[파이낸셜뉴스] 높은 수익률을 보장한다며 투자자들로부터 수백억원을 가로챈 일당이 경찰에 붙잡혔다. 7일 경찰에 따르면 서울 수서경찰서는 특정경제범죄법상 사기 및 유사수신행위법 위반 혐의를 받는 30대 남성 A씨를 구속하고 전직 은행 직원 B씨를 불구속 수사하고 있다. 이들은 '브릿지론'에 투자하면 고수익을 보장한다고 속여 피해자 42명으로부터 280억여원을 편취한 혐의를 받는다. 브릿지론은 부동산 개발사업 초기 자금을 확보하기 위해 받는 대출을 말한다. 이들은 개발사업을 진행하지 않은 채 투자자들을 끌어들인 것으로 파악됐다. A씨는 유명 재테크 유튜브 채널에 출연해 이름을 알렸고, B씨는 NH농협은행 본사 직원임을 앞세워 투자자들을 모은 것으로 알려졌다. B씨는 휴직 기간에 범행을 저질렀으며 지난해 다른 사건으로 징계를 받은 뒤 퇴사한 것으로 전해졌다. 경찰은 오는 10일 이들을 검찰에 송치할 예정이다. unsaid@fnnews.com 강명연 기자

[파이낸셜뉴스] 앞으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대해서는 브릿지론, 본 PF 등 사업장의 구체적인 내용에 따라 다른 사업성 평가 기준이 적용된다. 대상 기관에 새마을금고를 추가하고 부동산 PF 대출 외에 위험이 유사하다고 평가받는 토지담보대출 및 채무보증 약정까지 평가 대상이 확대된다. 13일 금감원은 이 같은 내용의 '부동산PF 사업성 평가기준 개선방안'을 발표했다. 금융업권이 모범규준 등 자율기준에 따라 분기별로 부동산 PF 사업성 평가를 실시 중이나 현행 기준은 PF 특성과 위험요인을 충분히 반영하지 못해 실효성이 미흡하다는 점을 고려한 조치다. 이번 평가기준 개선에 따라 부동산 PF 사업장 평가의 객관성·합리성을 제고하고 질서 있는 정리가 가능할 것으로 기대된다. 이번 개선 방안의 주요 내용은 △평가대상 확대 △평가등급 세분화 △평가기준 구체화 △사후관리 기준 마련 등으로 구성됐다. 우선 부동산 PF 대출과 위험 특성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 평가 대상에 포함한다. 금융당국이 관리하는 금융회사 뿐 아니라 행안부가 관리·감독하고 있는 새마을금고도 평가기관에 추가했다. 이에 따라 2023년 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모는 230조원 수준으로 추산된다. 또 기존 양호-보통-악화우려 등 3단계로 구분했던 사업성 평가등급을 양호-보통-유의-부실우려 등 4단계로 세분화했다. 기존 악화우려 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장은 '부실우려' 등급으로 분류하고 회수의문 수준으로 충당금을 적립하도록 할 계획이다. 기존 평가기준이 본 PF 중심으로 브릿지론 사업장에 대한 평가지표가 부재하다는 점도 개선했다. 사업장 성격에 따라 브릿지론 및 본PF로 구별해 브릿지론에 대한 평가체계를 강화했다. 각 평가등급별 기준도 PF 사업진행 단계별 핵심 위험 요인을 반영해 구체화했다. 이와 함께 최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험 요인을 종합적으로 고려하도록 평가기준 경직성도 완화했다. 마지막으로 유의, 부실우려 사업장에 대해 사후관리 기준을 명시하고 금감원이 사후관리 이행사항을 점검하도록 관리를 강화한다. 다만 본PF 사업장이나 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경·공매가 아니라 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진하기로 했다. 금감원은 이 같은 평가기준 개선이 금융회사와 건설사에 미치는 영향이 제한적일 것으로 보고 있다. 금융시장에서 비중이 큰 은행·보험업권의 경우 전체 PF 여신 규모 자체는 크지만 대부분 본PF 사업장으로 사업성이 양호하며, 저축은행 등 중소금융업권은 높은 자본비율을 유지하는 가운데 PF 부실에 대비해 그간 선제적 충당금을 적립해왔다는 이유에서다. 건설사가 영향을 받을 수 있는 부분은 공사가 진행 중인 본PF의 공사중단에 따른 채무인수 시에 제한되는데 이번 평가기준 개선에 따른 신규 사업성 부족 사업장은 대부분 브릿지론, 토담대 사업장일 것으로 예상돼 건설사 부담이 크지 않을 것으로 보인다고도 덧붙였다. 