[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 공사비 폭등으로 공사가 중단된 재개발·재건축 현장들이 계속 나오고 있습니다. 비교적 사업성이 뛰어난 강남권 대규모 재건축 단지도 시공사를 못 찾고 있는데요. '방배신삼호'도 그 중 한 사례입니다. 최근 조합원들의 반대로 시공사 선정이 무산됐습니다. HDC현대산업개발이 제시한 공사비는 3.3㎡당 876만원입니다. 안 끝난 공사비 쇼크...5년뒤 100% 상승? 최근 목동 신시가지 아파트 재건축 사업에 또 다른 변수가 생겼습니다. 국제민간항공기구( ICAO)에서 70년 만에 고도제한 기준 전면 개정을 하는데, 목동 14개 단지 대부분이 고도제한에 걸릴 가능성이 높아진 것입니다. 서울시는 정비사업에 속도를 높인다는 계획이지만 돌발 변수로 혼란스러운 상황입니다. 강남 압구정 3구역도 재건축이 어려울 수 있다고 합니다. 현대아파트 3·4차 9개 필지 지분 소유권이 불명확하기 때문입니다. 서울 강북이나 경기도 일대의 경우 극히 일부 지역을 제외하고는 집값 만큼 분담금이 나온다고 해서 잘 진행이 안 되고 있는 것이 요즘 현실입니다. 서울 강북의 한 단지는 집값은 5억원 인데 분담금이 5억원으로 추산되면서 이슈가 된 바 있습니다. 걸림돌 주범인 공사비는 지난 3년간 57% 상승했습니다. 그런데 올해만 26~35% 더 상승할 것 같다고 대한건축학회 전문가들이 예측하고 있습니다. 녹색건축물 인증 외에 인건비 상승, 중대재해처벌법 등 여러 변수가 공사비 상승 요인으로 지목되고 있습니다. 최근 국토부에서 지하공사 현장의 안전확보와 장마철 침수, 추락사고 예방 등 긴급한 현장 수요를 반영한 건설공사 표준품셈 개정안을 지난달 31일부터 시행했습니다. 비가 오는 날 콘크리트타설 중지도 3mm로 구체적으로 제시했습니다. 앞으로 콘크리트 타설도 힘들어지고, 결국 공기가 연장되면서 공사비는 더 오르게 될 것으로 보입니다. 지금부터 매년 공사비가 최소 20~25% 정도 오른다면 결국 5년 뒤에는 현재보다 100% 이상 상승하게 됩니다. 공사비 폭등한 선진국 '대수선' 일반적 이같은 점을 감안해 보면 재건축도 극히 일부만 될 가능성이 큽니다. 이렇게 되면 얼죽신이 찾는 신축 아파트 공급은 더 줄어들 것으로 보입니다. 결국 장기적으로 보면 신규 공급은 대폭 줄어들 것 같고, 리모델링은 점점 더 힘들어 질 것으로 보입니다.  선진국들은 이미 인건비나 공사비가 너무 비싸니까 초대형 프로젝트나 도시재생 사업이 아니면 재개발·재건축을 하는 경우가 없습니다. 이미 국내도 선진국과 비슷하게 공사비 등이 너무 올라서 이제는 신규 공급보다는 기존 아파트 단지의 대수선이 점점 대세가 될 것으로 보입니다. '선진국형 얼죽신'이 나올 것 같은데, 내가 사는 공간만 신축이면 되고 단지 전체까지 꼭 고급 단지가 될 필요는 없습니다. 정부도 기존 건축물의 대수선 관련 정책이나 규제 등을 연구해야 합니다. 어떤 것이 소비자들이 내집마련을 더 빨리하고 큰 부담 없이 할 수 있는지 고민해야 할 때입니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> '6·27 대출규제'로  아파트 전세 시장도 큰 영향을 받고 있습니다. '소유권 이전 조건부 전세대출'이 금지되면서 특히 고가 전세 지역에서는 초고가 월세 매물이 빠르게 늘고 있는데요. 전세사기 여파로 비 아파트(빌라·오피스텔 등)의 전세 소멸이 진행되고 있는 가운데, 이번 대책으로 아파트 전세도 빠르게 사라질 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 추가 대출규제?...아파트 전세소멸 가속화 일단 정부의 전세대출 규제는 또 나올 것 같습니다. 