국내외 증시 부진으로 주가지수를 기초자산으로 하는 주가연계증권(ELS) 발행이 급격히 감소한 것으로 나타났다. 미국 연방준비제도(Fed)의 '매파적' 긴축정책이 지속되면서 증시가 주춤한 때문이다. 여기에 중국발 부동산 위기 등 대내외 리스크까지 겹치며 ELS 고점 투자에 대한 경계심리가 고개를 들고 있다. ■주가지수 기초 ELS 발행 위축 22일 금융투자업계에 따르면 이달 코스피200지수를 기초자산으로 한 ELS 발행액은 3939억원(21일 기준)으로 집계됐다. 올해 4월 발행 규모가 1조2816억원에 달했던 것과 비교하면 3분의 1 수준으로 쪼그라들었다. 코스피200 기초 ELS 발행은 5월부터 축소돼 7월에는 7169억원에 그친 바 있다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수 기초 ELS는 1조2724억원어치가 발행돼 코스피 연계상품보다 인기가 많았다. 그러나 S&P500 기초 ELS도 4월(3조4537억원)과 비교하면 약 3분의 1 토막에 불과하다. 미국의 긴축 기조가 이어지면서 증시가 여전히 힘을 내지 못하고 있어서다. 조용구 신영증권 연구원은 "7월 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록에서 추가 인상을 주장하는 의견이 다수인 것으로 나타났다"고 지적했다. 금리인하가 내년 2·4분기에나 가능할 것이란 점에서 당분간 고금리 상황을 버텨야 한다는 게 시장의 중론이다. 홍콩 항셍중국기업지수(H지수) 기초 ELS는 2816억원어치가 발행되는데 그쳤다. 이 역시 4월(8301억원)의 3분의 1 수준이다. 중국발 부동산 위기가 겹치면서 H지수 연계 ELS 투자에 신중한 분위기다. ■'조기상환' 놓친 투자자들 불안 문제는 금리 추가 상승 등에 따른 추가적인 증시 하락 가능성이 제기되고 있다는 점이다. ELS는 계약 만기일까지 기초자산 가격이 정해진 수준 아래로 떨어지지 않으면 원금과 고금리의 이자를 주는 파생상품이다. 해당 지수가 녹인배리어를 터치한 경우 투자자들이 만기까지 ELS를 보유해야 할 가능성이 높고, 만기가 되더라도 원금손실 우려가 커질 수밖에 없다. 이미 지난해 10월 H지수가 폭락하면서 H지수 연계 ELS 상품의 상당 수가 손실구간에 들어간 바 있다. 이는 S&P500, 유로스톡스50, 코스피200 연계 ELS도 마찬가지다. 이에 조기상환이 아닌, 만기까지 보유하는 투자자들이 상당한 것으로 추정된다. KIS자산평가의 KIS넷에 따르면 현재 녹인배리어를 터치한 상품의 잔액은 기초자산마다 4조~5조원에 달한다. S&P500 기초 ELS 가운데 녹인배리어를 터치한 잔액은 5조1546억원이고, 유로스톡스50 기초 ELS는 4조7231억원, H지수 기초 ELS는 5조7106억원이다. 코스피200 기초 ELS는 1조2445억원 수준이다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 마스턴투자운용의 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실은 14일 급격한 인플레이션을 안정시키기 위해 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 공격적인 정책금리 인상에 따라 상업용 부동산 거래 위축이 내년까지 지속될 것으로 전망했다. 부동산이 2022년 2·4분기 이후로 거래량이 감소하며 자산의 부실 위험이 늘어났고, 긴축된 자금 조달 조건과 금융 불확실성으로 인해 리스크가 구체화되며 2023년 2·4분기 거래가 전년 동기 대비 48% 급감한 상황 속에서 예상이다. 지효진 마스턴투자운용 R&S실 글로벌리서치팀 이사는 “재택근무의 일상화에 따른 오피스 수요 급감으로 공실률이 증가하며 뉴욕, 시카고, LA 등 주요 도시 자산 가격이 20~30%가량 하락한 상태”라며 “오피스 공실 증가로 인한 인구 이탈과 방문 고객 수(footfall) 감소로 도심에 위치한 리테일 및 멀티패밀리(다세대 주거용 건물)의 임차 수요에도 영향을 미치며 상업용 부동산 시장 전반이 침체되고 있다”고 진단했다. 자 아서눈 미국의 경우 자산 가치가 금리 인상 및 오피스 수요 급감으로 하락하며 부실화될 경우 금융시스템 불안으로 확산할 수 있다고 경고했다. 