본PF의 경우 건설사가 대부분 책임준공 약정, 신용보강 등을 제공하고 있어 우발채무가 현실화할 가능성이 있지만 브릿지론 단계에서와 달리 공사 중단보다는 대주단 및 이해관계자간 협의를 통해 공사를 계속 진행하는 경우가 많다. 금감원은 "금번 제도개선으로 PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이뤄질 경우 PF 시장 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성되고 정상 사업장에 대한 신규자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF 시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동 될 것으로 전망된다"고 평가했다. 그러면서 "이런 과정을 뒷받침하기 위해 실효성 있는 수요 기반 확대 및 이를 촉진할 수 있는 인센티브 제공 노력이 필요하다"며 "이에 은행·보험업권이 최초 1조원 규모의 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 감안해 최대 5조원까지 규모를 확대하는 방안을 적극 검토하겠다"고 밝혔다. seung@fnnews.com 이승연 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 증권, 캐피탈, 저축은행에서 PF(프로젝트 파이낸싱) 브릿지론(토지매입 등 사업초기 소요되는 단기 차입금)에서 높은 헤어컷(채무조정)의 필요성이 제기됐다. 토지 매입가격이 높은 시기에 이뤄진 만큼 사업성이 상대적으로 저조할 수 있어서다. 토지비 부담 해결 안되면 사업성 확보 안돼 14일 위지원 한국신용평가 금융·구조화평가본부 금융1실장은 "공사원가 상승으로 사업성 확보를 위해서는 토지비 부담이 해결될 필요성이 있다. 공사비 비중이 높은 지방의 부담이 더욱 커지고 있는 상황"이라며 "증권, 캐피탈, 저축은행에서 2021년 하반기에서 2022년 상반기까지 취급한 브릿지론이 상당히 높다"고 밝혔다. 한국신용평가에 따르면 브릿지론 비중은 증권에서 2022년 1분기 40.1%에 달했다. 캐피탈은 같은 기간 34.8~37.4%(AA급 제외) 수준이다. 저축은행은 같은 기간 48%에 달했다. 이에 지방 사업장을 중심으로 브릿지론 손실이 현실화될 것으로 보고 있다. 지방 사업장에서 회수지연이 심화됨에 따라 브릿지론에서 지방 사업장 비중도 상승 추세다. 지방사업장 비중은 증권 40.5~47.1%, 캐피탈 29.7~35.4%, 저축은행 39%다. 사업성이 저조하고 중·후순위에 대한 브릿지론 익스포져(위험노출액) 손실도 본격화될 것으로 보인다. 2023년 9월 기준 브릿지론 중후순위 비중은 증권은 대형사 38.4%, 중소형사 70.6%다. 캐피탈은 같은 기간 AA급이 28.8%, A급이하가 48.9%다. 한국신용평가는 2023년 4분기 후 지방과 중후순위에 대한 비중이 중소형 증권사, 대형 증권사, A급 캐피탈사, AA급 캐피탈 순으로 높다고 지적했다. 위 실장은 "증권사는 양적 부담이 높지 않지만 질적으로 열위에 있다. 저축은행은 중후순위 비중이 높지 않으나 해소에 시간이 오래 걸릴 것"이라며 "일단 증권, 캐피탈, 저축은행은 자기자본 대비 브릿지론 부담이 있어 부담 해소에 집중할 필요가 있다"고 봤다. 본PF 만기 부담까지 가중될 가능성 그는 "2023년 9월 말 브릿지론의 최대 56%가 취급 후 1.5년 경과 사업장이다. 추가 재연장시 2년 경과된다"며 "올해 상반기까지 브릿지론 상환이 집중된다. 하반기 이후 본 PF 만기 부담까지 가중될 우려가 있다. 저축은행은 본PF 만기 도래 부담이 이미 상당한 수준"이라고 지적했다. 본PF는 인허가 등이 진행된 이후 착공 시점에 받는 대출금이다. 통상 사업주체인 시행사는 본PF로 브릿지론을 상환하고, 착공 이후 분양 수입금 또는 자산 매각대금 등으로 본PF를 상환한다. 즉 브릿지론에서 본PF 대출로 전환이 안 되는 것은 브릿지론과 본PF 대출 사이에 사업성이 악화했음을 뜻한다. 2023년 9월 기준 자기자본 대비 브릿지론 비중은 증권은 대형사가 25.5%, 중소형사가 33.2%다. 