[파이낸셜뉴스] 코람코자산신탁은 행정공제회가 투자한 1500억원 규모의 블라인드 리츠인 '코람코오피스우선주제1호리츠를 통해 삼성SDS타워와 하나금융강남사옥의 우선주에 각각 200억원, 총 400억원의 투자를 완료했다고 3일 밝혔다. 코람코우선주블라인드는 지난 7월 코람코자산신탁 투자펀딩실이 행정공제회로부터 자금을 위탁받아 운용하는 블라인드 리츠다. 국내 최초 세컨더리 전략이다. 세컨더리 투자란 기존 운용사 또는 사모펀드가 보유하고 있는 투자지분을 되사오는 형태의 간접투자다. 이 전략의 등장은 국내 부동산간접투자시장이 성숙단계로 접어들었음을 의미한다. 코람코우선주블라인드는 리츠의 주식 또는 펀드의 수익증권 중에서 배당 수취와 원본 상환의 우선적 권리를 가진 우선주에 투자한다. 서울 핵심 업무권역에 위치한 우량 오피스로 투자대상을 한정해 현금흐름의 안정성을 강화한다.  코람코자산신탁은 행정공제회의 위탁운용사 선정 약 2개월 만에 리츠 설립과 인가(등록)에 이어 첫 투자까지 일사천리로 진행했다. 이러한 신속한 투자가 가능한 이유는 지난 6월 국토교통부가 발표한 리츠 활성화 방안의 '블라인드 리츠 운영규제 합리화' 덕분이다. 이 방안에 따르면 연기금과 공제회가 투자한 블라인드 리츠는 인가 시 '투자 가이드라인'만 국토교통부에 등록하면 된다. 투자대상이 가이드라인에 충족하면 별도의 추가 인가절차 없이 리츠의 주주총회로 투자를 결정하면 된다. 불필요한 중간단계가 사라져 운용사가 신속히 판단할 수 있게 된 것이다. 우선주블라인드에 대한 시장의 기대감도 크다. 장기 투자로 인해 거액의 투자금이 묶일 수밖에 없는 상업용 부동산시장에 유동성을 제공하는 새로운 채널이 생겨났기 때문이다. 자기자본규제가 강화되고 있는 은행, 보험, 여신전문금융사 등의 금융기관은 물론 경영상 유동성 확보가 시급한 전문투자자, 자기자본투자(PI)를 줄여야하는 증권사 등에 투자자금 회수 기회를 제공할 수 있을 것으로 기대된다. 나길웅 투자펀딩팀장은 "최근 오피스 우선주를 보유한 다수의 금융사로부터 코람코우선주블라인드가 자사의 우선주를 매입해 줄 수 있는지 문의가 늘고 있다"며 "유동성의 어려움을 겪거나 투자 포트폴리오 조정이 필요한 기관들을 위해 후속 투자도 연내에 빠르게 진행할 것"이라고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 지난 10월 서울 및 전국 상업업무용 빌딩 거래액이 증가한 반면, 거래량은 제자리 수준으로 나타났다. 이는 지난 10월 8500억원 규모의 서울 송파구 삼성SDS타워의 영향이 크다는 분석이다. 거래액이 뒷받침되지 못한 데다 기준금리가 동결되며 내년에도 반등이 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다. 서울 10월 거래액 77.5% 증가 2일 부동산 데이터 업체 부동산플래닛과 알스퀘어 등에 따르면 올해 10월 상업·업무용 빌딩 거래 시장 분석 결과, 서울의 10월 거래액은 1조6879억원으로 전월보다 77.5% 증가한 수준이다. 지난해 7월 이후 월간 기준으로 15개월 만에 최대 규모다. 서울 거래액이 급증한 건 8500억원에 거래된 송파구 신천동 ‘삼성SDS타워 효과’다. 올해 업무·상업용 건물 중 가장 높은 가격에 거래된 이 빌딩은 연면적만 9만9536.9㎡에 이르는 프라임급 오피스다. 건축물 연면적 3.3㎡당 2823만원, 대지면적 3.3㎡당 3억6418만원에 거래됐다. 10월 거래 중 두 번째로 거래 규모가 컸던 곳은 성동구 성수동2가 ‘무신사 성수’로 1115억원에 매매됐다. 이 건물은 연면적 3.3㎡당 3500만원, 대지면적 3.3㎡당 2억7448만원에 거래됐다. 거래건수는 2월 이후 가장 적어 반면, 거래량에서는 부진했다. 서울의 10월 거래 건수는 111건으로, 지난 2월 이후 가장 적었다. 전월과 비교하면 11.9% 줄어든 수준이다. 고금리와 경기 둔화로 상업용 부동산 시장 분위기가 완전히 살아나지 않았지만, 삼성SDS타워 효과로 거래액만 큰 폭으로 증가했다는 분석이다. 