[파이낸셜뉴스] 잠실 삼성SDS타워 매각을 두고 부동산자문사 '어벤저스'들이 뭉쳤다. CBRE코리아를 중심으로 국내, 해외를 합쳐 4곳 선정이다. 매입가격이 부대 비용을 포함해 6700억원으로 1조원 이하 자산에 자문사 4곳은 이례적이라는 평가다. 반드시 매각에 성공한다는 의지로 읽힌다. 이에 삼성SDS타워 수익증권을 주요 자산으로 담은 'NH프라임리츠'의 자산 매각도 기대된다. 5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 유경PSG자산운용은 삼성SDS타워 매각주관사 국내에 CBRE코리아-컬리어스코리아를 선정했다. 해외에는 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, 에스원을 선정했다. 이들 매각주관사는 이날부터 매각 킥오프 회의를 가지고 매각에 본격적으로 착수할 것으로 알려졌다. 이번 매각의 특징은 해외 매각주관사 선정이다. 원·달러 환율이 1400원을 넘어선 상황에서 해외 투자자가 한국 부동산을 매입하기에 유리해졌기 때문이다. 최근 싱가포르의 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)이 적극적으로 한국 내 자산 매입을 검토하는 것도 이번 매각주관사 선정에 영향을 미쳤다는 평가다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아는 영국, AP 본부 등 해외 네트워크와 협업을 할 것으로 보인다. 에스원은 보유하고 있는 네트워크를 활용 마케팅을 할 것으로 알려졌다. 이미 마케팅 대상 A곳을 낙점해 검토하는 것으로 전해졌다. 잠실 삼성SDS타워는 2019년 2월 유경PSG자산운용이 NH투자증권과 컨소시엄을 통해 인수한 자산이다. 삼성SDS가 최소 2030년 6월까지 사옥으로 사용하기로 한 만큼 안정적인 캐시플로우(현금흐름)가 특징이다. 서울시 송파구 올림픽로35길 125 소재다. GBD(잠실업무지구) 내 잠실업무지구 소재 프라임급 오피스다. 지하철 2, 8호선인 잠실역 7번출구 인근이다. 잠실 광역환승센터를 통한 대중교통 접근도 용이하다. 지하7층~지상 30층 규모다. 건축면적은 2784.92㎡, 연면적은 9만9536.94㎡다. 최고 높이는 129.65m다. 2014년 준공 이후 삼성SDS가 전체 면적 100%를 임차해 사옥으로 사용하고 있다. 건폐율은 36.09%, 용적률은 799.96%다. 유경PSG자산운용은 '유경 전문투자형 사모부동산투자신탁 GMK 제11호' 펀드를 통해 삼성SDS타워를 운용하고 있다. 신탁업자는 하나은행이다. 당초 펀드 만기는 5년이다. 삼성SDS타워 인수는 선순위 담보대출 3900억원을 제외하고 펀드 수익증권을 통해 2700억원을 조달했다. 연기금과 공제회가 투자에 참여한 가운데 NH농협리츠운용도 150억원을 투입했다. NH농협리츠운용은 해당 수익증권을 'NH프라임리츠'의 주요 자산으로 담았다. 포트폴리오에서 차지하는 비중은 16.95%다. NH프라임리츠는 2019년 12월 증시에 입성했다. 이번 매각이 성사되면 NH프라임리츠는 매각 차익을 확보할 것으로 보인다. 부동산투자회사법상 상장리츠 자산 처분 차익은 해당 사업연도에 90% 이상 배당으로 지급해야 하기 때문이다. 추가 자산 편입에 대한 기대감도 높아지고 있다. 매각 차익을 제외한 원금의 경우 통상 재투자로 이어진다. 삼성SDS타워는 임대가능면적의 100%를 삼성SDS가 임차하고 있다. 임대차 만기일까지 공실이 없는 것이 특징이다. 다만 삼성SDS가 삼성SDS타워 매각시 12개월 전 또는 임대차만기 24개월 전에 우선적으로 매입 할 수 있는 우선매수청구권을 보유하고 있다. 한편, 존스랑라살(JLL)에 따르면 올해 2분기 서울 A급 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상) 공실률은 지난 1분기보다 1.6%포인트가량 하락한 3.9%로 집계됐다. 권역별로는 강남권이 약 0.4%로 가장 낮은 수준을 기록했다. 오피스 임대료도 역대 최고치를 경신했다. 2분기 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 11만1300원으로 전분기 대비 8.5% 상승했다. 강남권역은 12만2500원으로 11.8% 올랐다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

