[파이낸셜뉴스] 청약제도가 또 복잡해 졌다. 지난 3월 31일부터 새롭게 바뀐 '주택공급에 관한 규칙'과 '공공주택 특별법 시행규칙'이 시행됐기 때문이다. 핵심은 ‘혼인과 출산’시 더 많은 혜택을 주는 것이 골자다. 이를 위해 ‘혼인 특례’와 ‘출산 특례’가 새롭게 도입됐다. 한국부동산원이 작성한 자료를 토대로 바뀐 내용을 알아본다. 혼인 ‘청약자 본인’, 출산 '청약자와 배우자' 새롭게 신설된 ‘혼인 특례’를 살펴보자. 기준은 청약자 본인이다. 청약자 본인의 과거 당첨 이력을 배제해 주는 것이 핵심이다. 예를 들어 혼인 전 당첨돼 재당첨 제한·특별공급 1회 제한 등을 적용 받는다고 가정해 보자. 혼인 특례는 청약자가 이 같은 규제를 적용받더라도 신혼부부 특별공급에 신청 및 당첨될 수 있다는 것이다.  혼인 특례는 민영주택, 국민주택, 공공주택에 적용된다. 단 혼인 특례는 신혼부부 특별공급이 아닌 다른 특별공급에는 사용할 수 없다. 즉, 신혼 특공 요건을 갖춰야 한다는 의미다. '출산 특례'는 혼인 특례와 기준이 다르다. 지난 2024년 6월 19일 이후 출생 자녀가 있는 경우로 ‘청약자 또는 배우자’가 과거 특별공급 당첨 이력이 있어도 세대 내 1회에 한해 특별공급 당첨 이력을 배제하는 것이 핵심이다. 신혼부부, 신생아, 다자녀, 노부모 부양 특공에 신청할 수 있다. 아울러 청약자 또는 배우자가 공고일 기준 주택을 소유하고 있어도 ‘주택처분 조건’으로 청약이 가능하다. 즉, 혼인 특례는 청약자 본인이 기준이고, 출산 특례는 본인과 배우자가 기준이다. 혼인 특례는 신혼부부 특공만 가능하고, 출산 특례는 신혼부부·신생아·다자녀·노부모 부양 신청시에만 적용된다. 배우자가 혼인 전 아파트에 당첨돼 규제를 적용 받는다고 가정해 보자. 결혼은 했지만 아이가 없다고 하면 혼인 특례는 물론 출산 특례도 사용을 못한다. 출산 특례는 아이가 없기 때문에 신청할 수 없다. 혼인 특례는 배우자가 아닌 청약자 본인의 과거 당첨 사실만 배제해 주기 때문이다.  아울러 신혼부부 특별공급의 경우 요건만 되면 출산과 혼인 특례 두 개를 모두 사용할 수 있다. 이런 경우에는 혼인 특례를 먼저 사용해야 한다. 출산 특례는 시차를 두고 나중에 활용하면 된다.  민영주택, 신혼특공 물량 늘고 우선공급 비율 상향 특례 신설 외에 민영주택의 신혼부부 특별공급 물량도 늘어났다. 3월 31일부터 건설물량의 23% 이내로 증가한다. 단 국민주택이나 공공주택의 신혼특공 물량은 변함이 없다. 민영주택 신혼 특공 물량만 18%에서 23%로 높아진 것이다. 신생아 우선공급 비율도 상향된다. 대상은 민영주택과 국민주택의 신혼부부 특별공급이다. 세부적으로 보면 신생아 우선공급 비율이 15%에서 25%, 일반공급 비율이 5%에서 10%로 높아졌다. 총 35%로 늘어났다. 대신 신혼부부 우선 및 일반 공급 물량은 줄어든다. 이번 신생아 우선공급 비율 상향은 신혼 특공에만 적용되고, 생애최초에는 종전 규정(20%)이 적용된다. 결론적으로 민영주택 신혼특공에 많은 변화가 생긴 셈이다. 공공주택 일반공급에도 신생아 우선공급이 도입됐다. 물량의 50%가 신생아 우선공급으로 배정된다.  신혼부부 특별공급 무주택 요건도 완화됐다. 종전에는 입주자 모집공고일 기준 무주택 세대 구성원이어야 하고, 청약자와 배우자는 혼인 신고일로부터 입주자모집공고일까지 무주택자 이어야 했다. 바뀐 규정은 입주자모집공고일 기준 무주택 세대 구성원이면 청약이 가능하다. 혼인 신고일로부터 입주자모집공고일까지 무주택 요건이 폐지된 것이다. 민영·국민·공공주택 모두 해당된다. 주택공급에 관한 규칙은 이번 개정으로 현재까지 171차례 바뀌게 됐다. 현 정부 들어서는 18차례 개정이다. 공공주택 특별법 시행규칙은 67차례 바뀌었다. 현 정부 들어서는 17차례 개정됐다. 문재인 정부 때에는 규제 차원에서 청약 제도가 대폭 바뀌었다. 현 정부 들어서는 저출산·고령화 대응 방환 일환으로 활용되면서 모습을 바꿔 입고 있는 것이 특징이다. 청약자 입장에서는 매번 바뀌는 청약제도를 숙지해야 하는 번거로움이 있다. '난수표'도 이런 '난수표'가 없다는 말도 나온다. 하지만 바뀐 제도를 잘 활용하면 누구에게는 내집 마련의 좋은 기회가 될 수 있다.   ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 다주택자는 주택 수 기준으로 2주택 이상 보유자를 말한다. 부동산 가격 상승 주범이자 '죄인'으로 분류되기도 한다. 