[파이낸셜뉴스] CBRE코리아는 힐링페이퍼와 메디컬 상업용 부동산 서비스를 통한 오프라인 사업 기회 발굴 및 메디컬 관광 유치 활성화를 위한 업무협약(MOU)를 체결했다고 11일 밝혔다. 이번 협약을 통해 CBRE코리아와 메디컬 뷰티 플랫폼 ‘강남언니’를 운영하고 있는 힐링페이퍼는 메디컬 분야에 특화된 상업용 부동산 서비스와 메디컬 뷰티 정보 플랫폼의 확장성을 고려한 다양한 오프라인 사업 기회 발굴에 시너지를 낼 것으로 기대된다. 힐링페이퍼에서 운영 중인 메디컬 뷰티 정보 플랫폼 ‘강남언니’는 2023년 기준 이용자 수 500만명을 넘었다. 누적 상담 신청 수는 300만건에 달한다. 2023년에는 글로벌 앱 ‘언니(UNNI)’를 출시해서 외국인 환자 유치에 앞장서고 있다. 홍승일 힐링페이퍼 대표는 “이번 업무 협약은 메디컬 관광 발전을 위한 새로운 전환점이 될 것”이라며 “CBRE코리아와의 파트너십을 통해 향후 글로벌 메디컬 시장에서 한국의 K-뷰티 메디컬 서비스가 더욱 빛을 발할 수 있도록 지속적인 협력을 이어갈 것”이라고 말했다. 임동수 CBRE코리아 대표는 “이번 협약을 통해 CBRE의 메디컬 특화 상업용 부동산 서비스와 메디컬 뷰티 플랫폼이 만나 오프라인과 온라인 서비스간 강력한 시너지가 나올 것으로 기대된다”며 “메디컬 분야에서도 상업용 부동산 시장의 리더로서 새로운 가치 창출과 함께 국내 메디컬 산업이 글로벌에서도 더 큰 영향력을 발휘할 수 있도록 일조하겠다”고 밝혔다. 메디컬 상업용 부동산 서비스를 이끌고 있는 김용우 CBRE코리아 리테일 총괄 상무는 “메디컬 상업용 부동산 서비스는 방대한 데이터를 바탕으로 부지 확보부터 자산관리, 매각, 상권에 맞는 의료과 제안까지 맞춤형 서비스로 구성된 전문 리테일 서비스”라며 “향후 메디컬 산업의 성장과 함께 늘 신뢰받는 최고의 파트너가 될 수 있도록 전력을 다하겠다”고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 상업용 부동산 투자 시장이 2022년 10월 레고랜드 사태(강원중도개발공사 회생 신청)의 충격을 잊었다. 글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 2024년 3·4분기 상업용 부동산 투자 시장 규모가 전 분기 대비 43% 증가한 6조6684억원을 기록했다고 24일 밝혔다. 2022년 1·4분기(약 7조4000억원) 이후 상업용 부동산 분기 거래 규모 중 최대 규모다. 2024년 3·4분기까지 누적 거래 규모는 약 15조5000억원으로 2023년 전체 규모인 14조8000억원을 이미 넘어섰다. 올해 4·4분기까지 예상되는 상업용 부동산 투자 시장 규모는 약 20조원에 육박할 것으로 보인다. 올해 3·4분기 상업용 부동산은 오피스 거래가 전체 거래의 57%(약 3조8030억원)로 시장 규모를 견인했다. 이어 물류 약 1조9267억원, 리테일 4797억원, 호텔 4590억원 순이다. 3·4분기 오피스 시장은 전략적투자자(SI) 대신 국내 투자자 중심의 투자 활동이 활발했다. 삼성SRA자산운용의 1조1040억원 규모 강남권역의 더에셋빌딩 매입, 캐피탈랜드투자운용의 4410억원에 골든타워 인수, 신한리츠운용의 씨티스퀘어 인수 등 코어 딜 규모 1조9731억원에 달했다. 반면 하나금융강남사옥 및 한화장교빌딩의 리츠 유동화 등 특수 거래는 1조900억원이다. 3·4분기 오피스 거래 규모의 약 29% 수준을 차지했다. 대기업 계열사간 특수 거래를 제외하면 그 회복세는 다소 제한적인 수준으로 보인다. 