[파이낸셜뉴스] 서울 아파트 시장에서 전용 84㎡가 60억원에 거래되면서 이슈다. 공급면적(34평형) 기준으로 3.3㎡당 1억7600만원으로 2억원에 가까운 금액이다. 집값 폭등기 때인 지난 2021년의 경우 서울 아파트 국평 최고 가격은 45억원을 기록했다. 3년만에 매년 아파트값이 5억원씩 오른 셈이다. 국평 전고점 보니...서울만 천장 뚫어 국토교통부 실거래가 자료와 아실 등에 따르면 국평 기준으로 전고점을 뚫은 곳은 사실상 서울이 유일하다. 다른 지역들은 2021년 가격 수준이거나 회복하지 못했다. 수도권의 경우 서울은 국평 최고가격이 2021년 45억원, 2022년 46억6000만원, 2023년 45억9000만원 등 집값 급등기 때 가격 수준을 유지해 왔다. 올해 들어 60억원을 기록하며 '60억 시대'를 열었다. 경기의 경우 2021년 전용 84㎡ 최고 가격은 22억원을 기록했다. 올들어 현재까지 최고 매매가는 22억9000만원으로 전고점 수준이다. 반면 인천은 전 고점 대비 가격이 하락하고 있다. 전용 84㎡ 최고 매매가가 2021년 14억7000만원, 2022년 13억6000만원을 기록했다. 이후 2023년 12억원, 올해에는 11억9500만원을 기록중이다. 지방 광역시도 사정은 비슷하다. 부산의 경우 2021년 집값 급등기 때 국민평형이 최고 18억3000만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 올들어서는 5억원 가량 하락한 13억9000만원이 최고 매매가이다. 이 기간 대구도 17억원에서 15억원, 광주도 12억원에서 9억원, 울산도 12억원에서 10억원 등으로 내려갔다. 국평 최고가격 기준으로 서울을 제외하고 대부분의 지역이 보합이나 하락한 셈이다. 집값 동조화 결국 '반짝'?...엇박자 심화 한국주택금융공사 주택금융연구원이 지난 9월초 펴낸 ‘올 상반기 주택시장 분석 및 향후 전망’ 보고서를 보면 ‘동반 상승·동반 하락’이 다시 재현될 가능성이 낮아 보인다. 보고서는 2017년부터 올 상반기까지 아파트 실거래가 변동률을 분석했다. 집값이 폭등했던 2020년과 2021년, 그리고 폭락했던 2022년의 경우 전 지역이 같이 움직인 것이 특징이다. 집값이 함께 오르고, 함께 떨어졌다. 상승기 때인 2020년과 2021년의 경우 지방 아파트 매매가도 12% 가량 올랐다. 반면 2017년~2019년에는 서울 아파트의 독주였다. 2017년의 경우 서울 아파트 매매 실거래가격은 10.7% 올랐다. 이 때 수도권은 3.8% 상승했고, 지방은 1.2% 하락했다. 2018년과 2019년에도 서울 아파트 매매가는 10% 이상 뛰었고, 지방은 하락세가 이어졌다. 2023년과 올 상반기도 예외는 아니다. 서울과 비 서울간 가격차가 크게 나타났다. 한 전문가는 “집값 동조화는 지난 2020년~2022년에 반짝 나타났던 현상”이라며 “다시 예전대로 지역과 상품에 따라 집값 흐름이 다르게 나타나는 탈동조화가 나타나고 있고, 양극화의 골이 더 커지고 있다"고 분석했다. 시장 전망도 탈 동조화가 이어질 것으로 보고 있다. 보고서는 “주택시장 내부 요소 중 가격 상승요인은 단기적으로 강력한 영향력이 예상된다”며 “반면 하락요인은 중장기적으로 점진적 영향력이 예상된다”고 분석했다. 비수도권은 하향 안정화가 지속될 것으로 예측했다. 일부지역은 보합 전환, 공급 과잉 지역은 하락세가 이어질 것으로 전망했다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자

#.로또 단지인 서울 강남구 청담동 '청담 르엘' 전용 84㎡ 최고 분양가는 25억원대다. 해당 평형 일반분양은 76가구. 이 가운데 40%인 31가구가 특별공급이다. 일부 특공은 월소득이 일정 기준 이하여야 한다. 소득제한은 있지만 25억원대 고가 아파트 특공청약은 가능하다. 10일 업계에 따르면 로또 단지를 중심으로 당첨 청약가점이 치솟으면서 가점을 차곡차곡 쌓아온 40~50대에서 불만의 목소리가 커지고 있다. 부동산 커뮤니티와 국민신문고 등에는 4050세대들이 '역차별'을 호소하며 제도 개선을 요구하는 민원과 글이 급증하고 있다. 4050세대의 가장 큰 불만은 특공물량이 너무 많다는 것이다. 앞서 정부는 지난 2023년 3월부터 특별공급 분양가 9억원 기준을 폐지했다. 파이낸셜뉴스가 올해 강남권서 선보인 5개 단지를 분석한 결과 일반분양 가운데 40~50%가 특공이다. 일반분양 전 가구가 소형인 서초구 잠원동 '메이플자이'의 경우 특별공급 비중이 50%에 이른다. 