추가 대책으로 전세대출에 대해서도 DSR 규제를 적용할 것 같다고 합니다. 그렇다면 정부는 이 같은 대책을 왜 내놓을까요. 손쉬운 갭투자가 '똘똘한 한 채' 현상을 부추기고 있다는 판단 때문입니다. 너도나도 강남 3구에 올인하고 있는 것이 현실입니다. 단기든 장기든 오를 것 같은 종목에 투자를 하는데요. 아파트도 갭투자를 통하면 너무 쉽게 사고팔수 있는 전세 제도가 있기 때문에 강남 3구·용산구는 토지거래허가구역에도 여전히 주목을 받고 있습니다.  결국 고가 아파트 갭투자를 막기 위해 대출을 6억원으로 제한하고, 특히 다주택자들은 아예 주담대를 못 받게 했습니다. 올해 5월까지 서울 지역 아파트 매매 자금조달계획서를 분석해 보면 '임대보증금을 승계한 거래'가 40.72% 입니다. 추가 규제로 전세대출을 더 옥죈다면 아파트 전세시장도 빠르게 월세로 전환되면서 전세소멸도 가속화될 것으로 전망되고 있습니다. 전세소멸...한국도 주거 선진국 된다?그렇다면 전세가 소멸돼 월세만 남으면 진짜 저소득층의 주거가 불안해 질까요. 일단 생애 최초나 청년, 신혼부부, 신생아 특공 등 무주택자에 대한 공급은 조금 더 원활해 질 것 같습니다. 그리고 지분적립형 주택 등 30년~40년 모기지를 활용한 선진형 주택공급도 추진되고 있습니다. 이런 모기지를 활용해서 주택을 공급할 수 있는 업체를 선정하면 대부분의 신규 공급은 선진국형으로 전환이 될 것입니다. 월세의 경우는 이미 도입된 기업형 임대주택 제도를 활용하면 됩니다. 기업형은 얼마든지 정부에서 월세 가격을 안정시킬 수 있습니다. 또 다른 공급대책으로 전세를 살고 있는 세입자가 해당 거주 주택을 집주인과 계약해서 매매로 전환하는 경우 혜택을 주면 됩니다. 전세 기간에 따라 취득세를 감면해 주고, 집주인에게는 양도세를 감면해 주면 적지 않은 세입자들이 장기간 살던 전세 아파트를 내집 마련 용도로 매입을 할 것으로 보입니다. 사실 내집이든 전세이든 월세이든 안정된 주거환경이 조성되는 것이 중요한 데요. 이번 대책으로 전세가 아파트마저 빠르게 소멸되기 시작하면 오히려 주거환경 선진화가 더 빠르게 정착되는 기반이 다져질 것으로 보입니다.  정부는 갭투자를 고민할 필요가 없고, 전세대출에 의한 가계대출 증가 고민도 줄어듭니다. 전세가 확 줄어 소멸된다면 오히려 주거환경은 훨씬 더 좋아질 것으로 보입니다. 물론 과도기는 있겠지만 이 기간만 잘 버티면 훨씬 더 나은 주거환경으로 변할 것으로 전망됩니다.  /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 지난 6월 27일 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 '6.27 대책'이 발표됐습니다. 수도권 주택을 취득할 때 다주택자는 대출을 금지하고, 무주택자라도 최대 6억원의 상한선을 설정한 것이 핵심입니다. 이 같은 대출규제는 과거 문재인 정부 때도 이뤄졌습니다. 일각에서는 이미 실패한 정책을 되풀이한다는 지적이 나오고 있습니다. 일률적인 규제로 '주거 사다리 걷어 차기'라는 이야기도 나옵니다. 6·27 대출규제...정비사업 지연 초래 새 정부의 첫 부동산 대책인데요. 처음부터 성공과 실패를 말하기는 이릅니다. 중요한 것은 시장 과열을 막고, 유동성이 부동산 시장에 들어가는 것을 차단 시키려는 정부의 의지가 있다고 볼 수 있습니다. 문제는 이번 대책에서 엉뚱한 불똥이 튄 곳이 있으니 바로 재개발·재건축 현장입니다. 재개발과 재건축의 이주비 대출도 규제 대상에 들어갔습니다. 세부적으로 보면 대책 이전에 관리처분인가가 난 조합의 경우 종전 규정을 적용한다고 발표했습니다. 