번 돈으로 이자도 못 내는 기업이 10곳 중 7곳까지 급증할 것이라는 경고가 나왔다. 지방 부동산 시장 침체 등 대내 불확실성이 확대되는 가운데 미국 관세인상 등으로 글로벌 무역갈등이 심각해지고, 환율 변동성이 격화될 경우 국내 경제의 근간이 흔들릴 수 있다는 지적이다. 한국은행이 25일 발표한 '상반기 금융안정보고서'에 따르면 이자보상배율 1 미만 기업의 비중은 지난해 43.7%에서 대내외 불확실성 요인들이 현실화되는 비관 시나리오에서 62.6%로 높아지는 것으로 추산됐다. 이자보상배율은 영업활동을 통해 창출한 수익으로 이자비용을 어느 정도 부담할 수 있는지를 나타낸 지표다. 이자보상배율이 1 미만인 기업은 영업이익으로 이자비용도 충당할 수 없다는 의미다. 내수와 수출이 동반 침체되는 가운데 신용위험이 높아지는 심각 시나리오에서는 비중이 67.0%로 상승, 지난해 말보다 24%p 가까이 급증했다. 전체 기업들의 평균 이자보상배율도 지난해 4·4분기 3.8%에서 올해 말 역대 최저 수준인 0.3%까지 떨어지는 등 기업의 평균 영업이익이 적자 마지노선에 매우 근접하며 국내 기업들의 이자 상환능력이 사실상 소멸되는 것으로 나타났다. 특히 자동차, 기계장비 등 수출기업 비중이 높거나 대미 수출 비중이 높은 업종은 글로벌 교역규모 축소 등에 직접적인 영향을 받을 것으로 예상됐다. 금속, 전기전자 등 중간재 수출 비중이 높은 산업들도 미국 관세인상에 따른 제3국으로의 수출 감소로 타격을 입을 것이라는 분석이다. 환율 변동성도 변수로 꼽힌다. 한은이 환율 변화가 기업의 영업이익에 미치는 영향을 추정한 결과 석유화학과 일부 내수업종은 영업이익이 감소하는 것으로 나타났다. 단기간에 환율이 크게 변동할 경우 환헤지 비용 증가, 투자결정 애로 등 산업 전반에 걸쳐 부정적 영향이 초래될 가능성도 있다. 국내에서는 지방 부동산시장 침체가 주요 리스크로 지목됐다. 토목공사 감소 및 업체 간 경쟁 심화로 중소업체들의 매출 창출이 제약되고, 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무의 현실화 가능성이 확대되면서 건설 및 부동산업의 재무안정성이 저하될 수 있다는 분석이다. 이에 기업대출 부실 가능성도 급증했다. 은행의 고정이하여신비율은 지난해 4·4분기 0.7%에서 심각 시나리오 현실화 시 올해 4·4분기 1.6%로 급등할 것으로 우려된다. 지난해 말 약 12조원 규모였던 국내은행의 부실 기업여신 규모도 약 16조원 증가할 것으로 추정됐다. 업종별로는 석유화학, 기계장비 등 수출 관련 업종과 건설·부동산, 경기 민감업종에 기업 신용부실이 집중될 것으로 우려됐다. 한은은 이 같은 스트레스 상황에서는 은행의 기업대출 증가율이 둔화돼 신용공급이 위축되고, 이로 인해 기업의 재무상황이 더 악화될 수 있다고 경고했다. 특히 저신용 중소기업 신용대출 금리가 최근 상승하는 가운데 금융기관들이 대손충당금 적립을 확대하는 등 신용리스크 관리를 강화하고 있어 기업 신용경색 가능성에 유의해야 한다는 지적이다. 기업의 신용리스크가 확대될 경우 금융시장 전반의 안정성도 위협받을 수 있다. 금융불안지수(FSI)는 비관 시나리오에서 위험 단계(24 이상)에 진입하고, 심각 시나리오에서는 2020년 팬데믹 당시의 금융불안 수준을 크게 상회하는 것으로 나타났다. 실물부문의 부진이 대외, 비은행 등 금융시스템 전반에 걸쳐 리스크를 증폭시킬 수 있다는 것이 한은의 경고다. 이종렬 한은 부총재보는 "금융안정 위험요인에 대응하여 정부와 긴밀한 협력을 통해 시장안정 노력을 이어가는 한편 금융 불균형이 재차 축적되지 않도록 통화정책과 거시건전성정책 간의 공조를 지속해 나갈 것"이라고 말했다. eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 경기 침체가 지속되는 가운데 소형 건설사들의 보증채 의존도가 확대하고 있다. 5일 금융투자업계에 따르면 지난달 프라이머리 담보부증권(P-CBO) 발행자 명단에는 건해건설, 디앤시건설, 신광종합건설, 대홍건설, 마이스터건설, 미진건설, 야긴종합건설, 수주건설 등 다수의 소형 건설사들이 이름을 올렸다. 