[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 도심 재개발, 1기 신도시 선도지구 사업, 서울 역세권 활성화 프로젝트 등 각종 주거관련 정책들을 보면 공통된 특징이 있습니다. 기존 건폐율이나 용적률·고도제한으로 사업성이 없으니 용도지역을 상향시켜 건폐율·용적률을 더 올려주겠다고 하는 것이 그것입니다. 쉽게 말하면, 예전에는 이 정도면 국민들이 편하게 살 수 있었다고 정해 놓은 용도지역별 건축 규정이 더 이상 현실에 맞지 않는 상황이 된 것입니다. '아파트 더 지어라'...쏟아지는 '개발특혜(?)' 토지가격과 공사비는 계속 올랐고, 기존에 정해 놓은 도시계획으로는 사업성이 안 나오니 주택공급이라는 대책으로 '특혜 아닌 특혜'를 주고 있는 것입니다. 실제 소규모 개발사업의 경우 도시계획위원회나 건축위원회에서 종상향을 시킨다고 하면 특혜를 준다고 해서 잘 안 해주거나 엄청난 기부채납을 요구합니다. 그런데 이제는 기부채납까지 하면 더 사업성이 안 나오니까 아예 특별공급대책으로 용적률을 왕창 상향시켜 주는 것입니다. 공간 사용 형태가 선진화 되고 있고, 주거와 숙박의 개념도 사라지고 있습니다. 온라인 쇼핑으로 상업시설은 필요가 없어지고 있는 데요. 아직도 용도지역을 변경하려면 마치 엄청난 특혜를 주는 것처럼 인식되고 있습니다. 지방은 개발 자체가 안 되는 부작용도 나오고 있습니다. 수도권에서도 아파트 사업 이외에는 거의 대부분의 부동산 개발 사업이 멈춘 상태입니다. 용도지역을 4개 권역으로 나누고, 용도지역별 특성을 감안해 합리적인 행위제한을 해서 토지이용의 효율성을 제고 한다는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 자체가 오히려 사업성을 떨어뜨리는 결과만 초래하고 있는 것입니다. 오히려 낡은 제도로 인해 국민이 필요로 하는 아파트 공급은 쉽지 않고, 비 아파트만 편법적으로 양산하고 있는 것이 현실입니다. 가장 큰 이유는 앞서 지적했듯 용도지역 및 지구를 세분화해 토지를 계획적으로 이용토록 하고 있는 데 오히려 이렇게 정해 놓은 건폐율과 용적율이 발목을 잡고 있는 것입니다. 개발 불균형 초래...핵심 이유는 '이것' 예를 들면, 1기 신도시 선도지구를 진행하는 과정에서 기존 용적률이 너무 낮아 분당은 1.77배 올린 326%로 변경해 준다고 합니다. 그런데 1기 신도시 조성때는 200% 이내여도 상관없다고 했습니다. 지금은 300% 이상이 넘어야 멋진 신도시가 가능하다는 겁니다. 3기 신도시 사전청약도 비슷한 경우입니다. 예전에는 택지분양을 하면 벌떼분양을 받을 정도로 인기가 있었습니다. 어렵게 분양 받아서 토지를 취득했는데, 현재 용적률로는 공사비가 올라서 사업성이 없으니까 깔끔하게 포기하는 사례가 나오고 있습니다. 가장 큰 문제는 바로 상업용지 등에 공급했던 생활형숙박시설이나 주거용 오피스텔입니다. 숙박시설을 건설하라고 용적률 왕창 올려주었더니 생숙으로 채워졌습니다. 신도시 업무용지에는 대규모 주거용 오피스텔 타운이 형성됐습니다. 이 같은 개발 불균형은 부동산 PF 문제라기 보다는 현실에 맞지 않는 용도용적제 등 도시계획입니다. 부동산 PF 문제가 해결되도 사업성이 없으면 리츠도 소용이 없습니다. 지금이라도 현실에 맞게 틀을 바꿔야 합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 제주에서 열린 민생토론회에서 윤석열 대통령이 '도심항공교통(UAM)'을 제주 관광 인프라의 한 축으로 만들겠다고 밝혔습니다. 이를 위해 제주를 UAM 시범운용구역으로 지정할 예정이라고 합니다. 이런 추세라면 국내 최초로 UAM이 제주에서 상용화될 것이 거의 확실해 지고 있는데요. 