새 정부 출범 이후 6개월간 집값 흐름은 매우 중요하다. 부동산 정책 기조에 큰 영향을 미치는 데다 초기 추세가 집권 기간 내내 지속되는 패턴을 보여왔기 때문이다. 3일 파이낸셜뉴스가 KB부동산 통계를 활용해 역대 정부의 '출범 6개월 아파트값 변동률'을 조사한 결과 이같이 분석됐다. 정권별로 보면 노무현 정부 때 상승폭이 가장 컸으며 박근혜 정부 때는 하락한 것으로 나타났다. 노무현 정부는 초기부터 규제 일변도의 정책을 추진했다. 출범 직후부터 아파트값이 심상치 않았기 때문이다. 통계를 보면 6개월 동안 전국은 5.89%, 서울은 6.71% 상승했다. 강남구 13.79%, 강동구 15.88%, 송파구 12.77% 등 강남 집값은 폭등 수준에 가까웠기 때문이다. 업계 한 관계자는 "초기 6개월 흐름이 이어지면서 수많은 규제정책에도 집권 기간 5년 동안 서울은 56%, 송파구는 82% 폭등했다"고 말했다. 이명박 정부의 경우 초기 6개월은 가격 상승세가 지속됐으나 강남권은 약보합·하락세를 유지한 것이 특징이다. 전국 아파트값은 3.06% 올랐고 서울도 5.05%, 수도권도 4.68% 상승했다. 반면 서울 강남권은 정반대 흐름이었다. 강남구 0.15%, 강동구 -1.24%, 서초구 -0.26%, 송파구 -1.53% 등 약보합·하락한 것이다. 이 정부는 규제완화에 정책의 초점을 맞췄다. 박근혜 정부는 집권 초기에는 규제완화를 추진했다. 초기 6개월 변동률을 보면 지역 가릴 것 없이 하락했기 때문이다. 이 기간 전국은 -0.17%, 서울은 -0.97%의 변동률을 기록했다. 하지만 말기에는 시장이 과열되면서 규제 강화에 나섰다. 문재인 정부 초기 6개월은 상대적으로 아파트값 오름폭이 크지 않았다. 이 기간 전국은 0.93%, 서울은 3.40%, 강남구는 3.39% 올랐다. 문 정부는 초기부터 고강도 규제 카드를 꺼냈다. 집권 기간 27차례 대책을 쏟아냈다. 서울 아파트값은 강북과 강남이 고루 폭등하며 5년간 62% 상승하는 결과를 초래했다. 윤석열 정부 6개월은 하락·약보합 장세였다. 이 기간 전국은 -1.23%, 서울도 -0.84%의 변동률을 기록했다. 규제완화에 드라이브를 걸었다. 단 윤 정부 때에는 양극화의 간극이 더 벌어진 것이 특징이다. 초기 6개월 강남구 아파트값은 0.14% 상승했다. 윤 정부 들어 올 5월까지 전국 아파트는 -11.31%, 서울도 -4.91%의 변동률을 기록하며 하락했다.분석 결과를 보면 박근혜 정부(초기 하락·후반기 상승)를 제외하고는 일반적으로 집권 초기 6개월 흐름이 이어진 것을 알 수 있다. 그렇다면 이번 새 정부는 어떤 흐름을 보일까. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "일단 강남 아파트 일극화로 대변되는 초양극화의 골은 더 깊어질 것으로 보인다"고 말했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "7월부터 강화된 대출규제가 시행되고, 하반기 추가 금리인하 가능성도 나오고 있다"며 "공급 측면에서 당장 나올 대안이 없는 상황에서 만약에 시장을 옥죄면 풍선효과가 나타날 수 있다"고 분석했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 시세를 조사하는 기관은 3곳이다. 정부 공식 통계인 한국부동산원과 민간 통계인 KB부동산·부동산R114 등이다. 조사기관 마다 표본과 조사방식은 다르다. 때문에 기관 별로 차이를 보이는 것이 당연하다. 하지만 올 1~5월 아파트값 통계는 3곳 모두 모두 ‘한 방향’을 가리켰다. 예전에 볼 수 없었던 현상이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “초양극화를 넘어 특정 지역의 일극화를 보여주는 사례이다”고 말했다. 3곳 모두 상승률 1~3위는 강남 3구 공식 통계인 한국부동산원 주간 아파트값 통계를 보자. 올해 들어 5월까지 서울 아파트값 상승률 상위 지역을 보면 강남3구가 1~3위를 휩쓸었다. 1위는 송파구로 5.60% 올랐다. 뒤를 이어 강남구 5.18%, 서초구 4.72% 등을 기록했다. 