[파이낸셜뉴스] 부동산신탁사들의 수익성이 추락하는 등 재무구조 악화가 가속화되고 있다. 신탁계정대여금도 6개월새 1조원 가량 증가하는 등 '책임준공 관리형 토지신탁(책준형)' 후폭풍이 신탁 업계를 강타하고 있다. 21일 업계와 금융투자협회 등에 따르면 올 2·4분기 국내 14곳 부동산신탁사들이 2526억원의 영업손실을 기록한 것으로 집계됐다. 지난 1·4분기에 이어 2분기 연속 영업손실이다. 손실 규모는 눈덩이처럼 불어났다. 영업손실은 1·4분기에는 58억원에서 2·4분기에는 44배 가량 늘어난 셈이다. 업체별로는 금융계열 신탁사들의 실적이 크게 악화됐다. 같은기간 영업손실 규모는 교보자산신탁이 341억원에서 940억원, 신한자산신탁은 298억원에서 2015억원, KB부동산신탁 역시 571억원에서 1122억원으로 확대됐다. 비 금융계열 신탁사들의 경우 영업이익이 늘어난 곳도 있다. 한국토지신탁의 경우 영업이익이 135억원에서 284억원으로 증가했다. 한국자산신탁도 흑자 규모가 195억원에서 248억원으로 늘었다. 업계 관계자는 "비 금융계열 신탁사의 경우 처음부터 책준형 사업을 많이 벌이지 않은 상황에서 리스크를 어느 정도 해소하면서 숨통이 트이는 모습"이라며 "반면 금융계열의 경우 책준형에 직격탄을 맞고 있다"고 분석했다. 금융계열 신탁사를 중심으로 고전을 면치 못하는 이유는 그동안 공격적으로 추진해 온 책준형 프로젝트가 경기 악화와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정 등으로 부메랑으로 돌아왔기 때문이다. 후발 주자인 이들 신탁사들은 공격적으로 책준형 시장을 공략해 왔다. 이 상품은 신탁사가 대주단으로부터 돈을 빌려 준공을 책임지는 상품이다. 시행 및 시공사가 부도·파산 등으로 공사를 진행하지 못하면 신탁사가 모든 채무를 떠안는 구조다. 책준형 사업에서 대규모 부실이 발생하면서 신탁사 재무구조에 영향을 미치고 있다. 자금난에 시달리던 시행·건설사들이 도산하면서 신탁사가 자체계정으로 투입하는 자금도 급증하고 있다. 신탁계정대여금의 경우 2023년 12월 4조9000억원에서 올 상반기에는 6조원으로 반년새 1조원 가량 급증했다. PF 구조조정 본격화로 대출 만기 연장에 실패하는 사업장과 부도 건설사가 더 늘어날 것으로 보여 증가세는 이어질 전망이다. 신규 사업 수주도 크게 줄고 있어 비 금융계열 신탁사들역시 실적전망이 밝지 않다. 권신애 나이스신용평가 연구원은 "신탁사의 책임준공 관리형 토지신탁 상품은 손해배상 방식으로 공사 책임을 지는 구조"라며 "PF 우발채무가 현실화하면 배상 규모를 가늠하기 어렵다"고 덧붙였다.  ljb@fnnews.com 이종배 연지안 기자

[파이낸셜뉴스]올해 내 부동산 신탁사 책임준공 기한이 대부분 도래할 것으로 예상된다는 점에서 부동산 신탁사 재무 안정에 대한 경고음이 커지고 있다. 신탁사의 책준 미이행 규모는 확대될 것으로 보이면서 소송 확대전도 배제할 수 없다.  여윤기 한국신용평가 연구원은 9일 보고서에서 "부동산 신탁사 책임준공 기한이 올해 집중돼 있어 준공기한 준수 과정에서 신탁계정대 추가 투입이 이루어질 가능성이 높다"면서 "올해 중 책준형 사업장에 대한 신탁계정대 잔액은 정점을 기록할 것"이라고 전망했다. 신탁계정대는 신탁계정에 대여한 자금을 말한다. 즉 차입형토지신탁 사업을 진행하는 과정에서 신탁사가 사업비와 공사비에 대여해 줄 수 있는 창구를 가리킨다. 