앞으로 자기자본비율 20% 미만인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업자는 금융권에서 대출을 받기 어려워진다. 금융사가 자기자본비율이 20%보다 낮은 사업자에게 대출을 해 주면 위험가중치가 높아지고, 충당금 부담이 늘어나기 때문이다. 리스크 관리가 부족해 PF 대출 부실 경고등이 켜진 상호금융·여신전문회사·새마을금고에 대해서는 저축은행처럼 사업비 대비 자기자본비율 요건을 적용하는 방안도 검토한다. 여기에 금융권에 부동산 PF 대출을 내줄 때 사업성평가를 의무적으로 실시하고, 업권별로 들쭉날쭉한 PF 부동산 익스포저(위험노출액) 한도규제를 손질하면 자기자본이 부족한 부실 시행사를 솎아내는 효과가 있을 것으로 기대된다. 정부는 14일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. 먼저 정부는 금융권이 PF 대출 시 일정 수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. 정부가 예로 든 기준선은 자기자본비율 20%다. 위험가중치의 경우 현재 1금융권은 PF 대출에 대해 150%, 2금융권은 100%가 적용되는데 추후 마련될 자기자본비율 기준을 충족하지 못하면 더 높은 위험가중치를 인식해야 한다. 예를 들어 현재 은행의 (PF 대출 관련) 위험가중치가 150%인데 100억원을 대출한다고 가정하면 위험가중자산은 150억원으로 인식해야 한다. 앞으로는 시행사 자기자본비율이 20%보다 낮을 경우 위험가중자산으로 150억원보다 더 큰 금액을 인식해야 한다. 강영수 금융위 금융정책과장은 "자기자본비율이 낮으면 결국 대출 비중이 많다는 의미인데, 이런 사업구조는 기본적으로 (사업성이) 안 좋을 수 있다"며 "대출기관인 금융사가 사업성을 한 번 더 평가할 유인으로 작용할 것"이라고 설명했다. 상호금융과 캐피털 등 여신전문회사, 새마을금고 등에도 PF 대출 시 자기자본 투입비율에 따른 위험가중치와 충당금이 차등 적용된다. 그동안 저축은행업권에만 자기자본비율 요건이 있었지만 리스크 관리체계가 부족한 업권까지 확대하겠다는 것이다. 금융사가 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 의무화하는 방안도 추진된다. 그동안 PF사업은 시공사·신탁사 신용보강으로 리스크가 완화돼 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족했다. 금융사가 사업성 평가 용역을 진행하더라도 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식됐다. 강 과장은 "시행사의 자기자본비율이 20%를 넘지 못한다고 투자를 못하도록 하는 게 아니라 위험가중치와 충당금을 감내할 정도가 되는 사업이면 충분히 해도 된다"며 "결국 금융사가 사업성 평가를 제대로 실시해보라는 의미다. 수익이 날 것 같은 사업에는 대출을 안해줄 이유가 없다"고 말했다. 업권별 상이한 PF 대출 규제체계도 정비한다. 현재 증권사의 경우 PF 대출·보증이 자기자본 대비 각각 30%, 100% 한도로 제한되고, 보험사는 총자산 대비 부동산 대출(PF 대출 포함) 비중이 25%를 초과할 경우 위험가중치가 상향된다. 반면 은행은 PF 대출 비중에 대한 별도 규제가 없다. 특정 거래 상대방에게 자금이 쏠리지 않도록 하는 거액신용공여 한도 규제도 전체 여신에 대해서만 적용되고 있는 것을 필요한 업권에 대해 부동산 PF 대출에만 따로 적용할 수 있는 방안도 추진한다. 금융위는 내년 상반기 중 금융권 태스크포스(TF)를 통해 업권별 감독규정세칙, PF 리스크 관리 모범규준 등 개정을 통해 정비할 계획이다. 다만 일정 기간 유예 후 단계적으로 시행하고, 이전 PF 대출 등에 소급 적용하지 않기로 했다. 아울러 업계, 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF를 통해 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과원칙, 차주에 대한 정보제공 등 개선방안을 도출·시행하기로 했다. 금융업권별 수수료 관련 모범규준 제정 역시 오는 12월까지 마련하기로 했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 9월 전국 부동산 거래량과 거래금이 모두 전월대비 두지릿수 하락률을 기록한 것으로 나타났다. 