[파이낸셜뉴스] 지난 한 해 동안 국내 상업용 부동산 시장으로 유입된 해외 자본 규모가 총 28억 달러를 기록한 것으로 나타났다. 팬데믹 이전 수준을 완전히 회복한 수준이다. 9일 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 이같은 내용을 담은 '인앤아웃 코리아 2024'를 공개했다. 전년 대비 약 23% 증가한 수치로, 2019년 25억 달러 이후 최대 규모다. 2023년 전체 인바운드(해외 자본의 국내 투자) 투자액의 각각 44%와 28%를 차지한 미국과 싱가포르는 2024년에도 전체 투자 규모의 84%를 차지하며 주요 투자국 1위와 2위를 유지했다. 미국계 자본의 유입은 전년 대비 약 52% 증가하며 2017년 이후 최대치를 경신했다. 싱가포르 자금 역시 오피스와 물류 중심의 투자가 이어지며 35% 이상 증가했다. 중국은 도심권역 소재 A급 오피스인 케이스퀘어시티의 전략적 투자 참여를 통해 2017년 이후 처음으로 상위 3위권에 진입했다. 자산 유형별로는 오피스가 12억5000만 달러(45%), 물류 9억2000만 달러(33%), 호텔 5억1000만 달러(18%) 순으로 나타났다. 오피스 자산은 2023년 대비 109% 증가해 가장 큰 성장세를 보였으며 핵심 권역 내 코어 자산 거래 증가와 함께 상암 등 비전통적 입지의 밸류애드 거래도 함께 보였다. 물류는 김포 성광물류센터, 대덕물류센터 등 임대료 상승 기대에 기반한 밸류애드 투자와 함께, 기한이익상실 발생 자산에 대한 부실채권(NPL) 매입도 확인됐다. 더불어 호텔 자산에 대한 외국계 자본의 관심과 투자도 증가하고 있다. 일본계 자금은 콘래드 호텔에, 미국계 안젤로고든은 티마크 그랜드호텔을 인수해 '보코 서울 명동'으로 재개장하는 등 방한객 증가에 따른 실적 개선 기대감이 투자 확대로 이어졌다. 반면 국내 자본의 해외 상업용 부동산 아웃바운드(국내 자본의 해외 투자) 투자는 3억8000만 달러로, 전년 대비 48% 감소하며 역대 최저치를 기록했다. 이는 지정학적 리스크 증대에 따른 환율 변동성 증가, 기존 투자 자산 부실화 등에 기인한 보수적 접근이 주요 원인으로 해석된다. 특히 팬데믹 이전까지 국내 아웃바운드 투자의 절반 이상을 차지했던 유럽은 신규 투자가 2023년부터 2024년까지 전무한 상황이다. 지난해 국내 투자자의 해외 투자 활동은 일본, 미국 중심으로 집중됐다. 아웃바운드 투자 규모 1위를 기록한 일본에서는 도쿄 내 주거 및 오피스 자산의 매입 활동이 존재했으며, 최대 아웃바운드 투자 시장이었던 미국은 지난해 2위를 기록하며 전략적 필요에 따른 투자가 뉴욕, 캘리포니아, 애리조나 지역 등에서 진행된 것으로 확인됐다. 전반적인 투자 감소세 속에서 과거 특정 섹터에 집중되었던 투자 양상과는 달리, 지난해에는 오피스, 물류, 리테일, 그리고 주거 등 다양한 섹터로 분산된 투자 동향을 보였다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 "2024년 인바운드 투자는 팬데믹 이전 수준을 회복했으며, 자산 유형 및 투자처의 다변화를 통해 해외 투자자의 국내 시장에 대한 신뢰가 강화되고 있다"며 "반면 아웃바운드 투자는 여전히 제한적인 회복세를 보이고 있어 향후 글로벌 시장 불확실성에 따른 전략적 투자 판단이 중요해질 것"이라고 전했다. ming@fnnews.com 전민경 기자
2025-06-09 11:24:22[파이낸셜뉴스] 새 정부 출범에 맞춰 부동산 개발 업계가 공급 중심 주거 정책의 흔들림 없는 실천과 건설업 회복 방안 마련 등을 건의했다. 아울러 민간 자본 유입을 위한 다양한 규제 완화도 필요하다고 강조했다. 한국부동산개발협회는 4일 "국민의 기대와 여망을 안고 출범한 새 정부에 진심으로 축하의 말씀을 전한다"며 "어려운 경제 상황 극복을 위해서는 건설업 회복이 절실하다"고 강조했다. 협회는 우선 내수 회복을 위해서는 경제성장에서 큰 비중을 차지하고 있는 부동산 개발·건설산업 회복이 가장 중요하다는 설명이다. 현재 건설 투자가 크게 위축되면서 성장률을 갉아먹고 있는 상황이다. '부동산 부양을 통한 내수진작'이라는 비판적 시각이 있을 수 있지만 지금의 현실을 직시해야 한다는 것이다. 건설업 만큼 내수 회복과 일자리 창출에 도움을 주는 산업이 없기 때문이다. 