책준형 책준 기한 도래 시점별 총사업비 규모는 올해 3·4분기 2조원, 4·4분기 2조2000억원 수준이다. 또 지난해 12월 말 기준 부동산신탁사의 자기자본 대비 책준형 사업장 PF대출잔액은 14.7배에 달한다. 여윤기 연구원은 "보유 자본 대비 잠재 위험 규모가 크다"고 지적했다.  공시된 자료에 따르면 2023년 12월 말 책준형 사업장 수는 총 626개, PF잔액은 23.9조원으로 파악된다. 한신평에 따르면 전체 시공사 책준기한 미준수 사업장 PF잔액은 약 4조3000억원, 신탁사 미준수 사업장 PF잔액은 8000억원으로 추정된다. 이에 그는 "올해 신탁사 미이행 규모는 보다 확대될 것"이라고 말했다. 그러면서 다만 "신탁사의 책임준공기한 미준수에도 불구하고 대체로 계약서 상의 손해배상 청구 없이 사업이 계속 진행되고 있는 것으로 판단된다"면서 "신탁사와 대주 간 손해배상청구권 행사 유예 합의가 이루어지는 등 소송에 앞서 준공, 분양 등 정상적인 사업종결을 위한 작업이 선행되고 있다"고 설명했다. 부동산 신탁사 입장에서는 손해배상 과정에서 자금부담이 상당할 것으로 예상되는 바, 잠재적 손해배상 규모 축소 및 배상 시점의 이연이 필요한 상황이다. PF대주 입장에서는 손해배상 청구 과정에서 소요되는 물적, 시간적 손해, 해당 여신과 관련한 건전성 재분류 및 대손비용 확대 부담 등이 종합적으로 고려됐을 것이란 게 한신평의 분석이다. 여 연구원은 "진행 경과를 살펴보면 손해배상청구권 소멸이 아닌 유예를 통해 사업진행 과정에서 회수되는 분양 및 매각 대금을 바탕으로 PF대출을 회수한 후 최종 미회수된 대출원리금에 대해 신탁사에 손해배상을 청구하는 방안으로 흘러가는 것으로 보인다"고 말했다. 즉 상호간 단기간 내 발생할 수 있는 부담을 최소화하는 방식을 택하고 있는 셈이다.  그러면서 "다만, 높은 불확실성이 지속되는 부동산 개발시장 환경을 고려할 때 이러한 결정이 지속될 것이라고 단언하기 어렵다"면서 "사업장 별 신탁사 및 대주 간 입장 등에 따라 다양한 처리 사례가 나타날 수 있다"고 덧붙였다.  khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스]부동산 경기 침체 장기화로 부동산신탁사 순이익이 1년 만에 6분의 1 토막으로 쪼그라들었다. 22일 금융투자업계와 신용평가업계에 따르면 13개 부동산신탁사의 올해 1·4분기 순이익은 269억원으로 집계됐다. 전년동기(1636억원)와 비교하면 6분의 1 수준이다. 자기자본순이익률(ROE)도 같은 기간 13.5%에서 4.9%로 축소됐다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)사업 부진의 직격탄을 맞은 결과다. 고정이하자산의 비중은 37.5%에서 54.4%로 늘었다. 부실채권이 자산의 절반을 넘는 셈이다. 자산은 채무상황능력 등을 고려해 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실로 구분하며, 고정이하자산비중은 총자산 가운데 고정 이하자산(고정·회수의문·추정손실)이 차지하는 비율을 의미한다. 부동산신탁사 중에서 순손실 규모가 가장 큰 곳은 KB부동산신탁이다. 지난해 손손실 841억원을 기록한데 이어 올해 3월 말 기준으로 469억원의 순손실을 냈다. 수년 동안 무차입 기조를 유지하던 KB부동산신탁의 차입부채는 지난해 말 4300억원으로 늘었고, 올해 3월 말 현재는 5250억원을 가리키고 있다. 