캐피탈은 같은 기간 대형사가 26.9%, 중소형사가 51.4%다. 그는 "PF 부실 정리 과정에서 업권 전반의 충당금 적립부담이 크게 증가할 것으로 판단된다. 중소형 증권사, 대형 증권사, 저축은행 및 A급 캐피탈사, AA급 캐피탈사 순으로 적립 수준이 아직 미흡하다"며 "낙찰가율 하락으로 인한 담보가치 재산정 영향도 상당할 것"이라고 예상했다. 2023년 9월 기준 부동산PF 잔액은 약 190조원이다. 증권, 여전, 저축은행의 대출 비중이 약 40%를 상회한다. 위 실장은 "시장 내 영향력, 새마을금고와의 공동참여 비중 등 고려시 2금융권 PF에 대해 신중한 접근이 이뤄질 것"이라면서도 "저축은행에 부실이 집중된 글로벌 금융위기와 달리 현재는 전업권에 분포해 정부 지원에는 한계가 있다"고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 재구조화에 박차를 가한다. 재구조화 즉 이해관계자의 신속한 ‘교통정리’를 위해 이르면 다음달 대주단 협약을 개정한다. 대출 만기 연장은 어렵게 하고, 반대로 경매 절차 요건은 쉽게 해 사업성이 낮은 사업장은 빠르게 정리한다는 방침이다. 12일 금융업계에 따르면 이르면 오는 3월 전국 3800여개 금융회사가 참여하는 'PF 대주단 협약' 개정 작업이 완료된다. 핵심은 부실 가능성이 높은 사업장의 브릿지론 대출 만기 연장 기준을 높이는 것이다. ‘안될 곳’은 빠르게 정리해 부실을 털자는 계산이다. PF 정상화 펀드도 활성화시켜 재구조화를 서두른다. 현재 만기 연장은 채권액 기준 3분의 2(66.7%) 이상 동의로 결정된다. 개정안은 이를 4분의 3(75%)으로 높이는 방안인 것으로 알려졌다. 지난해 4월 대주단 협약을 재가동 과정에서 만기 연장 요건을 완화했는데 이를 이전 방식으로 되돌리는 것이다. 금융당국은 금융기관이 사업성 낮은 사업장의 만기를 계속해서 연장하는 방식으로 부실을 이연시키는 것이 시장 불안을 증가시킨다는 입장이다. 특히 미착공 브릿지론의 경우 만기 연장 가능 횟수도 제한하는 방식을 검토하고 있다. 브릿지론을 3회 이상 만기 연장할 경우 조달금리 상승 등으로 기존 사업구조 상에서는 사업 추진이 쉽지 않다는 현장의 상황이 고려됐다. 반대급부로 경·공매 결정은 보다 쉽게 할 수 있도록 유도할 전망이다. 이미 이복현 금감원장은 지난 5일 기자 간담회에서 "PF 부실 정리에 속도를 내기 위해 전체 동의가 없어도 유의미한 소수가 원하면 경·공매로 넘어갈 수 있도록 대주단 협약을 개정하겠다"고 밝힌 바 있다. 이 원장은 "지금은 시장적 방법으로 부동산 PF 부실을 정상화해야 할 적기"라고 강조했다. 금융당국은 대주단 협약을 개정하는 방식으로 이외에도 부실 사업장 정리 속도를 높이기 위한 추가대책을 마련했다. 우선 금융위원회는 캠코와 민간이 공동으로 출자한 1조원대 규모의 'PF 정상화 펀드'가 경·공매로 나온 부실 사업장을 인수할 수 있도록 채권 취득 허용 방식을 확대한다. 기존 대주단과 가격 협의를 통한 매입만 가능한 상황에서 펀드와 대주단 간 '가격 눈높이' 차이 걸림돌이었다. 반년째 이렇다 할 실적을 내지 못하자 금융위가 나선 것이다. 금융권 관계자는 “가격에 대한 입장 차이가 항상 걸림돌”이라면서 “땅값은 오를 것이라는 대주단 측과 사업성이 없다는 펀드 측 입장은 언제나 평행선이었다”고 말했다. 그는 “일부 대주단의 경우 버티고 버티면 캠코 등 정책 금융이 해결해줄 것이라는 마인드로 버티는 경우도 있다”면서 “이번 개정으로 이해관계자가 간결해지면 사업장 정리에도 속도가 붙을 것”이라고 전망했다. mj@fnnews.com 박문수 기자

