[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 수익형 부동산은 임대사업을 주로 하는 비 아파트 상품을 말합니다. 상가·오피스텔·빌라·생활형숙박시설·지식산업센터 등이 대표적입니다. 이들 상품은 한때 매달 수백만 원의 월세 수입이 가능한 투자처로 주목을 받았습니다. 하지만 최근에는 경고음이 갈수록 커지고 있는 상황입니다. 오히려 손해를 볼 수 있다는 것입니다. 제2의 월급 '따박따박'...수익형 상품 종말? 수익형 부동산 면면을 보면 수익이 나는 경우가 별로 없습니다. 우선 상가는 배달이 일상화됐고, 고물가에 고임금으로 고전을 면치 못하고 있습니다. 각종 생활용품은 온라인 쇼핑으로 전부 넘어갔습니다.  알리익스프레스나 테무에서는 말도 안 되는 가격으로 물건을 파는데요. 주문을 취소하면 돈은 환불해 주고, 물건은 그냥 버리라고 합니다. 아파트 상가는 물론 집합상가, 대형상가 모두 수익은커녕 임대료를 내기도 힘든 상황입니다. 오피스텔·빌라도 크게 다르지 않습니다. 지금도 매달 1000여건 가량 전세사기가 발생하고 있습니다. 갭투자가 막히다 보니 매매 거래량도 급감하면서 환금성도 뚝 떨어졌습니다. 지식산업센터는 첨단산업 유치 등을 위해 각종 특혜를 주는 대표적인 수익형 부동산인데요. 지금은 공급 과잉으로 ‘원수한테만 권하는 부동산’이라는 별명이 붙었습니다. 레지던스 등 숙박시설도 내수관광이 살아야 수익이 나오는데, 연휴 때만 되면 일본이나 베트남·동남아 등 해외여행이 일반화됐습니다. 결국 수익을 낼 수 있는 부동산은 이제 거의 없다고 보는 게 맞습니다.  아파트가 이젠 수익형 부동산 상품 즉, 지금까지 수익형 부동산이라고 했던 상품들 대부분 수익이 안 나는 상품으로 변했습니다. 가장 큰 이유는 세상이 변했기 때문입니다. 고물가, 고환율, 경기 침체 뿐만이 아니라 소비인구 감소·소비여력 감소·소비패턴 변화 등이 주요 원인입니다. 일각에서는 ‘부동산으로 돈을 버는 시대는 끝이 났다’는 말이 나오고 있습니다. 재개발 지역들은 그나마 노려볼만한데요. 하지만 용적률 특혜에도 공사비 폭등 등으로 사업성이 나오는 지역이 극히 드문 것이 현실입니다. 공사비가 너무 올라 사업성이 좋은 곳은 거의 손에 꼽을 정도입니다. 사실 부동산 중에서 수익이 날 수 있는 대상은 강남3구 아파트나 마용성 아파트 정도가 아닐까 합니다. 규제에도 계속 오늘 가능성이 매우 높습니다. 결국 아파트가 대표적인 수익형 부동산 상품입니다. 이제 비 아파트에서 수익을 기대하는 시대는 지난 것으로 판단됩니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 산 좋고 물 좋고 공기도 좋은 사찰에서 생활하면 어떨까요. 그것도 한달 생활비로 100만원만 낸다고 하면 중산층도 저렴한 비용으로 노년을 보낼 수 있습니다. 국내에서 한 사찰이 전원형 실버타운을 만들어 주목을 끌고 있습니다. 경남 의령의 ‘일붕사’라는 사찰이 전원형 실버타운을 만들었습니다. 보증금 없이 2년치 생활비 2640만원을 내면 10평 남짓 주택과 식사를 모두 해결해 준다고 합니다. 1인 기준으로 한달에 110만원으로 주거와 식사를 해결하고, 노인대학을 통해 다양한 문화강좌를 들을 수 있습니다. 실버타운 붐..."중산층에게는 높은 벽" 최근 실버타운 열풍이 불고 있습니다. 그런데 정작 최고급형 실버타운도 엄청난 보증금에 생활비를 받아도 남는 게 없다고 합니다. 공사비, 운영비 특히 인건비와 식재료비 등이 크게 올랐기 때문입니다.  결국 중산층을 위한 실버타운은 쉽게 만들어지기 힘든 것이 현실입니다. 또 선분양이 가능한 실버타운은 인구소멸지역에서만 건립될 수 있는 등 제약도 있습니다. 임대분양을 한다고 해도 이미 토지비·공사비는 물론 각종 물가가 천정부지로 오르면서 저렴하게 운영한다는 것은 쉽지 않습니다. 얼마 전에 국회 관계자들과 함께 양주시 사찰을 방문했습니다. 사찰에 많은 내방객들이 올 수 있도록 하는 방안에 대해 설명 드렸는데요. 