자기자본이익률(ROE)은 -71.5% 수준이다. ROE는 자기자본을 활용해 얼마를 벌었는 지를 뜻한다. ROE가 낮다는 것은 자본을 효율적으로 쓰지 못한 것으로 해석된다. 영업용순자본비율(NCR)도 업계 '꼴찌' 수준이다. KB부동산신탁은 지난해부터 영업용순자본비율이 급강하하며 1·4분기 272.7%에 그쳤다. NCR은 부동산신탁자의 재무안정성을 나타내는 지표로, 재무안정성이 높은 신탁사는 대체로 영업용순자본비율을 1000% 이상으로 유지하고 있다. 금융당국은 150% 이상을 유지할 것을 권고하고 있다. 이에 따라 KB금융지주가 나서 급한 불을 끄기 위해 나섰다. KB부동산신탁은 지난 6월 설립 이후 처음으로 1700억원 규모의 신종자본증권을 발행했다. 이 가운데 1500억원을 KB금융지주가 인수했다. 신종자본증권은 ROE 개선과 동시에 NCR도 끌어올릴 수 있어 금융사의 자본 확충 수단으로 활용된다. 시장에선 지난달 발행한 신종자본증권이 모두 영업용순자본에 반영될 경우 NCR이 1000%를 웃돌 것으로 보고 있다. 교보자산신탁은 지난해 12월 말 기준 295억원의 순손실을 기록, 적자로 돌아섰다. 올해 3월 말 기준으로도 적자(순손실 264억원)가 지속되는 상황이다. ROE는 2022년 말 9.2%에서 지난해 12월 말 -7.3%, 올해 3월 말은 -23.4%로 악화되고 있다. 신한자산신탁은 3월 말 순손실 220억원으로 적자 전환했고, REO는 -24%를 가리키고 있다. 특히 책임준공형 관리형 토지신탁 리스크가 커지면서 부동산신탁사들은 소송에 직면할 전망이다. 시공사의 책임준공확약은 약정기간 내 건물을 준공해 대주단에 담보물을 양도할 의무를 갖게 되고, 이행하지 못하면 전체 채권을 인수하는 것이다. 부동산신탁사의 책임준공확약은 책임준공 미이행시 시행사의 대출채무 등을 인수하는 것이 아니라 대주단의 손해에 대한 배상 의무가 발생한다. 대주단이 부동산신탁사의 책임준공 의무 미이행을 이유로 손해배상소송을 제기한 건수가 이달 기준 4건이나 된다. 나신평 권신애 연구원은 "최근 대주단이 책임준공기한을 경과한 사업장의 대출원리금을 부동산신탁사에 청구하는 사례가 발생하고 있다"면서 "지난 3월 업계 최초로 발생한 신한자산신탁의 인천 원창동 물류센터 소송을 시작으로 향후 관련 소송이 늘어날 것"이라고 내다봤다. khj91@fnnews.com 김현정 기자 khj91@fnnews.com 김현정 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 부동산 경기 침체 장기화로 부동산신탁사 순이익이 1년 만에 6분의 1 토막으로 쪼그라들었다. 22일 금융투자업계와 신용평가업계에 따르면 13개 부동산신탁사의 올해 1·4분기 순이익은 269억원으로 집계됐다. 전년동기(1636억원)와 비교하면 6분의 1 수준이다. 자기자본순이익률(ROE)도 같은 기간 13.5%에서 4.9%로 축소됐다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)사업 부진의 직격탄을 맞은 결과다. 고정이하자산의 비중은 37.5%에서 54.4%로 늘었다. 부실채권이 자산의 절반을 넘는 셈이다. 자산은 채무상황능력 등을 고려해 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실로 구분하며, 고정이하자산비중은 총자산 가운데 고정 이하자산(고정·회수의문·추정손실)이 차지하는 비율을 의미한다. 부동산신탁사 중에서 순손실 규모가 가장 큰 곳은 KB부동산신탁이다. 