[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 서울시에서 역세권 활성화 사업을 포함해 대규모 ‘직·주·락’ 복합공간을 조성한다고 발표했습니다. 세운지구 6-1-3구역도 업무·숙박·상업·주거가 결합된 47~54층 규모의 복합공간으로 개발하기로 확정했습니다. 이 외에도 광운대 역세권, 서울역 북부역세권 등의 복합개발 프로젝트도 진행 중입니다. 올 8월에는 수서역 환승센터 복합개발 사업도 착공되는 등 초대형 복합시설 개발이 여러 곳에서 진행중이거나 예정입니다. 상가도 '얼죽신' 열풍...기존 상권은 침체 이런 역세권 초대형 복합시설 개발은 동경이나 오사카, 홍콩처럼 ‘대중교통중심 개발(TOD)’로 진행되는 데요. 홍콩의 공항철도를 타면 거치는 구룡역세권, 센트럴역세권 등이 대표적인 TOD 사례입니다. 해외에 많은 분들을 모시고 견학을 가면 우리도 이렇게 복합개발을 하면 좋겠다고 합니다. 그런데 서울의 경우 복합역세권 개발을 하는 것은 좋은데, 문제는 기존 도심 내 상가들이 점점 더 어려워진다는 것입니다. 요즘 아파트에서 자란 MZ세대들이 신축 아파트만 찾는다고 해서 나온 ‘얼죽신’ 열풍이 상업시설에서도 재현되고 있습니다. 성수동의 팝업스토어나 코엑스몰, 잠실 롯데월드몰, 용산 아이파크몰 등 역세권이면서 깨끗한 상가들로 가득 찬 곳들만 MZ세대들이 찾아다니고 있습니다. 반면 기존 도심 내 상권은 온라인 쇼핑과 관광객들의 외면으로 붕괴되고 있습니다. 서울 집합상가 공실률이 올 1~3월에 9.14%로 지난해 4분기보다 증가했습니다. 용산역 일대 공실률은 37.53%로 치솟았습니다. 백화점이나 대형마트, 편의점까지도 매출이 급감하고 있는데요. 이유는 온라인쇼핑이 오히려 더 증가하고 있기 때문입니다. 대규모 복합개발...오프라인 상가 운명은 해외에서도 똑같이 대규모 역세권 개발을 하는데, 왜 유독 우리만 기존 상업시설들이 고전을 할까요.  일단 한국은 온라인 쇼핑 천국입니다. 또 서울을 찾는 해외 관광객들도 명동, 성수동, 홍대, 연남동, 강남역, 코엑스 등에만 몰려 다닙니다. 결국 오프라인 상가는 시간이 가면 갈수록 살아날 가능성은 희박해 지고 있습니다. 지금 서울에서 추진되는 대규모 직·주·락 복합개발 사업이 추진되면 용산역이나 영등포역의 전통 상가들이 공실이 늘고 그 주변은 초토화될 가능성이 높습니다. 예전에는 백화점이나 대형마트, 프리미엄아울렛이 들어오면 낙수효과로 인해 주변이 더 발전된다고 했는데요. 최근에는 이 같은 효과가 거의 없습니다. 특히 MZ세대들은 여름에는 시원하고, 겨울에는 따뜻한 대형 쇼핑몰 실내에서만 머무르고 소비를 하는 경향이 강합니다. 그래서 유독 한국에서만 유럽형 스트리트몰들이 더 빠르게 소멸되고 있는 상황이다. 대규모 직·주·락 복합개발은 미래 도시에 반드시 필요하지만, 그 주변의 상업시설들은 더 빠르게 어려워진다는 점을 감안할 필요가 있을 것 같습니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 공사비가 폭등하면서 재개발·재건축도 사업성이 아주 좋은 서울 한강변이나 목동 지역만 시공사 선정 경쟁을 하고 있습니다. 대부분은 시공사도 구하기 힘들다고 합니다. 공사비 상승의 주요 원인으로 인건비를 꼽을 수 있습니다. 공사 단순 작업도 '이제는 휴머노이드' 인건비는 비단 건설업 이슈는 아닌데요. 최근 자동차 회사들이 생산현장에 인간형 로봇인 '휴머노이드'를 투입하기 시작했다고 합니다. 