[파이낸셜뉴스] 마스턴투자운용이 CBD(중심권역)를 포함한 서울 오피스 시장 투자에 청신호가 켜졌다고 전망했다. 13일 유명한 마스턴투자운용 R&S실 실장은 "서울 오피스 공실률이 사무직 종사자 및 인당 오피스 사용면적 증가 등에 따라 기업 오피스 수요가 많아지며 글로벌 금융위기 이후 가장 낮은 수준"이라며 "앞으로도 매년 과거 대비 적은 면적의 오피스 공급이 예정돼 향후 오피스 시장은 임대료 상승을 예측해 볼 수 있는 임대인 우위의 시장이 당분간 지속될 것"이라고 전망했다. 유 실장은 CBD에 주목했다. 우량 임차인 입주 및 GTX 개통 등 확정된 입지적 호재가 많아 좋은 투자 기회가 될 수 있어서다. CBD는 노후화된 건물이 많고 강남권으로부터의 접근성이 상대적으로 떨어져 통상 YBD(여의도권역), GBD(강남권역) 대비 공실률이 높고 임대료 상승률이 낮다. 노후화된 빌딩들이 차례로 재건축 또는 리모델링되며 주요 대기업 및 금융 지주사들의 입주가 예정되어 있고 이에 따라 주변 환경도 함께 개선될 것이란 분석이다. GTX-A가 2025년 하반기에 개통이 예정돼 강남권 접근성도 편리해질 것으로 봤다. 최근 오피스 빌딩 자산 가치 상승세 둔화는 부동산 담보대출 금리의 급격한 상승으로 인한 일시적 현상이라고 일축했다. 지난해 9월부터 올해 연초까지 금리가 급격하게 상승하고 대주들이 금리 인상분을 선반영해 대출을 실행하면서 담보대출 금리와 국고채 3년물의 스프레드가 300bps를 넘긴 것이라는 설명이다. 통상 오피스 담보대출 금리는 국고채 3년물 대비 150~180bps 정도의 스프레드를 유지한다. 그는 "지난해 연말 이후 금리 상승을 고려해 매도자들이 7~10% 가까이 매도 가격을 조정해 주는 경우가 관측되고 있다. 현재는 거래 자체가 이뤄지지 않았던 2022년 하반기와는 상황이 다르다"며 "2분기부터는 담보대출 금리가 낮아지면서 매도자들의 매도 호가가 작년 연말 대비 소폭 상승할 가능성도 있다"고 내다봤다. 유 실장은 “지금은 급작스러운 금리 상승과 시장 불확실성으로 인해 거래가 이뤄지지 않았던 작년 하반기 분위기가 점진적으로 해소되고 있는 상황”이라며 “서울 오피스 시장은 다양한 지역의 해외 투자자들도 관심을 가지는 매력적인 시장이라 빠른 의사결정과 판단을 바탕으로 경쟁력 있는 자산에 투자해야 한다”라고 말했다. 한편 유명한 마스턴투자운용 R&S실장은 우리은행 부동산연구팀과 이지스자산운용 자산운용팀 등을 거쳐 에비슨영코리아(Avison Young Korea) 리서치센터장을 역임했다. 유 실장은 현재 한양대학교 부동산융합대학원 및 서울시립대학교 국제도시과학대학원 겸임교수로도 활동 중이다. 마스턴투자운용 R&S실은 2020년 5월 대표이사 직속부서로 신설됐다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 자산 가격의 재조정에도 오피스는 견조한 모습을 보일 것으로 전망되고 있다. 최저 수준의 공실률 기록은 물론 임대료가 큰 폭의 상승을 보이고 있어서다. 올해 서울 A급 오피스의 신규 공급도 도심권역(CBD)을 제외하고 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)에서 단일 공급이 예정돼 있지만 과거 5년 간 연평균 공급량 대비 절반에 못 미친다. 노후 자산을 중심으로 오피스로 재건축 사례가 증가는 수요 해소에 역부족인 상황을 만든다는 분석이 나온다.  