[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> [파이낸셜뉴스] 9월 들어 대출이 갑자기 모든 이슈를 덮고 있습니다. 가계 대출 급등에 정부의 '대책' 아닌 '대책 발언'에 은행들이 각자 알아서 행동하면서 국민들의 혼란은 더 극심해지고 있는 데요. 발단은 부동산 가격입니다. 서울 등 수도권을 중심으로 아파트 거래가 늘고 가격이 급등하고 있습니다. 공급절벽에 금리 인하도 현실화 되면서 부동산 매수 심리가 꺾이지 않고 있는 상태입니다. 급작스런 주담대 규제...발단은? 가계 대출 문제가 계속되자 은행들은 금융당국의 압박을 고려해 대출금리를 올려서 대응했습니다. 1금융권과 2금융권의 금리역전 기사도 나오고 때마침(?) '은행의 예대마진 폭이 커진다', '이자 이익이 역대 최대다'라는 기사도 나오게 됩니다. 심기가 불편해진 이복현 금융감독원장이 최근 은행권의 잇단 대출금리 인상에 대해 "당국이 바란 게 아니다"라며 "은행들에 대한 개입을 더 세게 해야 할 것 같다"고 언급했습니다. 문제는 집값 개입의 필요성을 느끼고 있고, 가계 대출 관리의 필요성을 요구하면서도 대출금리 인상은 답이 아니라는 것입니다. 금리를 높이지 않은 상태에서 대출은 줄여야 한다는 발언에 시중은행들이 알아서 움직이기 시작한 것입니다. 다주택자 대출 금지, 조건부 전세자금 대출 제한, 일시적 2주택 갈아타기도 제한 등 여러 가지 대책들이 쏟아지고 있습니다. 국민들은 혼란에 빠졌고, 급기야 지난 4일 이복현 원장은 실수요자 부담은 없게 하겠다고 밝혔습니다. 간담회 직후 기자들과 만나서는 "1주택자는 무조건 안 된다는 등의 정책이 당국과 공감대가 있었냐 하면 없다는 쪽에 가깝다"고 선을 그었습니다. 대책이 아닌 발언...결국 피해는 국민들 문제는 이 모든 것이 대책이 아닌 발언으로 생긴 혼란이라는 점입니다. 문재인 정부 때도 대출 규제가 심각했지만 이 정도로 혼란스럽지는 않았습니다. 정부가 먼저 'A는 된다. B는 안 된다. C를 해라'는 식으로 진두지휘를 했습니다. 관치금융이라는 비판을 받았지만, 적어도 이번과 같이 어떻게 하라는 것인지 알 수 없는 경우와는 다릅니다. 신조어 가운데 '알잘딱깔센'이라는 말이 있습니다. '알아서 잘 딱 깔끔하고 센스있게'하라는 의미입니다. 금감원장 입장에서는 답답했을 것입니다. 그런데 ‘금리를 올리지 않으면서 가계대출을 관리하라는 방법’, 그리고 ‘실수요자의 피해는 없어야 한다’는 것이 무엇인지는 필자도 궁금합니다. 대출 규제가 옳고 그르고, 시장 안정에 효과적일지 여부 등은 논외로 하겠습니다. 일단 규제를 하겠다고 판단했으면 어떻게 해야할지 잘 정리해서 발표를 해야 한다고 생각합니다. 그런데 구두발언만 있었고, 은행들이 알아서 잘 하라고 하니 이런 혼란이 발생하고 있는 것입니다. 결국 국민들만 피해를 입는 게 안타깝습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-09-06 14:45:27[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 축구 선수 손흥민이 '에테르노 압구정' 펜트하우스를 400억원에 분양 받았다고 합니다. 29가구 규모의 초고가 아파트로 오는 2028년 준공 예정입니다. 올해 초 입주한 '에테르노 청담'은 아이유와 송중기가 분양을 받아 입주까지 했다고 하는데요. 유재석도 최근 논현동 브라이트N40 펜트하우스를 86억원애 매입해 화제가 됐습니다. 손흥민 런던 거주 고급 아파트...월세 1억 최근 강남구 청담동을 비롯해 용산구 한남동까지 100억원 이상 초고가 아파트들이 신고가를 경신하고 있습니다. 특히 강남 요지의 부지에서는 지금도 분양가 통제를 안 받기 위해 30가구 이하의 초고가 아파트들이 분양되고 있습니다. 그러면 외국은 어떨까요. 