다음 주 재건축 선도지구 발표를 앞둔 1기 신도시에서 예상과 달리 매물이 쌓이고 가격은 하락하고 있다. 재건축 기대감보다는 기부채납 부담과 낮은 용적률로 인한 사업성 우려가 집주인과 매수자 모두에게 부담으로 작용하는 모습이다. 21일 부동산업계에 따르면 정부는 다음 주 중 1기 신도시 내 일부 지역을 노후계획도시 특별법 선도지구로 선정할 예정이다. 예상 규모는 적게는 2만6000가구에서 많게는 3만9000가구로 추산된다. 지난 9월 공모 제안서 접수에 5개 신도시에서 총 99개 구역이 신청할 정도로 재건축 단지들은 선도지구 지정에 사활을 걸었다. 선도지구로 지정되면 안전진단 완화, 용도지역 변경, 용적률 상향 등 다수의 혜택이 적용되기 때문이다. 다만 정작 선도지구 발표를 앞두고는 매수인들이 적극적으로 나서지 않고 있다. 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 분당신도시의 아파트 매물은 지난 8월 20일 4303건에서 11월 20일 4630건으로 3개월 만에 7.6% 증가했다. 실거래가 또한 하락세로 돌아섰다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 11월 셋째 주 분당구의 아파트값은 0.01% 하락했다. 1기 신도시 중 사업성이 가장 높은 것으로 평가받는 분당이 약세로 돌아선 상황이다. 분당구의 한 공인중개사는 "집주인들이 매도 적기라고 판단하면서 최근 들어 물량을 내놓고 있다"며 "매물을 찾는 사람도 있지만 가격에 대한 시각차가 커 거래가 이뤄지지 않고 있다"고 전했다. 특히 분당은 선도지구에 지정되기 위해 나타났던 기부채납 경쟁이 독이 되고 있다는 분석이다. 분당 정비업계의 한 임원은 "일부 단지들이 기부채납을 통해 점수를 채웠는데 재건축이 이뤄져도 과연 사업성이 있을지 의문"이라고 말했다. 다른 1기 신도시도 비슷한 흐름이다. 경기 고양시 일산의 매물은 8200여건에서 9100여건으로 10.2% 증가했다. 일산은 허용 용적률이 300%로 중동(350%), 평촌·산본(330%), 분당(326%)보다 낮아 사업성에서 다른 지역보다 불리하다. 11월 셋째 주 일산동구와 일산서구의 아파트값도 각각 0.01%, 0.03% 내리며 기대감 약화가 가격 하락으로 이어졌다. 현재 일산 지역 주민들은 고양시에 기준 용적률 상향 및 정비기본계획 수정을 촉구하고 있다. 평촌(안양 동안구)과 산본(군포시)에서도 매물 증가세가 두드러졌다. 동안구는 8월 3600여건에서 11월 4200여건으로 15.3% 증가했으며, 산본도 1700여건에서 1900여건으로 12.5% 늘어났다. 부천시 원미구의 중동신도시도 매물이 2.4% 증가했다. 전문가들은 1기 신도시 매물 급증 현상이 단기적으로는 선도지구 지정에 대한 기대감과 불확실성이 교차하며 나타난 현상이라고 판단한다. 그러면서 낮은 용적률, 기부채납 부담 등 구조적 문제 해결 없이는 시업성 보장이 어려울 것이라고 지적했다. west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출시 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. PF 대출시 일정 수준의 PF 사업 자기자본비율보다 낮은 사업장에 대해서는 대출에 적용하는 위험가중치를 높이고 충당금을 더 쌓도록 하는 것이다. 또한 시공사·시행사의 담보나 신용보다는 금융사가 PF 사업의 사업성·안정성을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 의무화해 부실 사업장에 대한 무리한 대출이 벌어지지 않도록 하고 은행·보험사에 대해서는 장기임대주택사업 참여 길도 확대하기로 했다. 정부는 14일 오전 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다.  ■금융권, PF대출 위험가중치·충당금 차등화.."대출기관이 사업성평가 면밀히해야" 먼저 정부는 금융권이 PF 대출시 일정수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. 