[파이낸셜뉴스] 코람코자산신탁은 9월 30일 삼성SRA자산운용으로부터 삼성화재 서초사옥 ‘더에셋’ 매각잔금을 입금 받으며 거래를 성공적으로 마무리했다고 밝혔다. 매매가는 1조1042억원이다. 올해 상업용부동산 거래로 최대 규모다. 더에셋은 코람코가 지난 2018년 코크렙43호 리츠를 설립해 삼성물산으로부터 매입한 연면적 8만1117㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 강남대로와 테헤란로 교차점에 위치해 있으며 지하철 2호선, 신분당선 강남역과 직접 연결된 독보적 자산이다. 국내 대표적인 트로피에셋(Trophy Asset, 기념비적 자산)으로 평가된다. 특히 이 빌딩은 삼성생명(A동)과 삼성전자(C동)와 함께 서초동 삼성타운을 이루고 있는 삼성의 핵심 오피스다.  코람코는 코크렙43호 리츠의 만기를 1년여 앞둔 지난 7월 더에셋 매각 입찰을 진행했다. 총 2회에 걸친 입찰과 숏리스트 개별협상을 통해 삼성SRA자산운용을 우선협상자로 선정했다. 당시 삼성SRA자산운용은 반환조건 없는 200억원의 이행보증금 일시납과 코람코의 거래조건을 전면 수용하는 등 거래종결에 강한 자신감을 보였다.  최종 거래가격은 3.3㎡당 4500만원이다. 총 1조1042억원에 거래다. 매각 착수 당시 업계가 예상한 3.3㎡당 4000만원초반 대를 훌쩍 넘어선 수준이다. SI(전략적 투자자)와 FI(재무적 투자자)는 물론 해외 운용사 등 8곳의 원매자가 대거 몰렸다.  이번 거래로 코람코는 목표수익률(IRR, 내부수익률)의 두 배인 약 15%의 수익을 만들어 냈다. 매각차익으로만 약 2760억원을 냈다. 투자 기간 6년 간의 배당을 합쳐 총 3980억원의 수익을 투자자에게 지급한다.  특히 코크렙43호 리츠 최대주주인 주택도시기금은 매각차익으로만 약 1400억원의 수익과 과거 배당을 합쳐 출자금의 두 배에 가까운 약 2000억원의 투자성과를 기록하게 됐다. 윤장호 코람코자산신탁 부사장은 “더에셋 매입 당시 고가 매입이라는 우려도 있었지만, 강남권역에서 다시 볼 수 없는 트로피에셋 매입기회라는 점과 리츠제도 도입이후 업계 1위를 한 번도 놓치지 않은 코람코의 역량을 믿고 힘을 보태주신 미래에셋자산운용 주택도시기금 등 투자자들이 만들어낸 성과”라고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 한국해양진흥공사가 해외 물류투자 파트너에 삼성SRA자산운용, 캡스톤자산운용을 낙점했다. 글로벌에 투자하는 첫 블라인드펀드 위탁운용사다. 최대 6000억원 규모 미국 첨단 물류센터에 대한 6100만달러 우선주 투자 후 행보다. 22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 해양진흥공사는 '글로벌 물류·공급망 투자 펀드' 위탁운용사에 삼성SRA자산운용, 캡스톤자산운용을 선정했다. 각각 1000억원을 출자, 총 4000억원 규모로 결성이 목표다. 앞서 해양진흥공사의 '글로벌 물류·공급망 투자 펀드' 위탁운용사에는 삼성SRA자산운용, 캡스톤자산운용을 포함해 7개의 운용사가 몰린바 있다. 해양진흥공사 주도 이번 펀드는 해외 물류자산을 직접 매입·개발한다. 우리 기업의 글로벌 공급망 확보 및 국제 경쟁력을 강화하기 위한 차원이다. 물류기업의 경제적 부담을 줄이고 안정적인 영업 기반 확보로 해외진출을 지원한다는 취지다. 기준수익률은 IRR(순내부수익률) 6.0~8.0%가 목표다. 투자 기한은 5년, 만기는 15년 이내다. 