아울러 수요 억제가 아닌 ‘공급 중심’의 주거 정책을 흔들림 없이 실천해 줄 것을 요청했다. 과거 정부처럼 침소봉대 형태의 규제 정책을 시행해서는 안 된다는 설명이다. 지역별 수급 상황에 따른 차별화 정책으로 4~5년 뒤에는 안정적인 주거 공급이 이루어질 수 있다는 구체적인 계획과 비전을 제시해야 한다는 지적이다. 특히 비 아파트 공급 활성화, 상가·지산 등 공실 공간의 용도전환을 우선적으로 적극 지원해야 한다고 강조했다. 협회 관계자는 “민간의 역할과 자본을 적극적으로 활용해야 한다”며 “이를 위한 실수요자 중심의 대출 규제 완화, 다주택자 규제 완화 등 다양한 추가 규제 완화도 필요하다”고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2025-06-04 12:14:17[파이낸셜뉴스] 2·4분기 상업용 부동산 시장이 금리 인하 기대와 투자자산 재편 등의 요인으로 점진적인 회복 흐름을 보일 것이라는 분석이 나왔다. 다만 자산별 기초여건 변화에 따라 회복 강도는 엇갈릴 전망이다. 29일 코람코자산운용 R&S실은 2025년 ·분기 상업용 부동산시장 전망 보고서 '변화하는 시장 환경 속 견고한 회복탄력성'을 발간하고 주요 자산별 시장 동향분석과 전망을 제시했다. 우선 오피스 시장의 경우 지난 1·4분기 약 2조9000억원의 마곡 내 대형 오피스 선매입 거래가 이뤄지며 전년 동기대비 약 122% 거래액이 증가한 총 6조 원 규모의 거래가 기록됐다. 그러나 대규모 공급 확대는 전체 오피스 공실률 증가로 이어져 서울 업무지구 공실률은 전분기 대비 2.3%p 증가한 7.2%를 기록했다. 이로 인해 실질 임대료 상승률도 0%를 기록해 임대료 상승세는 확연히 둔화되고 있다. 중소형 오피스 역시 높은 수준의 공실률이 유지되고 있다. 다만 다수의 오피스 개발프로젝트가 착공 지연되면서 오는 2027년까지 신규 공급이 제한적일 것으로 내다봤다. 이에 따라 판교, 마곡, 성수 등의 신흥 업무지구 오피스의 지속성장을 예측했다. 물류센터 시장은 전년 동기 대비 거래규모가 70% 증가한 1조4000억원의 거래가 이뤄지며 회복 흐름이 본격화되고 있다. 특히 수도권 내 신축 대형 자산 중심으로 거래가 재개되고 있으며 총 9건의 거래사례 중 8건이 복합 및 상온 자산이었다. 또 1분기 신규 물류센터 공급면적도 약 4만평에 불과해 전년 동기 대비 84%나 감소했다. 신규 인허가 또한 감소세로 전환되며 공급도 급감되고 있다고 분석했다. 호텔 시장의 전망은 밝다. 중국, 일본, 대만, 미국 등지의 방한 외래 관광객 증가에 힘입어 서울 중심의 안정적인 운영실적 개선세가 지속될 예정이다. 여기에 더해 머큐어 호텔, 앰배서더 풀먼, 로즈우드 등 글로벌 럭셔리 브랜드들의 국내 진출도 예정돼 있어 호텔자산의 질적 수준 향상에 대한 기대감이 커지고 있다. 기존 리테일시설 또는 오피스 빌딩을 호텔로 리모델링해 수익성을 극대화하려는 시도까지 등장하며 호텔 시장에 대한 기대감을 방증하고 있다. 데이터센터 시장은 AI 산업 성장과 글로벌 클라우드 사업자들의 국내 진입 확대로 인해 중장기적인 성장세가 예상된다. 특히 자산운용사와 글로벌 데이터센터 운영사들이 경쟁적으로 데이터센터 개발을 추진하고 있지만 핵심권역 내 개발 가능한 부지 부족과 전력 확보의 어려움이 지속되며 수도권 내 자산의 희소성이 더욱 부각될 것으로 예상했다. 보고서에 따르면 오는 2027년까지 서울 서남부와 인천, 고양, 용인 등 수도권 내에만 약 23개의 데이터센터가 신규 공급될 예정이다. 임대형 주거상품은 금리 인하 기조와 정부의 대출규제가 맞물려 월세 수요 증가로 연결되고 임대인들의 월세 선호도 확대되며 새로운 투자처로 떠오른다고 판단했다. 최근 외국계투자자들의 국내 임대형 주거상품에 대한 투자도 이러한 시장상황을 반영한 것으로 실제 전세의 월세화가 가속화되며 임대료도 상승하고 있어 안정적 수익 기반이 다져지고 있다고 봤다. 여기에 더해 생활형 숙박시설 규제와 주거용 리츠 활성화 기조도 임대형 주거상품시장에 긍정적 영향을 미치고 있다고 분석했다. 코람코자산운용 R&S실 김열매 실장은 "2분기 상업용 부동산 시장은 단기 수요보다는 중장기 수익성과 투자여건 변화에 따라 전략을 조정해야 하는 시점"이라며 "오피스, 물류, 호텔, 데이터센터 등 주요 섹터의 구조적 변화에 대한 이해와 선별적 접근이 중요하다"고 밝혔다. 한편 코람코는 최근 '비전2030'을 선포하며 투자자 중심의 운용철학을 강조하고 전문성과 효율성을 높이기 위한 조직 재구조화 등 경영 전반의 변화를 추진하고 있다. 향후 분기별 시장 보고서를 통해 자산군별 변화와 시장 전망을 지속적으로 분석하여 투자자들이 보다 합리적인 판단을 내릴 수 있도록 실질적 인사이트를 제공한다는 계획이다. ming@fnnews.com 전민경 기자