정부의 대출 규제 강화와 경기 불확실성 확대로 당분간 부동산 시장 위축이 지속될 수 있다는 분석이다. 전국 부동산 거래량 전월대비 21.9% 감소14일 빅데이터 및 인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛의 '9월 전국 부동산 유형별 매매시장 동향 보고서'에 따르면 전국 부동산 거래량은 총 7만1217건으로 8월(9만1139건) 대비 21.9% 감소했다. 월간 거래량을 기준으로 보면 올해 중 가장 낮은 수치다. 거래금액은 27조2553억원으로 직전월 37조340억원 보다 26.4% 줄어들었다. 전년 동월(7만9294건, 26조34억원)과 비교하면 거래량은 10.2% 감소했으나 거래액은 4.8% 늘었다. 9개 부동산 유형 중 공장·창고 등(집합)의 거래량이 8월 대비 0.5% 가량 오른 것을 제외하면 모든 유형의 거래량이 하락했다. 아파트가 전월 대비 31.1% 줄어들며 감소폭이 가장 컸으며 뒤이어 △연립·다세대 18.2% △단독·다가구 14.3% △오피스텔과 토지가 각각 14.1% △상업·업무용빌딩 10.5% △상가·사무실 4.3% △공장·창고 등(일반)이 1.3% 순으로 감소한 것으로 나타났다. 거래금액 기준으로는 상업·업무용빌딩(33.2%)을 비롯해 공장·창고 등(집합)과 토지가 각각 2.5%, 1.1%씩 전월 대비 증가했지만 나머지 6개 유형은 거래금액이 줄어들었다. 상가·사무실이 8월과 비교해 44.1% 내리며 가장 큰 폭으로 하락했고 아파트 또한 41.6%의 감소세를 보였다. 오피스텔 23.8%, 연립·다세대 21%, 단독·다가구 20.5%, 공장·창고 등(일반) 3.5% 순으로 뒤를 이었다. 분기 기준으로 보면 올해 3·4분기 거래량은 2·4분기 대비 7.2% 감소했지만 거래금액은 6.8% 증가한 것으로 집계됐다. 아파트 하락폭 가장 커...대출 규제 등으로 시장 위축9월 한달 간 이뤄진 전국 17개 시도 아파트 거래량은 총 2만9545건으로 직전월(4만2869건)과 비교해 31.1% 감소하며 9개 부동산 유형 중 하락폭이 가장 컸다. 거래금액은 41.6% 내린 12조8450억원으로 집계됐다. 전국 17개 시도 가운데 제주(4.6%)를 제외한 16개 지역에서 거래량이 감소했으며 특히 서울을 포함한 수도권의 하락률이 큰 것으로 나타났다. 9월 서울 아파트 거래량은 총 2896건으로 전월(6183건) 대비 53.2% 줄며 하락률 1위를 기록했고 이어서 경기(41%, 7608건)와 인천(39.3%, 1762건)을 비롯해 세종(38.6%, 297건)과 울산(28.6%, 825건) 등의 순으로 감소했다. 거래금액은 전국 17개 시도 모두 전월대비 하락세를 보였다. 서울은 전월(7조5845억원) 보다 53.4% 내린 3조5335억원으로 거래량과 함께 거래금액도 가장 크게 감소했다. 다음으로 경기(45.4%, 3조8765억원), 인천(44%, 6763억원), 세종(42.4%, 1515억원), 울산(33.4%, 2600억원) 등이 뒤를 이었다. 전국에서 발생한 9월 상가·사무실 거래량은 총 3415건으로 8월 3569건에서 4.3% 하락했다. 거래금액은44.1% 내린 1조2234억원을 기록하며 전체 부동산 유형 중 가장 큰 폭으로 감소했다. 거래량과 거래금액 모두 전월 대비 줄었지만 전년 동월(3240건, 1조609억원)과 비교하면 각각 5.4%, 15.3% 증가했다. 9월 전국 오피스텔 거래량은 총 2416건으로 전월과 비교해 14.1% 줄었으며 거래금액은 4964억원으로 23.8% 감소했다. 다만 전년 동월(2128건, 4609억원)과 비교하면 각각 13.5%, 7.7% 오른 것으로 나타났다. 정수민 부동산플래닛 대표는 "거래량과 거래금액이 큰 폭으로 상승했던 7월 이후 전국 부동산 시장이 연속해서 거래가 감소하며 우하향 그래프를 그리고 있다"며 "정부의 대출 규제 강화로 시장이 위축되고 경기 불확실성이 증가하면서 그동안 시장 상승을 이끌어온 아파트 거래를 비롯한 전체 부동산 거래가 감소했으며, 정부의 정책 기조가 유지되는 한 이러한 상황은 당분간 지속될 전망"이라고 전했다. kim091@fnnews.com 김영권 기자