내년부터 저축은행의 부동산 브릿지론과 신규 토지담보대출(토담대)이 비교적 대출규제에서 자유로운 일반대출이 아닌 대출조건이 까다로운 프로젝트파이낸싱(PF)으로 분류된다. 브릿지론은 '사업 초기대출'로, 익스포저(위험노출액)가 상당한데도 현재 상당수가 일반대출로 인식되고 있다. 부동산 브릿지론 전체를 PF로 분류하면 토담대와 묶여 전체 대출 20% 내로 하는 상한선 규제를 적용받게 된다. 금융당국은 해당 규제를 이용, 저축은행이 충당금을 추가 적립하도록 할 계획이다. 23일 금융업권에 따르면 금융감독원은 지난 21일 저축은행 업계와 비공개 간담회를 열고 이 같은 내용의 가이드라인을 공유했다. 구체적으로 금감원은 내년 1월 1일부터 기존 일반대출로 분류됐던 신규 대다수 브릿지론과 토담대를 PF 대출에 포함한다. 토담대가 PF 대출로 분류되면 저축은행은 대출조건을 더욱 강화할 수밖에 없다. 금감원 관계자는 "저축은행의 설립 목적은 서민 저축 증대"라며 "여수신을 업의 본질로 삼아야 할 저축은행이 리스크가 큰 부동산PF를 하는 것 자체가 문제"라고 말했다. 그동안 사업 초기대출인 브릿지론은 위험노출액이 높은데도 일부 저축은행은 일반대출(기업대출)로 취급해 왔다. 기업대출의 경우 요주의이하 자산의 충당금 적립비율이 1%에 불과하지만 부동산 PF는 10%에 달한다. 현재 저축은행은 신용공여 총액 대비 부동산 관련업종 한도를 △건설업 30% △부동산업 30% △PF 20% 이내로 설정해야 한다. 전체대출 50% 내로만 부동산 관련업종에 대출할 수 있다. 금감원은 기존 저축은행이 일반대출로 취급한 토담대를 위험성과 성격을 고려할 때 PF 대출이라고 판단했다. 신규 토담대를 PF 대출 비중(전체 20% 이내) 규제에 포함시켜 부동산 경기불황에 따른 저축은행 부실 증가를 사전차단한다는 구상이다. 실제로 올해 6월 말 저축은행의 부동산 PF 대출 잔액은 10조원으로, 지난해 6월 말과 비교하면 8000억원 줄었지만 연체율은 1.7%에서 4.6%(5000억원)로 치솟았다. 나이스신용평가에 따르면 올해 6월 말 저축은행 PF 대출의 요주의이하 여신비율은 41%로 지난 3월 말 33.7%, 지난해 말 23.7%와 비교할 때 가파른 상승세를 보였다. 브릿지성 토지담보대출의 요주의이하 여신비율은 지난 3월 말 24.1%에서 6월 말 33.4%로 올랐다. 이 같은 가이드라인 도입 소식에 저축은행 업계에서는 볼멘소리가 나온다. 한 저축은행 고위 관계자는 "문제 있는 토담대만 추가로 충당금을 쌓게 하는 게 아니라 모든 토담대를 일괄로 PF 대출에 포함하는 것은 납득할 수 없다"고 말했다. mj@fnnews.com 박문수 김동찬 김경아 기자

[파이낸셜뉴스] 금융당국이 저축은행을 대상으로 부동산 ‘브릿지론(사업 초기대출)’과 함께 신규 토지담보대출(토담대) 전체를 프로젝트파이낸싱(PF)으로 분류하고 전체 대출 20% 내로 상한선을 두는 방안을 검토하는 것으로 확인됐다. 내년 신규 취급되는 토담대부턴 PF대출 수준으로 충당금을 쌓아야 하는 조치도 동반 추진된다. 23일 금융투자업계에 따르면 금융감독원은 지난 21일 비공개로 열린 저축은행업계와 간담회에서 이 같은 내용을 공유한 것으로 파악됐다. 일반대출로 분류되던 대다수 브릿지론에 토담대까지 부동산 PF대출로 포함시켜 규제를 강화하는 조치다. 적용 시점은 내년 1월로 검토 중인 것으로 전해졌다. 금융당국 관계자는 “브릿지론에 더해 신규 토담대를 부동산 PF대출로 분류해 전체 대출 20% 안에서 관리하고 내년 신규취급 토담대부턴 PF대출 수준으로 충당금을 쌓는 방안을 논의했다”며 “추가 협의를 거쳐 내년부터 시행할 예정”이라고 말했다. 현재 저축은행은 신용공여 총액 대비 부동산 관련 업종 한도를 △건설업 30% △부동산업 30% △PF 20% 이내로 설정해야 한다. 전체대출 50% 내로만 부동산 관련 업종에 대출할 수 있게 돼있다. 여기에 토담대 또한 PF대출이라고 보고, 전체 대출 20% 안쪽으로 묶어두는 게 핵심이다. 금융당국이 토담대와 함께 리스크 우려가 가중되고 있는 브릿지론을 보다 수월하게 통제하기 위해 이 같은 작업을 실시하려는 것으로 풀이된다. 브릿지론은 ‘사업 초기대출’로, 익스포저(위험노출액)이 상당함에도 일반대출로 취급되는 경우가 많다. 기업대출은 요주의 이하 자산에 대해서도 충당금 적립 비율이 1%로 설정되지만, 부동산 PF는 10%로 뛴다. 금감원에 따르면 지난 6월말 저축은행 부동산 PF 대출 잔액은 10조원으로 지난해 6월말 대비 8000억원 줄었다. 하지만 연체율은 같은 기간 1.7%에서 4.6%(5000억원)로 치솟았다. 부동산 PF 고정이하여신비율도 1.8%에서 4.6%로 2.8%p 급상승했다. 토담대를 PF 수준으로 대손충당금을 쌓도록 하는 규제 시행도 논의 중이다. 일부 문제 있는 건만 골라 선택적 규제를 하기보다 토담대 전체를 PF대출에 포함시키는 쪽으로 가닥이 잡힌 것으로 알려졌다. 다만 저축은행 업계에선 비판적 목소리가 나오고 있다. 토지라는 담보의 시세를 파악하고 이에 비례해 대출이 나가는 토담대와, 향후 발생하는 무형의 개발이익에 대한 PF대출 간 성격 자체가 다르다는 게 골자다. 금융사들이 이번 부동산 PF 사태를 기점으로 건설업으로부터 손을 떼고 있는데, 금융당국이 그 명분을 제공한 게 아니냐는 문제제기도 나온다. taeil0808@fnnews.com 김태일 김나경 김경아 기자