이를 계기로 빠른 속도로 UAM이 관광산업에 투입되면서 지방소멸 방지에도 도움을 줄 것으로 기대되고 있습니다. 드론택시 상용화...자가용 UAM 시대 온다 그렇다면 UAM이 관광산업에만 주로 사용될까요. 이미 두바이·싱가포르는 내년부터 UAM을 택시로 활용키로 하고 마지막 점검을 하고 있습니다. 오사카도 내년 엑스포에서 공항부터 전시장까지 시범운용을 한다고 합니다. 우리도 UAM이 미래 일자리 창출이 될 산업으로 성장될 가능성이 높습니다. 서울을 비롯해 대도시에 늦어도 5년안에 UAM 응급의료 서비스나 화재·재난 등의 시스템이 갖춰질 전망입니다. 지방의 경우도 산악지역부터 도서지역까지 빠르게 도입되면서 일상 교통망으로 정착될 것으로 보입니다. 대도시에서는 일명 드론택시라고 불리는 대중교통 서비스는 물론이고, 10년 뒤면 개인들이 자가용 UAM을 사서, 직접 활용하는 시대도 올 예정입니다. 새 아파트서 드론택시 이용...현행 건축법 보니  그런데 신축 아파트에서 UAM을 활용할 수 없다면 어떨까요. 현행 건축법 제49조에는 ‘건축물의 피난시설 및 용도제한’ 규정이 있습니다. 시행령 제 40조 ‘옥상광장 등의 설치’ 기준에서는 11층 이상 건축물이면서 바닥면적 합계가 1만㎡ 이상으로 평지붕으로 하는 경우에 헬리포트나 헬리콥터를 통해 인명 등을 구조할 수 있는 공간을 만들도록 규정하고 있습니다. 문제는 ‘헬리포트 및 구조공간 설치 기준’은 있는데, 정작 헬기보다 훨씬 가볍고 작은 UAM에 대한 설치기준이 없다는 겁니다. 현재 인허가를 받고 공사중인 아파트나 오피스·호텔·상가 특히 병원이나 소방서 등에서는 UAM 이착륙 기능이 없어 활용이 안될 가능성이 높아지고 있습니다. 건축물은 설계 후 인허가 받고 준공하려면 최소 5년 이상 소요가 됩니다. 규정이 없다보니 현재 진행중인 강남권 대단지나 1기신도시 선도지구 아파트에서는 드론택시, 즉 UAM이 옥상에 착륙할 수 없는 형태가 됩니다. 그러면 UAM이 활성화 되더라도 응급시에 다른 건물로 이동해서 탑승해야 하는데, 과연 그 아파트 가치는 얼마나 유지될까요. 향후 UAM이 상용화되면 건물 상층부에 UAM 주차장까지 설치된 빌딩의 가치가 더 많이 오를 겁니다. 지금 설계하고 있는 아파트나 빌딩에는 버티포트가 포함되지 않고 있습니다. 정부가 모든 건물에 버티포트가 포함되도록, 특히 일정규모 이상 건물에는 아예 UAM 주차장이 포함되도록 건축법을 빠른 시일 내에 개정해야 합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 금리가 인하되면서 집값이 더 크게 올라갈 것이라는 우려가 나오고 있습니다. 지금도 집값이 계속 오르고 신고가를 갱신했다는 뉴스가 연이어 나오고 있는데요. 하지만 체감이 전혀 안 되는 사람들이 많습니다. 서울·수도권 이야기이기 때문입니다.  서울은 잊을 만하면 전고점 회복 돌파 뉴스가 나오고, 수도권으로 확산되고 있다는 소식이 들리는 반면 지방은 여전히 고통받고 있는 것이 현실입니다. 미분양 성지(?)로 악명이 자자한 대구는 여전히 팔리지 않은 물량이 많지만 그래도 입지가 좋은 곳들을 중심으로 조금씩 살아나고 있다고 하는데요. 최근에는 광주가 제2의 대구 자리를 위협하면서 미분양이 급증하고 있다고 합니다. '집값 천장 뚫었다'...그런데 우리 집은? 현재 시장을 보면 부동산 가격이 바닥을 찍고 회복하기는 했지만 지역별로 편차가 큽니다. 과거 금액 근처에도 못 간 단지가 수두룩합니다. 서울과 비교해 상대적인 박탈감은 더 커지고 있습니다. 통계에서도 명확하게 나타납니다. 전국 아파트값 상승률은 오름세를 보여주고 있지만 서울 등 수도권이 견인하고 있습니다. 지방은 횡보하는 곳들이 많습니다. 즉 시장의 양극화가 나타나고 있습니다. 