이들 건설사는 10억~20억 내외의 자금을 조달했다. 금리는 연 3~연 6% 수준으로 각 기업 상황에 따라 차별화됐다. 부진한 부동산 경기가 지속되면서 건설사들의 상황이 악화하면서 정부에 손을 빌리기 시작했다는 분석이다. P-CBO는 자체 신용으로 회사채 발행이 어려운 기업을 지원하기 위한 제도로, 2013년 금융위원회가 내놓은 회사채 시장 정상화 방안 중 하나다. 여러 기업의 회사채를 한데 묶어 채권 풀을 구성한 후 신용보증기관의 보증을 받아 신용등급을 AAA등급으로 높여 투자를 유도하는 게 특징이다. 이들 P-CBO는 통상 2년이다. 2년 안에 현금 상환하거나 차환을 이어가야 한다. 대부분 차환을 이어가는 상황이다. 경기가 더 악화할 경우 부실채권으로 전락하기 쉬워 신보의 부담은 커질 수밖에 없다. 오지민 한국신용평가 수석연구원은 "올해 들어 중소형 건설사 신용사건이 증가하고 있다"면서 지방 분양경기 침체가 심화되는 상황에 대한 건설, 신탁사 등에 대한 모니터링이 필요하다고 강조했다. 이는 중소형 건설사뿐 아니다. 주요 건설사 또한 PF우발채무가 현실화될 가능성이 높다는 게 전문가들의 경고다. 실제로 주택시장 양극화가 심화되며 준공 후 미분양이 지속적으로 증가하고 있다. 나이스신용평가에 따르면 올해 2월 기준 전국 미분양은 7만61호로 최근 10년 평균 대비 43.4% 높은 수준이다. 특히 준공 후 미분양 물량은 2023년 8월 이후 19개월 연속 증가하면서 2025년 2월 기준 2만3722호를 기록했다. 육성훈 나신평 연구원은 "주요 건설사의 자본대비 PF우발채무 비율은 2022년 71.2%에서 2024년 76.1%로 상승했다"면서 "분양률 저하 등으로 사업성이 저하된 사업장의 PF 우발채무 현실화 위험이 높아질 수 있는 만큼, 지방사업장 비중이 높은 건설사의 경우 관련 PF 우발채무 현실화로 재무 부담이 확대될 수 있을 것"이라고 전망했다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 건설시장 침체가 길어지면서 건설사 신용위험이 상승하고 있다는 진단이 나왔다. 앞으로 법정관리 기업도 꾸준히 늘어날 것이란 전망이다.  ■종합건설사 법정관리 기업, 넉달간 11곳 13일 나이스신용평가에 따르면 시공능력순위 300위 이내 종합건설사의 법정관리 신청개수는 지난해 15개에서 올해 1~4월 11개로 빠르게 증가했다. 김창수 나이스신용평가 연구원은 "높은 지방 노출도를 보이는 중하위권 건설사들의 경우 과소한 자기자본과 미흡한 재무조달 여력으로 인해, 운전자금 미회수에 따른 유동성 부족 상황에 대응이 쉽지 않다"고 말했다. 그는 "부동산 양극화의 영향으로 지방 소재 건설사를 중심으로 부실 사례가 증가하고 있다"면서 "2022년 이후 종합건설사 부도(당좌거래 정지 기준) 26개 중 25개가 지방 소재 종합건설사에서 발생했다"고 말했다. 이들의 부도는 진행 사업장에서의 미수채권 증가로 인한 현금 유동성 부족에서 발생했다는 점을 언급하며 그는 "대부분의 부실 건설사들의 자본규모가 과소한 점을 고려하면, 보유 자산을 활용한 담보 제공 등 재무여력도 충분치 않았을 것으로 판단된다"고 설명했다. 나신평은 "지방지역의 부정적 수급여건 감안 시 당분간 부동산 양극화 상황이 지속될 것"이라고 전망했다. 나신평에 따르면 악성 미분양으로 여겨지는 준공 후 미분양 물량은 2024년 말 기준 2만1000세대로 지속 증가하고 있으며 지방 지역의 비중이 80.2%에 달하고 있다. 김 연구원은 "올해 지방 지역의 입주 예정 물량은 약 7만9000세대에 이를 것으로 예상되며 저조한 초기분양률을 보였던 주택 물량들의 준공으로 당분간 미분양 물량 증가세가 지속될 것"이라고 전망했다. ■주요 건설사, PF우발채무 19.3조원..."