서울 용산에서 진행중이던 상업시설 개발이 브릿지론 연장 무산으로 '디폴트(채무불이행)' 처리됐다. 서울 알짜 지역에서도 좌초되는 개발사업장이 나오면서 시행 업계에 큰 충격파를 주고 있다. 서울 강남의 고급 주거시설 개발도 '리파이낸싱(차환발행)'에 실패했고, 새마을금고가 3300억원을 대출해 준 구로구 온수역 럭비구장 개발 프로젝트 역시 무산 위기에 직면하는 등 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 9월 위기설이 짙어지는 분위기이다. 22일 부동산 금융업계에 따르면 스타로드자산운용이 시행하는 서울 용산구 상업시설 개발 프로젝트가 500억원 규모의 브릿지론 연장에 실패하면서 기한이익 상실이 발생했다. 스타로드자산운용은 용산구 이태원동 124-3·4에 지하 4층·지상 4층 연면적 4753㎡ 규모의 상업시설 및 리테일을 지을 계획이었다. 6호선 이태원 역세권에 위치한 곳으로 입지경쟁력이 높은 곳이다. 브릿지론은 키움증권이 주관사이며 선순위 427억원, 중순위 70억원, 후순위 15억원 등으로 총 512억원 규모다. 5월말 1차 만기 이후 연장을 논의했지만 결국 최근 디폴트 처리됐다. 키움증권 관계자는 "여러 노력을 기울였으나 결국 선순위 투자자가 공매신청을 결정해 (공매를)진행중"이라고 말했다. 개발업계는 용산의 알짜 부지조차 브릿지론 연장이 무산된 것에 충격을 받는 분위기다. 디폴트 배경·향후 계획에 대해 스타로드자산운용측은 별다른 입장을 밝히지 않았다. 이 회사는 지난 2019년에 설립된 신생 운용사다. 브릿지론 규모만 약 9000억원인 서해종합건설의 온수 럭비구장 개발사업도 무산위기다. 이 프로젝트는 서해종건이 자체 설립한 KL산업이 추진중이다. 문제는 럭비구장 개발을 위해서는 대체부지(럭비구장)를 찾아야 하는 데 여의치 않으면서 사업이 휘청거리고 있다. 브릿지론 가운데 3375억원 가량은 새마을금고 대출금이다. 시행업계 관계자는 "서울에서 럭비구장 대체 부지를 찾는 것 자체가 불가능 하다"며 "브릿지론 만기가 오는 9월로 재연장이 될지, 디폴트 처리될지 초미의 관심사가 되고 있다"고 말했다. 시행사 미래인이 진행하는 서울 강남구 '청담동 프리마 호텔' 고급주상복합 개발사업도 차환발행에 실패하면서 브릿지론 연장을 협의중이다. 브릿지론을 4640억원에서 5800억원으로 늘려 추가 비용도 감당하려 했으나, 실패하면서 기존 브릿지론의 만기 연장을 대주단과 협의하고 있다. 해당 사업은 서울시의 도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업 후보지 중 한 곳이다. 설상가상으로 시공능력평가 75위인 대우산업개발이 최근 서울회생법원에 회생신청서를 제출하면서 부도 위기에 처했다. '이안' 브랜드를 보유한 이 회사는 분양실적 저조로 어려움을 겪고 있는 데다 경영진의 비리 의혹까지 겹쳐 사면초가 상태에 놓여있다. 시행업계 고위 관계자는 "용산 땅마저 브릿지론 만기 연장에 실패하면서 연쇄적으로 다른 사업장도 영향을 미칠 것으로 보인다"며 "정부 대책은 피부로 못 느끼고 있다. 건설사 도미노 부도마저 현실화 되지 않을까 매우 걱정스럽다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 용산에서 진행중이던 상업시설 개발이 브릿지론 연장 무산으로 '디폴트(채무불이행)' 처리됐다. 서울 알짜 지역에서도 좌초되는 개발사업장이 나오면서 시행 업계에 큰 충격파를 주고 있다. 서울 강남의 고급 주거시설 개발도 '리파이낸싱(차환발행)'에 실패했고, 새마을금고가 3300억원을 대출해 준 구로구 온수역 럭비구장 개발 프로젝트도역시 무산 위기에 직면하는 등 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 9월 위기설이 짙어지는 분위기이다. 