소재 주택(기준시가 4억5050만원) 한 채를 증여받고 아버지 명의로 설정된 전세보증금(2억8000만원)을 뺀 1억7050만원을 증여세 과세가액으로 산정, 1629만원의 세금을 냈으나 국세청은 “부자간 전세보증금 상당액을 주고 받은 사실이 없는 점 등을 비춰볼 때 이 전세보증금은 담합에 의한 가공 부담부 채무금액”이라며 증여가액을 4억5050만원으로 산정, 7036만2780원의 증여세를 매긴 바 있다. / jongilk@fnnews.com 김종일기자

‘집부자’들이 부담부증여를 활용, 세금을 회피하려는 움직임을 보이고 있는데 대해 국세청이 전산추적·집중관리 방법 등을 동원, 제동에 나섰다. 부담부증여는 증여받는 사람이 전세보증금이나 주택담보대출 등 채무를 떠안는 형태로 증여하는 것으로 증여대상자가 부담하는 채무에 대해서는 증여세가 부과되지 않아 일반 증여에 비해 증여세 부담이 줄어든다. 국세청은 22일 다주택보유자들이 종부세와 양도세 중과를 피하기 위해 전세를 들이거나 주택담보대출을 받아 부담부증여를 한 뒤 나중에 보증금이나 대출을 대신 갚아줌으로써 세금을 회피하는 행위가 성행할 수 있다고 판단, 부담부증여 관련 채무의 원리금 상환내역에 대한 전산추적·관리에 들어갔다고 밝혔다. 국세청은 부동산 부담부증여의 부채상황과 채무만기일 등을 국세통합전산망(TIS)에 입력, 지방청과 세무서가 금융기관 등 채권자에게 상환 여부를 주기적으로 조회하기로 했다. 국세청은 조회를 통해 상환금액이 본인의 경제적 능력을 초과한다고 판단되면 소명을 요구하고 자력변제가 아닌 것으로 판정될 경우에는 조사에 착수할 방침이다. 국세청 관계자는 “다주택보유자가 부담부증여를 통해 세금을 회피할 수는 없다”며 “적발될 경우 원금뿐 아니라 이자에 대한 증여세를 물고 추가로 신고 및 납부불성실가산세도 물게 된다”고 말했다. / jongilk@fnnews.com 김종일기자

흔히 부동산을 증여할 때 전세보증금 등 채무를 안고 넘기는 ‘부담부증여’를 자주 활용한다. 전체를 증여하는 것보다는 증여재산을 평가해 채무를 초과하는 부분은 증여세, 채무부분에 대해서는 양도세를 계산하면 오히려 전체 세금부담이 줄어드는 효과가 발생하기 때문이다. 더구나 증여재산을 평가할 때 원칙은 거래시세로 해야하지만 시가를 찾아내기 어려워 기준시가로 신고하는 경우가 많아 세금부담이 더욱 줄어드는 효과가 발생했다. 하지만 올해부터는 증여재산의 평가에 있어 시가로 보는 범위를 확대해 종전처럼 마음 놓고 기준시가로 신고할 수 없게 됐다. 따라서 이를 주의하지 않으면 기준시가로 증여세를 신고했다 하더라도 신고후에 세무서에서 시가를 기준으로 차액부분에 대한 세금추징을 할 가능성이 높아졌다. 현재 시가로 볼 수 있는 금액을 살펴보면 증여일 전후 3개월 이내에 증여대상이 된 부동산의 매매금액이 있는 경우, 감정평가법인의 평가액, 수용·보상금액이 있는 경우 그 금액을 시가로 볼 수 있었다. 따라서 증여대상 부동산의 취득후 3개월이 지나서 가족 등에게 증여를 하면 시가로 볼 수 있는 금액이 없어 기준시가로 평가해 증여세를 부담할 수 있었던 것이다. 하지만 2004년부터는 증여 전후 3개월이 지난 경우에도 가격변동이 별로 없는 경우라면 당초 매매금액을 기준으로 증여세를 부과할 수 있게 됐다. 특히 지금까지는 증여대상 부동산 자체에 대한 매매금액만을 시가로 볼 수 있었던 것을 앞으로는 양도소득세처럼 증여대상 부동산과 유사한 부동산의 매매사례 가액도 하나의 시가로 볼 수 있도록 했다. 