그런데 이는 수도권과 지방만의 문제가 아닙니다. 수도권도 경기도 내 주요 지역과 신도시 중심으로 가격이 오르고 다른 지역들은 거래가 잘 안 됩니다. 서울이라고 다를까요. 전고점을 돌파하는 곳은 반포·압구정·한남 등 핵심지역들입니다. 마포·성동구만 해도 신축 대장 단지가 전고점을 이제 회복했습니다. 구축들은 전고점을 못 갔습니다. 그 뒤에 있는 서대문구·동대문구, 더 뒤의 노원구·도봉구 등은 더 말할 것도 없습니다. 서울도 빌라·오피스텔·상가 등 비 아파트는 이제야 거래가 좀 되고 있습니다. 여전히 우려가 큰 것이 현실입니다. 실제로 일부 전문가들은 2024년초에 주택 경매 건수가 매우 높다며 집값 하락을 주장했지만, 해당 경매 대부분이 비 아파트 상품이라는 것은 공공연한 비밀입니다. 그렇다 보니 사실 부동산 시장이 좋다, 나쁘다고 말할 수가 없습니다. 시장이 완벽하게 개별적으로 움직이고 있기 때문입니다. 이제는 각각의 개별 시장을 바라봐야 하는데, 우리는 여전히 서울의 아파트를 기준으로 부동산이 과열이다, 또 대책이 필요하다고 말하고 있습니다. 서울 아파트만 볼때...'지방은 초토화' 부동산 정책은 우리나라의 전체적인 상황을 고려해 만들어져야 합니다. 그런데 현재 부동산 시장을 바라보는 눈은 다 서울의 아파트만 보는 것 같습니다. 물론 서울 아파트 과열을 막는 것이 중요할 수 있습니다. 단 정책은 전국적으로 적용됩니다. 대출규제, 세금규제, 하다못해 금리까지 서울의 아파트만 바라보면서 이야기하고 있는 게 작금의 모습이다. 서울 아파트는 체급이 되니까 버티지만, 그동안 지방은 초토화가 되고 있습니다. 서울대학교 졸업생 중에서 가장 재산이 많은 학과가 어디인지 확인해보니 동양사학과라는 우스갯소리가 있습니다. 바로 이재용 삼성전자 회장 효과(?)로 가장 대표적인 평균의 함정입니다. 정책적인 이야기를 하지는 않겠지만 핵심은 서울 아파트를 기준으로 해서 움직이면 불똥은 다른 곳에 튄다는 것입니다. 물론 그렇다고 서울만 규제하라는 이야기도 아닙니다. 중요한 것은 어려운 곳들이 많은데 서울만 보면서 규제하고, 서울만 보면서 규제완화도 안 하는 상황이 2년째 이어지고 있다는 것입니다. 이쯤되면 그냥 대한민국 부동산은 서울의 아파트 뿐이라는 것을 인정하고, 다른 부동산은 신경 안 쓰는 것으로 받아 들여야 하지 않을까요. 개인은 당장 눈에 보이는 것들만 볼 수 있지만, 적어도 전국을 대상으로 영향을 끼치는 정책권자들은 보다 거시적으로 부동산 시장을 바라봐줬으면 합니다. 왜 이런 양극화가 나타나는지, 또 왜 서울 쏠림이 발생하는지 근본적인 원인을 찾아가야 합니다. 이전과 같이 단순히 과열이니 대책을 내놓는 이분법적인 사고방식으로는 상황을 더 악화 시킨다고 봅니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 공공기관 및 공무원들을 대상으로 두바이 해외 연수교육을 진행했습니다. 두바이는 세계 최고의 관광지를 만들었고, 중동의 물류를 총괄할 수 있는 '제벨알리 경제자유구역'도 건설해 전 세계에서 수많은 기업들이 몰려들고 있는 곳입니다. 또 바다 위에 초대형 인공섬 주거단지인 '팜 주메이라'를 건설, 전세계 부호들에게 이곳의 빌라를 판매한 것으로도 유명합니다. 20억 팜 주메이라 빌라...현재 가치 보니  처음에 두바이 나킬사에서 '팜 주메이라'를 공사할 때만 해도 다들 미쳤다고 했습니다. 그런데 국왕이 직접 챙기면서 실제 인공섬은 완공 됐고, 그곳에는 최고의 빌라는 물론이고 세계 최고의 호텔인 '아틀란티스 더 로열(Atlantis The Royal)'도 준공됐습니다. 이 호텔은 국내 건설사인 쌍용건설이 지어 더 유명해졌습니다. ‘팜 주메이라’ 날개 부분에 들어선 빌라는 영국 축구 선수단 11명이 단체로 구매를 했는데요. 