지난해 손손실 841억원을 기록한데 이어 올해 3월 말 기준으로 469억원의 순손실을 냈다. 수년 동안 무차입 기조를 유지하던 KB부동산신탁의 차입부채는 지난해 말 4300억원으로 늘었고, 올해 3월 말 현재는 5250억원을 가리키고 있다. 자기자본이익률(ROE)은 -71.5% 수준이다. ROE는 자기자본을 활용해 얼마를 벌었는 지를 뜻한다. ROE가 낮다는 것은 자본을 효율적으로 쓰지 못한 것으로 해석된다. 영업용순자본비율(NCR)도 업계 '꼴찌' 수준이다. KB부동산신탁은 지난해부터 영업용순자본비율이 급강하하며 1·4분기 272.7%에 그쳤다. NCR은 부동산신탁자의 재무안정성을 나타내는 지표로, 재무안정성이 높은 신탁사는 대체로 영업용순자본비율을 1000% 이상으로 유지하고 있다. 금융당국은 150% 이상을 유지할 것을 권고하고 있다. 이에 따라 KB금융지주가 나서 급한 불을 끄기 위해 나섰다. KB부동산신탁은 지난 6월 설립 이후 처음으로 1700억원 규모의 신종자본증권을 발행했다. 이 가운데 1500억원을 KB금융지주가 인수했다. 신종자본증권은 ROE 개선과 동시에 NCR도 끌어올릴 수 있어 금융사의 자본 확충 수단으로 활용된다. 시장에선 지난달 발행한 신종자본증권이 모두 영업용순자본에 반영될 경우  NCR이 1000%를 웃돌 것으로 보고 있다. 교보자산신탁은 지난해 12월 말 기준 295억원의 순손실을 기록, 적자로 돌아섰다. 올해 3월 말 기준으로도 적자(순손실 264억원)가 지속되는 상황이다. ROE는 2022년 말 9.2%에서 지난해 12월 말 -7.3%, 올해 3월 말은 -23.4%로 악화되고 있다. 신한자산신탁은 3월 말 순손실 220억원으로 적자 전환했고, REO는 -24%를 가리키고 있다. 특히 책임준공형 관리형 토지신탁 리스크가 커지면서 부동산신탁사들은 소송에 직면할 전망이다. 시공사의 책임준공확약은 약정기간 내 건물을 준공해 대주단에 담보물을 양도할 의무를 갖게 되고, 이행하지 못하면 전체 채권을 인수하는 것이다. 부동산신탁사의 책임준공확약은 책임준공 미이행시 시행사의 대출채무 등을 인수하는 것이 아니라 대주단의 손해에 대한 배상 의무가 발생한다. 대주단이 부동산신탁사의 책임준공 의무 미이행을 이유로 손해배상소송을 제기한 건수가 이달 기준 4건이나 된다.  나신평 권신애 연구원은 "최근 대주단이 책임준공기한을 경과한 사업장의 대출원리금을 부동산신탁사에 청구하는 사례가 발생하고 있다"면서 "지난 3월 업계 최초로 발생한 신한자산신탁의 인천 원창동 물류센터 소송을 시작으로 향후 관련 소송이 늘어날 것"이라고 내다봤다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 최근 3년 사이 금융투자업계 종사자 수 추이가 다시 줄어들고 있다. 대형 증권사와 신탁사 중심으로 빠르게 직원들이 줄어든 모습이다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 손실 등으로 몸집을 가볍게 하면서 선제적인 감원을 진행한 결과다. 16일 금융투자협회 통계시스템에 따르면 올해 3월 말 기준 금융투자업계 종사자 수는 5만6747명으로 집계됐다. 2022년 12월 말 5만7296명, 2023년 5만7071명으로 점차 감소하는 모습이다. 지난 2022년 12월 말 3만9634명이었던 증권사 임직원은 올해 3월 말 3만8820명으로 800명 넘게 줄었다. 