수익자 전원 동의 후 연장이 가능한 구조다. 운용사의 투자를 독려하기 위해 2025년 12월까지 목표 금액 이상으로 결성하면, 해양진흥공사에 배분될 초과수익의 5%를 운용사에 지급한다. 이번 투자는 해양진흥공사가 올해 초 해양인프라금융부를 신설한 후 행보다. 기존 물류·인프라자산팀을 부서로 격상한 셈이다. 해양진흥공사의 포트폴리오가 HMM, 동원그룹이 운영하는 부산신항 등 한국에 치중됐다는 지적이 있었다. 해외 포트폴리오 강화로 글로벌 경쟁력을 한 단계 높일 것으로 기대된다. 해양진흥공사는 그동안 말레이시아, 싱가포르 등의 자산에 투자해왔다. 2023년에는 CJ대한통운의 미국 첨단 물류센터에 대규모 투자를 단행키도 했다. CJ대한통운의 미국법인인 CJ Logistics America(CJLA)가 보유한 핵심 거점 3곳을 사업 대상지로 선별, 물류센터를 개발하는 프로젝트다. 미국 일리노이주 소재 엘우드·데스 프레인즈, 뉴저지주 시코커스 소재 자산이 대상이다. CJLA는 보유 중인 물류 부동산을 JV에 현물출자, 보통주를 취득한다. 이번 JV의 개발 물류센터는 총 36만㎡ 규모 3개 부지다. 모두 해외공동물류센터로 지정, 윤석열 정부의 국정과제 성과에 기여할 것으로 보인다. 한국 기업의 수출입 화물, 이커머스 판매 상품을 우선 취급해 북미 시장 진출을 지원한다. 대규모 현지 투자, 물류센터 건설에 따른 부가가치 및 상시 고용 창출도 기대된다. 한미 경제동맹 강화에도 기여할 것으로 보이는 부분이다. CJ대한통운은 현지 수요와 물류적 강점에 맞춰 최적의 물류 운영 모델을 개발한다. 신규 물류센터와 기존 미 전역에 걸쳐 운영 중인 57개 물류센터와 연계해 시너지를 창출하고, 미국사업 혁신성장의 지렛대로 삼는다는 방침이다. CJ대한통운의 TES에 기반한 빅데이터·인공지능(AI) 등 첨단 기술을 신규 물류센터에 도입하기로 했다. 자율주행 운송로봇(AMR), 무인지게차(AFL), 스마트패키징 시스템 등을 통해 효율성을 극대화해 산업 부문 K-열풍을 이어나간다는 복안이다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 건설근로자공제회가 국내 선순위 부동산 대출펀드 운용사에 삼성SRA자산운용, 캡스톤자산운용, 메테우스자산운용, 하나대체투자자산운용을 낙점했다. 29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 건설근로자공제회는 국내 선순위 부동산 대출펀드 위탁운용사에 운용사에 삼성SRA자산운용, 캡스톤자산운용, 메테우스자산운용, 하나대체투자자산운용을 선정했다. 각각 500억원을 출자, 총 2000억원 규모 투자다. 실물 담보 대출 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 등 선순위를 중심으로 순수 대출형에 투자한다. LTV(담보대출비율) 65% 이하의 선순위로만 구성된 대출 투자 비중이 70% 이상인 조건이다. 이를 통해 목표 수익률은 보수 차감 후 6.0% 이상이다. 펀드 투자 기간은 3년 내외로 만기는 8년 내외다. 국내 선순위 인수금융펀드 위탁운용사로는 NH아문디자산운용, 흥국자산운용을 선정했다. 각각 300억원을 출자, 600억원 투자다. NH아문디자산운용은 닐슨 인술르 위한 선순위 대출펀드에 4000억원을 투자하는 등 글로벌 투자 트랙레코드(투자이력)도 있다. 이번 국내 선순위 인수금융펀드는 국내 기업 선순위를 중심으로 인수금융에 투자한다. LTV 65% 이하의 선순위로만 구성된 대출 투자 비중이 70% 이상여야 한다. 