미국 상업용 부동산 대출의 약 28%가 지난 상반기에 파산한 실리콘밸리은행(SVB)이나 퍼스트리퍼블릭은행과 같은 중소형·지역은행에 집중돼 경제 시스템의 약한 고리로 여겨져서다. 유럽은 환매형(Open-end) 펀드 비중이 높은 지역 특성상 금융 시장 변동성이 확대되며, 펀드 환매 요구가 많아져 자산 가격이 하락할 수 있다고 분석했다. 지리적으로 가깝고 펀드가 포트폴리오나 공동투자로 연계된 경우가 많아 국가간 구조적 리스크가 발생할 가능성도 있다고 봤다. 마스턴투자운용은 2024년 상반기 이후 글로벌 경제가 U자형으로 완만히 회복할 것이라 예상했다. 그러나 과거와 달리 금융여건보다 근무 환경에 대한 근본적인 패러다임이 변화한 구조적 영향으로 상업용 부동산 시장 전반의 침체는 장기화할 가능성이 있다고 지적했다. 올해 말까지는 높은 금리와 낮은 임차, 투자 수요로 인해 상업용 부동산 가치의 광범위한 조정이 있을 것이라고 분석했다. 지 이사는 발생한 부실 자산에 대해서는 개별 자산이 시스템 리스크로 번지지 않도록 선제적인 위험관리가 필요하다고 언급했다. 과거 저금리를 무기로 해외 부동산에 지역 및 문화 특수성에 대한 고려 없이 경쟁적으로 투자하던 방식에서 벗어나야 한다는 것이다. 지 이사는 “지금은 수익률을 위해 특정 섹터 및 지역에 집중하는 프로젝트 단위 투자보다는 포트폴리오 투자를 통해 분산효과를 활용한 안정성을 극대화해야 하는 시기”라며 “장기적 관점에서 산업과 인구구조 변화에 따른 기회가 있어 유기적인 도시를 중심으로 현지 전략적 파트너십 구축을 통해 다용도로 활용 혹은 용도 변경 가능한 자산 위주로 기회를 찾아야 할 것”이라고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 올해 하반기 중소형 증권사에 '먹구름' 전망이 제기됐다. IB(투자은행) 의존도가 대형사 대비 높아 이익창출력 저하폭이 클 것이라는 예상이다. IB부문은 금리 상승 여파로 부동산금융 영업기반 위축 지속, 브릿지론 차환 난항 등으로 건전성 저하에 따른 손실 확대 가능성이 있다. 다각화된 포트폴리오를 갖춘 대형사 대비 중소형사로선 아쉬움이 있는 대목이다. ■IB 영업기반 위축 지속..중소형사 타격 18일 김예일 한국신용평가 금융구조화평가본부 수석연구원은 "근래 증권사의 주요 성장 동력으로 기능했던 IB부문의 경우 부동산PF 시장 침체로 인한 신규 딜 감소 등 영업기반 위축이 지속되고 있다. 브릿지론 차환에 난항을 겪는 등 부동산금융 건전성 저하에 따른 손실 확대 가능성이 있다"고 밝혔다. 이어 "기존에 취급한 우발부채, 대출채권 등으로부터 일정 수준의 수익은 발생하겠으나, 신규 딜 감소로 인한 수수료 감소 효과와 대손충당금 설정에 따른 비용 요인 등이 증권업 전반의 실적에 부정적인 영향을 미칠 전망"이라고 설명했다. 김 연구원은 특히 중소형사의 대응력에 주목했다. 중⋅후순위성 브릿지론 익스포져(위험노축액) 부담이 커서다. 고위험성 부동산금융의 비중이 높아, 자본적정성이 훼손될 경우 신용도에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 지적이다. 그는 "감독당국은 증권사의 부동산PF 관련 위험액 산정 시 세부 리스크를 감안하여 적용하는 방식으로 개선될 계획이다. 단기적으로는 자본적정성 여력이 크지 않거나, 고위험 부동산금융 취급 비중이 높은 증권사의 경우 영업이 위축될 가능성이 있다"고 강조했다. 대형사는 부동산PF여신 규모가 2020년 3월 말 기준 약 22.8조원(자기자본 대비 54%)을 정점으로 2023년 3월 말 기준 약 17.9조원(자기자본 대비 32%)로 익스포져 부담이 감소했다. 반면 중소형사는 규제강화 이후에도 2020년 3월 말 약 6.3조원(자기자본 대비 44%)에서 2022년 3월 말 약 9.5조원(자기자본 대비 51%)으로 오히려 증가세를 보였다. 2022년 4분기 이후 부동산 경기가 위축되면서 익스포져가 2023년 3월 말 8.2조원(자기자본 대비 42%)까지 감소했으나 여전히 높은 수준이다. 그는 "IB부문은 증권사의 주요 수익원으로서 평균적으로 약 30% 비중을 차지해왔다. 