브릿지론, 착공 전환 어려움 가중" 주요 건설사의 지난해 말 기준 PF우발채무 금액은 19조3000억원 수준이다. PF우발채무 현실화에 따른 대여금 지급 및 채무인수 등은 건설사들의 현금 유동성 소요로 이어지고 있다. PF우발채무 금액 중 브릿지론 금액은 8조 8000억원으로, 지방 지역의 비중이 약 41.9%를 구성하고 있다. 착공 전환이 이루어졌으나, 저조한 분양률을 보이고 있는 본PF 금액은 3조3000억원이다. 지방 비중 58.2% 수준이다. 그는 "부동산 경기 침체 장기화에 따른 누적된 금융비용 부담과 부동산 수요 둔화에 따른 사업성 저하로 인해 여전히 다수 지방 사업장이 착공 전환에 어려움을 겪고 있다"면서 " 지방 건설 경기 회복 전까지 당분간 착공 전환에 어려움이 가중될 전망"이라고 말했다. 이어 "또한, 지방 지역의 건설경기 침체 장기화에 따른 담보가치 저하 가능성을 감안하면, 시행사의 차입금 상환 능력 부족으로 지방 지역의 미착공 및 분양률 저조 사업장을 중심으로 PF우발채무 사례가 증가할 것"이라고 내다봤다. 그는 아울러 "부동산 호황기에 사업을 확대하는 과정에서 상위권 건설사들이 수도권 뿐만 아니라 지방에서도 사업을 크게 확대했다"면서 "이에 올해 해당 건설사들의 분양 예정 물량 중 지방의 비중은 48.9%로 높고 특히 브릿지론 8조8000억원 중 지방 비중이 41.7%에 달하며 당분간 지방 사업장에서의 높은 노출도는 지속될 것으로 전망된다"고 말했다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

윤석열 대통령 파면에 대해 부동산 시장 전문가들은 불확실성이 사라졌다는데 의미를 뒀다. 또 부동산 시장의 침체가 지속돼 온 만큼 영향은 제한적이라는 게 중론이다. 4일 부동산 시장 전문가들은 이번 탄핵 인용 결정으로 일단 정치로 인한 부동산 시장에 대한 불확실성을 덜었다고 평가했다. 이에 정치 대신 시장에 따른 영향으로 초점이 맞춰질 것으로 내다봤다. 시장 참여자들의 관망 심리가 완화되고, 시장 추세 방향에 대한 '선택'이 이뤄질 수 있다는 것이다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 주거용부동산팀장은 "정치적 변동성은 금융시장에 비해 부동산 시장에 미치는 영향이 상대적으로 제한적"이라며 "부동산 정책은 정권의 색깔보다는 부동산 시장 상황에 따라 정책 방향이 결정될 것"이라고 말했다. 앞서 지난해 계엄령 논의 당시 일시적인 관망세가 있었지만, 기준금리 인하 기대와 공급 부족, 봄 이사철, 토지거래허거구역 제도(토허제) 해제 등 복합적 요인으로 인해 집값은 오히려 상승했다는 점을 거론했다. 정치적 변수 보다는 기준금리 인하와 토허제, 총부채원리금상환비율(DSR), 공급전략 등 기존 정책들의 영향이 본격 영향을 미칠 것이라는 진단이다. 다만 기준금리 인하가 늦어질 가능성도 제기했다. 토지거래허가구역 해제 당시 신청된 주담대가 본격 실행되면서 가계부채가 급증할 가능성이 있어 금리인하도 7월 스트레스DSR 3단계 시행 이후 하반기로 조정할 것이라는 전망이다. 또 집값 상승세가 성동·강동·마포 등지로 확산될 경우, 해당 지역에 대한 토허제 추가 지정이나 DSR 규제 강화 조치가 나올 가능성도 배제할 수 없다는 시각이다. 지난해 계엄 이후 이미 탄핵 인용 가능성을 시장이 염두에 두면서 이번 결정에 대한 시장 영향은 크지 않을 것이라는 해석도 나왔다. 장소희 신한투자증권 자산관리컨설팅부 부동산팀 수석연구원은 "시장 참여자들은 지난 해 말 계엄 이후 탄핵에 대한 가능성도 이미 염두에 두고 있었기 때문에 탄핵 인용이 부동산 시장에 큰 영향은 미치지 않을 것"이라며 "새로운 대통령이 당선될 때까지 정치적 불확실성 커지며 관망하는 수요가 늘어날 수 있지만 실수요자들의 핵심지 매수세는 지속될 것"이라고 했다. 