생애최초, 신혼부부 등 일부 특공은 월소득이 기준 이하여만 청약할 수 있다. 한 40대 가장은 "소득제한이 있는 특공 대상자가 20억원대 분양가 집을 청약하고, 자금 계획을 짤 수 있느냐"며 "금수저 신혼부부에게 급행열차 태워주는 것이나 다름 없다"고 말했다. 예비 당첨자도 순번 부여도 모두 가점순으로 뽑아야 한다는 지적도 나온다. 현재 예비 당첨자 순번을 부여할 때 일반공급은 가점순, 특별공급은 추첨으로 정한다. 특별공급도 가점순으로 순번을 정해야 한다는 것이다. 또 다른 40대 가장은 "가점순으로 예비 순번을 매길 필요가 있다"며 "무작위 추첨에서는 중장년층이 상대적으로 손해를 볼 수 있다"고 했다. 청약가점 제도의 개편 목소리도 나온다. 특히 가점에 절대적인 영향을 미치는 부양 가족수(1명당 5점)는 현재 상황을 반영하지 못하고 있다는 지적이다. 국토교통부에 따르면 가점제는 지난 2008년부터 시행됐다. 그런데 항목별 점수 배점은 2008년 이후 한번도 변하지 않았다. 부양 가족수(1명당 5점, 최대 35점), 무주택 기간(1년 단위 2점, 최대 32점), 통장 가입기간(1년 단위 1점, 최대 17점) 등의 기준이 유지되고 있다. 전문가들은 청약 제도가 저출산 대응에 맞춰지면서 일정 부문 중장년층이 손해를 볼 수 밖에 없다고 말한다. 기준 강화 및 물량 축소 등 특공제도를 손질하는 것에 대해서는 찬반 논란이 팽팽하다. 한 전문가는 "특공대상을 분양가 9억원 이하로 낮출 경우 수도권에서 청약할 수 있는 주택은 극소수가 될 것"이라고 말했다. 금수저 잔치로 전락한 특공 제도를 손 봐야 한다는 주장도 나온다. 특히 가점 배점 항목은 시대 상황에 맞게 바꿔야 한다고 입을 모은다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "현재 3~4인 가구가 대부분으로 가족 구조가 많이 바뀌었다"며 "부양가족 가점 배정 한도를 낮추는 등 제도 개선이 필요하다"고 지적했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  #.로또 단지인 서울 강남구 청담동 ‘청담 르엘’ 전용 84㎡ 최고 분양가는 25억원대다. 해당 평형 일반분양은 76가구. 이 가운데 40%인 31가구가 특별공급이다. 일부 특공은 월소득이 일정 기준 이하여야 한다. 소득제한은 있지만 25억원대 고가 아파트 특공청약은 가능하다. 10일 업계에 따르면 로또 단지를 중심으로 당첨 청약가점이 치솟으면서 가점을 차곡차곡 쌓아온 40~50대에서 불만의 목소리가 커지고 있다. 부동산 커뮤니티와 국민신문고 등에는 4050세대들이 ‘역차별’을 호소하며 제도 개선을 요구하는 민원과 글이 급증하고 있다. 4050세대의 가장 큰 불만은 특공물량이 너무 많다는 것이다. 앞서 정부는 지난 2023년 3월부터 특별공급 분양가 9억원 기준을 폐지했다. 파이낸셜뉴스가 올해 강남권서 선보인 5개 단지를 분석한 결과 일반분양 가운데 40~50%가 특공이다. 일반분양 전 가구가 소형인 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 경우 특별공급 비중이 50%에 이른다. 생애최초, 신혼부부 등 일부 특공은 월소득이 기준 이하여만 청약할 수 있다. 한 40대 가장은 “소득제한이 있는 특공 대상자가 20억원대 분양가 집을 청약하고, 자금 계획을 짤 수 있느냐”며 “금수저 신혼부부에게 급행열차 태워주는 것이나 다름 없다”고 말했다. 예비 당첨자도 순번 부여도 모두 가점순으로 뽑아야 한다는 지적도 나온다. 현재 예비 당첨자 순번을 부여할 때 일반공급은 가점순, 특별공급은 추첨으로 정한다. 특별공급도 가점순으로 순번을 정해야 한다는 것이다. 또 다른 40대 가장은 “가점순으로 예비 순번을 매길 필요가 있다”며 “무작위 추첨에서는 중장년층이 상대적으로 손해를 볼 수 있다”고 했다. 청약가점 제도의 개편 목소리도 나온다. 특히 가점에 절대적인 영향을 미치는 부양 가족수(1명당 5점)는 현재 상황을 반영하지 못하고 있다는 지적이다. 국토교통부에 따르면 가점제는 지난 2008년부터 시행됐다. 그런데 항목별 점수 배점은 2008년 이후 한번도 변하지 않았다. 부양 가족수(1명당 5점, 최대 35점), 무주택 기간(1년 단위 2점, 최대 32점), 통장 가입기간(1년 단위 1점, 최대 17점) 등의 기준이 유지되고 있다. 전문가들은 청약 제도가 저출산 대응에 맞춰지면서 일정 부문 중장년층이 손해를 볼 수 밖에 없다고 말한다. 