2025-05-29 11:22:42[파이낸셜뉴스]해외 부동산 시장 회복 지연으로 국내 금융사들의 해외 부동산 대체투자 부실 규모가 2조6400억원으로 커졌다. 금융감독원이 15일 공개한 '금융회사의 해외 부동산 대체투자 리스크 관리 현황'에 따르면 금융사들의 해외 부동산 대체투자 잔액은 지난해 9월 말 기준 55조8000억원으로 집계됐다. 2023년 말 57조6000억원에서 지난해 3월 말 57조원, 6월 말 56조3000억원에 이어 감소세를 이어갔다. 이 가운데 약 20%인 20조6000억원이 오피스 투자다. "유연근무 확대 등 구조적 요인 등으로 오피스 투자가 여전히 취약한 상황"이라는 금감원의 설명이다. 해외 부동산 대체투자 잔액은 줄고 있으나 기한이익상실(EOD) 규모는 늘어나고 있다. EOD 규모는 지난해 9월 말 기준 2조6400억원에 이른다. 2023년 말 2조4100억원에서 지난해 3월 말 2조5000억원, 6월 말 2조6100억원 등으로 증가하고 있다. 이유는 해외 부동산 시장의 회복이 지연되는 가운데 기존 투자 건의 만기 돌아오고 있기 때문이다. 오피스 주요 임차인의 중도 퇴거에 따른 자산가치 급락, 선순위 투자자의 보수적 자금 운용, 부동산 가치 하락에 따른 대출유지 요건(LTV) 등이 요인으로 꼽힌다. 이세훈 금감원 수석부원장은 "현재 해외 부동산 대체투자는 피크아웃 상태"라며 "EOD 발생 사업장 위주로 사후관리에 중점을 두고 있다"고 전했다. 그는 다만 "금융권 전체 자산 대비 해외 부동산 대체투자 규모가 크지 않고, 부도나 손실 규모도 증가세가 멈춰 시스템 위기로 번질 가능성은 크지 않다"고 부연했다. 금감원은 손실 확대 가능성이 있는 오피스 등에 대해서는 부실화 진행 정도에 따른 맞춤형 건전성 감독을 실시할 예정이다. 또 올해 상반기 안에 업권별로 대체투자 관련 리스크관리 모범규준 개정을 마무리할 예정이다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2025-05-15 11:16:33[파이낸셜뉴스] 우리나라를 비롯해 미국 등 주요국가의 금리 인하 흐름 속에 내년 국내 상업용 부동산시장이 대외 불확실성 속에서도 완만한 회복세가 기대된다는 전망이 나왔다. 코람코자산운용 R&S실은 29일 '2025년 국내 부동산 투자 시장 전망'에서 △오피스 △물류센터 △데이터센터 △호텔 등의 내년 시장을 예측하며 이같이 밝혔다. 올해 코람코가 3·4분기까지 추산한 국내 상업용 부동산 누적 거래규모는 15조8000억원이다. 지난해(13조8000억원) 수준을 소폭 상회하고 있지만 제한적인 금리인하의 영향으로 딜 클로징이 더뎌지며 명확한 성장세로 돌아서지 못한 것으로 판단했다. 서울 주요 업무지구의 오피스 공실률은 2%대로 낮지만 가파른 임대료 상승과 기업들의 이전 및 감정평가 등을 이유로 당분간 중소형 오피스를 중심으로 공실률이 증가할 것으로 예상했다. 특히 중심업무지구(CBD)의 경우 장기적으로 기존 오피스공간의 35%에 달하는 327만㎡의 신규 공급이 예정돼 있지만 공사비 증가 등의 이유로 실제 준공 시까지는 상당기간 소요될 것으로 전망했다. 이 과정에서 사옥마련을 위한 기업들의 전략적투자자(SI) 유치의 중요성이 지속되면서 내년에는 유동성을 보유한 재무적투자자(FI)의 존재감이 더욱 커질 것으로 내다봤다. 올해 수도권 물류센터 신규 공급은 281만㎡로 지난해의 절반 이하로 감소했다. 이는 지난 2023년 신규 공급량 고점 이후 점차 안정화를 찾아가는 과정으로 설명했다. 그 사이 일부 자산들의 가격이 조정돼 최근 캡 레이트(자본환원율)가 6%대를 넘어서기도 했다. 그러나 당분간은 경공매를 통한 부실채권(NPL) 위주의 거래가 지속될 것으로 예측했다. 데이터센터시장은 지속적인 수요 증가와 투자 관심도 상승을 예측하며 긍정적으로 평가했다. 