"비 올 때 우산을 뺏으면 안 된다." 김기문 중소기업중앙회장이 금융권에 중소기업 대출에 애로사항을 건의했다. 7일 중기중앙회는 서울 여의도 본사에서 '중소기업인 간담회'를 개최했다. 간담회에서는 은행의 예대금리차 개선을 촉구했다. 김 회장은 "은행들이 기준금리가 올라갈 때는 대출금리를 바로바로 올리면서, 내려갈 때는 대출금리를 천천히 내리는 관행이 남아있다"며 "을인 중소기업이 은행 창구에 가 금리를 내려달라고 하긴 어렵다. 고금리로 그동안 힘들었는데 기준금리가 내리면 올릴 때와 똑같이 대출금리를 내려주면 좋겠다"고 요청했다. 부동산 PF 보증 문제도 거론했다. 김 회장은 "중소하도급업체가 대형 건설사로부터 공사를 수주할 때, 부동산 신탁사는 하도급 범위를 넘어 공사 금액 전체에 대해 시공사와 연대보증을 요구하는 관행이 있어 책임 준공 문제가 있다"고 말했다. 이어 "신탁사는 하도급업체에 해당 사실을 고지했다지만 공사를 따기 위해 무리한 요구를 수용할 수밖에 없었던 피해업체들이 나타나고 있는 만큼 금감원이 철저히 조사할 것을 요청드린다"고 강조했다. 상생금융지수에 대한 관심도 당부했다. 상생금융지수는 동반성장위원회가 대기업들의 상생노력을 평가하기 위해 2012년부터 제조와 유통 분야에 만든 동반성장지수다. 김 회장은 "금융권도 상생금융지수를 만들어 중소기업과 상생노력이 제대로 평가될 수 있게끔 관심 당부드린다"고 말했다. 김 회장은 "지난 중앙회장 임기 때 은행들의 꺾기 관행을 개선하기 위해 금감원과 협력한 기억이 나는데, 간담회를 계기로 중기중앙회와 금감원 간 협력 채널이 마련되기를 기대한다"고 설명했다. 신지민 기자

정부가 주택담보 대출 문턱을 본격적으로 높이기 시작하면서 주택 매수 때 대출 비중이 서울의 경우 40%대까지 떨어진 것으로 나타났다. 집값의 절반도 못 빌린 셈이다. 또 근저당 설정 건수도 크게 감소하는 등 현금부자들만의 잔치가 되고 있다는 지적이다. 22일 법원 등기정보광장에 따르면 지난 9월 서울 집합건물(아파트·오피스텔·빌라 등) 거래가액 대비 채권최고액 비율이 49.17%를 기록했다. 올해 들어 가장 낮은 수치다. 정부는 지난 9월부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 등 대출 옥죄기를 본격적으로 시행하고 있다. 채권최고액은 은행이 돈을 빌려줄 때 갚으라고 요구할 수 있는 최대 금액이다. 통상 대출금의 120~130% 안팎으로 설정된다. 비율이 감소했다는 것은 은행에서 빌리는 돈의 규모가 줄었다는 의미다. 서울의 경우 집합건물 채권최고액 비율은 올 1~7월 50%대를 넘었다. 3월에는 58.04%를 기록하기도 했다. 하지만 8월에는 49.63%로 절반 이하로 떨어지더니 9월에는 49.17%로 더 주저 않았다. 문재인 정부 때 집값이 급등하며 대출 옥죄기가 정점에 달한 지난 2020년과 2021년의 경우 비율이 각각 48.09%, 51.02%를 기록했다. 한 전문가는 "문 정부 때는 지침으로 규제했고, 현 정부는 자율규제로 옥죄고 있다"며 "오히려 명확한 규제 지침이 없다 보니 금융권별로 대출 가능 여부 및 금액 등이 달라 혼선은 더 커지는 모습이다"라고 지적했다. 경기도 역시 채권최고액 비율이 지난 4월과 5월에는 70%를 넘기도 했다. 이후 8월에는 65.72%로 줄었고, 9월에는 63.26%를 기록했다. 9월 비중은 올들어 가장 낮은 수치다. 인천도 비율이 8월 73.34%에서 9월에는 71.89%로 감소했다. 근저당 건수도 감소하고 있다. 거래가 줄어든 영향도 있지만 한편으로는 돈 빌리기가 여의치 않다는 의미이기도 하다. 서울의 경우 근저당 설정등기 신청 건수가 8월 2만4855건에서 9월에는 1만9091건으로 23% 감소했다. 경기와 인천 등 다른 수도권 지역 역시 각각 22%·18% 줄어든 것으로 나타났다. 아파트 매물도 늘어나는 모습이다. 