그 중 하나가 바로 실버타운을 사찰 내에 건립하는 방안입니다. 일단 토지비가 아주 저렴합니다. 그리고 사찰 내 실버타운은 템플스테이 수준의 깔끔하고 가성비 높은 건물로 공사하면 공사비도 줄일 수 있습니다. 여기에 입소하는 고령층이 직접 내 손으로 밥도 같이 해드시고, 청소도 같이 하면 인건비까지 줄일 수 있습니다. 실버타운에 템플스테이를 같이 넣는다면 청년 및 중장년층들과 다양한 프로그램을 같이 수행할 수 있습니다. 사찰 실버타운 조성...지방소멸도 해결 국내에서 최고의 고령층 거주 지역은 바로 시골에 있는 경로당이라고 합니다. 하지만 도심의 노인들에게는 마땅히 노후를 보낼 공간이 없습니다. 그래서 실버타운 붐이 일고 있습니다. 하지만 앞서 이야기 했지만 중산층 실버타운은 쉽지 않습니다. 대안으로 사찰에 실버타운을 만들면 중산층 노년층도 좋은 공간에서 생활하고, 서로 모여서 일을 같이 하니까 인건비도 줄일 수 있습니다. 또 자녀들이 오면 주변 관광지가 활성화 되고, 템플스테이와 같이 운영하면 다른 세대와 공존도 가능합니다, 이렇게 한다면 지방에 대규모 은퇴자 마을을 엄청난 돈을 들여서 따로 안 만들어도 됩니다. 고령층 문제, 내수관광 문제, 지방소멸 문제 등을 한꺼번에 해결할 수 있는 방안 중 하나라고 생각합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 현재 서울 아파트값은 하루하루 급격히 상승하고 있습니다. 지난달 12일 토지거래허가구역 해제가 단초가 됐습니다. 해제 이후 2주 가량 지났는데 송파구 잠실은 27억~28억원 하던 아파트가 31억~32억원에 거래됐고, 33억원 거래설도 들리고 있습니다. 토지거래허가구역 해제 지역만 오르는 게 아니라 반포·압구정은 또 자극 받아서 상승하고 있습니다. 마포·성동·강동구로도 저평가된 단지를 찾아서 움직이는 분위기입니다. 일각에서는 토허제 해제가 사실상 서울 집값 상승의 신호탄으로 보는 사람도 있습니다. 그래서 ‘오쏘공(오세훈이 쏘아올린 작은 공)’이라는 말도 있습니다. 토지거래허가 해제...'시점·방식' 문제 많아 토지거래허가 해제가 타이밍도 그렇고, 방식도 성급하게 하면서 문제가 많습니다. 이유는 다들 예상하는 것이 오 시장이 대선 출마를 고려하면서 표를 생각해서 풀어줬다는 이야기도 있습니다. 사실 토지거래허가구역이 사유 재산권 침해 요소가 크고, 풀어야 한다는 이야기는 예전부터 많았습니다. 타이밍을 잡았다면 지난 2022년이나 2023년에 해제 했어야 한다고 생각합니다. 그래도 2024년에는 풀었어야 한다고 봅니다. 그런데 2024년에는 부동산 가격이 오르다 보니 1년 추가 지정을 했고, 한발 더 나아가 같은 해 여름에 부동산 가격이 상승하자 오 시장은 ‘강남3구+용산구 전역’을 토지거래허가구역으로 추가 지정할 수도 있다는 발언도 나왔습니다. 불과 몇 달전만해도 토지거래허가구역에 대해 강경하게 대응하다가 막상 해제하려고 하니 입장이 곤란했을 거라고 생각합니다. 이후 올 1월 13일 서울시청에서 진행한 ‘규제 풀어 민생 살리기 대토론회’에서 오 시장은 제도 폐지를 상당히 적극적으로 검토중이라고 밝혔습니다. 이후 2월 12일 서울시의 보도자료를 본 결과 실망할 수밖에 없었습니다. 이유는 토지거래허가구역을 해제 하면서도 재개발·재건축 지역은 그대로 규제를 연장한 것입니다. 뭔가 다른 이유가 있는지는 모르겠지만, 정비사업구역의 규제는 그대로 남겨두었습니다. 토허제 해제 집값 상승 트리거 되나 사실 이번 토지거래허가구역의 경우 명분도 없고 실리도 없는 규제입니다. 토지거래허가구역은 통상 대규모 개발 계획이 잡히면 지정을 합니다. 애초에 도심에 지정할 것을 고려하지 않았다 보니 주거지에 지정했을 때 발생할 디테일한 고려가 전혀 없습니다. 이로 인해 주민들의 고통이 이만저만 아닙니다.  또 토지거래허가구역 지정은 투기 차단이 목적이지만 이미 수많은 시간 동안 결국 풍선효과를 통해 인근 지역 가격 상승만 불러왔다는 것은 알려진 사실입이다. 