대표적으로 BMW는 지난해 미국 피규어AI가 개발한 로봇을 미국 공장에 투입해 학습을 시키고 있습니다. 휴머노이드는 사람처럼 움직이는 로봇으로 기존의 산업용 로봇과는 차원이 다른 일을 할 수 있습니다. 그렇다면 자동차 공장에서 조립까지 담당할 정도의 휴머노이드 로봇이 건설 현장에서는 얼마나 더 일을 잘할수 있을까요. 비교적 단순한 공정은 내년부터 공급되는 휴머노이드를 바로 투입해도 될 정도라고 합니다. 늦어도 오는 2028년 공급되는 보스턴다이내믹스의 아틀라스는 웬만한 공사현장의 단순 작업에 바로 투입이 될 수 있습니다. 즉, 공사비의 상당부분을 차지하는 인건비를 확 줄일 수 있게 되는 것입니다. 현재 기술 속도라면 건설현장에서 일하는 휴머노이드는 오는 2030년이 되면 자연스러운 현상이 될 가능성이 높습니다. 그러면 공사비도 내려가고, 각종 건설·부동산 사업들의 사업성도 높아질 것으로 보입니다. 첨단 기술이 바꾸는 세상...대선 공약도 바뀌어야 인건비 비중이 높아 유지·관리가 힘든 실버타운 사업들도 이 같은 휴머노이드를 활용하게 되면 많은 도움이 될 것으로 보입니다. 이밖에 어려 업종에서 휴머노이드 로봇을 활용하면 인건비 걱정을 줄일 수 있습니다. 결국 관건은 휴머노이드 로봇을 얼마나 빨리 사용할 수 있도록 해주느냐 하는 것입니다. 먼저 많이 사용하게 되면 문제점을 개선할 수 있습니다. 도심항공교통(UAM) 마찬가지입니다. 미국과 중국의 관세협상이 끝나면 중국에서 이미 상용화한 UAM도 바로 국내에 들려올 수 있습니다. 모든 KTX나 SRT역에서 UAM을 이용하면 먼 곳까지 바로 날아갈 수 있습니다. 지방 소멸 방지나 인력 확충 차원에서 이 같은 첨단 산업들을 아주 빠르게 국내에 도입할 수 있도록 규제를 완화해 주고, 바로 상용화 할 수 있도록 하는 것이 필요합니다. 이 같은 첨담 기술로 5년 내에 세상은 크게 바뀝니다. 대선 공약도 여기에 맞춰 바뀔 필요가 있다고 생각합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 오는 6월 3일 조기 대선이 확정되면서 여야 모두 분주하게 움직이고 있습니다. 아직은 공식적인 공약집도 없고, 서로의 발언들만 예의주시하고 있는 실정입니다. 부동산 공약도 마찬가지입니다. 일단 대선 후보들의 발언만 보면 규제 완화에 초점이 맞춰져 있습니다. 진의 여부는 몰라도 일단 공급의 중요성을 인식하는 것 같아 다행입니다. 그런데 정책을 펼칠 때 공급에 있어서 중요한 것은 ‘양이 아니라 질’이라고 생각합니다. 주택공급 핵심은 '양 보다는 질' 우리나라 주택보급률은 지난 2008년 100%를 넘겼습니다. 하지만 우리 사회에서 주거 문제는 여전히 심각합니다. 혹자는 공급이 부족한 것이 아니라 초과수요에서 문제를 찾고, 다주택자 규제를 실행했습니다. 그 결과 소위 말하는 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인해 상급지 가격이 폭등하는 현상이 나타나고 있습니다. 결국 수요 억제 정책은 단기적인 수단일 수밖에 없습니다. 공급을 늘려야 하는 것이 맞습니다. 공급의 중요성을 인지했다면 다음은 양보다는 질입니다. 지난 2024년부터 등장한 부동산 업계 신조어는 '얼죽신'입니다. 핵심은 아무리 얼죽신이라고 해도 어디인지가 중요하다는 것입니다. 사람들이 원하는 지역에 공급이 돼야 한다는 것입니다. 그리고 또 중요한 것이 상품성입니다. 한 예로 서울도 신축 빌라 공급은 박살이 났습니다. 단순히 서울의 주택 공급이 아니라 아파트를 원한다는 것 역시 알 수 있습니다. 결론은 나왔습니다. 