다만 최근 님비(NIMBY)현상 등 환경 변화와 공급 여건 악화로 수도권 외곽으로 거점이 옮겨가고 성장속도 또한 저하될 것으로 우려됐다. 끝으로 호텔시장은 과거 건물매입 후 용도변경 사례가 많았지만 최근 방한 여행객 증가로 인해 직접 운영목적의 거래가 활발하다고 봤다. K-컬쳐의 글로벌화로 인한 국내 방한객과 연계돼 호텔시장의 성장도 지속될 것으로 예측했다. 김열매 코람코자산운용 R&S실장은 "지속되는 외부환경 변화를 주의 깊게 살피되 변화에 대응할 수 있는 전략을 고도화해 낙관적 시각으로 투자에 접근해야할 시기"라며 "바꿀 수 없는 것(대외환경)과 바꿀 수 있는 것(투자전략)을 구분할 수 있는 지혜와 바꿀 수 있는 부분에 대한 용기 있는 결단과 실행력이 필요한 시점"이라고 말했다. 한편, 코람코자산운용 R&S실은 올 초 각 부서에 흩어졌던 조사·전략·분석기능을 한 데 모으고 외부 전문가 등을 영입해 조직된 신설 부서다. 시장전망과 투자전략 등을 내부임직원과 투자자에게 제공하고 있다. kim091@fnnews.com 김영권 기자
2024-11-29 09:16:36올해 서울 부동산 시장이 회복세를 보이는 가운데, 강남3구와 마·용·성(마포, 용산, 성동구) 지역을 중심으로 나타난 상승세가 도·노·강(도봉, 노원, 강북구) 지역으로 확산될 조짐을 보이고 있다. 특히 노원구를 포함한 서울 동북권 지역이 주목받으며, 부동산 수요자들의 선점 움직임도 활발해질 것으로 예상된다. 부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 3.3㎡당 매매가격은 1.8% 상승하며, 특히 송파구가 4.99%, 용산구가 3.16%, 서초구가 2.6% 상승하는 등 회복세가 두드러졌다. 업계 전문가들은 강남3구와 마·용·성의 급등으로 부담을 느낀 수요자들이 상대적으로 가격이 덜 오른 도·노·강 지역으로 이동할 가능성이 크다고 보고 있다. 실제로 노원구의 아파트 매매가는 하반기 들어 상승세로 전환하며 회복 조짐을 보이고 있다. 이러한 흐름 속에서 주목받는 프로젝트 중 하나가 HDC현대산업개발이 광운대역세권 개발사업을 통해 선보이는 ‘서울원 아이파크’다. 노원구 광운대역과 석계역 사이에 위치한 이 단지는 약 15만㎡의 대규모 부지 중 약 7만7,586㎡에 주거시설과 상업, 문화 공간이 들어선다. 총 3,032가구 규모로, 1,856가구는 분양형 공동주택이며, 408가구는 공공임대, 768실은 레지던스로 구성된다. 공동주택은 전용면적 59~244㎡로 다양하게 설계됐으며, 11월 분양을 앞두고 있다. ‘서울원 아이파크’의 핵심 매력은 뛰어난 교통 여건이다. 광운대역은 기존 1호선을 비롯해 6호선과 7호선을 이용할 수 있는 교통 허브다. 여기에 GTX-C노선이 추가되면 강남 삼성역까지 약 9분 만에 연결될 예정이다. 동부간선도로와 내부순환로를 통해 도심 접근성도 탁월하다. 또한, 약 4조5,000억 원 규모로 진행되는 광운대역세권 개발사업은 대규모 물류시설 이전 부지에 주거, 상업, 문화 기능을 한데 모으는 복합개발 프로젝트다. 이 사업은 서울 동북권의 새로운 랜드마크로 자리매김할 것으로 기대된다. 단지 내에는 스마트 프리미엄 시스템이 적용돼, 대화형 AI 홈비서, 층별 음식물쓰레기 배출 설비 등 첨단 편의시설이 도입된다. 여기에 국내 최초로 아산병원의 맞춤형 헬스케어 솔루션과 고급 피트니스 플랫폼도 계획돼 있다. 상업 업무 용지에는 대규모 쇼핑몰 ‘서울원 라이프컬처 몰(가칭)’과 글로벌 5성급 호텔이 들어서며, 서울 동북권 최초의 IMAX 상영관도 포함된다. 스트리트몰과 각종 문화시설은 입주민과 지역 주민 모두가 이용할 수 있는 풍부한 생활 인프라를 제공할 예정이다. HDC현대산업개발은 이 프로젝트에 다양한 파트너십을 도입해 입주민들의 삶의 질을 높일 계획이다. Snow Peak, 서울아산병원, 고려대학교와 협력해 교육, 여가, 의료 서비스를 강화하며, 고려대와 협력해 지역 평생교육 및 청년 커리어 개발 프로그램도 마련할 예정이다. 공공 용지에는 지역민을 위한 문화 거점 도서관과 청년 커리어센터도 조성된다. 분양 관계자는 “서울원의 주거, 상업, 문화 요소를 모두 아우른 완성된 가치를 통해 새로운 생활 패러다임을 제시할 것”이라며 “광운대역세권 개발로 얻을 수 있는 교통 및 생활 인프라의 혜택을 선보이며 서울을 대표하는 랜드마크로 자리잡을 것”이라고 강조했다.