강남과 송파구는 매달 1% 이상 아파트 매매가가 오른 셈이다. 그렇다면 민간 통계인 KB부동산 지표는 어떤 모습일까. 한국부동산원과 동일하다. 올 1~5월 아파트 매매가 상승률 1위는 강남구로 7.97% 올랐다. 서초구가 6.54%로 2위를 기록했고, 송파구가 5.58%로 3위를 보였다. KB 통계 역시 강남3구가 1~3위를 싹쓸이 한 것이다. 또 다른 민간 통계인 부동산R114도 예외는 아니다. 올 들어 5개월간 송파구는 아파트값이 7.51% 뛰어 1위를 기록했다. 서초구는 6.64%로 2위, 강남구는 6.55%로 3위를 보였다. 국내에서 아파트 시세를 조사하는 기관 3곳 모두 올 1~5월 아파트값 상승률 3위에 강남3구가 포함된 것이다. 아파트값 하락 지역도 '같은 곳'...강남 40억 돌파 통일성은 비단 이 뿐만이 아니다. 서울 지역에서도 올 1~5월 아파트값이 하락한 곳이 있다. 이곳 역시 큰 차이가 없다.  한국부동산원 통계를 보면 올들어 5개월간 아파트값이 하락한 곳은 4곳이다. 노원구(-0.19%), 도봉구(-0.16%), 중랑구(-0.11%), 강북구(-0.06%) 등이다. 서울 외곽지역이다.  KB부동산 통계에서는 3곳에서 아파트값이 하락했다. 금천구(-0.73%), 도봉구(-0.47%), 강북구(-0.29%) 등 외곽 지역이 포진했다. 부동산R114 수치도 비슷하다. 금천구(-0.73%), 도봉구(-0.50%), 노원구(-0.27%), 강북구(-0.18%), 중랑구(-0.06%) 등 5곳의 아파트값이 하락했다. 이들 역시 외곽 지역이다.  즉, 표본과 조사방식이 다른 3곳 모두 올 들어 강남3구가 상승률 1~3위를 차지했고, 외곽지역은 하락했다고 전하고 있는 것이다. 부동산 통계를 둘러싼 논란은 진행중이다. 조사기관마다 표본과 방식이 다르기 때문에 차이가 발생할 수 밖에 없다. 하지만 올해는 다르다. 한국부동산원·KB부동산·부동산R114 모두 강남3구가 독주한 것으로 분석하고 있기 때문이다. 한편 서울부동산정보광장에 따르면 지난 4월 강남구 평균 매매가는 5월말 기준으로 44억2100만원이다. 처음으로 40억원을 넘는 고공행진이 이어지고 있다. 1~4월에는 평균 매매가가 26~27억원을 기록했다.   ljb@fnnews.com 이종배 기자

#. 모 빌딩 중개업체 A대표는 최근 고객으로부터 거센 항의를 받았다. 아파트를 고민하던 자산가에게 60억원 규모의 꼬마빌딩을 사도록 권유했기 때문이다. A대표는 "사려고 했던 고가 아파트 가격이 껑충 뛰면서 고객이 화가 난 상태였다"며 "이런 경험은 처음 겪는 것 같다"고 말했다. 27일 파이낸셜뉴스가 서울 지역 아파트(50억원 이상)와 꼬마빌딩(100억원 미만) 거래를 분석해 비교한 결과 '조물주 위에 건물주'도 옛말이 되고 있다. 자산가들의 대표 투자처가 꼬마빌딩에서 강남 고가 아파트로 바뀌고 있어서다. 서울 지역 대상으로 50억원 이상 아파트는 국토교통부 자료, 100억원 미만(연면적 1만㎡미만) 꼬마빌딩 거래는 빌딩 전문 컨설팅 업체인 리얼티코리아에 의뢰해 분석했다. 100억원 미만 중소형 빌딩은 가장 인기 있는 상품이다. 분석 결과를 보면 1·4분기 기준으로 2020년~2022년만 해도 꼬마빌딩 거래 건수가 1000건을 넘었다. 반면 50억원 이상 아파트 거래는 2020년 6건, 2021년 47건, 2022년 32건 등에 불과했다. 한마디로 꼬마빌딩이 자산가들로부터 압도적인 선택을 받은 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "꼬마빌딩은 은퇴자의 로망으로 부자들의 여윳돈이 몰리는 대표적인 투자처였다"며 "하지만 최근 들어 이 같은 양상이 달라지고 있다"고 진단했다. 실제로 2023년을 기점으로 100억원 미만 꼬마빌딩 거래는 급격히 줄어든 반면 50억원 이상 아파트 거래는 폭증했다. 통계를 보면 1~3월 기준으로 50억원 이상 서울 아파트 거래는 2023년 21건, 2024년 50건에서 올해는 무려 232건으로 폭증했다. 1년새 4배 이상 증가한 것이다. 반면 100억원 미만 꼬마빌딩 거래는 이 기간 320건에서 504건, 527건으로 예전 수준(100건 이상)의 절반 수준에 불과할 정도로 뚝 떨어졌다. 