"정량적 평가 말고 정성적 평가도 한다잖아요. 성남시에서 볼 때 우리 단지가 무조건 예뻐보여야죠." 3일 부동산 업계에 따르면 내달 1기 신도시 선도지구 선정을 앞둔 경기 성남시 분당신도시가 연일 들썩이고 있다. '7.4대 1'이라는 높은 경쟁을 뚫어야 하는 분당 주민들은 정성 평가에 큰 기대를 내걸고 있는 모양새다. 추가 공공기여 비중은 물론 동의율 1~2%p 차이로도 당락이 뒤바뀔 수 있다는 점에서다. 다만 성남시는 "정량평가로만 평가한다"는 설명이다. ■공공기여·동의율 '고고익선' 분당 재건축 단지 연합 모임인 분당재건축연합회(분재연) 관계자는 "분당 선도지구 신청 단지는 대부분 고득점이어서 성남시가 정성적으로 어떤 판단을 내릴지가 관건"이라며 "높은 공공기여도 감안하고 갈 수밖에 없다"고 전했다. 한 분당 주민도 "하늘이 주신 기회를 꼭 잡아야 하기 때문에 공공기여 등으로 시의 마음을 사야 한다"고 간절함을 드러냈다. 업계에서는 평가 항목 중 15점 배점(가점 포함 102점 만점)을 차지하는 '도시기능 활성화 필요성' 항목에 주목해야 한다는 관측이다. 이 항목은 정성평가로 구분되는데, 공공기여를 추가로 제공하면 최대 6점을 받을 수 있는 점을 십분 활용할 수 있다는 것이다. 대부분 주민동의율이 만점 기준인 95%를 넘겼지만 동의율 98%와 96%의 2%p 차이가 또다른 변별력을 만들어낼 것이라는 시각도 있다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "정성 평가 분야인 주민들의 의지를 수치로 판단할 수 있는 건 결국 동의율"이라며 "국토부 입장에서도 선도지구 사업의 첫 단추에 속도를 내려면 민원이 없어야 되는데 동의율이 높다는 건 민원이 적을 것이란걸 예측하는 근거가 된다"고 했다. ■"우리 단지 확정"…"설레발 자제" 온라인상에서도 주민들 간 치열한 눈치싸움이 이어지는 양상이다. 주요 온라인 부동산 커뮤니티에는 "우리 단지도 동의율 만점" "공공기여 반대했다가 안 뽑히면 다 물거품" 등 분당 주민들의 활발한 의견 교환이 이뤄지고 있다. 주민들이 직접 작성한 것으로 보이는 '예상 순위 자가 채점표'도 온라인에서 나돌고 있다. 자신이 분당 주민이라는 한 네티즌은 96~99점대의 고득점 예상 총점이 포함된 1등~8등 예측 순위표를 올리며 "우리 단지가 순위권이다. 사실상 선도지구 확정"이라는 글을 적었다. 해당글에는 "설레발 치다가 (성남)시에 미운털 박힐 수 있으니 자제하자" 등의 댓글이 오가는 등 설전이 이어지기도 했다. 분당 재건축 조합이 부담해야 할 분담금이 적게는 1억5000만원에서 많게는 2억원을 웃돌 것이라는 예측도 나오지만 '되면 로또'라는 분위기는 여전하다. 또다른 분당 주민은 "갑작스런 분담금이 부담스럽긴 하지만 미래가치 상승을 고려하면 하지 않을 이유가 없다"고 말했다. 한편 이에 대해 성남시는 "지난 6월 25일 공고한 분당신도시 선도지구 공모지침에 따라 정성평가를 배제한 정량평가로만 평가할 예정"이라는 입장을 밝혔다. '도시기능 활성화 필요성' 항목 또한 수치화 해 개발구상안을 작성토록 했고 그에 따라 정량적 평가를 진행한다는 설명이다. ming@fnnews.com 전민경 기자