2024-11-05 14:03:45[파이낸셜뉴스] 그간 이어진 고금리 국면에서 하락세를 탔던 미국 부동산 시장이 회복 기미를 보이고 있단 판단이 나왔다. 인플레이션이 완화된 만큼 금리 인하 시점이 다가오면서 투자 기회가 마련됐다는 평가다. 다만 세부 자산군별로는 밸류에이션 개선 속도에 차이가 있을 수 있다는 주장도 동반됐다. 숀 리스 누빈 리얼이스테이트 미주 최고투자책임자(CIO)는 2일 서울 여의도 FKI빌딩 컨퍼런스센터에서 열린 ‘2024 누빈 세계 실물자산 시장 전망 기자간담회’에서 “올해 1·4분기 기준 전 세계 부동산 밸류에이션 하락세는 완화됐다”며 이 같이 강조했다. 리스 CIO는 “상업용 부동산 가격은 거래 시장에서 전환점을 맞이한 것으로 보이며 가격 반등 조짐이 확인된다”며 “특히 입지 등 측면에서 우량한 매물에 투자 의향이 몰리는 추세”라고 설명했다. 다만 그는 “부동산은 단일 시장이 아니라 여러 섹터를 갖추고 있다”며 “물류센터, 리테일, 메디컬 오피스 등은 가치나 투자가 견조한 반면 오피스 등은 공실률이 비교적 높은 편”이라고 짚었다. 리스 CIO는 이어 “한국 자산운용사들이 다수 투자한 오피스 밸류에이션이 언제쯤 가치를 회복할지는 알기 어려운 상황”이라고 덧붙였다. 누빈자산운용은 미국 교직원퇴직연금기금(TIAA) 산하 자산운용사로 부동산과 실물자산에만 각각 1460억달려, 310억달러 규모로 투자하고 있다. 상장 부동산뿐 아니라 에쿼티, 대출 및 원자재, 천연자본 농지, 인프라, 삼림지 등이 투자 대상이다. 애비게일 딘 누빈 리얼에셋 전략 인사이트 글로벌 헤드는 누빈자산운용이 주로 투자하는 농지나 삼림지 밸류에이션 손실이 대체로 완화되고 있다고 분석했다. 또 해당 자산군을 포함해 부동산, 인프라 등 실문자산을 향한 수요는 경제 성장보다는 ‘구조적 메가트렌드’에 의해 결정된다고 전했다. 딘 헤드는 그 명단으로 △디지털화 △저탄소 경제 △불평등 △기후변화 △고령화 △도시화 등을 제시했다. 디지털화에 발맞춰 데이터센터나 물류센터에, 또 고령화를 따라 시니어 맞춤 교통이나 숙박시설에 투자할 수 있단 뜻이다. 비프 오소 누빈 인프라스트럭처 글로벌 헤드는 인공지능(AI) 발전으로 인한 청정 전력 수요가 증가할 것으로 전망했다. AI 구동을 위해선 데이터센터 구축이 필수적인데, 이때 연료는 ‘전기’다. 오소 헤드는 “데이터센터는 향후 20년간 재생에너지로 운영될 것”이라며 “특히 마이크로소프트, 애플, 엔비디아 등 현재 미국 시가총액 상위권들 모두 대규모 전기 소비 기업”이라고 말했다. 다만 그는 무력 분쟁 등 지적학적 리스크, 정부 정책 규제, 매도-매수 스프레드(기대치 격차), 금리나 경기 등 거시 환경 등을 실물자산 투자에 있어 유의해야 할 변수로 지목했다. 끝으로 마틴 데이비스 누빈 내추럴 캐피털 글로벌 헤드는 농지·삼림 등 천연자본 투자를 권했다. 금리 등 대외변수에 영향을 받는 주식, 채권 등과 상관관계가 낮아 포트폴리오 다각화 차원에서 필요한데다 인플레이션 헤지 수단으로도 유효하다는 게 근거다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자
2024-09-02 13:11:18[파이낸셜뉴스] 국내 상업용 부동산 시장이 올해 하반기에 ‘약하고 느린’ 회복세를 보일 것이라는 전망이 나왔다. 시장의 기대보다 늦어진 금리 인하 가능성과 미진했던 자산 가격 조정으로 보수적인 투자 기조가 유지될 것으로 보인다. 31일 이지스자산운용 투자전략실은 이 같은 내용을 담을 ‘2024 하반기 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 밝혔다. 보고서에 따르면, 국내 오피스 시장은 프라임급 우량 자산이거나 사옥 활용, 부지 매입 후 복합개발 등 목적의 매입 사례가 전체 시장의 가격 상승세를 견인한 것으로 분석된다. 국내 오피스의 경우 글로벌 상업용 부동산 위축에도 낮은 공실률, 안정적인 임대료, 지속적인 가격 상승 등으로 글로벌 주요 도시 내 우수한 펀더멘털을 유지하고 있다는 평가다. 글로벌 조사 기관인 RCA의 글로벌 주요 도시의 오피스 CPPI(Commercial Property Price Index) 분석에 따르면 올해 1분기 센트럴 워싱턴DC가 지난해 같은 기간보다 28%, 뉴욕이 4%, 샌프란시스코가 11%, 런던이 16.5%, 파리가 6% 각각 하락했다. 