22일 부동산 금융업계에 따르면 스타로드자산운용이 관리하는 서울 용산구 상업시설 개발 프로젝트가 500억원 규모의 브릿지론 연장에 실패하면서 기한이익 상실이 발생했다. 스타로드자산운용은 용산구 이태원동 124-3·4에 지하 4층·지상 4층 연면적 4753㎡ 규모의 상업시설 및 리테일을 지을 계획이었다. 6호선 이태원 역세권에 위치한 곳으로 입지경쟁력이 높은 곳이다. 브릿지론은 키움증권이 주관사이며 선순위 427억원, 중순위 70억원, 후순위 15억원 등으로 총 512억원 규모다. 5월말 1차 만기 이후 연장을 논의했지만 결국 최근 디폴트 처리됐다. 키움증권 관계자는 "여러 노력을 기울였으나 결국 선순위 투자자가 공매신청을 결정해 (공매를)진행중"이라고 말했다. 개발업계는 용산의 알짜 부지조차 브릿지론 연장이 무산된 것에 충격을 받는 분위기다. 디폴트 배경·향후 계획에 대해 스타로드자산운용측은 별다른 입장을 밝히지 않았다. 이 회사는 지난 2019년에 설립된 신생 운용사다. 브릿지론 규모만 약 9000억원인 서해종합건설의 온수 럭비구장 개발사업도 무산위기다. 이 프로젝트는 서해종건이 자체 설립한 KL산업이 추진중이다. 문제는 럭비구장 개발을 위해서는 대체부지(럭비구장)를 찾아야 하는 데 여의치 않으면서 사업이 휘청거리고 있다. 브릿지론 가운데 3375억원 가량은 새마을금고 대출금이다. 시행업계 관계자는 "서울에서 럭비구장 대체 부지를 찾는 것 자체가 불가능 하다"며 "브릿지론 만기가 오는 9월로 재연장이 될지, 디폴트 처리될지 초미의 관심사가 되고 있다"고 말했다. 시행사 미래인이 진행하는 서울 강남구 '청담동 프리마 호텔' 고급주상복합 개발사업도 차환발행에 실패하면서 브릿지론 연장을 협의중이다. 브릿지론을 4640억원에서 5800억원으로 늘려 추가 비용도 감당하려 했으나, 실패하면서 기존 브릿지론의 만기 연장을 대주단과 협의하고 있다. 해당 사업은 서울시의 도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업 후보지 중 한 곳이다. 설상가상으로 시공능력평가 75위인 대우산업개발이 최근 서울회생법원에 회생신청서를 제출하면서 부도 위기에 처했다. '이안' 브랜드를 보유한 이 회사는 분양실적 저조로 어려움을 겪고 있는 데다 경영진의 비리 의혹까지 겹쳐 사면초가 상태에 놓여있다. 시행업계 고위 관계자는 "용산 땅마저 브릿지론 만기 연장에 실패하면서 연쇄적으로 다른 사업장도 영향을 미칠 것으로 보인다"며 "정부 대책은 피부로 못 느끼고 있다. 건설사 도미노 부도마저 현실화 되지 않을까 매우 걱정스럽다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 성석우 기자

부동산 경기침체로 분양시장 등이 얼어 붙으면서 증권사 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율 상승에 새마을금고 사태 악재까지 겹치면서 '부실 뇌관'이 2금융권에서 촉발될 수 있다는 우려 목소리가 높아지고 있다. 8일 지역 부동산 업계와 금융권에 따르면 고금리 현상과 주택가격 하락 등으로 분양시장이 불황에 빠지면서 개발사업 일정 변경과 지연, 사업 재검토·중단 등이 잇따르고 있는 실정이다. 시행사들이 특정 부동산개발사업장 개발자금을 2금융권에서 높은 이자를 내고 빌려 쓰다가 사업이 진행되면서 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되면 1금융권의 낮은 이자 자금을 차입하는 방식을 관행처럼 하고 있다. 공동주택, 업무·상업시설, 물류단지, PF공모사업, 지식산업센터 등 다수의 사업을 대상으로 토지소유권 확보, 인허가 취득, 시공사 참여 등의 역할이 2금융권 '브릿지론'에 의해 이뤄지고 있다. 1금융권 '본PF'는 브릿지론에 의해 준비가 완료된 사업을 대상으로 저렴한 금융조건으로 진행되고 있는 것이다. 이런 관행 속에 지난해부터 시작된 분양시장 불황으로 2금융권 '브릿지론'을 제1금융권 '부동산PF 본계약'으로 전환하기가 어려워져 대출 연장으로 연명하기에 급급한 사업장이 늘고 있다. 