특히 세계적인 축구 스타인 베컴이 빌라를 구입해 더 유명해졌습니다. 최근 20억원에 샀던 빌라를 아들에게 물려줬는데 그 가치가 200억원대에 이른다고 합니다. 10배나 오른 셈입니다. 이미 ‘팜 주메이라’에는 두바이 최고 호텔과 워터파크가 운영되고 있습니다. 빌라 단지도 이미 완공돼 최고의 주거단지로 개발이 끝났습니다. 처음 설계할 때부터 세계 최고의 주거단지를 목표로 했고, 20년간 차곡차곡 그 계획을 실현하니까 지금은 세계 최고의 주거단지가 됐습니다. 반면 국내 빌라의 경우 서울에 주거단지가 모자라니까 ‘빨리빨리 대충대충’ 지었고, 지금의 빌라 주거단지를 개발하게 됐습니다. 30년이 넘으면 도저히 사람이 살 수 없고, 그래서 반드시 재개발 해야 하는 단지가 됐습니다. 빌라 설계공모도 한 방법...'내집 빌라' 필요 설상가상으로 빌라가 서민들의 주거단지로 자리를 잡아가고 있는 상황에서 전세사기 문제가 터졌습니다. 결국 빌라나 오피스텔 등 비 아파트의 전세수요는 사라졌습니다. 갭투자도 쉽지 않다 보니 임대사업자들도 외면하고, 건설업체들은 안 팔리니까 공급을 포기하고 있습니다. 문제를 해결하기 위해 내년까지 한국토지주택공사(LH)에서 11만가구를 사준다고 합니다. 과연 설계, 품질, 가격, 입지 등 모두 만족할 만한 빌라단지나 오피스텔은 얼마나 될까요. 이제는 급하게 빌라단지를 건설하기 보다는 제대로 된 계획과 설계 등으로 ‘내집’이라고 할만한 빌라가 필요한 시점입니다. 유럽의 1000년된 빌라들 대부분은 목조건축에 샷시도 목재입니다. 일본의 오래된 요칸들도 100년 이상된 목재 건축물입니다. 결코 비싼 재료가 아닙니다. 이제는 우리도 100년 이상 갈 수 있는 장수명 빌라가 필요합니다. 공공기관에서 이런 빌라 설계안을 공모하는 것도 한 방법이 될 거 같습니다. 필자가 챗GPT4o를 이용해서 멋진 빌라단지를 단 몇분만에 설계해 보았습니다. 이 정도면 내집이라고 사시겠지요. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> [파이낸셜뉴스] 9월 들어 대출이 갑자기 모든 이슈를 덮고 있습니다. 가계 대출 급등에 정부의 '대책' 아닌 '대책 발언'에 은행들이 각자 알아서 행동하면서 국민들의 혼란은 더 극심해지고 있는 데요. 발단은 부동산 가격입니다. 서울 등 수도권을 중심으로 아파트 거래가 늘고 가격이 급등하고 있습니다. 공급절벽에 금리 인하도 현실화 되면서 부동산 매수 심리가 꺾이지 않고 있는 상태입니다. 급작스런 주담대 규제...발단은? 가계 대출 문제가 계속되자 은행들은 금융당국의 압박을 고려해 대출금리를 올려서 대응했습니다. 1금융권과 2금융권의 금리역전 기사도 나오고 때마침(?) '은행의 예대마진 폭이 커진다', '이자 이익이 역대 최대다'라는 기사도 나오게 됩니다. 심기가 불편해진 이복현 금융감독원장이 최근 은행권의 잇단 대출금리 인상에 대해 "당국이 바란 게 아니다"라며 "은행들에 대한 개입을 더 세게 해야 할 것 같다"고 언급했습니다. 문제는 집값 개입의 필요성을 느끼고 있고, 가계 대출 관리의 필요성을 요구하면서도 대출금리 인상은 답이 아니라는 것입니다. 금리를 높이지 않은 상태에서 대출은 줄여야 한다는 발언에 시중은행들이 알아서 움직이기 시작한 것입니다. 다주택자 대출 금지, 조건부 전세자금 대출 제한, 일시적 2주택 갈아타기도 제한 등 여러 가지 대책들이 쏟아지고 있습니다. 국민들은 혼란에 빠졌고, 급기야 지난 4일 이복현 원장은 실수요자 부담은 없게 하겠다고 밝혔습니다. 간담회 직후 기자들과 만나서는 "1주택자는 무조건 안 된다는 등의 정책이 당국과 공감대가 있었냐 하면 없다는 쪽에 가깝다"고 선을 그었습니다. 대책이 아닌 발언...