NH투자증권이 서울 잠실 삼성SDS타워 수익증권에 대한 셀다운(인수 후 재매각)을 사실상 마무리했다. 자기자본투자(PI)와 일반투자자 물량을 제외하고 매각에 성공했다.21일 투자은행(IB)업계에 따르면 NH투자증권은 삼성SDS타워 인수를 위해 만든 '유경전문투자형사모부동산투자신탁GMK제11호'의 수익증권(2700억원) 가운데 2240억원을 셀다운했다.최근 A연기금과 B공제회가 각각 400억원어치를 사갔다. 앞서 NH투자증권은 1월 매입시점에 계열사 및 투자기관을 통해 1000억원 규모의 셀다운을 진행한 바 있다. 해당 수익증권의 매입 캡레이트(투자금 대비 수익률)는 4.81%, 매각차익 제외 수익률은 6.66%다. 최근 국내 프라임 오피스의 5%대 수익률을 뛰어넘는 수준이다. 수익증권 이외에 선순위 담보대출은 3880억원, 금리는 3.6%다. 보험사 2곳, 상호금융 3곳이 투자자로 참여했다. 전체 거래규모는 부대비용을 포함해 총 6775억원 수준이다.삼성SDS타워는 지하 7층, 지상 30층 규모로, 지난 2014년 준공 이후 삼성SDS가 100%를 임차해 사옥으로 사용하고 있다. 임차기간은 2024년 6월 말까지다. 펀드 운용기간 안정적으로 임대수익을 창출할 수 있다는 것이 IB업계의 시각이다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

서울 잠실 삼성SDS타워 서관의 새 주인이 NH투자증권과 미래에셋대우 중에서 나올 전망이다. 예상 매각가격은 6000억원 수준이다.  19일 투자은행(IB)업계에 따르면 삼성SDS타워 서관의 매각주관사 CBRE코리아·신영에셋컨소시엄은 최종 인수후보로 NH투자증권-유경PSG자산운용, 미래에셋대우-케이리츠앤파트너스를 결정했다. 앞서 숏리스트(인수적격자)에는 이들을 비롯해 △NH아문디자산운용-한국투자증권 △퍼시픽자산운용 △DB자산운용 등이 이름을 올린 바 있다. 삼성SDS타워 서관은 지하 7층, 지상 30층 규모다. 삼성SDS가 100% 임대 중이며, 임차기간은 오는 2024년까지다. 부동산업계에 알려진 인수가는 3.3㎡당 2000만원 수준이다. 연면적(9만9536㎡)을 따지면 총 6000억원이 넘을 것으로 예상된다. 삼성SRA자산운용은 지난 2013년 해당 건물을 4000억원에 인수한 바 있다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 하나자산신탁이 하나금융그룹 강남사옥(옛 그레이스타워) 인수에 성공했다. 인수 주체로 등장한 리츠(부동산투자회사)인 '하나오피스위탁관리'의 내년 중 상장 추진이 기대된다. 자본금, 대출금 모두 '오버부킹(초과청약)'되며 투자자들이 대거 몰린 딜(거래)로 평가된다. 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 하나자산신탁이 운용하는 하나오피스 리츠는 서울특별시 강남구 테헤란로 127 소재 하나금융그룹 강남사옥을 인수했다. 하나오피스 리츠의 자본금은 1348억원으로 3177억원 규모다. 이번 인수를 위해 하나오피스 리츠의 보통주는 하나금융그룹의 계열사가 투자했다. 종류주는 공제회, 중앙회, 캐피탈, 증권사 등이 출자했다. 행정공제회의 우선주 펀드도 200억원을 투자한 것으로 알려졌다. 당초 하나금융그룹 강남사옥은 하나대체투자운용이 2023년 10월 입찰을 통해 매각을 추진하다가 철회한 곳이다. 현송교육문화재단 등이 원매자 등으로 거론됐지만 매각 눈높이 문제로 매각이 중단됐다가 이번에 하나자산신탁 주도 상장리츠의 기초자산이 된다. 