취득세·종부세는 물론 양도세가 중과세 되는 것이 대표적인 예이다. 2주택 이상을 다주택자로 보는 기준은 벌써 40여년째 이어져 오고 있다. "세금 더 내라"...다주택자 투기 주범? 현행 세법을 보면 지역 구분 없이 2주택 이상을 소유하면 세금이 중과세 된다. 1주택자는 1~3%의 취득세 세율이 적용된다. 반면 다주택자 및 법인은 취득가액의 최대 12%를 세금으로 내야 한다. 특히 3주택자의 경우 최저 취득세 세율이 8%에 이른다. 종부세도 다주택자는 부담이 만만치 않다. 3주택부터 중과세 되면서 일반세율(0.5∼2.7%)보다 높은 최대 5.0%가 적용된다. 양도소득세도 다주택자의 경우 중과세 되나 현 정부 들어 시행령 개정을 통해 매년 중과세 유예조치를 하고 있다. 양도세 중과 유예 기간은 내년 5월 9일까지이다. 취득세와 종부세는 취득과 보유만으로 내는 세금이다. 양도세는 양도차익이 없으면 부담하지 않는 것과 다르다. 국토연구원이 지난해 국민들을 대상으로 한 설문조사 결과 가장 큰 부담이 되는 세금 1위는 종부세 등 보유세(42.1%)가 차지했다. 2위는 취득세(35.8%)다. 이런 가운데 여당인 국민의힘은 비 수도권 집을 추가로 구입하는 다주택자에 대해서는 세금 중과세 폐지를 추진하고 있다. 다주택자를 지방 주택시장의 ‘구원투수’로 활용하겠다는 복안이다. 현재 관련 법안을 의원입법으로 발의하기 위해 준비 중인 것으로 알려지고 있다. 갈수록 커지는 양극화 해소를 위해서는 다주택자 규제 완화가 필요하다는 것이 전문가들의 지적이다. 벌써 40년...'다주택자=2주택 이상' 다주택자 중과세 규제 완화에 앞서 전문가들은 다주택자 개념부터 재정립할 필요가 있다고 강조한다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “2주택 이상을 다주택으로 보는 것은 매우 오래된 기준으로 개선이 필요하다”라고 강조했다. 2주택 이상 보유자를 다주택자로 간주하는 개념이 등장한 것은 지난 1988년 8월 10일에 발표된 ‘부동산종합대책’ 때부터다. 당시 2주택자를 다주택자로 규정하고 양도소득세 비과세 기간을 2년에서 아파트 6개월·단독 1년으로 단축한 바 있다. 이후 현재까지 ‘2주택 이상=다주택자’ 공식이 깨지지 않고 이어져 오고 있는 것이다. 앞서 현 정부는 출범 1주년인 지난 2023년에 다주택자 기준을 바꾸겠다는 청사진을 제시한 바 있다. 이의 일환으로 국토연구원은 ‘다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제' 보고서를 발간 한 바 있다. 골자는 인구 및 자가 점유율, 지역 쇠퇴 상황을 감안해 통상적 다주택자 기준을 기존 2주택에서 3주택으로 단계적으로 확대해야 한다는 것이다. 보유 수가 아닌 가격으로 다주택 기준을 세울 필요가 있다는 분석도 덧붙였다. 하지만 이후 다주택 기준 재정립 논의는 이뤄지지 않고 있다. 2주택 이상을 다주택자로 보는 오래된 개념이 그대로 유지되고 있는 것이다.  한 전문가는 “가진 집이 2채 이상이면 무조건 투기로 보는 것은 옳지 않다”며 “40년 가량 유지되온 낡은 개념부터 시대상황에 맞게 새롭게 정립할 필요가 있다”라고 강조했다.   ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] “결국 1년 내내 쉼 없이 올랐다” 서울 아파트 매매가 이야기이다. 반면 지방은 쉼 없이 하락했다. 경기와 인천도 사정은 크게 다르지 않다. 정부는 강남 집값을 잡기 위해 다시 획일적인 대출 옥죄기 강도를 높인다는 계획이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "최근 시장 흐름은 상승과 하락 등 주기 패턴이 짧아진 가운데 지역별 동조화는 완전히 깨진 모습”이라며 “정책도 여기에 맞춰 달라져야 한다”고 지적했다. 서울 집값 하락?...결국 쉼없이 올랐다 시장 상황을 잘 반영하는 한국부동산원의 아파트 매매 실거래지수를 보면 서울 아파트값 지수는 지난해 1월부터 올 1월까지 13개월 동안 단 차례만 하락하고 계속 상승했다. 세부적으로 보면 지난해 1월부터 11월까지 오른 뒤 12월에 -0.29% 변동률을 기록했다. 비상계엄 사태와 대출규제 등으로 심리가 얼어붙으면서 집값이 조정장에 진입했다는 분석이 나왔다. 하지만 올 1월 0.20% 오르며 상승 전환했다. 하락 기간이 단 1개월 밖에 안 된 것이다. 이 기간 강남 4구가 몰려있는 동남권도 비슷한 흐름을 보였다. 지난해 12월 마이너스 변동률을 기록했다가 올 1월에는 0.40% 오르며 상승폭이 가장 컸다. 