투자은행(IB) 업계에 따르면 국내 23개 증권사가 보유한 PF 익스포저(대출+보증 등의 우발채무) 22조2000억원 중 연내 만기도래 물량은 7조8000억원 규모다. 이 가운데 5조원가량이 브릿지론인 것으로 집계된다. 다른 제2금융권 브릿지론을 합치면 연내 만기도래 물량이 10조원에 육박하는 것으로 알려졌다. 브릿지론은 대체로 만기가 짧기 때문에 상반기에 만기도래한 물량은 대부분 6개월~1년씩 만기 연장이 이뤄졌다. 이 가운데 본PF 전환이나 원리금이 회수된 사례는 극히 일부에 불과하다. 이에 대해 금융당국의 지나친 개입이 시장 상황을 악화시키고 있지는 않는지 이번 기회에 점검해야 한다는 업계의 목소리도 높다. 금융당국에서 1금융 본PF 취급 때 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 보증서를 강요함에 따라 시중은행들은 보증서 발급이 가능한 사업만 선별해 대출을 취급하고 있는 실정이다. 그나마도 브릿지론 단계에 있는 공동주택 일부만 보증서 발급대상이 되고 있다. 보증서 발급대상이 되지 못하는 약 95% 이상의 브릿지론 단계에 있는 사업들은 사업 준비를 끝내고도 보증서 발급이 불가해 기한 연기만 하고 있는 상황을 되풀이할 수밖에 없는 구조라는 것이다. 어쩔 수 없이 1금융권 본PF로 전환한 경우 비보증 사업에서 1군 대형건설사들이 참여하고도 담보력이 높은 1순위 대출이자가 7~10%, 수수료 5~10% 수준이다. 일부 지식산업센터의 경우 PF 3000억원 규모 대출에 수수료를 1000억원 수준까지 요구하는 사례도 있다 보니 금융당국의 정책에 대한 불만의 목소리도 터져나올 만하다. 금융당국의 보증서 PF대출 가이드라인이 금리상승을 부추기는 현상을 불러오고 있다는 지적도 있다. 브릿지론 연체를 해소하기 위해 준비가 끝난 사업의 경우 본PF로 진행될 수 있도록 해야함에도 불구하고 시중은행들은 보증서가 발급되는 사업만 대출을 취급하다 보니 증권사 등에 엄청나게 높은 금리와 수수료를 지급하면서 진행할 수밖에 없는 구조가 되고 있다는 것이다. 현재 1금융권의 연체율 등 건전성은 잘 관리되고 있다. 기관별 자율적인 리스크 관리 기능이 잘 작동되고 있는 것에 비해 2금융권 연체율이 개선되지 않고 있는 이유에 대해 생각해 볼 필요가 있다는 지적이다. 전문가들은 브릿지론이 본PF로 진행될 수 있도록 물꼬를 터 줘야 한다는 의견을 내놓고 있다. 현재 정부가 주택시장 위기 대응방안으로 주택도시보증공사에 10조원, 한국주택금융공사에 5조원 등으로 공적 PF 보증규모를 15조원으로 확대했지만 보증서 발급 사례는 몇 건에 불과하다. 그나마 미분양이 많은 시공사와 브릿지론 대주에 대한 보증지원을 확대한다고 했으나 발급대상 사업 요건을 엄격하게 제한함으로써 실질적으로 보증서 발급까지 이뤄진 사례는 2~3건에 불과한 실정이다. 정부의 주택시장 위기 대응방안으로 보증서 대출 지원을 확대했으나 보증기관에서 심사기준을 비현실적으로 강화해 버린 것은 보증서 발급에 의한 지원 의지가 없다고 오해를 받을 소지도 충분하다. 금융정책 당국이 은행의 자산건전성을 강조하다 보니 은행에서는 책임준공으로 할 사업장을 허그에 보증서를 요구하고 있는 실정이다. 업계 관계자들은 "이번 기회에 정부의 15조원 규모의 보증 지원이 얼마나 집행이 됐는지 점검해봐야 한다"면서 "정부의 지원을 간절히 바라는 사업자나 지역이 있다면 좀 더 세심한 정책적 배려가 뒤따라야 한다"고 지적했다. roh12340@fnnews.com 노주섭 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 경기침체로 분양시장 등이 얼어 붙으면서 증권사 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율 상승에 새마을금고 사태 악재까지 겹치면서 '부실 뇌관'이 2금융권에서 촉발될 수 있다는 우려 목소리가 높아지고 있다. 8일 지역 부동산 업계와 금융권에 따르면 고금리 현상과 주택가격 하락 등으로 분양시장이 불황에 빠지면서 개발사업 일정 변경과 지연, 사업 재검토·중단 등이 잇따르고 있는 실정이다. 시행사들이 특정 부동산개발사업장 개발자금을 2금융권에서 높은 이자를 내고 빌려 쓰다가 사업이 진행되면서 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되면 1금융권 낮은 이자 자금을 차입하는 방식을 관행처럼 하고 있다. 