기준 강화 및 물량 축소 등 특공제도를 손질하는 것에 대해서는 찬반 논란이 팽팽하다. 한 전문가는 “특공대상을 분양가 9억원 이하로 낮출 경우 수도권에서 청약할 수 있는 주택은 극소수가 될 것”이라고 말했다. 금수저 잔치로 전락한 특공 제도를 손 봐야 한다는 주장도 나온다. 특히 가점 배점 항목은 시대 상황에 맞게 바꿔야 한다고 입을 모은다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “현재 3~4인 가구가 대부분으로 가족 구조가 많이 바뀌었다”며 “부양가족 가점 배정 한도를 낮추는 등 제도 개선이 필요하다”고 지적했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 40대 무주택 가장 A씨는 10억 로또 단지로 관심을 모으고 있는 '청담 르엘' 입주자모집공고를 보고 한숨을 지었다. 전용 84㎡ 기준 최고 분양가는 25억4570만원이다. 투기과열지구로 주택담보인정비율(LTV)은 50%다. 최소한 잔금 전까지 계약금(20%)와 중도금 1회(10%) 등 약 8억원의 현금을 보유하고 있어야 하기 때문이다. 가점도 60점대 중반이다. A씨는 "현금도 없고 가점도 당첨 가능성이 낮아 기존주택 매입도 고려하고 있다"고 말했다. 법원 등기정보광장에는 매매에 의한 소유권이전등기 신청 가운데 ‘생애 첫 부동산을 구입한 매수인’ 자료가 공개돼 있다. 서울 집한건물(아파트, 빌라, 오피스텔)의 경우 40대 생애 첫 주택 구입 비중이 올해 들어 늘어난 것이 눈에 띈다. 40대 무주택자는 청약 가점을 차곡 차곡 쌓오는 연령대다. 생애 첫 주택 매수, 20대 줄고 40대 늘어 지난 2020년부터 올해까지 생애 첫 주택(집합건물) 구입자를 연령대별로 보면 우선 20대가 최근 들어 비중이 크게 줄어들고 있는 것이 눈에 띈다. 세부적으로 보면 서울의 경우 20대 비중이 집값이 크게 올랐던 2020년과 2021년에는 12.8%·14.0%를 기록했다. 지난해에도 12.4%를 유지했으나 올 1~8월에는 9.7%로 크게 떨어졌다. 30대의 경우 생애 첫 주택 매수 비중이 지난 2020년에는 41.0%를 기록했다. 이후 2020년에는 31.1%를 보였고, 올해에는 40.3%를 기록중이다. 집값 급등기와 비슷한 선을 유지하고 있다. 이런 가운데 40대의 경우 매수 비중이 증가했다. 2020년에는 17.7%에 불과 했으나 2022년 20.8%, 올해 1~8월 22.6%를 기록했다. 전국 생애 첫 매수 비중도 비슷한 흐름이다. 20대는 집값이 크게 올랐던 2020년에는 14.5%를 기록했으나 올 1~8월 9.6%까지 하락했다. 이 기간 30대는 41.3%에서 45.7%, 40대는 23.1%에서 25.0%를 보이고 있다. 40대의 생애 첫 주택 매수 비중이 서울에서 증가폭이 큰 것이 특징이다. 가점 쌓아온 40대 무주택 한숨...30대도 불만 40대 무주택자는 청약을 노리고 가점을 차곡 차곡 쌓아온 연령대다. 84점 만점을 받으려면 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)을 충족해야 한다. 20대 초반에 청약통장에 가입했다고 가정할 때 40대 중반이 되면 무주택 기간과 청약통장 가입 기간 항목에서 만점을 받을 수 있다. 4인 가구가 받을 수 있는 최대 점수는 69점이다. 문제는 인기 단지의 경우 커트라인이 갈수록 높아지면서 69점도 당첨을 보장할 수 없는 상황이다. 부양 가족이 적은 40대 무주택자는 더더욱 그렇다. 분양가도 치솟으면서 분양가상한제 단지 역시 국민평형 분양가격이 25억원을 넘어서고 있다. 청담 르엘의 경우 최고 분양가격이 전용 59㎡ 20억1980만원, 84㎡ 25억4570만원이다.  40대 사이에서는 정부가 청년과 신혼부부들을 위한 물량을 확대하면서 상대적으로 소외받고 있다는 ‘홀대론’도 거세지는 모습이다. 이에 따라 청약 대신 기존주택 매수로 눈길을 돌리는 중년층이 늘어나고 있다는 것이 시장의 분석이다. 한 전문가는 “3인 가족의 경우 최대로 받을 수 있는 청약점수가 64점”이라며 “부양 가족 2명에 불과한 40대의 경우 30대와 마찬가지로 당첨 가능성이 낮기는 큰 차이가 없다”고 말했다.  30대도 불만이다. 잦은 청약제도 변경에다 특정 계층 위주로 제도가 흘러가면서 혜택이 일부에 집중되고 있어서다. 이런 가운데 청약제도는 저출산 대책으로 활용되면서 앞으로도 많은 변화가 예고돼 있는 상태다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자