손흥민이 현재 거주하고 있는 곳은 영국 최고 부촌 지역인 런던 햄스테드로 한국의 '서래마을'과 비슷한 동네라고 합니다. 유명 연예인인 주드 로나 007 제임스본드 연기를 한 다니엘 크레이그 등도 여기에 거주한다고 합니다. 현재 손흥민이 살고 있는 고급 아파트 가격은 130억원 정도이고, 월세는 1억원 수준이라고 하는데요. 수영장, 컨시어지 등 호텔식 서비스를 제공하는 초호화 주택입니다. 그런데 4층 짜리 빌라로 경관은 전혀 없고, 동네 운동장 정도가 보이는 정도입니다. 런던의 경우 주거난이 심하기로 유명합니다. 이런 신축 빌라들의 가격이 비싸게 형성돼 있습니다. 올림픽이 열렸던 파리도 개선문을 중심으로 8층 이하의 건축물들만 자리 잡고 있습니다. 신축 아파트를 파리 시내에 건설하는 것이 불가능하니까 오래되고 낡은 건물도 주거비가 엄청난 것이 현실입니다. 그들만의 리그 '초고가 단지'...시장 왜곡 우려 현재 세계적인 도시에는 초호화 주택들이 속속 건설되고 있습니다. 두바이에는 쌍용건설이 지난해 말에 준공한 '아틀란티스 더 로열(Atlantis the Royal)‘ 펜트하우스가 현재 650억원대에 분양되고 있습니다. 뉴욕 맨해튼에서도 공중권을 이용한 초고층 아파트들이 속속 준공되고 있는 데요. 143층 아파트의 펜트하우스 가격이 무려 1500억원 이상이라고 합니다. 최근 서울 강남에서도 이같은 3.3㎡당 2억원 이상 되는 고급 아파트들이 과잉 공급되는 것 아니냐는 우려가 나오고 있습니다. 최근에는 분양이 잘 안된다고 합니다. 그런데 어쩌다 나온 초고가 아파트 신고가 거래가 일반 강남이나 마용성 아파트 가격에도 영향을 미치고 있습니다. 즉, 어느 나라든 초고가 아파트는 있지만 연예인이나 스포츠 스타, 재벌들만의 시장입니다. 일반아파트 가격 동향에 반영이 된다면 엄청난 왜곡 현상이 있을 수 있으니까 주의를 할 필요가 있습니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-08-22 13:03:11[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 2024년 8월 8일 부동산 대책이 발표됐습니다. 맹탕일 것으로 예상했는데요. 이번 대책은 생각보다 국토교통부가 고심한 흔적이 느껴지는 대책이었습니다. 예전처럼 말만 재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 외치는 게 아니라 전문가 입장에서 봐도 의외로 디테일한 측면에서 신경을 쓴 측면들이 많이 있었습니다. 물론 해당 대책만으로 재개발·재건축이 활성화되기에는 공사비 폭등 등 여러 난관이 있습니다. 드라마틱하게 개선되기는 어려울 것으로 보입니다. 하지만 규제 완화를 위해 노력한 흔적이 보입니다. "주택 총량 보다 입지·유형이 중요" 사실 이번 8·8 대책은 재개발·재건축에 대한 사항 외에는 그전에 이미 발표했던 내용에서 크게 달라진 게 없습니다. 하지만 재개발·재건축만으로도 충분히 의미가 있다고 보고 있습니다. 가장 중요한 것은 진단이 정확해야 옳은 처방을 할 수 있다는 겁니다. 지금 부동산 가격이 급등하고 있습니다. 하지만 정확히는 서울 및 수도권 주요 입지, 여기서도 신축 아파트를 중심으로 올라가고 있습니다. 당장 서울의 빌라는 가격이 처참하게 무너져 있습니다. 주택 공급은 분석하는 사람들에 따라 다릅니다. 중요한 것은 단순히 주택 총량이 아니라 그 주택이 어디에 공급이 되는지, 주택 유형이 무엇인지가 중요합니다. 즉, 서울의 신축 아파트 수요가 높아지는데, 비 아파트 공급을 활성화하겠다는 것은 사실 번지수를 잘못 찾은 이야기라고 할 수 있습니다. 지방은 지금 아파트 미분양이 넘쳐나고 있습니다. 지금 규제 풀어도 입주까지는 10년 서울의 아파트 공급을 위해서는 정비사업 규제 완화가 핵심입니다. 이번에 국토부가 유의미한 사항들을 개선하기 시작했다는 것에서 그 의의가 있다고 봅니다. 