하나대체투자운용은 하나금융그룹 강남사옥을 2015년에 약 1600억원에 ‘하나대체투자랜드칩사모부동산투자신탁 68호’를 통해 인수한 바 있다. 하나자산신탁은 펀드의 수익증권 약 48%를 328억원에 인수했다. 하나금융그룹의 하나증권이 투자한 만큼, 하나오피스 리츠의 IPO(기업공개) 추진 여부에 관심이 쏠린다. IB업계 관계자는 "추후 IPO자금으로 종류주를 감자하는 방식으로 상장이 진행될 가능성이 높다. 부동산투자회사법에 따라 리츠는 설립후 2년 내 공모를 이행해야 한다"며 "현재 상장리츠 중 오피스에 투자하는 리츠가 가장 안정적으로 운영되고 있고, 기관투자자들도 오피스투자를 가장 선호하고 있는 만큼 성공 가능성이 높다"고 평가했다. 하나금융그룹 강남사옥은 하나금융그룹의 유일한 강남사옥으로 하나캐피탈, 하나저축은행, 하나자산신탁의 본사인 곳이다. 하나금융그룹사의 전략적 요충지로 불리는 곳이다. 지하철 2호선 강남역과 역삼역 사이 대로변에 있는 강남권역(GBD) 알짜 자산이다. 1994년 11월에 준공, 연면적 2만4529.68㎡다. 지하 6층~지상 20층 규모다. 70% 이상 하나금융그룹이 임차 중에 있다. 당초 국민연금이 2008년부터 리츠(부동산투자회사)를 통해 소유한 곳이다. 삼성SDS가 잠실 신사옥으로 이전한 탓에 공실 리스크가 불거지기도 했다. 하나금융그룹은 강남사옥을 인수 후 내부 구조를 보강하고 층고를 높이는 등 리모델링을 단행했다. 2016년 2월 계열사들을 입주시켰다. 하나금융지주, 하나증권 등을 제외하고 비은행 계열사 대부분이 강남 사옥으로 한 데 모인 셈이다. 하나금융그룹(하나은행, 하나캐피탈, 하나저축은행, 하나자산신탁, 하나금융융합기술원)이 73%, 한국신용데이터, 토스뱅크,국민은행 등이 임차하고 있다. 신용도가 높은 외부임차인 등은 물론 그룹사들이 입주해 안정적인 배당이 기대된다. 2호선 겸 신분당선 강남역, 2호선 역삼역에서 도보 4분 거리다. 경부고속도로 등 주요 도로 접근이 용이하다. 추후 많은 오피스 공급이 예정된 YBD(앵커원 업무시설, TP타워 등), CBD(봉래동1구역, 초동오피스, 세운구역 정비사업 등)권역과 달리 테헤란로는 오피스 예정공급량이 적어 낮은 공실율 유지가 예상된다. 하나오피스 리츠의 상장리츠 성공시 하나금융그룹의 유일한 상장리츠라는 것도 의미가 있다는 평가가 나온다. 현재 대형 금융그룹 중 상장리츠가 없는 곳은 하나금융그룹, 우리금융그룹이다. 신한금융그룹은 신한알파리츠, 신한서부티엔디리츠, 신한글로벌액티브리츠(예정) 등이 있다. NH농협금융지주는 NH프라임리츠, NH올원리츠를 상장했다. KB금융그룹은 KB스타리츠를 상장했다. 한편 하나자산신탁은 지난 2016년 임대주택 자산을 시작으로 리츠 사업에 본격 뛰어들었다. 이후 물류센터와 오피스 등으로 포트폴리오를 다각화하면서 현재는 26개의 리츠를 운용하고 있다. 수탁규모는 약 3조원에 이른다. 지난 2021년에는 서울 종로에 있는 그룹 계열사인 '하나손해보험 본사빌딩'을 리츠를 통해 인수하기도 했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 하나금융그룹 강남사옥의 상장리츠(부동산투자회사)가 본격화된다. 이 건물은 하나금융그룹의 유일한 강남사옥으로 하나캐피탈, 하나저축은행, 하나자산신탁의 본사인 곳이다. 하나금융그룹사의 전략적 요충지로 불리는 곳이다. 3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 하나자산신탁은 최근 국토교통부에 '하나오피스위탁관리' 리츠의 영업인가를 신청했다. 서울특별시 강남구 테헤란로 127 소재 하나금융그룹 강남사옥(옛 그레이스타워) 매입 및 운용을 위해서다. '하나오피스위탁관리' 리츠의 자본금은 1348억원으로 3177억원 규모다. 하나금융그룹 강남사옥은 하나대체투자운용이 2023년 10월 입찰을 통해 매각을 추진하다가 철회한 곳이다. 