대출규제를 풀어 내집마련 문턱을 낮춰온 현 정부가 전방위 자금 옥죄기에 나서면서 시장이 혼란스럽다. 현 정부는 문재인 정부의 수요억제(대출규제) 정책이 부작용만 키웠다며 '공급확대·규제완화'에 방점을 둔 정책을 펴왔다. 그런데 9월 들어 초강수 대출규제가 잇따라 나오면서 현장에서 아우성이 쏟아지고 있어서다. 지난 2021년 '대출중단' 사태가 또 벌어질 수 있다는 불안감도 확산되고 있다. 3일 업계에 따르면 현 정부의 부동산 정책 스탠스가 대출규제로 선회했다는 분석이 나오고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "9월부터 시행된 당초 계획보다 강화된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 수요억제로 돌아선 첫 번째 카드"라며 "추가 규제 카드가 줄줄이 나올 가능성이 높아졌다"고 말했다. 현 정부 부동산 정책 골자는 공급확대와 규제완화였다. 첫 대책인 지난 2022년 '8·16대책'부터 최근의 '8·8대책'까지 예외는 아니다. 규제 카드로는 집값 급등 우려 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 관리하는 정도였다. 오히려 문 정부가 옥죄던 대출규제를 하나둘 정상화시켰다. 15억원 초과 주택담보대출 허용이 대표적. 대출규제가 갭투자 증가, 중저소득층 내집마련 기회 박탈, 풍선효과, 현금부자 잔치 등 수많은 역효과를 만들어 냈다는 판단에서다. 하지만 토지거래허가에도 강남 집값은 더 급등했고, 야심차게 내놓은 공급확대 정책도 사실상 약발이 먹히지 않는 상황이 나타나고 있다. 전세가마저 상승세가 지속되는 상황이다. 한 전문가는 "토지거래허가가 가격에 영향을 미치지 못하면서 정부가 쓸 수 있는 카드가 없게 됐다"며 "결국 대출을 억제하고 세금을 올리는 것인데, 세금은 부담되니 대출규제 카드를 꺼낸 것이다"라고 분석했다. 결국 금융당국의 고강도 압박에 스트레스 DRS 2단계 시행에 맞춰 은행들이 앞다퉈 주택담보대출 및 전세대출 취급 제한에 나서고 있다. 우리은행은 주택을 한 채라도 보유하면 주담대와 전세자금 대출을 제한하는 초강수 카드를 내놓았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "주택 소유자에게 주담대·전세대출을 중단하는 것은 다른 정부 때도 없었던 것 같다"고 말했다. 다른 은행들도 순차적으로 우리은행 수준의 대출규제 카드를 내놓을 것으로 전망되고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "투기과열지구 등 규제지역으로 묶으면 대출뿐 아니라 정비사업도 영향을 받게 된다"며 "결국 은행을 통한 대출을 옥죄는 방안을 택한 것 같다"고 분석했다. 앞서 문 정부는 가계대출 총량제 도입을 필두로 수많은 대출규제를 쏟아냈다. 2021년 하반기에는 초유의 대출중단 사태가 발생해 시장이 대혼란에 빠지기도 했다. 투기세력 차단을 통한 집값 안정이 목적이었지만 2020년과 2021년에 전국 아파트값이 폭등했다. 당시 서울 아파트 갭투자 비율도 50%를 넘었다. 대출규제로 현금부자들이 몰리는 강남 아파트값은 더 치솟기도 했다. 이번에도 일시적 효과는 거둘 수 있겠지만 역효과만 더 키울 수 있다는 시각이 지배적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "실수요와 가수요를 가린다는 건데 현실적으로 쉽지 않고, 다수의 선의의 피해자를 양산할 수밖에 없다"고 말했다. 윤 팀장은 "대출이 더 잘 나오는 지역과 상품으로 옮기는 풍선효과가 나올 수 있다"며 "가수요자들의 경우 대부분 현금부자로 대출규제 영향을 받지 않는다"고 지적했다. 고 교수도 "일시적 집값 안정은 가능하겠지만 대출을 옥죄면 갭투자를 할 수밖에 없고, 강북 집값은 잡아도 강남은 더 뛰는 또 다른 부작용이 우려된다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 대출규제를 풀어 내집마련 문턱을 낮춰온 현 정부가 전방위 자금 옥죄기에 나서면서 시장이 혼란스럽다. 현 정부는 문재인 정부의 수요억제(대출규제) 정책이 부작용만 키웠다며 '공급확대·규제완화’에 방점을 둔 정책을 펴왔다. 그런데 9월 들어 초강수 대출규제가 잇따라 나오면서 현장에서 아우성이 쏟아지고 있어서다. 