[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 도심 재개발, 1기 신도시 선도지구 사업, 서울 역세권 활성화 프로젝트 등 각종 주거관련 정책들을 보면 공통된 특징이 있습니다. 기존 건폐율이나 용적률·고도제한으로 사업성이 없으니 용도지역을 상향시켜 건폐율·용적률을 더 올려주겠다고 하는 것이 그것입니다. 쉽게 말하면, 예전에는 이 정도면 국민들이 편하게 살 수 있었다고 정해 놓은 용도지역별 건축 규정이 더 이상 현실에 맞지 않는 상황이 된 것입니다. '아파트 더 지어라'...쏟아지는 '개발특혜(?)' 토지가격과 공사비는 계속 올랐고, 기존에 정해 놓은 도시계획으로는 사업성이 안 나오니 주택공급이라는 대책으로 '특혜 아닌 특혜'를 주고 있는 것입니다. 실제 소규모 개발사업의 경우 도시계획위원회나 건축위원회에서 종상향을 시킨다고 하면 특혜를 준다고 해서 잘 안 해주거나 엄청난 기부채납을 요구합니다. 그런데 이제는 기부채납까지 하면 더 사업성이 안 나오니까 아예 특별공급대책으로 용적률을 왕창 상향시켜 주는 것입니다. 공간 사용 형태가 선진화 되고 있고, 주거와 숙박의 개념도 사라지고 있습니다. 온라인 쇼핑으로 상업시설은 필요가 없어지고 있는 데요. 아직도 용도지역을 변경하려면 마치 엄청난 특혜를 주는 것처럼 인식되고 있습니다. 지방은 개발 자체가 안 되는 부작용도 나오고 있습니다. 수도권에서도 아파트 사업 이외에는 거의 대부분의 부동산 개발 사업이 멈춘 상태입니다. 용도지역을 4개 권역으로 나누고, 용도지역별 특성을 감안해 합리적인 행위제한을 해서 토지이용의 효율성을 제고 한다는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 자체가 오히려 사업성을 떨어뜨리는 결과만 초래하고 있는 것입니다. 오히려 낡은 제도로 인해 국민이 필요로 하는 아파트 공급은 쉽지 않고, 비 아파트만 편법적으로 양산하고 있는 것이 현실입니다. 가장 큰 이유는 앞서 지적했듯 용도지역 및 지구를 세분화해 토지를 계획적으로 이용토록 하고 있는 데 오히려 이렇게 정해 놓은 건폐율과 용적율이 발목을 잡고 있는 것입니다. 개발 불균형 초래...핵심 이유는 '이것' 예를 들면, 1기 신도시 선도지구를 진행하는 과정에서 기존 용적률이 너무 낮아 분당은 1.77배 올린 326%로 변경해 준다고 합니다. 그런데 1기 신도시 조성때는 200% 이내여도 상관없다고 했습니다. 지금은 300% 이상이 넘어야 멋진 신도시가 가능하다는 겁니다. 3기 신도시 사전청약도 비슷한 경우입니다. 예전에는 택지분양을 하면 벌떼분양을 받을 정도로 인기가 있었습니다. 어렵게 분양 받아서 토지를 취득했는데, 현재 용적률로는 공사비가 올라서 사업성이 없으니까 깔끔하게 포기하는 사례가 나오고 있습니다. 가장 큰 문제는 바로 상업용지 등에 공급했던 생활형숙박시설이나 주거용 오피스텔입니다. 숙박시설을 건설하라고 용적률 왕창 올려주었더니 생숙으로 채워졌습니다. 신도시 업무용지에는 대규모 주거용 오피스텔 타운이 형성됐습니다. 이 같은 개발 불균형은 부동산 PF 문제라기 보다는 현실에 맞지 않는 용도용적제 등 도시계획입니다. 부동산 PF 문제가 해결되도 사업성이 없으면 리츠도 소용이 없습니다. 지금이라도 현실에 맞게 틀을 바꿔야 합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 서울시가 사무실, 오피스텔, 상가 등을 개발할 자격 또는 역량이 없으면서도 무리하게 개발사업을 추진하며 거짓 광고하거나 사기 분양하는 부동산개발업에 제동을 건다. 서울시는 오는 10월 말까지 시내 ‘부동산개발업 등록업체’ 987개소를 대상으로 실태조사에 들어간다고 6일 밝혔다. 