혹자는 정비사업 활성화를 지원하면 그 지역에 가수요가 유입된다고 말 합니다. 이것이 무서워서 규제만 한 결과 서울은 2026년도에 아파트 공급 절벽이 예상되고 있습니다. 지금 이렇게 규제를 풀어도 실질적으로 입주까지는 10년씩 보는 장기 프로젝트입니다. 하지만 지금부터라도 이렇게 첫 단추를 끼웠다는 점에서 의의를 주고 싶습니다. 이제 공은 국회로 넘어갔습니다. 재건축초과이익환수제 등 넘어야 할 산들이 많습니다. 일단은 정부가 의지를 갖고 꾸준히 정비사업 활성화를 추진해야 서울 집값 완화에도 장기적으로는 기여를 할 수 있다고 봅니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-08-09 10:13:56[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 모 방송사의 K-Food 홍보 프로그램인 ‘서진이네2’를 보면 주변 빌라 주거단지를 볼 수 있습니다. 한국 빌라와는 차원이 다른데요. 유럽 빌라의 경우 대부분 대리석이나 화강석 마감도 아닌 단순한 목재로 페인트 마감이 일반적입니다. 그런데도 최소 100년 이상 모습을 유지하고 있습니다. "빌라는 집 장사용 상품"...사라지는 다세대·연립 국내에서는 최근 전세사기 여파로 빌라 공급이 급감하고 있습니다. 올 상반기에 서울 내 빌라 공급 물량이 고작 2900여가구라고 합니다. 전세를 안 들어오니까 임대사업자가 갭투자를 못하고, 결국 사는 사람이 없으니까 건설회사도 안 짓는 악순환이 반복되고 있는 것입니다. 한국토지주택공사(LH)에서 매입임대를 한다고 하지만, 공사비가 폭등하면서 쉽지 않은 것이 현실입니다. 그런데도 공사 기간이 짧은 빌라 건축 규제를 완화해 공급부족 대란을 줄여보겠다는 것이 정부 계획인데요. 현실은 전혀 다릅니다. 그럼 왜 빌라는 아파트 장만을 하기 전까지 잠시 전세나 월세로 머무는 주거상품으로 변질이 됐을까요. 우선 저렴한 비용으로 빠르게 공급할 수 있어 ‘집 장사용 주거상품’으로 전락했습니다. 도시계획 심의도 안받고, 허가만 받으면 바로 공급이 되니까요. 전세사기 마저 발생하면서 이제 MZ세대의 머리속에서는 빌라가 지워져 가고 있습니다. 용적률 상향 등 인센티브...빌라 인식 바꿔야 그런데 우리가 유럽 여행을 하면 다들 이런 얘기를 합니다. 3층 짜리 이쁜 이런 빌라에 살고 싶다고 말입니다. 필자가 챗GPT4를 이용해 국내에 공급하면 좋을 듯한 빌라 조감도를 그려서 강연할 때 보여줬더니 반응이 좋았습니다. 그런데 오히려 공사비는 국내 빌라보다 적게 들어갑니다. 대부분 유럽의 빌라는 목재로 마감하기 때문입니다. 일본도 지진 때문에 목재 빌라가 대부분입니다. 창문 샷시도 대부분 목재이고, 목재 위에 다양한 색상의 페인트를 칠하는 것이 일반적입니다 개발 고밀화는 서울 시내 역세권에서만 하면 됩니다. 재개발 할 때 저층 빌라단지는 각종 인센티브를 주는 것을 고려해 볼 필요가 있습니다. 용적률을 더 준다고 하면 당연히 이런 멋진 빌라가 탄생할 수 있습니다. 지금부터 바꿔나가야 합니다. 그래서 빌라도 내집이라고 생각하고 수요가 생기면서 단기 공급도 가능해 질 것으로 보입니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-08-02 15:59:24[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 서울 아파트 전세가격이 59주 연속 오르고 있습니다. 아파트 매매 거래량도 지난 5월 5000건(신고일 기준)을 돌파했습니다. 매매가격도 15주 연속 상승하고 있다고 합니다. 반면 빌라와 오피스텔 등은 사기 여파로 전세를 꺼리면서 공급도 크게 줄고 있습니다. 전세를 살고자 하는 분들은 아파트만 선호하고 있고, 결국 아파트값은 계속 우상향 곡선을 그릴 수 있다는 전망도 나오고 있습니다. 59주 상승 전세가...'앞으로 더 오른다?' 