즉, 앞으로 관리처분인가를 받는 조합들은 이번에 강화된 규정에 따라 대출규제를 적용 받는다는 것입니다. 당장 다주택자는 이주비 대출을 단 1원도 받을 수 없습니다. 현재 관리처분인가가 임박한 조합원들의 문의가 쏟아지고 있습니다. 다른 주택을 처분해야 하는지, 본인은 이주비를 못 받으면 세입자 전세 보증금을 빼줄 수 없다는 말들이 대부분입니다. 앞서 문재인 정부 때 15억 초과 대출 금지 정책이 나왔을 때 이주비 대출이 막혔는데요. 조합이 사업비 대출을 일으켜 조합원들에게 사업비 대여 방식을 통해 이주비를 지급했습니다. 이미 발 빠른 몇몇 조합은 사업비 대출을 알아보고 있습니다. 문제는 이를 보고 '우회 통로가 있으니 막아야 한다' 혹은 '대안이 있으니 상관이 없겠네'라고 생각하면 안됩니다. 이는 미봉책일 뿐이고 다른 정비사업 규제로 조합 사업성 악화와 사업 지연을 초래하게 됩니다. 공약은 공급 활성화...'규제에 당황' 대표적으로 정상적으로 이주비·중도금 대출이 실행되면 금리는 현 시점에서는 3%대 후반에서 4%대 초반입니다. 그러나 조합이 사업비 대출을 통해 풀게 되면 조달금리가 6~7%대로 높아질 가능성이 높습니다. 즉, 조합원들은 이번 대책으로 고금리를 부담하게 되는 것입니다. 이는 결국 조합원들의 또 다른 분담금 증가 효과가 되게 됩니다. 재개발·재건축 활성화를 위한 대책이 필요하다고 하는데, 오히려 정부는 정비사업의 발목을 잡고 있는 것입니다. 사업비 조달 과정에서 시공사의 신용공여가 필요한데요. 시공사 입장에서는 일부 현장만 지원할 것이 뻔합니다. 이주비는 사실상 '실비'나 다름없습니다. 이주기간이 도래했는데 집주인이 전세 보증금을 빼줄 돈이 없거나, 실거주 중인데 다른 이주할 대체 주택을 마련하지 못하면 나갈 수가 없습니다. 그래서 조합에서도 방법을 강구해 이주비를 지급해준 것인데, 이를 막아버리는 것은 재개발·재건축 '올스톱'을 시키고 싶다는 것밖에 안 됩니다. 이재명 정부는 공약에 공급 활성화를 강조했습니다. 서울의 주택 공급은 결국 재개발, 재건축밖에 없습니다. 현장에서는 이재명 정부의 정비사업 활성화 방안이 무엇이 나올까 기대를 하고 있다가 갑자기 들어온 규제에 당황하고 있습니다. 정책을 내놓을 때 보다 세심하게 시장에 미칠 영향을 고려해서 내놓으면 좋을 것 같습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 숲세권인 서울 양천구 목동13단지에서 12단지 중간 도로 옆 부분의 수목을 전부 걷어내고 주차장을 만드는 공사를 하고 있습니다. 지하 주차장이 없으니까 재건축이 되기 전까지 숲을 없애버리고 주차공간으로 활용하기 위해서 입니다. 숲세권 단지인 목동신시가지 아파트가 재건축을 하려는 이유 가운데 하나가 '주차난' 입니다.  녹지 많은 3기 신도시..."주차난 없을까?" 3기 신도시는 이런 우려를 범하지 않기 위해 녹지축을 많이 조성하면서, 주차장도 지하에 잘 만들어 동경과 같은 멋진 복합단지를 만들겠다고 합니다. 그래서 3기 신도시의 경우 주택용지 비율이 고작 20%대입니다. 최근 국내 정치인이나 정부기관, 지자체 공무원 및 도시 전문가라고 하시는 분들이 동경에 얼마 전 준공한 ‘아자부다이힐스’ 견학을 자주 가는데요. 이구동성으로 다들 너무 좋다고 합니다. 우리도 이 같은 ‘직·주·락’ 복합단지를 만들어야 한다고 말합니다. 그런데 기본적으로 동경과 가장 크게 다른 점은 바로 차량 보유입니다. 우리는 한 가구에 2~3대 차량을 보유하고 있습니다. 3대 이상 주차하는 경우에는 적지 않은 주차비를 내라고 합니다. 동경, 홍콩, 싱가포르 등 선진 도시의 경우 주차장 사용료를 따로 받지 않고, 기본적으로 주차 대수를 가구수 이상 주고 있습니다. 