예를 들어 아래 표와 같이 전세보증금이 1억원이 포함된 시가 3억원인 아파트(취득가격은 1억2000만원, 기준시가는 2억원)를 취득한 후 4개월이 지나서 성년인 자녀에게 부담부증여할 경우 가격 변동이 거의 없었다면 양도세는 종전과 별다른 차이가 없지만 증여세는 차이가 많이 발생한다. 양도세는 부담부증여를 하는 경우에 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액 및 양도가액은 당해 자산의 취득당시 또는 양도당시의 기준시가에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 아래 표와 같이 계산한다. 증여세는 종전과 달리 기준시가 2억원이 아닌 시가 3억원을 기준으로 아래 표와 같이 증여가액이 늘어나게돼 증여세 부담이 늘어난다.

전세보증금 등 채무가 있는 아파트 등 부동산을 증여하는 부담부 증여 양도소득세를 물릴 때는 이 부동산이 투기지역안에 있더라도 실거래가가 아닌 기준시가로 매겨야 한다는 해석이 나왔다. 이에 따라 투기지역내 부동산 증여에 따른 세부담이 크게 줄어들게 된다. 국세청은 25일 투기지역내 부동산 부담부증여에 따른 양도차익 계산방법에 대한 질의에 대해 이같이 유권해석을 내렸다고 밝혔다. 국세청은 “부담부증여중 양도로 보는 부분의 양도차익 계산은 해당 자산의 취득이나 양도당시의 기준시가에 증여가액중 채무액이 차지하는 비율을 곱한 금액으로 산출해야 한다”면서“해당 부동산이 투기지역안에 있더라도 기준시가로 과세해야 한다”다고 설명했다. 소득세법에서는 전세보증금이나 금융기관 대출금 등 채무를 안고 증여를 하는 부담부증여의 채무인수상당액을 증여가 아닌 양도로 보고 양도세를 매기도록 하고 있다. 3억원짜리 아파트를 1억원의 전세보증금을 안고 증여할 경우 그 1억원은 증여가 아닌 양도로 간주, 양도세를 매긴다는 뜻이다. 국세청“투기지역내 부담부증여는 법적으로는 양도에 해당되지만 실제 거래가 이뤄진 게 아닌 만큼 실거래가 확인이 불가능하다는 점을 인정해 이렇게 결론을 내렸다”면서“납세자 편의 등을 감안해 기준시가를 과표로 적용해야 한다는 입장이 우세했다”고 덧붙였다. / john@fnnews.com 박희준기자

[파이낸셜뉴스] 비규제지역도 6억원 이상 주택 구입시 '자금조달계획서'를 제출해야 한다. 서울의 경우 대부분의 아파트가 대상이 된다. 자금조달계획서를 분석하면 ‘갭투자(전세보증금 승계)‘ 현황을 알 수 있다. 국토교통부의 올 1~7월 서울 주택 자금조달계획서를 살펴보면 이 기간 갭투자 비중은 39.4%를 기록하고 있다. 2020~2021년 과거 집값 폭등기 때에는 50%가 넘었는 데 감소한 수치다. 세부적으로 보면 60대 이상에서도 갭투자가 적지 않은 것으로 조사됐다. 70대, 주택 갭투자...부담부 증여 목적? 올 1~7월 자금조달계획서를 제출한 서울 주택 거래 가운데 ‘전세금을 승계한 갭투자’ 거래는 총 7352건이다. 연령대별로 살펴보면 30대가 2340건으로 31.8%를 차지해 1위를 기록했다. 뒤를 이어 40대가 2042건(비중 27.8%)이다. 30대와 40대 비중을 더하면 59.6%에 이른다. 갭투자 10건 중 6건이 3040세대에서 이뤄진 셈이다. 