더 큰 문제는 주택 및 도심권 토지거래허가가 사실상 주택거래허가제나 다름없다는 점입니다. 과감하게 규제 해제도 못하면서 집값 상승의 트리거가 된 이번 발표는 시점과 타이밍을 잘못 잡아 조급하게 움직여서 서울 부동산 시장만 불장을 만들었다는 지적이 나오고 있습니다. 오세훈 시장이 쏘아올린 작은 공이 앞으로 부동산 시장에 어떤 파장으로 영향을 미칠지 걱정입니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 들어 아파트 미분양 물량이 급증하고 있습니다. 특히 지방의 준공 후 미분양 아파트 증가세가 심상치 않습니다. 앞서 정부는 지방의 미분양 주택을 사면 1가구 1주택 특례를 주고, 주택수에서 제외한다고 발표 한 바 있습니다. 지난 2월 19일 발표된 부동산 대책에는 당초 업계가 요구했던 파격적인 추가 세제대책은 나오지 않았습니다. "미분양 사세요"...내로남불 부동산 대책 우선 세제혜택을 준다고 해도 지방의 악성 미분양 아파트를 살 사람은 많지 않다고 봅니다. 토지거래허가구역에서 풀린 강남 일부 단지의 경우 갭투자가 가능해 졌다고 하니까 매물은 들어가고, 호가만 2~3억원 올랐다고 합니다. 하지만 서울 전체를 놓고 보면 상황은 다릅니다. 노도강 모두 하락하고 있고, 금관구지역도 마찬가지입니다. 인천이나 경기도 과천을 제외하고는 하락하고 있습니다.  부동산 대책을 만들 때 왜 이런 지역들은 수요가 많은지, 그리고 왜 공급이 부족해서 더 오르는지 확인해야 합니다. 경기도나 지방 미분양 단지, 특히 악성 미분양의 경우 왜 수요가 없는지, 왜 사지를 않는지 확인해 보고 거기에 맞춰 대책이 나와야 합니다. 즉 대책을 만드는 본인은 매수할 생각이 없는데 '누군가는 사겠지'라는 식의 대책은 무용지물입니다. "실수요자가 원하는 대책 나와야" 아파트를 포함한 모든 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙이 적용됩니다. 단 현재 악성 미분양 아파트의 경우 최초 추진 당시에도 수요도 없고 비싼 분양가가 책정되었을까요. 지금 준공된 악성 미분양 아파트들은 공사비가 폭등하기 전에 이미 준공된 아파트입니다. 반대로 이야기 하면 현재 분양하는 아파트에 비해 엄청난 경쟁력을 가지고 있다는 겁니다. 세금 조금 깍아준다고 해서 하락하고 있는 악성 미분양을 살 사람은 거의 없을 것 같고, 결국 공공기관에서 ‘청년임대’나 ‘신혼부부 임대’ 또는 ‘든든전세주택’용으로 저렴하게 매입을 하는 것이 그나마 현실적인 대안이 됩니다. 시행사·지방 건설업체들 입장에서는 약간의 손해를 보더라도 법정관리 가는 것보다는 낳습니다. LH 역시 새로 사업을 추진하는 것보다 악성 미분양을 활용하는 것이 유리하다고 생각합니다.  미분양 대책에서 중요한 것은 실수요자가 가장 최우선 돼야 합니다. 실수요자들에게 어떤 혜택을 주면 '내가 내집마련 용도로 살 수 있을까'를 고민해 봐야 합니다.  지금이라도 각 지역의 악성 미분양 아파트를 상세하게 확인하고 거기에 맞는 대책, 즉 실수요자가 원하는 수준의 대책을 마련해야 합니다. ‘이 정도면 나도 집을 살 것 같다’는 정도의 대책이 필요합니다.  /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 재건축 조합마다 공사비 때문에 난리입니다. 대형 건설회사 브랜드도 필요하고, 최고의 고급 마감에다 첨단기술까지 모두 갖춘 아파트로 너도나도 시공해 달라고 하니 당연한 현상인 거 같습니다. 하지만 입주 할 때 되면 고급 마감재는 무용지물이 됩니다. 벽지·장판은 물론 심지어는 주방가구까지 몽땅 교체하는 것이 비일비재 하기 때문입니다. "한국 아파트는 미국이 꿈꾸는 스마트홈" 최근 재미교포가 한국에 와서 느낀 점을 적은 내용이 SNS에서 화제가 됐습니다. 미국 최고급 주거단지에 적용되는 마감재나 스마트홈 시스템들이 한국 아파트에 즐비하다는 겁니다. 