동경 ‘아자부다이힐스’를 방문하면 모리타워 입구에 시냇물이 흐르는데 그 소리가 선명하게 들릴 정도로 조용합니다. 시내 한복판인데도 다니는 차가 거의 안 보이고 택시들만 눈에 띌 뿐입니다. 이유는 동경만 하더라도 차량 보유 가구가 30%가 안 된다고 합니다. 한 가구에 2대 있는 경우는 거의 찾아볼 수 없습니다. 일본 전체로 보면 18% 정도만 차량을 보유한다고 합니다. 그래서 건축계획을 수립할 때 국내의 3분의 1수준으로 주차장을 건설한다고 합니다. 동경 최고의 부자들이 살고 있는 아자부다이힐스 역시 주차공간이 많지 않아서 주민들 대부분이 지하로 연결된 지하철이나 택시를 이용합니다. 곳곳 고층 개발...'교통정책' 시급한 과제 홍콩이나 싱가포르도 동경과 비슷하게 주차 공간을 별도로 판매를 하고 있고, 차량 구입비부터 유지 관리비가 비싸니까 대부분 대중교통을 이용하는 것이 일반적입니다. 현재 서울 곳곳에서 재건축이 추진되고 있습니다. 사업성이 떨어지다 보니 용적률을 올려주고 있습니다. 한강 변에는 65층 이상 초고층 단지 재건축이 추진중입니다. 결국 차량보유 대수는 엄청나게 증가할 것으로 보입니다.  강남의 경우 대낮에도 도로가 엄청나게 막힙니다. 남부순환도로는 이미 그 기능을 상실한 지 오래됐습니다. 새 아파트촌으로 탈바꿈한 개포동 주변은 엄청난 차량으로 곤욕을 치르고 있습니다. 3기 신도시에서도 엄청난 규모의 공동주택과 주상복합, 상업시설 및 업무시설이 들어설 예정입니다. 과연 지하철이나 수도권광역급행철도(GTX)로 분산이 될 수 있을까요. 재개발·재건축이 마무리 되고 3기 신도시 입주까지 이뤄지면 이후 어떤 현상이 벌어질까요. 도로는 더 막히고 주차난은 더 심해질 것입니다. 지금 정부가 해야 할 가장 시급한 정책 가운데 하나가 바로 ‘도심 교통정책’입니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 새 정부가 출범했습니다. 이번 대선은 부동산 정책이 크게 쟁점이 되지 않아 분석을 하기에는 한계가 있습니다. 하지만 더불어민주당 정책 공약집을 보면 힌트를 얻을 수 있습니다. 많은 사람들이 민주당이 집권하면 집값이 오른다고 생각하고 있습니다. 혹자는 ‘노무현 시즌3·문재인 시즌2’라며 폭등장을 전망합니다. 폭등장 원인을 명확하게 분석해야 합니다. "아파트가 빵이라면 밤새워 만들 텐데" 부동산 가격이 상승하는 원인에는 여러 가지가 있습니다. 단편적으로 볼 수 없습니다. 가장 핵심은 공급입니다. 꾸준한 공급으로 수요를 충족시켜줘야 합니다. 하지만 공급은 빠르게 하고 싶다고 해서 할 수 있는 것이 아니지요. 문재인 정부 당시 초대 국토교통부 장관이자 최장기 장관이었던 김현미 전 장관은 유명한 명언을 남기고 불명예 퇴진을 했습니다. 바로 '빵뚜아네트' 사건인데요. 그간 공급은 충분하다고 말하면서, 초과수요가 문제라고 말하던 김현미 전 장관이 지난 2020년에 “아파트가 빵이라면 내가 밤을 새워서라도 만들겠다”고 발언해서 논란이 됐습니다. 공급의 중요성과 더불어 주택 공급이 단기적으로 불가능하다는 것을 보여준 사건입니다.. 한마디로 공급이 중요하다는 것은 누구나 잘 알지만, 단기간에 추진할 수 있는 것이 아닙니다. 이러한 상태에서 집값이 오르기 시작하면, 공급 정책 보다는 단기적이고 즉각적으로 펼칠 수 있는 수요 억제 정책에 손이 갈 수밖에 없습니다. 결국 '시장 억 누르기'...진보 정권 집값 상승 원인 역대 진보 정권의 집값 상승 원인입니다. 취득세, 종부세, 양도세 등 다주택자 규제가 강화되면 강화될수록 소위 말하는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강화됩니다. 강남 아파트가 모든 부동산 시장을 대변하는 것은 아닙니다. 