[파이낸셜뉴스] "정량적 평가 말고 정성적 평가도 한다잖아요. 성남시에서 볼 때 우리 단지가 무조건 예뻐보여야죠." 3일 부동산 업계에 따르면 내달 1기 신도시 선도지구 선정을 앞둔 경기 성남시 분당신도시가 연일 들썩이고 있다. '7.4대 1'이라는 높은 경쟁을 뚫어야 하는 분당 주민들은 정성 평가에 큰 기대를 내걸고 있는 모양새다. 추가 공공기여 비중은 물론 동의율 1~2%p 차이로도 당락이 뒤바뀔 수 있다는 점에서다. 다만 성남시는 "정량평가로만 평가한다"는 설명이다. ■공공기여·동의율 '고고익선'분당 재건축 단지 연합 모임인 분당재건축연합회(분재연) 관계자는 "분당 선도지구 신청 단지는 대부분 고득점이어서 성남시가 정성적으로 어떤 판단을 내릴지가 관건"이라며 "높은 공공기여도 감안하고 갈 수밖에 없다"고 전했다. 한 분당 주민도 "이번에 하늘이 주신 기회를 꼭 잡아야 하기 때문에 공공기여 등으로 시의 마음을 사야 한다"고 간절함을 드러냈다. 업계에서는 평가 항목 중 15점 배점(가점 포함 102점 만점)을 차지하는 '도시기능 활성화 필요성' 항목에 주목해야 한다는 관측이다. 공공기여를 추가로 제공하면 최대 6점을 받을 수 있는 점을 십분 활용할 수 있다는 것이다. 대부분 주민동의율이 만점 기준인 95%를 넘겼지만 동의율 98%와 96%의 2%p 차이가 또다른 변별력을 만들어낼 것이라는 시각도 있다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "주민들의 의지를 수치로 판단할 수 있는 건 결국 동의율"이라며 "국토부 입장에서도 선도지구 사업의 첫 단추에 속도를 내려면 민원이 없어야 되는데 동의율이 높다는 건 민원이 적을 것이란걸 예측하는 근거가 된다"고 했다. ■"우리 단지 확정"..."설레발 자제"온라인상에서도 주민들간 치열한 눈치싸움이 이어지는 양상이다. 주요 온라인 부동산 커뮤니티에는 "우리 단지도 동의율 만점", "공공기여 반대했다가 안 뽑히면 다 물거품" 등 분당 주민들의 활발한 의견 교환이 이뤄지고 있다. 주민들이 직접 작성한 것으로 보이는 '예상 순위 자가 채점표'도 온라인에서 나돌고 있다. 자신이 분당 주민이라는 한 네티즌은 96~99점대의 고득점 예상 총점이 포함된 1등~8등 예측 순위표를 올리며 "우리 단지가 순위권이다. 사실상 선도지구 확정"이라는 글을 적었다. 해당글에는 "뚜껑 열 때까진 순위 이야기는 안했으면 한다" "설레발 치다가 (성남)시에 미운털 박힐 수 있으니 자제하자" 등의 댓글이 오가는 등 설전이 이어지기도 했다. 분당 재건축 조합이 부담해야 할 분담금이 적게는 1억5000만원에서 많게는 2억원을 웃돌 것이라는 예측도 나오지만 '되면 로또'라는 분위기는 여전하다. 또다른 분당 주민은 "갑작스런 분담금이 부담스럽긴 하지만 미래가치 상승을 고려하면 하지 않을 이유가 없다"고 말했다. 한편 이에 대해 성남시는 "지난 6월 25일 공고한 분당신도시 선도지구 공모지침에 따라 정성평가를 배제한 정량평가로만 평가할 예정"이라는 입장을 밝혔다. '도시기능 활성화 필요성' 항목 또한 수치화 해 개발구상안을 작성토록 했고 그에 따라 정량적 평가를 진행한다는 설명이다. ming@fnnews.com 전민경 기자

[파이낸셜뉴스] 1기 신도시 재건축을 위한 선도지구 지정 신청 접수가 시작되면서 분당의 각 단지들은 동의율 확보를 위해 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 그러나 많은 단지들이 만점에 가까운 동의율을 확보한 상황이어서 공공기여 제공 여부가 새로운 변수로 떠올랐다. 이 때문에 일부 단지에서는 주민 간 갈등과 사업성 문제에 대한 우려가 커지고 있다. ■마지막까지 동의율 끌어올리기에 사활23일 국토교통부에 따르면 성남(분당)·고양(일산)·군포(산본)·안양(평촌)·부천(중동) 등 수도권 1기 신도시 5개 지방자치단체는 각각 이날부터 27일까지 1기 신도시 정비사업 선도지구 추진 단지들로부터 지구 지정 신청을 받는다. 