자산가들의 선호 부동산이 바뀌고 있다는 자료는 다른 곳에서도 나온다. KB경영연구소는 매년 자산가들을 대상으로 선호 부동산 조사를 하고 있다. 최근 펴낸 '2025 KB부동산 보고서'를 보면 지난해 고액 자산가의 64%가 투자처로 아파트를 선택했다. 오피스·상가를 선택한 비율은 고작 28%이다. 2020년부터 추이를 보면 아파트 선택 비율이 60%를 넘고, 오피스·상가 비중이 30% 이하로 떨어진 것은 이번이 처음이다. 전문가들은 꼬마빌딩 인기 감소 원인으로 고금리와 경기침체 등으로 공실이 늘면서 투자 매력이 떨어진 것이 한 몫을 한 것으로 분석한다. 무엇보다 '강남 아파트 일극화'가 빚어낸 현상이라는 분석이다. 강남 초고가 아파트는 웬만한 꼬마빌딩 가격과 맞먹을 정도다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] #.모 빌딩 중개업체 A대표는 최근 고객으로부터 거센 항의를 받았다. 아파트를 고민하던 자산가에게 60억원 규모의 꼬마빌딩을 사도록 권유했기 때문이다. A사장은 “사려고 했던 고가 아파트 가격이 껑충 뛰면서 고객이 화가 난 상태였다”며 “이런 경험은 처음 겪는 것 같다”고 말했다. 27일 파이낸셜뉴스가 서울 지역 아파트(50억원 이상)와 꼬마빌딩(100억원 미만) 거래를 분석해 비교한 결과 ‘조물주 위에 건물주’도 옛말이 되고 있다. 자산가들의 대표 투자처가 꼬마빌딩에서 강남 고가 아파트로 바뀌고 있어서다. 서울 지역 대상으로 50억원 이상 아파트는 국토교통부 자료, 100억원 미만(연면적 1만㎡미만) 꼬마빌딩 거래는 빌딩 전문 컨설팅 업체인 리얼티코리아에 의뢰해 분석했다. 100억원 미만 중소형 빌딩은 가장 인기 있는 상품이다. 분석 결과를 보면 1·4분기 기준으로 2020년~2022년만 해도 꼬마빌딩 거래 건수가 1000건을 넘었다. 반면 50억원 이상 아파트 거래는 2020년 6건, 2021년 47건, 2022년 32건 등에 불과했다. 한마디로 꼬마빌딩이 자산가들로부터 압도적인 선택을 받은 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “꼬마빌딩은 은퇴자의 로망으로 부자들의 여윳돈이 몰리는 대표적인 투자처였다”며 “하지만 최근 들어 이 같은 양상이 달라지고 있다”고 진단했다. 실제로 2023년을 기점으로 100억원 미만 꼬마빌딩 거래는 급격히 줄어든 반면 50억원 이상 아파트 거래는 폭증했다. 통계를 보면 1~3월 기준으로 50억원 이상 서울 아파트 거래는 2023년 21건, 2024년 50건에서 올해는 무려 232건으로 폭증했다. 1년새 4배 이상 증가한 것이다. 반면 100억원 미만 꼬마빌딩 거래는 이 기간 320건에서 504건, 527건으로 예전 수준(100건 이상)의 절반 수준에 불과할 정도로 뚝 떨어졌다. 자산가들의 선호 부동산이 바뀌고 있다는 자료는 다른 곳에서도 나온다. KB경영연구소는 매년 자산가들을 대상으로 선호 부동산 조사를 하고 있다. 최근 펴낸 ‘2025 KB부동산 보고서’를 보면 지난해 고액 자산가의 64%가 투자처로 아파트를 선택했다. 오피스·상가를 선택한 비율은 고작 28%이다. 2020년부터 추이를 보면 아파트 선택 비율이 60%를 넘고, 오피스·상가 비중이 30% 이하로 떨어진 것은 이번이 처음이다.  전문가들은 꼬마빌딩 인기 감소 원인으로 고금리와 경기침체 등으로 공실이 늘면서 투자 매력이 떨어진 것이 한 몫을 한 것으로 분석한다. 무엇보다 '강남 아파트 일극화'가 빚어낸 현상이라는 분석이다. 강남 초고가 아파트는 웬만한 꼬마빌딩 가격과 맞먹을 정도다. 박 위원은 “강남 아파트 불패로 인해 부촌 아파트는 이제 빌딩을 대체하는 부의 상징이 됐다"고 말했다. 리얼티코리아 관계자는 “아파트가 어느 정도 피크를 찍으면 다시 꼬마빌딩으로 수요가 옮겨갈 것으로 기대하고 있다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 초양극화 주범 가운데 하나가 ‘대출규제’다. 