결국 피해는 국민들 문제는 이 모든 것이 대책이 아닌 발언으로 생긴 혼란이라는 점입니다. 문재인 정부 때도 대출 규제가 심각했지만 이 정도로 혼란스럽지는 않았습니다. 정부가 먼저 'A는 된다. B는 안 된다. C를 해라'는 식으로 진두지휘를 했습니다. 관치금융이라는 비판을 받았지만, 적어도 이번과 같이 어떻게 하라는 것인지 알 수 없는 경우와는 다릅니다. 신조어 가운데 '알잘딱깔센'이라는 말이 있습니다. '알아서 잘 딱 깔끔하고 센스있게'하라는 의미입니다. 금감원장 입장에서는 답답했을 것입니다. 그런데 ‘금리를 올리지 않으면서 가계대출을 관리하라는 방법’, 그리고 ‘실수요자의 피해는 없어야 한다’는 것이 무엇인지는 필자도 궁금합니다. 대출 규제가 옳고 그르고, 시장 안정에 효과적일지 여부 등은 논외로 하겠습니다. 일단 규제를 하겠다고 판단했으면 어떻게 해야할지 잘 정리해서 발표를 해야 한다고 생각합니다. 그런데 구두발언만 있었고, 은행들이 알아서 잘 하라고 하니 이런 혼란이 발생하고 있는 것입니다. 결국 국민들만 피해를 입는 게 안타깝습니다.  /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 축구 선수 손흥민이 '에테르노 압구정' 펜트하우스를 400억원에 분양 받았다고 합니다. 29가구 규모의 초고가 아파트로 오는 2028년 준공 예정입니다.  올해 초 입주한 '에테르노 청담'은 아이유와 송중기가 분양을 받아 입주까지 했다고 하는데요. 유재석도 최근 논현동 브라이트N40 펜트하우스를 86억원애 매입해 화제가 됐습니다. 손흥민 런던 거주 고급 아파트...월세 1억  최근 강남구 청담동을 비롯해 용산구 한남동까지 100억원 이상 초고가 아파트들이 신고가를 경신하고 있습니다. 특히 강남 요지의 부지에서는 지금도 분양가 통제를 안 받기 위해 30가구 이하의 초고가 아파트들이 분양되고 있습니다. 그러면 외국은 어떨까요. 손흥민이 현재 거주하고 있는 곳은 영국 최고 부촌 지역인 런던 햄스테드로 한국의 '서래마을'과 비슷한 동네라고 합니다. 유명 연예인인 주드 로나 007 제임스본드 연기를 한 다니엘 크레이그 등도 여기에 거주한다고 합니다. 현재 손흥민이 살고 있는 고급 아파트 가격은 130억원 정도이고, 월세는 1억원 수준이라고 하는데요. 수영장, 컨시어지 등 호텔식 서비스를 제공하는 초호화 주택입니다. 그런데 4층 짜리 빌라로 경관은 전혀 없고, 동네 운동장 정도가 보이는 정도입니다. 런던의 경우 주거난이 심하기로 유명합니다. 이런 신축 빌라들의 가격이 비싸게 형성돼 있습니다. 올림픽이 열렸던 파리도 개선문을 중심으로 8층 이하의 건축물들만 자리 잡고 있습니다. 신축 아파트를 파리 시내에 건설하는 것이 불가능하니까 오래되고 낡은 건물도 주거비가 엄청난 것이 현실입니다. 그들만의 리그 '초고가 단지'...시장 왜곡 우려 현재 세계적인 도시에는 초호화 주택들이 속속 건설되고 있습니다. 두바이에는 쌍용건설이 지난해 말에 준공한 '아틀란티스 더 로열(Atlantis the Royal)‘ 펜트하우스가 현재 650억원대에 분양되고 있습니다. 뉴욕 맨해튼에서도 공중권을 이용한 초고층 아파트들이 속속 준공되고 있는 데요. 143층 아파트의 펜트하우스 가격이 무려 1500억원 이상이라고 합니다. 최근 서울 강남에서도 이같은 3.3㎡당 2억원 이상 되는 고급 아파트들이 과잉 공급되는 것 아니냐는 우려가 나오고 있습니다. 최근에는 분양이 잘 안된다고 합니다. 그런데 어쩌다 나온 초고가 아파트 신고가 거래가 일반 강남이나 마용성 아파트 가격에도 영향을 미치고 있습니다. 즉, 어느 나라든 초고가 아파트는 있지만 연예인이나 스포츠 스타, 재벌들만의 시장입니다. 