위험가중치의 경우 현재 1금융권은 PF대출에 대해 150%, 2금융권은 100%가 적용되는데, 추후 마련될 자기자본비율 기준을 충족하지 못할 시 더 높은 위험가중치를 인식해야 하는 것이다. PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야하는 자본금·충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 제공하겠다는 것이다.  강영수 금융위 금융정책과장은 "은행의 경우 (PF 대출 관련) 위험가중치가 150%라 100억원을 대출한다고 가정 시 위험가중자산은 150억으로 인식해야 한다"며 "시행사 자기자본비율이 20%보다 낮을 경우 위험가중자산으로 150억보다 더 인식해야 하는 구조가 될 것"이라고 말했다. 강 과장은 "자기자본비율이 낮으면 결국 대출 비중이 많다는 의미인데, 이런 사업구조는 기본적으로 (사업성이) 안 좋을 수 있다"며 "부실 가능성이 크니, 위험가중치를 높게 주겠다는 취지"라고 말했다. 이어 "대출기관인 금융사는 사업성을 한 번 더 평가할 유인으로 작용할 것"이라고 덧붙였다. 상호금융권과 여신전문회사 등에도 PF 대출 시 자기자본 투입 비율에 따른 위험가중치와 충당금이 차등 적용된다. 그간 저축은행업권에만 이같은 자기자본비율 요건이 있었지만 리스크 관리 체계가 부족한 업권까지 확대하겠다는 것이다. 아울러 금융사가 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 의무화하는 방안도 추진된다.  그동안 PF사업은 시공사·신탁사 신용보강으로 리스크가 완화됨에 따라, 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족했다. 금융사는 사업성 평가 용역을 진행하지만 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부 심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식했다. 이에 PF 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화하기로 했다. 정부는 이와 관련 연구용역 등을 통해 평가기준·절차, 인증방안을 도출하고 '부동산개발사업관리법'에 근거를 마련해 내년 하반기 PF리스크 모범규준에 반영할 방침이다. ■업권별 상이한 PF대출 규제 체계 정비..소급 적용 않기로 업권별 상이한 PF대출 규제 체계도 정비한다. 위험가중치·충당금 규제뿐만 아니라 '거액신용공여 한도 규제', '부동산 PF 익스포져 한도 규제' 등이 업권별로 상이한데, 이를 '동일 기능, 동일 규제' 원칙에 따라 조정하는 차원이다. 현재 부동산 PF 익스포져 한도 규제는 은행업권은 없지만, 보험업권은 부동산 대출이 총자산의 25% 초과 시 위험가중치 상향 간접규제를 받고, 증권업권은 부동산 PF대출·보증은 각각 자기자본의 30%, 100% 한도 규제를 받는다. 이를 거액신용공여 한도 규제가 필요한 업권에도 마련하는 한편, 업권별로 다른 익스포져 한도 규제를 정비한다. 금융위는 내년 상반기 중 금융권 TF를 통해 업권별 감독규정세칙, PF 리스크 관리 모범규준 등 개정을 통해 정비할 방침이다. 다만 일정 기간 유예 후 단계적으로 시행하고 이전 PF대출 등에는 소급 적용하지 않기로 했다. 강 과장은 "내년 상반기 중 금융권 TF를 운영해, 부동산 경기 상황 등을 감안해 적정 수준의 자기자본비율 기준과 함께 위험가중치, 충당금 차등 비율을 정할 것"이라고 말했다. 아울러 PF 수수료의 투명성 제고를 위해 업계(금융, 건설), 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF(올해 5월 출범)를 통해 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 등 개선방안을 도출·시행하기로 했다. 금융업권별 수수료 관련 모범규준 제정 역시 올해 12월까지 마련하기로 했다. ■은행·보험사 장기임대주택 사업 참여 허용 주택공급을 확대하는 차원에서 은행·보험사의 장기임대주택 사업 참여도 허용된다. 장기임대주택은 리츠(부동산투자회사) 등 기업(법인)이 '100가구 이상 임대주택을 20년 이상 의무적으로 운영'하는 제도다. 그동안 금융권에서 업무용 목적 외에 부동산 소유가 허용되지 않았다. 예를 들어 은행의 경우 은행법 시행령에 따르면 영업소·사무소, 연수시설, 복리후생시설 등 업무용 목적으로만 부동산을 소유할 수 있다. 