수요 못 따라가는 공급  11일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면 A급 오피스 시장 기준 여의도권역의 공실률은 2020년 25.2%에서 2022년 0.9%로 대폭 감소했다. 강남권역 공실률도 0.9% 수준이다. 도심권역 공실률은 1.4%로 역대 최저 수준이다.  3대 권역을 포함하면 지난해 공실률 1.2%로 2008년 금융위기 이후 최저 수준이다. 2020년 대비 10%p 이상 하락한 수준이다.  그렇다보니 2022년 서울 오피스 평균 실질임대료는 1㎡당 2만8046원으로 전년 대비 21.3% 올랐다. 임차인에게 제공되는 평균 무상임대기간(렌트프리)도 1개월 이상 크게 축소됐다.  하지만 올해 서울 A급 오피스 신규 공급 규모는 과거 5년 간 연평균 공급량 대비 절반에 못 미치는 수준이다. 강남권역에서 4만9414sqm, 여의도권역에서 5만7779sqm 규모로 공급된다. 2023년부터 3년 간 서울 A급오피스 시장의 연평균 공급 규모는 과거 대비 약 15% 감소한 23만㎡ 수준으로 추정된다.  오피스에서 최저 공실률, 임대료 고공행진 기록을 내는 가운데 2022년 서울 오피스 거래는 전년 대비 약 7% 감소한 11조원 수준이다.  최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 "견고한 오피스 임대차 시장 펀더멘털(기초체력)을 기반으로 희망 매각 가격이 매도자의 기대에 부응하지 않는 경우 매각 철회로 이어지면서 자산 가격 조정은 크게 관찰되지 않았다"며 "2022년 3·4분기에 거래된 신한투자증권타워는 3.3㎡당 약 3000만원에 거래되며 여의도권역 내 최고 평단가를 기록했다. 주요 권역 내에서 거래된 A급 자산의 가치는 공고히 유지된 것으로 관찰됐다"고 설명했다.  지난해 아시아태평양 지역에서 상업용 부동산 거래 규모 1위는 한국이 차지했다. 존스랑라살(JLL)에 따르면 한국의 상업용 부동산 거래 규모는 262억달러에 달했다.  장재훈 JLL코리아 대표는 “금리 인상 기조가 여전해 거래 시장의 불확실성은 남아있기 때문에 전년 대비 전체적인 거래 규모는 줄어들 것으로 보인다”면서도 “아직 매물의 가격조정이 가시적이지 않지만, 향후 가격 조정을 받은 물건이나 투자가치가 높은 자산은 시장에서 계속 주목받고 외국계 투자자 거래 활동도 활발할 것”이라고 말했다. 올 투자활동 감소는 변수  매도자와 매수자간 '밸류에이션(가치) 갭(차이)'으로 인한 투자활동 감소는 변수다.  임동수 CBRE코리아 대표는 “지난해 국내 운용사 보유 블라인드 펀드를 통해 유동성 리스크가 제한적으로 관찰된 반면, 올해는 드라이파우더(미소진자금) 소진 및 고금리 압박으로 인한 시장 위축으로 투자활동이 감소될 것”이라며 “이런 가운데 매도자와 매수자 간의 가격 기대 불균형으로 장기 보유 전략을 택하는 투자자가 증가하면서 당분간 투자활동은 관망세를 지속할 것으로 보인다”고 말했다. 임 대표는 이어 “올해는 상업용 부동산 투자의 위험 및 수익을 재평가하면서 성장 잠재력이 있는 신규 자산 인수를 검토하거나 기존 자산의 리모델링 및 증축을 통한 자산 가치 증대를 추구하는 등 리스크 테이킹 전략이 확대될 것으로 전망한다”고 밝혔다.  실제 CBRE에 따르면 작년에 이어 오퍼튜니스틱 및 밸류애드 전략을 모색하는 투자자 비중은 여전히 높은 반면, 코어 및 코어플러스 자산 투자 선호 비중은 작년 대비 감소한 것으로 나타났다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 2·4분기 서울 오피스 가격이 금리인상에도 불구하고 상승하면서 그 배경에 관심이 집중되고 있다. 