반면 서울은 같은 기간 4.4% 증가해 글로벌 주요 도시에 비해 강세를 보였다. 보고서는 국내 오피스가 글로벌 시장과 비교해 선방한 배경에 국내 시장의 특징을 짚는다. 현재 국내 투자 시장은 오피스 투자 비중이 전체의 약 60% 수준이다. 물류센터 이외에 신규 섹터가 부족해 오피스 펀더멘털을 지지해 왔다는 분석이다. 또한 금리 인하 가능성과 ‘리플레이스먼트 코스트’(Replacement Cost) 상승으로 프라임급 우량 자산을 선점하려는 투자 수요가 상승 요인으로 꼽힌다. 서울 강남업무지구(GBD), 도심업무지구(CBD) 등 우량한 입지의 프라임급 자산 확보에 대한 투자 수요가 거래 가격을 지지하면서 자산가격 조정이 크게 나타나지 않은 배경이다. 투자와 임대 관점에서 대형 오피스 선호 현상은 지속될 전망이다. 연면적 3만3000㎡ 이상 오피스의 3.3㎡당 임대료는 중소형 오피스보다 약 38% 높은 것으로 분석됐다. 공실 현황의 경우 중소·벤처기업이 주로 사용하는 소형 오피스는 경영난 등 이유로 계약 해지 사례가 증가하는 반면 우량 임차인을 확보한 대형 오피스는 계약 연장, 신규 계약 갱신 등이 나타나는 상반된 추이다. 특히, 오피스 임차인의 증평 수요는 2022년 높았다가 지난해 정보통신·도소매 기업 중심으로 순증평 면적이 감소세고, 올해 1분기 기준 GBD 중심으로 AI 및 테크 관련 중소형 기업의 오피스 감평 사례가 증가했다. 산업과 오피스 수요의 변화로 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 분석된다. 물류는 선매입 확약 취소가 다수 발생하며 거래 둔화가 지속될 전망이다. 물류센터는 지난해부터 과잉 공급된 물량이 올해로 이어지며 전반적인 공실률 상승과 시장둔화의 요인으로 작용했다. 최근 둔화된 이커머스 성장과 소비·지출 등을 감안하면 안정화에 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 여기에 수도권 동남권역에 이미 공급된 저온 물류센터와 서부권에 공급 예정 물량이 집중되면서 공매 사례도 급증하고 있다고 봤다. 공매 물건은 최초 최저입찰가 대비 50~70% 수준에서 낙찰되거나 유찰이 지속되고 있다. 금리 인상 이후 물류센터의 신규 착공 건수는 급격히 줄어 2026년 이후 신규 공급의 부족 가능성도 제기된다. 이에 공경매 물건 중심으로 가격이 조정된 우량 물류센터 투자는 유망할 것이라는 분석이다. 올 하반기 상업용 부동산시장은 해외와 국내 투자자의 투자 심리에 온도 차가 나타날 것으로 전망된다. 글로벌 기관투자자의 경우 올 하반기 전후로 가격이 저점을 형성했다는 판단하에 가격이 하락한 지역의 우량 자산과 성장 섹터 자산에 투자하는 움직임이 나타나고 있다. 반면 국내 투자자의 경우 대출과 우량 오피스 중심의 조심스러운 투자를 이어갈 전망이다. 특히 상업용 부동산의 가격 조정이 예상만큼 나타나지 않고, 개발 사업의 경우 제2금융권의 하반기 PF 사업장 손실인식 및 충당금 적립 확대로 개발사업에 대한 자금조달 위축이 예상된다. 이에 국내 상업용 부동산 시장에는 보수적 투자기조가 지속되면서 느린 회복세가 나타날 전망이다. 이지스자산운용 투자전략실은 “국내 자본시장은 이자비용 부담 및 리파이낸싱 리스크로 타 아시아·태평양권역(APAC) 투자자 대비 투자 심리 위축이 컸지만, 펀더멘털은 견고하게 유지되면서 국내 오피스 거래가격 조정이 예상대비 미미하게 나타났다”고 분석했다. 이어 “향후 자금조달 및 가격 측면에서의 제약 상황을 극복하기 위해서는 자산가치 상승 방법에 대한 재검토가 필요하다”며 “개발사업은 금융비와 공사비 등 사업비 증가로 수익성 개선에 제약이 생기는 가운데, 기존 레거시형 투자 방식에서 새로운 가치를 창출할 수 있는 차별화와 새로운 성장 섹터에 대한 투자로 포트폴리오 다변화에 대한 모색이 중요한 시기”라고 덧붙였다. kakim@fnnews.com 김경아 기자