눈길을 끄는 것은 60대 이상에서도 갭투자 거래가 제법 이뤄진 점. 60대의 올 1~7월 갭투자 거래건수는 809건(11.0%)으로 조사됐다. 70대 이상도 365건으로 5.0%의 비중을 기록했다. 60대 이상 갭투자 거래는 20대(5.0%) 보다 더 많았다. 국토부 자료를 보면 한 70대 남성은 서울 강남구에서 100% 임대보증금을 승계해 주택을 매입했다. 이에 대해 '부담부 증여'를 목적으로 한 갭투자도 적지 않을 것이라는 게 시장의 분석이다. 채무를 포함해 자녀 등에게 증여하는 것을 부담부 증여라고 한다. 업계 한 관계자는 “사전 증여의 경우 미래의 상속세를 줄이는 방안 가운데 하나”라며 “대출이나 전세를 낀 '부담부 증여' 등의 방식으로 부동산을 미리 증여한 뒤 일정 기간이 지나면 부모 사망 후 상속 재산에 합산하지 않는다”고 말했다. 그렇다면 이들 갭투자의 경우 자기자본을 얼마나 조달했을까. 임대 보증금 승계 비율을 보면 어느 정도 짐작할 수 있다. 우선 20대는 임대보증금 승계 비율이 평균 82.5%에 이른다. 자금 여력이 부족하다 보니 보증금 대부분을 떠 안는 것이다. 반면 다른 연령대의 경우 임대보증금 승계 비율이 40%대를 기록했다. 대출 더 쪼여 갭투자 차단?...'유혹 더 커진다" 올 1~7월 갭투자 비중은 집값 급등기 때보다 줄었지만 일부 지역은 여전하다. 용산구는 갭 투자 비중이 66.5%에 이를 정도다. 서초구(51.6%), 강남구(50.5%), 동작구(50.0%) 등은 갭 투자가 비중이 절반을 넘었다. 반면 갭 투자 비중이 가장 낮은 지역은 구로구로 28.4%로 조사됐다. 뒤를 이어 중랑구(28.7%), 노원구(28.7%) 등의 순으로 낮았다. 이런 가운데 정부가 대출 규제를 더욱 옥죄면서 갭투자가 늘어날 가능성이 높아지고 있다. 부족 자금을 전세금으로 충당하는 것이 쉽기 때문이다. KB부동산에 따르면 8월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억1585만원이다. 지난 5월 6억원을 넘긴 후 오름세가 지속되고 있다.  실제로 과거 문재인 정부 때도 전세 상승기에 시행된 대출 규제가 갭투자를 부추키는 역효과를 나타냈다. 15억 초과 대출을 금지하자 강남권의 갭투자 비중이 급증한 것이 한 예다.  한 전문가는 “대출 규제가 강해질 수록 많은 부작용과 역효과를 만들어 냈다”며 “특히 대출 의존도가 높은 서민과 중산층은 갭투자에 더 관심을 가질 수 밖에 없다”고 지적했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

Q. 40대 직장인 A씨는 부모님이 보유한 아파트를 취득하고자 한다. 부모님이 최근 건강상 문제가 생겨 귀향을 준비 중인데, 정착을 위한 마땅한 자금이 없기 때문이다. 이에 아파트를 매수해 그 대금으로 신규주택을 살 돈과 노후자금을 마련해하고자 하는 목적이다. A씨가 무주택자라 어차피 집을 구해야 하기도 하다. 문제는 시세(10억원)대로 구입하자니 자금이 부족하고, 가족 간의 거래인 탓에 무턱대고 나섰다가 애먼 세금을 내야 하는 처지가 될까 망설여진다는 점이다. 세무조사가 들어올까 걱정되기도 한다. 이에 A씨는 세무상담을 신청했다. A. PKF서현회계법인에 따르면 A씨는 '저가양수도' 방안을 이용하는 게 가장 합리적이다. A씨 부모님은 1주택자라 양도소득세 부담이 없기 때문이다. 