등록 요건에 부적합한 업체 등을 가려내 불법행위로 인한 시민 피해를 사전에 막는다는 계획이다.  ‘부동산개발업’은 일반인에게 판매 또는 임대할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업종을 말하며, 지난 2007년 부동산개발업체의 난립에 따른 소비자 피해를 막기 위해 등록제가 도입됐다.건축물 연면적 3000㎡(토지면적 5000㎡) 이상의 부동산개발사업을 하기 위해서는 시·도에 등록해야 하며, 업체는 자본금 3억원 이상과 사무실 확보,상근 전문인력 2인 이상 등 요건을 갖춰야 한다. 이번 실태조사는 서울시에 등록된 모든 부동산개발업체를 대상으로 부동산개발업 등록요건(자본금·시설·전문인력)에 적합한지를 서면과 현장 조사를 통해 확인하는 방식으로 진행된다. 특히 시는 조사 대상업체가 1천여 개에 달하는 만큼 이번 점검에 전국 최초 ‘전자문서지갑 시스템’을 도입, 빠르고 효율적으로 확인키로 했다. 업체의 전문인력이 휴대전화 앱(서울지갑·카카오톡·네이버 등)을 통해 건강보험 자격득실확인서를 제출하면, 시는 이를 시스템으로 일괄 열람하여 상근 전문인력 재직 여부 등을 확인한다. 시는 각 업체가 제출한 자료를 바탕으로 ‘서면조사’를 우선 진행, 서류 미제출 또는 위법이 의심되는 부동산개발업체에 대해서는 ‘현장점검’에 나설 계획이다. 조사를 통해 등록요건에 부합하지 않는 부실업체가 적발되면 등록 취소 등 강력하게 행정 처분할 방침이다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스]금융투자협회는 서울 여의도 금융투자교육원에서 10월 16일부터 11월 6일까지 부동산 관련 업무 실무자를 위한 '국내 부동산 개발·금융 실무' 집합과정을 진행한다고 30일 밝혔다. 이 과정은 금융회사, 자산운용사, 신탁회사 등에서 부동산 금융 관련 업무를 담당하고 있는 종사자를 대상으로 부동산 개발 관련 전문지식을 종합적으로 습득할 수 있도록 실무 중심 교과로 구성됐다. 또한, 부동산 분야 현업 전문가의 사례중심 강의를 통해 부동산 시장 정책 및 부동산 개발 사업 주요 이슈 등을 학습함으로써 관련 종사자의 업무 역량을 강화할 수 있을 것으로 기대된다. 수강생 모집은 9월 19일까지다. 수강신청 및 기타 자세한 사항은 금융투자교육원 홈페이지에서 확인할 수 있다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스]하나은행이 인공지능(AI)을 기반으로 한 상업용 부동산 시장예측 모델 '하나AI CRP' 서비스를 개발했다. 하나AI CRP 서비스는 꾸준히 증가하고 있는 상업용 부동산 투자 상담시 보다 정교하고 차별화된 정보를 제공할 수 있다.  13일 하나은행에 따르면 이번에 개발한 하나AI CRP는 국내 시장에 특화된 상업용 부동산 시장예측 모델이다. 국내 자산배분 및 예측모형 개발 분야의 권위자인 카이스트(KAIST) 김우창 교수팀과 하나은행 부동산 투자자문팀이 다양한 시장데이터와 선별된 변수들을 활용해 만들었다. 이를 통해 상업용 부동산의 거래량과 거래금액을 핵심 지표로 정의하고 금리, 소비자물가지수, 무역수지 등 다양한 시장정보뿐 아니라 지역별인구 및 인구밀도, 합계출산율, 자동차등록현황 등 50여종의 변수를 기반으로 기간별 상업용 부동산 시장 경기 정보를 제공한다. 하나AI CRP는 올 하반기부터 전국의 영업점에서 손님들에게 제공된다. 하나은행은 손님들의 투자의사결정에 도움이 될 수 있도록 보다 전문적이고 최적화된 투자상담 서비스를 제공할 예정이다. 