부동산 정책은 현재의 기조가 이어질 것으로 예상했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집권 여당이 유지되면 물론이고, 바뀌더라도 현재 부동산 정책의 상당부분이 차용될 가능성이 높다"며 "대표적으로 1기 신도시 선도지구 지정이나 3기 신도시 등 이미 진척된 노후계획도시 정비사업을 비롯해 장기적으로 진행중인 주택공급 일정 등 업무가 지속될 가능성이 높다"고 내다봤다. 주택 공급은 하반기 집중될 것으로 전망했다. 9월 이후 정치·정책 불확실성이 해소된 시점을 중심으로 공급이 집중되고, 건설사 입장에서도 불확실성이 해소가 돼 수요자들이 움직일 수 있는 여름 비수기 이후로 분양에 나설 것이라는 해석이다. 한편 정책당국도 불확실성을 해소한 모습으로 정책 변동 가능성도 준비하는 모습이다. 앞서 국토교통부는 탄핵정국이 장기화되면서 주택공급 확대와 1기 신도시 등 정비사업 활성화, 미분양 해소 등 건설경기 활성화 방침과 같은 대표적인 정책 기조를 이어왔다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

부동산 시장의 침체가 이어지는 가운데, 지방에서는 1군 건설사의 브랜드 아파트가 높은 선호도를 보이고 있다. 탄탄한 브랜드 인지도와 우수한 상품성을 갖춘 이들 단지는 시장 침체기에도 꾸준한 수요를 유지하고 있는것으로 알려진다. 한국부동산원이 발표한 ‘12월 전국 주택가격 동향’에 따르면, 전국 아파트 매매가격지수는 전월 대비 0.11% 하락했으며, 지방의 경우 0.21% 하락해 수도권보다 더 큰 하락 폭을 보였다. 같은 기간 지방 아파트 매매 거래량도 14.6% 감소하는 등 시장 위축이 지속되고 있다. 부동산 업계 관계자는 “1군 건설사의 브랜드 아파트는 신뢰도와 상품성 면에서 수요자들에게 꾸준한 인기를 얻고 있으며, 시장 침체기에도 상대적으로 안정적인 모습을 보인다”고 말했다. 광주광역시 북구에서는 1군 건설사 GS건설과 한화 건설부문이 시공하는 ‘운암자이포레나 퍼스티체’가 분양 중이다. 단지는 지하 3층~지상 29층, 37개 동, 전용 59~109㎡ 총 3,214가구 규모로 조성되며, 이 중 1,192가구가 일반분양 대상이다. 이 단지는 차별화된 특화 설계를 적용해 주목받고 있다. 전 동 기단부 4개 층을 세라믹 타일로 마감해 외관의 고급스러움을 높였으며, 일부 동에는 조명 특화 디자인을 적용한 랜드마크형 옥상 조형물이 설치된다. 대형 문주와 열주도 도입돼 단지의 상징성을 강조할 예정이다. GDR 시스템이 적용된 골프연습장과 스크린골프장, 피트니스센터, GX룸 등이 마련되며, 세대당 1개씩 제공되는 지하 세대 창고도 눈길을 끈다. 단지는 광주 주요 도로망과 산업단지와 가까워 직주근접성을 갖춘 것이 장점이다. 호남고속도로 서광주 IC, 북문대로, 제2순환로 등 주요 도로와 인접해 있으며, 첨단2지구, 본촌산업단지, 기아자동차 광주공장 등이 인근에 위치해 배후 수요도 탄탄하다. 또한, 이마트 광주점, 신세계백화점, 광주종합버스터미널, 운암한국병원, 광주현대병원 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있으며, 경양초, 운암중, 금호중앙중·고 등 교육 환경도 우수하다. 단지 인근에는 운암도서관과 학원가도 밀집해 있어 학부모들의 관심이 높다. 쾌적한 주거환경도 강점이다. 단지 동쪽에는 광주 북구 대표 공원인 중외공원이, 서쪽에는 운암산과 영산강, 북쪽에는 매곡산과 운암제가 위치해 자연친화적인 환경을 갖췄다. ‘운암자이포레나 퍼스티체’는 중도금 전액 무이자 혜택을 제공하며, 발코니 확장 및 일부 품목을 무상 시공한다. 또한, 계약자를 대상으로 안심 보장제를 시행해 자금 부담을 덜어준다. ‘운암자이포레나 퍼스티체’의 견본주택은 광주광역시 북구 경열로에 마련돼 있으며, 입주는 2026년 4월 예정이다.