지난 한해 아파트 매매 실거래가 상승률을 보면 서울(평균) 7.99% 뛰었다. 2023년(10.04%)에 이어 2년 연속 상승이다. 동남권은 2023년 15.13%에서 2024년 11.74% 상승률을 기록했다, 과거 평균 상승폭과 비교하면 최근 강남권 아파트 시장은 말 그대로 ‘불장’이다. 최근 5년 강남 4구 아파트값 평균 상승률은 4.51%이다. 서울 아파트값 평균도 강남권이 끌어 올리고 있는 모습이다. 김광석 리얼하우스 대표는 "강남권을 빼면 서울 평균 아파트값도 그리 높지 않을 것으로 보인다"고 말했다. 강남서는 3.3㎡당 2억원 거래 사례가 나오기도 했다. 반포동 '래미안 원베일리' 전용 133㎡(52평)는 지난해 12월 106억원에 거래됐다. 1년전만 해도 60억원대에 손바뀜이 이뤄졌다. 지방은 물론 경기·인천도 '하락' 이미 시작 반면 서울을 제외한 다른 지역은 사정이 다르다. 경기와 인천도 짧은 상승장을 마치고 하락장에 이미 진입했다. 우선 지난해 1월부터 올 1월까지 경기 아파트 매매 실거래지수를 보면 지난해 10월부터 하락세로 전환된 이후 올 1월까지 4개월 연속 내리막이다. 약 9개월간의 상승장을 마무리 하고, 작년 10월을 기점으로 하락국면에 들어섰다. 지난해 연간 상승률은 1.75%이다. 인천도 지난해 9월을 기점으로 이미 하락국면에 들어섰다. 올 1월까지 5개월 동안 실거래지수가 마이너스 변동률을 유지하고 있다. 서울은 단 한 차례 하락하고 상승전환 했지만 경기와 인천은 이미 지난해 하반기부터 조정국면에 들어선 것이다. 지방은 지난해 상반기에는 짧은 상승과 하락을 반복했다. 이후 하반기부터는 하락세가 완연하다. 지난해 10월 이후 올 1월까지 4개월 연속 지수가 떨어졌다. 반등 모멘텀 없이 침체가 이어지고 있다. 시장은 동조화가 무너지면서 차별화 되고 있지만 정부는 지난 19일 발표한 부동산 대책에서 토지거래허가제를 대폭 확대하는 한편 획일적으로 적용되는 대출 규제 강도를 더 높여 시행한다는 계획이다. 초양극화의 주된 원인 가운데 하나로 전문가들은 획일적인 대출 규제를 꼽고 있다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] ‘2+2년’과 ‘5% 상한’으로 대표되는 임대차 2법이 올해로 시행 5년차를 맞는 가운데 또 한번 논란의 중심에 설 것으로 보인다. 앞서 현 정부는 ‘폐지 수준’의 수정을 발표했고, 이에 맞춰 관련 제도 개선 방안 연구용역도 마친 상태다. 조만간 공론화 작업에 착수할 예정이다. 이런 가운데 최근 더불어민주당이 임대차보호법을 개정해 전세계약을 10년까지 보장할 수 있도록 하는 방안을 민생의제로 선정하면서 임대차법이 이슈로 다시 떠오르고 있다. 전세계약, '논란의 무제한'에서 '10년' 현재 야권을 중심으로 임대차보호법을 더 강화해야 한다는 주장이 연이어 나오고 있다. 지난해 말에는 진보당 윤종오 의원 등 야당 의원들이 전세계약 갱신권을 무제한으로 쓸 수 있도록 하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 발의했다. 논란이 확산되자 법안을 자진철회 했다. 이런 가운데 다수당인 민주당도 최근 임대차보호법 강화를 공론화 했다. 핵심은 임차인 계약을 2년씩 10년을 보장하는 것. 임대료 인상폭 상한(5%)을 신규 계약에도 적용한다는 내용도 포함돼 있다. 업계 관계자는 “논란이 됐던 무제한 계약갱신권을 10년으로 줄인 것이 달라진 것”이라며 “실패한 문재인 정부의 정책을 답습하는 것 같다”고 비판했다. 정부는 임대차 2법이 전세가격 상승, 매물 감소, 임대인과 임차인 갈등 심화 등 여러 부작용만 키웠다며 개편을 예고한 상태이다. 국토연구원의 관련 연구용역도 끝냈다. 국토연은 연구용역에서 제도 폐지부터 개선 등 4가지 대안을 제시했다. 전문가들은 현실적으로 제도 폐지는 어려울 것으로 보고 있다. 혼란은 더 키울 수 있어서다. 정부도 완화 및 보완에 무게 중심을 두고 있는 분위기이다. 임대차 2법 손질 방향을 놓고 야권은 더 강화하는 방향으로, 정부는 완화에 무게중심을 두고 있는 셈이다.  계약 10년 보장?...더 큰 부작용 우려  주택임대차법은 임차인 보호를 위해 지난 1981년 3월에 도입됐다. 이후 22회 법률이 개정됐다. 지난 2020년 7월말에는 논란의 중심에 서고 있는 계약갱신요구권(2+2년)과 전월세 상한제(5%룰)가 도입됐다. 임대차 2법은 임차인 보호 측면에서 긍정적인 면도 있지만 더 큰 부작용을 키웠다. 