이은정 하나은행 WM본부 본부장은 “이번에 개발한 하나AI CRP를 통해 손님들이 더욱 전문적인 투자상담을 받게 되시기를 기대한다”며 “향후 상업용 부동산 외에 다양한 부동산 시장별 예측 모델도 개발해 하나은행만의 한 차원 높은 차별화된 서비스를 제공하겠다”고 밝혔다. 이번 모델을 함께 개발한 김우창 KAIST 교수는 “기존에 없던 새로운 모델을 개발하는 과정은 어려웠지만, 이번 모델을 시작으로 향후에는 본인과 유사한 사람들의 부동산 투자 포트폴리오, 수익률 등을 비대면으로 한 눈에 확인 할 수 있는 모델을 개발하겠다”고 말했다.  dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 2024년 8월 8일 부동산 대책이 발표됐습니다. 맹탕일 것으로 예상했는데요. 이번 대책은 생각보다 국토교통부가 고심한 흔적이 느껴지는 대책이었습니다. 예전처럼 말만 재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 외치는 게 아니라 전문가 입장에서 봐도 의외로 디테일한 측면에서 신경을 쓴 측면들이 많이 있었습니다. 물론 해당 대책만으로 재개발·재건축이 활성화되기에는 공사비 폭등 등 여러 난관이 있습니다. 드라마틱하게 개선되기는 어려울 것으로 보입니다. 하지만 규제 완화를 위해 노력한 흔적이 보입니다. "주택 총량 보다 입지·유형이 중요" 사실 이번 8·8 대책은 재개발·재건축에 대한 사항 외에는 그전에 이미 발표했던 내용에서 크게 달라진 게 없습니다. 하지만 재개발·재건축만으로도 충분히 의미가 있다고 보고 있습니다. 가장 중요한 것은 진단이 정확해야 옳은 처방을 할 수 있다는 겁니다. 지금 부동산 가격이 급등하고 있습니다. 하지만 정확히는 서울 및 수도권 주요 입지, 여기서도 신축 아파트를 중심으로 올라가고 있습니다. 당장 서울의 빌라는 가격이 처참하게 무너져 있습니다. 주택 공급은 분석하는 사람들에 따라 다릅니다. 중요한 것은 단순히 주택 총량이 아니라 그 주택이 어디에 공급이 되는지, 주택 유형이 무엇인지가 중요합니다. 즉, 서울의 신축 아파트 수요가 높아지는데, 비 아파트 공급을 활성화하겠다는 것은 사실 번지수를 잘못 찾은 이야기라고 할 수 있습니다. 지방은 지금 아파트 미분양이 넘쳐나고 있습니다. 지금 규제 풀어도 입주까지는 10년 서울의 아파트 공급을 위해서는 정비사업 규제 완화가 핵심입니다. 이번에 국토부가 유의미한 사항들을 개선하기 시작했다는 것에서 그 의의가 있다고 봅니다. 혹자는 정비사업 활성화를 지원하면 그 지역에 가수요가 유입된다고 말 합니다. 이것이 무서워서 규제만 한 결과 서울은 2026년도에 아파트 공급 절벽이 예상되고 있습니다. 지금 이렇게 규제를 풀어도 실질적으로 입주까지는 10년씩 보는 장기 프로젝트입니다. 하지만 지금부터라도 이렇게 첫 단추를 끼웠다는 점에서 의의를 주고 싶습니다. 이제 공은 국회로 넘어갔습니다. 재건축초과이익환수제 등 넘어야 할 산들이 많습니다. 일단은 정부가 의지를 갖고 꾸준히 정비사업 활성화를 추진해야 서울 집값 완화에도 장기적으로는 기여를 할 수 있다고 봅니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

한국투자증권이 필리핀 부동산 개발기업의 달러채 발행을 마무리했다. 국내 증권사가 필리핀 현지 기업의 글로벌 본드 발행을 주관한 사례는 이번이 처음이다. 한국투자증권은 올해 초 몽골 국책 주택금융기관의 달러채 발행을 처음으로 주관하는 등 해외 발행사들의 채권발행을 잇달아 진행하며 글로벌 시장에서 입지를 강화하고 있다. 한국투자증권은 홍콩법인 KIS Asia를 통해 필리핀 최대 부동산 개발업체 비스타랜드&라이프스케이프스의 글로벌 본드 발행을 주관했다고 1일 밝혔다. 5000만달러(약 690억원) 규모다. 