물류 시장은 지난 분기 1조3222억원 대비 45% 이상 증가했다. LB자산운용이 스위스계 파트너스 그룹과 함께 매입한 브릭 화성 물류센터가 이번 분기 유일한 코어 자산의 거래로 파악됐다. JB자산운용의 그린웨이브 시화 물류센터 등 최근 신규 공급된 자산의 선매입 투자 규모가 올해 3·4분기 물류 투자 시장의 약 60%를 차지하며 전체 규모를 견인했다. 3·4분기에는 총 5개의 신규 A급 물류센터가 약 63만3323㎡의 규모로 공급됐다. 선임차 계약 면적은 전체 규모의 5% 수준에 그친 것으로 확인됐다. 리테일은 외래 관광객 수가 올해 8월 기준 약 1067만명으로 팬데믹 직전인 2019년 동기 대비 93% 수준으로 회복돼 수혜로 작용했다. 메디컬 리테일의 확장이 두드러졌다. 강남과 명동, 홍대 등 전통상권을 중심으로 신규 개원 증가세를 보였다. 뷰티도 외래 관광객 수 증가에 따라 주요 역세권 중심으로 확장세를 보이고 있다. 도산대로, 한남, 성수 등 대부분의 주요 가두상권 공실률 및 임대료는 보합세를 보였다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “3·4분기 상업용 부동산 시장을 이끈 오피스 시장의 거래 규모 증가는 적극적인 시장 회복의 신호로 해석될 수도 있으나 불확실한 경제 상황 및 금리 변동에 따른 유동성 제약, PF(프로젝트 파이낸싱) 리스크 등을 고려할 때 온전한 시장 회복에는 시간이 걸릴 것으로 예상된다”며 “그럼에도 올해 상업용 부동산 시장 규모의 회복은 국내 투자 시장의 긍정적인 전환점이 되고 있다”고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

상업용 부동산(오피스·리테일·숙박) 시장이 '고금리 직격탄'을 맞으며 3년 만에 반토막 났다. 한때 6000건을 훌쩍 넘었던 상업용 부동산 매매건수가 3000건 밑으로 떨어졌고, 거래금액도 급격하게 줄어들었다. 특히 고금리가 이어지면서 올 들어서는 신규 매수가 한건도 없는 업체가 수두룩한 상황이다. 23일 파이낸셜뉴스가 직방에 서울 지역의 연도별 '상업용 부동산 매매 거래량·거래총액' 자료를 의뢰해 분석한 결과 지난 2021년 6322건이었던 거래량은 △2022년 4344건 △2023년 3022건 △2024년(10월 18일 기준) 2922건으로 해마다 감소했다. 아직 올해가 끝나지 않았지만 현재 분위기로는 거래량이 2021년 대비 절반 수준에 미치지 못할 것으로 전망됐다. 상업용 부동산 시장에서 금리 상승은 대표적인 걸림돌이다. 실제로 이 같은 거래 추이는 지난 2021년 8월부터 3년2개월 동안 상승과 동결을 이어온 국내 기준금리 상황과 궤를 같이한다. 특히 한 해 동안에만 기준금리가 6차례 올랐던 2022년에는 거래량이 전년 대비 3분의 2(약 68%)로 급감하기도 했다. 거래총액 역시 △2021년 18조7412억원 △2022년 11조5290억원 △2023년 8조5872억원으로 급격히 줄었다. 올해 거래총액은 10조5539억원으로 지난해보다 1조9667억원 늘었지만 3년 전과 비교하면 갈 길이 멀다. 상업용 부동산의 침체가 이어지면서 업계는 뒤숭숭한 분위기다. 한 부동산 투자업계 관계자는 "최근 2~3년은 거래가 너무 적어 시장 전체가 조용했다"며 "특히 올해는 신규 매수가 단 한건도 없었던 운용사가 많을 정도로 대부분 실적압박을 받고 있다"고 전했다. 또 다른 관계자는 "지난해 관련 업계에 대량 해고사태가 일어났었다"면서 "거래가 줄면서 기업들도 긴축경영을 하는 실정"이라고 했다. 전문가들도 기준금리 상승을 상업용 부동산 시장 침체의 주요 원인으로 지목한다. '비주거 부동산'인 상업용 부동산은 정부의 가계대출 규제 등 다른 외부요인의 영향을 동시에 받는 '주거 부동산'보다 기준금리에 민감하고 빠르게 반응한다는 설명이다. 