서울에 아파트 공급이 부족하다는 것이고, 지금 집값이 비싸다고 해도 서울의 아파트가 비싸다는 것입니다. 재초환 폐지가 핵심..."대못 뽑아야" 하지만 서울에는 빈 택지가 현실적으로 없습니다. 재개발·재건축밖에 없는데요. 지금 여야 모두 정비사업 규제 완화를 말하고는 있지만, 전문가 입장에서 보았을 때에는 가장 핵심적인 키워드가 나와야 한다고 생각합니다.  바로 '재건축 초과이익환수제 폐지' 입니다. 재초환에 대해 말하지는 않겠습니다. 다만 재초환은 알면 알수록 사실상 재건축을 하지 말라고 만든 법률 입니다. 재초환만 없어져도 사업성이 나오는 조합은 재건축을 하지 말라고 해도 알아서 진행할 것입니다. 그러나 재초환이 있으면 그나마 될 곳도 사업이 쉽지 않습니다. 도심 공급을 활성화하기 위해서는 정비사업의 대못 규제를 해결해야 합니다. 또 단순히 주택 숫자에 집착해서 소형 평수를 더 많이 만들라고 하면 안 됩니다. 거주하고 싶은 사람들이 ‘나 역시 가서 살고 싶다고 느낄 정도의 양질의 건축물’을 조성해야 합니다. 양보다는 질이 중요하다는 것을 다시 강조하고 싶습니다. 많은 사람들이 원하는 지역에 ‘원하는 상품을 공급하는 것’, 이게 가장 중요합니다. 여야 모두 이 같은 공급의 중요성을 인지해야 합니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 상업용 부동산들이 줄줄이 막대한 손실을 기록하고 있습니다. 소상공인 상가는 물론 대형마트·백화점 등도 점점 더 어려워지고 있는 것이 현실입니다.   최근 경기 시흥시 한 근린상가가 6250만원에 낙찰돼 주목을 끌었는데요. 감정가는 6억원대이지만 유찰을 거듭하면서 헐값이 된 것 입니다. 그렇다면 단지 경기가 침체돼서 어려움을 겪는 것일까요. 앱으로 쇼핑 끝..."저무는 오프라인 상권' 음식점들은 음식 배달이 급증하면서 매출은 오르는데 이익은 줄어들고 있습니다. 배달회사들이 수익을 가져가기 때문이지요.  일반 상가는 온라인 쇼핑 때문에 도저히 가격을 맞출 수가 없으니 당연히 매출이 줄 수 밖에 없습니다. 통계청이 발표한 지난 2월 온라인 쇼핑 동향을 보면 음식배달서비스는 전년 대비 10.9% 성장했습니다. 온라인 쇼핑 총 거래액도 21조616억원으로 전년 대비 3.5% 증가했습니다. 특히 모바일 쇼핑 거래액도 늘고 있는 데요. 전체 거래의 76.6%로 이제는 소비자가 손쉽게 앱으로 모든 쇼핑을 할 수 있는 시대가 됐다는 것을 의미합니다.  결국 온라인 쇼핑이 대세가 되어가고 있습니다. 쿠팡이나 알리익스프레스 뿐만 아니라 네이버도 스마트 쇼핑앱을 출시, 대대적으로 홍보하고 있는 상황입니다. 실제 가전이나 문화상품은 오프라인이 10.9% 감소했는데 온라인은 4.3% 증가했습니다. 식품도 오프라인은 12.3%나 줄었지만 온라인에서는 14.9% 폭등했습니다. 홈플러스와 같은 대형마트들이 왜 어려운지 쉽게 알 수 있습니다. 망해가는 상가...‘SWOT 분석’으로 해답 필자가 교육이나 강연할 때 ‘SWOT 분석’을 주로 활용합니다. S는 ‘strong(강점)', W는 ‘weak(약점)', O는 ‘opportunity(기회요인)’, T는 ‘threat(위협요인)‘ 등을 의미 합니다.  최근 대부분의 식당들은 위협 요인에 노출돼 있습니다. 바로 음식 배달입니다. 인건비도 오르면서 식당 내 서빙은 서빙로봇으로 바뀌고 있고, 메뉴선택이나 계산도 테이블오더 키오스크로 전부 바뀌고 있습니다. 새로운 기술을 활용한 기회요인이기도 합니다. SWOT 분석을 해보면 내가 운영하고 있는 상가가 왜 어려운지 바로 확인해 볼 수 있습니다. 