부수업무 또는 자회사 방식의 비금융업무 수행도 제한됐다. 정부는 은행이 장기임대주택사업자(법인) 지분을 15% 이상 보유할 수 있도록 허용하기로 했다. 강 과장은 "은행은 다른 법인 지분을 15% 이상 보유한 순간 그 회사가 자회사로 묶이는데, 자회사로는 금융업종만 할 수 있었다"며 "장기임대주택 사업에서 은행 역할이 필요하다는 관점에서 관련 사업을 영위하는 법인에는 15% 이상 출자를 허용하려는 것"이라고 설명했다. 보험사의 경우 앞서 지난 8월 경제장관회의에서 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자가 가능하도록 법령해석을 명확히 했다.  펀드 등 간접투자 방식도 가능해진다. 현재 은행은 펀드 방식으로 간접투자를 하면 해당 출자분에 400%의 위험가중치가 부여된다. 위험가중치 부담을 완화해 참여를 유도하는 방안이 검토된다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 위험가중치와 충당금을 차등화한다. 부동산PF 사업장의 자기자본 비율이 기준점보다 높으면 그만큼 금융회사의 위험가중치를 낮추고 충당금을 덜 쌓도록 유도하기로 했다. 그만큼 반대로 현재처럼 자기자본 투입비율이 3~5%에 불과하면 브리지론 등 대출해주는 금융회사의 위험가중치를 더 높이도록 한다는 것이다. 부실 PF 대출 리스크가 심각했던 상호금융과 여전, 새마을금고 등에 대해서는 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본지율 요건 도입을 검토하기로 했다. 다음은 부동산PF 제도 개선방안에 대한 금융위원회 관계자 일문일답. ―여러가지 방안이 나왔는데 현 시점에서 자기자본비율을 높일 수 있는 가장 실효적인 방법은. 어느 수준으로, 언제쯤 자기자본비율이 높아질 수 있는지 ▲자기자본비율을 높이는 방안으로 현물출자와 PF 보증수수료 등 인센티브와, 위험가중치 형태의 역인센티브, 부동산 신탁사의 기관 투자자 참여, 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여 등이 있다. 현물출자, 은행·보험사 참여, 부동산 신탁사의 기관 투자자 참여 등은 자금이 유입될 수 있는 여건 마련을 위한 것이고 PF 보증수수료, 위험 가중치, 규제 특례 등으로 유인체계를 마련하게 짜맞춰져 있다고 생각하면 된다.  ―실제로 작동하는 시기를 언제쯤으로 예상하나. ▲토지나 건축물 현물 출자 같은 경우 조세특례제한법 개정이 필요한 사항이다. 올해 예산과 세법 개정안 심사를 하고 있기 때문에 이번 개정 작업이 끝나면 다음번 조정 시에 조특법 개정 추진을 하기로 협의가 완료됐다. 저희 예상으로는 내년 중 법 개정이 되면 좀 더 출자하는 분이 혜택을 받을 수 있을 것으로 본다.  ―PF 대출시 일정수준을 20%로 예시해 위험가중치와 충당금 차등을 둔다고 했는데. 만일 20%를 넘어선 경우에는 충당금 부담이 줄어드는 건지. ▲기준점보다 높으면 혜택을 주고 기준점보다 낮으면 디스인센티브를 주는 구조다. 다만 기준점보다 높다고 해도 혜택을 못 주는 규제들이 있다. 예를 들어 은행에 적용되는 BIS 바젤 규제의 경우 강화하는 규제는 적용하되 완화는 하지 말라고 돼있다. 다만 저축은행 등 2금융권에는 이같은 규제가 없어서 인센티브가 될 수 있다. 충당금 같은 경우는 바젤 적용 대상이 아니기 때문에 기준점보다 더 높은 구조라면 충당금을 덜 쌓는 구조로 검토하려고 한다. 기본적으로 일정 수준보다 높은 자기 자본 비율에서는 현재보다 더 혜택을 받는다.  ―소급 적용은 하지 않는다고 했지만 제도 시행 이후에 주택 공급에 문제 있을 수 있다는 우려도 있는데.  ▲시행 전에 일어나는 대출에 대해서는 규제가 적용되지 않는다. 규제 전에 충분하게 할 수 있는 여건은 된다. 부동산과 관련된 자급 공급에는 큰 문제가 없다. ―업권별로 금융 건전성 규제체계가 다르다고 했는데 현행 규제가 어떻게 돼있는지.  ▲은행의 경우 위험가중치가 150%다. 충당금 같은 경우는 0.9%다. 만일 기준점이 20%이고 자기자본비율을 이보다 높은 30%로 넣었다면 충당금을 0.7% 정도 적용하는 식이다. 