실제로 최근 19년 가운데 거래총액 규모가 가장 컸던 2021년 기준금리는 0.50%였지만 이후 2023년 3.50%까지 금리가 오르는 동안 거래총액과 거래량은 계속 감소했다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 "금리상승과 그 여파로 인한 경기침체가 상업용 부동산의 거래량을 축소시켰다"고 말했다. 역마진(역레버리지)도 상업용 부동산 시장 침체를 불러왔다. 역마진은 금리비용이 부동산으로 발생하는 수익보다 높은 현상을 말한다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "임대수익률이 금리보다 높아야 하는데 금리가 올라가면 부동산 수익이 줄어드니 거래가 줄어들 수밖에 없다"고 진단했다. ming@fnnews.com 전민경 기자

부동산 업계는 최근 금리인하가 상업용 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대하고 있다. 저금리 기조로 인해 그동안 미뤄졌던 투자들이 내년에 본격적으로 이루어질 것이라는 전망이다. 다만 소비의 디지털화로 인해 상업용 부동산의 입지에 따라 옥석 가리기도 진행될 것이라는 분석이 나온다. ■금리인하, 오랜만에 단비…입지에 따른 옥석가리기도 예상23일 부동산 업계에 따르면 상업용 부동산 관계자들은 최근 38개월 만에 단행된 금리인하로 인해 시장이 활발해질 것으로 전망하고 있다. 저금리 기조로 인해 아껴뒀던 투자액을 풀 때가 됐다는 것이다. 업계 관계자는 "드라이파우더(모은 투자금 중 아직 집행하지 않은 돈)가 최근 1~2년 동안 쌓여 있는 상태"라면서 "금리가 꺾였으니 적체된 사업들이 내년엔 실질적인 거래로 이뤄질 것"이라고 봤다. 이어 "부동산 투자회사들 대부분이 올해의 실적을 달성하지 못했기 때문에 내년에는 (올해 목표를) 달성하지 못한 부분까지 해야 한다는 심리가 있어 더 활발하게 거래가 이뤄질 것"이라고 덧붙였다. 실제로 금리인하가 이뤄지며 시장에 온기가 감도는 분위기다. 과거에도 금리가 낮았던 시기에 상업용 부동산이 상승곡선을 그렸기 때문에 이를 벤치마킹하겠다는 것이다. 대표적으로 코람코자산신탁은 지난 7~8일 구주주 대상 400억원 규모의 유상증자를 진행했는데 청약률이 106%에 달했다. 코람코자산신탁은 유증 자금을 '강남역 DF타워' 우선주 매입에 사용할 예정이다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "상업용 부동산은 시중금리와 비교우위를 통해 투자 여부를 결정하는 수익형 상품"이라면서 "내년에도 기준금리를 2~3회 낮출 것으로 예상되기에 거래가 활발해질 것으로 보인다"고 분석했다. ■'오프라인 매장 쇠퇴' 장기적 과제 떠안은 리테일금리인하가 되더라도 상업용 부동산에 미치는 영향이 제한적일 것이라는 전망도 나온다. 권대중 서강대 부동산대학원 교수는 "금리가 인하되더라도 곧바로 시장금리가 내려가지 않기 때문에 영향이 크다고 보기 어렵다"면서 "정부가 나서서 실제 금리를 낮추고 내수경제가 살아나지 않으면 상업용 부동산의 장밋빛 미래는 전망하기 어려운 것이 현실"이라고 봤다. 특히 리테일(판매) 부문은 장기적으로도 어렵다는 이야기가 나온다. 화장품가게, 옷가게 등 주로 최종 소비자에게 직접 서비스를 판매하는 매장들로 온라인 시장이 성장하면서 설 자리를 잃고 있기 때문이라는 것이다. 직방에 따르면 지난해 리테일 부문 거래건수는 1662건으로 전년(2480건)에 비해 33% 감소했다. 2000년대 중·후반까지만 해도 4000~6000건대였던 거래건수는 지난해 2000건 밑으로 내려왔다. 올해도 1421건(10월 18일 기준)을 기록하고 있는데 2000건을 돌파하기는 어려울 것으로 예상된다. 박 위원은 "지난해 기준으로 온라인 소비가 오프라인 소비보다 많아졌기에 입지에 따라 공실이 발생할 가능성이 존재한다"면서 "거래가 활발해지더라도 이를 고려해 판단해야 할 것"이라고 했다. west@fnnews.com 성석우 전민경 기자