[파이낸셜뉴스] 인기 투자처로 주목받았던 지식산업센터 등 상업용 부동산 경기가 침체하면서 은행에 "대출을 안 갚겠다"며 채무부존재 확인 소송을 내는 사례가 크게 늘어났다.  9일 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)이 국회 정무위원회 소속 이인영 의원에 제출한 자료에 따르면 지난해 5대 은행의 피소건수는 모두 618건으로 전년(398건)에 비해 55.3% 폭증했다. 피소소송액은 4867억원으로 36.4%, 법률비용은 106억원으로 23.8% 각각 뛰었다. 5대 은행 중 우리은행의 피소건수가 105건으로 전년보다 250% 늘었고, 소송액도 302억원에서 734억원으로 143% 치솟았다. 법률비용 지급액도 17억원에서 21억8000만원으로 28.2% 증가했다. 신한은행의 피소건수는 92건, 농협은행은 149건, 하나은행은 102건으로 각각 41.5%, 77.4%, 183.3% 늘었다. 국민은행은 피소건수(170건)가 7.1% 줄었지만 소송액(2165억원)과 법률비용(27억5000만원)은 각각 86.8%, 108.2% 급증했다. 아파트형 공장으로 불렸던 지식산업센터를 중심으로 한 상업용 부동산 붐의 거품이 빠진 때문이다. 지식산업센터는 같은 건물에 제조업, 정보통신업 등의 회사와 기숙사, 지원시설이 모두 입주할 수 있는 복합형 건물이다. 판교 테크노밸리나 구로 디지털산업단지, 성수동 생각공장 등을 이루는 건물들이 해당된다. 아파트 등 주거용 부동산 규제가 강화되자 코로나 팬데믹 시기인 2020년부터 분양가의 70∼80%까지 대출이 가능하고, 전매제한 등의 규제에서 자유롭다는 장점이 부각되며 투자처로 주목받았다. 개인사업자들은 집단대출 형태로 시설자금 대출을 받아 건설사가 분양한 지식산업센터를 사들였다. 하지만 과잉공급과 금리인상 등으로 거래가 급격히 줄고 가격도 하락했다. 한 시중은행 관계자는 "지식산업센터 분양자와 건설사가 분양계약 무효 소송을 진행 중인 곳이 있는데 분양자들은 이에 따른 중도금 대출도 무효라며 채무부존재 소송을 제기하면서 피소 건수가 늘어났다"면서 "분양자와 은행 간의 소송에서는 은행이 승소할 가능성이 높은 것으로 보고 있다"고 말했다. 이인영 의원은 "금융시장과 민생경제의 건전성을 위협하는 사안"이라며 "정부는 지식산업센터의 공급과잉 현황을 파악하고, 투자자 보호 대책을 시급히 마련해야 한다"고 지적했다. zoom@fnnews.com 이주미 기자

서울 마포구 성산동과 상암동 일대의 부동산 시장은 소각장 철회 소송 승소 후에도 이렇다할 반전은 없었다. 주민들의 손을 들어준 법원의 판결로 기대감이 일었지만, 현지 공인중개사들은 여전히 시장 침체가 지속되고 있다고 입을 모았다. 강남구 역시 일부 인기 재건축 단지에서는 가격이 오르고 있으나 전반적인 시장 분위기는 여전히 침체된 모습이다. ■소각장 문제 일단락 마포구 "회복세 없어" 지난 17일 서울 마포구 성산동에서 만난 공인중개사들은 소각장 철회 소송에서 승소한 이후에도 시장에서 큰 반향을 일으키지 못하고 있다고 했다. 법원의 판결이 침체된 분위기에 활력을 실어줄 것이라는 기대감이 있었지만 정작 승소가 호재로 작용하지 못하고 있다는 얘기다. 성산시영 아파트 인근에서 영업 중인 공인중개사 A씨는 "소각장 문제 해결로 사람들의 기분은 좋아졌지만, 실제로는 아파트값에 큰 변화를 경험하지 못하고 있다"고 말했다. 실제로 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 마포구 성산시영 전용50㎡은 지난해 12월 11억2500만원에 거래됐다가 지난 2일에는 9억9500만원으로 내려왔다. 매물도 적체되고 있다. 