현송교육문화재단 등이 원매자 등으로 거론됐지만 매각 눈높이 문제로 매각이 중단됐다가 이번에 하나자산신탁 주도 상장리츠의 기초자산이 된다. 하나대체투자운용은 하나금융그룹 강남사옥을 2015년에 약 1600억원에 ‘하나대체투자랜드칩사모부동산투자신탁 68호’를 통해 인수한 바 있다. 하나자산신탁은 펀드의 수익증권 약 48%를 328억원에 인수했다. 하나금융그룹 강남사옥은 지하철 2호선 강남역과 역삼역 사이 대로변에 있는 강남권역(GBD) 알짜 자산이다. 1994년 11월에 준공, 연면적 2만4529.68㎡다. 지하 6층~지상 20층 규모다. 당초 국민연금이 2008년부터 리츠(부동산투자회사)를 통해 소유한 곳이다. 삼성SDS가 잠실 신사옥으로 이전한 탓에 공실 리스크가 불거지기도 했다. 하나금융그룹은 강남사옥을 인수 후 내부 구조를 보강하고 층고를 높이는 등 리모델링을 단행했다. 2016년 2월 계열사들을 입주시켰다. 하나금융지주, 하나증권 등을 제외하고 비은행 계열사 대부분이 강남 사옥으로 한 데 모인 셈이다. 하나금융그룹(하나은행, 하나캐피탈, 하나저축은행, 하나자산신탁, 하나금융융합기술원)이 73%, 한국신용데이터, 토스뱅크,국민은행 등이 임차하고 있다. 신용도가 높은 외부임차인 등은 물론 그룹사들이 입주해 안정적인 배당이 기대된다. 2호선 겸 신분당선 강남역, 2호선 역삼역에서 도보 4분 거리다. 경부고속도로 등 주요 도로 접근이 용이하다. 추후 많은 오피스 공급이 예정된 YBD(앵커원 업무시설, TP타워 등), CBD(봉래동1구역, 초동오피스, 세운구역 정비사업 등)권역과 달리 테헤란로는 오피스 예정공급량이 적어 낮은 공실율 유지가 예상된다. IB업계 관계자는 "최근 우선주 모집이 어렵지만 안정적인 배당과 3.3㎡당 3800만원 수준의 경쟁력 있는 매수가격에 힘입어 투자자 모집은 성공적으로 진행 중"이라고 말했다. 한편 하나자산신탁은 지난 2016년 임대주택 자산을 시작으로 리츠 사업에 본격 뛰어들었다. 이후 물류센터와 오피스 등으로 포트폴리오를 다각화하면서 현재는 26개의 리츠를 운용하고 있다. 수탁규모는 약 3조원에 이른다. 지난 2021년에는 서울 종로에 있는 그룹 계열사인 '하나손해보험 본사빌딩'을 리츠를 통해 인수하기도 했다. 이번 상장리츠 성공시 하나금융그룹의 유일한 상장리츠라는 것도 의미가 있다는 평가가 나온다. 현재 대형 금융그룹 중 상장리츠가 없는 곳은 하나금융그룹, 우리금융그룹이다. 신한금융그룹은 신한알파리츠, 신한서부티엔디리츠, 신한글로벌액티브리츠(예정) 등이 있다. NH농협금융지주는 NH프라임리츠, NH올원리츠를 상장했다. KB금융그룹은 KB스타리츠를 상장했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] DL그룹 본사 사옥 매각을 위해 3인방이 뭉쳤다. 아크플레이스 매각 이후 삼성화재 본사 건물인 '더 에셋 강남' 등 시장에 대어(大魚)들이 다수 나온 상황에서 총력전을 펼치기 위해서다. 통상 단독 주관이 수수료 수입에 유리하지만, 현재 시장에선 각 하우스의 역량을 끌어모아 매각에 성공하는 것이 지상과제가 됐다. 24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 마스턴투자운용은 마스턴일반사모부동산투자신탁제79호의 신탁 부동산인 '디타워 돈의문' 매각자문사에 CBRE코리아-컬리어스코리아-딜로이트안진회계법인을 우선협상대상자로 선정했다. '디타워 돈의문'은 마스턴투자운용이 2020년 6660여억원에 하나자산신탁으로부터 인수한 자산이다. DL이 펀드 지분 28.33%를 보유하는 등 주요 투자자(LP)로 참여하고, 사옥으로 활용하면서 현재의 '디타워 돈의문'이라는 건물명으로 바꿨다. 기존에는 센터포인트 돈의문였다. 