2022년 하반기 이후 높아진 금리, 부동산 경기 위축 등으로 부동산PF 신규 딜 감소, 브릿지론·본PF대출 리파이낸싱 부담 상승 등을 고려하면 IB부문 이익 비중은 당분간 감소할 것"으로 전망했다. ■메리츠·신한·BNK 성장..하나 하락률 가장 커 2020년 대비 성장을 기록한 증권사는 메리츠증권, 신한투자증권, BNK투자증권으로 분석됐다. 메리츠증권, 신한투자증권은 2020년 대비 2022년 세전이익이 30%이상 큰 폭으로 성장했다. 메리츠증권은 대형사 중에서 IB부문이 10% 수준의 시장점유율을 유지하며 높은 성장률을 지속하고 있다. 그는 "메리츠증권의 운용부문은 피어 대비 우수한 성과를 보였는데, 금리상승에 따른 채권부문 손실위험에도 불구하고 효과적인 리스크관리를 통해 수익성을 방어한 것"이라며 "경상적 이익 외에도 메리츠캐피탈로부터 2000억원의 배당금수익과 투자자산 회수 등의 영향으로 2020년 대비 31%의 세전이익 성장률을 기록했다"고 설명했다. 신한투자증권은 전반적인 수익성 감소 및 충당금 적립으로 영업이익은 감소했다. 2022년 3분기 중 본사 사옥 매각으로 약 4500억원의 처분이익이 발생해 세전이익이 크게 증가했다. BNK투자증권은 투자중개, 운용부문은 2020년 대비 수익이 감소했지만 전체 사업부문 내 비중이 높지 않았다. IB부문 성장 영향으로 세전이익이 증가했다. 대형사 중에서는 하나증권의 실적 하락률이 가장 컸다. IB부문 실적이 감소한 요인이 가장 크게 작용했다. 김 수석연구원은 "하나증권은 2018년부터 자기자본이 3조원을 상회해 종합금융투자사업자의 지위를 획득하면서 IB부문을 중심으로 성장했다. 당시에는 부동산PF 중심으로 영업규모를 확대하면서 수익성이 개선된 부분이 컸다. 2022년 부동산 경기가 둔화되기 시작하면서 영업 실적도 감소했다"고 밝혔다. KB증권은 경우 연간 영업순수익의 약 60~70%를 투자중개, 운용부문에서 창출해 시황 영향을 크게 받고 있다. 2022년 금리상승으로 투자심리가 위축되어 시장거래대금이 감소하고, 운용변동성이 커지면서 세전이익이 크게 감소했다. 중소형사에선 한화투자증권, DB금융투자, 케이프투자증권 실적 저하가 두드러졌다. 한화투자증권은 2022년 세전손실을 기록했다. 실적 저하보다는 일회적인 영업외비용(소송관련 대손비용, 영업권 상각 등) 발생으로 이익이 크게 감소했다. DB금융투자는 2022년 2·4분기에 운용부문 중 채권평가·처분 관련 손실이 크게 발생하면서 세전이익이 감소했다. 유진투자증권은 2020년 역기저효과 및 판관비 부담과 해외부동산 충당금 적립, 운용부문 감소 등의 영향으로 낮은 연평균 성장률(CAGR)를 기록했다. 케이프투자증권은 운용부문과 IB부문 등 전반적인 수익성이 저하되면서 이익규모가 감소했다. 판관비 부담은 2020년과 비슷한 수준으로 유지돼 세전이익이 감소했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

상반기 내내 채권을 찍어냈던 여신전문금융사(여전사)들이 하반기 들어 숨고르기를 하고 있다. 영업기반 마련을 위해 가열차게 실탄을 구비해왔으나 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 다시 부각됨에 따라 특히 비우량물을 중심으로 발행을 줄일 수 있단 전망이 나온다. 10일 한국예탁결제원 증권정보포털 세이브로에 따르면 지난 7월 한 달 간 카드·리스·할부금융채 등 여전채 합산 발행액은 7조5050억원으로 집계됐다. 5월(7조360억원)보단 많지만 6월(7조6400억원)에 비해 축소된 규모다. 여전채는 카드채 및 시설대여(리스)회사나 신기술금융사, 할부금융사 등이 발행하는 캐피탈채를 통칭하는 말이다. 은행 등과 같은 수신 기능이 없기 때문에 유상증자가 아니면 대부분 채권발행을 통해 자금을 끌어올 수밖에 없다. 지난해 10월 레고랜드 사태 이후 주춤했던 여전채가 올해 들어 대거 발행됐다. 정부가 채권시장안정펀드(채안펀드) 등을 통해 시장에 자금을 불어넣은 효과가 반영되고, 금융당국이 업계에 '유동성'을 갖추라고 주문한 영향도 있다. 올해 상반기 여전채 발행액은 38조6629억원으로, 전년 동기(29조6065억원) 대비 30.6% 불었다. 하지만 하반기 들어 조달비용이 오르면서 부담이 가중되기 시작했다. 