지난 2021년 '대출중단' 사태가 또 벌어질 수 있다는 불안감도 확산되고 있다. 3일 업계에 따르면 현 정부의 부동산 정책 스탠스가 대출규제로 선회했다는 분석이 나오고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "9월부터 시행된 당초 계획보다 강화된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 수요억제로 돌아선 첫 번째 카드”라며 “추가 규제 카드가 줄줄이 나올 가능성이 높아졌다"고 말했다. 현 정부 부동산 정책 골자는 공급확대와 규제완화였다. 첫 대책인 지난 2022년 ‘8·16대책’부터 최근의 ‘8·8대책’까지 예외는 아니다. 규제 카드로는 집값 급등 우려 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 관리하는 정도였다. 오히려 문 정부가 옥죄던 대출규제를 하나 둘 정상화 시켰다. 15억 초과 주택담보대출 허용이 대표적. 대출규제가 갭투자 증가, 중저소득증 내집마련 기회박탈, 풍선효과, 현금부자 잔치 등 수많은 역효과를 만들어 냈다는 판단에서다. 하지만 토지거래허가에도 강남 집값은 더 급등했고, 야심차게 내놓은 공급확대 정책도 사실상 약발이 먹히지 않은 상황이 나타나고 있다. 전세가마저 상승세가 지속되는 상황이다. 한 전문가는 “토지거래허가가 가격에 영향을 미치지 못하면서 정부가 쓸 수 있는 카드가 없게 됐다”며 “결국 대출을 억제하고 세금을 올리는 것인데, 세금은 부담되니 대출규제 카드를 꺼낸 것이다”라고 분석했다. 결국 금융당국의 고강도 압박에 스트레스 DRS 2단계 시행에 맞춰 은행들이 앞다퉈 주택담보대출 및 전세대출 취급 제한에 나서고 있다. 우리은행은 주택을 한 채라도 보유하면 주담대와 전세자금 대출을 제한하는 초강수 카드를 내놓았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "주택 소유자에게 주담대·전세대출을 중단하는 것은 다른 정부 때도 없었던 것 같다”고 말했다. 다른 은행들도 순차적으로 우리은행 수준의 대출규제 카드를 내놓을 것으로 전망되고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “투기과열지구 등 규제지역으로 묶으면 대출 뿐 아니라 정비사업도 영향을 받게 된다”며 “결국 은행을 통한 대출을 옥죄는 방안을 택한 것 같다”고 분석했다. 앞서 문 정부는 가계대출 총량제 도입을 필두로 수 많은 대출규제를 쏟아냈다. 2021년 하반기에는 초유의 대출중단 사태가 발생해 시장이 대혼란에 빠지기도 했다.  투기세력 차단을 통한 집값 안정이 목적이었지만 2020년과 2021년에 전국 아파트값이 폭등했다. 당시 서울 아파트 갭투자 비율도 50%를 넘었다. 대출규제로 현금부자들이 몰리는 강남 아파트값은 더 치솟기도 했다.  이번에도 일시적 효과는 거둘 수 있겠지만 역효과만 더 키울 수 있다는 시각이 지배적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “실수요와 가수요를 가린다는 건데 현실적으로 쉽지 않고, 다수의 선의의 피해자를 양산할 수 밖에 없다”고 말했다. 윤 팀장은 “대출이 더 잘 나오는 지역과 상품으로 옮기는 풍선효과가 나올 수 있다”며 “가수요자들의 경우 대부분 현금부자로 대출규제 영향을 받지 않는다”고 지적했다. 고 교수도 "일시적 집값 안정은 가능하겠지만 대출을 옥죄면 갭투자를 할 수 밖에 없고, 강북 집값은 잡아도 강남은 더 뛰는 또 다른 부작용이 우려된다”고 강조했다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 비규제지역도 6억원 이상 주택 구입시 '자금조달계획서'를 제출해야 한다. 서울의 경우 대부분의 아파트가 대상이 된다. 자금조달계획서를 분석하면 ‘갭투자(전세보증금 승계)‘ 현황을 알 수 있다. 국토교통부의 올 1~7월 서울 주택 자금조달계획서를 살펴보면 이 기간 갭투자 비중은 39.4%를 기록하고 있다. 2020~2021년 과거 집값 폭등기 때에는 50%가 넘었는 데 감소한 수치다. 세부적으로 보면 60대 이상에서도 갭투자가 적지 않은 것으로 조사됐다. 70대, 주택 갭투자...부담부 증여 목적? 올 1~7월 자금조달계획서를 제출한 서울 주택 거래 가운데 ‘전세금을 승계한 갭투자’ 거래는 총 7352건이다. 연령대별로 살펴보면 30대가 2340건으로 31.8%를 차지해 1위를 기록했다. 뒤를 이어 40대가 2042건(비중 27.8%)이다. 30대와 40대 비중을 더하면 59.6%에 이른다. 