디타워 돈의문에는 DL, DL이앤씨(옛 대림산업), DL케미칼, DL에너지 등이 입주했다. 3자연합은 대세가 됐다. KB자산운용은 최근 'KB와이즈스타부동산투자신탁3호'를 통해 보유한 센터플레이스 매각자문사에 쿠시먼앤드웨이크필드코리아-NAI코리아-에이커트리를 선정했다. KB자산운용으로선 2019년 KB금융그룹과 공모 투자자들의 자금을 공동으로 투자한 만큼 성공적인 엑시트(회수)가 필요하다. 타임스퀘어타워(서울시 영등포구 영중로 15)도 매각자문사가 3자연합이다. NAI코리아, 알스퀘어, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아가 매각 업무를 맡고 있다. 펀드 만기는 10월이다. 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥)은 딜로이트안진, 세빌스코리아, 신영에셋이 매각자문을 맡아 인수 우선협상대상자에 현송교육문화재단을 선정했지만 불발됐다. 앞서 잠실 삼성SDS타워 매각 당시 CBRE코리아-컬리어스코리아, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아-에스원 등 4자연합이 참여한 바 있다. 이 자산은 유경PSG자산운용-NH투자증권이 6300억원에 매입, KB자산운용이 8500억원에 인수한 바 있다. IB업계 관계자는 "대부분의 자산들은 버블이 꺼졌는데 주요 권역의 오피스는 고점 가격에서 크게 벗어나지 않는 수준을 유지하고 있다"며 "이를 반영한 수준으로 매물들이 대거 나온 상황이라 시장이 다 소화하기 어려운 상황이다. 원매자의 관심을 끌고 실제 매각까지 이어지기 위해 최선을 다해야 되는 상황"이라고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 오피스 매각도 3자연합이 대세가 됐다. 단독 주관이 수수료 수입에 유리하지만, 현재 시장에선 각 하우스의 역량을 끌어모아 매각에 성공하는 것이 지상과제가 되서다. 펀드 만기 및 유동성 확보 차원에서 대형 딜(거래)이 쏟아지고 있는 상황이 부동산 자문사들을 뭉치게 만들었다. 26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KB자산운용은 최근 'KB와이즈스타부동산투자신탁3호'를 통해 보유한 센터플레이스 매각자문사에 쿠시먼앤드웨이크필드코리아-NAI코리아-에이커트리를 선정했다. 서울 중구 남대문로9길 40 소재 서울 도심권역(CBD)의 알짜 오피스다. KB자산운용으로선 2019년 KB금융그룹과 공모 투자자들의 자금을 공동으로 투자한 만큼 성공적인 엑시트(회수)가 필요하다. 부동산 자문사의 3자연합을 선택한 배경으로 보인다. 센터플레이스는 빌딩 내 상가를 제외한 지상 4~23층 오피스다. 연면적 3만2720㎡ 규모다. 2023년 4분기 기준 공실률은 2.7%다. 하나카드, 하나은행 등 하나금융그룹 계열사 등이 입주해있다. KB자산운용은 펀드 설정 당시 6% 수준의 배당금 지급을 약속한 바 있다. 타임스퀘어타워(서울시 영등포구 영중로 15)도 매각자문사가 3자연합이다. NAI코리아, 알스퀘어, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아가 매각 업무를 맡고 있다. 코람코자산신탁의 실적이 LF그룹의 기대에 못미치는 상황에서 반전을 이끌어내기 위해 매각에 최선을 다해야하는 상황이다. LF그룹의 코람코자산신탁 지분율은 67.08%다. 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥)은 3자연합을 통해 효과를 보고 있는 사례다. 딜로이트안진, 세빌스코리아, 신영에셋이 매각자문을 맡아 인수 우선협상대상자에 현송교육문화재단을 선정한 상태다. 펀드 만기가 올해 하반기여서 6월 내 매각 클로징(종료)을 목표로 한 자산였다. 앞서 잠실 삼성SDS타워 매각 당시 CBRE코리아-컬리어스코리아, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아-에스원 등 4자연합이 참여한 바 있다. 