국토연 보고서를 보면 임대차 2법 도입 이후 전세가격 상승으로 전세수급 불균형이 확대됐다고 지적했다. 한국부동산원 통계를 보면 임대차 2법 시행 전 57주간 서울 아파트 전세가격지수는 3.86% 상승했으나 도입 이후 77주간은 8.13% 올랐다. 임대차 2법 시행 이후 1년간 전국 아파트 전세가는 9.84%, 수도권은 9.29%, 지방은 10.38% 상승했다. 지난 2019년 서울 주택(아파트·빌라 등) 전세가는 연간 -0.45%의 변동률을 보였으나 임대차 2법이 도입된 2020년에는 3.66% 상승했고 2021년에는 4.91% 올랐다.  아울러 임대차 2법 도입으로 임대주택 물량 감소, 신규 전세가격 급등, 이중가격 형성, 임대인과 임차인 갈등 심화 등 부작용도 여전히 진행중이다. 전세의 월세화도 부작용 가운데 하나다. 전문가들은 임대차보호법을 강화 하는 것에 우려를 표명하고 있다. 서민들을 보호하기 위한 정책이 도리어 서민들의 피해를 양산하는 ‘규제의 역설’이 반복될 수 있어서다. 고준석 연세대 상남경영원 교수눈 “10년으로 늘어나면 10년치 인상분을 한번에 받으려는 사례가 늘어나고, 무엇보다 시장이 왜곡되면서 임대주택 공급물량이 줄어드는 등 여러 부작용이 나타날 수 밖에 없다"고 강조했다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 주택거래허가제는 '규제 끝판왕'이다. 노무현·문재인 정부 때도 도입을 검토했으나 반발 여론으로 무산된 바 있다. 역대 정부도 못한 주택거래허가제가 지금 핫 이슈가 되고 있다. 현재 논란이 되고 있는 토지거래허가제가 사실상 주택거래허가제나 다름없기 때문이다. 말 그대로 대규모 개발 예정지 ‘땅’에 적용되던 규제가 왜 현재의 모습을 갖추게 됐을까. 첫 단계 - '잠·삼·대·청' 허가구역 지정 첫 발단은 지난 2020년 6월로 거슬러 올라간다. 당시 서울시는 잠실·삼성·청담·대치동을 국제교류복합지구로 지정하고 토지거래허가구역으로 묶었다. 토지에 주로 적용됐던 규제가 도심 및 주거단지에 도입된 것이다. 지정 이유로 "투기수요가 유입될 우려가 높다는 판단에 따라 선제적인 조치를 취하는 것"이라고 밝혔다. 아울러 허가를 받아야 하는 토지면적을 법령상 기준면적의 10%로 하향했다. 지자체장이 10~300% 범위에서 별도 지정이 가능하다. 도시지역 주거용지의 경우 허가를 받아야 하는 면적이 법령은 180㎡ 초과이다. 서울시는 10%로 낮춰 18㎡ 초과시 허가를 받도록 했다. 주택 단지에 대해 토지거래허가제를 적용한 것에 대해 여러 반대 지적이 나왔다. 그래도 초기에는 말 그대로 토지거래 허가 성격이 강했다. 두 번째 단계 - 풍선효과 차단, 기준 강화 이후 시장에서는 풍선효과가 나왔다. 허가 기준이 되는 토지면적의 경우 아파트는 가구당 대지지분이 기준이다. 가구당 대지지분이 18㎡ 이하인 단지로 수요가 몰린 것. 한 예로 잠실동 리센츠 전용 27㎡의 경우 대지지분이 약 13㎡ 수준이다. 18㎡를 넘지 않아 허가 없이 집을 살 수 있는 것이다. 정부는 이에 따라 지난 2022년 2월 풍선효과 차단을 위해 상위 법령을 개정해 허가 기준을 대폭 강화한다. 이때부터 토지거래허가제가 주택거래허가제로 모습을 바꿔간다. 당시 기준 강화 이유로 정부는 "도심에 위치한 소형 연립·다세대 주택 등의 경우에는 허가 대상에서 제외돼 제도의 실효성을 약화 시킨다는 지적이 제기돼 왔다”고 개정 이유를 밝혔다.  강화된 기준을 보면 도시지역 내 주거지역은 180㎡에서 60㎡로, 상업지역은 200㎡에서 150㎡ 등이다. 서울시는 이 기준을 10%로 하향했다. 주거지역은 6㎡ 초과, 상업지역은 15㎡ 초과시 허가를 받도록 했다. 세 번째 단계 - '주택거래허가제 완성' 주택거래허가제로 변신은 지난 2023년 11월에 마침표를 찍는다. 당시 서울시는 도시계획위원회를 열어 잠실·삼성·청담·대치동의 토지거래 허가대상을 아파트 용도로 한정하겠다고 밝힌 것이다. 그러면서 아파트를 제외한 상업용 부동산, 다세대·다가구주택 등은 허가 없이도 거래할 수 있도록 했다. 한마디로 토지거래허가제가 아닌 주택거래허가제라는 점을 우회적으로 명확히 한 것이다. 이런 과정을 거치면서 대규모 개발 예정지 ‘땅’에 적용되는 토지거래허가제가 사실상의 주택거래허가제로 옷을 갈아입게 된 것이다. 그렇다면 집값은 안정 됐을까. 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡의 경우 허가구역으로 지정된 첫해 최고가는 23억5000만원이었다. 