[파이낸셜뉴스] 코람코자산신탁이 삼성화재 서초사옥 '더에셋' 매각을 마무리했다. 매매가는 1조1042억원으로 올해 상업용부동산 거래 최대 규모다. 30일 코람코자산신탁에 따르면 더에셋은 코람코가 지난 2018년 코크렙43호 리츠를 설립해 삼성물산으로부터 매입한 연면적 8만1117㎡ 규모의 오피스 빌딩이다. 강남대로와 테헤란로 교차점에 위치해 있으며 지하철 2호선, 신분당선 강남역과 직접 연결돼 국내 대표적인 트로피에셋(기념비적 자산)으로 평가받고 있다. 특히 이 빌딩은 삼성생명, 삼성전자와 함께 서초동 삼성타운을 이루고 있는 삼성의 핵심 오피스이기도 하다. 코람코는 코크렙43호 리츠의 만기를 1년여 앞둔 지난 7월 더에셋 매각 입찰을 진행했다. 총 2회에 걸친 입찰과 숏리스트 개별협상을 통해 삼성SRA자산운용을 우선협상자로 선정했다. 최종 거래가격은 3.3㎡당 4500만원으로 모두 1조1042억원이다.  이번 거래로 코람코는 목표수익률(IRR)의 2배인 약 15%의 수익을 만들어 냈다. 매각차익으로만 2760억원을 거둬들였으며 투자기간 6년간의 배당을 합쳐 3980억원의 수익을 투자자에게 지급하게 된다. 특히 코크렙43호 리츠 최대주주인 주택도시기금은 매각차익으로만 1400억원의 수익과 과거 배당을 합쳐 출자금의 2배에 가까운 2000억원의 투자성과를 기록하게 됐다. 윤장호 코람코 부사장은 "리츠 업계 1위라는 코람코의 역량을 믿고 힘을 보태준 미래에셋자산운용, 주택도시기금 등 투자자분들이 만들어낸 성과"라면서 "앞으로도 좋은 딜을 지속적으로 발굴해 투자자들의 기대 이상의 성과를 보여드리겠다"고 말했다.   kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스] 상업용 부동산 투자 재개 시점으로 2025년 1분기가 우세했다. 2024년 3분기 21%, 2024년 4분기 21%를 포함하면 2025년 하반기 이후(17%)보다 비교적 빠른 투자 재개 기대다. ■ 빠른 투자 재개 기대하는 투자자 13일 국내 최대 상업용 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 2024년 8월 중순부터 10일간 국내 주요 투자사 및 운용사 임직원 60여 명을 대상으로 설문을 실시한 결과 응답자의 29%가 2025년 1분기를 투자 재개 시점으로 예상했다. 2025년 2분기는 12%에 그쳐 빠른 투자 재개를 기대하는 것으로 분석됐다. 2024년 말 기준금리는 49%의 응답자가 3.5%에서 0.25%p 인하된 3.25%로 예측했다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)의 금리인하 시사 발언으로 시장 내 금리 인하에 대한 기대감이 형성되면서다. 3.5% 이상(15%), 3%(30%), 3% 이하(6%) 순으로 나타났다. 투자자들은 "침체기에서 회복기로 진입하고 있는 단계로 판단된다. 올해 하반기 중 대출 일변도의 시대가 끝나고 자금 수요가 일부 다시 생기기 시작할 것이다. 