같은 기간 빅 4에 해당하는 증권사 중에서 미래에셋증권의 임직원은 2022년 말 3706명에서 올해 3월 말 3502명으로 200명 이상이 줄었다. 2020년 12월 말(4036명)과 비교하면 3년여 사이 500명 넘는 직원이 짐을 쌌다. 미래에셋증권은 지난 2021년 말과 올해 1월 희망퇴직을 단행한 바 있다. 당시 2016년 대우증권과의 합병 이후 조직이 커지면서 인력 적체 해소와 세대 교체 차원이라는 분석이 지배적이었다. 이에 비해 다른 대형 증권사 임직원 수는 변동이 상대적으로 적었다.  KB증권의 직원 수는 2022년 12월 기준 3017명에서 2024년 3월 기준 3011명으로 변동이 거의 없었다. 그러나 올해 4월 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 관련 부서에서 대거 짐을 싼 인원을 포함하면 KB증권 감원 폭은 더 늘어날 것으로 보인다. KB증권은 지난 4월 부동산금융을 총괄하는 IB3 총괄본부 내 프로젝트 금융본부에서 총 9명에게 계약갱신 불가를 통보한 바 있다. NH투자증권(3136명→3091명), 한국투자증권(2993명→2924명) 등도 직원 수는 줄었으나 수십명에 그쳤다. 이 외 신한투자증권(2694명→2597명)에서 100명 가까이 줄었다. 삼성증권은 외려 2592명에서 2613명으로 늘었다. 신탁업계도 2022년을 정점으로 직원 증가세가 꺾였다. 신탁업계 종사자는 2022년 12월 말 2984명으로 3000명에 육박했으나 올해 3월 말 기준 2919명으로 줄었다. 무궁화신탁의 경우 약 2년여 사이 473명에서 400명으로 줄었다. 부동산 PF, 해외 부동산 손실 등을 고려하면 증권업계 및 신탁업 감원폭은 더 커질 것이란 전망도 나온다. 최근 국민연금은 증권, 보험 비중을 늘리려는 계획으로 증권업계의 밸류업 방법을 구체적으로 제시할 것을 요구하는 것으로 알려졌다. 이에 일부 증권사들이 PF 시장 위축 등으로 PF 관련 부서 감원 폭을 늘림으로, 몸집 줄이기에 나선 것이 아니냐는 분석도 나온다.  khj91@fnnews.com 김현정 기자

실적 악화로 고전 중인 부동산신탁사들이 사법 리스크, 시공사 부도까지 겹치면서 숨쉬기조차 힘든 지경이 됐다. 책임준공의무 미이행을 이유로 건당 수백억원의 손해배상이 걸려 있는 곳도 확인된다. 사업은 해야하니 단기 차입 등을 통해 연명하고 있다. 4일 금융투자업계에 따르면 신한자산신탁은 지난달 28일 기준 재판부 화해권고결정에 의해 진흥기업에 56억원을 지급했다. 해당 손실액은 1·4분기 말 자기자본(3578억원)의 1.6%에 해당한다. 진흥기업은 제주 서귀포 오션팰리스 신축사업 분양관리신탁 및 대리사무계약 관련 원고 2순위 우선 수익자로, 앞서 신한자산신탁을 상대로 우선수익권에 기한 수익금 약 92억2000만원 지급을 청구했다. 그 가운데 일부(61%)에 대한 지급이 이번에 결정됐다. 신한자산신탁은 이에 불복하지 않고 이행했다. 신한자산신탁은 금융사들로부터 손해배상 소송도 걸려 있다. 메리츠증권 등 9곳이 지난 5월 소송을 제기했다. 경남 창원 산호동 멀티플렉스 신축사업 책임준공형관리형토지신탁 관련 책임준공의무 위반을 이유로 523억6000만원(연체이자 별도)의 손해배상금을 요구하고 있다. 이푸른새마을금고 이외에 25곳도 이에 앞선 4월 2일 안성 내강리, 평택 어연리 각 사업부지 내 물류센터 신축사업에 대한 책임준공의무 미이행을 주장하며 총 860억원(연체이자 별도)의 손해배상을 청구했다. 