최고가 기준으로 2021년 27억원, 2022년 26억7000만원, 2023년 25억원, 2024년 27억7000만원을 기록했다. 허가구역에서 풀리자 최근에는 30억원에 팔렸다. 한국부동산원 아파트 실거래지수를 보면 지난 2020년 2·4분기부터 지난해 4·4분까지 서초구는 35%, 강남구는 32%, 송파구는 27% 상승했다. 거래량 감소 효과는 있었지만 집값 안정에는 도움을 주지 못한 것이다. 전문가들은 규제는 풍선효과 등 여러 부작용을 일으킨다고 말했다. 이는 이미 증명된 사안이다. 규제 강도가 더 셀수록 역효과는 더 크다. 한 전문가는 “규제 역풍으로 강남 집값이 불안해 지면서 정부도 놀란 것 같다"며 "정부가 대출 옥죄기 등 규제 강도를 계속 높여나갈 것으로 보인다"고 전망했다. 이어 "강남 집값 때문에 침체된 서울 등 수도권 외곽 및 지방 주택시장이 역풍을 맞고 있다"고 덧붙였다.   ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 집값이 급등했던 지난 2021년. 당시 핫 이슈 가운데 하나가 ‘6억 아파트 실종’이었다. 고가는 물론 중저가도 가격이 뛰면서 6억원 이하 아파트가 사라진 것이다. 실제 부동산R114 자료에 따르면 시세 기준으로 서울 6억원 이하 아파트 비중이 2020년 20.7%에서 2021년에는 7.9%로 뚝 떨어졌다. 저가 아파트가 아예 자취를 감췄다 해도 과언이 아니다. 그렇다면 현재는 어떤 모습일까. 사라졌던 6억 이하 아파트...다시 컴백 부동산R114의 서울 아파트 가격(시세 기준) 구간대별 자료에 따르면 6억원 이하와 50억원 초과에서 눈에 띄는 변화가 있다. 우선 6억원 이하의 경우 비중이 2021년말 7.9%에서 2022년말 8.4%로 늘더니 2025년 1월말에는 15.6%까지 상승했다. 가구수 기준으로 보면 저가 아파트는 2021년 9만7268가구에서 올 1월 24만1463가구로 약 2.5배 가량 증가한 것이다. 부동산R114 관계자는 “통계를 보면 2022년부터 저가 아파트 실거래가격이 하락하면서 시세 역시 영향을 받고 있다”고 말했다. 그 외 가격대는 큰 변동 없이 비중이 유지되는 모습이다. 초고가 주택인 50억원 초과는 비중이 2021년 0.5%에 불과했다. 슬금슬금 오르더니 올 1월에는 1.2%까지 상승했다. 100가구 중 1.2가구가 50억원 초과인 셈이다. 세부적으로 보면 50억원 초과 아파트는 지난 2021년 5930가구에서 2025년 1월에는 1만9059가구로 3.2배 증가했다. 50억원 초과 단지가 있는 지역도 2021년에는 강남·서초·용산구 등 3곳에 불과했다. 올 1월에는 성동·송파·영등포·종로·중구 등이 포함되면서 8곳으로 증가했다. 싼 건 더 싸지고...비싼 것 더 비싸지고 6억원 이하 아파트는 외곽지역에서 급증했다. 올 1월말 기준으로 저가 아파트 비중이 가장 높은 곳은 도봉구로 54.7%로 조사됐다. 도봉구는 10채 중 절반 이상이 6억원 이하다. 뒤를 이어 노원구(47.9%), 금천구(43.8%) 등의 순이다. 이들 지역은 2021년의 경우 6억원 이하 비중이 20~30% 수준이었다. 비중이 가장 많이 늘어난 곳은 강북구다. 2021년 6.5%에 불과 했으나 올 1월에는 34.7%를 기록했다. 외곽지역에서 6억원 이하 비중이 늘어난 것은 6억 초과 ~ 9억원 이하 아파트들이 다시 6억원 이하로 시세가 떨어졌기 때문이다. 6억 ~ 9억원 이하 비중이 도봉구는 2021년 44.0%에서 올 1월 36.7%로 줄었다. 노원구도 57.6%에서 39.7%로 감소했다. 50억원 초과는 강남3구와 용산 등 고급주택 단지에서 증가했다. 서초구는 올 1월 기준으로 관내 아파트 9.8%가 50억원 초과다. 2021년에는 4.1%에 불과했다. 강남구도 6.8%로 2021년(3.1%) 보다 증가했다. 현재 아파트 시장에서는 초양극화가 빠르게 진행되고 있다. 단순 양극화를 넘어 ‘K자형’ 양극화가 확대되고 있는 것이다. 즉, 중저가는 더 싸지고, 고가는 더 비싸지고 있는 것이다. 이는 고가 단지가 몰려 있는 지역에서도 예외는 아니다. 강남구 6억원 이하 비중은 2021년 2.6%였으나 올 1월에는 3.1%를 기록했다. 서초구도 이 기간 2.8%에서 3.8%로 증가했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “문제는 서울에서도 양극단의 간극이 너무 커지고 있다는 것"이라며 "초양극화 수준을 뛰어넘고 있다"고 우려했다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 한국부동산원의 아파트 실거래지수는 실제 거래된 가격을 토대로 산출된다. 