분당의 선도지구 지정 기준 물량은 8000가구인데 여기에 지자체 여건에 따라 1~2개 구역을 추가 선정이 가능하다. 지자체별 선도지구 지정 최대 물량은 분당 1만2000가구가 될 것으로 보인다. 정비업계는 분당에서 선도지구 경쟁에 뛰어든 단지가 25∼30곳에 달하는 것으로 보고 있다. 국토부가 제시한 기준 배점표에 따르면 ‘주민동의율’은 100점 만점 중 60점으로 비중이 가장 크다. 이외에 △정주 환경 개선의 시급성 △통합 정비 참여 주택 단지 수 △통합 정비 참여 가구 수 △도시기능 활성화 필요성 등은 각 10점이다. 각 지자체는 국토부의 평가 기준을 토대로 세부 배점을 책정하게 된다. 가장 사업성이 좋은 것으로 알려진 분당의 각 단지들은 주민 설명회를 개최하는 등 동의율 끌어올리기에 열을 올렸다. 현재 △양지마을 △시범 우성·현대 △샛별마을 △한솔 1·2·3단지 △파크타운 등이 만점 기준인 95% 가까이 동의율을 확보한 것으로 알려졌다. △아름마을 1~4단지 △시범2단지 △푸른마을 △서현효자촌도 동의율을 90%를 넘긴 것으로 전해졌다. 분당의 다수의 단지들은 만점인 95%를 확보하기 위해 제출 마감일인 27일까지 동의율을 끌어올린 뒤 신청 절차에 나선다는 입장이다. ■동의율 무용지물? 공공기여 없으면 선도지구 없다다만 상위권 단지들이 대부분 만점에 가까운 점수를 확보하며 동의율에서는 변별력이 없어졌다는 분석이 나온다. 동의율보다는 성남시의 기준에 따라 공공기여 5%(6점), 이주대책 지원 12%(2점), 장수명주택 인증 3점 등이 관건으로 작용할 전망이다. 특히 ‘공공기여 추가 제공’은 재건축 총 부지 면적의 1%를 공공기여한다면 1점을 주고 5%를 한다면 6점을 주는 방식이다. 조합 입장에서 점수를 확보하기 위해 공공기여를 통해 사업성을 훼손시켜야 하는 딜레마 상황에 놓이게 됐다. 이 때문에 주민 갈등도 발생하고 있다. 분당의 모 단지는 공공기여 추가 제공을 두고 투표를 진행하려 하자 주민들이 크게 반발했다. 주민 A씨는 “점수를 높이고자 하는 뜻은 알지만 무심코 공공기여를 결정했다가 가장 큰 배점인 동의율이 빠지는 최악의 경우를 맞이할 수도 있을 것”이라고 말했다. 분당의 한 재건축 조합 임원은 “앞으로의 양상은 동의율 경쟁이 아니라 단지별로 얼마나 더 분담하느냐의 싸움이 돼 버렸다”면서 “이렇게 가다가는 선도지구로 결정된다고 하더라도 '승자의 저주'가 우려되는 상황”이라고 전했다. 한편, 오는 11월 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌 4000가구, 중동 4000가구, 산본 4000가구 등 총 2만6000가구의 선도지구가 지정될 예정이다. 선도지구는 선정 이후 곧바로 2025년 특별정비구역 지정, 2027년 착공에 나서게 된다. west@fnnews.com 성석우 기자

1기 신도시 중 규모가 가장 큰 경기 성남 분당신도시 재건축 정비사업의 밑그림이 나왔다. 기준 용적률을 315%로 상향해 5만9000가구를 추가로 공급하고 판교 테크노밸리 연계 강화, 역세권별 교통과 상업, 산업 등 중심 기능을 배분한 것이 특징이다. 또 보행 우선을 위한 도로 설계가 이뤄지는 등 기존 차량 중심의 교통체계가 보행자 중심으로 재편된다. 수도권광역급행철도(GTX)-A 성남역은 대중교통 환승형 환승센터로 조성하는 등 대중교통 중심의 교통망 체계가 구축될 전망이다. ■판교 테크노밸리 연계 성남시는 10일 분당신도시의 비전으로 '다시 도약하는 분당신도시'를 제시했다. 