내년 상반기부터 실물 에쿼티(지분) 투자 회복이 예상된다"면서도 "현재는 투자보다는 회수에 더 많은 관심을 갖고 있어서 당분간 투자 기조 유지는 어려울 것으로 전망된다"고 응답했다. 응답자 중 64%가 오피스 시장에 대해 회복기 또는 호황기로 전망, 상반기(50%) 대비 13% 증가했다. 오피스 자산의 가격이 유지되거나 5% 내외로 상승할 것이라는 응답은 34%에 달했다. 연말 금리 인하에 대한 기대감이 시장에 반영된 것으로 분석된다. 호텔 부문은 87%가 회복기 또는 호황기를 전망해 가장 긍정적인 전망을 보였다. 데이터센터 역시 81%가 회복기 또는 호황기를 예상해 투자 열기가 고조되고 있는 것으로 나타났다. 호텔(58%)과 데이터센터(52%)는 응답자 중 과반수가 5% 이하 수준으로 가격이 상승할 것이라고 예측했다. 반면, 물류센터와 리테일 시장에 대한 전망은 여전히 부정적인 것으로 나타났다. 리테일 부문은 응답자의 66%가 침체기로 예측했다. 물류센터의 경우 부정적 전망이 소폭 감소한 것으로 나타났다. 다만 79%가 후퇴기 또는 침체기로 전망했다. ■ 코어 자산 선호 지속 투자 전략과 관련 코어 자산에 대한 선호가 강세를 보였다. 응답자의 55%가 코어 투자를 가장 선호한다고 답변했다. 밸류애드(Value-add) 투자에 대한 선호도는 32%로 그 뒤를 이었다. 다만 개발 사업 투자에 대해서는 62% 응답자가 선호하지 않는다고 답했다. 젠스타메이트 리서치센터 관계자는 "투자자들 사이에서 2024년 하반기 또는 2025년 금리 인하 이후 투자 여건이 개선될 것이라는 기대가 형성되고 있다"며 "특히 데이터센터, 오피스, 호텔 부문의 회복세가 두드러질 것으로 예상된다"고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]하나은행이 인공지능(AI)을 기반으로 한 상업용 부동산 시장예측 모델 '하나AI CRP' 서비스를 개발했다. 하나AI CRP 서비스는 꾸준히 증가하고 있는 상업용 부동산 투자 상담시 보다 정교하고 차별화된 정보를 제공할 수 있다.  13일 하나은행에 따르면 이번에 개발한 하나AI CRP는 국내 시장에 특화된 상업용 부동산 시장예측 모델이다. 국내 자산배분 및 예측모형 개발 분야의 권위자인 카이스트(KAIST) 김우창 교수팀과 하나은행 부동산 투자자문팀이 다양한 시장데이터와 선별된 변수들을 활용해 만들었다. 이를 통해 상업용 부동산의 거래량과 거래금액을 핵심 지표로 정의하고 금리, 소비자물가지수, 무역수지 등 다양한 시장정보뿐 아니라 지역별인구 및 인구밀도, 합계출산율, 자동차등록현황 등 50여종의 변수를 기반으로 기간별 상업용 부동산 시장 경기 정보를 제공한다. 하나AI CRP는 올 하반기부터 전국의 영업점에서 손님들에게 제공된다. 하나은행은 손님들의 투자의사결정에 도움이 될 수 있도록 보다 전문적이고 최적화된 투자상담 서비스를 제공할 예정이다. 이은정 하나은행 WM본부 본부장은 “이번에 개발한 하나AI CRP를 통해 손님들이 더욱 전문적인 투자상담을 받게 되시기를 기대한다”며 “향후 상업용 부동산 외에 다양한 부동산 시장별 예측 모델도 개발해 하나은행만의 한 차원 높은 차별화된 서비스를 제공하겠다”고 밝혔다. 이번 모델을 함께 개발한 김우창 KAIST 교수는 “기존에 없던 새로운 모델을 개발하는 과정은 어려웠지만, 이번 모델을 시작으로 향후에는 본인과 유사한 사람들의 부동산 투자 포트폴리오, 수익률 등을 비대면으로 한 눈에 확인 할 수 있는 모델을 개발하겠다”고 말했다.  dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스]  국내 상업용 부동산 시장이 올해 하반기에 ‘약하고 느린’ 회복세를 보일 것이라는 전망이 나왔다. 