이와 달리 주간 아파트값 통계는 표본단지를 정한 뒤 이를 토대로 변동률을 계산하는 것이 가장 큰 차이다. 서로 장단점이 있다. 실거래지수는 시장 상황을 잘 반영하지만 거래량과 특정 거래에 영향을 받는 것이 단점이다. 반면 표본단지 통계는 평균 집값 동향을 살펴볼 수 있다는 것이 장점이다. 두 통계를 비교 분석하는 것도 시장 흐름을 살펴보는 방법 중 하나다. 서울 아파트값, 표본 4.50%·실거래 8.02% 상승 그렇다면 실거래지수와 표본통계가 전하는 지난해 아파트 시장은 어떤 모습일까. 일부 지역을 제외하고는 등락폭이 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 우선 2024년 전국 아파트값은 표본 -0.02%, 실거래 1.44%의 변동률을 기록했다. 지방은 -1.80%(표본), -1.34%(실거래) 등이다. 시도별로 봐도 거의 대부분의 지역이 표본과 실거래가 유사한 등락폭을 보였다. 반면 서울은 표본통계 수치는 4.50% 오른 것으로 분석됐으나 실거래는 2배 가까운 8.02% 상승한 것으로 조사됐다. 다른 지역과 달리 양 통계간 격차가 제법 크다.  고준석 연세대 상남경영원 교수는 "강남권 등 특정지역에서 실거래 사례 가운데 전 거래 대비 가격이 많이 오른 상승거래가 원인으로 분석된다"고 말했다. 서울 강남 4구가 몰려 있는 동남권의 경우 지난해 말 기준 ㎡당 실거래 매매 평균가격이 2470만원을 기록했다. 전 고점을 뛰어넘은 역대 최고가격이다. 주택시장 침체가 이어지고 있는 세종의 경우 표본은 6.47% 하락한 반면 실거래는 3.71% 떨어졌다. 서울과 반대로 표본통계 하락폭이 더 크다. 피부로 체감하는 주택경기가 그 만큼 더 악화된 것으로 추정할 수 있다. 세종을 포함한 지방 지역 상당수가 표본통계 낙폭이 큰 것이 특징이다. 집값 5% 떨어진 평택...."우리가 강남" 실거래지수의 경우 세부 시군구 통계를 분기 및 연 단위로 공개하고 있다. 지역별 2024년 실거래지수를 보면 수도권의 경우 극과극의 모습이다. 서울은 서초구가 12.44% 올라 상승률 1위를 기록했다. 반면 도봉구는 1.09% 올라 최하위를 기록했다. 경기도도 과천시의 경우 무려 실거래지수가 17.23% 폭등했다. 수도권 최고 상승률이다. 반면 반세권 지역인 평택시와 안성시는 각각 -5.38%, -5.42%의 변동률을 기록했다. 지방 광역시 중에서도 아파트값이 5% 이상 하락한 곳은 3곳에 불과하다. 평택시의 경우 미분양까지 폭증하고 있는 상태다. 평택 '고덕국제신도시파라곤' 전용 71㎡의 경우 최근 5억5700만원에 거래됐다. 최고가는 8억4000만원대다. 인천은 미추홀구(-0.01%)만 하락지역에 이름을 올렸다. 지방은 사실상 상승지역이 전멸이다. 부산의 경우 수영구(1.71%)와 서구(0.10%)만 소폭 올랐을 뿐이다. 대구도 중구(1.59%)만 미미하게 상승했을 뿐이다. 서구는 6.4% 하락했다. 울산만 선방했을 뿐이다. 당초 전문가들은 올해 서울 등 전국 아파트 시장이 ‘상저하고’ 흐름을 이어갈 것으로 전망했다. 하지만 서울의 강남권 등 일부 지역의 경우 연초부터 ‘불장장세’를 연출하고 있는 상태다. 반면 서울 및 수도권 외곽, 지방은 미분양 증가 등 갈수록 상황이 악화되고 있는 상태다. 한 전문가는 "대출규제는 강남 집값 안정이 목표인데 수도권 외곽과 지방만 옥죄고 있는 모습"이라고 전했다. 정부의 건설산업지원 대책도 지방에 초점이 맞춰진 상태다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] # .정부가 외국인 부동산 불법거래에 대해 칼을 빼든 시점은 지난 2022년 하반기이다. 당시 국토교통부 등 정부는 외국인의 투기성 부동산 거래에 대한 첫 기획조사 추진계획을 발표했다. 대상에는 8살 중국 어린이의 경기도 아파트 구매 사례와 미국 청소년의 서울 용산 27억원 주택 매입 사례가 포함돼 이슈가 된 바 있다. 이후 정기적으로 외국인 부동산 취득에 대한 기획조사 등 모니터링을 진행하고 있다. 외국인의 국내 부동산 매입이 늘고 있다. 정부의 규제 강화와 조사에도 내국인과의 역차별 문제는 여전히 진행형이다. 외국인 매수자 1만7400여명...비중 1.10% 파이낸셜뉴스가 법원의 소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황 자료를 분석한 결과, 외국인의 부동산(집합건물·토지·건물) 매수자가 증가하고 있다. 