성산시영 전체 매물도 89건으로, 세달 전인 지난해 10월 68건에 비해서 31% 증가한 상황이다. 성산시영의 경우 최근 추진위원장을 선출하는 등 재건축 사업이 속도를 내고 있지만 시장에는 영향을 미치지 못하는 분위기다. 또 다른 공인중개사 B씨는 "건설경기가 어려워 분담금이 예상보다 높을 것으로 예상된다"며 "아파트 재건축 사업이 진행돼도 10년 정도는 소요될 것이라는 우려도 있다"고 전했다. 지난해까지 큰 폭으로 상승했던 마포구의 아파트값도 오랜 상승세를 마감했다. 한국부동산원에 따르면 서울 마포구의 아파트값은 올 1월 둘째 주 기준 보합세를 기록했다. 상암동에서 영업 중인 공인중개사는 "부동산 시장은 강남에서 시작해 주변으로 영향을 미치지만, 전반적인 경기 불황이 영향을 미쳐 흐름을 따라가기가 어려운 상황"이라고 덧붙였다. ■'불패신화' 강남구도 침체 지속, 일부 재건축 단지는 가격 상승 이와 같은 목소리는 강남구에서도 들렸다. 강남구 도곡삼성래미안 인근의 중개사는 "지난해 연말부터 보합 상태였고 급매물은 여전히 몇 건 없다"면서 "급히 나온 물건 외에는 가격이 크게 내려가지 않는다"고 했다. 또 서울 강남권의 아파트 가격이 다시 올라가길 기대하는 사람들이 많지만 현재는 거래가 적고 시장 분위기가 침체된 상태라고 덧붙였다. 한국부동산원 주간 아파트 가격동향에 따르면 강남구는 아파트값은 1월 둘째 주 기준 2주 연속 보합세를 기록하며 관망세가 짙어지고 있다. 다만 같은 강남구 안에서도 인기 재건축 단지는 분위기가 다르다. 압구정 현대아파트 인근 중개사는 "지난해 11월 압구정 현대 9·11·12차는 전용183㎡ 기준으로 최고가인 86억원에 거래됐고, 현재는 호가가 90억원까지 올랐다"면서 "문의는 많지 않지만, 집주인들이 재건축 이슈로 가격을 올리고 있다"고 말했다. 이어 "거래는 되지 않지만 가격은 유지되거나 오르고 있다"고 설명했다. 전문가들은 당분간 서울 부동산 시장이 큰 상승세를 기대하기는 어렵다는 분위기다. 한 전문가는 "경기 불황과 건설경기의 침체, 그리고 정부의 정책 등이 맞물려있어 거래량이 활성화되기까지 시간이 걸릴 것이라는 전망이 우세하다"면서 "특히 극히 일부 단지를 제외하고는 재건축 사업과 교통 인프라 구축과 같은 일부 호재가 있더라도 시장 회복에는 한계가 있을 것으로 보인다"고 분석했다. west@fnnews.com 성석우 최가영 기자

정부가 주택 시장 활성화와 건설경기 회복을 목표로 발표한 1·10 대책이 시행 1년을 지났다. 구축 아파트 안전진단 면제와 1기 신도시 선도지구 지정, 지방 미분양 주택 해소책을 중심으로 대책이 나왔지만 경제 불확실성과 건설경기 침체로 목표였던 시장의 활성화와 경기회복까지는 이어지지 못했다는 평가다. 12일 국토교통부와 정비업계에 따르면 1·10 대책의 대표적인 정책 중 하나인 구축 아파트의 안전진단 면제는 실제로 일부 정비사업을 촉진하는 효과를 나타냈다. 특히 수도권의 많은 단지들이 정비사업에 착수하며 정책 효과가 나타나기 시작했다. 서울 노원구의 정비사업 추진위원장은 "그동안 주민들 사이에서도 정비사업 추진을 놓고 갈팡질팡하며 고민을 하고 있었는데 준공 30년 이상 구축 안전진단 면제 추진 소식을 듣고 사업을 진행하자는 의견이 주를 이뤘다"면서 "수도권의 다른 지역에서도 우리 단지처럼 사업 추진 결정을 내린 곳이 많다"고 말했다. 그러나 전문가들은 이 정책이 전체적인 사업 기간 단축에는 큰 영향을 미치지 못하고 있다는 시각이다. 건설경기가 불황에 접어들고 부동산 시장이 얼어붙으면서 사업 진행 속도를 높이는 데 한계가 있었다는 것이다. 