일반아파트 가격 동향에 반영이 된다면 엄청난 왜곡 현상이 있을 수 있으니까 주의를 할 필요가 있습니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 2024년 8월 8일 부동산 대책이 발표됐습니다. 맹탕일 것으로 예상했는데요. 이번 대책은 생각보다 국토교통부가 고심한 흔적이 느껴지는 대책이었습니다. 예전처럼 말만 재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 외치는 게 아니라 전문가 입장에서 봐도 의외로 디테일한 측면에서 신경을 쓴 측면들이 많이 있었습니다. 물론 해당 대책만으로 재개발·재건축이 활성화되기에는 공사비 폭등 등 여러 난관이 있습니다. 드라마틱하게 개선되기는 어려울 것으로 보입니다. 하지만 규제 완화를 위해 노력한 흔적이 보입니다. "주택 총량 보다 입지·유형이 중요" 사실 이번 8·8 대책은 재개발·재건축에 대한 사항 외에는 그전에 이미 발표했던 내용에서 크게 달라진 게 없습니다. 하지만 재개발·재건축만으로도 충분히 의미가 있다고 보고 있습니다. 가장 중요한 것은 진단이 정확해야 옳은 처방을 할 수 있다는 겁니다. 지금 부동산 가격이 급등하고 있습니다. 하지만 정확히는 서울 및 수도권 주요 입지, 여기서도 신축 아파트를 중심으로 올라가고 있습니다. 당장 서울의 빌라는 가격이 처참하게 무너져 있습니다. 주택 공급은 분석하는 사람들에 따라 다릅니다. 중요한 것은 단순히 주택 총량이 아니라 그 주택이 어디에 공급이 되는지, 주택 유형이 무엇인지가 중요합니다. 즉, 서울의 신축 아파트 수요가 높아지는데, 비 아파트 공급을 활성화하겠다는 것은 사실 번지수를 잘못 찾은 이야기라고 할 수 있습니다. 지방은 지금 아파트 미분양이 넘쳐나고 있습니다. 지금 규제 풀어도 입주까지는 10년 서울의 아파트 공급을 위해서는 정비사업 규제 완화가 핵심입니다. 이번에 국토부가 유의미한 사항들을 개선하기 시작했다는 것에서 그 의의가 있다고 봅니다. 혹자는 정비사업 활성화를 지원하면 그 지역에 가수요가 유입된다고 말 합니다. 이것이 무서워서 규제만 한 결과 서울은 2026년도에 아파트 공급 절벽이 예상되고 있습니다. 지금 이렇게 규제를 풀어도 실질적으로 입주까지는 10년씩 보는 장기 프로젝트입니다. 하지만 지금부터라도 이렇게 첫 단추를 끼웠다는 점에서 의의를 주고 싶습니다. 이제 공은 국회로 넘어갔습니다. 재건축초과이익환수제 등 넘어야 할 산들이 많습니다. 일단은 정부가 의지를 갖고 꾸준히 정비사업 활성화를 추진해야 서울 집값 완화에도 장기적으로는 기여를 할 수 있다고 봅니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 모 방송사의 K-Food 홍보 프로그램인 ‘서진이네2’를 보면 주변 빌라 주거단지를 볼 수 있습니다. 한국 빌라와는 차원이 다른데요. 유럽 빌라의 경우 대부분 대리석이나 화강석 마감도 아닌 단순한 목재로 페인트 마감이 일반적입니다. 그런데도 최소 100년 이상 모습을 유지하고 있습니다. "빌라는 집 장사용 상품"...사라지는 다세대·연립 국내에서는 최근 전세사기 여파로 빌라 공급이 급감하고 있습니다. 올 상반기에 서울 내 빌라 공급 물량이 고작 2900여가구라고 합니다. 전세를 안 들어오니까 임대사업자가 갭투자를 못하고, 결국 사는 사람이 없으니까 건설회사도 안 짓는 악순환이 반복되고 있는 것입니다. 한국토지주택공사(LH)에서 매입임대를 한다고 하지만, 공사비가 폭등하면서 쉽지 않은 것이 현실입니다. 그런데도 공사 기간이 짧은 빌라 건축 규제를 완화해 공급부족 대란을 줄여보겠다는 것이 정부 계획인데요. 현실은 전혀 다릅니다. 그럼 왜 빌라는 아파트 장만을 하기 전까지 잠시 전세나 월세로 머무는 주거상품으로 변질이 됐을까요. 