목표 수익률은 보수 차감 후 6.0% 이상이다. 앞서 건설근로자공제회의 2022~2023년 대체투자 순투자 규모는 약 6000억원(약정 포함)이다. 건설근로자공제회의 대체투자 비중은 총 운용자산 대비 2021년 말 약 23%에서 올해 11월 말 약 30% 수준으로 높아졌다. 건설근로자공제회는 2022년 약 5000억원 내외의 시가채권을 축소하였고, 듀레이션(잔존만기)을 단축했다. 그 결과 약 900억원 규모 추가손실을 막기도 했다. 2023년 선순위 대체투자를 적극 활용, 약 3000억원 규모 대체투자를 통해 약 8.9%의 수익을 시현했다. 2024년부터는 5개년의 중장기 자산운용체계를 시행할 계획이다. 채권비중을 축소하고 선순위자산 등 안정성있는 대체투자를 확대하는 것이 골자다. 건설근로자공제회의 운용자산(AUM)은 약 5조2000억원이다. 2004년 2896억원 규모이던 운용자산은 2013년 2조5889억원, 2023년 5조원 규모로 늘었다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 글로벌 부동산 투자회사 AEW와 삼성SRA자산운용이 유럽 부동산에 약 5000억원을 투자한다. 자산 가격이 재조정된 코어(핵심)와 코어플러스(가치상승 및 적극적인 자산관리를 통해 추가적인 수익 발생이 가능)가 투자 대상이다. 최근 금리 상승에 따라 자산가격의 조정이 이뤄지자 기회가 있다고 보고 파트너십 결성이다. 삼성SRA자산운용으로선 미국 큰 손인 SL그린과 협력에 이어 유럽 큰 손인 AEW와 협력을 맺게 됐다. 27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 삼성SRA자산운용은 특별계정을 통한 AEW의 재간접펀드를 통해 유럽 부동산에 3억7500만유로(한화 약 5044억원)를 투자한다. 이는 대출을 포함해 매입가능한 자산규모다. 에쿼티(지분) 투자 규모는 1억5000만유로(한화 약 2018억원)다. 투자자(LP)로는 연기금, 공제회 등이 이름을 올렸다. 이번 투자는 2023~2024년 동안 AEW가 유럽의 자산 가격이 재조정된 코어, 코어플러스 등 투자대상 자산을 찾는 방식으로 이뤄진다. 다른 투자자와 함께하는 공동투자(Co-Investment) 전략 등을 활용해서다. 투자 자산은 일단 오피스, 물류 중심이다. 하지만 임대 목적 주택 또는 학교 기숙사, 라이프 사이언스 등도 투자를 고려한다. 높은 임대율과 우량한 임차인이 있다는 전제에서 투자다. 지리적으로는 유럽의 티어 지역과 수도가 대상이다. 최근 자산 가격이 급격하게 조정된 영국, 독일, 스페인, 프랑스 등의 자산에 투자를 고려하고 있다.   한편 삼성SRA자산운용은 삼성생명의 자회사로 부동산 운용에 특화돼 있다. 현재 삼성SRA자산운용의 운용자산(AUM)은 약 10조원이다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 삼성SRA자산운용이 미국 큰 손들과 부동산 공동 투자에 성공했다. 뉴욕 최대 상업용 부동산 보유 회사인 SL그린(SL Green Realty Corp)에 이어 메트라이프 보험사 산하 운용사인 MIM(MetLife Investment Management)이 파트너다. 자산 가치의 변동성이 높아지고 있는 상황에서 큰 손들과 협업은 검증된 자산에 투자라는 평가다. 7일 투자은행(IB) 업계에 따르면 삼성SRA자산운용은 SL그린, 이스라엘 보험사와 함께 미국 맨해튼 소재 450 파크 애비뉴를 4억4650만달러에 매입했다. 