한국전력채나 은행채 등 초우량물이 여전채로 몰릴 수요를 상당 부분 흡수하고 있기도 있다. 금융투자협회에 따르면 AA+급 3년물 여전채 금리는 지난 1·4분기말 3.951%였으나 상반기 마지막 날 4.306%까지 뛰었고, 지금은 4.379%(9일 기준)를 가리키고 있다. 지난달 10일엔 4.468%까지 상승한 바 있다. 봉합되는 듯했던 부동산 PF 대출 우려가 새마을금고 사태 등으로 재차 피어오른 점도 발행 위축 우려를 불러온 요인으로 꼽힌다. 시스템 리스크로 전이될 가능성은 낮지만 일부 부실기관을 털어내는 과정에서 하위등급 물량을 중심으로 위험도가 가중될 것이란 평가다. 강승연 DS투자증권 연구원은 "연초 이후 크레딧물 중 상대적 강세를 보이던 여전채가 7월 들어 약세로 돌아섰다"며 "새마을금고 예금인출 사태와 GS건설 부실시공으로 부동산 PF 대출 리스크가 재부각된 점이 주요 요인으로 작용한 것"이라고 설명했다. 여전사 전반적으로 실적이 부진해진 점도 악재다. 그만큼 발행이 위축될 수 있다. 주요 카드사 가운데 우리카드의 순이익 감소율이 가장 컸다. 올해 상반기 819억원에 그쳐 전년동기보다 38.7% 줄었다. 하나카드(726억원)는 23.7%, 신한카드(3169억원)와 KB국민카드(1929억원) 수치는 각각 23.2%, 21.5% 감소했다. 삼성카드는 8.0% 감소한 2906억원으로 집계됐다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

[파이낸셜뉴스] 코로나19 이후 투자시장이 위축돼 있지만 실수요자 수요는 상대적으로 양호하다. 이는 개인은 물론 기업 역시 다르지 않다. 세계적인 종합 부동산 서비스사 쿠시먼앤드웨이크필드코리아(C&W)가 주목하는 부분이다.  6일 황점상 C&W코리아 대표(사진)는 "대내외 부동산 환경을 적시에 모니터링하고 리스크 관리를 하는 등 일반 기업에게 부동산 관리 체계를 소개하는데 역량을 집중하고 있다"고 말했다.   C&W는 현재 약 60개국 400개 이상 지사가 있으며, 임대자문, 자산관리 서비스, 부동산 투자자문, 글로벌 임차사 서비스, 투자 및 자산 관리 등을 하고 있다. C&W코리아는 최근 부동산 서비스 수요가 늘고 있는 국내 기업 대상으로 서비스를 확대하고 있다. 황 대표는 "아직은 글로벌 업체들이 제공받고 있는 기업 부동산 서비스에 대한 이해도가 다소 낮은 점을 감안해 기업 부동산에 대한 서비스 자문에 대한 홍보를 강화하고 단기성 프로젝트보다는 파트너십을 형성해 장기적인 서비스를 제공해 사업을 확대하고자 한다"고 말했다. 그는 "시장의 변동성이 크고 국가 간 대륙 간 섹터별 부동산 시장환경이 다르기 때문에, 대내외의 부동산 환경을 적시에 모니터링하고 리스크 관리를 하는 등의 일반 기업에게 사업 외적인 부분에 대한 인사이트 등을 폭넓게 제공하고자 한다"며 "이를 통해 사업 기회 창출 뿐 아니라 국내 기업들과 교류를 지속적으로 확대해 다국적 기업의 기업 부동산 관리 체계도 알려나가겠다"고 강조했다.  실제 올해 1·4분기 서울 및 분당권역의 오피스 거래량은 1조원 수준으로 지난해 같은기간 대비 약 80% 정도 감소했지만 대부분의 매수자는 실수요 목적으로 주요 자산을 매입하고 있다. 황 대표는 "최근 수년간 거래가 가장 활발했던 물류 부동산의 경우 2021년 7조2000억원 수준으로 역대 최고의 거래량으로 정점을 찍은 후 2022년 5조6000억원 수준으로 약 20% 이상 감소하고 올해도 감소세는 이어지고 있다"며 "반면 임대시장에서는 명동의 경우 공실률은 25%로 전년 동기간 대비 32%p 전분기대비 약 17.4%p감소했다. 이는 오프라인 매출의 상승과 해외 관광객 방문의 증가가 가장 큰 요인"이라고 말했다. C&W는 현재 국내 글로벌 제조 업체, 국내 중견기업 대상의 기업자문 서비스를 확대하고 있다. 주로 매수자문, 유휴부지 유동화, 자산 배분 전략 컨설팅 등의 서비스이다. 아울러 섹터별로 임대시장의 사업 기회가 높은 곳에 집중하고 있다. 그는 "오피스 부분에서는 단기적인 임대료 급등으로 인한 기대 수준의 차이가 크고, 리테일 부분에서는 시장 환경 개선에 따른 주요 상권 수요 대응에 집중하고 있다"며 "물류 부분에서는 물류시장 공급과잉으로 인해 임차인 확보에 어려움을 겪고 있는 임대인대상의 임대대행컨설팅 부분에 역량을 집중하고 있다"고 설명했다.  그는 하반기 투자 시장 전망에 대해 "미국 및 유럽 등에서 오피스의 수요감소로 인한 상업용 자산에 대한 우려는 국내 투자시장에서도 해외 투자자의 보수적인 접근이 지속될 것으로 예상된다"며 "안정된 자산을 중심으로 선별적인 투자가 좀 더 활발해질 것"이라고 내다봤다.  jiany@fnnews.com 연지안 기자