신한자산신탁은 해당 건들에 대해 법률대리인을 선임해 대응 중이거나 대응할 계획이다. 문제는 실적도 악화일로를 걷고 있다는 점이다. 올해 1·4분기 영업적자 298억원, 당기순손실 220억원을 기록했다. 같은 시점 총자산순이익률(-17.4%)은 음수로 전환됐고, 반대로 자산건전성 지표인 대손비용률은 30.7%로 전년동기(0.8%) 대비 큰 폭으로 뛰었다. 나이스신용평가 윤기현 선임연구원은 "최근 시중금리 및 공사비 급증으로 부동산 개발시장 환경이 빠른 속도로 악화돼 수익성이 저하될 것"이라며 "특히 책임준공확약형 관리형토지신탁 관련 우발위험이 현실화되면서 위험노출액(익스포져)에 대응해 대손충당금, 충당부채를 적립함에 따라 대손비용이 불어날 전망"이라고 진단했다. 대한토지신탁은 시공사 남양건설에서 부도가 발생했다고 지난달 24일 공시했다. 같은 달 11일 회생절차를 신청했고, 21일엔 자산동결 절차인 포괄적 금지명령이 떨어졌다. 이처럼 갖은 풍파를 맞는 와중에 신탁사들은 자금 확보에 여념이 없기도 하다. 신한자산신탁은 지난달 27일 이사회 결의를 통해 3000억원 단기차입을 결정했다. 기업어음(CP), 금융기관 차입 1500억원씩이다. 지난 1·4분기 말 자기자본(약 3558억원)의 84.3%에 해당하는 규모다. KB자산신탁은 1700억원 규모로 만기 30년짜리 사모 신종자본증권을 발행했고, 교보자사신탁 역시 그보다 하루 앞서 일반대출 방식으로 500억원을 차입하기로 했다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

[파이낸셜뉴스] 증권사·자산운용사에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 임직원의 사익추구 행위가 지속적으로 발생하고 있는 가운데 부동산신탁사에서도 유사한 행위가 다수 적발됐다. 금감원은 부동산 개발사업의 한 축을 담당하는 부동산신탁사에 대한 검사를 통해 대주주 및 임직원의 사익추구 행위 등을 다수 확인했다고 7일 밝혔다. 금감원은 위법사항에 대하여 엄중 조치하는 한편, 수사기관 등에도 검사결과를 신속히 통보할 계획이다. 금감원 검사결과에 따르면 이번에 적발된 대주주 등은 시행사에 토지매입자금 등의 명목으로 1900억원 상당의 자금을 대여하고 평균 18% 수준의 높은 이자를 수취했다. 또 대주주 및 임직원이 직무와 관련하여 신탁사업의 용역업체 등으로부터 금품 및 법인카드 등을 45억원 가량 거둬들여 사적으로 사용했다. 대주주 자녀가 소유한 회사가 시행하는 개발사업의 미분양 물량을 축소하고자 대주주가 계열회사 임직원 40여명에게 45억원을 대여하고 해당 임직원들이 미분양된 오피스텔 계약에 참여한 사례도 확인됐다. 직원들이 본인 소유 개인법인 등을 통해 25억원 상당 토지매입자금을 대여 및 알선하고 약정이율 100% 등 고리의 이자를 수취한 경우도 있었다. 재건축 사업을 담당하는 직원들이 개발이익을 얻기 위해 업무 과정에서 파악한 미공개정보를 이용하여 사업지 안에 부동산을 매입한 행위도 있다. 금감원은 부동산신탁사에 대한 테마검사를 지속 실시할 예정이다. 금감원 관계자는 “불건전 영업행위 등을 집중 점검함으로써 자본시장의 질서 및 신뢰회복을 위해 노력하겠다”며 “업계에서도 사익추구 등 위법·부당행위를 사전 차단할 수 있도록 내부통제를 강화해주길 바란다”고 강조했다. elikim@fnnews.com 김미희 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 PF 시장이 더디게 회복되면서 부동산 신탁사에 대한 우려가 커지고 있다. 