문제는 전세가격이 앞으로 더 오를 가능성이 크다는 겁니다. 이번 달부터 지난 2020년 시행된 계약갱신청구권의 4년 만기가 도래해 전셋값 상승 압박이 더욱 거세질 것이 뻔하기 때문입니다. 올 연말까지 6만4309가구가 해당된다고 하는 데요. 하반기 아파트 전체 거래량의 10%가 넘는 수준입니다. 여기에 1기 신도시 선도지구 사업이 연말까지 확정되면 내년부터 또 대규모 전세수요가 발생하게 됩니다. 문제는 공급이 부족하다는 겁니다. 지난해 이미 착공실적이 반토막 났는데, 올해는 부동산 금융 부실 정리 때문에 인허가까지 크게 줄고 있습니다. 공사비 폭등으로 재개발·재건축 단지들도 사업성 때문에 주춤하고 있고, 결국 아파트 공급은 향후 2~3년간 계속 줄어들 것이 뻔합니다. 설상가상으로 공공주택 건설마저 건설사 외면으로 거의 진행이 안되고 있는 것이 현실입니다. 대출받아 전세 연장....주거사다리는 '내집' 그렇다면 또 전세대출을 받더라도 서울에서 계속 전세를 살아야 할까요. 예전에는 새 아파트 분양가격이 주변 시세보다 저렴해서 입주할 때 재산가치 상승을 기대할 수 있었습니다. 하지만 최근에는 공사비 폭등으로 분양가가 주변시세보다 더 비싸졌습니다. 결국 실수요자가 아니면 분양을 받을 필요가 없는 시대가 됐습니다. 기준금리가 인하된다고 해서 아파트 분양가격이 떨어질 가능성은 없습니다. 오히려 부동산 투자 열풍이 살아나서 아파트 가격은 더 오를 것이 확실합니다. 이런 상황에서 대출을 받아 전세를 2년 연장하면 2년간 전세자금은 묶여버리고, 대출 받은 돈에 대한 이자는 고금리 상태로 계속 내야합니다. 반면 아파트값은 꾸준히 상승할 것으로 보입니다. 서울의 경우 아파트값 상승세가 강북으로 확산될 것으로 보이고, 경기도의 경우 1기 신도시 선도지구 사업 이후에도 30만가구 재건축이 끝날 때까지 최소 40년 이상 계속 공급이 모자랄 것이 확실합니다. 인구가 감소해도 서울 아파트 가격이 하락할 가능성은 희박합니다. 오히려 지방만 계속 더 어려워지고, 외지인들은 서울 아파트 매수에 더 많이 나설 것으로 보입니다. 지금 전세자금 대출을 받아서 갱신을 하는 것보다 서울이나 경기도 교통 호재지역에 조금 비싸더라도 신축이든 구축이든 내집마련을 해야 하는 시점입니다. 주거 사다리는 이제 전세자금이 아니고 바로 내집이 주거 사다리입니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-07-05 08:24:48[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 박상우 국토교통부 장관이 전임 장관에 이어 또다시 전세제도 폐지가 바람직하다고 피력했습니다. 임대차 2법도 사라져야 하고, 종부세도 폐지돼야 한다고 합니다. 전 정부 때 각종 대책들이 오히려 전셋값을 폭등시켰다는 판단에서 입니다. 전 정부에서도 부동산 대책이 한 달이 멀다 하고 발표돼 난리였는데, 지금도 비슷한 상황이 나타나고 있는 것이 현실입니다. 쏟아지는 부동산 대책...전세제도 폐지? 전세사기 대책을 만들다 보면 전세제도가 얼마나 취약한 시스템이라는 것을 잘 알게 됩니다. 제도 자체가 없어져야 전세 사기가 더 이상 나오지 않는다는 것을 정부가 스스로 인정하고 있는 것인데요. 사실 전 세계가 코로나19 초기에 유동성이 풍부해지면서 집값이 폭등을 했습니다. 그런데 미국·유럽·호주·일본 등에서는 별다른 대책이 없었습니다. 시장 상황에 따라 자연스럽게 해결하라는 분위기였습니다. 물론 서민들은 고통을 받았지만 국내처럼 엄청난 전세 사기 같은 문제는 발생하지 않았습니다. 그러면 우리는 왜 이렇게 대책이 난무했고 지금도 매일 대책이 나와야 할까요. 한국은 경제협력개발기구(OECD) 내에서도 선진국에 해당합니다. 그런데 아직도 정부나 지자체 주도의 주택정책으로 일관하고 있다 보니 모든 문제 해결이 쉽지 않은 것이 현실입니다. 