사업성 평가를 했는데 자기자본비율이 기준점보다 낮지만 사업성이 좋다면 충당금을 쌓으면 된다. 이 구조 하에서는 결국 사업성 평가를 어떤 형태든지 한 번 해보게 한다는 의미다. 사업성평가 의무와도 큰 틀에서 연결돼있다. 돈 없는 시행사라고 사업을 못하는게 아니다. 면밀하게 금융권의 사업성평가를 거치면 충분히 사업이 가능하다는 것이다.  ―장기 임대주택 사업 활성화의 경우 관심을 보이고 있는 은행이나 보험사가 있는지.  ▲은행들이나 보험사에 사전에 물어보지 않았다. 의무사항은 아니고 충분히 할 수 있는 영역이 있어서 관심을 가질 것으로 보인다.  ―새마을금고의 경우 저축은행과 같은 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토하겠다고 했는데 새마을금고 같은 경우 오히려 좀 더 강화된 기준을 적용해야 하는 것 아닌가. ▲새마을금고 같은 경우 지분투자, 사업성평가 등 전체적인 PF 사업 구조를 바꾸는 과정이기 때문에 새마을금고에 대해서면 특별히 강한 규제를 둔다는 것은 현재 시점에서는 생각하기 어렵다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 서울시는 지난 6일 '제15차 도시계획위원회'를 열고 사업성 보정계수 등 도시·주거환경정비기본계획에 새로 담긴 사업성 개선방안을 첫 적용한 3건을 수정가결했다고 7일 밝혔다. 이번 심의에 통과된 3개 지역은 기본계획 고시 전에 이미 정비계획안을 마련해 주민공람을 실시한 구역으로 기본계획의 사업성 개선방안 적용 여부가 불확실했다. 하지만 서울시는 이미 주민공람된 지역일지라도 주민들에게 최대한 혜택을 주고 사업성 개선효과를 주민들이 바로 체감할 수 있도록 하기 위해 자치구를 대상으로 사전안내 및 신속한 협의를 진행했다. 서울시는 주민공람 후 법정 입안절차가 추진 중인 다른 지역에 대해서도 신속히 사업성 개선방안을 적용해 심의 상정토록 할 계획이다. 서남권 관문 '독산시흥구역'.."입체적 도시경관 반영" 금천구 시흥1동 871번지 일대와 상계동 154-3번지 일대, 온수동 대흥·성원·동진빌라는 해당지역의 공시지가가 서울시 평균 공시지가 대비 상당히 낮아 사업성 보정계수를 각각 1.88, 1.96, 2.0을 적용받았다. 시흥1동 871번지 일대는 노후한 단독·다세대주택이 혼재돼 있고 보행환경이 열악한 노후 주택지이다. 2022년 12월 2차 신속통합기획 후보지로 선정된 이후 신속통합기획 가이드라인을 반영한 정비계획안을 마련하고 이번 심의를 통해 정비계획안이 수정가결됐다. 서남권 관문 역할을 하는 시흥대로에 인접한 상징적이면서도 입체적인 도시경관을 반영해 45층 이하, 16개동, 총 2072세대로 계획했다. 또한 정비구역 내 북측에 누구나 이용할 수 있는 체육시설과 사회복지시설을 복합 공공시설로 구성하고 남측 전통시장 수요를 고려해 공원 하부에 공영주차장 140면을 계획했다. 이번 심의를 통해 지역특성 및 주변여건 등을 고려해 제1종, 제2종(7층이하) 일반주거지역을 제2종(7층이하), 제3종 일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수도 적용해 사업성을 크게 개선했다. 대상지의 사업성 보정계수는 1.88로 산출돼 허용용적률 인센티브량이 20%에서 37.6%로 대폭 상향됐고 이로 인해 분양가능한 세대수가 공람안 대비 57세대(773세대 → 830세대) 증가해다. 서울시는 이 경우 조합원 1인당 추정분담금이 평균 4500만원 가량 감소할 것으로 추산했다. 시흥1동 871번지 일대는 신속통합기획 및 정비계획안을 마련하면서 구역명을 '독산시흥구역'으로 변경해 주민 편의 증진 및 행정관리가 용이하도록 했다. 노원 노후 저층주거지, 대규모 주택단지로 탈바꿈 노원구 상계동 154-3번지 일대는 노원구의 대규모 공동주택단지 사이에 위치한 얼마 남지 않은 노후된 저층주거지로 주거환경이 열악한 지역이다. 재개발을 통해 수락산 아래 자연과 도시가 조화를 이루는 39층 이하, 26개동, 총 4591세대의 대규모 주택단지로 탈바꿈될 전망이다. 대상지는 2021년 12월 1차 신속통합기획 후보지로 선정된 이후 신속통합기획 가이드라인을 반영한 정비계획안을 마련하고 이번 심의를 통해 정비계획안이 수정가결됨에 따라 향후 동북권 정비사업이 탄력을 받게 될 것으로 기대된다. 