부동산 경기 둔화로 인한 차입형 토지신탁 사업장의 저조한 분양실적, 책임준공형 관리형토지신탁 사업장의 공사비 급증 등으로 인해 일부 신탁사들은 적자가 나기 시작했다. 더 나아가 부동산 신탁사들에 대한 PF 관련 손해액 소송이 늘어날 것이란 전망도 대두하고 있다.    ■부동산 PF 침체, 부동산 신탁사 '빨간불'..."소송 늘어날 것"  5일 나이스신용평가에 따르면 지난 2023년 말 부동산 신탁사 14개사의 책임준공형 관리형토지신탁 사업장과 관련된 PF 잔액 규모는 24조8000억원으로 추산된다.  부동산 신탁사 전체 24조8000억원의 PF대출잔액 중 부동산 신탁사 책임준공기한을 경과한 사업장 관련 PF 규모는 1조9000억원(자기자본 대비 35%) 수준으로 추정된다. 이를 포함해 시공사 책임준공기한을 경과한 사업장 관련 PF 규모는 5조7000억원(자기자본 대비 104%)이다.  시공사의 책임준공확약은 약정한 기간 내에 건물을 준공해 대주단에 담보물을 양도할 의무를 갖게 되고, 이행하지 못하는 경우 채권 전체 금액을 인수하는 것을 말한다. 반면, 부동산신탁사의 책임준공확약은 시공사의 채무인수와 달리 손해배상이라는 점에서 채무의 본질에 차이가 있다.  부동산 신탁사는 자본시장법에 따라 지급보증 행위의 주체가 될 수 없다. 따라서 부동산신탁사의 책임준공확약은 책임준공 미이행시 시행사의 대출채무 및 그에 부수하는 의무를 그대로 인수하는 것이 아니라 대주단의 손해에 대한 배상 의무가 발생한다.  권신애 나신평 연구원은 "책임준공형 관리형토지신탁 계약서 상 손해액을 대출원리금 등으로 명시하고 있는 경우가 다수 존재하는 것으로 파악된다"면서 "이에 근거해 최근 대주단은 책임준공기한을 경과한 사업장의 대출원리금을 부동산신탁사에 청구하는 사례가 발생하고 있다"고 말했다. 이어 "지난 3월 업계 최초로 발생한 신한자산신탁의 인천 원창동 물류센터 소송을 시작으로 향후 관련 소송이 늘어날 것"이라고 전망했다.   ■부동산신탁사 실적 '곤두박질'...신용도 흔들  나이스신평에 따르면 지난해 부동산신탁사의 실적은 시중금리가 상승하는 가운데 부동산 경기 둔화로 인한 차입형토지신탁 사업장의 저조한 분양실적, 책임준공형 관리형토지신탁 사업장의 공사비 급증 등으로 인해 전년 대비 크게 저하됐다.   특히 산업 전체 신탁계정대 규모가 2022년 말 2조6000억원에서 2023년 말 4조9000억원으로 88% 증가했다. 차입부채는 8000억원에서 1조9000억원으로 131% 상승했다. 또한, 신탁계정대 대손상각비용 등에 기인해 부동산신탁사 당기순이익은 2022년 6000억원에서 2000억원으로 63.5% 감소했다.   무궁화신탁, 교보자산신탁, KB부동산신탁 3개사는 당기순손실을 기록했다.   권 연구원은 "이 같은 상황에서 책임준공형 관리형토지신탁 PF 대출원리금 우발채무가 현실화될 경우 부동산신탁사의 재무건전성 및 신용도는 향후 큰 폭으로 저하될 것"이라고 내다봤다.  이어 "각 부동산신탁사의 차입형토지신탁 및 책임준공형 관리형토지신탁 관련 재무 실적 저하 및 책임준공기한을 경과한 사업장 PF 대출원리금 배상에 대한 법원의 판단을 지켜볼 것"이라며 "이에 따른 해당 우발채무 현실화 여부를 지속적으로 모니터링 할 예정"이라고 말했다.   