상가 자체 약점을 미리 작성해 보면 무엇을 고쳐야 할지 확인이 됩니다. 모든 음식점들이 다 어려운 것은 아닙니다. 최근 언론이나 SNS 블로그에 소개되는 식당들은 아직도 줄을 서야 먹을 수 있는데, 모두 다 엄청나게 좋은 식당이 아닙니다. 지금도 폐업을 고민하는 분들이 많습니다. 폐업 전이라도 어떻게 하는 것이 최선인지 'SWOT 분석'으로 확인해 볼 필요는 있습니다. 정부에서도 이런 전문적인 교육을 시키는 프로그램을 강화해 소상공인들에게 무상교육을 하는 것도 한 방법인 거 같습니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 윤석열 대통령 탄핵으로 조기 대선이 치러지게 됐습니다. 이번 대선도 부동산 정책이 주요 쟁점이 될 가능성이 다분합니다. 탄핵 정국으로 시끄러웠던 올 2~3월. 서울에서는 다른 이슈가 모든 것을 삼켰습니다. 바로 토지거래허가구역 해제 및 재지정입니다. 문제는 이게 미봉책이라는 것입니다. 강남 3구와 용산구는 이미 각종 규제들이 적용되는 곳입니다. 그럼에도 불구하고 수요가 몰리는 원인을 외면한 채 단순히 거래를 제한하는 것은 근본적인 해결책이 아니기 때문입니다. 다주택자 규제...결국 '똘똘한 한 채' 현재 서울의 주택 매수자 중에서 외지인 매입 비율은 25% 정도 됩니다. 네 명 가운데 한 명은 서울 사람이 아닙니다. 지방 자산은 암울하고, 서울 부동산 가격은 상승 한다는 믿음이 있기 때문입니다. 서울 부동산 가격이 오른다고 하지만, 다 상승하는 것은 아닙니다. 서울 강남권과 비 강남권 간의 가격 격차는 역대급으로 커지고 있습니다. 또 서울 부동산이 비싼 게 아니라 서울의 아파트가 비싼 것입니다. 비 아파트 가격은 전세사기 이슈 이후로 처참한 상태입니다. 초양극화를 만든 주범은 '다주택자 규제’입니다. 이 이면에는 주택 공급은 충분하지만 부동산 가격이 상승하는 이유는 다주택자 때문이라는 인식이 깔려 있습니다. 중·하급지 부동산을 모두 정리해서 상급지 한 채로 올인하는 일명 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 만들고 있습니다. 탄핵 정국 이후 많은 자산가들이 지방을 정리하고 서울의 핵심지로 상경 투자에 나섰습니다. 조기 대선이 확정되면서 다음 정권이 누가 되는지, 또 정책의 불확실성이 커질수록 이러한 움직임은 더더욱 빨라질 것으로 보입니다. 막오른 조기 대선...또 '다주택자=적폐'  양극화를 완화하기 위해서는 공약과 방향성이 중요합니다. 과감하게 다주택자 규제를 완화하겠다고 발표해 지방의 여러 채보다 강남의 한 채가 더 낫다는 선택을 하지 않게 해야 합니다. 도심 신축 아파트 공급을 위해 재개발·재건축 규제를 적극적으로 완화해야 합니다. 대표적으로 ‘재건축초과이익환수제’와 같은 비합리적인 규제를 폐지해야 합니다. 하지만 정치권이 움직일지는 미지수입니다. 오히려 다주택자를 적폐로 몰아가면서 규제를 강화할 가능성이 큽니다. 앞으로 양당의 대권 후보자들이 정해지면 온 국민들은 해당 후보자의 부동산에 대한 인식을 눈여겨 볼 것입니다. 부동산 정책을 즉흥적으로 내놓는 것이 아니라 과거 사례를 잘 검토해 현실적인 대책이 나왔으면 좋겠습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 수익형 부동산은 임대사업을 주로 하는 비 아파트 상품을 말합니다. 상가·오피스텔·빌라·생활형숙박시설·지식산업센터 등이 대표적입니다. 