대상지 일대는 이번 심의를 통해 지역특성 및 주변 여건 등을 고려해 제2종(7층이하)에서 제3종 일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수도 적용해 사업성을 대폭 개선했다. 대상지의 사업성 보정계수는 1.96으로 산출돼 허용용적률 인센티브량이 20%에서 39.2%로 대폭 상향됐다. 이로 인해 분양가능한 세대수가 공람안 대비 332세대(1216세대 → 1548세대) 증가했다. 이 경우 조합원 1인당 추정분담금이 평균 약 7200만원 감소할 것으로 추산된다. 온수역 낮은 사업성과 공사비...사업성 개선으로 정비 속도구로구 온수동 45-32번지 일대 대흥·성원·동진빌라는 온수역 일대 지구단위계획구역에 위치한 저층 빌라 3개 단지를 통합으로 재건축하기 위하여 2014년 정비구역으로 지정됐다. 하지만 그동안 낮은 사업성과 공사비 인상 등으로 인해 주민부담이 커지면서 10여년간 사업추진이 지지부진했다. 이번 심의를 통해 지역특성 및 주변여건 등을 고려해 제2종 일반주거지역을 제3종 일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수, 전략육성용도 시설에 대한 상한용적률 인센티브 건축물 계수, 허용용적률 인센티브 개선 항목도 적용해 사업성을 크게 개선했다. 사업성 보정계수는 2.0로 산출돼 허용용적률 인센티브량이 20%에서 40%로 대폭 상향됐다. 사회복지시설인 장애인보호작업장은 전략육성용도시설로 인정해 상한용적률 인센티브 건축물 계수 1.0을 적용해 이로 인해 분양가능한 세대수가 공람안 대비 118세대(1255세대 → 1373세대) 증가했다. 서울시는 이를 통해 조합원 1인당 추정분담금이 평균 약 1억원 감소할 것으로 내다봤다. 대상지 규모는 상한용적률 300% 이하, 지상 45층(132m) 이하의 공동주택(아파트) 15개동, 1455세대가 건립될 예정이다. 한병용 서울시 주택실장은 "안정적인 주택공급 확대를 위해 서울시에서 고심해 마련한 사업성 개선방안 제도를 현재 계획 중인 모든 현장에 신속하게 적용해 주민들이 빠짐없이 혜택을 받을 수 있도록 적극 지원하겠다"면서 "앞으로 상대적으로 사업성 확보가 어려웠던 기존 구역 또는 신규 지역들이 정비사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대된다"고 말했다.  kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스] BNK투자증권이 4일 HL홀딩스에 대해 수익성 개선과 사업성 강화가 이뤄질 것으로 판단했다. 이에 목표주가는 기존 4만5000원에서 5만원으로 상향하고 투자의견 ‘매수’를 유지했다. 전 거래일 종가 기준 HL홀딩스 주가는 3만4850원이다. 지난 2·4분기 기준 HL홀딩스 자체사업 매출액은 3149억원, 영업이익은 87억원으로 집계됐다. 후자의 경우 전분기 대비 210.7% 증가했고 영업이익률은 이 기간 1.7%p 높아진 2.7%를 기록했다. 김장원 BNK투자증권 연구원은 “고수익 제품 매출 감소가 이어졌지만 그 규모가 줄었고 이를 대체할 매출이 늘었다”며 “신규 사업 초기 고정비 부담이 제거된 점도 수익성 개선의 주된 이유 중 하나”라고 설명했다. 김 연구원은 “지난해 자체사업 영업이익률은 4·4분기 일회성 이슈를 제거할 경우 2% 후반대로 올해 2·4분기 수치가 이 수준에 육박했다”며 “수익성 둔화 원인으로 지목됐던 러시아 제재에 따른 영향은 크게 다르지 않지만 이를 대체할 품목과 매출처 다변화로 수익 개선세가 이어질 전망”이라고 짚었다. 그는 이어 “글로벌 협력사에서 부품을 구매하고 유통하는 사업 특성상 2025년 완료할 통합 정보기술(IT) 시스템 구축은 운영 효율화로 수익성에 도움이 될 것”이라고 덧붙였다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