금융당국은 대출규제 끝판왕인 ‘3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 제도를 수도권에 한해 7월부터 시행한다는 계획이다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 전 금융권 주담대·신용대출·기타 대출에 1.5%의 스트레스 금리가 붙는다. 가계대출을 누르기 위한 조치지만 사실상은 집값을 잡겠다는 의도다. 주택·건설업계는 수요 회복과 무주택 서민의 자금조달 지원을 위해 3단계 시행을 유보해 줄 것을 건의했다. 하지만 지방만 6개월 유예가 됐을 뿐이다. 싼 집은 돈 더 빌린다...채권비율 60% 넘는 곳도 3단계 DSR 규제가 시행되면 대출 비중이 높은 지역일수록 타격을 받을 수 밖에 없다. 법원 등기정보광장은 소유권이전등기(매매) 신청이 접수된 집합건물의 거래가액 대비 채권최고액 비율 정보를 공개하고 있다. 통계를 보면 수도권의 경우 지난해 채권최고액 비율이 가장 높은 곳은 인천으로 71.97%에 이른다. 경기가 67.06%, 서울 50.98% 등을 기록하고 있다. 인천의 경우 대략 집값의 70%를 대출로 충당하고 있다는 의미다. 지역별로 보면 이른바 핵심 지역일수록 대출 의존도가 낮은 것이 특징이다. 올 4월 기준으로 서울에서 채권최고액 비율이 가장 높은 지역은 노원구로 63.56%에 이른다. 금천구 62.90%, 은평구 62.48%, 강북구 62.20%, 관악구 60.55%, 구로구 60.12% 등 외곽지역 대부분이 60%를 넘는다. 반면 송파구가 42.56%로 가장 낮다. 그 뒤를 이어 서초구(44.84%)·강남구(45.86%) 등의 순이다. 강남 3구의 경우 집을 살 때 돈을 가장 적게 빌렸다는 의미다. 이 외에도 용산구(45.97%), 마포구(47.85%) 등 강북 주요 지역도 대출 의존도가 낮았다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "주요 지역은 자산 여력이 있는 계층으로 시장이 재편됐다"고 말했다. 결과적으로 서민 주거지가 상대적으로 큰 영향을 받은 가능성이 크다.  대출총량제에 3단계 DSR...더 높아진 문턱 경기도 사정은 비슷하다. 올 4월 기준으로 채권최고액 비율이 가장 낮은 지역은 과천시로 43.04%에 이른다. 준강남 대표지역인 과천시의 경우 올해 들어 상승률이 강남을 능가하고 있다. 성남시 수정구와 분당구도 49.34%와 53.08% 등으로 대출 의존도가 낮은 지역에 이름을 올렸다. 의왕시(55.43%), 하남시(55.46%) 등도 50%대의 채권최고액 비율을 보였다. 반면 채권최고액 비율이 70%를 넘는 지역도 수두룩 하다. 동두천시가 75.60%로 가장 높았다. 이밖에 광주시, 오산시, 파주시 등도 70%를 돌파했다. 인천도 4월 기준으로 비율이 71%를 보이고 있다. 현재 현장에서는 대출규제로 비 주거는 물론 아파트도 잔금대출 한도가 줄면서 어려움을 호소하고 있다. 업계 고위 관계자는 “경기도 침체된 가운데 DSR 규제로 인해 특히 비 주거 시장은 붕괴 직전”이라고 전했다.  실제로 지난 2021년 시행됐으나 폐지됐던 대출총량제가 부활됐고, DSR 규제도 단계적으로 강화되는 등 문턱이 갈수록 높아지고 있기 때문이다. 이 같은 대출 옥죄기로 '시장이 초토화 되고 있다'는 말도 나올 정도다. 업계 한 관계자는 “대출총량제 폐지와 DSR 3단계 전면 유예 등을 요청했지만 결국 지방만 3단계 DSR 시행이 유예 됐다"며 "다주택자 규제와 대출규제가 강남 쏠림만 더 가속화 시키지 않을까 걱정된다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