이들 상품은 한때 매달 수백만 원의 월세 수입이 가능한 투자처로 주목을 받았습니다. 하지만 최근에는 경고음이 갈수록 커지고 있는 상황입니다. 오히려 손해를 볼 수 있다는 것입니다. 제2의 월급 '따박따박'...수익형 상품 종말? 수익형 부동산 면면을 보면 수익이 나는 경우가 별로 없습니다. 우선 상가는 배달이 일상화됐고, 고물가에 고임금으로 고전을 면치 못하고 있습니다. 각종 생활용품은 온라인 쇼핑으로 전부 넘어갔습니다.  알리익스프레스나 테무에서는 말도 안 되는 가격으로 물건을 파는데요. 주문을 취소하면 돈은 환불해 주고, 물건은 그냥 버리라고 합니다. 아파트 상가는 물론 집합상가, 대형상가 모두 수익은커녕 임대료를 내기도 힘든 상황입니다. 오피스텔·빌라도 크게 다르지 않습니다. 지금도 매달 1000여건 가량 전세사기가 발생하고 있습니다. 갭투자가 막히다 보니 매매 거래량도 급감하면서 환금성도 뚝 떨어졌습니다. 지식산업센터는 첨단산업 유치 등을 위해 각종 특혜를 주는 대표적인 수익형 부동산인데요. 지금은 공급 과잉으로 ‘원수한테만 권하는 부동산’이라는 별명이 붙었습니다. 레지던스 등 숙박시설도 내수관광이 살아야 수익이 나오는데, 연휴 때만 되면 일본이나 베트남·동남아 등 해외여행이 일반화됐습니다. 결국 수익을 낼 수 있는 부동산은 이제 거의 없다고 보는 게 맞습니다.  아파트가 이젠 수익형 부동산 상품 즉, 지금까지 수익형 부동산이라고 했던 상품들 대부분 수익이 안 나는 상품으로 변했습니다. 가장 큰 이유는 세상이 변했기 때문입니다. 고물가, 고환율, 경기 침체 뿐만이 아니라 소비인구 감소·소비여력 감소·소비패턴 변화 등이 주요 원인입니다. 일각에서는 ‘부동산으로 돈을 버는 시대는 끝이 났다’는 말이 나오고 있습니다. 재개발 지역들은 그나마 노려볼만한데요. 하지만 용적률 특혜에도 공사비 폭등 등으로 사업성이 나오는 지역이 극히 드문 것이 현실입니다. 공사비가 너무 올라 사업성이 좋은 곳은 거의 손에 꼽을 정도입니다. 사실 부동산 중에서 수익이 날 수 있는 대상은 강남3구 아파트나 마용성 아파트 정도가 아닐까 합니다. 규제에도 계속 오늘 가능성이 매우 높습니다. 결국 아파트가 대표적인 수익형 부동산 상품입니다. 이제 비 아파트에서 수익을 기대하는 시대는 지난 것으로 판단됩니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 산 좋고 물 좋고 공기도 좋은 사찰에서 생활하면 어떨까요. 그것도 한달 생활비로 100만원만 낸다고 하면 중산층도 저렴한 비용으로 노년을 보낼 수 있습니다. 국내에서 한 사찰이 전원형 실버타운을 만들어 주목을 끌고 있습니다. 경남 의령의 ‘일붕사’라는 사찰이 전원형 실버타운을 만들었습니다. 보증금 없이 2년치 생활비 2640만원을 내면 10평 남짓 주택과 식사를 모두 해결해 준다고 합니다. 1인 기준으로 한달에 110만원으로 주거와 식사를 해결하고, 노인대학을 통해 다양한 문화강좌를 들을 수 있습니다. 실버타운 붐..."중산층에게는 높은 벽" 최근 실버타운 열풍이 불고 있습니다. 그런데 정작 최고급형 실버타운도 엄청난 보증금에 생활비를 받아도 남는 게 없다고 합니다. 공사비, 운영비 특히 인건비와 식재료비 등이 크게 올랐기 때문입니다.  결국 중산층을 위한 실버타운은 쉽게 만들어지기 힘든 것이 현실입니다. 또 선분양이 가능한 실버타운은 인구소멸지역에서만 건립될 수 있는 등 제약도 있습니다. 임대분양을 한다고 해도 이미 토지비·공사비는 물론 각종 물가가 천정부지로 오르면서 저렴하게 운영한다는 것은 쉽지 않습니다. 