갭투자 10건 중 6건이 3040세대에서 이뤄진 셈이다. 눈길을 끄는 것은 60대 이상에서도 갭투자 거래가 제법 이뤄진 점. 60대의 올 1~7월 갭투자 거래건수는 809건(11.0%)으로 조사됐다. 70대 이상도 365건으로 5.0%의 비중을 기록했다. 60대 이상 갭투자 거래는 20대(5.0%) 보다 더 많았다. 국토부 자료를 보면 한 70대 남성은 서울 강남구에서 100% 임대보증금을 승계해 주택을 매입했다. 이에 대해 '부담부 증여'를 목적으로 한 갭투자도 적지 않을 것이라는 게 시장의 분석이다. 채무를 포함해 자녀 등에게 증여하는 것을 부담부 증여라고 한다. 업계 한 관계자는 “사전 증여의 경우 미래의 상속세를 줄이는 방안 가운데 하나”라며 “대출이나 전세를 낀 '부담부 증여' 등의 방식으로 부동산을 미리 증여한 뒤 일정 기간이 지나면 부모 사망 후 상속 재산에 합산하지 않는다”고 말했다. 그렇다면 이들 갭투자의 경우 자기자본을 얼마나 조달했을까. 임대 보증금 승계 비율을 보면 어느 정도 짐작할 수 있다. 우선 20대는 임대보증금 승계 비율이 평균 82.5%에 이른다. 자금 여력이 부족하다 보니 보증금 대부분을 떠 안는 것이다. 반면 다른 연령대의 경우 임대보증금 승계 비율이 40%대를 기록했다. 대출 더 쪼여 갭투자 차단?...'유혹 더 커진다" 올 1~7월 갭투자 비중은 집값 급등기 때보다 줄었지만 일부 지역은 여전하다. 용산구는 갭 투자 비중이 66.5%에 이를 정도다. 서초구(51.6%), 강남구(50.5%), 동작구(50.0%) 등은 갭 투자가 비중이 절반을 넘었다. 반면 갭 투자 비중이 가장 낮은 지역은 구로구로 28.4%로 조사됐다. 뒤를 이어 중랑구(28.7%), 노원구(28.7%) 등의 순으로 낮았다. 이런 가운데 정부가 대출 규제를 더욱 옥죄면서 갭투자가 늘어날 가능성이 높아지고 있다. 부족 자금을 전세금으로 충당하는 것이 쉽기 때문이다. KB부동산에 따르면 8월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억1585만원이다. 지난 5월 6억원을 넘긴 후 오름세가 지속되고 있다.  실제로 과거 문재인 정부 때도 전세 상승기에 시행된 대출 규제가 갭투자를 부추키는 역효과를 나타냈다. 15억 초과 대출을 금지하자 강남권의 갭투자 비중이 급증한 것이 한 예다.  한 전문가는 “대출 규제가 강해질 수록 많은 부작용과 역효과를 만들어 냈다”며 “특히 대출 의존도가 높은 서민과 중산층은 갭투자에 더 관심을 가질 수 밖에 없다”고 지적했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

#.서울 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 200㎡는 최근 90억원에 전세계약이 체결됐다. 지난 2020년 40억원에서 4년새 보증금이 두배이상으로 치솟았다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 1억원이 넘는다.27일 파이낸셜뉴스가 직방에 의뢰해 올 들어 서울 아파트 전세가 신고가 비중을 조사한 결과 지난 7월 강남권의 경우 최고 26%까지 치솟은 것으로 나타났다. 같은 달 서울 평균 신고가 비중도 전달에 비해 두배 이상 뛰었다. 서울 아파트 전세가격이 66주 연속 상승세가 이어지는 가운데 4년 전세계약 만기가 쏟아지는 하반기 시장이 심상치 않다는 분석이 나온다. 직방에 따르면 지난 7월 서울 아파트 총 전세거래 9517건 중 신고가는 1166건으로 비중은 12%이다. 신고가 비중은 1월 4%, 2월 5%, 3월 9%, 4월 5%, 5월 6%, 6월 5% 등을 기록했다. 1~6월에는 10%대를 넘지 못했는데 7월에는 전달에 비해 두배 가량 늘어났다. 지역별로 보면 강남 3구에서 신고가가 무더기로 쏟아지고 있다. 강남구의 경우 신고가 비율이 6월 5%에서 7월에는 26%로 5배 가량 폭증했다. 대치동 '대치SK뷰' 전용 93㎡는 지난 7월 21억5000만원에 전세거래가 체결돼 직전 최고가(19억9500만원)를 뛰어넘었다. 대치동 S공인 관계자는 "매물이 귀한 중대형에서 가격 오름세가 크다"며 "전세 강남권 선호 현상도 더 뚜렷해지는 것 같다"고 말했다. 이 기간 신고가 비중이 서초구도 5%에서 23%로 껑충 뛰었다. 송파구도 3%에서 18%로 상승했다. 도심권 지역에서도 7월 들어 전세 신고가 비중이 급증하고 있다. 종로구의 경우 6월 11%에서 7월에는 28%로 상승했다. 