전국의 올해 10월 상업·업무용 빌딩 거래 시장 분석한 결과, 10월 거래액은 1조6879억원으로 전월보다 77.5% 증가했다. 이는 지난해 7월 이후 월간 기준으로 15개월 만에 최대 규모다. 전국의 거래액이 증가한 것도 8500억원 규모의 서울 송파구 신천동 ‘삼성SDS타워’ 효과가 컸다. 올해 거래량은 전년 동월(1024건)과 비교했을 때 5.7% 가량 상승한 수준이다. 다만 최근 5년을 10월 기준으로 비교했을 때, 지난해 10월이 가장 낮은 거래량을 기록한 것을 감안해야 한다는 지적이다. 이와 같은 기준으로 봤을 때, 시장 회복까지는 갈 길이 멀다는 분석이 나온다. 여기에 지난달 말 금융통화위원회가 올해 마지막으로 연 통화정책방향 회의에서 기준금리가 또 한 번 동결됨에 따라 연내 분위기 반전도 쉽지 않다는 전망에 무게가 실리고 있다. 부동산플래닛 정수민 대표는 "올해 1월 최저점을 찍은 상업업무용 빌딩 거래 시장이 1000여 건 선에서 소폭의 등락을 반복하며 계속해서 정체된 양상을 보이고 있다”며 “금리 인하 가능성의 키가 내년으로 넘어간 만큼 당분간 시장 상황의 반전을 기대하기는 어려울 것으로 보인다”고 전했다.  west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 국내 부동산 펀드 시장이 금리 인상 등 여파로 얼어붙은 상황에서 KB자산운용이 올해 최대 규모 부동산 거래를 성사시켰다. 2일 자산운용 업계에 따르면 KB자산운용은 최근 ‘잠실 삼성SDS타워’ 매입을 완료했다. 연면적 9만9536.9㎡(3만110평)로 지상 30층, 지하 7층 규모 건물이다. 삼성SDS타워는 향후 10년간 삼성SDS가 전체 오피스를 임차해 10년간 공실 우려가 없는 우량자산으로 평가된다. 타워 매매금액은 8500억원이다. 판교 알파돔 타워(7284억원), 콘코디언 빌딩(6292억원), 마제스타 시티타워1(5200억원) 매매가액을 웃돈다. 지난 6월 인수 우선협상대상자 선정 당시 입찰 금액은 평당 2800만원으로 상대적으로 저렴했으나, 매도인이 KB자산운용 자금모집 능력을 높게 사 우선 협상 대상자로 선정됐다. 딜소싱, 리스크 관리 역량 및 컴플라이언스가 뒷받침된 결과라는 게 KB자산운용 설명이다. 특히 KB금융지주 계열사인 KB국민은행을 필두로 KB손해보험, KB라이프, KB캐피탈 등이 참여한 ‘KB코어+블라인드펀드’가 주축이 됐다. KB증권이 거래완료에 대한 안정성을 추가해 국내 주요 보험사 등 기관 투자자들 참여를 이끌었다. 신동헌 KB자산운용 부동산운용본부장은 “KB금융계열사가 참여한 4번째 부동산 투자펀드로 현재 시장 상황은 매수자 입장에서 우량 자산을 편입시킬 수 있는 기회”라며 “향후에도 검증된 노하우를 활용해 우량 자산을 적극 편입할 예정”이라고 말했다. KB자산운용은 종로타워와, 이레빌딩 등 우량자산을 성공적으로 매각한 바 있으며, 중구 을지로에 위치한 센터 플레이스를 공모펀드로 운용 중이다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

KB자산운용이 서울 잠실 삼성SDS타워를 8500억원대에 사들인다. 3.3㎡당 2800만원 중반의 가격을 제시했다. 28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 유경PSG자산운용은 삼성SDS타워 인수 우선협상대상자에 KB운용을 선정했다. 삼성SDS가 최소 2030년 6월까지 사옥으로 사용하기로 한 만큼 안정적 캐시플로우(현금흐름)가 기대된다. 유경PSG운용은 NH투자증권과 컨소시엄을 이뤄 2019년 2월 삼성SDS타워를 인수했다. 지하 7층~지상 30층 규모로 연면적은 9만9536.94㎡다. 유경PSG운용은 인수 당시 선순위 담보대출 3900억원을 제외하고, 펀드 수익증권을 통해 2700억원을 조달했다. 연기금과 공제회가 투자에 참여한 가운데 NH농협리츠운용도 150억원을 투입했다. NH농협리츠운용은 해당 수익증권을 NH프라임리츠의 주요 자산으로 담았다. 포트폴리오에서 차지하는 비중은 16.95%다. 