얼마 전에 국회 관계자들과 함께 양주시 사찰을 방문했습니다. 사찰에 많은 내방객들이 올 수 있도록 하는 방안에 대해 설명 드렸는데요. 그 중 하나가 바로 실버타운을 사찰 내에 건립하는 방안입니다. 일단 토지비가 아주 저렴합니다. 그리고 사찰 내 실버타운은 템플스테이 수준의 깔끔하고 가성비 높은 건물로 공사하면 공사비도 줄일 수 있습니다. 여기에 입소하는 고령층이 직접 내 손으로 밥도 같이 해드시고, 청소도 같이 하면 인건비까지 줄일 수 있습니다. 실버타운에 템플스테이를 같이 넣는다면 청년 및 중장년층들과 다양한 프로그램을 같이 수행할 수 있습니다. 사찰 실버타운 조성...지방소멸도 해결 국내에서 최고의 고령층 거주 지역은 바로 시골에 있는 경로당이라고 합니다. 하지만 도심의 노인들에게는 마땅히 노후를 보낼 공간이 없습니다. 그래서 실버타운 붐이 일고 있습니다. 하지만 앞서 이야기 했지만 중산층 실버타운은 쉽지 않습니다. 대안으로 사찰에 실버타운을 만들면 중산층 노년층도 좋은 공간에서 생활하고, 서로 모여서 일을 같이 하니까 인건비도 줄일 수 있습니다. 또 자녀들이 오면 주변 관광지가 활성화 되고, 템플스테이와 같이 운영하면 다른 세대와 공존도 가능합니다, 이렇게 한다면 지방에 대규모 은퇴자 마을을 엄청난 돈을 들여서 따로 안 만들어도 됩니다. 고령층 문제, 내수관광 문제, 지방소멸 문제 등을 한꺼번에 해결할 수 있는 방안 중 하나라고 생각합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 현재 서울 아파트값은 하루하루 급격히 상승하고 있습니다. 지난달 12일 토지거래허가구역 해제가 단초가 됐습니다. 해제 이후 2주 가량 지났는데 송파구 잠실은 27억~28억원 하던 아파트가 31억~32억원에 거래됐고, 33억원 거래설도 들리고 있습니다. 토지거래허가구역 해제 지역만 오르는 게 아니라 반포·압구정은 또 자극 받아서 상승하고 있습니다. 마포·성동·강동구로도 저평가된 단지를 찾아서 움직이는 분위기입니다. 일각에서는 토허제 해제가 사실상 서울 집값 상승의 신호탄으로 보는 사람도 있습니다. 그래서 ‘오쏘공(오세훈이 쏘아올린 작은 공)’이라는 말도 있습니다. 토지거래허가 해제...'시점·방식' 문제 많아 토지거래허가 해제가 타이밍도 그렇고, 방식도 성급하게 하면서 문제가 많습니다. 이유는 다들 예상하는 것이 오 시장이 대선 출마를 고려하면서 표를 생각해서 풀어줬다는 이야기도 있습니다. 사실 토지거래허가구역이 사유 재산권 침해 요소가 크고, 풀어야 한다는 이야기는 예전부터 많았습니다. 타이밍을 잡았다면 지난 2022년이나 2023년에 해제 했어야 한다고 생각합니다. 그래도 2024년에는 풀었어야 한다고 봅니다. 그런데 2024년에는 부동산 가격이 오르다 보니 1년 추가 지정을 했고, 한발 더 나아가 같은 해 여름에 부동산 가격이 상승하자 오 시장은 ‘강남3구+용산구 전역’을 토지거래허가구역으로 추가 지정할 수도 있다는 발언도 나왔습니다. 불과 몇 달전만해도 토지거래허가구역에 대해 강경하게 대응하다가 막상 해제하려고 하니 입장이 곤란했을 거라고 생각합니다. 이후 올 1월 13일 서울시청에서 진행한 ‘규제 풀어 민생 살리기 대토론회’에서 오 시장은 제도 폐지를 상당히 적극적으로 검토중이라고 밝혔습니다. 이후 2월 12일 서울시의 보도자료를 본 결과 실망할 수밖에 없었습니다. 이유는 토지거래허가구역을 해제 하면서도 재개발·재건축 지역은 그대로 규제를 연장한 것입니다. 