임대수요가 높아 공실률도 낮고 임대가격 역시 오른 것으로 나타났다. 전문가들은 현재 경기침체 우려에도 임대인 우위 시장으로 오피스 임대료 상승 및 낮은 공실률은 당분간 지속될 것으로 전망했다. 다만, 경기여건이 악화되면서 오피스 투자수요는 줄어들 전망이다. 강남 오피스값 작년보다 16.4% 상승 25일 ‘KB 오피스 투자지수로 살펴본 서울 오피스 시장 동향’에 따르면 서울 오피스 가격 상승세는 지속되고 있다. 지난 2·4분기 서울 오피스 가격지수는 전분기 대비 2.29% 상승한 것으로 나타났다. 2016년 4·4분기 이후 상승세가 지속되는 모양새다. 다만, 최근 경기 불확실성 확대와 금리상승 등에 따른 영향이 반영되며 올해 들어서는 지난해 대비 상승폭이 축소되는 모양새다. 연면적 3300㎡ 이상 서울 오피스 빌딩 대상 조사 결과다. 서울 권역별로는 강남이 가장 높은 가격 상승률을 보이며 오피스 가격 상승을 주도했다. 2·4분기 기준 전년동기 대비 오피스 가격지수 상승률은 강남권(GBD) 16.4%, 여의도권(YBD) 13.7%, 기타권역(OBD) 12.7%, 도심권(CBD) 12.4% 순이다. 강남권 가격 상승이 가장 높은 이유로 IT대기업 및 스타트업 수요가 높은 점이 꼽혔다. 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아에 따르면 오피스 임차수요 중 정보서비스업 비중은 2014년 8.4%에서 올 2·4분기 35%로 크게 증가했다. 규모별로는 소형 오피스가 가장 높은 가격 상승률을 기록했다. 2·4분기 소형 오피스 가격지수가 전년동기 대비 가장 높은 15.2%의 상승률을 기록했다. 중대형 15.1%, 대형 14.2%, 중형 13.9% 순이다. KB국민은행 KB부동산플랫폼부 관계자는 “시중 유동성 증가로 상대적으로 낮은 가격대의 소형 오피스에 대한 투자 수요가 늘면서 소형 오피스가 높은 가격 상승률을 기록 중이다”고 말했다. 임대수요 증가로 임대료↑·공실률↓ 서울 오피스는 임대가격은 높은 수준을 유지하는 반면 공실률은 낮은 것으로 나타났다. 이 때문에 임대인 우호 시장은 계속될 전망이다. KB에 따르면 2·4분기 서울 오피스 임대가격지수는 123.23으로 전분기 대비 4.7%, 전년동기 대비 12.6% 상승했다. 임대수요 증가로 임대료 상승과 함께 공실률 하락, 렌트프리 축소 등이 나타나면서 지난해 하반기 이후 임대가격 상승폭이 확대되는 모양새다.  전문가들은 경기침체 우려에도 오피스 임대여건은 상대적으로 양호한 흐름이 지속된다고 봤다. 공실률이 낮기 때문이다. 올해 2·4분기 서울 오피스 공실률은 2.1%로 2020년 3·4분기 이후 하락세가 지속되고 있다. 권역별로는 강남권(GBD) 공실률이 0.6%로 공실이 거의 없는 상태다. 대형 오피스 공급으로 2020년 3·4분기 14.6%까지 상승했던 여의도권(YBD) 공실률도 1.9%까지 하락했다. 임대수요 증가로 공실률 하락과 함께 평균 임대료 수준도 상승세가 지속되고 있다. 다만 잇따른 금리 인상으로 오피스 투자수요는 앞으로 위축될 전망이다. 2·4분기 서울 오피스 실효운영수익률은 전분기 대비 0.05%p 하락한 3.11%로 나타났다. 