언론에서 강남의 모 아파트가 70억원에 거래됐다는 기사가 나오면 이를 기준으로 규제를 하고, 이러한 규제에 정작 지방이 또 타격을 받는 악순환이 반복돼 왔습니다.  다시 ‘제21대 대통령 선거 더불어민주당 정책공약집’ 이야기로 돌아와 보면 259 페이지에 이런 문장이 있습니다. 바로 ‘초고가 아파트 가격상승 억제 중심에서 중산층·저소득층을 위한 주택공급 중심의 주거 정책에 집중한다’는 내용입니다. 중장기적인 안목으로 꾸준한 주택공급을 펼치겠다는 말입니다. 오는 2026년부터 서울 부동산 공급량은 반토막 납니다. 부동산 가격 상승이 예상되는 상황입니다. 이때 정부의 대응이 중요합니다. 인정할 것은 인정하고 다음 수를 보고 움직여야 합니다. 당장의 상승이 보기 싫어서 누르는 정책은 일시적인 눌림 뒤 폭등으로 돌아왔습니다. 그간의 진보 정권의 실패를 반면교사 삼아서 “이번에는 다르다”는 말이 거짓말이 아님을 보여주면 좋겠습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 서울시에서 역세권 활성화 사업을 포함해 대규모 ‘직·주·락’ 복합공간을 조성한다고 발표했습니다. 세운지구 6-1-3구역도 업무·숙박·상업·주거가 결합된 47~54층 규모의 복합공간으로 개발하기로 확정했습니다. 이 외에도 광운대 역세권, 서울역 북부역세권 등의 복합개발 프로젝트도 진행 중입니다. 올 8월에는 수서역 환승센터 복합개발 사업도 착공되는 등 초대형 복합시설 개발이 여러 곳에서 진행중이거나 예정입니다. 상가도 '얼죽신' 열풍...기존 상권은 침체 이런 역세권 초대형 복합시설 개발은 동경이나 오사카, 홍콩처럼 ‘대중교통중심 개발(TOD)’로 진행되는 데요. 홍콩의 공항철도를 타면 거치는 구룡역세권, 센트럴역세권 등이 대표적인 TOD 사례입니다. 해외에 많은 분들을 모시고 견학을 가면 우리도 이렇게 복합개발을 하면 좋겠다고 합니다. 그런데 서울의 경우 복합역세권 개발을 하는 것은 좋은데, 문제는 기존 도심 내 상가들이 점점 더 어려워진다는 것입니다. 요즘 아파트에서 자란 MZ세대들이 신축 아파트만 찾는다고 해서 나온 ‘얼죽신’ 열풍이 상업시설에서도 재현되고 있습니다. 성수동의 팝업스토어나 코엑스몰, 잠실 롯데월드몰, 용산 아이파크몰 등 역세권이면서 깨끗한 상가들로 가득 찬 곳들만 MZ세대들이 찾아다니고 있습니다. 반면 기존 도심 내 상권은 온라인 쇼핑과 관광객들의 외면으로 붕괴되고 있습니다. 서울 집합상가 공실률이 올 1~3월에 9.14%로 지난해 4분기보다 증가했습니다. 용산역 일대 공실률은 37.53%로 치솟았습니다. 백화점이나 대형마트, 편의점까지도 매출이 급감하고 있는데요. 이유는 온라인쇼핑이 오히려 더 증가하고 있기 때문입니다. 대규모 복합개발...오프라인 상가 운명은 해외에서도 똑같이 대규모 역세권 개발을 하는데, 왜 유독 우리만 기존 상업시설들이 고전을 할까요.  일단 한국은 온라인 쇼핑 천국입니다. 또 서울을 찾는 해외 관광객들도 명동, 성수동, 홍대, 연남동, 강남역, 코엑스 등에만 몰려 다닙니다. 결국 오프라인 상가는 시간이 가면 갈수록 살아날 가능성은 희박해 지고 있습니다. 지금 서울에서 추진되는 대규모 직·주·락 복합개발 사업이 추진되면 용산역이나 영등포역의 전통 상가들이 공실이 늘고 그 주변은 초토화될 가능성이 높습니다. 예전에는 백화점이나 대형마트, 프리미엄아울렛이 들어오면 낙수효과로 인해 주변이 더 발전된다고 했는데요. 최근에는 이 같은 효과가 거의 없습니다. 특히 MZ세대들은 여름에는 시원하고, 겨울에는 따뜻한 대형 쇼핑몰 실내에서만 머무르고 소비를 하는 경향이 강합니다. 그래서 유독 한국에서만 유럽형 스트리트몰들이 더 빠르게 소멸되고 있는 상황이다. 