시장의 기대보다 늦어진 금리 인하 가능성과 미진했던 자산 가격 조정으로 보수적인 투자 기조가 유지될 것으로 보인다. 31일 이지스자산운용 투자전략실은 이 같은 내용을 담을 ‘2024 하반기 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 밝혔다. 보고서에 따르면, 국내 오피스 시장은 프라임급 우량 자산이거나 사옥 활용, 부지 매입 후 복합개발 등 목적의 매입 사례가 전체 시장의 가격 상승세를 견인한 것으로 분석된다. 국내 오피스의 경우 글로벌 상업용 부동산 위축에도 낮은 공실률, 안정적인 임대료, 지속적인 가격 상승 등으로 글로벌 주요 도시 내 우수한 펀더멘털을 유지하고 있다는 평가다. 글로벌 조사 기관인 RCA의 글로벌 주요 도시의 오피스 CPPI(Commercial Property Price Index) 분석에 따르면 올해 1분기 센트럴 워싱턴DC가 지난해 같은 기간보다 28%, 뉴욕이 4%, 샌프란시스코가 11%, 런던이 16.5%, 파리가 6% 각각 하락했다. 반면 서울은 같은 기간 4.4% 증가해 글로벌 주요 도시에 비해 강세를 보였다. 보고서는 국내 오피스가 글로벌 시장과 비교해 선방한 배경에 국내 시장의 특징을 짚는다. 현재 국내 투자 시장은 오피스 투자 비중이 전체의 약 60% 수준이다. 물류센터 이외에 신규 섹터가 부족해 오피스 펀더멘털을 지지해 왔다는 분석이다. 또한 금리 인하 가능성과 ‘리플레이스먼트 코스트’(Replacement Cost) 상승으로 프라임급 우량 자산을 선점하려는 투자 수요가 상승 요인으로 꼽힌다. 서울 강남업무지구(GBD), 도심업무지구(CBD) 등 우량한 입지의 프라임급 자산 확보에 대한 투자 수요가 거래 가격을 지지하면서 자산가격 조정이 크게 나타나지 않은 배경이다. 투자와 임대 관점에서 대형 오피스 선호 현상은 지속될 전망이다. 연면적 3만3000㎡ 이상 오피스의 3.3㎡당 임대료는 중소형 오피스보다 약 38% 높은 것으로 분석됐다. 공실 현황의 경우 중소·벤처기업이 주로 사용하는 소형 오피스는 경영난 등 이유로 계약 해지 사례가 증가하는 반면 우량 임차인을 확보한 대형 오피스는 계약 연장, 신규 계약 갱신 등이 나타나는 상반된 추이다. 특히, 오피스 임차인의 증평 수요는 2022년 높았다가 지난해 정보통신·도소매 기업 중심으로 순증평 면적이 감소세고, 올해 1분기 기준 GBD 중심으로 AI 및 테크 관련 중소형 기업의 오피스 감평 사례가 증가했다. 산업과 오피스 수요의 변화로 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 분석된다. 물류는 선매입 확약 취소가 다수 발생하며 거래 둔화가 지속될 전망이다. 물류센터는 지난해부터 과잉 공급된 물량이 올해로 이어지며 전반적인 공실률 상승과 시장둔화의 요인으로 작용했다. 최근 둔화된 이커머스 성장과 소비·지출 등을 감안하면 안정화에 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 여기에 수도권 동남권역에 이미 공급된 저온 물류센터와 서부권에 공급 예정 물량이 집중되면서 공매 사례도 급증하고 있다고 봤다. 공매 물건은 최초 최저입찰가 대비 50~70% 수준에서 낙찰되거나 유찰이 지속되고 있다. 금리 인상 이후 물류센터의 신규 착공 건수는 급격히 줄어 2026년 이후 신규 공급의 부족 가능성도 제기된다. 이에 공경매 물건 중심으로 가격이 조정된 우량 물류센터 투자는 유망할 것이라는 분석이다. 올 하반기 상업용 부동산시장은 해외와 국내 투자자의 투자 심리에 온도 차가 나타날 것으로 전망된다. 