용산구도 9%에서 19%, 마포구도 9%에서 14%로 상승했다. 용산구 이촌동 '래미안첼리투스' 전용 124㎡는 최근 최고가인 28억원에 전세 계약을 맺었다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "전세가격 오름세가 66주간 유지되는 가운데 상승폭이 누적되면서 하반기인 7월 들어 신고가 비중이 크게 증가하고 있다"고 분석했다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세 실거래지수는 지난 5월 이미 전고점을 돌파하며 역대 최고점을 찍었다. 올 5월 129.6으로 종전 최고점 127.9(2022년 9월)를 넘어섰다. 경기와 인천 등 다른 지역은 전고점을 돌파하지 못했다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "금리 인하, 공급 절벽 우려 등으로 서울 아파트 전세가격이 유독 상승하면서 전고점을 넘어섰다"며 "빌라 등 비 아파트 전세시장이 무너진 것도 한 원인이다"고 말했다. 전문가들은 전세가 상승폭이 하반기 들어 더 가팔라질 것으로 우려하고 있다. 김 랩장은 "7월 추이를 보면 하반기 전세가격은 더 오를 가능성이 다분하다"고 말했다. 새 임대차법에 따른 (전세가를 높인) 4년 만기 물량도 본격적으로 쏟아지면서 가격 상승을 부채질 할 것으로 전망되고 있다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] #.서울 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 200㎡는 최근 90억원에 전세계약이 체결됐다. 지난 2020년 40억원에서 4년새 보증금이 두배이상으로 치솟았다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 1억원이 넘는다. 27일 파이낸셜뉴스가 직방에 의뢰해 올 들어 서울 아파트 전세가 신고가 비중을 조사한 결과 지난 7월 강남권의 경우 최고 26%까지 치솟은 것으로 나타났다. 같은 달 서울 평균 신고가 비중도 전달에 비해 두배 이상 뛰었다. 서울 아파트 전세가격이 66주 연속 상승세가 이어지는 가운데 4년 전세계약 만기가 쏟아지는 하반기 시장이 심상치 않다는 분석이 나온다.  직방에 따르면 지난 7월 서울 아파트 총 전세거래 9517건 중 신고가는 1166건으로 비중은 12%이다. 신고가 비중은 1월 4%, 2월 5%, 3월 9%, 4월 5%, 5월 6%, 6월 5% 등을 기록했다. 1~6월에는 10%대를 넘지 못했는데 7월에는 전달에 비해 두배 가량 늘어났다.  지역별로 보면 강남 3구에서 신고가가 무더기로 쏟아지고 있다. 강남구의 경우 신고가 비율이 6월 5%에서 7월에는 26%로 5배 가량 폭증했다. 대치동 '대치SK뷰' 전용 93㎡는 지난 7월 21억5000만원에 전세거래가 체결돼 직전 최고가(19억9500만원)를 뛰어넘었다. 대치동 S공인 관계자는 "매물이 귀한 중대형에서 가격 오름세가 크다"며 "전세 강남권 선호 현상도 더 뚜렷해지는 것 같다"고 말했다. 이 기간 신고가 비중이 서초구도 5%에서 23%로 껑충 뛰었다. 송파구도 3%에서 18%로 상승했다. 도심권 지역에서도 7월 들어 전세 신고가 비중이 급증하고 있다. 종로구의 경우 6월 11%에서 7월에는 28%로 상승했다. 용산구도 9%에서 19%, 마포구도 9%에서 14%로 상승했다. 용산구 이촌동 ‘래미안첼리투스’ 전용 124㎡는 최근 최고가인 28억원에 전세 계약을 맺었다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "전세가격 오름세가 66주간 유지되는 가운데 상승폭이 누적되면서 하반기인 7월 들어 신고가 비중이 크게 증가하고 있다"고 분석했다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세 실거래지수는 지난 5월 이미 전고점을 돌파하며 역대 최고점을 찍었다. 올 5월 129.6으로 종전 최고점 127.9(2022년 9월)를 넘어섰다. 경기와 인천 등 다른 지역은 전고점을 돌파하지 못했다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “금리 인하, 공급 절벽 우려 등으로 서울 아파트 전세가격이 유독 상승하면서 전고점을 넘어섰다”며 “빌라 등 비 아파트 전세시장이 무너진 것도 한 원인이다”고 말했다. 전문가들은 전세가 상승폭이 하반기 들어 더 가팔라질 것으로 우려하고 있다. 