이번 달러채(RegS) 발행은 지난달 30일(현지시간) 마무리됐다. KIS Asia와 글로벌 투자은행 HSBC, 싱가포르개발은행(DBS)이 공동 주관사로 참여했으며, 채권 만기는 약 5년, 발행금리는 9.375%(달러 기준)다. 앞서 한국투자증권은 지난달 22일 비스타랜드의 3억달러 규모 달러채 역시 주관·발행한 바 있다. 당시 발행액의 두 배가 넘는 주문이 몰리면서 이번 증액 발행으로 이어졌다. 기존 발행 물량까지 합치면 총 3억5000만달러 규모의 채권이 시장에서 거래될 예정이다. 한국투자증권 관계자는 "글로벌 기업금융(IB) 영업망 확대를 지속적으로 추진하고 있다"며 "홍콩, 인도네시아, 베트남, 싱가포르 등 세계 각지에 위치한 현지법인과 협력해 IB사업을 적극 전개함으로써 우수한 트랙 레코드를 쌓아갈 것"이라고 말했다. elikim@fnnews.com 김미희 기자

[파이낸셜뉴스] 한국투자증권이 필리핀 부동산 개발기업의 달러채 발행을 마무리했다. 국내 증권사가 필리핀 현지 기업의 글로벌 본드 발행을 주관한 사례는 이번이 처음이다. 한국투자증권은 올해 초 몽골 국책 주택금융기관의 달러채 발행을 처음으로 주관하는 등 해외 발행사들의 채권발행을 잇달아 진행하며 글로벌 시장에서 입지를 강화하고 있다. 한국투자증권은 홍콩법인 KIS Asia를 통해 필리핀 최대 부동산 개발업체 비스타랜드&라이프스케이프스의 글로벌 본드 발행을 주관했다고 1일 밝혔다. 5000만달러(약 690억원) 규모다. 이번 달러채(RegS) 발행은 지난달 30일(현지시간) 마무리됐다. KIS Asia와 글로벌 투자은행 HSBC, 싱가포르개발은행(DBS)이 공동 주관사로 참여했으며, 채권 만기는 약 5년, 발행금리는 9.375%(달러 기준)다. 앞서 한국투자증권은 지난달 22일 비스타랜드의 3억달러 규모 달러채 역시 주관·발행한 바 있다. 당시 발행액의 두 배가 넘는 주문이 몰리면서 이번 증액 발행으로 이어졌다. 기존 발행 물량까지 합치면 총 3억5000만달러 규모의 채권이 시장에서 거래될 예정이다. 한국투자증권 관계자는 “글로벌 기업금융(IB) 영업망 확대를 지속적으로 추진하고 있다”며 “홍콩, 인도네시아, 베트남, 싱가포르 등 세계 각지에 위치한 현지법인과 협력해 IB사업을 적극 전개함으로써 우수한 트랙 레코드를 쌓아갈 것”이라고 말했다. elikim@fnnews.com 김미희 기자

[파이낸셜뉴스] 한국부동산개발협회는 연수 교육 대상자들의 원활한 교육 수강을 위해 오는 8월에 '부동산개발 전문인력 연수교육' 추가교육을 실시한다고 23일 밝혔다. '부동산개발 전문인력 연수교육'은 '부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률'에 따른 법정교육으로 지난 2022년 8월부터 시행됐다. 전문인력 사전교육을 받은 지 3년 이내이거나 연수교육을 수료하고 3년이 넘었다면 교육을 받아야 한다. 기한 내에 연수교육을 받지 않으면 과태료 200만원이 부과된다. 교육 신청은 협회 교육협력센터 홈페이지에서 가능하다. 교육과 관련된 자세한 일정도 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 김승배 회장은 "우리 협회는 부동산개발분야 국내 최고의 교수진으로 교육을 구성해 운영하고 있고, 4차 산업혁명시대에 걸맞게 온라인 교육과정을 추가 도입했다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 한국부동산개발협회는 부동산 개발 전문인력 연수교육을 온라인과 오프라인 병행으로 실시중이라고 26일 밝혔다. 협회에 따르면 전문인력 연수교육은 온라인 교육 4일간·집합교육 1일간으로 구성했다. 