글로벌 기관투자자의 경우 올 하반기 전후로 가격이 저점을 형성했다는 판단하에 가격이 하락한 지역의 우량 자산과 성장 섹터 자산에 투자하는 움직임이 나타나고 있다. 반면 국내 투자자의 경우 대출과 우량 오피스 중심의 조심스러운 투자를 이어갈 전망이다. 특히 상업용 부동산의 가격 조정이 예상만큼 나타나지 않고, 개발 사업의 경우 제2금융권의 하반기 PF 사업장 손실인식 및 충당금 적립 확대로 개발사업에 대한 자금조달 위축이 예상된다. 이에 국내 상업용 부동산 시장에는 보수적 투자기조가 지속되면서 느린 회복세가 나타날 전망이다. 이지스자산운용 투자전략실은 “국내 자본시장은 이자비용 부담 및 리파이낸싱 리스크로 타 아시아·태평양권역(APAC) 투자자 대비 투자 심리 위축이 컸지만, 펀더멘털은 견고하게 유지되면서 국내 오피스 거래가격 조정이 예상대비 미미하게 나타났다”고 분석했다. 이어 “향후 자금조달 및 가격 측면에서의 제약 상황을 극복하기 위해서는 자산가치 상승 방법에 대한 재검토가 필요하다”며 “개발사업은 금융비와 공사비 등 사업비 증가로 수익성 개선에 제약이 생기는 가운데, 기존 레거시형 투자 방식에서 새로운 가치를 창출할 수 있는 차별화와 새로운 성장 섹터에 대한 투자로 포트폴리오 다변화에 대한 모색이 중요한 시기”라고 덧붙였다.  kakim@fnnews.com 김경아 기자

[파이낸셜뉴스] CBRE코리아는 2024년 상반기 상업용 부동산 총거래 규모가 8조원으로 전년 동기 대비 3% 증가했다고 22일 밝혔다. 하반기에는 금리 인하 기대감과 함께 오피스 시장을 중심으로 다수의 거래가 진행 중에 있어 두드러진 투자 시장 규모의 증가를 보일 것으로 전망했다. 2분기 상업용 부동산 투자 시장 규모는 전 분기 대비 12% 하락한 3조7686억원이다. 호텔과 A급 자산의 선매입 사례가 확인된 물류에서는 규모의 증가가 있었지만 오피스 섹터 A급 자산의 거래가 없어서다. 오피스 거래는 약 1조2345억원으로 전체 시장의 약 33%다. 물류는 약 1조3222억원(35%)으로 전년 1분기 인천 소재 대형 물류자산의 선매입 종결로 분기 물류 거래 규모가 오피스 부분 규모를 상회한 이후 두번째로 유사한 규모의 변화가 관찰됐다. 호텔 거래 규모는 약 7937억원(21%), 리테일 약 4179억원(11%)의 거래가 확인됐다. 2분기 오피스 거래로는 캡스톤자산운용이 영국계 M&G 소유의 아이콘 역삼을 블라인드펀드를 통해 2040억원에 인수했다. 남양덕정 유한회사는 YD318빌딩을 메테우스자산운용으로부터 1050억원에 매입했다. 결혼정보회사 듀오는 케이플라츠 신논현 빌딩을 케이리츠로부터 825억원에 인수했다. 도심권역에서는 한국토지신탁이 보령홀딩스의 사옥 보령빌딩을 세일앤리스백 구조로 1320억원에 매입했다. 리테일은 외국인 관광객 수가 팬데믹 이전 (2019년 5월)의 90% 수준으로 회복세를 보이고 있다. 강남역 글로벌 스포츠 브랜드가 매장 리뉴얼로 외국인 집객을 강화했고, 가로수길은 유동 인구 증가로 패션, 뷰티 브랜드 신규 매장 증가와 매출 상승이 관찰됐다. 물류 거래로는 이지스자산운용이 미국계 KKR 소유 석남 혁신 물류센터를 선매입 완료했다. 미국계 라살자산운용이 안성 소재 대덕물류센터 A동을 약 3000억원에 인수했다. 시공사가 직접 인수한 사례도 다수 확인됐다. DL건설은 SPC물류센터를 1259억원 규모로 인수했다. 화성산업은 별내원 물류센터를 약 1082억원에 인수했다. 호텔은 JS코퍼레이션과 블루코브자산운용의 그랜드하얏트 서울 거래가 금번 분기 종료된 것으로 파악됐다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “1분기 오피스 시장을 중심으로 진행된 대형 거래가 올해 상반기 상업용 부동산 투자 시장 규모의 증가를 견인했다”며 “국내 상업용 부동산 시장의 견고한 오피스 수요와 인바운드 투자 증가를 바탕으로 하반기 투자 시장 규모는 더 크게 증가할 것으로 예상된다”고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