자료를 보면 소유권이전등기를 신청한 외국인은 지난 2022년 1만4945명에서 2023년에는 1만5614명으로 늘었다. 지난해에는 1만7489명으로 전년 대비 12% 가량 증가했다. 부동산 침체기에도 외국인 매수자는 꾸준히 늘어난 셈이다. 그렇다면 국내 부동산 전체 매수에서 외국인 비중은 어느정도 될까. 법원 자료를 분석한 결과 전체 매수인에서 외국인 비중은 지난 2022년 0.83%에 수준이었다. 2023년에는 1.01%로 기록했고, 지난해에는 1.10%로 상승했다.  이는 역대 최고치이다.  지난해 외국인 매수자를 국적별로 보면 단연 중국인이 1위이다. 중국인은 1만1352명을 기록했다. 외국인 매수자 64% 가량이 중국인인 셈이다. 그 뒤를 미국(2531명), 캐나다(671명), 러시아(298명) 등의 순이다. 내국인 역차별 해소?...현재도 진행형  중국인의 지난해 매수 현황을 보면 경기(5976명), 인천(1681명), 서울(934명) 등 수도권에 집중돼 있는 것이 특징이다. 외국인 주택 소유자도 늘어나는 추세다. 한국부동산원에 따르면 지난해 상반기 외국인이 국내에 보유한 주택 수는 9만5058가구이다. 주택을 보유한 외국인은 총 9만 3414명으로 1인당 평균 주택 1.02호를 소유한 것으로 파악됐다. 앞서 정부는 외국인의 국내 부동산 쇼핑에 대한 문제가 제기되자 지난 2022년부터 외국인 부동산 거래에 대한 현황 파악 및 불법 거래 단속에 나서고 있다.  외국인의 부동산 투기로 인한 시장 교란을 막기 위해 규제와 조사 활동을 강화하고 있다. 지난 2023년 2월에는 한국 내 주소 또는 거주지를 두지 않은 외국인이 토지나 주택을 구입하려면 무조건 한국인 위탁관리인을 지정하도록 했다.  내국인과 역차별 문제를 해소하고 제도 개선을 통해 근본적인 해결책을 마련하겠다는 취지였으나 현재까지 역차별 문제는 해소되지 않은 상태다.   외국인들은 여전히 대출규제 등에서 자유롭다. 본국 은행을 이용하면 대출 규제를 적용 받지 않는다. 또 개별 세대원의 주택 보유 실태를 정확히 파악하기 어렵기 때문에 다주택 규제에서도 내국인 보다 자유롭다는 것이 전문가들의 설명이다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 전국에서 가장 비싼 아파트 50개 단지를 모은 것이 KB부동산의 ‘선도 아파트 50’이다. 이들 50개 단지의 시세동향을 지수화 한 것이 ‘선도 아파트 50지수’다. 선도 아파트 50은 매년 연초에 전년 말 시세를 기준으로 시가총액을 산정한 뒤 업데이트 하고 있다. KB부동산은 최근 2025년 선도 아파트 50 리스트를 공개했다. 5개 단지가 탈락하고 새롭게 편입된 가운데 지방은 아예 자취를 감춘 것이 특징이다. 한 전문가는 “강남권 신축과 유망 재건축 단지가 부상한 것이 특징”이라며 “규제가 빚어낸 역설로 볼 수 있다”고 말했다. 결국...'서울 46 vs 경기 4 vs 지방 0' 올해 선도 50 리스트를 보면 5개 단지가 탈락했다. 서울서는 마포구 성산시영과 중구 남산타운, 대치동 선경 1·2차 등 3개 단지가 제외됐다. 지방서는 부산의 화명동 ‘화명롯데캐슬카이저’, 재송동 ‘더샵센텀파크1차’ 등 2개 아파트가 리스트에서 빠졌다. 이들 부산의 2개 단지는 지난해까지 선도 아파트 50 리스트에 포함됐던 유일한 지방 아파트다. 올해는 선도 50 리스트에서 지방은 전멸한 셈이다. 반면 서초구 ‘래미안원베일리’·‘서초그랑자이’와 강남구 '디에이치자이개포', 여의도 ‘시범’ 등은 50 리스트에 신규 편입됐다. 올해 KB 선도 아파트 50의 경우 서울 46개 단지, 경기 4개 단지, 지방 0개 단지로 재편됐다. 그렇다면 올해 선도 50 리스트에는 어떤 단지들이 포함돼 있을까. 우선 경기에서는 과천시 ‘래미안슈르’, 성남시 ‘산성역포레스티아’·‘파크뷰’, 수원시 ‘광교중흥S-클래스’가 이름을 올렸다. 이들 4개 아파트는 지난 2021년부터 올해까지 50 리스트에 포함되게 됐다. 경기권 아파트의 자존심이다. 김광석 리얼하우스 대표는 "이들 4곳 가운데 과천시 아파트 단지만 남고 다른 아파트는 탈락할 가능성이 높다"고 분석했다. 강남 재건축 2.0...결국 최후 승자는 누구? 서울에서는 46개 단지가 선도 50 리스트에 포함됐다. 지역별과 단지별 특성으로 나눠 비교해 보면 예전과 다른 흐름이 나온다. 