최근 부동산 시장이 위축된 흐름을 이어가고 있다. 이는 이어지는 금리 인상과 대출 규제, 분양가 상승, 주택시장 침체 분위기 등이 맞물렸기 때문으로 분석된다. 실제 올해 7월 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 한 번에 0.5%p 인상하는 사상 첫 '빅스텝'을 단행했다. 이어 8월 연 2.5%로 0.25%p 인상, 이달에는 0.5%p 추가 인상돼 기준금리 3% 시대를 맞이했다. 이에 주택담보대출 금리도 급격하게 오르는 모습을 보이고 있다. 상황이 이렇다 보니, 전국 주택 매수시장 분위기는 얼어 붙었고, 신규 분양시장도 찬바람이 불고있다. 부동산R114에 따르면 2022년 9월까지 전국 민간분양 아파트의 평균 청약경쟁률은 9대 1로, 2021년 경쟁률(19대 1)의 절반에도 못 미치는 수준을 나타냈다. 그러나 일각에서는 오히려 현재 시장이 부동산 투자의 적기라는 의견이 나오고 있다. 부동산시장 역사상 집값이 하락한 뒤 오히려 큰 급등이 나왔던 경우가 많았기 때문이다. KB부동산의 월간 아파트 매매가격상승률 자료에 따르면 IMF 외환위기 때인 1998년도의 전국 아파트값은 1년 동안 14.38%가 하락했다. 서울의 경우 같은 기간 -15.37%를 기록하며 전국 대비 더 큰 하락세를 보였다. 하지만 그 다음 해인 1999년에는 각각 8.24%, 11.89%의 상승세를 보이며 반등을 이뤄냈다. 이후 외환위기를 극복한 2001년부터 대세상승이 진행되며 2002년 한해 동안 전국 아파트 가격은 22.01%, 서울은 29.6% 상승했다. 특히 역대 전국 아파트가격지수는 통계가 작성된 1986년 이후 36년간 우상향했다. 2022년 1윌 100을 기준으로 전국 아파트가격지수는 1986년 1월 15.91에서 2022년 9월 현재 100.21까지 올랐다. 1986년에 아파트를 가지고 있었다면 현재 약 5배 이상 오른 것이다. 한 업계 관계자는 "과거 시장을 보면 경제 위기나 부동산 규제 등으로 집값이 하락한 뒤 언제나 큰 상승이 있었다"라며 "지금은 금리인상, 대출 규제 등으로 매수 심리가 감소해 집값이 하락세를 보이고 있지만 무이자 혜택, 계약금 정액제 등의 금융혜택이 적용된 단지라면 오히려 지금이 매입 적기인 것으로 보인다"라고 말했다. 이런 가운데, 현대건설은 서울시 동대문구 장안동 일원에 위치한 ‘힐스테이트 장안 라보니타’를 분양 중이다. 힐스테이트 장안 라보니타는 금리 혜택을 적용해 수요자들의 부담을 낮췄다. 단지는 금리 인상에 따른 부담을 완화하기 위해 중도금 전액(60%) 무이자 혜택을 제공한다. 또한 계약금 1천만원 정액제로 수분양자의 계약금 부담을 낮췄다. 여기에 시스템 에어컨(4개소), 콤비 냉장고, 기능성 오븐, 인덕션, 현관 중문 등의 다양한 옵션도 무상으로 제공될 예정이다. 입지도 훌륭하다. 단지는 도보 이동이 가능한 거리에 지하철 5호선 장한평역이 위치해 있다. 이를 이용하면 광화문과 여의도를 환승없이 한 번에 이동 가능하고, 시청(약 24분) 및 강남(약 31분) 등 주요 업무지역까지 편리한 대중교통 출퇴근이 가능하다. 단지는 주요 도심권역인 장안동에서도 메인 상업지역 중심에 위치한 만큼 주변으로 생활 인프라도 풍부하다. 단지 인근에는 롯데백화점청량리점, 한양대학교병원, 장안동 먹자골목, 홈플러스동대문점 등의 생활 편의시설이 있다. 도보거리에 안평초, 장평중, 동대부중·고 등의 학교가 있어 교육여건도 우수하다. 또한, 인근에 장평근린공원, 장안근린공원, 답십리공원, 배봉산둘레길 등의 녹지 시설도 풍부해 쾌적한 환경을 누릴 수 있다. 또한 중랑천 제1체육공원도 가까워 다양한 여가생활을 즐길 수 있다. 한편, 단지는 지하 6층~지상 19층, 전용면적 74㎡ 총 162실 규모로 이뤄지며, 견본주택은 서울시 동대문구 용두동 일원에 위치해 있다.