아울러 안전진단 면제 정책은 단지 착수 시점을 늦추는 데는 도움이 되지만, 실제로 안전진단을 전면적으로 생략하는 것은 아니어서 주민들 사이에서는 그 효과에 대한 의문도 제기되고 있다. '노후계획도시 특별법'으로 불리는 1기 신도시 재정비 특별법은 빠르게 국회를 통과하며 긍정적인 평가를 받았다. 특히 총 99개 구역이 신청하는 뜨거운 관심 속에 지난해 11월 선도지구 13곳이 지정 완료됐다. 그러나 여전히 해결해야 할 과제가 남아 있다. 기부채납 문제와 유휴부지 갈등 등은 향후 정책 보완과 구조적 문제 해결을 위한 추가적인 노력이 필요하다는 목소리도 나온다. 지방 미분양 주택 해소를 위해 세제 혜택을 부여하는 법안은 지난해 12월에야 통과됐으며 이달부터 시행됐다. 이달부터는 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우에는 양도·종부세를 산정할 때 1세대1주택 특례가 적용된다. 그러나 여전히 지방 미분양 주택 수가 높은 수준을 유지하고 있어 효과가 불확실한 상황이다. 특히 후속 조치로 도입된 지방 미분양 CR리츠의 효과도 아직 불분명하다는 평가를 받고 있다. 국토부에 따르면 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양은 지난해 11월 기준으로 총 1만8644가구에 달하며, 이는 지난 2020년 7월 이후 4년4개월 만에 가장 큰 규모로 나타났다. 이 중 대다수인 1만4802채가 지방에 위치하고 있다. 한편 현재 정치적 불확실성과 국토부 장관의 공백이 예상되는 상황에서 정부의 정책 성과를 내는 것은 더욱 어려워질 것으로 전망된다. 특히 탄핵정국이 지속되는 가운데 국토부 장관의 공백은 정책 추진의 불확실성을 더욱 부각시키고 있다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 "1기 신도시 재건축, 그린벨트 해제 등의 공급정책은 다른 정부가 들어서도 큰 변동 없이 추진될 것"이라고 전했다. west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 시장 침체로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출채권을 기초 자산으로 한 유동화증권이 1년 새 2조원 넘게 줄었다. 어쩔 수 없이 현금을 상환해야 하는 '불황형 순상환' 기조가 지속되고 있어서다. 기준금리가 하락해도 팽창하던 유동화증권 시장은 성장세를 멈췄다는 분석이 나온다.  25일 금융투자업계에 따르면 올해 PF 대출채권을 기초자산으로 삼은 유동화증권 잔액은 23일 기준 40조3504억원으로 집계됐다. 이는 연초 42조8344억원 대비 2조5000억원 가까이 줄어든 수치이다. PF 부실 사업장 본격 구조조정에 대한 불안감이 시장에 팽배하다. 떨어질 것이라 예상했던 채권금리는 여전히 고점 근처에서 움직이고 있다.  미국의 연방준비제도(Fed)가 기준금리 인하 속도조절에 나섰기 때문이다. 고금리 상황이 지속되면서 건설사들의 고금리 이자 부담은 계속될 가능성이 커진 셈이다.  실제로 국내외 채권금리 하락에도 건설사들은 8~10% 수준의 고금리 이자비용을 지불하며 자금 확보를 이어가고 있다. 두산건설은 이달 9개월물 전자단기사채를 8.45% 금리로 발행하기도 했다. 중견건설사 한양과 이수건설 등도 지난 9월 연 8.5% 수준의 영구채를 찍었다. 미국이 올해 들어 1%p의 기준금리 인하를 단행했지만 우리나라 비우량채권 금리는 여전히 고점에 머무르고 있다. 금융당국 주도의 부동산 PF 연착륙 작업이 진행되고 있지만, 경계감은 여전하기 때문이다. 