이에 따라 △첨단과 혁신의 도시(4차산업 특별도시 조성) △특화도시(역세권 특화전략 구축) △세대 공존을 위한 도시 등 3가지 목표에 따라 정비된다. 이 중 4차산업 특별도시는 판교 테크노밸리와 연계를 강화하고 혁신산업을 위한 공간 창출에 방점이 찍힌다. 역세권 특화전략 구축은 역세권을 중심으로 자족 기능을 도입하고 첨단산업과 주거 복합단지를 조성한다. 바이오, 헬스, 마이스 산업과도 연계해 개발하기로 했다. 세대 공존을 위한 도시는 단지 통합을 통한 세대 간 통합을 유도하고 부족한 문화복지시설을 확충할 계획이다. 분당신도시 정비 기본계획상 공간구조는 △역세권별 도시기능 배분 △녹지축 연계를 통한 정주환경 개선 △안전한 보행축 형성 등 3가지로 구분된다. 이 중 야탑역세권은 판교 테크노밸리와 야탑 연구개발(R&D)밸리를 연계하는 역할을 맡는다. 판교역~성남역~이매역은 수도권 환승 거점으로 육성한다. 서현역~수내역은 상권 및 산업 기반으로 분당 중심 거점으로 조성키로 했다. 수내역~정자역은 주변 학원가를 고려해 특화구역으로 육성하고 수내역~정자역~백현 마이스(기업회의·포상관광·컨벤션·전시회)와 연계를 강화하기로 했다. 미금역과 오리역은 노후 주거환경을 개선하고 자족 기능을 강화하는 데 중점을 두고 추진된다. 특히 오리역세권 일대를 특별정비예정구역(중심지구 정비형)으로 지정해 첨단산업·기술이 결합된 성장거점으로 조성하기로 했다. 국토부 관계자는 "오리역세권 일대 정비를 통한 자족기능 확보가 신도시에 새로운 활력을 불어넣는 모범사례로 거듭날 수 있도록 할 것"이라고 말했다. ■보행자 중심 교통체계 전환 교통체계는 기존 차량 중심에서 보행자 중심으로 재편된다. 이를 위해 보행 우선을 위한 도로 설계가 이뤄진다. 대중교통 중심의 교통망 체계도 구축된다. GTX-A 성남역은 대중교통 환승형 환승센터로 조성하고, 연계 노선버스를 공급하기로 했다. 도심항공교통(UAM), 수요응답형 교통수단, 공유차 등 스마트 모빌리티도 도입한다. 아울러 광역교통 관련 문제점은 별도로 진단해 수요예측 기반의 교통대책을 수립하고 광역교통 축별 혼잡수준을 고려한 혼잡 완화방안을 마련하기로 했다. 국토부는 현재 추진 중인 연구용역 결과를 바탕으로 성남시가 광역교통시행계획 등 상위계획 반영을 추진할 수 있도록 지원키로 했다. 전문가들은 성남시의 분당신도시 기본계획안에 따른 용적률 상향 등으로 재건축 사업성 개선으로 이어질 것으로 내다봤다. 다만 주거환경 악화로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "용적률이 개선되면 사업성을 높인다는 장점이 있다"며 "용적률을 높여주는 만큼 건폐율을 낮춰서 공원용지나 도로용지로 확보하는 등 주거환경을 개선해야 한다. 단순 용적률만 높이면 주거환경이 악화될 수도 있다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 1기 신도시 지역인 경기 분당 서현효자촌 통합재건축 추진준비위원회는 지난 2일 한국토지신탁과 신탁방식 정비사업 추진을 위한 업무협약을 맺었다고 5일 밝혔다. 한국토지신탁에 따르면 서현효자촌(현대·동아·임광·삼환)은 지난 1992년도에 준공한 2722가구 4개 단지 규모다. 서당초등학교와 양영중학교를 품고 있는 '초·중품아'이자 단지 내 분당천이 흐른다는 특색을 지녔다. 중앙공원은 도보로 이용 가능하며 율동공원 또한 근거리인 '공세권'이다. 용적률·대지지분 등을 고려했을 때 서현효자촌의 사업성은 우수할 것으로 보인다는 평가다. 4개 단지 평균 대지지분은 19.8평으로 분당중앙공원 인근 단지에서 수위를 다툰다. 