공동주택, 업무·상업시설, 물류단지, PF공모사업, 지식산업센터 등 다수의 사업을 대상으로 토지소유권 확보, 인허가 취득, 시공사 참여 등의 역할이 2금융권 '브릿지론'에 의해 이뤄지고 있다. 1금융권 '본PF'는 브릿지론에 의해 준비가 완료된 사업을 대상으로 저렴한 금융조건으로 진행되고 있는 것이다. 이런 관행 속에 지난해부터 시작된 분양시장 불황으로 2금융권 '브릿지론'을 제1금융권 '부동산PF 본계약'으로 전환하기가 어려워져 대출 연장으로 연명하기에 급급한 사업장이 늘고 있다. 투자은행(IB) 업계에 따르면 국내 23개 증권사가 보유한 PF 익스포저(대출+보증 등의 우발채무) 22조2000억원 중 연내 만기 도래 물량은 7조8000억원 규모다. 이 가운데 5조원가량이 브릿지론인 것으로 집계된다. 다른 제2금융권 브릿지론을 합치면 연내 만기 도래 물량이 10조원에 육박하는 것으로 알려졌다. 브릿지론은 대체로 만기가 짧기 때문에 상반기에 만기 도래한 물량은 대부분 6개월~1년씩 만기 연장이 이뤄졌다. 이 가운데 본PF 전환이나 원리금이 회수된 사례는 극히 일부에 불과하다. 이에 대해 금융당국의 지나친 개입이 시장 상황을 악화시키고 있지는 않는지 이번 기회 점검해야 한다는 업계의 목소리도 높다. 금융당국에서 1금융 본PF 취급때 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 보증서를 강요함에 따라 시중은행들은 보증서 발급이 가능한 사업만 선별해 대출을 취급하고 있는 실정이다. 그나마도 브릿지론 단계에 있는 공동주택 일부만 보증서 발급대상이 되고 있다. 보증서 발급대상이 되지 못하는 약 95% 이상의 브릿지론 단계에 있는 사업들은 사업 준비를 끝내고도 보증서 발급이 불가해 기한 연기만 하고 있는 상황을 되풀이할 수 밖에 없는 구조라는 것이다. 어쩔수 없이 1금융권 본PF로 전환한 경우 비보증 사업에서 1군 대형건설사들이 참여하고도 담보력이 높은 1순위 대출이자가 7~10%, 수수료 5~10% 수준이다. 일부 지식산업센터의 경우 PF 3000억원 규모 대출에 수수료를 1000억원 수준까지 요구하는 사례도 있다 보니 금융당국의 정책에 대한 불만의 목소리도 터져 나올만하다. 금융당국의 보증서 PF대출 가이드라인이 금리 상승을 부추기는 현상을 불러오고 있다는 지적도 있다. 브릿지론 연체를 해소하기 위해 준비가 끝난 사업의 경우 본PF로 진행될 수 있도록 해야함에도 불구하고 시중은행들은 보증서가 발급되는 사업만 대출을 취급하다 보니 증권사 등에 엄청나게 높은 금리와 수수료를 지급하면서 진행할 수 밖에 없는 구조가 되고 있다는 것이다. 현재 1금융권의 연체율 등 건전성은 잘 관리되고 있다. 기관별 자율적인 리스크 관리 기능이 잘 작동되고 있는 것에 비해 2금융권 연체율이 개선되지 않고 있는 이유에 대해 생각해 볼 필요가 있다는 지적이다. 전문가들은 브릿지론이 본PF로 진행될 수 있도록 물꼬를 터 줘야 한다는 의견을 내놓고 있다. 현재 정부가 주택시장 위기 대응 방안으로 주택도시보증공사에 10조원, 한국주택금융공사에 5조원 등으로 공적 PF 보증규모를 15조원으로 확대했지만 보증서 발급 사례는 몇 건에 불과하다. 그나마 미분양이 많은 시공사와 브릿지론 대주에 대한 보증지원을 확대한다고 했으나 발급대상 사업 요건을 엄격하게 제한함으로써 실질적으로 보증서 발급까지 이뤄진 사례는 2~3건에 불과한 실정이다. 정부의 주택시장 위기 대응 방안으로 보증서 대출 지원을 확대했으나 보증기관에서 심사기준을 비현실적으로 강화해 버린 것은 보증서 발급에 의한 지원 의지가 없다고 오해를 받을 소지도 충분하다. 금융 정책당국이 은행의 자산건전성을 강조하다보니 은행에서는 책임준공으로 할 사업장을 허그에 보증서를 요구하고 있는 실정이다. 보증한도가 빨리 소진된다. 공사는 준공은 업계 관계자들은 "이번 기회에 정부의 15조원 규모의 보증 지원이 얼마나 집행이 됐는지 점검해봐야 한다"면서 "정부의 지원을 간절히 바라는 사업자나 지역이 있다면 좀 더 세심한 정책적 배려가 뒤따라야 한다"고 지적했다.  roh12340@fnnews.com 노주섭 기자