지역별로 보면 강남구 12개 단지, 송파구 12개 단지, 서초구 8개 단지 등 강남 3구가 32개 아파트에 이른다. 32개 단지를 분석해 보면 신축(준신축)과 재건축 대상 아파트가 대부분이다. 반포동 ‘래미안 원베일리’가 올해 첫 리스트에 이름을 올렸다. 이 외에 압구정 현대 아파트, 잠실 주공5단지, 잠원동 신반포 단지 등 재건축 유망 단지가 대부분이다. 이들 강남권 초대형 재건축 단지들이 가시화 되면서 시세총액 순위 역시 재편이 이뤄질 것으로 보고 있다. 잠실주공 5단지는 지난 1월에 전용 82㎡가 신고가인 34억7500만원에 거래됐다. 1년 전에는 28억원에 거래됐다. 은마의 경우 전용 84㎡가 최근 역대 최고가인 29억3500만원에 팔렸다. 현재 호가는 30억원을 넘어섰다. 준공 40년이 넘은 압구정 현대 아파트에서는 지난해 처음으로 100억원대 거래가 나오기도 했다. 강북권에서는 마포구 ‘마포래미안푸르지오’와 서대문구 ‘DMC 파크뷰자이’가 눈에 띈다. 재건축이 아닌 일반 단지로 강북권의 자존심을 언제까지 지켜낼지 관심이다. 그 외 비 강남 3구 단지들을 보면 향후 시장에 큰 영향을 미칠 재건축 단지들이 차지하고 있다. 눈에 띄는 것은 50 아파트에 포함되는 목동 노후 아파트가 하나 둘 늘어나고 있다는 점이다. 올해는 9단지가 새롭게 편입됐다. 영등포구에서도 시범 단지가 50 리스트에 첫 포함된 것이 특징이다. 한 전문가는 “강남 일대 재건축 단지들이 입주하면 선도 50 리스트가 또 재편될 것으로 보인다”며 “앞으로 강북권 아파트가 어느 정도 살아 남을 지가 관건이다”고 분석했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] #. 최근 서울 송파구 '잠실주공5단지' 전용 74㎡가 14억3131만원에 팔려 일대가 술렁거렸다. 같은 면적이 비슷한 시기에 31억원에 거래됐는 데 순식간에 16억원 가량 폭락했기 때문이다. 현재 14억원 거래는 실거래가 공개 시스템에서 사라진 상태다. 국토교통부 관계자는 "이상거래로 보고 미공개 처리한 뒤 검증작업을 진행하고 있다"고 말했다. 이슈가 된 거래는 중개사를 통하지 않고 직거래로 이뤄진 거래다. 현재 정부는 직거래 등 이상거래에 대해 상시 모니터링을 진행하고 있다. 국토부에 따르면 직거래 기획조사는 1년 단위로 하고, 상시 조사는 매월 신고 들어온 건에 대해 이뤄지고 있다는 설명이다. 줄지 않는 직거래...지난해 비중 10% 파이낸셜뉴스가 직방에 의뢰해 아파트 거래현황을 분석한 결과 지난 2024년 전국 직거래 비중은 10%를 기록했다. 매매거래 10건 가운데 1건이 중개사를 통하지 않고 이뤄진 것이다. 전국 직거래 비중은 2022년 16%에서 2023년 11%를 기록했다. 비중은 전체 거래량에 따라 다소 차이는 있다. 하지만 거래건수를 보면 직거래가 거의 줄지 않고 있다. 직거래 거래건수는 2022년 4만376건, 2023년 4만508건에서 2024년에도 4만2272건을 기록했다. 서울도 전체 거래에서 직거래 비중은 2022년 16%, 2023년 7%, 2024년 4% 등으로 줄고 있다. 하지만 거래건수는 이 기간 1942건에서 2380건으로 늘었고 지난해에는 2378건을 기록했다. 지방 일부 지역에서는 직거래가 여전히 성행중이다. 지난해 기준으로 보면 제주 직거래 비중은 24%에 이른다. 전남 20%, 경북 18%, 강원 17% 등이다.  시장 변곡점...올해 또 의심거래 폭증? 서울의 경우 지난해 직거래 거래건수가 가장 많은 곳은 강동구로 나타났다. 296건으로 직거래 비중도 9%를 기록했다. 2023년에는 7%였다. 뒤를 이어 서대문구도 170건(비중 8%)으로 2023년보다 크게 늘었다. 시장에서는 올해 직거래가 줄지 않을 것으로 보고 있다. 통상 직거래는 시장 변곡점 때 많이 이뤄진다. 올해 주택시장 역시 증여나 양도세 회피 등의 목적으로 거래가 많이 이뤄질 가능성이 다분하기 때문이다. 문제는 이 같은 직거래가 시장 왜곡을 불러온다는 점이다. 직거래의 경우 시세보다 낮게 또는 높게 거래 되는 데 '착시현상'을 야기시킬 수 있다는 점이다. 정부도 직거래를 시장 교란의 주범 가운데 하나로 인식하고 있다. 증여세법에 따르면 특수관계인끼리 부동산을 직거래할 경우, 최근 3개월 이내에 거래된 실거래가 대비 30% 이상 또는 3억원 이상 차이가 나지 않으면 정상 거래로 간주해 증여세를 부과하지 않는다.  앞서 정부는 지난 2022년부터 2024년까지 4차례의 직거래 기획조사를 실시한 바 있다. 조만간 직거래에 대한 대대적인 조사에 나설 예정이다. ljb@fnnews.com 이종배 성석우 기자