2024-07-31 14:13:24최근 서울 부동산 시장 상승세가 확산되면서 반등 흐름을 뚜렷하게 나타내는 천안 지역 부동산에 대한 관심이 집중되고 있다. 천안시 부동산은 여러가지 지표에서 회복세를 나타내고 있다. 통계청 자료에 따르면 천안시 미분양 가구수는 작년 12월 1297가구로 1월(3916가구) 대비 2619가구가 감소했다. 이는 지방도시 중 미분양 물량이 가장 많이 줄어든 수치다. 더불어 거래량이 증가했다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 천안시 아파트 거래량은 지난해 12월 541건에서 올해 1월에는 730건으로 늘었다. 그리고 2월 753건, 3월 1014건 등으로 꾸준한 증가를 보이고 있다. 이러한 천안시 부동산의 회복세 전환은 각종 개발 기대감이 작용한 것으로 풀이된다. 천안시에 진행 중인 사업들로는 첨단산업 중심의 북부BIT일반산업단지(24년 예정)와 천안 미래모빌리티 국가산업단지(28년 예정) 조성 사업이 진행 중에 있다. 또 삼성이 천안 및 아산지역으로 조성돼 있는 천안제4일반산업단지, 아산탕정일반산업단지에 디스플레이 클러스터 및 디스플레이시티2를 증설 중이다. 작년 4월에는 클러스터 구축의 일환으로 삼성디스플레이가 세계 최초 8.6세대 IT용 OLED(유기발광다이오드) 패널 생산을 위해 2026년까지 4조1000억원의 투자를 단행하기도 했다. 여기에 지난 1월 말 정부가 발표한 GTX-C 연장 노선에 천안 지역이 포함되면서 수도권 접근성이 대폭 향상될 전망이다. 이 밖에도 천안-청주공항 복선전철 사업(29년 예정), 천안 그린스타트업 타운(계획)을 비롯해 천안역세권 혁신지구 도시재생사업(26년 예정)과 천안역전광장 등을 조성하는 개량 및 증축사업(26년 예정) 등 천안역을 중심으로 한 다수의 개발도 추진 중이다. 이러한 가운데 삼성 천안 사업장 투자확대의 직접 수혜지로 꼽히는 ‘천안자이타워’가 8월말 준공을 앞두고 있어 주목을 받고 있다. ‘천안자이타워’는 충청남도 천안시 성성동 일대에 위치하며, 지하 2층~지상 12층, 2개동, 연면적 13.6만m²로 천안· 아산 최대규모의 지식산업센터로 조성된다. 제조형 지식산업센터와 더불어 업무형 지식산업센터(테라스 오피스), 근린생활시설 등도 함께 들어설 예정이다. 왕복6차선 도로만 건너면 삼성SDI 및 삼성전자 천안사업장이 있으며, 입주한 기업만 600여개에 달하는 천안2·3·4일반산업단지, 외국인전용산업단지, 아산디스플레이시티1·2일반산업단지, 천안백석농공단지 등 대규모 산업단지가 가깝다. 또한, 서북구에는 12,000여 가구 규모 신도시급 도시개발지구인 성성지구와 백석지구가 위치하며, 대형복합쇼핑몰인 코스트코와 이마트 천안서북점이 차량으로 5분거리에 위치한다. 업성저수지, 수변생태공원 및 노태산 등도 가까이 있는 만큼 다양한 시너지 효과가 기대된다. 천안IC가 가까워 경부고속도로의 진입이 수월한 만큼, 대규모 산업단지가 밀집된 평택시, 수원시 등 수도권 지역과 대전시 등지로 신속하게 이동할 수 있으며, 서울 및 경상권 이동도 편리하다. 더불어 제2경부고속도로가 2025년 개통을 목표로 공사가 진행 중이다. ‘천안자이타워는’ 입주 업체 맞춤형 공간을 제공한다. 업무형 지식산업센터는 전용 13~25평의 다양한 평면으로 구성되며, 탁 트인 조망을 즐길 수 있는 최대 9m의 호실별 전용 광폭테라스 공간을 서비스 면적으로 제공해 쾌적한 근무환경은 물론 효율적인 업무가 가능케 설계됐다. 다양한 커뮤니티 시설을 제공해 근로자의 만족도와 업무효율을 높인다. 단지의 중앙광장과 별동의 휴게공간과 더불어 피트니스센터, GX룸, 미팅라운지, 옥상정원, 필로티공원 등 다양한 커뮤니티 시설을 제공해 근로자들에게 최적의 환경을 제공한다. 제조형 지식산업센터는 천안 최초의 ‘더블 eXpress way’ 드라이브인 시스템 특화설계를 통해 물류 차량 진출입의 효율성을 높였다. ‘더블 eXpress way’ 드라이브인 시스템을 이용하면 2.5톤 차량이 직선으로 2개층, 한번의 회전으로 4개층 이동이 가능하다. 유효폭 3.2m의 램프 시스템 특화설계로 각 호실 앞까지 도어투도어(Door To Door)로 이동해 물류의 편리한 상·하차가 가능하다. 더불어 전체 호실의 층고를 6m로 설계해 공간활용도를 높였으며, 설치된 5톤 화물용 엘리베이터를 이용해 별도의 원활한 물류 이동도 가능하다. 한편, ‘천안자이타워’ 입주업체들은 취득세 및 재산세 각각 35% 감면혜택과 수도권 과밀억제권역에서 사업장을 이전할 경우 법인세가 5년동안 100% 면제되는 혜택을 받을 수 있다. ‘천안자이타워’의 홍보관은 아산시 배방읍 장재리에 위치한다.