대규모 직·주·락 복합개발은 미래 도시에 반드시 필요하지만, 그 주변의 상업시설들은 더 빠르게 어려워진다는 점을 감안할 필요가 있을 것 같습니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 공사비가 폭등하면서 재개발·재건축도 사업성이 아주 좋은 서울 한강변이나 목동 지역만 시공사 선정 경쟁을 하고 있습니다. 대부분은 시공사도 구하기 힘들다고 합니다. 공사비 상승의 주요 원인으로 인건비를 꼽을 수 있습니다. 공사 단순 작업도 '이제는 휴머노이드' 인건비는 비단 건설업 이슈는 아닌데요. 최근 자동차 회사들이 생산현장에 인간형 로봇인 '휴머노이드'를 투입하기 시작했다고 합니다. 대표적으로 BMW는 지난해 미국 피규어AI가 개발한 로봇을 미국 공장에 투입해 학습을 시키고 있습니다. 휴머노이드는 사람처럼 움직이는 로봇으로 기존의 산업용 로봇과는 차원이 다른 일을 할 수 있습니다. 그렇다면 자동차 공장에서 조립까지 담당할 정도의 휴머노이드 로봇이 건설 현장에서는 얼마나 더 일을 잘할수 있을까요. 비교적 단순한 공정은 내년부터 공급되는 휴머노이드를 바로 투입해도 될 정도라고 합니다. 늦어도 오는 2028년 공급되는 보스턴다이내믹스의 아틀라스는 웬만한 공사현장의 단순 작업에 바로 투입이 될 수 있습니다. 즉, 공사비의 상당부분을 차지하는 인건비를 확 줄일 수 있게 되는 것입니다. 현재 기술 속도라면 건설현장에서 일하는 휴머노이드는 오는 2030년이 되면 자연스러운 현상이 될 가능성이 높습니다. 그러면 공사비도 내려가고, 각종 건설·부동산 사업들의 사업성도 높아질 것으로 보입니다. 첨단 기술이 바꾸는 세상...대선 공약도 바뀌어야 인건비 비중이 높아 유지·관리가 힘든 실버타운 사업들도 이 같은 휴머노이드를 활용하게 되면 많은 도움이 될 것으로 보입니다. 이밖에 어려 업종에서 휴머노이드 로봇을 활용하면 인건비 걱정을 줄일 수 있습니다. 결국 관건은 휴머노이드 로봇을 얼마나 빨리 사용할 수 있도록 해주느냐 하는 것입니다. 먼저 많이 사용하게 되면 문제점을 개선할 수 있습니다. 도심항공교통(UAM) 마찬가지입니다. 미국과 중국의 관세협상이 끝나면 중국에서 이미 상용화한 UAM도 바로 국내에 들려올 수 있습니다. 모든 KTX나 SRT역에서 UAM을 이용하면 먼 곳까지 바로 날아갈 수 있습니다. 지방 소멸 방지나 인력 확충 차원에서 이 같은 첨단 산업들을 아주 빠르게 국내에 도입할 수 있도록 규제를 완화해 주고, 바로 상용화 할 수 있도록 하는 것이 필요합니다. 이 같은 첨담 기술로 5년 내에 세상은 크게 바뀝니다. 대선 공약도 여기에 맞춰 바뀔 필요가 있다고 생각합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 오는 6월 3일 조기 대선이 확정되면서 여야 모두 분주하게 움직이고 있습니다. 아직은 공식적인 공약집도 없고, 서로의 발언들만 예의주시하고 있는 실정입니다. 부동산 공약도 마찬가지입니다. 일단 대선 후보들의 발언만 보면 규제 완화에 초점이 맞춰져 있습니다. 진의 여부는 몰라도 일단 공급의 중요성을 인식하는 것 같아 다행입니다. 그런데 정책을 펼칠 때 공급에 있어서 중요한 것은 ‘양이 아니라 질’이라고 생각합니다. 주택공급 핵심은 '양 보다는 질' 우리나라 주택보급률은 지난 2008년 100%를 넘겼습니다. 하지만 우리 사회에서 주거 문제는 여전히 심각합니다. 혹자는 공급이 부족한 것이 아니라 초과수요에서 문제를 찾고, 다주택자 규제를 실행했습니다. 그 결과 소위 말하는 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인해 상급지 가격이 폭등하는 현상이 나타나고 있습니다. 결국 수요 억제 정책은 단기적인 수단일 수밖에 없습니다. 