아실에 따르면 서울의 경우 지난 10월 19일 기준으로 8만9131건으로 조사 이후 역대 최고치를 찍기도 했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "대출규제 이후 수요자들이 돈 있는 사람과 없는 사람 등 두 계층으로 나눠지고 있다"며 "금리 인하에도 자금여력이 부족한 수요자들의 경우 시장 진입이 어려운 상황이고, 반면 현금부자들은 매수에 나서면서 신고가를 만들어 내고 있다"고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "가격 저항감이 커져 있는 상황에서 돈 빌리는 것도 갈수록 어려워 지고 있다"며 "외곽지역의 경우 가격 문제가 아니라 대출이 안 나오고 줄어드니까 아예 못 사는 상황이 나타나고 있다"고 분석했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 정책상품인 디딤돌 대출에 대해 한도축소 등 규제에 나선다고 하자 시장은 발칵 뒤집혔다. 부동산 커뮤니티에는 '이건 선을 넘었다' '서민들의 내집마련을 끊는 정책이다' 등 비난 여론이 쏟아졌다. 정부가 부랴부랴 ‘잠정 유예’ 한다고 밝혔지만 여진은 계속 이어지고 있다. 앞서 박상우 국토교통부 장관은 “정책대출 대상을 줄이거나 정책 모기지 목표를 건드리는 일은 가급적 하지 않으려고 한다”고 밝힌 바 있다. 시장에서는 정부의 현 기조를 고려해 볼 때 대출규제 강도를 계속 높여나갈 것으로 보고 있다. 디딤돌 대출 규제는 시간문제라는 분석이다. 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 역시 기정 사실로 받아들이고 있다. 정부 선 넘었다...비판에 '잠정 유예'  지난 2021년 하반기 신조어 가운데 하나가 ‘대출 오픈런’이다. 주택담보 대출이 꽉 막히자 수요자들이 대출을 받기 위해 이곳저곳을 돌아다녔다. ‘대출 난민’ ‘대출 오픈런’ 등의 기사가 연일 쏟아졌다. 당시 문재인 정부의 가계대출총량관리 지침에 따라 시중은행들이 하나 둘 대출 문을 걸어 잠궜다. 담보대출은 물론 전세대출도 중단된 것이다. 시장은 대혼란에 빠졌고, 돈을 빌려주는 곳마다 사람들이 몰리면서 초유의 대출대란이 발생했다. 현 정부 역시 올해 들어 슬슬 대출 문턱을 높여왔다. 지난해 9월 정책대출인 특례보금자리 대출 일반형과 50년 만기 주택담보대출 상품 판매을 중단했다. 올해는 9월에 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입했다. 이어 디딤돌 대출을 규제한다는 소식이 전해졌다. 서민대출 간판 상품에 대해 규제하는 것에 대해 ‘이건 선을 넘었다’는 지적도 나왔다. 디딤돌 대출 규제는 일단 잠정 유예 됐다. 한 전문가는 “대출규제를 악으로 여겨온 현 정부가 결국 수요억제 카드를 본격적으로 활용하기 시작했다”며 “내년에 추가 금리 인하가 예정된 만큼 디딤돌 대출 규제는 시간 문제이다”고 말했다. 대출규제 2개월...아파트값 변동률 보니 그렇다면 대출규제가 본격화된 지난 9월부터 시장은 어떤 변화를 겪고 있을까. 우려했던 대로 대출규제 여파가 비 강남권 및 지방에 영향을 미치고 있다. 한국부동산원 주간 아파트값 통계를 보면 지난 9월부터 10월 14일까지 서울 아파트 매매가는 1.04% 올랐다. 경기는 0.54%, 인천은 0.45% 상승했다. 지방은 0.13% 집값이 하락했다. 서울에서도 편차가 컸다. 강남 4구가 몰려 있는 동남권은 아파트값이 1.48% 상승했다. 특히 대출규제 이후 서초구가 1.91%로 가장 집값이 많이 올랐다. 그 뒤를 강남(1.70%), 성동(1.585), 용산(1.51%), 마포(1.51%) 등의 순이다. 이 기간 집값이 전국에서 가장 많이 오른 상위 10위권 가운데 경북 상주를 제외하고 서울 등 수도권 노른자 지역이 차지했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “대출규제 이후 수요자들이 두 계층으로 나눠지고 있다”며 “자금여력이 부족한 수요자들의 경우 시장 진입이 어려운 상황이다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “외곽지역의 경우 가격 부담 문제가 아니라 대출이 안 나오고 줄어드니까 아예 못 사는 상황이 나타나고 있다”고 말했다. 대출규제가 결국 집값 반등으로 이어질 수 있다는 지적도 나온다. 윤 연구원은 “내년은 아마 풍선효과의 해로 보고 있다”며 “대출을 누르면 결국 전월세 시장이 불안하고, 결국에는 전월세 가격 불안이 매매 수요를 자극시킬 것으로 보인다”고 말했다. 정부의 대출규제 강도에 따라 풍선효과들이 본격적으로 나올 수 있다는 지적이다. 고 교수는 “문재인 정부 때 경험한 것처럼 억누르면 항상 부작용이 생기게 된다”며 “대출규제에 시장이 적응한 뒤 연말이나 내년 초께 반등할 수도 있다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