평균 용적률은 183%다.  4개 단지 평형 구성이 유사하고, 상가비율은 낮다는 점도 빠른 사업추진을 위해 유리하다는 설명이다. 소형평형 비중은 8.8%에 불과하다. 준비위에 따르면 선도지구 배점항목서 가장 큰 비중을 차지하는 동의율은 징구를 시작한 지 한 달도 안 돼 85%를 달성했다. 4개 단지 모두 동의율 80%를 고루 넘겼다. 이해충돌 소지는 적고, 소유자 참여율은 전체적으로 높아 향후 재건축 사업을 속도감 있게 진행할 수 있을 것으로 예상된다. 앞서 한국토지신탁은 지난 1일 '서현효자촌 통합재건축 2차 설명회'에 참석해 신탁방식의 이해와 장점 등을 설명했다. 이날 설명회에는 450명이 넘는 소유자가 참석했다. 준비위는 "단지 내 하천 등을 활용해 소유자들의 자산가치를 극대화할 수 있는 개발구상안을 통해 동의율 만점 기준인 95%를 달성할 것"이라고 밝혔다. 한국토지신탁은 2024년 9월 현재 전국 33개 현장에서 3만2000여 가구를 대상으로 신탁방식 정비사업 추진 중이다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 경기 성남시 분당 이매촌 삼성·삼환아파트 통합재건축 추진준비위원회는 KB부동산신탁과 업무협약을 체결했다고 2일 밝혔다. 이매촌 삼성·삼환 아파트는 올해 준공 30년차다. 삼성 1162가구, 삼환 572가구 등 총 1734가구로 구성돼 있다. 앞서 통합재건축 추진준비위원회는 지난 7월말 주민설명회를 개최한 바 있다. 현재 동의서 징구 작업을 진행중이다. 추진준비위원회 관계자는 "KB부동산신탁과의 긴밀한 협력을 통해 재건축 사업을 차질 없이 신속하게 진행할 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 밝혔다. 한편 KB부동산신탁은 지난 7월 분당 시범1구역과 재건축 업무협약을 체결한 바 있다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

한국토지신탁은 경기 성남시 분당 무지개마을 6∼10단지 통합재건축 추진준비위원회와 신탁방식 정비사업 추진을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 29일 밝혔다. 무지개마을 통합재건축은 건영 6단지와 라이프 7단지, 제일 8단지, 동아 9단지, 삼성건영 10단지 총 5개 단지(1232가구)로 구성돼 있다. 한국토지신탁에 따르면 해당 단지는 평균 용적률이 140%대로 낮고 대지 지분이 커 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 앞서 지난 6월 발표된 선도지구 선정 공모에 따르면 주민 동의율, 정주환경 개선의 시급성, 통합정비 참여 가구수 등의 기준에 따라 사업지별 점수를 산정해 선도지구가 결정된다. 특히 신탁방식 등으로 사업을 진행할 경우 가점을 받게 돼 다수 현장이 신탁방식으로 사업을 추진 중이다. 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 한국토지신탁은 경기 성남시 분당 무지개마을 6∼10단지 통합재건축 추진준비위원회와 신탁방식 정비사업 추진을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 29일 밝혔다. 무지개마을 통합재건축은 건영 6단지와 라이프 7단지, 제일 8단지, 동아 9단지, 삼성건영 10단지 총 5개 단지(1232가구)로 구성돼 있다. 