서울 강남구 대치동 '은마' 전용 76㎡(30평형)가 최근 3.3㎡당 1억원이 넘는 31억6000만원에 거래됐다. 이는 역대 최고가격으로 지난 2021년 집값 폭등기 때 최고가(26억3500만원) 보다 5억원 상승한 금액이다. 20일 파이낸셜뉴스가 한국부동산원의 올 1·4분기 아파트 매매 실거래지수를 분석한 결과 지난 3월 기준으로 강남4구가 속한 동남권이 전고점을 돌파한 것으로 나타났다. 또 강남 3구가 올 1~3월 상승률 상위권을 휩쓸었다. 한마디로 강남 독주라 해도 과언이 아니다. 부동산원 실거래지수를 보면 올 3월 기준으로 동남권은 187.0으로 전달(182.2)에 이어 오름세가 지속되고 있다. 3월 수치는 역대 최고치이다. 종전 동남권 역대 최고 지수는 지난 2021년 10월의 184.0이다. 눈길을 끄는 것은 서울 아파트 평균 매매 실거래지수는 아직도 전고점을 회복하지 못하고 있다는 점이다. 올 3월 실거래지수는 176.2로 종전 전고점(2021년 10월 190.2) 대비 92% 수준에 머물러 있다. 다른 지역들도 회복률이 80%대 수준이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "올해 들어 강남권과 비 강남권 격차가 크게 벌어지면서 강남4구의 독주가 이어지고 있다"고 말했다. 강남4구 독주는 상승률에서도 나타난다. 올 1~3월 상승률 순위를 보면 1위는 서울 강남구로 4.48% 올랐다. 2위는 서초구(3.64%), 3위는 송파구(3.41%) 등의 순으로 나타났다. 강남3구가 1위부터 3위까지 휩쓴 것이다. 그 뒤를 이어 성동구(2.72%), 경기 과천시(2.56%), 용산구(2.49%), 강동구(2.30%) 등의 순으로 조사됐다. 김광석 리얼하우스 대표는 "강남 3구를 필두로 경기 과천시 등 이른바 잘 나가는 지역들이 예외 없이 아파트값이 많이 오른 것이 특징"이라며 "초양극화를 잘 보여주고 있는 사례"라고 분석했다. 한편 시·도별로도 상승률 격차가 크게 나타났다. 서울은 올 1·4분기 매매 실거래지수가 3.28% 올라 1위를 기록했다. 경기는 0.88% 오르는 데 그쳤고, 인천은 -0.30%의 변동률로 하락한 것으로 집계됐다. 지방 주요 도시의 경우 부산(-1.12%), 대구(-0.73%) 등 대부분의 지역이 하락했다. 이런 가운데 천도론으로 들썩이는 세종이 0.79% 상승해 눈길을 끈다. 세종은 지난 3월 실거래지수 상승률이 1.07%를 기록하기도 했다. 전문가들은 서울 강남권의 독주가 계속될 것으로 전망하고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "토지거래허가제 확대가 오히려 시장에 투자처를 꼭 집어주는 부작용을 만들어 내고 있다"며 "규제로 거래량은 줄겠지만 가격 상승세는 막지 못할 것으로 보인다"고 분석했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "7월부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 시행되면 집 사기가 어려울 것이라는 우려도 고가주택 막판 수요로 이어지고 있다"며 "하반기부터는 상급지와 하급지간의 갭 메우기가 나타날 가능성도 있다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] #.서울 강남구 대치동 ‘은마’ 전용 76㎡(30평형)가 최근 3.3㎡당 1억원이 넘는 31억6000만원에 거래됐다. 이는 역대 최고가격으로 지난 2021년 집값 폭등기 때 최고가(26억3500만원) 보다 5억원 상승한 금액이다. 20일 파이낸셜뉴스가 한국부동산원의 올 1·4분기 아파트 매매 실거래지수를 분석한 결과 지난 3월 기준으로 강남4구가 속한 동남권이 전고점을 돌파한 것으로 나타났다. 또 강남 3구가 올 1~3월 상승률 상위권을 휩쓸었다. 한마디로 강남 독주라 해도 과언이 아니다. 부동산원 실거래지수를 보면 올 3월 기준으로 동남권은 187.0으로 전달(182.2)에 이어 오름세가 지속되고 있다. 3월 수치는 역대 최고치이다. 종전 동남권 역대 최고 지수는 지난 2021년 10월의 184.0이다. 눈길을 끄는 것은 서울 아파트 평균 매매 실거래지수는 아직도 전고점을 회복하지 못하고 있다는 점이다. 올 3월 실거래지수는 176.2로 종전 전고점(2021년 10월 190.2) 대비 92% 수준에 머물러 있다. 다른 지역들도 회복률이 80%대 수준이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “올해 들어 강남권과 비 강남권 격차가 크게 벌어지면서 강남4구의 독주가 이어지고 있다”고 말했다. 강남4구 독주는 상승률에서도 나타난다. 