단지 내 조경·커뮤니티 시설 등은 미국의 호텔과 비슷하다고 합니다. 실제 국내 주거 트랜드 보고서를 만드는 모 연구소장이 이런 이야기를 한 적이 있습니다. “한국의 아파트는 미국이 꿈꾸는 스마트홈”이라는 겁니다. 그렇다면 우리는 이같은 아파트의 기능을 얼마나 사용하고 있을까요. 예를 들어 요즘 아파트에는 고화질의 첨단 기능이 들어간 대형 TV가 설치됩니다. 실제 사용하는 데는 고화질이 필요 없습니다. 또 대부분 케이블TV 셋톱박스를 연결해서 사용합니다. 고화질 첨단 기능 TV가 실제로는 모니터에 불과 합니다. 요즘 나오는 승용차에는 각종 첨단기능들이 잔뜩 있는데, 전부 다 사용하지 않습니다. 필수 기능만 빼놓고 나머지는 무슨 기능인지 조차 잘 모르는 것이 현실입니다. 공사비 때문에 난리인데 앞으로 공사비가 더 오르면 사업성이 안 나오는데도 고급 아파트로 재건축 해야 할까요. 분양가는 지난해 말 기점으로 매매가를 앞섰습니다. 아파트를 분양 받아 입주하는 시점에 시세차익을 기대했던 것은 예전일입니다. 지금은 입주하는 시점에 주변 시세가 분양가보다 얼마나 더 높았는지 확인해 봐야 하는 시대가 된 것입니다. 너도나도 고급 아파트...눈높이는 3.3㎡당 1억 인건비와 공사비가 비싼 미국이나 유럽·일본·싱가포르 등에서는 재건축이 거의 없습니다. 간혹 재개발을 하기는 하는데, 보통 30년에서 50년에 걸쳐서 합니다. 국내에서도 이제는 재건축으로 얼죽신이 되고 싶으면 그만큼 비용을 ‘왕창’ 더 내야만 하는 시대가 된 것입니다. 재건축 비례율이 100%가 넘는 곳이 과연 얼마나 남았을까요. 정부가 의욕적으로 밀고 있는 1기 신도시 선도지구 재건축 사업도 분담금 때문에 걱정이 많은 것이 현실입니다. 잘해야 분당이나 평촌 정도만 재건축이 될 것 같다는 지적도 나오고 있습니다. 결국 공사비를 낮춰야 하는데 이미 우리 눈높이는 3.3㎡당 1억원 이상 아파트에 맞춰져 있습니다. 외관은 대리석으로 마감해야 하고, 첨단 커뮤니티시설도 있어야 하고, 인테리어도 최고급 마감재를 넣어야 합니다. 거의 사용도 하지 않을 것 같은 스마트홈 기능도 잔뜩 넣어야 뭔가 있는 아파트로 보입니다. 우리도 이제는 진짜 꼭 주거기능으로 필요한 수준의 아파트를 공급해야 하는 시기가 왔습니다. 아니면 유럽이나 뉴욕, 일본처럼 기존 건축물을 열심히 기름칠하고 청소해서 그냥 사용 해야 합니다. 재건축·리모델링이 아닌 대수선에 대한 고민을 해야 한다는 이야기입니다. . /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 올해 부동산 시장은 정말 한치 앞을 예측할 수가 없습니다. 이유는 간단합니다. 당장 정권이 어떻게 변화할지 알 수 없기 때문입니다. 부동산은 정책의 영향을 많이 받다 보니 정치 지형변화에 관심 갖기 싫어도 가질 수밖에 없습니다. 다들 각자의 입장에서 시나리오별 최선의 선택을 하고 있는 상황입니다. 재초환은 논의도 안 돼...더 강화되나? 문제는 여기서 대응이 안 되는 주체들이 있습니다. 바로 정비사업 조합입니다. 개인들은 현 상황을 보면서 정권이 바뀔 시 다주택자 규제가 다시 강화될 것을 우려해 지방 주택을 처분하고, 서울 핵심지 아파트를 매수하는 등 '똘똘한 한 채'로 움직일 수 있습니다. 하지만 조합은 정권이 바뀐다고 해서 사업을 관둘 수 있는 입장이 안 되다 보니 전전긍긍하고 있습니다. 가장 대표적인 것이 현 정권이 추진하던 각종 재개발·재건축 규제 완화 기조가 변화하지 않을까 하는 점입니다. 지난해 '8·8 대책'서 나온 정비사업 규제 완화안 가운데 일부는 여야 합의로 개정된 항목도 있으나 재건축초과이익환수제 폐지안은 논의조차 되지 않고 있습니다. 재건축을 가로막는 악법이나 쉽게 없어지기 어려워 보입니다. 문제는 이게 더 강화될 수 있다는 두려움 입니다. 재건축초과이익환수제의 가장 큰 문제점은 위헌적 요소들이 많다는 것도 있지만 그것보다도 계산 방식이 고무줄 같다는 것에 있습니다. 