뭔가 다른 이유가 있는지는 모르겠지만, 정비사업구역의 규제는 그대로 남겨두었습니다. 토허제 해제 집값 상승 트리거 되나 사실 이번 토지거래허가구역의 경우 명분도 없고 실리도 없는 규제입니다. 토지거래허가구역은 통상 대규모 개발 계획이 잡히면 지정을 합니다. 애초에 도심에 지정할 것을 고려하지 않았다 보니 주거지에 지정했을 때 발생할 디테일한 고려가 전혀 없습니다. 이로 인해 주민들의 고통이 이만저만 아닙니다.  또 토지거래허가구역 지정은 투기 차단이 목적이지만 이미 수많은 시간 동안 결국 풍선효과를 통해 인근 지역 가격 상승만 불러왔다는 것은 알려진 사실입이다. 더 큰 문제는 주택 및 도심권 토지거래허가가 사실상 주택거래허가제나 다름없다는 점입니다. 과감하게 규제 해제도 못하면서 집값 상승의 트리거가 된 이번 발표는 시점과 타이밍을 잘못 잡아 조급하게 움직여서 서울 부동산 시장만 불장을 만들었다는 지적이 나오고 있습니다. 오세훈 시장이 쏘아올린 작은 공이 앞으로 부동산 시장에 어떤 파장으로 영향을 미칠지 걱정입니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 들어 아파트 미분양 물량이 급증하고 있습니다. 특히 지방의 준공 후 미분양 아파트 증가세가 심상치 않습니다. 앞서 정부는 지방의 미분양 주택을 사면 1가구 1주택 특례를 주고, 주택수에서 제외한다고 발표 한 바 있습니다. 지난 2월 19일 발표된 부동산 대책에는 당초 업계가 요구했던 파격적인 추가 세제대책은 나오지 않았습니다. "미분양 사세요"...내로남불 부동산 대책 우선 세제혜택을 준다고 해도 지방의 악성 미분양 아파트를 살 사람은 많지 않다고 봅니다. 토지거래허가구역에서 풀린 강남 일부 단지의 경우 갭투자가 가능해 졌다고 하니까 매물은 들어가고, 호가만 2~3억원 올랐다고 합니다. 하지만 서울 전체를 놓고 보면 상황은 다릅니다. 노도강 모두 하락하고 있고, 금관구지역도 마찬가지입니다. 인천이나 경기도 과천을 제외하고는 하락하고 있습니다.  부동산 대책을 만들 때 왜 이런 지역들은 수요가 많은지, 그리고 왜 공급이 부족해서 더 오르는지 확인해야 합니다. 경기도나 지방 미분양 단지, 특히 악성 미분양의 경우 왜 수요가 없는지, 왜 사지를 않는지 확인해 보고 거기에 맞춰 대책이 나와야 합니다. 즉 대책을 만드는 본인은 매수할 생각이 없는데 '누군가는 사겠지'라는 식의 대책은 무용지물입니다. "실수요자가 원하는 대책 나와야" 아파트를 포함한 모든 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙이 적용됩니다. 단 현재 악성 미분양 아파트의 경우 최초 추진 당시에도 수요도 없고 비싼 분양가가 책정되었을까요. 지금 준공된 악성 미분양 아파트들은 공사비가 폭등하기 전에 이미 준공된 아파트입니다. 반대로 이야기 하면 현재 분양하는 아파트에 비해 엄청난 경쟁력을 가지고 있다는 겁니다. 세금 조금 깍아준다고 해서 하락하고 있는 악성 미분양을 살 사람은 거의 없을 것 같고, 결국 공공기관에서 ‘청년임대’나 ‘신혼부부 임대’ 또는 ‘든든전세주택’용으로 저렴하게 매입을 하는 것이 그나마 현실적인 대안이 됩니다. 시행사·지방 건설업체들 입장에서는 약간의 손해를 보더라도 법정관리 가는 것보다는 낳습니다. LH 역시 새로 사업을 추진하는 것보다 악성 미분양을 활용하는 것이 유리하다고 생각합니다.  미분양 대책에서 중요한 것은 실수요자가 가장 최우선 돼야 합니다. 실수요자들에게 어떤 혜택을 주면 '내가 내집마련 용도로 살 수 있을까'를 고민해 봐야 합니다.  