【실리콘밸리=홍창기 특파원】 인공지능(AI) 붐도 미국 샌프란시스코 부동산 시장을 완전히 살리지 못하는 것으로 나타났다. AI 붐이 샌프란시스코 상업용 부동산 시장 회복에 도움이 되고 있지만 완전히 회복시키는데 한계가 있는 것이다. 8일(현지시간) 미국 상업용 부동산 회사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올해 2·4분기 샌프란시스코 오피스 공실률은 34.5%를 기록했다. 전년 동기의 28.1%보다 6.4%포인트 높다. 지난 6월말 현재 샌프란시스코의 빈 사무실 공간은 총 2960만 평방피트(약 83만1853평)였다. 올 2·4분기 샌프란시스코 오피스의 평방 피트당 평균 임대료는 68.27달러로 지난해 같은 기간의 72.90달러보다 3.73달러 내렸다. 이는 지난 2015년 말 이후 가장 낮은 수준이다. 그럼에도 최근 샌프란시스코 오피스 부동산 시장은 회복세를 보이고 있다. AI붐과 이로 인해 빠르게 성장하는 AI 스타트업들이 샌프란시스코에 대규모 사무실을 마련하고 있어서다. 실제로 기업가치가 800억 달러를 넘는 것으로 평가받는 오픈AI는 오는 10월에 미션 베이 지역에 약 50만 평방피트의 공간을 임대한다고 발표했다. 이는 지난 2018년 이후 샌프란시스코에서 가장 큰 규모의 사무실 임대 규모다. 오픈AI 라이벌 앤쓰로픽은 지난해 슬랙 본사에 23만 평방피트를 재임대했다. 올 5월에 스케일 AI는 에어비앤비 사무실 건물에 17만~18만 평방피트 규모의 공간을 임대하는 계약을 체결했다. 이처럼 오픈AI 등 자본력 있는 AI 스타트업이 대규모 오피스를 구하기 위해 새로운 임대 계약 체결하고 있지만 오피스 공실률과 임대료가 과거 수준으로 회복되지 못하고 있는 까닭은 간단하다. AI 기업이 아닌 다른 기술 회사와 법률 사무소, 컨설팅 회사가 샌프란시스코에서 기존에 임대했던 오피스 계약 만료후 재계약을 꺼리고 있어서다. 때문에 쿠시먼앤드웨이크필드의 수석 리서치 디렉터 오버트 새먼스는 "AI의 중심지인 샌프란시스코 상업용 부동산 시장이 완전히 회복되지 않았다"고 짚었다. 이런 상황에서도 인프라가 잘 갖춰진 샌프란시스코 오피스의 공실률은 낮다는 분석이다. 세일즈포스와 우버, 비자, 웰스파고 등이 위치해 있는 샌프란시스코 파이낸셜디스트릭트(금융지구) 북쪽의 공실률은 34.2%, 남쪽의 공실률은 32.7% 정도로 양호하다. 이들 회사가 출근을 의무화시켰고 여전히 이들이 최고의 편의시설을 갖춘 최고의 위치에 머무르기를 원하기 때문이다. 반대로 역사적으로 샌프란시스코 스타트업의 인기 지역이었던 소마(Soma) 지역의 경우 공실률이 거의 50%나 된다. 소마는 대중교통이 불편하고 대형 소매업체들이 철수하면서 타격을 입었다. 오는 11월에 치러질 미국 대선이 샌프란스시스코 오피스 부동산 시장 불확실성을 키울 것이라는 주장도 나왔다. 세먼스 수석 리서치 디렉터는 "중요한 선거가 있을 때 세입자들이 결정을 미루는 경우가 있다"고 말했다. 그는 "대통령 선거를 둘러싼 불확실성이 신규 임대를 지연시키는 요인이 될 수 있다"고 덧붙였다. theveryfirst@fnnews.com 홍창기 기자