【베이징=이석우 특파원】중국 당국이 부동산기업에 1조7700억위안(약 340조원)의 추가 지원을 포함해 연말까지 4조위안(약 767조원)의 자금을 지원하겠다고 밝혔다. 자금난을 겪는 우량 기업들의 프로젝트에 대해 선별 지원하겠다는 입장으로 부동산가격 부양이라기 보다는 시장의 안정을 위한 조치이다. 부실기업의 파산 유도 등 건설시장의 구조조정은 중단없이 진행해 나가겠다는 입장에는 변함이 없다.  니훙 중국 주택도시농촌건설부장(장관)은 17일 국무원에서 내외신 기자회견을 열고 "연말 이전에 '화이트리스트' 프로젝트에 대한 대출 규모를 4조위안(약 767조원)까지 늘릴 것"이라며 "조건에 부합하는 모든 부동산 프로젝트를 화이트리스트에 넣어야 한다"고 밝혔다.  중국 당국은 지난해 말 자금난에 빠진 우량 부동산기업을 대상으로 화이트리스트 정책을 도입했고 리스트에 포함된 기업에 대해서는 신용대출을 비롯해 채권, 주식 등을 통한 자금 지원을 결정한 바 있다. 또 당국은 시중 은행이 화이트리스트 기업에 적극 대출하도록 독려해왔다.  국가금융감독관리총국 샤오위안치 부국장은 회견에 배석해 "상업은행이 지금까지 부동산 화이트리스트 프로젝트에 2조2300억위안(약 427조8000억원) 대출을 승인했다"라고 설명했다. 1조7700억위안(약 340조원)의 대출을 연말까지 늘리겠다는 것이다.  니 부장은 이날 도시내 낙후지역을 의미하는 성중촌과 낡고 위험한 주택 개조 사업 등을 통해 100만호를 새로 짓겠다는 뜻도 밝혔다. 그는 "전국 35개 대도시에만 개조가 필요한 주택이 170만호가 있고 다른 도시에도 개조가 필요한 낡고 위험한 주택이 50만호는 있다"면서 "우선 조건이 성숙한 100만호에 대해 정책 지원 강도를 높이겠다"라고 말했다. 아울러 올해 1∼9월 청년과 농민공 등 도시 이주민을 위한 보장성 주택(취약 계층을 위한 저렴한 주택)을 148만호 공급했으며, 연말까지 입주하는 사람이 450만명이 될 것이라고 했다.  그는 "중국 부동산은 일련의 정책 역할 아래 3년 동안의 끊임없는 조정을 거쳤고 시장이 이미 바닥을 다지기 시작했다"고 말했다. 또 부동산 화이트리스트에 선정되기 위해서는 건설 프로젝트가 '시공 중'인 상태(자금 지원 후 즉시 공사 재개·완공 가능한 상태)여야 하고 담보물이 적합해야 한다는 등의 조건도 밝혔다. 중국 당국은 이를 통해 '부동산 리스크' 기업으로 지목된 비구이위안(컨트리가든)과 룽촹(수낙차이나), 스마오, 뤼디(그린랜드), 쉬후이(CIFI) 등도 최소 수십 건씩의 사업을 화이트리스트에 넣는 데 성공한 바 있다. 중국 당국은 부동산시장 침체가 경제 침체의 구조적 위험 요인이 되고 있다는 국내외 지적 속에서도 부동산 거품 등을 우려, 대대적인 부양 정책은 펴지 않고 있다. 이번 조치도 중국 경제 둔화의 핵심 요인으로 지목된 부동산 부문의 침체를 막겠다는 것이지만, 가격 부양 등과는 거리가 있다. 지속적으로 가라앉고 있는 부동산시장의 파국을 막기 위한 조처로 보인다.  부동산시장 침체속에서 중국은 내수와 투자, 외국인직접투자(FDI) 위축이 이어지면서 5.3%로 출발했던 올해 1·4분기 성장률은 2·4분기 성장률 4.7%로 대폭 꺾였다. 지난해 5.2% 성장률을 기록한 중국은 올해 역시 작년과 동일한 '5% 안팎'의 성장률 목표를 설정한 상황이다.  june@fnnews.com 이석우 대기자

[파이낸셜뉴스] '영혼까지 끌어모아’ 집을 사는 것을 ‘영끌’이라고 한다. 집값 급등기인 2020년과 2021년에는 2030세대가 영끌을 주도했다. 올해 들어서는 3040세대가 주축으로 떠올랐다. 통계를 보면 3040세대의 서울 아파트 매수비중이 최근 66%까지 상승했다. 영끌의 대출 현황을 볼 수 있는 자료가 최근 나와 주목이다. 올해 영끌 규모가 2020년·2021년보다 더 크다는 것이 골자다.  LTV 60% 초과 155조...2021년에는 75조 우선 서울 아파트 매매거래 연령대별 비중을 보면 올해 들어 40대가 공격적으로 매수하고 있다. 40대 비중이 올 1월 29.1%에서 2월부터 8월까지는 30%대 이상을 유지하고 있다. 7월과 8월에는 40대 비중이 30대를 추월했다. 30대와 40대 매수 비중을 보면 1월에는 60.6%로 60%대 초반을 기록했다. 