국내 부동산 시장이 3여년 만에 '하강 국면(위축)'으로 전환됐다는 국책 연구기관의 진단이 나왔다. 최근 부동산 시장이 '조정 국면'과 '대세 하락장'을 놓고 의견이 분분한 가운데 올 하반기에도 집값 하락세는 지속될 것으로 분석됐다. 2일 국토연구원이 발표한 2·4분기 부동산시장 종합지수(K-REMAP 지수)에 따르면 2분기 지수는 전국 87.9, 수도권 87.1을 기록했다. 전분기 보합 국면에서 하강 국면으로 전환됐다. 국토연은 "지수는 지난해 최고치를 기록한 6월(전국 139.6, 수도권 142.1) 이후 하락세를 보이다 지난 5월 이후 종합지수 95미만을 기록하며 하락했다"고 설명했다. 지수상 전국과 수도권이 하강 국면에 진입한 것은 각각 2019년 5월(93.4)과 4월(90.1) 이후 3년여 만이다.K-REMAP 지수는 부동산시장 압력지수(금리 등 부동산 관련 거시경제)와 부동산시장 소비심리지수(주택 및 토지 매매동향 등)를 통합한 것으로 0~200의 값으로 산출된다. 115 이상은 활성화, 95~115미만은 보합 또는 안정, 95 미만은 하강을 의미한다. 특히 지난 4월(전국 105.7, 수도권 105.3)과 비교해서 5월(전국 92.1, 수도권 92.0)의 하락폭이 컸다. 앞서 한국은행은 기준금리를 지난 4월과 5월 각각 0.25%포인트 인상했다. 한은이 두 달 연속 기준금리를 올린 것은 2007년 7월과 8월에 이어 14년 9개월 만에 처음이다. 국토연은 "반복된 금리인상으로 압력지수가 높아져 하강 국면에 진입한 것"으로 분석했다. 한은이 올해 기준금리 3%를 시사한 만큼 3·4분기 지수도 하강 국면이 이어질 것으로 관측된다. 국토연 관계자는 "3·4분기 지수는 기준금리 인상에 따른 대출이자 부담, 지역경기 상황 등의 영향으로 하향 움직임을 보일 것"이라고 말했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

【베이징=정지우 특파원】 미국과 유럽의 경기침체 리스크로 부동산 등 중국 자본시장이 최소 6개월 이상 위축될 것이라는 전망이 18일 나왔다. 달러 초강세에 투자금이 미국 등으로 빠져나가면서 중국 부동산 업계의 자금난은 가중될 것이라는 관측이다. 중국 정부는 ‘빨리 건설하고 빨리 팔 수 있는’ 조립식 건축물 확대라는 새로운 목표를 제시했다. 자금 회전율을 높여 압박을 벗어나려는 취지로 분석된다.   중국 각계 전문가들은 지난 16일 열린 중국포춘 50인 포럼 ‘2020년 중기 거시적 회담’에서 부동산 현황에 대해 "글로벌 인플레이션, 코로나19, 러시아-우크라이나 전쟁 등 복잡한 상황에 직면해 있다"고 진단했다.  중국 초상은행 딩안화 수석 이코노미스트는 “외부 경제가 앞으로 6개월에서 1년까지 중국 시장을 제약할 것”이라며 “현재 미국과 유럽의 금리인상 속도가 빨라지고 경제가 위축되면서 자본시장이 인플레이션과 침체 사이에서 줄다리기를 하고 있다”고 말했다.  전문가들은 미국과 유럽 등 선진국 경제가 올해 3·4분기와 4·4분기부터 침체에 들어갈 가능성이 높다고 판단했다. 그러면서 임대료 상승 등 글로벌 인플레이션이 당분간 최고 수준을 유지할 것이며 미국 연방준비은행(Fed·연준)이 기준금리를 3.75%까지 인상할 수 있다고 예상했다.  이렇게 되면 중국과 미국과의 금리 격차 역전은 계속된다. 이는 곧 중국에서 대규모 자본이 유출될 수 있다는 것을 뜻한다. 여기다 수출에 대한 압박이 겹쳐 스태그플레이션이 발생하면 중국 경제에 충격파를 줄 것이라는 예상이다.  중국 부동산 시장에서 달러채의 자금조달 영향력은 무시할 수 없다. 