재건축초과이익환수금을 없애려는 방향을 견지한 정부가 부담금을 걷으려고 하는 것과 재건축초과이익환수제가 정당하다고 생각하는 정부가 걷으려고 하는 것과 다를 것을 우려하고 있는 것입니다. 정권 변화에 따라 재건축 사업의 운명이 걸려있다 보니 많은 재건축 조합들이 현 사태를 예의주시하고 있습니다. 재개발도 비상...정치 혼란에 전전긍긍 재개발 조합 역시 사정은 다르지 않습니다. 재건축이 흔들리면 재개발이 반사이익을 얻을 것처럼 보이지만, 재개발 조합 입장에서 요즘 가장 큰 화두는 서울시장 리스크입니다. 지금 오세훈 현 서울시장은 대선 출마 카드를 만지작거리고 있습니다. 문제는 서울시장을 사퇴하게 되면 다음 시장이 누가 되는 지가 관건입니다. 정권이 바뀌는 리스크도 골치 아픈데, 서울시장까지 같이 바뀔 수 있는 것입니다. 정비사업의 인허가권자는 시·도지사입니다. 재개발·재건축을 규제하는 인물이 시장이 되면 재개발 조합 역시 날벼락을 맞게 됩니다. 한 예로 박원순 서울시장 재임 9년 동안 서울의 신규 정비사업 지정은 사실상 전무했고, 기 지정됐던 정비사업도 대규모로 해제를 했습니다. 정책의 옳고 그름을 떠나 정비사업 조합 입장에서는 암흑기인 것은 부정할 수 없는 사실입니다. 정치는 정치고 사업은 사업으로 구분해서 가야 하는 게 맞습니다. 하지만 부동산, 여기서도 특히 정비사업 조합은 정권에 따라, 인허가권자에 따라 영향을 크게 받다 보니 이번 정치·사회적 혼란을 더 크게 두려워하고 있습니다. 정권이 누가 되든, 시장이 누가 되든 전임자의 정책을 지우고 나만의 정책을 실천하기 보다는 대승적으로 필요한 사업들은 꾸준히 진행될 수 있도록 관심과 지원이 필요하지 않나 싶습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 수도권광역급행철도(GTX)-A가 파주 운정역에서 서울역 구간 운행을 시작했습니다. 그런데 파주 인근 브랜드 아파트 가격이 오히려 하락했다고 합니다. 전세를 끼고 갭 투자를 하겠다는 수요는 많다고 합니다. ‘언젠가는 오를 수 있을 것 같다’는 이유인 거 같습니다. GTX 개통했는데..."집값 오르나요" 사실 GTX의 경우 워낙 오랜기간 공사를 해왔기 때문에 투기수요는 개통 직전에 대부분 빠져나갔습니다. 실제 동탄역 롯데캐슬도 개통 직전에는 전용 84㎡가 22억원까지 올랐다가 개통 이후에는 20억원 밑으로 하락했습니다. 파주에는 운정지구가 있는 데요. 이곳에는 땅을 취득하고 개발을 하지 못한 현장이 적지 않습니다. GTX 호재에도 사전청약까지 받았던 시행사가 사업성이 안 나온다고 갑자기 사업을 취소했습니다. GTX-A 역사 바로 앞 단지인데 왜 포기했을까요. 그 주변 주상복합 부지도 전부 사업이 중단 됐습니다. 이유는 시행이익이 날만큼 시공비를 저렴하게 책정할 수 있는 시공사가 없기 때문입니다. 한마디로 공사비가 너무 올라서 사업성이 안 나오게 된 것입니다. 시행사들은 GTX 효과를 기대하고 토지비를 비싸게 주고 땅을 구입했습니다. 그런데 공사비는 폭등했습니다. 분양가는 상한제가 적용되니 결국 사업을 포기하게 된 것입니다. 상가 시장도 전망이 좋지 않습니다. 파주 주민들은 GTX 개통으로 서울 도심지역 대형 백화점이나 쇼핑몰을 찾아갈 것이 뻔합니다. 빨대효과가 생기면서 오히려 GTX 역사 주변 상가들은 점점 더 어려워질 가능성이 높은 것이 현실입니다. 서울 대규모 재개발·재건축...다시 유턴? 앞으로 공사비 때문에 GTX B나 C노선도 어떻게 될지 모른다고 합니다. 실제 개통까지는 엄청난 시간이 남아있습니다. 그간 공사비는 계속 오르고, 분양가도 같이 오를 것으로 예상됩니다. 이런 상황에서 몇 년뒤에 분양하는 단지들은 과연 주변시세보다 저렴할까요. 아마도 훨씬 비싸게 공급될 것입니다. 얼죽신이 되려면 그냥 추가비용을 더 내야만 하는 시대가 이미 한국에서도 시작된 것입니다. 왜 미국, 유럽, 싱가포르, 일본 등에서는 대규모 재개발이나 재건축이 거의 없을까요. 