주택정책·대책은 분명 무주택자나 청년·신혼부부 등이 손쉽게 내집마련을 해서, 저출산도 극복하고 평생 주거 문제 없이 편하게 살 수 있도록 해야합니다. 하지만 우리 현실은 개인 자산 80% 이상이 부동산에 묶여 있습니다. 또 강남 8학군은 한번에 수억원씩 폭등하니까 너도나도 내집마련 보다는 부동산 투자를 하는 시장으로 변질됐습니다. 그때 그때 다른 주택정책...'제대로 고민해야' 그때 그때에 따라 정책과 세제가 변하다 보니 이런 상황이 나타나고 있습니다. 대표적인 예로 생활형숙박시설, 지식산업센터, 오피스텔 등은 공급이 넘쳐 나면서 현재 심각한 문제가 되고 있습니다. 선진국처럼 일관된 부동산 세제 및 정책이 있다면 이런 형태로 부동산 시장이 변질되지 않았을 것입니다. 최근 정부는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 문제 되니까 개발 리츠를 활용하겠다고 발표했습니다. 주택공급에서도 선진형 모기지를 활용해 초기에 적은 계약금만 내고 40년간 나눠서 갚은 주택정책도 나왔는데요. 하지만 아직 해결되지 않은 사안도 적지 않습니다. 우선 주거와 숙박, 그리고 오피스의 경계를 어떻게 볼 것인가 하는 문제입니다. 아울러 재산세나 양도세, 종부세 등은 어떻게 할 것인 지도 결정을 내야 합니다. 미국, 유럽, 싱가포르 등 해외 선진국들은 주택정책을 어떻게 운영하고 있는지, 왜 큰 문제가 없는지 비교 분석해서 우리도 선진형 주거 정책 및 금융으로 바꿔나가야 합니다. 더 이상 대책이 필요 없게 되는 진짜 주거정책이 나와야 합니다. 선거 때마다 국민 눈치를 보느라 제대로 정비를 못했지만, 지금은 시간적 여유가 있으니 이번 기회에 선진형 주택공급 및 주거대책을 만들어야 한다고 생각합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-06-21 10:46:12[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 국토교통부는 1기 신도시 재건축 선도지구 선정계획을 발표했습니다. 관심은 어느 곳이 선도지구로 지정되느냐에 쏠리고 있는 데요. 필자는 해당 보도자료에서 개인적으로 우려했던 사항이 포함된 것을 발견했습니다. 바로 '순환방식 재건축'이 발표에 포함된 것입니다. 순환방식 재건축은 말 그대로 동시 다발적으로 정비를 진행하는 것이 아니라 순차적으로 정비를 진행하는 것을 말합니다. 특정 시점에 공급절벽이나 공급과잉이 나오지 않게 하는 방법입니다. 분당 재건축 40년?...구성남 재개발 사례 보니 사실 이 방식은 이론적으로 좋습니다. 하지만 치명적인 문제가 있습니다. 애초에 장기적인 안목으로 순환방식으로 진행해 왔다면 이 방식이 맞습니다. 그런데, 이제 다 정비사업 시기가 도래했는데 갑자기 순환방식 카드를 꺼낸다. 이것은 ‘재건축 안 시켜주겠다는 것’이나 다름없습니다. 현재 1기 신도시에서 재건축을 추진하는 단지들은 많습니다. 국토부 발표를 보면 선도지구는 1~2곳만 선정한다고 합니다. 지자체에 따라 1~2곳을 더 추가할 수 있다고 하지만 결국 많아야 4곳입니다. 이렇게 해서 매년 일정 물량 지정하면서 나간다고 합니다. 그러면 전체적인 완성까지는 얼마나 걸릴까요. 일반적으로 정비사업은 조합설립으로부터도 10년 걸립니다. 이제 시작하는 것이면 사실상 15년은 봐야 합니다. 선도지구에 각종 특혜를 줘도 얼마나 빨리 진행될지 의문입니다. 필자는 순환방식이 적용되면 사실상 1기 신도시 정비는 40년 이상 봐야 한다고 생각합니다. 가장 단적으로 잘 보여주는 사례가 구성남 재개발입니다. 이곳은 순환방식으로 정비사업을 진행하는 대표적인 지역입니다. 구성남 재개발의 경우 지금 입주한 단지들도 있고, 입주할 단지도 있고, 공사중인 곳은 물론 인허가를 받는 곳도 있습니다. 벌써 시작한 지 20년입니다. 하지만 아직도 구성남이 다 정비되려면 앞으로도 20년이 더 걸릴 것이기 때문입니다. 