올 1~3월 상승률 순위를 보면 1위는 서울 강남구로 4.48% 올랐다. 2위는 서초구(3.64%), 3위는 송파구(3.41%) 등의 순으로 나타났다. 강남3구가 1위부터 3위까지 휩쓴 것이다.  그 뒤를 이어 성동구(2.72%), 경기 과천시(2.56%), 용산구(2.49%), 강동구(2.30%) 등의 순으로 조사됐다. 김광석 리얼하우스 대표는 “강남 3구를 필두로 경기 과천시 등 이른바 잘 나가는 지역들이 예외 없이 아파트값이 많이 오른 것이 특징”이라며 “초양극화를 잘 보여주고 있는 사례”라고 분석했다. 한편 시·도별로도 상승률 격차가 크게 나타났다. 서울은 올 1·4분기 매매 실거래지수가 3.28% 올라 1위를 기록했다. 경기는 0.88% 오르는 데 그쳤고, 인천은 -0.30%의 변동률로 하락한 것으로 집계됐다. 지방 주요 도시의 경우 부산(-1.12%), 대구(-0.73%) 등 대부분의 지역이 하락했다. 이런 가운데 천도론으로 들썩이는 세종이 0.79% 상승해 눈길을 끈다. 세종은 지난 3월 실거래지수 상승률이 1.07%를 기록하기도 했다. 전문가들은 서울 강남권의 독주가 계속될 것으로 전망하고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “토지거래허가제 확대가 오히려 시장에 투자처를 꼭 집어주는 부작용을 만들어 내고 있다”며 “규제로 거래량은 줄겠지만 가격 상승세는 막지 못할 것으로 보인다”고 분석했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “7월부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 시행되면 집 사기가 어려울 것이라는 우려도 고가주택 막판 수요로 이어지고 있다”며 “하반기부터는 상급지와 하급지간의 갭 메우기가 나타날 가능성도 있다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 이른바 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’은 지방만의 문제는 아니다. 수도권 외곽은 물론 서울 중심지에서도 불 꺼진 집이 적지 않다. 정부 통계를 보면 올 3월 기준으로 악성 미분양 10채 중 2채가 수도권에 몰려 있다. 파이낸셜뉴스가 수도권 지자체들이 공개한 악성 미분양 단지를 전수 조사한 결과 공개된 아파트 기준으로 총 81개 단지로 나타났다. 서울 25개, 경기 53개, 인천 3개 등이다. 관련 법상 미분양 신고는 의무가 아니다. 때문에 사업주체가 비공개를 요청하면 지자체는 공개하지 않는다. 81개 단지 외에 ‘숨은 미분양’도 적지 않을 수 있다는 점이다. 강남4구인데...강동구 '악성 미분양 1위' 우선 서울의 경우 3월 말 기준 악성 미분양은 25개 단지 644가구다. 눈길을 끄는 것은 특정 지역에 집중돼 있다는 점이다. 지역별로 보면 강남4구에 속하는 강동구가 287가구로 1위이다. 그 뒤를 강서구(145가구), 도봉구(65가구), 구로구(59가구) 등의 순이다. 강동과 구로구 등 2개 지역에 70%가량이 몰려 있는 셈이다. 강동구의 경우 악성 미분양 단지가 9곳에 이른다. 길동과 천호동에 위치해 있고, 대부분 중견·중소 건설사들이 시공한 소규모 단지이다. 이 가운데 길동의 S사가 시공한 A단지는 총 80가구 가운데 75가구가 악성 미분양이다. 같은 지역에 같은 S사가 시공한 B단지도 64가구 중 41가구가 준공 후에도 팔리지 않았다. 서울의 경우 강동구, 그 중에서도 길동과 천호동이 ‘악성 미분양의 무덤’인 셈이다. 강서구의 경우 악성 미분양 아파트에 4개 단지가 이름을 올렸다. 이들 역시 소규모 단지가 대부분이다. 화곡동의 S사가 시공한 C단지의 경우 140가구 중 94가구가 악성 미분양이다. 미분양 공포 수도권 북상..."지원 확대 요청" 경기의 경우 3월 말 기준 준공 후 미분양은 53개 단지 2280가구이다. 지역별로 보면 용인시(379가구), 양주시(374가구), 김포시(217가구), 남양주시(214가구), 화성시(204가구) 등의 순이다. 용인시에는 처인구, 기흥구, 수지구 등에 불 꺼진 집이 몰려 있다. 