집합교육은 한국부동산개발협회 대강당에서 진행된다. 협회 연수교육은 부동산 개발 전문인력의 전문성 제고를 위해 지난 2022년 도입됐다. 김승배 회장은 "협회는 부동산 개발 분야 국내 최고의 교수진으로 교육을 구성해 운영하고 있다"며 "4차 산업혁명 시대에 걸맞게 온라인 교육과정을 추가로 도입했다”고 말했다. 한편 한국부동산개발협회는 '부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률' 제29조에 근거해 설립된 법정 단체다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

정부가 리츠(부동산투자회사) 규제를 대폭 완화한다. 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영하는 '프로젝트 리츠'가 새롭게 도입되고, 주택과 오피스에 집중된 리츠 투자대상은 헬스케어와 데이터센터 등으로 확대된다. 리츠를 통해 위기에 직면한 건설업계의 돌파구를 찾겠다는 복안이다. 국토교통부는 17일 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 '리츠 활성화 방안'을 내놨다. 지난 2001년 국내에 도입된 '리츠'는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 자본에 투자해 수익을 나눠주는 부동산투자회사를 말한다. 현재 리츠 자산 규모는 약 98조원이다. 우선 개발사업 특성을 고려해 단계적으로 규제를 합리화한 '프로젝트 리츠'가 도입된다. 리츠가 부동산을 직접 개발한 뒤 임대·운영할 수 있는 게 특징이다. 현재는 프로젝트금융투자회사(PFV)가 개발한 뒤 리츠가 인수하는 방식으로 운영되고 있다. 프로젝트 리츠는 개발 단계에서 사업 지연 방지를 위해 인가제에서 등록제로 전환하고, 개발전략 비밀보장을 위해 공시·보고 의무를 최소화한다. 재무현황 등이 기재되는 투자보고서만 보고하도록 완화된다. 신속한 의사결정을 위해 50%로 제한된 리츠 1인 주식소유 한도는 개발 단계에서 없애기로 했다. 이를 위해 올 상반기 중 부동산투자회사법 개정안 등 관련 법 개정을 추진할 계획이다. 프로젝트리츠는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비, 도심복합개발 등에 우선 적용된다. 리츠 투자도 다양화된다. 현재 주택·오피스에 집중된 리츠의 투자대상을 헬스케어, 테크 자산 등으로 확대한다. 헬스케어 리츠는 2·3기 신도시 우수한 택지를 활용해 올 연말까지 3곳 이상 공모할 계획이다. 데이터센터와 태양광·풍력발전소 등의 투자도 가능해진다. 리츠 투자 여력도 확충한다. 공모리츠가 별도의 자금조달 없이 공모예외리츠가 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병을 허용한다. 공모예외리츠는 연기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠다. 배당금을 모아 경쟁력 높은 부동산을 매입하기 위해 주주가 동의할 경우 자금유보 허용도 가능해진다. 부동산 시장 안정을 위한 리츠 역할도 확대된다. 본PF로 전환되지 못하고 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수한다. 기업구조조정(CR) 리츠는 미분양 주택을 매입하게 된다. 이를 위해 정부는 CR리츠에 취득세와 종합부동산세 등 세제지원에 나선다. 아울러 이날 회의에서 향후 2년간 매입임대주택 공급계획을 기존 8만가구에서 12만가구로 확대하는 '매입임대주택 신속 공급 계획'도 논의했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자