사실상 1기 신도시를 순환방식으로 진행한다는 것은 첫 사업이 15년, 나중에 다 정비되려면 40년은 넘게 걸릴 것으로 보입니다. '최악의 수' 순환방식 재건축...신도시 정비 '골든타임' 국토부가 순환방식 카드를 꺼낸 이유가 있습니다. 바로 이주대란 우려 때문입니다. 문제는 이주대책을 수립해야 하는데, 부지도 부족하고 예산도 부족합니다. 무엇보다 이주대책을 내놓아도 분명 더 시급하고 열악한 지역도 많은데, 1기 신도시 주민들에게 특혜를 준다는 시비(?)가 붙을 수도 있겠지요. 결국 이주대책이 아닌 순환방식이라는 이주 지연 카드를 꺼낸 것입니다. 하지만 이는 대책이 아니라 '최악의 수'라고 봅니다. 국토부는 2024년 11월 첫 선도지구 지정, 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 사업시행계획 수립, 2027년 착공, 2030년 준공을 목표로 하겠다는 계획입니다. 재개발·재건축 전문가 입장을 떠나서 전국에 그 어떠한 곳도 정비구역 지정으로부터 2년만에 착공한 현장은 전무합니다. 신도시 정비사업이 성공하려면 진정한 이주 대책을 마련해야 합니다. 이주대책이 어렵다면, 극단적으로 '무대책이 대책'이라고도 말하고 싶습니다. 예를 들어 순서를 둘 게 아니라 동의율만 맞으면 다 지정해야 합니다. 서울시도 지난 2000년 수백곳의 재개발 지역을 지정했습니다. 그러나 20년이 지난 지금 여러분들은 잘 알겠지만 모두 정비가 되지 않았습니다. 어차피 사업성이 부족한 곳, 주민들 간의 갈등이 있는 곳 등 알아서 지연되는 곳들이 생기면서 자연스럽게(?) 순환방식 재개발이 됩니다. 일단 지정 자체를 너무 두려워할 필요가 없다는 것입니다. 1기 신도시 정비는 지금이 골든타임 입니다. 주민들의 재건축에 대한 의지도 높고, 이주를 하라고 해도 할 여력이 있습니다. 더 늦어지면 그대로 살겠다는 사람들이 늘어나면서 개발은 요원해질 것입니다. 무엇보다 무섭게 치솟는 공사비도 문제이지요. 정부의 순환방식 카드를 보면서 1기 신도시 정비가 순조롭게 진행되기 어려울 수 있겠다는 우려가 듭니다. 정부는 방향에 맞춰 계획을 세우고, 요건에 맞는 곳은 사업이 진행될 수 있게 길을 열어주는 것이 역할이라고 생각합니다. 역으로 사업을 지연 시키는 우를 범하지 않았으면 합니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-06-07 08:22:34[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 지난 4월 한국인이 가장 오래 사용한 앱은 '유튜브'라고 합니다. 그 다음은 카카오톡이고, 3위가 인스타그램 순인데요. 그만큼 유튜브를 보면서 투자를 하시는 분들이 많이 늘었다는 것으로 해석할 수 있습니다. 유튜브는 소비자들이 스스로 찾아보고 가입합니다. 유튜브를 이용한 사기도 많이 늘어나고 있습니다. 사기 피해자가 안 되기 위해 유튜브로 부동산 공부만 하는 분들이 많은데요. 이 또한 조심해야 합니다. 유튜브 말 무조건 맹신...'벼락거지' 될수도 홈쇼핑을 보면 물건을 꼭 사야만 할 것 같은 마케팅 기법들을 사용합니다. 유튜브도 비슷합니다. 인기 유튜버가 돼야 많은 구독자를 확보할 수 있습니다. 그래서 제목부터가 아주 자극적입니다. 문제는 ‘믿거나 말거나’식의 내용들이 많다는 것입니다. 구독자를 늘리려고 ‘당장 여기에 투자를 해야만 벼락부자가 된다’고 합니다. 지난 2020년초 코로나 초기에 기준금리가 내려가고 유동성이 넘쳐 나면서 아파트 가격이 폭등했습니다. 아파트 장만을 못하신 분들은 ‘벼락거지’가 됐다고 난리가 났습니다. 당시 부부싸움도 엄청나게 늘었다고 합니다. 그런데 2023년이 되면서 미국이 기준금리를 폭발적으로 올리자 우리도 고금리가 됐습니다. ‘영끌’해서 아파트를 장만한 분들은 다시 ‘벼락거지’가 됐습니다. 