아주 특별한 경우를 제외하면 사업성이 안 나오기 때문입니다. 그래서 동경도 수십년 걸려 ‘아자부다이힐스’ 정도가 재개발 됐습니다. 미국 맨해튼의  ‘허드슨 야드’도 완전히 재생 불가능한 지역이니까 재개발이 된 것입니다. 수도권 외곽에 주거단지를 조성하니까 GTX와 같은 고속전철이 필요했을 겁니다. 그런데 서울에서는 현재 대규모 재개발·재건축들이 추진되고 있습니다. 결국 5~10년 정도 지나면 서울에는 엄청난 고급주거가 생기면서 주택가격 때문에 경기도로 나갔던 인구들이 다시 돌아올 것으로 보입니다. 실제로 동경이 용적률을 확 올려 재개발을 시작하니까 주변 신도시들에는 노인들만 살게 됐다고 합니다. GTX 호재는 이미 대부분 경기도내 집값에 반영이 됐고, 보합이나 하락할 일만 남지 않았다 생각합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 비상계엄 사태에 이은 탄핵정국이 계속 되고 있는 데 언제 안정이 될지 모르는 상황입니다. 이런 가운데 내년 민간 아파트 분양 예정물량은 2000년 이후 최저치로 공급절벽이 예상되고 있습니다.  특히 서울에서는 고작 2만1719가구가 분양이 예정돼 있다고 합니다. 이 물량 역시 공사비 상승 등 각종 변수로 더 줄어들 수 있다고 합니다. 치솟는 분양가...'올해 전년 대비 37% 상승' 그렇다면 내년에 분양가격은 어떻게 될까요. 서울은 3.3㎡당 평균 4821만원으로 전년 대비 무려 37.4% 폭등한 상태입니다. 이미 강남3구 아파트 매매가격은 3.3㎡당 1억원을 넘었습니다. 이런 상황에서 공사비가 계속 오르면 내년에도 또 분양가가 서울은 최소 30% 이상 오를 가능성이 높습니다. 서울 강북 역시 주변 시세보다 저렴하게 분양 받을 가능성이 점점 사라지고 있습니다. 즉, 분양을 받더라도 3년 뒤 입주 시에 아파트 가격이 분양가보다 확 올라갈 가능성은 거의 없다는 것입니다. 상한제가 적용되는 강남 3구나 한강변 재개발·재건축 아파트의 경우에만 아직 분양을 받더라도 그 가치가 올라갈 가능성만 남아있을 뿐입니다. 최근 서울 강북이나 강서 등의 지역에서 전세자금에 약간의 대출만 받으면 내집마련을 할 수 있는 경우가 많다고 합니다. 서울 대부분의 노후지역들이 신속통합으로 재개발이나 재건축이 되고 있기 때문입니다. 서울은 교통망이나 생활편의시설 면에서 경기와 비교가 안 될 정도로 잘 갖춰져 있는 것이 현실입니다. 이제는 서울의 대다수 지역이 새 아파트촌으로 변신하고 있습니다. 노후 아파트를 저렴하게 장만 하더라도 언젠가는 재건축이 될 가능성도 높습니다. 내년 하반기 집값 폭등 전망...'상반기 마지막 기회' 내년 하반기부터 서울을 중심으로 집값이 폭등할 가능성이 높다는 분석도 나오고 있습니다. 지방은 계속 하락할 것 같고, 수도권은 보합 수준이 예상됩니다. 서울은 전세가 마저 크게 오를 가능성이 높은 상황입니다. 입주물량도 내년 하반기부터 본격적으로 줄기 시작 합니다. 당연히 아파트 가격은 더 상승할 것으로 보입니다. 국토교통부에서 내년에 공공주택을 25만2000가구 공급한다고 발표했는데요. 이 가운데 건설형 공공주택은 전국에 14만가구 수준입니다. 서울은 물량이 거의 없을 것으로 보입니다. 즉, 서울에서 내년에 저렴하게 공공주택을 분양 받을 가능성은 많지 않다는 것입니다. 그런데 공사비는 원·달러 상승, 각종 규제시행 등으로 계속 더 오를 것 같다고 합니다.  여러 변수를 감안해 볼 때 분양가와 신축 아파트 가격은 더 상승할 것이 확실하고, 구축 아파트도 같이 오를 가능성이 높습니다.  대출규제 및 탄핵정국 때문에 집값이 주춤하고 있는 내년 상반기에 내집마련을 빨리 하시는 게 그나마 서울에서 저렴하게 내집 장만을 할 수 있는 마지막 기회가 될 수 있습니다. 지금이라도 발품을 팔아서 내집마련을 하도록 노력해야 합니다. 모든 상황이 내년 하반기부터 서울은 아파트 가격이 더 상승할 가능성이 높고, 분양가도 더 올라갈 가능성이 다분하다고 예고하고 있습니다.  /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 2024년 12월 생각도 못한 정치 이슈가 터졌습니다. 비상계엄 사태에 이은 탄핵정국입니다. 내년 상반기까지 탄핵 이야기는 계속될 것으로 보입니다. 정치가 모든 이슈를 덮고 있는데요. 이런 상황에서 모두에게 잊혀지는 게 있으니 바로 '공급대책'입니다. 앞서 정부는 지난 11월 27일 1기 신도시 선도지구를 발표했습니다. 윤석열 대통령 공약으로부터 출발한 1기 신도시 재건축은 노후계획도시특별법까지 만들어졌습니다. 본격적으로 시작하나 했더니 바로 찬물이 끼얹어진 모양새입니다. 주택 '순감' 시대 진입...'2026년부터 현실화' 나라가 혼란스러운데 무슨 공급이 문제냐고 말하는 사람도 있겠지만, 공급이 문제가 맞습니다. 정치·사회적으로 혼란스러워지면서 공급 대책은 뒤로 밀리고 있습니다. 입주물량을 보면 2024년과 2025년은 공급이 어느 정도 있습니다. 서울 기준으로 3~4만가구 가량 신축 아파트 입주가 이뤄질 것으로 보입니다. 문제는 2026년부터 다가옵니다. 2026년 기준으로 현 시점에서 서울의 경우 약 1만가구 전후로 입주할 것으로 예상이 됩니다. 공급량이 어느 정도 있다고 하는 지금도 전월세가격이 꾸준히 올라가고 있습니다. 본격적인 공급 부족 시기가 도래하면 매매 심리 자극을 떠나 전월세 가격이 더 상승할 것입니다. 통계청에 따르면 서울의 평균 멸실물량은 2~3만가구입니다. 이제는 주택이 순증이 아니라 순감의 시대로 접어들게 되기 때문입니다. 문제는 공급부족 사태가 당분간 해결될 여지가 안 보입니다. 2026년만 공급이 일시적으로 없는 게 아니라 이때부터가 시작이기 때문입니다. 미래의 공급을 예상할 수 있는 주택 인허가 건수를 보면 2024년도에 사실상 반토막이 났습니다. 문제는 그 전에 인허가 받았던 현장들도 건설경기 침체로 흔들리고 있습니다. 건설산업연구원에 따르면 인허가를 받고 실제 착공으로 들어가던 비율이 과거 90% 이상에서 지금은 60% 미만으로 줄었습니다. 정부는 민간에서 입주물량 산출을 입주자모집공고 기준으로 잡다 보니 너무 과소집계가 됐다고 지적합니다. 정부는 인허가 물량 기준으로 공급은 충분하다는 입장을 견지하고 있습니다. 하지만 인허가 물량 자체도 허수가 많다는 점을 고려하면 정부가 과대집계를 하고 있는 것이나 다름없습니다. 공급 부족 부메랑 온다..."후속 조치 시급" 정부가 공급이 활성화될 수 있도록 지원을 해줘야 할 때 정치 이슈가 몰아치게 된 것입니다. ‘8·8 대책’에서 추진하던 각종 재개발·재건축 활성화 방안들이 국회에서 모두 계류되고 있습니다. 가장 큰 문제는 결국 재개발·재건축입니다. 정비사업은 중장기적인 안목으로 꾸준한 지원을 해줘야 하는 분야입니다. 정비구역 지정부터 완공까지 통상 15년~20년 가량 걸리기 때문입니다. 결국 도심에서 공급을 할 수 있는 것은 정비사업 외에는 답이 없습니다. 재개발·재건축 핵심은 분담금 납부 능력입니다. 사업성에 따라 분담금이라는 성적표가 나옵니다. 그런데 현실적으로 많은 단지들은 사업성이 높지 않습니다. 공사비 폭등을 고려하면 분담금이 만만치 않을 것으로 예상 됩니다. 정부가 얼마나 인센티브를 파격적으로 지원해주는지와 기부채납 비율을 줄여주는 것이 중요하다는 의미입니다. 하지만 정치 이슈로 인해 현 정부가 추진하던 공급 정책들이 표류할 가능성이 큽니다. 1기 신도시의 경우 오는 2027년 착공, 오는 2030년 준공’을 목표로 하고 있습니다. 저는 선도지구 중에서 단 한 곳도 해당 스케줄을 맞출 수 없을 것으로 보고 있습니다.  부동산 공급은 하루아침에 되는 것이 아니라 꾸준히 중장기적인 안목으로 지속해야 합니다. 정권은 진보가 잡을 수도 있고, 보수가 잡을 수도 있습니다. 서로의 이권이 달린 만큼 정치 이슈에 집중하겠지만, 골든타임을 놓치면 결국 누가 정권을 잡든 공급 부족의 부메랑이 다가올 것입니다. 