특수관계인 간의 저가양수도시 매도자는 양도소득세, 매수자는 증여세 및 취득세를 신경써야 한다. 매도자가 1세대 1주택 또는 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 대상이면 저가양수도를 적극 고려해볼 만하다. 다만, 고가 주택이나 2주택자부터는 비과세 대상이 아니라 양도소득세를 산출해야 한다. 이때는 일반증여나 부담부증여와 세 부담 차이를 비교해봐야 한다. 매수자인 자녀 입장에서는 시가 대비 낮은 가격으로 부동산을 취득해 추후 부동산 가격 상승효과를 누릴 수 있고, 취득세도 무주택자 유상취득세율을 적용받아 세 부담을 낮출 수 있다. 가령 1주택자가 시가 10억원 아파트를 자녀에게 7억원으로 저가양도할 경우 전자를 기준으로 양도소득세를 계산해야 한다. 소득세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용되기 때문이다. 하지만 매도자인 A씨 부모님은 1세대 1주택 비과세 대상으로 양소소득세 부담은 없다. 매수자인 자녀는 시가보다 3억원 싸게 부동산을 잡았기 때문에 증여세가 발생할 수 있다고 생각할 수 있다. 하지만 결과적으로 이 사례에서 증여세는 0원이 된다. 상속세 및 증여세법에서 특수관계인 간 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수할 때 '시가와 대가의 차액'이 기준금액(시가의 30% 혹은 3억원 중 적은 금액) 이상이라면 전자에서 후자를 뺀 금액을 증여재산 가액으로 규정하고 있어서다. 즉 두 수치 모두 3억원이 되므로 그 차이는 '0' 된다. 집을 넘기는 부모님도 양도세를 내지 않아도 되고, 이를 받는 자녀(A씨) 역시 증여세를 납부할 필요가 없게 되는 셈이다. 서현회계법인 관계자는 "10년 내 증여가 없어 기본공제 5000만원까지 적용받는다면 3억5000만원을 증여세 없이 증여받을 수 있다"고 설명했다. 이어 "특수관계인 간 부동산 거래에서도 제3자와의 매매처럼 형식을 갖춰야 한다"고 조언했다. 우선 자녀에게 명의 이전시 별도세대를 구성하고 있는지 확인해야 한다. 1세대는 주택을 취득하는 사람과 '주민등록표'에 함께 등재된 가족으로, 취득일 현재 만 30세 미만 자녀는 주민등록표에 없어도 동일세대에 포함된 것으로 간주한다. 다만 이에 해당해도 예외적으로 월 소득이 중위소득의 40% 이상이면 별도세대 구성이 가능하다. 서현회계법인 관계자는 "동일세대에 매도 시 여전히 2주택으로 불이익이 발생할 수 있어 반드시 세대 분리 작업을 선행해야 한다"고 말했다. 다음으로 정확한 시가 파악이 필요하다. 시가와 거래금액 차이가 기준금액이 되도록 세무 전문가와 적정 거래가액을 산정해야 한다. 이때 부동산 상승기 높은 유사매매사례가액을 시가로 보는 불이익을 피하기 위해선 감정평가를 받아 시가를 낮추는 방법을 채택할 수 있다. 거래금액에 대한 자금 출처도 분명히 해야 한다. 가족 간 부동산 거래는 특히 과세관청에서 주의 깊게 들여다보기 때문이다. 자금이동이 없거나, 출처 입증을 못 하면 해당 거래를 매매가 아닌 증여로 볼 수 있다. 거래대금 마련에 대한 구체적이고 객관적인 자료를 준비해놔야 하는 이유다. 부모에게 거래대금을 지불해야 하고, 해당 자금을 어떤 방식으로 형성했는지 증빙하는 절차가 필수적이다. 예금잔액증명서, 근로소득원천징수영수증, 부동산매매계약서, 금융거래확인서 등 제출을 요구받을 수 있다. PKF서현회계법인 회계사와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