김 랩장은 “7월 추이를 보면 하반기 전세가격은 더 오를 가능성이 다분하다”고 말했다. 새 임대차법에 따른 (전세가를 높인) 4년 만기 물량도 본격적으로 쏟아지면서 가격 상승을 부채질 할 것으로 전망되고 있다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 청약가점 80점 이상은 최소 7인가구가 받을 수 있는 점수다. 7인가구(35점)가 무주택 기간(15년 이상·최고 32점), 통장 가입기간(15년 이상·17점) 등에서 최대 점수를 받으면 만점인 84점이 된다. 최근 로또 단지를 중심으로 84점 만점 등 고가점 통장이 쏟아지면서 위장전입 의혹 논란이 일고 있다. 7인가구가 한 집에서 사는 게 가능하냐는 것이 핵심이다. 국토교통부는 서울 서초구 ‘래미안 원펜타스’ 등 이른바 인기 청약단지에 대한 조사를 진행한다는 계획이다. 3년 이상 모셔야 '부양가족'...무주택 기준은? 부양가족은 기본 5점에 1명당 5점이 배정된다. 최대 점수가 7인가구 이상 35점이다. 가장 높은 비중으로 당락 결정의 주요 요인이다. '주택공급에 관한 규칙'을 보면 부모님(직계존속)을 부양가족으로 인정받기 위해서는 3년 이상 ‘계속’해 같은 주민등록표에 등재돼야 한다. 부모님이 주소를 다른 곳으로 옮긴 뒤 다시 합칠 경우 합친 시점부터 ‘3년’이 계산된다. 또 직계존속과 그 배우자 중 한명이라도 주택을 소유하고 있는 경우에는 부양가족으로 인정되지 않는다. 한마디로 무주택자이어야 한다는 것이다. 주목할 점은 입주자모집공고일 기준이라는 점이다. 부모가 유주택자라도 모집공고일 전에 주택을 처분해 무주택자가 되면 상관없다. 또 모시던 무주택 부모가 입주자모집공고 이후 분가를 해 주택을 구입해도 부양가족으로 인정된다. 부양가족과 무주택 기간 산정 기준이 다르다는 것도 눈여겨 봐야 한다. 무주택 기간 산정은 신청자와 배우자 기준이다. 즉 청약 신청자와 같은 등본에 있는 부모가 유주택자라고 가정해 보자. 부양 가족으로 인정되지 않으나 무주택 기간 산정에는 영향을 주지 않는다는 의미다. 이래저래 위장전입 의혹이 나오는 이유는 주민등록등본 등 서류상으로만 판단하고 있어서다. 7인가구가 되려면 자녀 3명에 부모님 두분을 모셔야 하는 데 현실적으로 쉽지 않다는 판단 때문이다.  통계청 자료를 보면 2023년 기준으로 5인 이상 가구 비중은 고작 3.5%이다. 2000년 13.4%에서 현재는 자취를 감추고 있다. 2008년 이후 가점제 '그대로'...제도 개선 가능? 그렇다면 현행 가점제는 언제부터 시행됐을까. 국토부 자료를 보면 가점제는 지난 2008년부터 시행됐다. 2008년 당시 주택공급에 관한 규칙을 보면 당시에도 무주택 기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간 등으로 가점을 산정했다. 한가지 다른 점은 ‘감정항목’이다. 소유 주택수에 따라 감점을 적용했다. 흥미로운 것은 항목별 점수 배점이 2008년 이후 변하지 않았다는 것. 당시에도 무주택 기간(최고 32점·15년 이상), 부양가족수(최대 35점·6명 이상), 통장 가입기간(17점·15년 이상) 등 84점이 만점이었다. 부양 가족 위장 전입 논란은 지난 2018년에도 크게 이슈가 된 바 있다. 가점제 분양이 확대되면서 높은 청약가점을 받기 위해 허위로 부모나 조부모 주소만 옮겨 놓는 경우가 비일비재했기 때문이다. 당시 정부는 가점제에서 가장 점수 배정이 높은 부양가족에 대한 가점 등을 손질하는 개선안을 적극적으로 검토했으나 결국 흐지부지 됐다. 현재 청약가점 만점자(84점)가 어느 정도인지는 통계가 없다. 무주택 기간과 부양가족 등이 개인정보로 관리되고 있어서다. 외부에 공개되는 자료는 통장 가입기간 밖에 없다. 통장 가입기간 만점자(보유기간 15년 이상)는 어느 정도일까. 청약홈 자료를 보면 7월말 기준 전국적으로 329만명이다. 지역별로 보면 서울 128만명, 경기 98만명, 인천 16만명 등이다. 지난 4월 135만명에서 7월 329만명으로 늘었다. 주택청약종합저축(종합저축)이 출시된지 15년을 넘으면서 가입기간 만점자가 늘어나고 있어서다. 업계 관계자는 “청약통장 전체 가입자는 줄고 있지만 고가점 통장 보유자간 경쟁은 더 치열해지고 있다”며 “항목별 청약가점 비중을 바꿔야 된다는 지적이 나오고 있지만 결국 누군가는 손해를 볼 수 밖에 없어 쉽지 않을 것 같다”고 말했다. 현재의 가점제가 앞으로도 계속 유지될 수 밖에 없다는 분석이다. ljb@fnnews.com 이종배 기자