1기 신도시 도시정비기본계획안에 대해 전문가들은 사업성 개선을 기대했다. 용적률 및 조합설립 요건 완화 등에 따른 것이다. 다만 이주대책은 금융과 공급지원에도 불구하고 인근 전세난과 이주 장기화 우려 등이 제기되고 있다. 14일 부동산시장 전문가들은 중동, 산본의 용적률 상향 등으로 1기 신도시의 사업성 개선을 내다봤다. 높아진 기본용적률에 각종 용적률 인센티브가 추가될 수 있어 사업성 확보에 무리가 없다는 분석이다. 다만 아파트 면적에 따라 개별 단지별 사업성 효과는 다소 차이가 있을 수 있다는 지적이다. 박합수 건국대 교수는 "중대형은 사업성 개선 효과가 나타나지만 초소형이나 소형 면적이 많은 단지는 용적률이 상향되면 조합원들이 그만큼 넓은 면적을 받기 때문에 일반분양은 줄어들 수 있다"고 말했다. '허용정비물량 제도'를 활용하는 것도 주목할 만하다는 평가다. 허용 정비물량 제도는 노후도시 특별법상 이주수요 대비 주택 공급이 부족할 경우 실착공 물량을 조정하는 제도다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "도시 재구조화 시 이주로 인한 원주민 이탈을 막아 재정착률을 높이고, 사업성 외에도 도시의 수용 가능한 인구증가 규모와 정주환경의 쾌적성 유지가 가능한 선에서 적정 개발밀도를 고려한 것으로 판단된다"며 "중동은 7호선 부천시청역, 신중동역 주변, 산본은 4호선 수리산역, 산본역, 금정역 주변 등이 중심상업지구로 개발되는 등 일부 고밀개발 시현이 가능할 것으로 판단돼 해당 구역의 선호가 높을 전망"이라고 내다봤다. 앞서 확정된 정비사업 조합설립 요건 완화도 사업속도를 높일 것으로 봤다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "조합설립 동의 요건을 기존 75%에서 70%로 완화한 것은 5%p를 낮춘 것인데, 실제 5%p 동의율을 높이는 데 5년 이상 걸리는 사례도 있다"며 "동별 동의율도 과반에서 3분의 1로 낮추면서 전체 동의율을 맞추고도 동별 동의율에서 발목이 잡히는 것을 막을 수 있을 것"이라고 말했다. 다만 이주대책과 관련해서는 의견이 엇갈린다. 정비사업 기간 내 이주수요 관리와 이주주택 물량을 공급하기 위해 '순환정비모델'을 마련하고 이주금융을 지원하는 것은 긍정적이지만 인근 전세난이나 이주지연 등은 불가피할 것으로 우려됐다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "여러 가지 이주방안의 하나로 공공임대나 유휴부지 등이 제시될 수 있다"며 "하지만 대량의 이주수요가 발생할 것이 명확하다고 해서 그걸 공공임대로만 처리하겠다는 접근은 한계가 있다"고 말했다. 기존 영구임대 입주자들의 이주부터 올림픽선추촌 같은 대단지 부지 확보와 공사기간 등 이주지연도 변수다. 김 소장은 "순환방식 이주정책의 경우 실제 40년 이상 소요되는 경우도 있다"고 말했다. 박 교수는 "1기 신도시 외에도 3기 신도시 등 수도권 전체적인 공급일정 등을 고려할 때 인근 전세난 등이 예상된다"고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 한국주택금융공사는 프로젝트파이낸싱(PF) 정상사업장에 대한 원활한 자금공급을 위해 대출한도와 자금지원 시기를 확대하고 건축공사비를 지원하는 '건축공사비 플러스 PF보증' 상품을 출시한다고 3일 밝혔다 이는 지난 5월 정부가 발표한 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책방향' 후속조치로써 사업성이 충분하지만 일시적으로 유동성 부족을 겪고 있는 건설사업장에 대한 원활한 자금공급이 목적이다. 이 상품은 현재 공사 PF보증을 이용하고 있지만 건축공사비 등이 추가로 필요한 사업장이나 신규 PF보증 대상 사업장이 대상이다. △대출한도를 기존 총사업비의 70%에서 최대 90%로 늘리고 △자금지원 시기를 기존 입주자모집공고 전까지에서 준공 시까지로 완화하며 △기존의 대지비와 기타사업비 위주 보증 지원에서 준공 시점까지 건축공사비도 지원할 수 있도록 확대하는 것이 특징이다. 또한 우발채무에 대한 시공사 부담을 줄여주기 위해 책임준공 미이행 시 기존에는 채무인수를 했어야하나 이를 손해배상으로 완화했다. 해당 상품의 공급 규모는 1억5000만원 이상으로, 오는 2025년 6월 30일까지 한시 운영한다. 최준우 HF공사 사장은 "공사비 상승 등으로 자금조달에 어려움을 겪고 있는 PF사업장에 대한 지원으로 건설시장 안정화에 도움이 되도록 공적 보증기관으로서 역할을 다하겠다"고 말했다. seung@fnnews.com 이승연 기자