약 1450억원 규모 사모 부동산펀드 조성을 통해서다. 삼성SRA자산운용의 지분율은 49.9%다. SL그린은 이번 투자 지분을 미국 상장 리츠(NYSE: SLG)에 편입할 계획이다. 450 파크 애비뉴는 뉴욕 미드타운 중심부 소재 클래스A 오피스다. 맨해튼 주요 대중교통 거점 그랜드 센트럴 및 지하철에 인접한 초역세권이다. 미국 그린빌딩위원회(USGBC)의 친환경 평가인 LEED 플래티넘 등급도 받았다. 2021년 말 기준 맨해튼 내 LEED 플래티넘 등급 보유 건물은 3개에 불과하다. ESG(환경·사회·지배구조) 임차 시장에 적합한 자산이란 평가다. SL그린은 지난 3월말 기준 72개 상업용 부동산 투자 집행·운용 중이다. 향후 삼성SRA자산운용은 국내에 설립·운용할 리츠를 SL그린과 협의해 공동 편입할 계획이다. SRA자산운용은 MIM과 함께 미국 텍사스 오스틴, 캘리포니아주 샌디에이고 소재 럭셔리 주거형 임대아파트도 인수했다. 지난해 말 메트라이프와 전략적인 제휴를 통해 주거·물류 부동산 투자 협약을 체결한 후 최초 투자다. 최대 13년간 공동투자로, 삼성SRA자산운용의 지분율은 70%다. 오스틴 아파트는 콜로라도 강변 소재 259세대다. 테슬라, 삼성 등의 확장으로 고용확대가 점진적으로 이뤄지는 지역이다. 샌디에이고 아파트는 리틀 이탈리 소재 144세대다. 바이오테크 기업의 성장은 물론 미군 주둔으로 임대수요가 꾸준하다. 매매 계약 협의 과정 중 임대료 상승만 17%에 달해 잠재성이 검증됐다는 평가다. MIM은 약 6424억달러 규모 자산을 운용 중이다. 이중 부동산 관련 투자 자산은 약 1000억달러 규모다. IB업계 관계자는 "삼성SRA자산운용은 공동투자를 통해 뉴욕 등 대도시에서 ESG에 맞는 자산에 투자하고, 물류·멀티패밀리(임대주택)에 투자하려고 한다"며 "최근 인플레이션 상승 압력이 있는 만큼 임대료 상승에 따른 안정적인 인플레이션 헤지가 예상된다"고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 삼성SRA자산운용은 3일 신임 대표이사에 김정근 투자본부장을 선임했다. 전통 삼성맨이 아닌 투자전문가를 수장으로 앞세웠다. 삼성의 성과주의 원칙이 이번 인사에 바탕이 됐다는 평가다.  김 신임 대표는 2000년 6월 한국씨티은행(옛 한미은행)에 입사했다. 2007년 5월 미래에셋자산운용(옛 미래에셋맵스자산운용) 해외투자팀장으로 자리를 옮기면서 부동산 투자에 입문했다. 2008년 '미래에셋맵스AP부동산투자회사' 자금으로 미국 샌프란시스코 소재 씨티그룹센터에 투자한 딜을 주도키도 했다. 2010년 6월에는 한국투자공사(KIC) 대체투자팀으로 옮겼다. 2019년 11월에는 삼성SRA자산운용 투자본부장으로 영입됐다. IB업계 관계자는 "김 대표는 투자본부장으로서 2년간 우수한 성과를 거둔 글로벌 투자 전문가다. 올해로 설립 10주년을 맞이한 삼성SRA자산운용의 새로운 도약을 준비하고, 현재의 주력사업을 혁신해 나갈 수 있는 적임자라는 평가를 회사 내외부에서 받고 있다"며 "리더쉽과 업무 전문성 등에서 부서원들 사이에서 덕망이 높다"고 설명했다. 이번 인사를 통해 신임 상무에는 김대혁 국내사업부장, 김재연 해외사업부장이 선임됐다. 직무 전문성, 조직관리 역량, 성장 잠재력을 종합적으로 고려한 결과다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 우체국보험이 2000억원 규모 미국 부동산 대출 투자 운용사 우선협상대상자에 삼성SRA자산운용을 선정했다. 