그러면서 "일부 재무건전성이 크게 저하된 일부 부동산신탁사를 중심으로 각 부동산신탁사의 자본적정성 확보를 위한 모회사의 유상증자, 신종자본증권 발행 등 자본확충 노력 등을 각 부동산신탁사 신용평가시 반영할 계획"이라고 덧붙였다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 경기 침체로 책임준공형 토지신탁에서 부실이 불어나면서 지난해 부동산신탁사들의 실적이 크게 악화된 것으로 나타났다. 일부 신탁사들은 적자로 전환됐고, 신탁계정대여금도 5조원에 육박했다.  21일 금융투자협회에 따르면 국내 부동산신탁사 14곳의 지난해 당기순이익 총합은 2491억원으로 집계됐다. 2022년 순이익(6426억원)과 비교하면 61.2% 급감한 수준이다. 회사별로는 KB부동산신탁과 교보자산신탁은 지난해 각각 841억원, 295억원의 당기순손실을 기록했다. 이들 회사는 2022년에는 각각 677억원, 303억원의 이익을 낸 바 있다.  또 무궁화신탁(감소폭 -89.3%), 코람코자산신탁(-89.1%), 대한토지신탁(-55.4%), 코리아신탁(-47.0%), 우리자산신탁(-46.6%) 등 9개사도 당기순이익이 1년새 급감했다. 자금난에 시달리던 시행·건설사들이 도산하면서 신탁사가 대신 투입하는 돈도 급증하고 있다. 신탁계정대여금이 2022년 2조5000억원에서 2023년에는 4조9000억원으로 2배 가량 늘어났다. 신탁업계 관계자는 “신탁계정대여금이 투입된 사업장의 경우 비 아파트가 대부분”이라며 “시장이 살아나지 않는 한 자금 회수가 불투명한 것이 현실이다”라고 말했다. 업계는 책임준공형 신탁 부실이 실적 악화의 주범이라는 설명이다. 이 상품은 신탁사가 대주단으로부터 돈을 빌려 준공을 책임지는 상품이다. 시행 및 시공사가 부도·파산 등으로 공사를 진행하지 못하면 신탁사가 모든 채무를 떠안는 구조다. 책준형 사업에서 대규모 부실이 발생하면서 신탁사 재무구조에 영향을 미친 것이다. 김정주 건설산업연구원 실장은 “책임준공형 신탁 확대로 중소 건설사들의 개발사업 참여가 늘어났다”며 “결과적으로 건설사 부실이 신탁사 부실로 연결되고, 다시 금융기관 손실 확대로 이어지는 연결 고리가 형성됐다”라고 말했다. 앞서 신탁업계·건설협회 등은 지난해 정부에 책준형 리스크 차단을 위한 대책을 건의한 바 있다. 대주단의 시공사 및 신탁사에 대한 책임준공·채무인수 기한 동시 연장, 대주단도 손실 부담 등이 골자다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 증권계열 부동산신탁 3개사가 도시정비사업 강화를 위해 뭉쳤다. 대신자산신탁은 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁과 함께 도시정비사업 협력을 위한 업무협약을 맺었다고 9일 밝혔다. 이번 협약은 신생 자산신탁사 간의 협력을 통해 성공적인 도시정비사업 인프라를 구축하기 위한 것이다. 세 회사는 모두 2019년 이후 새로 인가를 받아 설립된 부동산신탁회사로 증권사를 모기업으로 두고 있다. 이들은 앞으로 △네트워크 구축 △신탁방식 정비사업의 협력과 정보교류 △사업 발굴을 위한 타당성 검토 등 성공적인 사업 수행을 위해 적극 협력할 계획이다. 대신자산신탁 관계자는 "3개사의 전문성을 결합해 경기 침체와 고금리로 인해 어려워진 수주 환경에서 신탁방식 정비사업을 활성화할 수 있는 토대를 마련했다"며 "이번 협약으로 다양한 성과를 창출하면서 상생해 나갈 것"이라고 전했다. zoom@fnnews.com 이주미 기자