이 자산은 유경PSG자산운용-NH투자증권이 6300억원에 매입, KB자산운용이 8500억원에 인수한 바 있다. 원매자의 눈길을 끌기 위해 부동산 매각자문사가 풍수지리까지 동원한 사례도 있다. 2023년 매물로 나온 강남파이낸스플라자(옛 삼성파이낸스빌딩)에 대해 CBRE코리아는 이 자산을 "왕기가 서린 터"라고 표현한 바 있다. 풍수적으로 목마른 용이 개천물을 마시는 '갈룡음수형(渴龍飮水形)'으로 볼 수 있다는 설명이다. IB업계 관계자는 "대부분의 자산들은 버블이 꺼졌는데 주요 권역의 오피스는 고점 가격에서 크게 벗어나지 않는 수준을 유지하고 있다"며 "이를 반영한 수준으로 매물들이 대거 나온 상황이라 시장이 다 소화하기 어려운 상황이다. 원매자의 관심을 끌고 실제 매각까지 이어지기 위해 최선을 다해야 되는 상황"이라고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 2023년 서울 오피스 평균 명목임대료는 전년 대비 8.8% 상승해 역대 최대 상승률을 기록했다고 19일 밝혔다. 오피스의 평균 실질임대료도 15.1%의 높은 성장률을 보였다. CBRE코리아는 여의도권역(YBD)에서 장기간 공실이 없었던 자산에서 공실이 발생하면서 임대료 상승을 견인했고, 제한적인 공급과 임대차 경쟁 심화로 임대료 상승과 함께 주요 업무권역 전체에서 무상임대기간이 축소됐다고 분석했다. 2023년 4분기 기준 공실률은 1.5%로 전 분기 대비 0.2% 하락했다. 권역별로는 강남권역이 0.7%로 가장 낮았고, 도심권역 1.1%, 여의도권역 3.6%를 나타냈다. 2023년 서울 상업용 부동산 시장의 총 거래 규모는 14조8065억원으로 물류를 제외한 전 섹터에서 거래 규모가 감소하면서 전년 대비 20% 하락했다. 물류 시장의 2023년 거래 규모는 전년 대비 약 50% 증가한 4조7106억 원으로 역대 최대다. 오피스 자산 거래 규모는 약 2조1551억원으로, 전체 규모 가운데 62%의 비중을 차지했다. 대표적으로, KB자산운용이 잠실 소재 삼성SDS타워를 유경PSG자산운용으로부터 약 8500억원에 매입했다. 2023년 7월 기존 우협으로 선정된 F&F의 변심으로 인해 매각이 한 차례 무산되었던 미국계 인베스코 소유의 마제스타시티타워1는 코람코자산신탁이 5200억원에 인수하며 거래가 종결됐다. 도심권역에서는 신한리츠운용이 HSBC타워의 지분 66%를 1,810억원에 매입하며 신한알파리츠에 편입을 마쳤다. 호텔 자산의 4분기 투자 규모는 약 520억원이다. 말 레이시아계 개발사 플레니튜드가 모두투어리츠로부터 스타즈 호텔 명동 2호점을 320억원에 인수했다. 명동 중심가와 근접하게 위치한 해당 자산은 방한객 회복에 따라 긍정적인 전망과 함께 안정적인 운영 수익이 기대되며, 향후 리모델링 혹은 재개발 계획은 아직 불분명하다. 리테일 거래는 지난 분기 대비 소폭 감소한 4220억원으로 집계됐으며, 전체의 약 12% 수준을 차지했다. 게임회사 크래프톤이 메가박스 스퀘어 성수를 중앙멀티플렉스개발로부터 약 2435억원에 매입 완료하면서 업무 거점을 추가 확보했다. 2022년 초 이마트 성수 본점과 더불어 다수의 성수 소재 부지 및 건물을 지속적으로 매입해온 크래프톤은 2027~2028년 준공을 목표로 ‘크래프톤 타운’ 조성 사업을 본격화 하는 것으로 알려졌다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 이사는 “2023년 상업용 부동산 시장은 지속되는 고금리로 인한 유동성 제한과 매도자 및 매수자 간 기대 가격 격차가 지속되면서 거래 규모는 다소 축소됐다. 하지만 2024년 금리 인하 기대와 함께 국내 오피스 시장의 견고한 시장 수요 및 점차 회복하고 있는 리테일과 안정화되고 있는 물류 시장 등 긍정적인 변화가 시작될 것”으로 기대했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 시청역 인근 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥)이 3자 연합에 의해 매각된다. 