올 8월에는 66.0%를 기록했다. 서울 아파트 매매거래 10채 중 7채를 3040세대가 사들인 셈이다. 한국은행 자료에 따르면 최근 들어 주택담보인정비율(LTV) 60% 초과 대출이 빠르게 증가하고 있는 것으로 파악됐다. 세부적으로 보면 LTV 60% 초과 주담대는 올 6월말 155조원으로 큰 폭으로 늘었다. 2020년에는 60% 초과 대출 규모가 109조원을 기록했고, 2021년에는 75조원이다. 3년 6개월만에 45조원 가량 증가한 것이다. 현 정부 들어 60% 초과 대출이 늘어난 것은 올해 들어 집값이 오르면서 거래량이 증가한 데다 대출규제 완화 등이 한몫을 했다는 분석이다. 최근 정책 기조가 수요억제로 바뀌기는 했지만 이전까지는 대출규제를 하나 둘 풀어왔다. 대출 주요 고객층은 3040세대이다. 빚 늘어난 40대...금리 인하해도 대출금리 오르나 올 1·4분기 기준으로 가계소득 대비 부채비율(LTI) 자료도 공개됐다. 한국은행에 따르면 올 1·4분기 기준으로 우리나라 국민들이 연간 소득의 두 배가 넘는 막대한 규모의 빚을 지고 있다. 특히 40대가 253.7%로 가장 높은 수준을 기록했다. 연령대별로 보면 올해 1·4분기 50대를 제외한 모든 연령대의 LTI가 전분기 대비 상승했다. 30대 이하 LTI는 지난해 4·4분기 238.7%에서 올해 1·4분기 239.0%로 높아졌고, 40대는 253.5%→253.7%, 60대 이상은 239.1%→240.8%로 각각 올랐다. 특히 40대는 대출잔액 합계가 연간 소득의 2.5배를 돌파해 전 연령대 가운데 가장 높은 부채비율을 나타냈다. '영끌' 주택 매수의 결과라는 분석이다. 일각에서는 향후 기준금리 인하가 시작되도 주담대 금리 수준이 크게 줄어들지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다. 정부의 정책 기조가 수요억제로 돌아선 만큼 가산금리 인상 등 대출 옥죄기 강도가 더 세질 것으로 전망되고 있어서다. 특히 예전에 초저금리 시대에 대출을 받았던 차주들의 금리가 갱신되며, 전반적인 상환 부담이 더 늘어날 수 있다는 시각도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “금리 인하는 가격 상승 요인으로 작용하지만 현재 시점에서는 금리 인하 보다 대출 규제 약발이 더 크게 먹힐 수 있다”고 분석했다. 이어 “특히 절대 금액이 큰 서울의 경우 가계대출 규제 영향이 지방 보다 더 크게 나타날 수 있다”고 지적했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 한국은행이 주택시장에 대해 연일 파격적인 분석과 주장을 내놓으면서 이목이 쏠리고 있다. 최근에는 대출금리가 0.25%p 하락하면 1년 후 서울 집값이 전국 평균 보다 2배 이상 더 오른다는 구체적인 수치까지 제시했다. 전문가들은 한은의 고민이 커질 수 밖에 없을 것으로 보고 있다. 서울의 경우 공급이 턱없이 부족한 상황에서 금리 인하가 집값 상승을 더 부채질 할 수 있기 때문이다. 한은의 주장은 정부가 대출규제 등 더 강력한 수요억제 카드를 꺼내야 한다는 점을 우회적으로 내비치고 있다는 분석이다. 금리 인하 서울 집값 더 뛴다...한은 '경고' 한국은행은 최근 발표한 ‘올 9월 금융안정 상황 보고서’에서 대출 금리 하락은 주택구입 부담 경감 및 매수심리 강화 등을 통해 주택가격 상승요인으로 작용한다고 지적했다. 구체적 수치도 제시했다. 충격반응함수를 이용해 주택가격지수 추정 결과 대출금리가 0.25%p 하락하면 전국 주택가격상승률은 1년 이후 0.43%p 더 오르고, 특히 서울은 0.83%p로 전국 평균보다 상승폭이 2배 가량 커지는 것으로 분석했다. 지방 주택시장은 각 지역별 주택 수급 상황이 가격에 가장 큰 영향을 미친다. 반면 서울 등 수도권의 경우 수요와 공급 보다 유동성이 집값을 좌우하는 핵심요소다. 금리 인하에 따른 유동성 확대가 서울 집값을 더 끌어올릴 수 밖에 없을 것으로 시장도 분석하고 있다. 서울 집값을 잡기 위해서는 강남 등 부유한 지역 출신 학생들에 대한 '대학 입학 상한선'을 도입해야 한다는 주장도 내놓았다. 