국고채 금리(5년) 3.33% 보다 낮은 셈이다. KB부동산플랫폼부 관계자는 “향후 서울 및 분당지역 오피스 공급물량이 과거 대비 감소할 것으로 예상된다”고 말했다.  junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 올 1분기에도 서울 오피스에 대한 임대 수요가 꾸준한 것으로 조사됐다.  27일 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2022년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 따르면 올해 1분기 서울 A급 오피스는 3대 권역 모두에서 활발한 임차수요를 보이면서 5.5%의 낮은 공실률을 기록한 것으로 나타났다. 이에 JLL은 대형으로 임차 가능한 공간이 제한적이고 2022년 신규 공급도 전무해 당분간 임대인 우호적인 시장이 이어질 것으로 전망했다.  실제 2022년 1분기 서울 A급 오피스 공실률은 전분기 대비 2.5%p 하락한 5.5%로, 3대 권역 모두에서 한 자리 수의 안정적인 공실률을 기록했다. 도심 권역은 전분기 대비 약 2.06%p하락한8.8%의 공실률을 기록했고, 여의도 권역은 전분기 대비 약 5.23%p 대폭 하락한 7.3% 공실률로 2020년 파크원 공급 이후 계속해서 두 자릿수를 유지했던 공실률이 다시 한 자릿수를 기록했다. 강남 권역의 공실률은 전분기 대비 1.08%p 하락한 0.4%로, 2012년 이후 처음으로 0%대의 공실률을 기록했다. 강남 권역의 임차수요는 계속해서 매우 견조하지만 임차가능한 공실이 전무한 상황이다. 심혜원 JLL 리서치 팀장은, “올해 서울 A급 오피스 시장에 신규 공급이 전무할 예정이어서 기존 빌딩들 위주로 임대활동이 이어질 것"이라며 " 현재 서울의 낮은 공실률과 예정되어 있는 임차현황을 감안했을 때 당분간 임대인 우호적인 시장이 이어질 것"이라고 분석했다.  특히 강남과 판교 권역의 공급 부족으로 타권역으로 임차수요가 확장될 수 있을 것으로 봤다. 도심 권역이 현재 3대 권역 중 가장 높은 공실률을 기록 중이나, 현재 공실률이 높은 빌딩들도 입주가 예정되어 있거나 논의 중인 임차인이 있는 것으로 파악되어 곧 임대인 우호시장으로 돌아설 것으로 전망된다. 도심 권역에는 계속해서 대기업 및 IB, 외국계 기업의 수요가 존재할 것으로 보이며, 위치와 교통 편의성, 건물 컨디션에 따라 수요가 양극화될 것으로도 전망했다. 여의도 권역의 공실률은 당초 예상보다 더 빠르게 줄어들어 현재 도심의 공실률보다 낮은 상태로 접어들었다. 과거 여의도의 임차 활동을 주도하던 전경련과 IFC는 공실이 완전 해소되었으며, 파크원에 공실면적이 남아있으나 곧 HMM이 입주 예정이며 협의 진행 중인 건들을 감안할 때 공실률은 더욱 하락할 전망이다. 한편 서울 A급 오피스 임대료도 상승 추세를 이어가고 있다. 2022년 1분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 평당 약 10만 2,600원으로 전분기에 이어 오피스 역대 최고가를 다시 한번 경신했다. 이는 전분기 대비 2.2%, 전년 대비 6.0% 상승했는데, 공실률이 낮은 빌딩들, 특히 강남권역을 위주로 렌트프리 기간이 하락한 것에서 기인했다는 분석이다.  이번 분기 서울 A급 오피스의 평균 렌트프리 기간은 약 2.6개월로, 2016년 4분기 이후 5년간 최저 수준이다. 권역 별로는 도심의 월 평균 실질임대료가 평당 약 10만 1,300원으로, 처음으로 10만 원 대에 진입했다. 