시한폭탄과도 같은 시간이 점점 다가오고 있는데, 이 사태의 키를 쥐고 있는 국회의 관심사는 다른 곳에 가 있습니다. 행정부도 사실상 붕 뜨면서 공급부족을 해결해줄 주체들이 안 보입니다. 꾸준히 공급 활성화를 위한 후속조치가 빠르게 이뤄질 수 있으면 좋겠습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 1기 신도시 재건축 선도지구가 선정됐습니다. 분담금 규모가 성공을 좌지우지할 것으로 보입니다. 한국토지주택공사 사장도 분당이나 평촌은 무난히 진행될 것 같다고 하고, 나머지는 분담금 문제로 재건축이 쉽지 않을 수 있다고 할 정도입니다. 1기 신도시 재건축의 경우 분담금 문제는 생각보다 큰 걸림돌입니다. 후다닥 후다닥 주택공급...'5060'도 얼죽신 일본 동경이나 싱가포르, 홍콩, 북경, 상해 등을 가보면 한국보다 잘 사는 나라인데, 대규모 재건축 현장은 찾아볼 수 없습니다. 우리처럼 30년마다 재건축을 안하고 있기 때문입니다.  전세계에서 가장 대표적인 도시재생 단지라고 하는 동경의 '아자부다이 힐스'도 1989년에 시작해서 2023년 11월에 오픈했습니다. 그리고 아직도 주거동 한동은 공사중입니다. 해외 재개발 사례들을 보면 대부분 50년 이상 장기간에 걸쳐 진행돼 왔습니다. 하지만 우리 현실은 다릅니다. 1기 신도시만 놓고 봐도 '엄청난 속도'로 공급을 하다 보니 벽식구조로 지어졌습니다. 배관이 매립돼 못 바꾸다 보니 더 빠르게 노후화 된 것처럼 느껴집니다. 하지만, 콘크리트의 경우 일단 큰 문제 없이 굳게 되면 100년 이상 1000년도 갈 수 있습니다. 시간이 지나면 점점 더 강도가 강해지는 특성이 있습니다. 파리, 로마, 런던, 베를린 등 유럽 대도시들은 아주 오래된 건물이 많습니다. 아직 그대로 잘 보존돼 약간의 대수선만 하면서 그때그때 필요한 용도로 바꿔서 사용을 하고 있습니다. 하지만 우리는 선거철만 되면 재건축·재개발 사업들이 가장 우선순위의 공약으로 부각되고 있습니다. 이유는 무엇일까요. 그것은 바로 5060도 이미 ‘얼죽신’이 됐다는 이야기입니다. 언제까지 전면 재건축...'대안 찾아야' 두 가지 측면에서 분석할 수 있습니다. 우선 서울 강남 3구나 마용성 등 중심지구에 그동안 신축 아파트 공급이 별로 없었습니다. 그러다가 대규모 새 아파트들이 들어서기 시작했고, 강남에서는 국평이 60억원에 거래됐습니다. 새 아파트 장점도 한 이유입니다. 최근 입주를 시작한 서울 강동구 '올림픽파크포레온'의 경우 엄청난 규모의 커뮤니티 시설을 넣어 5060의 마음을 빼앗고 있다고 합니다. 집들이를 가보면 너무 멋진 단지 조경에 수영장부터 영화관, 골프연습장까지 없는 게 없다고 합니다. 주민들을 위한 스카이라운지까지 조성됐다고 하는 데요. 너도나도 이런 첨단 커뮤니티시설이 배치된 멋진 브랜드 대단지에 살고 싶어 합니다. 우리 아파트도 빨리 재건축해서 새집에서 살고 싶다는 욕망이 커지고 있는 것입니다. 하지만, 현실은 다릅니다. 압구정동, 여의도 등은 일부 지역은 사업성이 나오는데, 강북·경기 북부지역 등은 쉽지 않습니다. 사업성을 높여 분담금을 줄여준다고 용적률을 높여 주는데, 공사비 문제로 한계가 있습니다. 아무튼 이제는 전면 재건축이 아니더라도 비용이 거의 안 들어가는 대수선만으로 이런 최고의 단지가 될 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 거주하면서 지하 주차장를 만드는 공법도 있고, 이를 통해 지상 주차장 부지에 각종 커뮤니티 시설을 만들 수 있습니다. 리모델링의 경우 재건축 수준의 분담금이 들어가지만, 대수선은 말 그대로 거의 비용없이 가능합니다. 모든 사람들이 이런 멋진 브랜드 대단지에만 살 수는 없습니다. 단 노력하면 지금보다는 훨씬 좋은 환경을 만들 수 있습니다.  /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자