지금이라도 각 지역의 악성 미분양 아파트를 상세하게 확인하고 거기에 맞는 대책, 즉 실수요자가 원하는 수준의 대책을 마련해야 합니다. ‘이 정도면 나도 집을 살 것 같다’는 정도의 대책이 필요합니다.  /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 재건축 조합마다 공사비 때문에 난리입니다. 대형 건설회사 브랜드도 필요하고, 최고의 고급 마감에다 첨단기술까지 모두 갖춘 아파트로 너도나도 시공해 달라고 하니 당연한 현상인 거 같습니다. 하지만 입주 할 때 되면 고급 마감재는 무용지물이 됩니다. 벽지·장판은 물론 심지어는 주방가구까지 몽땅 교체하는 것이 비일비재 하기 때문입니다. "한국 아파트는 미국이 꿈꾸는 스마트홈" 최근 재미교포가 한국에 와서 느낀 점을 적은 내용이 SNS에서 화제가 됐습니다. 미국 최고급 주거단지에 적용되는 마감재나 스마트홈 시스템들이 한국 아파트에 즐비하다는 겁니다. 단지 내 조경·커뮤니티 시설 등은 미국의 호텔과 비슷하다고 합니다. 실제 국내 주거 트랜드 보고서를 만드는 모 연구소장이 이런 이야기를 한 적이 있습니다. “한국의 아파트는 미국이 꿈꾸는 스마트홈”이라는 겁니다. 그렇다면 우리는 이같은 아파트의 기능을 얼마나 사용하고 있을까요. 예를 들어 요즘 아파트에는 고화질의 첨단 기능이 들어간 대형 TV가 설치됩니다. 실제 사용하는 데는 고화질이 필요 없습니다. 또 대부분 케이블TV 셋톱박스를 연결해서 사용합니다. 고화질 첨단 기능 TV가 실제로는 모니터에 불과 합니다. 요즘 나오는 승용차에는 각종 첨단기능들이 잔뜩 있는데, 전부 다 사용하지 않습니다. 필수 기능만 빼놓고 나머지는 무슨 기능인지 조차 잘 모르는 것이 현실입니다. 공사비 때문에 난리인데 앞으로 공사비가 더 오르면 사업성이 안 나오는데도 고급 아파트로 재건축 해야 할까요. 분양가는 지난해 말 기점으로 매매가를 앞섰습니다. 아파트를 분양 받아 입주하는 시점에 시세차익을 기대했던 것은 예전일입니다. 지금은 입주하는 시점에 주변 시세가 분양가보다 얼마나 더 높았는지 확인해 봐야 하는 시대가 된 것입니다. 너도나도 고급 아파트...눈높이는 3.3㎡당 1억 인건비와 공사비가 비싼 미국이나 유럽·일본·싱가포르 등에서는 재건축이 거의 없습니다. 간혹 재개발을 하기는 하는데, 보통 30년에서 50년에 걸쳐서 합니다. 국내에서도 이제는 재건축으로 얼죽신이 되고 싶으면 그만큼 비용을 ‘왕창’ 더 내야만 하는 시대가 된 것입니다. 재건축 비례율이 100%가 넘는 곳이 과연 얼마나 남았을까요. 정부가 의욕적으로 밀고 있는 1기 신도시 선도지구 재건축 사업도 분담금 때문에 걱정이 많은 것이 현실입니다. 잘해야 분당이나 평촌 정도만 재건축이 될 것 같다는 지적도 나오고 있습니다. 결국 공사비를 낮춰야 하는데 이미 우리 눈높이는 3.3㎡당 1억원 이상 아파트에 맞춰져 있습니다. 외관은 대리석으로 마감해야 하고, 첨단 커뮤니티시설도 있어야 하고, 인테리어도 최고급 마감재를 넣어야 합니다. 거의 사용도 하지 않을 것 같은 스마트홈 기능도 잔뜩 넣어야 뭔가 있는 아파트로 보입니다. 우리도 이제는 진짜 꼭 주거기능으로 필요한 수준의 아파트를 공급해야 하는 시기가 왔습니다. 아니면 유럽이나 뉴욕, 일본처럼 기존 건축물을 열심히 기름칠하고 청소해서 그냥 사용 해야 합니다. 재건축·리모델링이 아닌 대수선에 대한 고민을 해야 한다는 이야기입니다. . /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자