잠실 삼성SDS타워 매각 당시 CBRE코리아-컬리어스코리아, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아-에스원이 매각을 맡았던 후 대규모 컨소시엄에 의한 매각 행보다. 2019년 인수 후 약 5년 만에 매각에 착수한 한강에셋자산운용의 매각 의지를 읽을 수 있는 부분이다. 14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한강에셋자산운용은 씨티스퀘어빌딩 매각 자문사에 딜로이트안진, 세빌스코리아, 신영에셋 컨소시엄을 선정했다. 한강국내일반사모부동산투자신탁 제13호가 보유하고 있는 씨티스퀘어빌딩이 대상이다. 매각측은 최근 잠재적인 원매자들에게 티저레터(투자설명서)를 발송하며 매각에 본격적으로 착수했다. 매각 측은 3월 중순 입찰, 6월에 딜(거래) 클로징이 목표다. 펀드 만기가 올해 하반기여서다. 한강에셋자산운용은 2019년 홍콩계 투자사 오라이언 파트너스로부터 씨티스퀘어를 인수한 바 있다. 약 3000억원에 거래다. 씨티스퀘어빌딩은 서울시 중구 서소문동 85-3 소재다. 지하 7층~지상 20층이다. 연면적 3만8250.91㎡다. 용적률은 999.59%, 건폐율은 52.30%, 전용률은 52.56%다. 2019년 7월 준공된 신축 오피스다. 천정고가 2.8m로 높은 편이다. 미국 그린빌딩위원회에서 인증하는 친환경 평가인 LEED의 플래티넘 등급을 취득키도 했다. 이 평가에서 최고 등급이다. 씨티스퀘어는 SK D&D의 시행으로 준공된 오피스다. 이도(YIDO)가 입주해있다. 서울특별시가 오피스 임대면적의 약 80%를 임차 중이다. 서울특별시는 올해 1월 2029년 12월까지 임대차 계약을 연장하는 것과 관련해 확약했다. 서울특별시 본청은 씨티스퀘어 500m 내에 위치해있다. 지속적이고 안정적인 임대수입 확보가 기대되는 부분이다. IB업계 관계자는 "씨티스퀘어빌딩은 대기업, 금융지주사 및 공공기관의 임차 선호도가 매우 높은 CBD(중심권역)의 서측 관문에 위치해있다"며 "서소문 도시정비형 재정비구역 내 재정비 사업을 통한 업무시설 개발이 다수 진행되는 만큼 입지적 위상 제고가 기대된다. 반경 1㎞ 내 지하철 5개 노선(1, 2, 4, 5호선 및 경의중앙선)이 통과할 뿐만 아니라 서울역 GTX(광역급행철도) 개통 시 광역 교통 편의성이 더욱 증가할 것"이라고 말했다. 한강에셋자산운용은 2016년 2월 자산운용업 등록 후 인프라부문 및 부동산부문을 특화해왔다. 2021년 12월 30일 국토교통부로부터 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC) 겸업 본인가를 받기도 했다. 한강에셋자산운용의 최대주주는 밸류업 전문 플랫폼 이도의 대표인 최정훈 경영협의회 의장이다. 지분 58.6%를 보유하고 있다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스]  #1 서울 여의도 내 한 금융회사는 최근 오피스를 이전했다. 오피스를 보유한 자산운용사의 과도한 월세 인상에 따른 것이다. 당초 오피스 입주 당시 월세는 700만원 정도에 불과했지만 1700만원으로 껑충 늘어났다. 관리비를 포함하면 월세를 2400만원까지 올려달라는 통보에 그동안의 인테리어를 포기하고 이전을 택했다. #2 서울 강남구 삼성동 내 한 금융회사는 오피스를 보유한 대기업으로부터 월세를 70% 올려달라는 통보를 받았다. 이에 임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사, 5%로 월세 인상폭을 제한하는데 성공했다. 다만 금융회사 측은 대기업 측으로부터 "다음 만기때는 연장 계약이 아니라 바로 나가야 한다"는 최후 통첩을 받은 상태다. 서울 3대장(중심권역, 강남권역, 여의도권역) 프라임 오피스에 방이 없다. 