공급을 늘려야 하는 것이 맞습니다. 공급의 중요성을 인지했다면 다음은 양보다는 질입니다. 지난 2024년부터 등장한 부동산 업계 신조어는 '얼죽신'입니다. 핵심은 아무리 얼죽신이라고 해도 어디인지가 중요하다는 것입니다. 사람들이 원하는 지역에 공급이 돼야 한다는 것입니다. 그리고 또 중요한 것이 상품성입니다. 한 예로 서울도 신축 빌라 공급은 박살이 났습니다. 단순히 서울의 주택 공급이 아니라 아파트를 원한다는 것 역시 알 수 있습니다. 결론은 나왔습니다. 서울에 아파트 공급이 부족하다는 것이고, 지금 집값이 비싸다고 해도 서울의 아파트가 비싸다는 것입니다. 재초환 폐지가 핵심..."대못 뽑아야" 하지만 서울에는 빈 택지가 현실적으로 없습니다. 재개발·재건축밖에 없는데요. 지금 여야 모두 정비사업 규제 완화를 말하고는 있지만, 전문가 입장에서 보았을 때에는 가장 핵심적인 키워드가 나와야 한다고 생각합니다.  바로 '재건축 초과이익환수제 폐지' 입니다. 재초환에 대해 말하지는 않겠습니다. 다만 재초환은 알면 알수록 사실상 재건축을 하지 말라고 만든 법률 입니다. 재초환만 없어져도 사업성이 나오는 조합은 재건축을 하지 말라고 해도 알아서 진행할 것입니다. 그러나 재초환이 있으면 그나마 될 곳도 사업이 쉽지 않습니다. 도심 공급을 활성화하기 위해서는 정비사업의 대못 규제를 해결해야 합니다. 또 단순히 주택 숫자에 집착해서 소형 평수를 더 많이 만들라고 하면 안 됩니다. 거주하고 싶은 사람들이 ‘나 역시 가서 살고 싶다고 느낄 정도의 양질의 건축물’을 조성해야 합니다. 양보다는 질이 중요하다는 것을 다시 강조하고 싶습니다. 많은 사람들이 원하는 지역에 ‘원하는 상품을 공급하는 것’, 이게 가장 중요합니다. 여야 모두 이 같은 공급의 중요성을 인지해야 합니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 상업용 부동산들이 줄줄이 막대한 손실을 기록하고 있습니다. 소상공인 상가는 물론 대형마트·백화점 등도 점점 더 어려워지고 있는 것이 현실입니다.   최근 경기 시흥시 한 근린상가가 6250만원에 낙찰돼 주목을 끌었는데요. 감정가는 6억원대이지만 유찰을 거듭하면서 헐값이 된 것 입니다. 그렇다면 단지 경기가 침체돼서 어려움을 겪는 것일까요. 앱으로 쇼핑 끝..."저무는 오프라인 상권' 음식점들은 음식 배달이 급증하면서 매출은 오르는데 이익은 줄어들고 있습니다. 배달회사들이 수익을 가져가기 때문이지요.  일반 상가는 온라인 쇼핑 때문에 도저히 가격을 맞출 수가 없으니 당연히 매출이 줄 수 밖에 없습니다. 통계청이 발표한 지난 2월 온라인 쇼핑 동향을 보면 음식배달서비스는 전년 대비 10.9% 성장했습니다. 온라인 쇼핑 총 거래액도 21조616억원으로 전년 대비 3.5% 증가했습니다. 특히 모바일 쇼핑 거래액도 늘고 있는 데요. 전체 거래의 76.6%로 이제는 소비자가 손쉽게 앱으로 모든 쇼핑을 할 수 있는 시대가 됐다는 것을 의미합니다.  결국 온라인 쇼핑이 대세가 되어가고 있습니다. 쿠팡이나 알리익스프레스 뿐만 아니라 네이버도 스마트 쇼핑앱을 출시, 대대적으로 홍보하고 있는 상황입니다. 실제 가전이나 문화상품은 오프라인이 10.9% 감소했는데 온라인은 4.3% 증가했습니다. 식품도 오프라인은 12.3%나 줄었지만 온라인에서는 14.9% 폭등했습니다. 홈플러스와 같은 대형마트들이 왜 어려운지 쉽게 알 수 있습니다. 망해가는 상가...‘SWOT 분석’으로 해답 필자가 교육이나 강연할 때 ‘SWOT 분석’을 주로 활용합니다. S는 ‘strong(강점)', W는 ‘weak(약점)', O는 ‘opportunity(기회요인)’, T는 ‘threat(위협요인)‘ 등을 의미 합니다.  