대출이자가 감당할 수준을 넘어서게 된 것입니다. "좋은 정보는 부풀려 이야기할 필요 없어" 또 주택으로 홍보했던 ‘생활형숙박시설’은 숙박용도로만 사용 가능해지면서 일부 지역에서는 분양 계약자들이 연합해서 시행·건설사를 상대로 소송까지 나선 상태입니다. ‘지식산업센터’도 결국 과잉공급에 고금리, 고분양가 및 공사비 급증으로 애물단지로 변했습니다. 역시 지난 2022년 유튜브 영상을 보시면 지금 당장 투자를 해야 한다고 합니다. 오피스텔도 예외는 아닙니다. 아무튼 유튜브를 그렇다고 안보실 수는 없는데요. 가능하면 한 곳에 매몰되지 말고 취사선택을 하는 것이 필요합니다. 또 집값 폭등, 집값 폭락 등 극단적인 유튜브는 피하는 것이 좋습니다. 결국 이들은 자극적인 제목과 내용으로 구독자를 늘리는 것이 주된 목표입니다. 좋은 정보는 굳이 부풀려서 이야기할 이유가 없습니다. 집값 전망은 어느 누구도 장담 못합니다. 단 확실한 것은 지금 아파트 공급이 반토막이 났고, 2~3년뒤에는 불안해 질 수 있다는 겁니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-05-24 07:57:18[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 인공지능 프로그램인 챗GPT를 활용하면 단 몇 분 만에 혁신적인 건물의 디자인 설계가 가능합니다. 이번에는 전세사기 이후 공급이 줄어들고 있는 빌라 설계를 해 봤습니다. 결론적으로 인공지능이 설계해도 우리 주변의 '박스형' 빌라보다 훨씬 더 멋진 디자인을 만들어 냅니다. 빌라는 왜 임시 주거용...전세사기 원인 사실 유럽을 가면 디테일한 외관과 멋진 인테리어를 가진 저층형 빌라들을 볼 수 있습니다. 나도 이런 집에서 살아보고 싶다는 마음이 듭니다. 오히려 초고층 주거용 빌딩은 유럽이나 미국에서는 인기가 그리 높지 않습니다. 그런데 왜 국내에서는 이런 빌라들이 내집마련 전까지 임시 주거를 하는 공간으로만 생각하게 됐을까요. 싼 가격으로 건설되고, 보증금이 아파트보다 저렴하니 결국 임시 주거용으로만 인식되게 된 것입니다. 대규모 전세사기의 원인이기도 합니다. 예전에 대우건설이 서초구 방배동에서 ‘로얄카운티’ 등 고급 단지형 빌라를 공급했습니다. 하지만 요즘 빌라는 대부분 성냥갑 같은 외관에 돌 마감이 돼 있는 임시 거주용으로만 생각할 수 밖에 없는 그런 형태가 대부분입니다. 하지만 멋드러진 빌라가 들어서면 어떨까요. 인공지능을 활용해 빌라를 멋지게 설계해 달라고 시켰더니 좋은 작품이 나왔습니다. 아무래도 인공지능도 빌라는 유럽식의 멋진 빌라가 사람들이 좋아할 만한 주거공간이라고 생각하는 것 같습니다. 집 장사 빌라 시대 저물어...100년 가는 상품 필요 국내에서도 이제는 집 장사용 빌라 시대는 저물어 가고 있습니다. 이미 주거 사다리 역할도 못하는 상황입니다. 청년이나 저소득층을 위해서는 임대주택이나 공유주거를 보급하고, 빌라는 유럽이나 미국처럼 한번 건설하면 최소 100년 이상 갈 수 있도록 설게 및 시공해야 합니다. 멋진 빌라를 설계·시공하면 서울시에서 하는 디자인 혁신 사례로 선정될 가능성도 높습니다. 요즘 서울 강서구 화곡동 빌라촌을 가면 분위기가 예사롭지 않습니다. 전세사기 여파로 월세로만 거주하려고 합니다. 그나마도 소형 아파트 시장으로 이동하고 있습니다. 이제 빌라도 내집이라고 생각할만한 멋진 주거 상품으로 거듭나야 할 시기가 됐습니다. 지자체에서 조금만 신경 쓰면 얼마든지 바꿀 수 있다고 생각합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-05-10 10:35:24[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 총선이 막을 내렸습니다. 야당의 압승으로 마무리 되면서 현 정부가 추진하는 각종 부동산 정책도 힘을 잃을 가능성이 높습니다. 