하지만 달러채 물량은 중국 정부의 고강도 부동산 개발업체 압박과 코로나19 팬데믹, 중국 특유의 제로코로나 봉쇄 영향으로 점차 줄고 있다. 2021년 기준으로 직전 년도에 비해 30% 감소한 408억 달러에 그쳤다. 헝다(에버그란데) 등 수많은 부동산 개발 업체는 달러채를 갚지 못해 디폴트(채무불이행)을 선언하기도 했다.  그렇다고 중국 민영 부동산 기업이 다른 루트로 자금을 조달하기도 쉽지 않은 것으로 분석되고 있다. 채권시장의 공개적 성격 때문에 달러채 이외의 방법을 동원하면 기업의 리스크를 공개하는 것과 같다고 전문가들은 설명했다.  중국 정부가 뒤늦게 부동산 개발 업체를 옥죄는 규제를 풀어줬지만 각종 부동산 개발 프로젝트는 좌초되고 있다. 아파트 분양을 받고도 공사 중단으로 입주하지 못한 수분양자들이 관청을 상대로 대규모 시위까지 벌이는 상황이다. 또 이런 피해자들은 주택담보대출 상환 집단 거부 활동도 진행하고 있다. 대출상환 거부 운동에 나선 공사 중단 단지는 235곳에 이르는 것으로 알려졌다.  씨티그룹은 최근 보고서에서 주택담보대출 상환 거부 사태로 촉발된 중국 금융권의 부실 대출이 최대 5610억 위안(약 108조7000억원)에 달할 수 있으며 이는 전체 주택담보대출 잔액의 1.4%에 이르는 수준이라고 추산했다.  딩 이코노미스트는 “주택담보대출 연체율과 부실률이 실제로 증가할 경우 중국 경제가 부딪힐 새로운 특징이 될 것”이라며 “이는 기업 부실과는 완전히 다르다”고 경고했다.  이런 가운데 중국 주택도시농촌개발부와 국가발전개혁위원회는 2030년까지 조립식 건축물 비율을 40%까지 늘릴 것이라고 제시했다. 2020년 10월 발표한 14차5개년 계획(2021~2015년)을 보완책이다. 올해 1월에는 2025년까지는 30%를 넘어야 한다고 주문하기도 했다. 조립식 건축물은 중국에서 건설 산업의 혁명으로 인식된다. 타설 공정이나 많은 인력이 필요 없고 공장에서 미리 생산 가능하다. 상하이, 장쑤성, 후난성, 하이난성 등이 대표적 도시로 꼽힌다.  일부 지방 정부는 조립식 건축물 산업 활성화 차원에서 일정 요건이 갖춰지면 주택 분양 허가증을 조기에 발급해주고 대출 한도를 높이는 등 당근책을 동원했다. 개발 업체가 서둘러 허가증을 받고 판매하기를 원한다는 점을 고려한 조치다. 회전율이 빨라진다는 것은 자금에 대한 압박이 줄어든다는 것이라고 경제 매체 차이신은 풀이했다. jjw@fnnews.com 정지우 기자

[파이낸셜뉴스] 지난해 최대 활황기를 보냈던 부동산 경매시장이 올해 초 위축된 모습을 보이고 있다.30일 지지옥션에 따르면 1월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 103.1%로 지난해 2월(99.9%) 이후 11개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다. 지난해 10월(119.9%)과 비교하면 3개월 만에 16.8%포인트(p) 하락한 것이다. 지난해 대출 규제 여파 등으로 웃돈을 주고 낙찰받던 모습과 다른 흐름이다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율을 일컫는데, 통상 집값이 오를 것이란 기대가 크면 시세를 대부분 반영해 응찰하면서 낙찰가율이 높아진다. 하락이 예상되면 그 반대 움직임을 보인다. 지난해 60%를 웃돌던 낙찰률도 48.6%까지 급락했다. 지난 2020년 코로나19 사태로 법원이 휴정하며 10건 중 1건이 낙찰됐던(낙찰률 10%) 2020년 3월을 빼면 2014년 10월(46.7%) 이후 최저치다. 