총 6개 단지이다. 이 가운데 처인구의 모 단지는 276가구 규모인데 252가구가 악성 미분양이다. 단지명 미공개를 요청한 수지구의 한 아파트도 70%가량이 악성 미분양이다. 양주시는 택지개발지구인 옥정지구에 준공 후 미분양이 집중돼 있다. 총 9개 블록에서 아직도 팔리지 않은 집이 있다. 옥정지구 한 아파트는 전체 가구의 절반가량이 준공 후 미분양이다. 다른 단지 역시 30~40%가량이 악성 미분양으로 남아있다. 다름으로 악성 미분양이 많은 김포시의 경우 2개 단지가 이름을 올렸다. 장기동과 고촌읍에서 조성되는 아파트이다. 고촌읍 단지는 1300여 가구 가운데 190여가구가 미분양이다. 인천의 경우 3월말 기준 악성 미분양은 1650가구이다. 검단 신도시가 있는 서구가 1283가구로 대부분이다. 인천의 경우 사업주체 거의 대다수가 미분양 정보 비공개를 요청했다. 이에 따라 공개된 악성 미분양 단지는 고작 3곳이다. 업계 한 관계자는 “미분양 공포가 수도권으로 북상하고 있는 것이 현실”이라며 “미분양에 대한 세제 혜택을 늘리고 대상도 지방에서 최소한 수도권 외곽으로 확대해야 한다”고 말했다. 다른 관계자 역시 “수도권 외곽은 지방보다 더 상황이 심각한 곳도 있다”며 “수도권의 경우 핀셋 지원이 필요하다”고 덧붙였다. ljb@fnnews.com 이종배 장인서 기자

#. 건설업은 지식산업센터에 입주가 사실상 불가능하다. 제조·지식산업·정보통신 등으로 한정돼 있기 때문이다. 최근 경기 남양주시는 건설업 입주를 전면 허용했다. 이 외에도 스마트팜 수직농장, 공유주방 운영업, 영상·오디오 콘텐츠 제작·배급업 등 지산 입주업종을 대폭 확대했다. 시에 따르면 577개 업종이 지산 입주가 가능하다. 13일 업계에 따르면 공실 무덤으로 시한폭탄이 된 지산 미분양 해소 방안의 하나로 '입주업종 확대'가 부상하고 있다. 산업단지 밖(개별입지) 지산의 경우 지자체가 입주업종을 정할 수 있도록 돼 있다. 고양시는 지산 미분양 무덤으로 불리는 곳이다. 향동·덕은지구에는 팔리지 않고 텅텅 빈 건물이 넘쳐나고 있다. 시에 따르면 관내에 위치한 지산은 전부 개별입지에 자리잡고 있다. 공실 해소를 위해 지난 2월 입주업종에 건설업, 전기 및 정보통신 공사업, 방송·영상 제작 배급업 등 12개를 추가했다. 시 관계자는 "5월 기준으로 개별입지 지산에 입주할 수 있는 업종이 126개로 늘어났다"며 "(입주업종 확대가) 공실 해소에 도움이 되고 있다"고 말했다. 지산이 몰려 있는 서울 구로구와 금천구도 최근 입주업종을 확대했다. 금천구는 건설업, 방송업, 스마트팜 등 총 9개 업종을 추가했다. 구로구도 건설업, 금융업, 법무·세무 전문서비스업 등 7개 업종을 추가하는 조치를 단행했다. 구로구는 개별입지 지산이 총 17곳에 이른다. 금천구도 13곳이 산업단지 밖에 위치해 있다. 이들 지자체 관계자는 "지산 공실 위험이 커지고 있지만 입주업종이 제한돼 있어 현장의 수요와도 맞지 않아 업종을 확대하게 됐다"고 배경을 설명했다. 입주업종 확대에 나선 지자체는 이들 만이 아니다. 안양시, 광명시, 의정부시 등 일부 지자체들도 규제완화를 추진했다. 하지만 대다수 지자체들은 입주업종 확대에 소극적이다. 이유는 지산 설립 목적에 맞지 않는다는 이유 때문이다. 업계 고위 관계자는 "현재 다양한 기업이 등장하고 있어 단순히 지식기반산업이나 정보통신업 등으로 묶는 것은 한계가 있다"며 "지역경제 활성화는 물론 공실 해소를 위해 지자체들이 적극적으로 업종 확대에 나서 줄 필요가 있다"고 말했다. 산업단지 안에 위치한 지산에 대해서도 제도 개선이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 산업단지 내 지산 입주업종은 개별입지와 달리 정부가 법에서 정하고 있는 데 다양하고 많은 업종이 입주를 못하는 것이 현실이다. 한 지자체 관계자는 "같은 관내지만 지산이 산단에 위치해 있느냐, 개별입지에 위치해 있느냐에 따라 입주업종이 달라지는 현상이 나타나고 있다"며 "중앙 정부에 공실 해소와 지역경제 활성화 등을 위해 산단 지산도 입주업종을 대폭 풀어 달라고 건의하고 있다"고 했다. 