우선 저렴한 비용으로 빠르게 공급할 수 있어 ‘집 장사용 주거상품’으로 전락했습니다. 도시계획 심의도 안받고, 허가만 받으면 바로 공급이 되니까요. 전세사기 마저 발생하면서 이제 MZ세대의 머리속에서는 빌라가 지워져 가고 있습니다. 용적률 상향 등 인센티브...빌라 인식 바꿔야 그런데 우리가 유럽 여행을 하면 다들 이런 얘기를 합니다. 3층 짜리 이쁜 이런 빌라에 살고 싶다고 말입니다. 필자가 챗GPT4를 이용해 국내에 공급하면 좋을 듯한 빌라 조감도를 그려서 강연할 때 보여줬더니 반응이 좋았습니다. 그런데 오히려 공사비는 국내 빌라보다 적게 들어갑니다. 대부분 유럽의 빌라는 목재로 마감하기 때문입니다. 일본도 지진 때문에 목재 빌라가 대부분입니다. 창문 샷시도 대부분 목재이고, 목재 위에 다양한 색상의 페인트를 칠하는 것이 일반적입니다 개발 고밀화는 서울 시내 역세권에서만 하면 됩니다. 재개발 할 때 저층 빌라단지는 각종 인센티브를 주는 것을 고려해 볼 필요가 있습니다. 용적률을 더 준다고 하면 당연히 이런 멋진 빌라가 탄생할 수 있습니다. 지금부터 바꿔나가야 합니다. 그래서 빌라도 내집이라고 생각하고 수요가 생기면서 단기 공급도 가능해 질 것으로 보입니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 서울 아파트 전세가격이 59주 연속 오르고 있습니다. 아파트 매매 거래량도 지난 5월 5000건(신고일 기준)을 돌파했습니다. 매매가격도 15주 연속 상승하고 있다고 합니다. 반면 빌라와 오피스텔 등은 사기 여파로 전세를 꺼리면서 공급도 크게 줄고 있습니다. 전세를 살고자 하는 분들은 아파트만 선호하고 있고, 결국 아파트값은 계속 우상향 곡선을 그릴 수 있다는 전망도 나오고 있습니다. 59주 상승 전세가...'앞으로 더 오른다?' 문제는 전세가격이 앞으로 더 오를 가능성이 크다는 겁니다. 이번 달부터 지난 2020년 시행된 계약갱신청구권의 4년 만기가 도래해 전셋값 상승 압박이 더욱 거세질 것이 뻔하기 때문입니다. 올 연말까지 6만4309가구가 해당된다고 하는 데요. 하반기 아파트 전체 거래량의 10%가 넘는 수준입니다. 여기에 1기 신도시 선도지구 사업이 연말까지 확정되면 내년부터 또 대규모 전세수요가 발생하게 됩니다. 문제는 공급이 부족하다는 겁니다. 지난해 이미 착공실적이 반토막 났는데, 올해는 부동산 금융 부실 정리 때문에 인허가까지 크게 줄고 있습니다. 공사비 폭등으로 재개발·재건축 단지들도 사업성 때문에 주춤하고 있고, 결국 아파트 공급은 향후 2~3년간 계속 줄어들 것이 뻔합니다. 설상가상으로 공공주택 건설마저 건설사 외면으로 거의 진행이 안되고 있는 것이 현실입니다. 대출받아 전세 연장....주거사다리는 '내집' 그렇다면 또 전세대출을 받더라도 서울에서 계속 전세를 살아야 할까요. 예전에는 새 아파트 분양가격이 주변 시세보다 저렴해서 입주할 때 재산가치 상승을 기대할 수 있었습니다. 하지만 최근에는 공사비 폭등으로 분양가가 주변시세보다 더 비싸졌습니다. 결국 실수요자가 아니면 분양을 받을 필요가 없는 시대가 됐습니다. 기준금리가 인하된다고 해서 아파트 분양가격이 떨어질 가능성은 없습니다. 오히려 부동산 투자 열풍이 살아나서 아파트 가격은 더 오를 것이 확실합니다. 이런 상황에서 대출을 받아 전세를 2년 연장하면 2년간 전세자금은 묶여버리고, 대출 받은 돈에 대한 이자는 고금리 상태로 계속 내야합니다. 반면 아파트값은 꾸준히 상승할 것으로 보입니다. 서울의 경우 아파트값 상승세가 강북으로 확산될 것으로 보이고, 경기도의 경우 1기 신도시 선도지구 사업 이후에도 30만가구 재건축이 끝날 때까지 최소 40년 이상 계속 공급이 모자랄 것이 확실합니다. 인구가 감소해도 서울 아파트 가격이 하락할 가능성은 희박합니다. 