#OBJECT0#[파이낸셜뉴스] 40대 직장인 A씨는 부모님이 보유한 아파트를 취득하고자 한다. 부모님이 최근 건강상 문제가 생겨 귀향을 준비 중인데, 정착을 위한 마땅한 자금이 없기 때문이다. 이에 아파트를 매수해 그 대금으로 신규주택을 살 돈과 노후자금을 마련해하고자 하는 목적이다. A씨가 무주택자라 어차피 집을 구해야 하기도 하다. 문제는 시세(10억원)대로 구입하자니 자금이 부족하고, 가족 간의 거래인 탓에 무턱대고 나섰다가 애먼 세금을 내야 하는 처지가 될까 망설여진다는 점이다. 세무조사가 들어올까 걱정되기도 한다. 이에 A씨는 세무상담을 신청했다. PKF서현회계법인에 따르면 A씨는 ‘저가양수도’ 방안을 이용하는 게 가장 합리적이다. A씨 부모님은 1주택자라 양도소득세 부담이 없기 때문이다. 특수관계인 간의 저가양수도시 매도자는 양도소득세, 매수자는 증여세 및 취득세를 신경써야 한다. 매도자가 1세대 1주택 또는 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 대상이면 저가양수도를 적극 고려해볼 만하다. 다만, 고가 주택이나 2주택자부터는 비과세 대상이 아니라 양도소득세를 산출해야 한다. 이때는 일반증여나 부담부증여와 세 부담 차이를 비교해봐야 한다. 매수자인 자녀 입장에서는 시가 대비 낮은 가격으로 부동산을 취득해 추후 부동산 가격 상승효과를 누릴 수 있고, 취득세도 무주택자 유상취득세율을 적용받아 세 부담을 낮출 수 있다. 가령 1주택자가 시가 10억원 아파트를 자녀에게 7억원으로 저가양도할 경우 전자를 기준으로 양도소득세를 계산해야 한다. 소득세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용되기 때문이다. 하지만 매도자인 A씨 부모님은 1세대 1주택 비과세 대상으로 양소소득세 부담은 없다. 매수자인 자녀는 시가보다 3억원 싸게 부동산을 잡았기 때문에 증여세가 발생할 수 있다고 생각할 수 있다. 하지만 결과적으로 이 사례에서 증여세는 0원이 된다. 상속세 및 증여세법에서 특수관계인 간 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수할 때 ‘시가와 대가의 차액’이 기준금액(시가의 30% 혹은 3억원 중 적은 금액) 이상이라면 전자에서 후자를 뺀 금액을 증여재산 가액으로 규정하고 있어서다. 즉 두 수치 모두 3억원이 되므로 그 차이는 ‘0’ 된다. 집을 넘기는 부모님도 양도세를 내지 않아도 되고, 이를 받는 자녀(A씨) 역시 증여세를 납부할 필요가 없게 되는 셈이다. 서현회계법인 관계자는 “10년 내 증여가 없어 기본공제 5000만원까지 적용받는다면 3억5000만원을 증여세 없이 증여받을 수 있다”고 설명했다. 이어 “특수관계인 간 부동산 거래에서도 제3자와의 매매처럼 형식을 갖춰야 한다”고 조언했다. 우선 자녀에게 명의 이전시 별도세대를 구성하고 있는지 확인해야 한다. 1세대는 주택을 취득하는 사람과 ‘주민등록표’에 함께 등재된 가족으로, 취득일 현재 만 30세 미만 자녀는 주민등록표에 없어도 동일세대에 포함된 것으로 간주한다. 다만 이에 해당해도 예외적으로 월 소득이 중위소득의 40% 이상이면 별도세대 구성이 가능하다. 