지난해 선임된 임범철 삼성SRA자산운용 대표의 글로벌 광속행보에 힘이 실리고 있다는 평가다. 임 대표는 삼성생명에서 런던 지점 등 글로벌 경험이 있다. 9일 투자은행(IB) 업계에 따르면 우체국보험은 최근 미국 부동산 대출 펀드 위탁운용사 우선협상대상자에 삼성그룹 부동산 전문운용사인 삼성SRA자산운용을 선정했다. 현장 실사를 거쳐 최종 선정될 예정이다. 우체국보험에선 최대 2000억원을 투자한다. 투자 대상은 미국 상업용 부동산의 선순위 및 중순위 대출이다. 미국 투자비중 80% 이상으로 OECD 국가에서 투자해야 한다. 건별 대출금액은 총 약정금액의 40% 이하다. LTV(담보대출비율)는 75% 이하로 투자해야 한다. 목표 수익률은 Net IRR(순내부수익률) 기준 5.0% 이상이다. 펀드 만기는 10년 이내로, 투자자 승인 후 5년 이내 연장이 가능하다. 우체국보험이 삼성SRA자산운용을 선정한 만큼, 임 대표의 글로벌 투자에도 힘이 실리게 됐다. 금융투자협회에 따르면 지난달 말 기준 삼성SRA자산운용의 해외 펀드 수탁고는 4조9281억원에 달한다. 국내 1조4171억원을 월등히 뛰어넘는 수준이다. 삼성SRA자산운용의 모회사인 삼성생명이 영국의 종합부동산 그룹 세빌스(Savills) plc 산하 부동산 자산운용사인 세빌스 IM의 지분 25%를 1013억원에 인수한 것도 글로벌 행보에 힘을 보태는 부분이다. IB업계 관계자는 "삼성SRA자산운용은 2019년 프랑스 파리에 있는 뤼미에르빌딩을 약 1조5000억원에 인수하면서 에쿼티(지분) 투자자를 투자 초기에 확보하는 등 투자자들에 대한 신뢰가 높은 것으로 안다"며 "임 대표의 뛰어난 글로벌 투자 감각에 힘입어 '글로벌 부동산 톱-티어(Top-tier)로서 성장이 기대된다"고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 삼성SRA자산운용과 NH투자증권이 서울 여의도 오투타워를 인수한다. 약 3360억원 규모다. 삼성SRA자산운용이 기존 블라인드펀드의 잔여 자금을 통해 절반 가량 투자하고, NH투자증권도 나머지 자금을 조달한다.  3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 삼성SRA자산운용과 NH투자증권은 매도자인 이지스자산운용과 여의도 오투타워 매입 관련 양해각서(MOU)를 체결했다.  오투타워는 HP빌딩 및 위워크빌딩으로 알려져있다. 지하 7층~지상 23층, 연면적 4만4859㎡ 규모다.  앞서 이지스자산운용은 2018년 블라인드 펀드를 통해 CBRE글로벌인베스터운용으로부터 2120억원에 인수했다. 이지스자산운용은 210억원을 들여 991㎡를 추가 확보하는 수평 증축 리모델링을 진행했다. 업무용 시설 면적을 줄이고 상업용 시설을 넓혔다.  핵심 임차인은 건물의 46% 가량을 점유하고 있는 위워크다. 2033년까지, 향후 12년간 장기 임차 계약을 체결한 상태다.  위워크가 임차하고 있는 면적의 절반 이상을 국내 최대 핀테크 스타트업 육성 전문공간인 '서울핀테크랩'이 사용하고 있어, 다른 위워크 지점 대비 영업 안정성이 높다는 평가다. 이밖에 한국휴렛팩커드(HP)가 오투타워를 사옥 건물로 사용하고 있고, 피앤에스네트웍스, 푸르덴셜생명보험 등 우량 임차 기업이 입주해 있다. 리테일 입점 업체들도 스타벅스 등 집객 효과와 객단가가 높은 식당을 위주로 유치했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 을지로 소재 파인에비뉴 B동이 6000억원대 가격에 삼성SRA자산운용에 안긴다. 21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산신탁과 파인에비뉴B동 매각주관사 세빌스코리아와 에비슨영코리아는 우선협상대상자에 삼성SRA자산운용을 선정했다. 