이창용 한국은행 총재는 외신과의 인터뷰에서 치열한 입시 경쟁이 수도권 주택 가격 상승과 대출 증가의 원인이라며 이같이 주장한 것이다. 앞서 한은은 ‘입시경쟁 과열로 인한 사회문제와 대응방안' 보고서를 통해 집값 등의 안정을 위해서는 대학입시제도를 지역별 비례선발제로 바꿔야 한다고 제안한 바 있다. 집 못 사게 대출 더 옥죄라...한은의 경고? ‘대전족’이라는 말이 있다. 아이 교육을 위해 대치동에 전세를 사는 사람을 말한다. 교육환경은 교통과 더불어 집값에 주요 영향을 미치는 변수다. 수도권 집값을 흔들 수 있는 유동성과 교육 이슈에 대해 한은이 잇따라 목소리를 내놓은 것이다. 시장에서는 하반기에 한은이 금리를 인하할 것으로 보고 있다. 한은의 이 같은 행보는 옳고 그름을 떠나 ‘면피성’으로 보는 시각도 적지 않다. 한 부동산 전문가는 “책임을 회피하기 위한 면피성 발언으로 보인다”며 “금리 인하로 집값이 올라도, 이는 당연한 결과로 한은의 책임은 아니라는 것을 말하는 것 같다”고 말했다. 시장이 더 주목하는 것은 한은이 정부로 하여금 부동산 정책 기조를 바꿀 것을 강조하고 있다는 점이다. 규제 완화에서 대출규제 등 강력한 수요 억제가 그것이다. 한은은 진철하게 금리를 내린 여러 국가들이 주택 대출을 옥죄는 정책을 하고 있다고 보고서에 소개하기도 했다. 문재인 정부의 대출규제를 비판해온 현 정부도 최근 들어 수요억제 카드를 하나 둘 내놓으면서 정책 기조 변화를 암시하고 있는 상태다. 규제 카드로는 토지거래허가구역으로 묶어 관리하는 정도였다. 최근에는 은행을 압박(?)해 전방위 대출 옥죄기에 나서고 있다. 야심차게 내놓은 공급 카드가 시장에 별다른 영향을 미치지 못하고 있는 것도 한 이유다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “투기과열지구 등 규제지역으로 묶으면 대출 뿐 아니라 정비사업과 청약도 영향을 받게 된다”며 “결국 대출을 옥죄는 방안 외에는 수요억제 카드가 없다”고 말했다. 전문가들은 윤 정부 역시 문 정부처럼 투기수요 억제를 명분으로 더 센 대출규제 카드를 잇따라 내놓을 것으로 보고 있다. 금리 인하 시점 전후로 부동산 정책이 다시 옛 정부 시절로 돌아갈 수 있다는 지적이다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 케이뱅크 '사장님 부동산담보대출' 상품의 영역을 후순위 대출까지 확대해 개인사업자 시장 공략에 나선다고 24일 밝혔다. 케이뱅크는 지난달 인터넷은행업계 최초 사장님 부동산담보대출 상품을 출시한 바 있다. 사장님 부동산담보대출은 소상공인 등 개인사업자 고객에게 최대 10억원까지 운전자금을 제공하는 상품이다. 은행에 직접 방문할 필요 없이 대출신청부터 서류제출, 실행까지 전 과정을 비대면으로 앱에서 진행할 수 있다. 기존 부동산담보대출을 받은 개인사업자 고객이 대출 갈아타기도 할 수 있어 이자 절감을 기대할 수 있다. 또 창업을 준비하는 예비 개인사업자 고객도 대출을 받을 수 있다. 케이뱅크 관계자는 "지난달 출시 후 그동안 상품 운영의 안정성을 위해 선순위 대출만 가능했다"면서 "즉 다른 금융기관의 대출이 없고 임대차 계약이 없는 담보물에 대해서만 대출을 받을 수 있었다"고 설명했다. 케이뱅크는 후순위 대출 확대를 결정했다. 같은 담보물에 타 금융기관의 대출이 있거나 임대차 계약이 있더라도 사업을 위한 운전자금이 필요한 경우에는 케이뱅크에서 대출을 추가로 받을 수 있도록 한 것이다. 케이뱅크는 빠르면 이틀 내에 대출 실행이 가능하고, 이날 기준 업계 최저 수준인 연 4% 초반대 금리를 제공한다고 설명했다. 예를 들어 한국부동산원 시세 8억원 아파트를 소유 중인 개인사업자가 타 금융기관에서 기존 3억원 대출을 받고 상환 중이더라도 케이뱅크를 통해 추가 대출이 가능하다는 것이다. 사장님 부동산담보대출 상품의 한도는 대출 건당 5억원, 고객별 10억원 한도이며 후순위 대출은 담보 가치 내로 한정된다. 이번 확장을 통해 소상공인 등 개인사업자 고객이 보다 편리하게 운전자금을 추가로 확보해 원활한 사업 운영을 도울 수 있게 됐다. 한편, 케이뱅크는 대출금 용도가 사업의 운전자금인지 검증하기 위해 자체 인공지는(AI) 시스템을 개발해 운영하고 있다. 사업자등록증 내 업종정보를 개념화해 매출 신고 데이터와 비교 분석한다. 이 과정에서 고객이 신고한 업종과 매출정보가 일치하는지 철저히 검증하고 있다. 혹시 모를 연체율 상승 등의 우려를 기술로 해결한다는 구상이다. mj@fnnews.com 박문수 기자