업계 고위 관계자는 "지산 문제 해결을 위해서는 대출규제 완화도 필요하지만 비교적 손쉬운 것은 입주업종 확대"라며 "지자체와 중앙정부가 관련 제도를 유연하게 정비할 필요가 있다"고 밝혔다. 한편 산업단지공단에 따르면 4월말 기준으로 전국 지산은 1547곳으로 집계됐다. 이 가운데 60% 가량인 939곳이 개별입지에 위치해 있다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 소유한 사람에게는 세금 고지서가 날아온다. 바로 보유세(재산세·종합부동산세)이다. 다음 달 1일 이후 주택을 팔았다고 해도 ‘6월 1일 기준 보유자’가 세금을 납부한다. 재산세와 종부세는 정부가 매해 고시하는 '공시가격'으로 산정된다. 그런데 이 공시가격은 형평성 측면에서 풀어야 될 숙제가 여전히 남아있다. 같은 아파트인데...편차 큰 현실화율 공시가 현실화율은 시세 반영 비율을 의미한다. 국토교통부 자료를 보면 공동주택 현실화율은 지난 2018년 68.1%에서 2022년에는 71.5%까지 상승했다. 문재인 정부가 마련한 공시가 현실화 계획이 반영됐기 때문이다. 하지만 윤석열 정부 출범 이후 2023년부터 올해까지는 현실화율이 2000년 수준인 69.0%로 정해졌다. 단독주택도 2022년에는 현실화율이 57.9%까지 상승했지만 최근 3년간은 53.6%(2020년 수준)가 적용됐다. 토지 역시 71.4%까지 치솟았으나 3년간은 65.5%(2020년 수준)로 적용된 상태다. 실제 거래가인 시세를 얼마나 반영하느냐는 따라 세 부담도 달라진다. 우선 유형별로 보면 공동주택과 단독주택, 그리고 토지 간의 현실화율 격차가 여전히 존재한다는 점이다. 2025년 기준으로 공동주택은 69.0%, 단독주택은 53.6%로 15%p 이상 차이가 난다. 2018년에도 이 둘 간이 현실화율 격차는 16%p 가량이다. 즉 아파트와 단독주택이 시세 10억원으로 같다고 가정해도 현실화율은 다르게 적용되면서 단독주택 공시가격이 더 낮은 셈이다.  부동산 유형별로 차이가 있을 수밖에 없지만 형평성 제고를 위해서는 격차를 줄여야 한다는 것이 전문가들의 설명이다. 그런데 격차 해소가 더디게 진행되고 있는 것이다. 더 큰 문제는 같은 아파트인데도 현실화율 편차가 크다는 점이다. 송경호 한국조세재정연구원 연구위원은 최근 ‘종합부동산세의 경제적 효과 및 향후 정책 방안’ 보고서에서 이같은 문제점을 지적했다. 송 연구위원은 "같은 아파트인데 현실화율이 어떤 것은 50%이고, 다른 단지는 80%인 것은 문제가 있다”며 “시세 반영률을 균형적으로 조정하는 작업이 필요하고, 특히 저가 주택 구간에서 시급히 개선할 필요가 있다”고 밝혔다. 같은 공동주택이라면 시세는 다를 수 있지만 현실화율은 비슷해야 한다는 것이다. 조기 대선...내년 현실화율 폭등하나 윤석열 정부는 문재인 정부가 마련한 ‘공시가 현실화 로드맵’ 폐기를 추진했으나 조기 대선까지 겹치면서 불투명한 상황이다. 대선 결과에 따라 새 정부가 들어서면 내년 공시가격 현실화율을 어느 수준으로 가져갈지가 이슈가 될 것으로 보인다. 문 정부가 마련한 공시가격 현실화 로드맵은 유형별로 차이는 있지만 오는 2035년까지 현실화율을 90%까지 올리는 것이 골자이다. 당시 로드맵에 따르면 내년 현실화율은 공동주택 80.9%, 단독주택 70.0%, 토지 83.9% 등이다. 지난 2025년 기준으로 현실화율은 지난 2020년 수준인 아파트 69.0%, 단독 53.6%, 토지 65.5% 등이다. 문 정부 로드맵 대로 추진할 경우 내년 공시가 현실화율은 공동주택의 경우 69.0%에서 80.9%로 폭등하게 되는 셈이다. 단독과 토지도 사정은 다르지 않다. 이렇게 되면 공시가격 상승률이 시세 상승률을 역전하는 현상이 곳곳에서 나타날 것이 뻔하다. 현실화율이 급등해도 ‘공정시장가액비율’ 조정을 통해 세 부담은 최소화할 수 있다. 세금만 놓고 보면 심플하다. 문제는 공시가격이 영향을 주는 분야가 세금뿐만 아니라 국민연금, 기초연금 등 63개 사업에 이른다는 점이다. 이들 사업 대부분이 자산가치(공시가격)에 따라 수급 여부가 결정된다는 점이다. ljb@fnnews.com 이종배 기자