미래에셋자산운용, 신한리츠운용, 마스턴투자운용, NH-아문디자산운용 등과 경쟁을 벌인 결과다. 이번 매각 가격은 초역세권 프리미엄을 반영한 수준이다. 올해 인근 신한 엘타워가 3.3㎡(평)당 3000만원 수준인 2798억여원에 신한알파리츠에 매각된 바 있다. 지난 2011년 준공된 파인에비뉴 B동은 서울 중구 을지로 대로변에 자리하고 있어 가시성과 접근성이 뛰어난 건물이다. 지하철 2호선 을지로3가역과 인접한 초역세권이다. 공실이 없다고 가정할 때 연간 임대료는 87억원 수준이다. 기타 관리수익까지 고려하면 연간 기대할 수 있는 총 수익은 140억원 수준이다. 한솔제지, 한화시스템 등이 입주해 있다. 당초 코람코자산운용이 콜옵션을 보유한 킴스21로부터 권리를 매입했고 권리를 행사해 우선협상대상자가 됐다. 거래 제시금액 5400억원과 부대비용을 포함하면 5800억원 규모다. 앞서 코람코자산신탁은 2013년 9월 4760억원에 파인에비뉴B동을 인수했다. 이번 매각이 성사되면 7년 만이다. 인수 당시 핵심업무권역(CBD) 기준 단위 면적당 최고가를 경신한 바 있다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

#OBJECT0#프랑스 파리에 있는 뤼미에르빌딩에 대한 국내 금융기관들의 인수작업이 사실상 완료됐다. 매매가격이 1조5000억원에 육박, 미래에셋대우가 우선협상대상자로 선정된 라데팡스 마중가타워(1조830억원)보다 규모가 크다. 14일 투자은행(IB)업계에 따르면 삼성SRA운용과 한화투자증권은 현지 운용사 프리모니얼과 함께 조만간 뤼미에르빌딩 인수를 마무리할 예정이다.  뤼미에르빌딩은 총 임대면적이 13만6326㎡에 이르는 파리 최대의 오피스빌딩이다. 지난 1992년 준공됐으며, 최근 리모델링을 마쳤다.  매매가는 11억4500만유로(약 1조4729억원)다. 프리모니얼과 공동으로 투자하는 점을 고려하면 삼성SRA운용을 통한 국내 기관의 투자금액은 5억7250만유로에 달한다. 삼성증권과 한화투자증권이 각각 1700억원씩 총 3400억원을 수익증권으로 인수하는 등 국내 기관투자자 4곳이 참여했다. 투자금 대비 수익률(캡레이트)은 4.92%다. 환 헤지 후 투자기간(7년 가정) 기준 평균 자기자본이익률(ROE)은 6% 중반, 순내부수익률(IRR)은 7% 중반이다. 뤼미에르빌딩은 프랑스 내무부, 철도청, 나타시스, ING 등이 임차하고 있다. 복수의 임차인으로 임대차 구조가 분산돼 안정성이 높다는 평가다. 해당 권역인 파리 12·13구의 공실률이 1% 미만인 점도 투자매력도를 높이는 부분이다. 사실상 '완전 임대' 상태라는 분석이다. 현재 계약된 임대료가 시장가보다 낮아 향후 임대료 인상을 통한 자산가치 제고도 기대할 수 있다. 특히 인접지역에 대규모 도심재개발사업이 예정된 것도 호재로 꼽힌다. IB업계 관계자는 “이번 거래는 계발계획 사업부지에 포함돼 도로 개선 및 확장 등 인프라 확충과 지역가치 상승에 대한 직접적인 수혜가 예상된다”며 “뤼미에르빌딩은 교통 접근성이 매우 우수하다. 지하철을 이용해 도심까지 10분 내 접근이 가능해 정부기관과 금융업 등 임차수요가 많다”고 설명했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자