수도권도 비슷한 모습이다. 경기 아파트 낙찰가율은 103.3%로 지난 2020년 12월(100.85%) 이후 최저치를 기록했고, 낙찰률은 54.5%로 15개월 만에 가장 낮은 수준으로 보였다. 인천은 낙찰가율이 소폭 상승한 109.2%로 집계됐지만, 지난해 최고치인 123.9%와 비교하면 14.7%p 낮아진 수준이다. 낙찰률도 56.4%로 떨어졌다. 업계에서는 대출 규제 강화가 경매 시장 위축에 주요한 영향을 미친 것으로 보고 있다. 경매 물건을 담보로 잡는 경락 잔금대출도 주택담보대출과 같이 정부 규제를 받기 때문이다. 대출 규제로 자금 여력이 떨어진 수요자가 다수 이탈하면서 시장이 주춤했단 것이다. 대출 규제에 일부 매수세가 눌렸지만, 수도권 아파트에 대한 수요는 여전하다. 일례로 이달 10일 경매에 부친 서울 송파구 방이동대림아파트 전용면적 153㎡(4층)는 감정가가 18억3000만원이었지만 그보다 26.7% 높은 가격인 23억1779만9000원에 낙찰됐다. 약 5억원 정도 웃돈을 주고도 낙찰받은 것이다. 또한 이달 경기도에서 진행된 감정가 6억원 이하 아파트 경매 81건 중 50건이 매각되며 낙찰률 61.7%로 평균(54.5%)을 웃돌았다. 낙찰가율 또한 112.7%로 평균을 10% 가까이 상회했다. longss@fnnews.com 성초롱 기자

'분양가 상한제' 등 최근 정부가 내놓은 부동산 규제 정책들로 인해 부동산 조달 시장이 얼어붙고 있다. 22일 금융투자업계에 따르면 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 기초자산으로 한 단기 유동화증권(ABSTB, ABCP) 이 이달 들어 다시 순상환 기조로 돌아섰다. 지난 1일부터 20일까지 PF 유동화증권 순상환액은 5646억원이다. 이는 건설사들이 새롭게 찍어내는 유동화증권보다 현금 상환하는 유동화증권이 더 많았다는 의미다. 시장은 분양가상한제 등 정부의 재개발, 재건축 규제 정책이 PF 유동화증권의 리스크 요인으로 꼽았다. 이달 말 시행되는 민간택지 분양가 상한제로 인해 대형건설사들의 일감이 줄면서 수익성 악화가 우려된다. 김은기 삼성증권 연구원은 "최근 부동산 규제가 세게 나오면서 건설사들의 전반적인 사업은 위축될 것으로 보인다"며 "투자자들이 적극적으로 관련 증권에 투자하려고 하지 않을 것"이라고 예상했다. 회사채 시장에서도 건설사들에 대한 투심은 꺽이고 있다. 이달 대우건설(A-), HDC현대산업개발(A+)이 공모 회사채 발행을 위해 수요예측을 진행했지만 모두 미매각 사태를 맞았다. 앞서 지난 3월과 4월 PF대출 기초 유동화증권의 순상환 규모는 매월 1조원이 넘어간 바 있다. 기관투자자들의 투심이 꺾이면서 건설사 혹은 유동화증권에 신용보강을 해준 금융사가 현금으로 만기에 대응한 결과다. 당시 단기유동화증권 차환 및 순발행이 원활하지 못했던 것은 국내외 지수 폭락 때문이다. 주가연계증권(ELS) 마진콜이 빗발치면서 증권사들의 채권 매도로 단기자금 시장이 위축됐다. 또 증권사들이 PF대출 유동화증권에 대한 신용보강을 줄이려는 움직임까지 보이고 있어 향후 건설사들의 자금마련은 더 힘들어질 것이란 전망도 나온다. 증권사들이 PF 관련 수수료 수익을 포기하면서까지 유동성 관리에 나섰다는 분석이다. 채권평가사 및 현대차증권에 따르면 PF대출을 기초자산으로 하는 모든 신용공여 규모는 총 34조원(6월 말, 잔액 기준)이다. 이 가운데 증권사의 신용공여 규모는 23조8000억원 규모로 집계됐다. 이는 전체의 70%에 해당한다. 김현정 기자