금융감독원은 지난 5월 PF 사업장의 사업성 평가 기준을 기존 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 세분화하면서 '유의' 또는 '부실우려'로 분류된 사업장은 신속하게 구조조정을 추진하도록 했다. 이러한 신 사업성평가기준을 적용한 이후 사업장 ‘옥석가리기’ 결과로 부동산PF 고정이하여신비율이 2024년 9월말 기준 11.3%로 전년말(5.2%) 대비 6.1%p 상승했다. 이예리 나이스신용평가 연구원은 "향후 적극적인 부실 사업장 정리 및 재구조화를 통한 지속적인 부실채권 정리가 필요하다"면서도 "부동산PF 고정이하여신비율 및 연체율이 지속적으로 하락해야 진정한 연착륙으로 볼 수 있기 때문에, 관련 모니터링을 지속할 예정"이라고 전했다. 이어 "지금까지 정리된 사업장들은 상대적으로 정리 및 재구조화가 용이했을 수 있으나 남아 있는 사업장의 경우 정리 속도가 느려질 수 있다"고 내다봤다.  khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 건설업계가 지방 부동산 침체 등을 해결하기 위해 금융당국에 지방 주택수요 진작을 위한 대출규제 개선, 세제 완화, 유동성 지원확대 등을 건의했다. 20일 금융감독원에 따르면 이날 이복현 금감원장 주재로 서울 영등포구 주택건설회관에서 열린 건설업계 및 부동산시장 전문가 간담회에서 건설업계 관계자들이 이 같은 건의사항을 전달했다. 이날 간담회는 탄핵 정국 진입 이후 건설·부동산 시장 상황을 점검하고, 현장 애로와 건의사항을 수렴하기 위해 마련됐다. 건설업계 참석자들은 "최근 정치 리스크에 따른 건설투자 심리 위축, 금융사 리스크 관리 강화가 맞물리면서 자금 공급이 위축될 수 있다"며 "특히 지방 부동산 시장 침체가 지속되면서 지역 간 양극화가 심화했다"고 말했다. 이들은 △미분양이 심각한 수도권 외 지역부터 상향된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용의 단계적 완화 △은행 가계대출 경영목표 관리 시 지방대출은 예외 △지방 다주택자 세제 완화 등을 건의했다. 또 프라이머리채권담보부증권(P-CBO) 정책자금을 신속하게 집행하고 건설사 지급 한도를 확대해달라고 요청했다. 최근 발표된 정부의 PF 제도개선과 관련해서는 시행사 자기자본 비율 상향·업권별 위험 가중치 차등 적용 등 방안의 적용 시기를 유예해 달라고 건의했다. 또한 상호금융권의 충당금 요적립률 상향 일정을 6개월 연기하기로 발표한 데는 일정을 추가 연기하거나 시행을 유예해달라고 했다. 이 원장은 이에 대해 "금융 자금이 정상 사업장으로 선순환될 수 있도록 부동산 PF 연착륙 대책을 일관되게 추진하는 한편 건설업계가 활력을 되찾을 수 있게 노력하겠다"고 말했다. 이어 "정부는 부동산 개발 산업 유동성 지원을 다각적으로 확대해 왔으나 현장 체감도가 여전히 낮다"며 "건설업계가 제시한 의견을 정부와 협의해 적극적으로 검토하고 즉시 시행할 수 있는 과제는 내년도 중점 과제로 반영하겠다"고 전했다. 이 원장은 "특히 지방 경제의 어려움이 가중되지 않도록 자금공급 확대와 사업 애로 해소 방안을 다각도로 모색하겠다"고 강조했다. 그는 금융권에게 "민간 부문에서 부동산 PF 공급을 다소 확대하고 있지만, 신디케이트론을 비롯한 PF 신규 취급이 더욱 원활히 이뤄지도록 금융권에서 힘을 모아야 한다"고 주문했다. 이에 대해 금융권 참석자들은 "은행·보험 신디케이트론(공동대출) 및 PF 신규 취급 등을 통해 건설·부동산업에 필요한 자금을 지원하겠다"고 하면서 "저축은행의 경우 건전성을 제고하고 사업장이 정상화될 수 있도록 경·공매 등을 적극 추진하겠다"고 밝혔다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자