2024-07-24 09:25:32【실리콘밸리=홍창기 특파원】 인공지능(AI) 붐도 미국 샌프란시스코 부동산 시장을 완전히 살리지 못하는 것으로 나타났다. AI 붐이 샌프란시스코 상업용 부동산 시장 회복에 도움이 되고 있지만 완전히 회복시키는데 한계가 있는 것이다. 8일(현지시간) 미국 상업용 부동산 회사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올해 2·4분기 샌프란시스코 오피스 공실률은 34.5%를 기록했다. 전년 동기의 28.1%보다 6.4%포인트 높다. 지난 6월말 현재 샌프란시스코의 빈 사무실 공간은 총 2960만 평방피트(약 83만1853평)였다. 올 2·4분기 샌프란시스코 오피스의 평방 피트당 평균 임대료는 68.27달러로 지난해 같은 기간의 72.90달러보다 3.73달러 내렸다. 이는 지난 2015년 말 이후 가장 낮은 수준이다. 그럼에도 최근 샌프란시스코 오피스 부동산 시장은 회복세를 보이고 있다. AI붐과 이로 인해 빠르게 성장하는 AI 스타트업들이 샌프란시스코에 대규모 사무실을 마련하고 있어서다. 실제로 기업가치가 800억 달러를 넘는 것으로 평가받는 오픈AI는 오는 10월에 미션 베이 지역에 약 50만 평방피트의 공간을 임대한다고 발표했다. 이는 지난 2018년 이후 샌프란시스코에서 가장 큰 규모의 사무실 임대 규모다. 오픈AI 라이벌 앤쓰로픽은 지난해 슬랙 본사에 23만 평방피트를 재임대했다. 올 5월에 스케일 AI는 에어비앤비 사무실 건물에 17만~18만 평방피트 규모의 공간을 임대하는 계약을 체결했다. 이처럼 오픈AI 등 자본력 있는 AI 스타트업이 대규모 오피스를 구하기 위해 새로운 임대 계약 체결하고 있지만 오피스 공실률과 임대료가 과거 수준으로 회복되지 못하고 있는 까닭은 간단하다. AI 기업이 아닌 다른 기술 회사와 법률 사무소, 컨설팅 회사가 샌프란시스코에서 기존에 임대했던 오피스 계약 만료후 재계약을 꺼리고 있어서다. 때문에 쿠시먼앤드웨이크필드의 수석 리서치 디렉터 오버트 새먼스는 "AI의 중심지인 샌프란시스코 상업용 부동산 시장이 완전히 회복되지 않았다"고 짚었다. 이런 상황에서도 인프라가 잘 갖춰진 샌프란시스코 오피스의 공실률은 낮다는 분석이다. 세일즈포스와 우버, 비자, 웰스파고 등이 위치해 있는 샌프란시스코 파이낸셜디스트릭트(금융지구) 북쪽의 공실률은 34.2%, 남쪽의 공실률은 32.7% 정도로 양호하다. 이들 회사가 출근을 의무화시켰고 여전히 이들이 최고의 편의시설을 갖춘 최고의 위치에 머무르기를 원하기 때문이다. 반대로 역사적으로 샌프란시스코 스타트업의 인기 지역이었던 소마(Soma) 지역의 경우 공실률이 거의 50%나 된다. 소마는 대중교통이 불편하고 대형 소매업체들이 철수하면서 타격을 입었다. 오는 11월에 치러질 미국 대선이 샌프란스시스코 오피스 부동산 시장 불확실성을 키울 것이라는 주장도 나왔다. 세먼스 수석 리서치 디렉터는 "중요한 선거가 있을 때 세입자들이 결정을 미루는 경우가 있다"고 말했다. 그는 "대통령 선거를 둘러싼 불확실성이 신규 임대를 지연시키는 요인이 될 수 있다"고 덧붙였다. theveryfirst@fnnews.com 홍창기 기자
2024-07-09 11:02:15