자연 공실률 5%에도 못치는 공실률을 기록하고 있어서다. 반면 권역에 따라 임대료 인상률은 6%에 육박하는 모습을 보여주고 있다. ■여의도 찬바람에도 임대료 인상률 5.9% 2일 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 서울 프라임 오피스 중심권역(CBD)의 공실률은 2023년 3분기 3.5%에서 2023년 4분기 2.4%로 낮아졌다. 2022년 4분기 대비 2023년 4분기 임대료 인상률은 4.6%였다. 강남권역(GBD)의 공실률은 같은 기간 2.4%에서 2.9%로 소폭 높아졌다. 임대료 인상률은 4.5%에 달해 공실률을 상회한 수준이다. 여의도권역(YBD)의 공실률은 같은 기간 4.6%에서 4.7%로 소폭 늘었다. 임대료 인상률은 5.9%에 달했다. 2023년 전체로 보면 1~3분기 계속해서 각 권역의 임대료 인상률은 7%를 유지해왔다. 2024년 여의도 ‘TP타워’, 봉래동 ‘메리츠화재 신사옥’이 공급을 앞두고 있다. 하지만 대부분의 면적에 선임대차계약이 체결돼 공실률 변동은 크지 않을 것으로 예측된다. 2026년 하반기로 예정된 CBD 지역의 대규모 프라임 오피스 공급이 완료되기 전까지 공실률은 현재 수준을 유지할 전망이다. 임대인 우위의 시장 상황으로 인해 임대료 상승률은 물가상승률을 상회할 것으로 예상된다. 홍지은 세빌스코리아 리서치 및 컨설턴시 본부 전무는 "프라임 오피스 임대료 상승률은 글로벌 금융위기 후 최대 3.1%였다. 그러다가 2022년 4분기에 7.1%로 급상승했다. 2023년 1분기 8.0%, 2023년 2~3분기 7.1%의 상승률을 보여왔다. 임대료를 인상한 프라임 오피스는 총 9개다. 신규 임차 또는 임대차 계약을 연장해 임대료가 올랐다"며 "지난 2년 간 임대료 상승률은 물가상승률보다 높은 상승률을 보여왔다"고 설명했다. ■오피스 매매는 30% 줄어 서울 프라임 오피스 시장 거래 규모 2023년 9조3000억원을 기록했다. 2022년 13조4000억원 대비 약 30% 감소한 수준이다. 매각에 나선 자산은 증가했지만 가격 차이가 있거나 펀딩에 실패하는 등의 이유로 거래 종결이 지연되는 경우가 다수 관측됐다. KB자산운용이 8500억원에 매입한 삼성SDS 잠실 타워는 대출 조건이 까다로워진 상황에서 KB금융 계열사가 출자한 블라인드펀드를 통해 자금 조달에 성공했다. 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄이 매입한 마제스타시티 타워1은 우선협상자가 변경되기도 했지만 가격 조정을 통해 최초 합의된 금액보다 낮아진 5200억원에 거래가 완료됐다. 케이클라비스자산운용은 신한리츠운용에 HSBC빌딩 고층부(9~19층)를 1810억원에 매각했다. 신흥 업무권역으로 주목받는 성수 권역에선 무신사가 마스턴투자운용에게 무신사캠퍼스 E1을 세일앤리스백 방식을 통해 1115억원에 매각했다. 무신사는 2019년 해당 부지를 220억원에 매입해 오피스로 개발했다. 이번 거래를 통해 개발 이익 실현과 전용 오피스 공간 확보라는 성과를 달성했다. 마스턴투자운용 역시 무신사가 체결한 15년 장기 임대차 계약을 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있게 됐다. 홍 전무는 “2021년 풍부한 유동성을 바탕으로 역대 최대치를 기록한 오피스 투자 시장은 2022년부터 이어진 급격한 금리 인상으로 조금씩 위축되어 왔다”며 “다만 임차수요가 여전히 견고하고 기준금리 인하에 대한 기대감도 점차 높아지고 있어 올해 투자자들의 투자 심리도 개선될 것으로 예상된다. 기존 담보대출의 승계 및 취득세 감면 등의 장점이 있는 수익증권 및 리츠주식 거래, 전략적투자자(SI)의 사옥 확보를 위한 거래 비중이 증가한 것을 보면 알 수 있다”고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자