이번 매각이 성사되면 NH프라임리츠는 매각 차익을 확보할 전망이다. 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] KB자산운용이 서울 잠실 삼성SDS타워를 8500억원대에 사들인다. 3.3㎡당 2800만원 중반의 가격을 제시했다. 28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 유경PSG자산운용은 삼성SDS타워 인수 우선협상대상자에 KB운용을 선정했다. 삼성SDS가 최소 2030년 6월까지 사옥으로 사용하기로 한 만큼 안정적 캐시플로우(현금흐름)가 기대된다. 유경PSG운용은 NH투자증권과 컨소시엄을 이뤄 2019년 2월 삼성SDS타워를 인수했다. 지하 7층~지상 30층 규모로 연면적은 9만9536.94㎡다.  유경PSG운용은 인수 당시 선순위 담보대출 3900억원을 제외하고, 펀드 수익증권을 통해 2700억원을 조달했다. 연기금과 공제회가 투자에 참여한 가운데 NH농협리츠운용도 150억원을 투입했다. NH농협리츠운용은 해당 수익증권을 NH프라임리츠의 주요 자산으로 담았다. 포트폴리오에서 차지하는 비중은 16.95%다. 이번 매각이 성사되면 NH프라임리츠는 매각 차익을 확보할 전망이다. 상장리츠는 자산 처분 차익을 해당 사업연도에 90% 이상 배당으로 지급해야 한다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 잠실 삼성SDS타워 매각을 두고 부동산자문사 '어벤저스'들이 뭉쳤다. CBRE코리아를 중심으로 국내, 해외를 합쳐 4곳 선정이다. 매입가격이 부대 비용을 포함해 6700억원으로 1조원 이하 자산에 자문사 4곳은 이례적이라는 평가다. 반드시 매각에 성공한다는 의지로 읽힌다. 이에 삼성SDS타워 수익증권을 주요 자산으로 담은 'NH프라임리츠'의 자산 매각도 기대된다. 5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 유경PSG자산운용은 삼성SDS타워 매각주관사 국내에 CBRE코리아-컬리어스코리아를 선정했다. 해외에는 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, 에스원을 선정했다. 이들 매각주관사는 이날부터 매각 킥오프 회의를 가지고 매각에 본격적으로 착수할 것으로 알려졌다. 이번 매각의 특징은 해외 매각주관사 선정이다. 원·달러 환율이 1400원을 넘어선 상황에서 해외 투자자가 한국 부동산을 매입하기에 유리해졌기 때문이다. 최근 싱가포르의 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)이 적극적으로 한국 내 자산 매입을 검토하는 것도 이번 매각주관사 선정에 영향을 미쳤다는 평가다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아는 영국, AP 본부 등 해외 네트워크와 협업을 할 것으로 보인다. 에스원은 보유하고 있는 네트워크를 활용 마케팅을 할 것으로 알려졌다. 이미 마케팅 대상 A곳을 낙점해 검토하는 것으로 전해졌다. 잠실 삼성SDS타워는 2019년 2월 유경PSG자산운용이 NH투자증권과 컨소시엄을 통해 인수한 자산이다. 삼성SDS가 최소 2030년 6월까지 사옥으로 사용하기로 한 만큼 안정적인 캐시플로우(현금흐름)가 특징이다. 서울시 송파구 올림픽로35길 125 소재다. GBD(잠실업무지구) 내 잠실업무지구 소재 프라임급 오피스다. 지하철 2, 8호선인 잠실역 7번출구 인근이다. 잠실 광역환승센터를 통한 대중교통 접근도 용이하다. 지하7층~지상 30층 규모다. 건축면적은 2784.92㎡, 연면적은 9만9536.94㎡다. 최고 높이는 129.65m다. 2014년 준공 이후 삼성SDS가 전체 면적 100%를 임차해 사옥으로 사용하고 있다. 건폐율은 36.09%, 용적률은 799.96%다. 유경PSG자산운용은 '유경 전문투자형 사모부동산투자신탁 GMK 제11호' 펀드를 통해 삼성SDS타워를 운용하고 있다. 신탁업자는 하나은행이다. 당초 펀드 만기는 5년이다. 