오히려 지방만 계속 더 어려워지고, 외지인들은 서울 아파트 매수에 더 많이 나설 것으로 보입니다. 지금 전세자금 대출을 받아서 갱신을 하는 것보다 서울이나 경기도 교통 호재지역에 조금 비싸더라도 신축이든 구축이든 내집마련을 해야 하는 시점입니다. 주거 사다리는 이제 전세자금이 아니고 바로 내집이 주거 사다리입니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]   ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 박상우 국토교통부 장관이 전임 장관에 이어 또다시 전세제도 폐지가 바람직하다고 피력했습니다. 임대차 2법도 사라져야 하고, 종부세도 폐지돼야 한다고 합니다. 전 정부 때 각종 대책들이 오히려 전셋값을 폭등시켰다는 판단에서 입니다. 전 정부에서도 부동산 대책이 한 달이 멀다 하고 발표돼 난리였는데, 지금도 비슷한 상황이 나타나고 있는 것이 현실입니다. 쏟아지는 부동산 대책...전세제도 폐지? 전세사기 대책을 만들다 보면 전세제도가 얼마나 취약한 시스템이라는 것을 잘 알게 됩니다. 제도 자체가 없어져야 전세 사기가 더 이상 나오지 않는다는 것을 정부가 스스로 인정하고 있는 것인데요. 사실 전 세계가 코로나19 초기에 유동성이 풍부해지면서 집값이 폭등을 했습니다. 그런데 미국·유럽·호주·일본 등에서는 별다른 대책이 없었습니다. 시장 상황에 따라 자연스럽게 해결하라는 분위기였습니다. 물론 서민들은 고통을 받았지만 국내처럼 엄청난 전세 사기 같은 문제는 발생하지 않았습니다. 그러면 우리는 왜 이렇게 대책이 난무했고 지금도 매일 대책이 나와야 할까요. 한국은 경제협력개발기구(OECD) 내에서도 선진국에 해당합니다. 그런데 아직도 정부나 지자체 주도의 주택정책으로 일관하고 있다 보니 모든 문제 해결이 쉽지 않은 것이 현실입니다. 주택정책·대책은 분명 무주택자나 청년·신혼부부 등이 손쉽게 내집마련을 해서, 저출산도 극복하고 평생 주거 문제 없이 편하게 살 수 있도록 해야합니다. 하지만 우리 현실은 개인 자산 80% 이상이 부동산에 묶여 있습니다. 또 강남 8학군은 한번에 수억원씩 폭등하니까 너도나도 내집마련 보다는 부동산 투자를 하는 시장으로 변질됐습니다. 그때 그때 다른 주택정책...'제대로 고민해야'  그때 그때에 따라 정책과 세제가 변하다 보니 이런 상황이 나타나고 있습니다. 대표적인 예로 생활형숙박시설, 지식산업센터, 오피스텔 등은 공급이 넘쳐 나면서 현재 심각한 문제가 되고 있습니다. 선진국처럼 일관된 부동산 세제 및 정책이 있다면 이런 형태로 부동산 시장이 변질되지 않았을 것입니다. 최근 정부는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 문제 되니까 개발 리츠를 활용하겠다고 발표했습니다. 주택공급에서도 선진형 모기지를 활용해 초기에 적은 계약금만 내고 40년간 나눠서 갚은 주택정책도 나왔는데요. 하지만 아직 해결되지 않은 사안도 적지 않습니다. 우선 주거와 숙박, 그리고 오피스의 경계를 어떻게 볼 것인가 하는 문제입니다. 아울러 재산세나 양도세, 종부세 등은 어떻게 할 것인 지도 결정을 내야 합니다. 미국, 유럽, 싱가포르 등 해외 선진국들은 주택정책을 어떻게 운영하고 있는지, 왜 큰 문제가 없는지 비교 분석해서 우리도 선진형 주거 정책 및 금융으로 바꿔나가야 합니다. 더 이상 대책이 필요 없게 되는 진짜 주거정책이 나와야 합니다. 선거 때마다 국민 눈치를 보느라 제대로 정비를 못했지만, 지금은 시간적 여유가 있으니 이번 기회에 선진형 주택공급 및 주거대책을 만들어야 한다고 생각합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자