[파이낸셜뉴스] 은행·보험업권이 최대 5조원 규모를 투입하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 공동 신디케이트론이 20일 출범했다. 조성된 자금은 일정 정도의 사업성을 확보한 부동산 PF 사업장 중 소송 등 법률 리스크가 없고 대주단 간 분쟁이 없는 사업장을 대상으로 경락자금 대출, 자율매각 사업장 인수자금 대출 등에 쓰일 계획이다. 금융위원회에 따르면 5개 은행(NH, 신한, 우리, 하나, KB)과 5개 보험사(한화생명, 삼성생명, 메리츠화재, 삼성화재, DB손해보험)는 이날 서울 중구 은행회관에서 '은행·보험업권 PF 신디케이트론' 업무협약(MOU)을 체결했다.  앞서 금융위가 지난 5월 14일 은행·보험업권 PF 신디케이트론 조성방안을 발표한 직후 10개 참여 금융회사들은 각 업권 협회와 함께 6차례의 실무회의를 통해 신디케이트론 세부 운영방안을 마련했다.  우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고, 향후 대출 현황 및 시장 상황 등을 보아가며 필요 시 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대하기로 했다. 대출 대상 사업장은 △일정 정도의 사업성을 확보한 부동산 PF 사업장 중 △소송 등 법률 리스크가 없고 △대주단 간 분쟁이 없는 사업장이다. 대상 차주는 해당 사업을 신속하게 진행할 수 있는 역량을 갖춘 사업자로 할 예정이다. 대출 유형은 차주 유형 및 자금 용도에 따라 △경락자금대출 △자율매각 사업장 인수자금 대출 △NPL 투자기관 대출 △일시적 유동성 애로 사업장 대출 등 4가지다.  경락자금대출은 경·공매 낙찰을 받아 신규로 부동산 PF 사업을 진행하기 희망하는 신규 사업자, 자율매각 사업장 인수자금 대출은 소유권·인허가권을 양수받아 수의계약으로 사업장을 인수하여 사업을 진행하고자 하는 차주에게 제공된다. 일시적 정상적으로 사업이 진행되고 있으나 공사비 부족 등 유동성 애로를 겪는 사업장에는 일시적 유동성 애로 사업장 대출이 나간다.  김소영 금융위원회 부위원장은 먼저 “금번 신디케이트론이 공공부문의 손실 흡수와 같은 별도 보강 장치 없이 금융업권이 스스로 부동산 PF 연착륙을 위해 민간재원만으로 조성되었다는 점에 대해 큰 의미를 갖는다”며 “은행·보험업권 PF 신디케이트론이 상대적으로 금리가 낮고 브릿지론의 본PF 전환이 용이하여 경·공매 시장에 참여한 참여자의 매수여력이 확대될 것으로 기대된다”고 말했다. 김 부위원장은 “금번 신디케이트론이 부동산 PF 사업 정상화를 위한 마중물 역할을 수행할 수 있도록 차질 없이 자금을 집행해주길 바란다”고 당부했다.  신청하려는 사업장은 5대 은행 중 한 곳을 선택해 대출 상담을 진행할 수 있다. 해당 은행에서 사업자의 사업계획을 고려한 대출 가능 여부, 구체적인 조건 등에 대해 안내받을 수 있다. 금융위는 "은행·보험업권 PF 신디케이트론은 통상 신디케이트론과 같이 각 기관별로 여신심사 과정을 거쳐 실행되는 구조"라며 "신청부터 실행까지 30일 내외 소요될 것으로 예상된다"고 말했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

· [파이낸셜뉴스] 서울시가 ‘소규모재건축 사업’ 활성화를 지원한다. 서울시는 내달 3일까지 ‘소규모재건축 사업성 분석 서비스’를 신청받는다고 11일 밝혔다. 사업지가 위치한 구청을 통해 신청하면 분석 서비스를 제공할 대상지 15개소를 선정, 내년 1월까지 현황조사와 주민면담 등을 거쳐 개략적인 건축계획과 추정 분담금 등을 산출해 제공한다. 정비기반시설이 양호한 지역에서 작은 규모로 공동주택을 재건축하는 ‘소규모재건축’ 사업은 사업 구역 면적이 1만㎡ 미만으로 노후·불량건축물 수가 구역 내 전체 건축물 수의 100분의 60 이상이면서 기존 주택 가구수가 200가구 미만인 주택단지다. 사업성 분석 대상지에 선정되면 임대주택 계획을 통한 법적 상한용적률 계획, 용도지역 상향 가능여부 등을 종합 검토해 최적의 건축계획(안)을 도출할 수 있게 된다. 또 사업 전·후 자산가치를 평가, 소유자와 주민이 신속하게 의사결정 할 수 있도록 데이터를 산출해제공할 예정이다. 시는 오는 7월 중으로 사업성 분석 대상지를 선정하고 내년 1월까지 현장조사와 주민의견 수렴, 건축계획(안) 작성 및 감정평가를 진행한다. 이어 사업 손익을 예측해 추정 분담금까지 제공한다. 사업성 분석을 원하는 ‘소규모재건축 사업’ 주택단지는 토지등소유자 10% 이상의 동의를 받아 신청 양식을 작성, 사업지가 위치한 자치구 담당 부서에 제출하면 된다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