삼성SDS타워 인수는 선순위 담보대출 3900억원을 제외하고 펀드 수익증권을 통해 2700억원을 조달했다. 연기금과 공제회가 투자에 참여한 가운데 NH농협리츠운용도 150억원을 투입했다. NH농협리츠운용은 해당 수익증권을 'NH프라임리츠'의 주요 자산으로 담았다. 포트폴리오에서 차지하는 비중은 16.95%다. NH프라임리츠는 2019년 12월 증시에 입성했다. 이번 매각이 성사되면 NH프라임리츠는 매각 차익을 확보할 것으로 보인다. 부동산투자회사법상 상장리츠 자산 처분 차익은 해당 사업연도에 90% 이상 배당으로 지급해야 하기 때문이다. 추가 자산 편입에 대한 기대감도 높아지고 있다. 매각 차익을 제외한 원금의 경우 통상 재투자로 이어진다. 삼성SDS타워는 임대가능면적의 100%를 삼성SDS가 임차하고 있다. 임대차 만기일까지 공실이 없는 것이 특징이다. 다만 삼성SDS가 삼성SDS타워 매각시 12개월 전 또는 임대차만기 24개월 전에 우선적으로 매입 할 수 있는 우선매수청구권을 보유하고 있다. 한편, 존스랑라살(JLL)에 따르면 올해 2분기 서울 A급 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상) 공실률은 지난 1분기보다 1.6%포인트가량 하락한 3.9%로 집계됐다. 권역별로는 강남권이 약 0.4%로 가장 낮은 수준을 기록했다. 오피스 임대료도 역대 최고치를 경신했다. 2분기 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 11만1300원으로 전분기 대비 8.5% 상승했다. 강남권역은 12만2500원으로 11.8% 올랐다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 잠실 삼성SDS타워가 매물로 나왔다. 2019년 2월 유경PSG자산운용이 NH투자증권과 컨소시엄으로 인수한 자산이다. 삼성SDS가 최소 2030년 6월까지 사옥으로 사용하기로 한 만큼 안정적인 캐시플로우(현금흐름)가 특징이다. 21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 유경PSG자산운용은 이달 주요 자문사에 삼성SDS타워 매각주관사 선정을 위한 제안요청서(RFP)를 발송했다. 8월 말까지 접수를 받아 9월에 선정한다는 계획이다. 빠르면 올해 우선협상대상자를 선정, 내년 상반기에 매각한다는 계획이다. 삼성SDS타워는 서울시 송파구 올림픽로35길 125 소재다. GBD(잠실업무지구) 내 잠실업무지구 소재 프라임급 오피스다. 지하철 2, 8호선인 잠실역 7번출구 인근이다. 잠실 광역환승센터를 통한 대중교통 접근도 용이하다. 지하7층~지상 30층 규모다. 건축면적은 2784.92㎡, 연면적은 9만9536.94㎡다. 최고 높이는 129.65m다. 2014년 준공 이후 삼성SDS가 전체 면적 100%를 임차해 사옥으로 사용하고 있다. 건폐율은 36.09%, 용적률은 799.96%다. 유경PSG자산운용은 '유경 전문투자형 사모부동산투자신탁 GMK 제11호' 펀드를 통해 삼성SDS타워를 운용하고 있다. 신탁업자는 하나은행이다. 당초 펀드 만기는 5년이다. 2019년 매입 당시 가격은 총 6280억원이었다. 연면적 9만9536.94㎡을 고려하면 3.3㎡(평)당 2086만원 수준에 거래다. 삼성SDS타워는 임대가능면적의 100%를 삼성SDS가 임차하고 있다. 임대차 만기일까지 공실이 없는 것이 특징이다. 다만 삼성SDS가 삼성SDS타워 매각시 12개월 전 또는 임대차만기 24개월 전에 우선적으로 매입 할 수 있는 우선매수청구권을 보유하고 있다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