서현회계법인 관계자는 “동일세대에 매도 시 여전히 2주택으로 불이익이 발생할 수 있어 반드시 세대 분리 작업을 선행해야 한다”고 말했다. 다음으로 정확한 시가 파악이 필요하다. 시가와 거래금액 차이가 기준금액이 되도록 세무 전문가와 적정 거래가액을 산정해야 한다. 이때 부동산 상승기 높은 유사매매사례가액을 시가로 보는 불이익을 피하기 위해선 감정평가를 받아 시가를 낮추는 방법을 채택할 수 있다. 거래금액에 대한 자금 출처도 분명히 해야 한다. 가족 간 부동산 거래는 특히 과세관청에서 주의 깊게 들여다보기 때문이다. 자금이동이 없거나, 출처 입증을 못 하면 해당 거래를 매매가 아닌 증여로 볼 수 있다. 거래대금 마련에 대한 구체적이고 객관적인 자료를 준비해놔야 하는 이유다. 부모에게 거래대금을 지불해야 하고, 해당 자금을 어떤 방식으로 형성했는지 증빙하는 절차가 필수적이다. 예금잔액증명서, 근로소득원천징수영수증, 부동산매매계약서, 금융거래확인서 등 제출을 요구받을 수 있다. PKF서현회계법인 회계사와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

부모가 전세나 은행 대출이 있는 집을 자식에게 물려주는 부담부증여 절세효과가 크게 줄어든다. 정부가 주택 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 일원화해 조세회피를 방지하기로 했다. 19일 기획재정부에 따르면 주택 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 일원화하는 소득세법 시행령 개정을 추진하기로 했다. 시행령 개정은 내달 말 공포·시행될 예정이다. 이에 따라 부동산 가격이 올라 취득가액보다 기준시가가 높은 경우가 대부분이어서 조세회피를 방지할 수 있을 것으로 전망된다. 부담부증여는 임대나 대출이 있는 상태에서 주택을 증여하는 것이다. 오피스텔 등 수년간 매매가 없어 시가를 산정하기가 어려운 주택은 임대 보증금을 주택 양도가액으로 책정한다. 가령 부모가 과거 시가 2억원(기준시가 1억6000만원·80% 가정)에 취득한 주택의 전세가가 현재 3억원이고, 최근 매매 사례가 없어 시가가 불분명할 경우 해당 주택 가액은 3억원으로 간주한다. 이 경우 부모가 전세입자가 전세 보증금 3억원이 있는 주택을 증여한다면 자식은 세입자에게 전세 보증금 3억원을 돌려줘야 한다. 자식은 주택 자산과 부모의 부채를 함께 증여받은 셈이다. 자식이 부모에게 증여받은 순자산 가치(자산-부채)는 결과적으로 0원(주택 가액-보증금)이 되고, 증여세도 0원이 된다. 취득가액을 기준시가로 잡으면 그만큼 세법상 양도차익이 늘어나고, 그만큼 세금 부담도 올라가는 효과가 있다. 정부는 부담부증여로 증여세 회피 사례를 막기 위해 부모에게도 별도의 양도세를 매긴다. 부모는 자식에게 보증금 3억원의 부채를 증여한 것이 돼 세법상 3억원의 양도소득을 얻은 것으로 보고 과세한다는 것이다. 이럴 경우 양도세 과세대상인 양도차익(자산-취득가액)은 기준시가로 정한다. 취득가액을 기준시가로 잡으면 세법상 양도차익이 늘어나고, 세금 부담도 늘어난다. 앞의 사례처럼 시가 2억원에 취득한 주택을 전세(3억원) 끼고 양도할 경우 양도차익은 1억원이지만, 기준시가 기준 양도차익은 1억4000만원으로 더 높다. lkbms@fnnews.com 임광복 기자