법 개정은 국회 소관입니다. 정부가 할 수 있는 것은 시행령 개정인데요. 정부가 발표한 대책 중에서 법 개정이 필요하고, 국회 동의가 필요한 예산들은 앞으로 공수표가 될 여지가 다분합니다. 가격 아닌 숫자로 다주택 규제...양극화 가속 문제는 이번 총선 이후로 양극화가 더 심해질 것으로 우려된다는 것입니다. 현재 부동산 시장도 양극화가 심해지고 있습니다. 지방은 여전히 침체돼 있고, ‘준공 후 미분양’도 많습니다. 총선 이후 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 문제가 본격적으로 터지기 시작하면 지방의 신축 아파트가 헐값에 나오면서, 기존 구축들도 악영향을 받을 것 같습니다. 이를 막기 위해서는 정부의 적극적인 개입 및 지방 미분양 주택 해소를 위한 세제 개편이 있어야 합니다. 하지만 세법 개정이 필요한 부분이라 가능할지 의문입니다. 미분양을 떠나 현 정부 부동산 정책의 가장 큰 골자인 다주택자 규제 완화 기조가 흔들리게 됩니다. 한 예로 취득세 중과 완화를 발표했지만 야당의 반대로 지금까지 개정이 안 되고 있습니다. 양도세 중과도 지금까지는 시행령 개정을 통해 한시적으로 중과 유예를 연장하고 있습니다. 소득세법 개정을 하겠다는 발표는 사실상 이번 총선으로 인해 물 건너간 것 같습니다. 다주택자 규제의 옳고 그름은 각자 다르게 판단할 수 있습니다. 단 개인적으로는 주택을 가격이 아닌 숫자로 규제하는 것은 문제가 많다고 봅니다. 지방의 3채를 보유해도 강남의 1채 가격도 안 됩니다. 지방 3주택자는 다주택 적폐로 징벌적 과세 대상이 되는 겁니다. 그러면 누가 지방의 부동산을 매수하겠습니까. 다주택자 규제는 소위 말하는 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상을 만드는 주요 원입니다. 통계에서도 나타납니다. KB부동산의 5분위 배율을 살펴보면 상위 20% 가격은 전보다 더 상승한 반면, 하위 20% 가격은 더 하락했습니다. 이러한 양극화를 가속 시키는 것이 다주택자 규제입니다. 주택수로 규제하는 현 제도를 개선할 필요가 있습니다. 시대착오적인 규제 완화해야....초양극화 우려 커져 지역간 양극화만 생기는 것이 아니라 상품별 양극화도 나타납니다. 아파트와 비아파트 양극화가 그것입니다. 서울의 부동산 가격은 사실 비싼 게 아닙니다. KB부동산 통계를 보면 서울 아파트 평균 가격은 약 12억원입니다. 하지만 연립주택 평균 가격은 약 3억3000만원입니다. 중위 가격으로 살펴보면 아파트는 9억5000만원, 연립주택은 2억7000만원입니다. 즉, 서울의 부동산이 비싼 게 아니라 서울의 아파트가 비싼 것입니다. 소득 대비 주택 가격이 비싸다고 하지만, 다들 바라보는 것은 아파트다 보니 비싼 것이죠. 그런데 야당의 압승으로 재개발·재건축 규제 완화는 요원할 것으로 보입니다. 특히 ‘재건축초과이익환수제’라는 대못 규제를 뽑아야 하는데, 국회에서 현실적인 개선 또는 폐지가 될 가능성은 희박합니다. 진단이 잘못되면 처방도 잘못됩니다. 그간 주택 공급은 충분하다면서 다주택자를 규제했는데 결과적으로 양질의 주택 공급 부족으로 연결됐습니다. 앞뒤 다 자르고 주택수로만 규제를 하니 지방과 빌라 시장이 초토화된 것입니다, 지금이 앞으로의 부동산 시장을 결정 짓는 분기점이자 골든타임이라 생각합니다. 지금이라도 분석을 명확하게 해서 국민이 원하는 것이 어떤 것인지를 파악하고 공급을 진행하면서, 시대착오적인 규제는 완화해야 한다고 봅니다. 만약 이전 정책의 실수를 인정하지 못하고 계속 고수하게 되면 결과는 양극화를 넘은 초양극화가 될 것으로 생각합니다. 이번 제22대 국회에서는 진정한 부동산 안정을 위한 정책이 무엇인지 잘 고려해주셨으면 좋겠습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2024-05-04 07:09:43