NH투자증권이 서울 잠실 삼성SDS타워 수익증권에 대한 셀다운(인수 후 재매각)을 사실상 마무리했다. 자기자본투자(PI)와 일반투자자 물량을 제외하고 매각에 성공했다.21일 투자은행(IB)업계에 따르면 NH투자증권은 삼성SDS타워 인수를 위해 만든 '유경전문투자형사모부동산투자신탁GMK제11호'의 수익증권(2700억원) 가운데 2240억원을 셀다운했다.최근 A연기금과 B공제회가 각각 400억원어치를 사갔다. 앞서 NH투자증권은 1월 매입시점에 계열사 및 투자기관을 통해 1000억원 규모의 셀다운을 진행한 바 있다. 해당 수익증권의 매입 캡레이트(투자금 대비 수익률)는 4.81%, 매각차익 제외 수익률은 6.66%다. 최근 국내 프라임 오피스의 5%대 수익률을 뛰어넘는 수준이다. 수익증권 이외에 선순위 담보대출은 3880억원, 금리는 3.6%다. 보험사 2곳, 상호금융 3곳이 투자자로 참여했다. 전체 거래규모는 부대비용을 포함해 총 6775억원 수준이다.삼성SDS타워는 지하 7층, 지상 30층 규모로, 지난 2014년 준공 이후 삼성SDS가 100%를 임차해 사옥으로 사용하고 있다. 임차기간은 2024년 6월 말까지다. 펀드 운용기간 안정적으로 임대수익을 창출할 수 있다는 것이 IB업계의 시각이다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

NH투자증권이 서울 잠실 삼성SDS타워 수익증권에 대한 셀다운(인수 후 재매각)을 사실상 마무리했다. 자기자본투자(PI)와 일반투자자 물량을 제외하고 매각에 성공했다. 21일 투자은행(IB)업계에 따르면 NH투자증권은 삼성SDS타워 인수를 위해 만든 ‘유경전문투자형사모부동산투자신탁GMK제11호’의 수익증권(2700억원) 가운데 2240억원을 셀다운했다. 최근 A연기금과 B공제회가 각각 400억원어치를 사갔다. 앞서 NH투자증권은 1월 매입시점에 계열사 및 투자기관을 통해 1000억원 규모의 셀다운을 진행한 바 있다. 해당 수익증권의 매입 캡레이트(투자금 대비 수익률)는 4.81%, 매각차익 제외 수익률은 6.66%다. 최근 국내 프라임 오피스의 5%대 수익률을 뛰어넘는 수준이다.  수익증권 이외에 선순위 담보대출은 3880억원, 금리는 3.6%다. 보험사 2곳, 상호금융 3곳이 투자자로 참여했다. 전체 거래규모는 부대비용을 포함해 총 6775억원 수준이다. 삼성SDS타워는 지하 7층, 지상 30층 규모로, 지난 2014년 준공 이후 삼성SDS가 100%를 임차해 사옥으로 사용하고 있다. 임차기간은 2024년 6월 말까지다. 펀드 운용기간 안정적으로 임대수익을 창출할 수 있다는 것이 IB업계의 시각이다. IB업계 관계자는 “우량임차인으로 평가받는 삼성SDS가 책임임차하는 오피스”라며 “경쟁력 있는 가격 등으로 기관투자자들에 대한 셀다운이 완료됐다”고 설명했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

NH투자증권-유경PSG자산운용 컨소시엄이 서울 잠실 삼성SDS타워(사진) 인수를 마무리했다. NH투자증권이 총액 인수한 수익증권에 대한 셀다운(인수 후 재매각)도 시작된다. 24일 투자은행(IB)업계에 따르면 '유경전문투자형사모부동산투자신탁GMK제11호'는 이날 6280억원을 '삼성SRA사모부동산투자신탁제4호'에 지급했다. 전체 자금은 부대비용을 포함해 총 6775억원 수준이다. 이 가운데 임대보증금은 매매대금에서 상계처리된다. '유경전문투자형사모부동산투자신탁GMK제11호'는 선순위 담보대출을 통해 3880억원, 수익증권 발행을 통해 2700억원을 각각 조달했다. 선순위 담보대출은 금리가 3.6% 수준으로, 보험사 2곳과 상호금융 3곳이 투자자로 참여했다. 매각차익을 제외한 수익률은 연 6.66%로 셀다운을 통해 NH투자증권이 회수할 예정이다. NH 계열사 및 투자기관을 통해 이미 1000억원가량이 매각된 것으로 알려졌다. 삼성SDS타워는 지상 30층 규모로, 지난 2014년 준공 이후 삼성SDS가 건물 전부를 임차해 사옥으로 사용하고 있다. 임차기간은 오는 2024년 6월 말까지다. IB업계 관계자는 "NH투자증권 입장에서는 이번 거래를 통해 지난해 상반기 삼성물산 서초사옥에 이어 부동산 거래에서 입지를 다지게 됐다"며 "프라임급 오피스에 대한 수요는 여전한 만큼 셀다운도 무리없이 진행될 것으로 보인다"고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자