최근 대부분의 식당들은 위협 요인에 노출돼 있습니다. 바로 음식 배달입니다. 인건비도 오르면서 식당 내 서빙은 서빙로봇으로 바뀌고 있고, 메뉴선택이나 계산도 테이블오더 키오스크로 전부 바뀌고 있습니다. 새로운 기술을 활용한 기회요인이기도 합니다. SWOT 분석을 해보면 내가 운영하고 있는 상가가 왜 어려운지 바로 확인해 볼 수 있습니다. 상가 자체 약점을 미리 작성해 보면 무엇을 고쳐야 할지 확인이 됩니다. 모든 음식점들이 다 어려운 것은 아닙니다. 최근 언론이나 SNS 블로그에 소개되는 식당들은 아직도 줄을 서야 먹을 수 있는데, 모두 다 엄청나게 좋은 식당이 아닙니다. 지금도 폐업을 고민하는 분들이 많습니다. 폐업 전이라도 어떻게 하는 것이 최선인지 'SWOT 분석'으로 확인해 볼 필요는 있습니다. 정부에서도 이런 전문적인 교육을 시키는 프로그램을 강화해 소상공인들에게 무상교육을 하는 것도 한 방법인 거 같습니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 윤석열 대통령 탄핵으로 조기 대선이 치러지게 됐습니다. 이번 대선도 부동산 정책이 주요 쟁점이 될 가능성이 다분합니다. 탄핵 정국으로 시끄러웠던 올 2~3월. 서울에서는 다른 이슈가 모든 것을 삼켰습니다. 바로 토지거래허가구역 해제 및 재지정입니다. 문제는 이게 미봉책이라는 것입니다. 강남 3구와 용산구는 이미 각종 규제들이 적용되는 곳입니다. 그럼에도 불구하고 수요가 몰리는 원인을 외면한 채 단순히 거래를 제한하는 것은 근본적인 해결책이 아니기 때문입니다. 다주택자 규제...결국 '똘똘한 한 채' 현재 서울의 주택 매수자 중에서 외지인 매입 비율은 25% 정도 됩니다. 네 명 가운데 한 명은 서울 사람이 아닙니다. 지방 자산은 암울하고, 서울 부동산 가격은 상승 한다는 믿음이 있기 때문입니다. 서울 부동산 가격이 오른다고 하지만, 다 상승하는 것은 아닙니다. 서울 강남권과 비 강남권 간의 가격 격차는 역대급으로 커지고 있습니다. 또 서울 부동산이 비싼 게 아니라 서울의 아파트가 비싼 것입니다. 비 아파트 가격은 전세사기 이슈 이후로 처참한 상태입니다. 초양극화를 만든 주범은 '다주택자 규제’입니다. 이 이면에는 주택 공급은 충분하지만 부동산 가격이 상승하는 이유는 다주택자 때문이라는 인식이 깔려 있습니다. 중·하급지 부동산을 모두 정리해서 상급지 한 채로 올인하는 일명 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 만들고 있습니다. 탄핵 정국 이후 많은 자산가들이 지방을 정리하고 서울의 핵심지로 상경 투자에 나섰습니다. 조기 대선이 확정되면서 다음 정권이 누가 되는지, 또 정책의 불확실성이 커질수록 이러한 움직임은 더더욱 빨라질 것으로 보입니다. 막오른 조기 대선...또 '다주택자=적폐'  양극화를 완화하기 위해서는 공약과 방향성이 중요합니다. 과감하게 다주택자 규제를 완화하겠다고 발표해 지방의 여러 채보다 강남의 한 채가 더 낫다는 선택을 하지 않게 해야 합니다. 도심 신축 아파트 공급을 위해 재개발·재건축 규제를 적극적으로 완화해야 합니다. 대표적으로 ‘재건축초과이익환수제’와 같은 비합리적인 규제를 폐지해야 합니다. 하지만 정치권이 움직일지는 미지수입니다. 오히려 다주택자를 적폐로 몰아가면서 규제를 강화할 가능성이 큽니다. 앞으로 양당의 대권 후보자들이 정해지면 온 국민들은 해당 후보자의 부동산에 대한 인식을 눈여겨 볼 것입니다. 부동산 정책을 즉흥적으로 내놓는 것이 아니라 과거 사례를 잘 검토해 현실적인 대책이 나왔으면 좋겠습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자