한토신에 따르면 해당 단지는 평균 용적률이 140%대로 낮고 대지 지분이 커 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 앞서 지난 6월 발표된 선도지구 선정 공모에 따르면 주민 동의율, 정주환경 개선의 시급성, 통합 정비 참여 가구수 등의 기준에 따라 사업지별 점수를 산정해 선도지구가 결정된다. 특히 신탁방식 등으로 사업을 진행할 경우 가점을 받게 돼 다수 현장이 신탁방식으로 사업을 추진 중이다. 한토신 관계자는 "무지개마을 6∼10단지는 우수한 용적률과 단순한 평형 구조 등 통합 재건축을 위한 요건을 다수 갖췄다"며 "이같은 강점을 살려 오는 11월 선도지구 선정을 위해 최선을 다하겠다"고 밝혔다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 대신자산신탁이 분당 아름마을 재건축 사업에 나선다. 대신자산신탁은 성남시 분당구 아름마을 통합재건축 사업 참여를 위해 추진준비위원회와 업무협약(MOU)을 맺었다고 22일 밝혔다. 분당 아름마을 풍림∙선경아파트는 지난 6월 성남시에서 발표한 ‘노후계획도시 특별법’에 따른 선도지구 후보지로 선정됐다. 선도지구는 주민동의율, 통합단지수, 참여 세대 수 등의 요건을 평가해 선정된다. 대신자산신탁은 평가 기준 중 배점이 가장 높은 주민동의율 확보에 총력을 다한다는 방침이다. 대신자산신탁 관계자는 “선도지구 접수전까지 100%에 가까운 주민동의율을 확보하기 위해 노력할 것”이라며 “추진준비위원회와 힘을 합쳐 선도지구 선정까지 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 아름마을 풍림∙선경아파트는 GTX-A, 수인분당선, 신분당선 등 대중교통과 고속도로를 통한 서울 접근성이 뛰어나다는 평가를 받는다. 백화점 등 판교역 상권에서 인프라를 누릴 수 있고, 탄천 등 녹지환경도 우수하다. zoom@fnnews.com 이주미 기자

[파이낸셜뉴스] 한국토지신탁은 경기 분당 효자촌빌라 통합재건축 추진준비위원회와 신탁방식 정비사업 추진을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 6일 밝혔다. 효자촌빌라 통합재건축은 백산오페라하우스, 정도연립, 효자촌대명연립, 스카이빌 4개 단지로 구성돼 있다. 선도지구 선정을 위해 지난 5월 20일 효자촌빌라 준비위원회를 설립한 바 있다. 빌라의 경우 아파트 단지에 비해 소규모로 진행돼, 1기 신도시 선도지구 평가 기준 중 참여 세대수 항목에 있어서는 다소 불리하다. 그러나 효자촌빌라 준비위는 낮은 용적률을 활용해 평가 항목 중 ‘도시기능 활성화 필요성’ 부분에서 추가 득점을 달성할 수 있도록 개발구상안을 수립하고 있다. 또 1기 신도시 선정기준 중 주민 동의율이 최우선으로 꼽히는 만큼(전체 100점 중 60점 차지) 주민 동의율 95%이상 달성을 목표로 할 예정이다. 95%이상 동의율 획득시 배점 60점 만점을 받게 된다. 한국토지신탁은 2016년 도시 및 주거환경정비법 개정 직후 신탁방식 정비사업 분야에 선도적으로 뛰어들어 해당 분야에서 가장 오래된 업력과 전문성을 갖춘 것으로 평가받고 있다. 기존에 추진 중인 사업장들이 차례로 성공적인 착공과 분양, 입주 등 본격적인 매출화 단계에 차례로 진입하고 있다. 특히 올해 들어서는 한국토지신탁은 1기 신도시인 분당 한솔마을 1·2·3단지, 양지마을 통합재건축 단지와 업무협약을 잇따라 체결했다. 한국토지신탁 관계자는 “효자촌빌라의 높은 주민동의율 등의 장점을 살려 효자촌빌라 통합단지가 1기 신도시 선도지구로 선정될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 강조했다.  jiany@fnnews.com 연지안 기자