이달부터 시작하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가에서 3회 이상 만기를 연장했더라도 연체·연체유예·대주단 협약·자율협약 대상이 아닌 사업장의 경우 만기 연장기간을 감안해 '정상 사업장'으로 분류된다. '유의'나 '부실우려' 사업장으로 평가받더라도 PF보증이나 분양보증을 받은 경우에는 사업재구조화·경공매 등 사후관리방안 제출대상에서 예외가 인정된다. 그동안 건설업계가 요청했던 사항들이 최종안에 대부분 담기면 '유의'나 '부실우려' 등급을 받는 사업장 수가 다소 줄어들 전망이다. ■당국, PF 사업성 평가 최종안 확정파이낸셜뉴스가 9일 입수한 '부동산 PF 사업성 평가 및 건전성 분류 세부원칙'에 따르면 최종안은 건설업계 등 건의사항을 일부 수용하고 '장기간' '매우 부진' 등 모호한 문구를 구체화해 PF 사업성 평가 가이드라인을 제시했다. 금융감독원은 지난 7일 이 같은 내용을 핵심으로 한 최종안을 금융업계에 전달했다. 금감원 관계자는 "업계 의견을 수렴해서 최종안을 만들었다"며 "다음주 중 업권별 내규 개정작업을 거쳐 7월 초까지 사업성 평가를 완료하도록 할 계획"이라고 말했다. 핵심은 기존 만기 연장 횟수에 따라 사업성 등급을 나눴던 데 대한 예외조항을 마련한 것이다. 앞서서는 만기 연장 횟수 △2회 이상은 '보통' △3회 이상은 '유의' △4회 이상은 '부실우려' 등급을 받도록 기준을 마련했으나 최종안에서는 만기 연장기간을 감안해 예외가 가능하도록 허용했다. 지금처럼 자금 시장이 경색된 상황에서 만기를 3개월 등 짧게 여러 번 연장하는 것은 리스크 관리를 위해 불가피한 선택인데 만기 연장 횟수만 보고 일률적으로 등급을 나누는 것은 불합리하다는 지적에서다. 기존 '지속적이고 중대한 애로사항' 중 한 가지 이상만 발생해도 '보통' 등급을 받던 것은 두 가지 이상 발생 시로 기준을 낮춰 잡았다. 이외에도 문화재 발굴, 오염토 처리 등으로 사업이 지연되는 경우 사업성 평가 시 불이익이 없도록 하고 PF보증, 분양보증 사업장은 보증기관 사업장 관리기준 등을 고려해 보증기관과 협의해 평가토록 하는 등 개별 사업장의 상황을 구체적으로 고려했다. ■수조원대 손실 인식 불가피기존 발표했던 방안에서 구체적인 숫자와 상황을 가정해 안내한 점도 특징이다. 예를 들어 브릿지론 사업장이 '유의' 등급으로 평가받는 요건 중 하나인 '최초 대출 만기도래 후 장기간이 경과했으나 사업진행에 필요한 부지매입을 완료하지 못한 경우'의 '장기간'을 6개월, '최초 대출 만기도래 후 장기간 경과했으나 사업진행에 필요한 부지매입을 완료하지 못한 경우'의 '장기간'은 12개월이라는 예시를 마련했다. '부실우려' 등급의 경우 이 기간이 각각 12개월, 18개월로 늘어난다. 본PF 사업장이 '유의'나 '부실우려' 등급을 받게 되는 요건 중 공정률이 당초 계획 대비 '상당히 부진' 혹은 '매우 부진'한 예시로는 최초 대출 취급일 이후 18개월이 경과했는데 공정률이 계획 대비 3개월 이상 각각 20%p, 25%p 하회하는 경우를 특정했다. 금융권에서는 이번 최종안이 적용되면 당초 예상했던 충당금 적립 규모나 경·공매에 돌입하는 사업장 개수가 소폭 줄어드는 효과가 있을 것으로 내다봤다. 다만 그 차이는 크지 않을 것이라는 분석이다. 금융권 관계자는 "건전성 분류를 악화하지 않을 수 있는 예외 사유를 반영해 달라는 건의가 수용됐다"며 "예외가 조금이라도 반영됐으니 (정리 대상이 되는) 총액은 줄겠지만 전체 비율을 바꿀 정도는 아닐 것"이라고 말했다. 금융당국 관계자도 "4단계로 나누는 기준을 명확히 하거나 보완한 것"이라며 "'유의'나 '부실우려' 등급이 약간 줄어들 수는 있지만 유의미한 숫자는 아닐 것"이라고 설명했다. seung@fnnews.com 이승연 기자