대출규제를 풀어 내집마련 문턱을 낮춰온 현 정부가 전방위 자금 옥죄기에 나서면서 시장이 혼란스럽다. 현 정부는 문재인 정부의 수요억제(대출규제) 정책이 부작용만 키웠다며 '공급확대·규제완화'에 방점을 둔 정책을 펴왔다. 그런데 9월 들어 초강수 대출규제가 잇따라 나오면서 현장에서 아우성이 쏟아지고 있어서다. 지난 2021년 '대출중단' 사태가 또 벌어질 수 있다는 불안감도 확산되고 있다. 3일 업계에 따르면 현 정부의 부동산 정책 스탠스가 대출규제로 선회했다는 분석이 나오고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "9월부터 시행된 당초 계획보다 강화된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 수요억제로 돌아선 첫 번째 카드"라며 "추가 규제 카드가 줄줄이 나올 가능성이 높아졌다"고 말했다. 현 정부 부동산 정책 골자는 공급확대와 규제완화였다. 첫 대책인 지난 2022년 '8·16대책'부터 최근의 '8·8대책'까지 예외는 아니다. 규제 카드로는 집값 급등 우려 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 관리하는 정도였다. 오히려 문 정부가 옥죄던 대출규제를 하나둘 정상화시켰다. 15억원 초과 주택담보대출 허용이 대표적. 대출규제가 갭투자 증가, 중저소득층 내집마련 기회 박탈, 풍선효과, 현금부자 잔치 등 수많은 역효과를 만들어 냈다는 판단에서다. 하지만 토지거래허가에도 강남 집값은 더 급등했고, 야심차게 내놓은 공급확대 정책도 사실상 약발이 먹히지 않는 상황이 나타나고 있다. 전세가마저 상승세가 지속되는 상황이다. 한 전문가는 "토지거래허가가 가격에 영향을 미치지 못하면서 정부가 쓸 수 있는 카드가 없게 됐다"며 "결국 대출을 억제하고 세금을 올리는 것인데, 세금은 부담되니 대출규제 카드를 꺼낸 것이다"라고 분석했다. 결국 금융당국의 고강도 압박에 스트레스 DRS 2단계 시행에 맞춰 은행들이 앞다퉈 주택담보대출 및 전세대출 취급 제한에 나서고 있다. 우리은행은 주택을 한 채라도 보유하면 주담대와 전세자금 대출을 제한하는 초강수 카드를 내놓았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "주택 소유자에게 주담대·전세대출을 중단하는 것은 다른 정부 때도 없었던 것 같다"고 말했다. 다른 은행들도 순차적으로 우리은행 수준의 대출규제 카드를 내놓을 것으로 전망되고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "투기과열지구 등 규제지역으로 묶으면 대출뿐 아니라 정비사업도 영향을 받게 된다"며 "결국 은행을 통한 대출을 옥죄는 방안을 택한 것 같다"고 분석했다. 앞서 문 정부는 가계대출 총량제 도입을 필두로 수많은 대출규제를 쏟아냈다. 2021년 하반기에는 초유의 대출중단 사태가 발생해 시장이 대혼란에 빠지기도 했다. 투기세력 차단을 통한 집값 안정이 목적이었지만 2020년과 2021년에 전국 아파트값이 폭등했다. 당시 서울 아파트 갭투자 비율도 50%를 넘었다. 대출규제로 현금부자들이 몰리는 강남 아파트값은 더 치솟기도 했다. 이번에도 일시적 효과는 거둘 수 있겠지만 역효과만 더 키울 수 있다는 시각이 지배적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "실수요와 가수요를 가린다는 건데 현실적으로 쉽지 않고, 다수의 선의의 피해자를 양산할 수밖에 없다"고 말했다. 윤 팀장은 "대출이 더 잘 나오는 지역과 상품으로 옮기는 풍선효과가 나올 수 있다"며 "가수요자들의 경우 대부분 현금부자로 대출규제 영향을 받지 않는다"고 지적했다. 고 교수도 "일시적 집값 안정은 가능하겠지만 대출을 옥죄면 갭투자를 할 수밖에 없고, 강북 집값은 잡아도 강남은 더 뛰는 또 다른 부작용이 우려된다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자