도심의 실질임대료는 최근 2년 사이 계속 비슷한 수준을 유지하다가, 공실률이 최근 안정화된 서울스퀘어, D타워 광화문, 그랜드 센트럴 등의 빌딩이 렌트프리를 줄이며 권역의 실질임대료 상승으로 이어져 전분기 대비 2.4%, 전년 대비 약 2.8% 올랐다.  kakim@fnnews.com 김경아 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 오피스 시장이 첨단기술 업종 수요가 높은 강남권과 빌딩 노후화로 거래가 침체된 강북권간 양극화 현상이 짙어지고 있다.  2일 신영 리서치센터가 발표한 '3·4분기 오피스 매매시장 동향'에 따르면 지난 3·4분기 서울 및 분당권역에 위치한 거래면적 3300㎡ 이상의 중대형 오피스 빌딩 거래 건수는 29건이다. 분기 거래건수 전고점인 지난 2·4분기보다 2건 감소했지만, 전년 동기와 같은 역대 두 번째 거래 건수를 기록했다. 거래액은 4조4740억원으로 전분기에 이어 4조원대를 이어갔다. 보고서는 "부동산 대체투자 시장에서 오피스 빌딩의 대안 상품인 호텔과 리테일, 해외 부동산 상품의 부진에 따른 풍선효과, 투자 기관 및 실수요자 간의 경쟁 심화, 신규 오피스 공급 물량의 감소 등을 주요 원인"으로 꼽았다. 보고서가 분석한 3·4분기 매매거래 동향 속 가장 두드러지는 트렌드는 한강 이북(강북권)과 한강 이남(강남권) 간 거래 양극화의 심화다. 3·4분기에 거래된 중대형 오피스 빌딩 물량의 대부분인 21건이 강남권에서 거래됐다. 기간을 올해 전체(1~9월)로 확장하면 총 81건 중 강남권의 거래가 59건을 기록하며 전체 거래의 70%을 상회했다. 이는 정보통신기술(ITC)·바이오기술(BT)·나노기술(NT) 업종 중심의 판교발 오피스 초과 임차 수요를 들었다. 이들 기업은 오피스 시장의 안정세를 견인하는 업종으로, 강남권을 절대적으로 선호한다. 유사 업종 간의 물적·인적자원과 정보 교류가 성장 동력인 탓에 대부분 강남지역(애플, 시스코, 오라클 등)과 분당·판교지역(NHN, 카카오, NC소프트, 크래프톤 등)에 집중 분포하고 있다. 보고서는 "이런 지역 선호 현상이 리먼 사태 이후 약 10년간 제자리 수준에 있던 분당·판교 오피스 시장의 공실을 크게 줄이면서 매매시장을 급등시키는 결과를 불러왔다"고 설명했다. 보고서는 또 강북권과 강남권의 매매 규모의 격차가 벌어진 원인으로 종로구와 중구를 중심으로 형성된 구도심 빌딩의 노후화를 꼽았다. 강북권을 대표하는 오피스 빌딩은 1970년부터 공급돼 강남권에 비하면 오래된 빌딩들이 대다수다. 게다가 정보통신 설비 및 협소한 주차공간 등의 단점이 더해져 거래의 비중이 축소되는 것으로 분석됐다. 보고서는 산업 구조가 제조업보다는 IT를 중심으로 재편이 가속화되면서 강북과 강남지역 오피스 빌딩의 양극화는 당분간 심화될 것이라고 전망했다. 최재견 신영 부동산 리서치 센터장은 "최근 성수, 용산 등이 새로운 오피스 공급처로 부상하면서 IT, 엔터테인먼트 업종의 사무실 이전 및 증평 수요가 늘고 있지만 강북권 오피스 빌딩 거래 감소세 흐름을 단기간 내 바꾸기에는 역부족"이라며 "강북권 오피스 빌딩의 재건축과 리모델링 등을 통해 빌딩의 하드웨어 경쟁력을 확보할 필요가 있다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스]  글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 21일 발표한 ‘2020년 3분기 서울 A급 오피스 시장’ 보고서에 의하면, 국내 오피스 투자는 풍부한 유동성 및 해외 투자 위축으로 인해 매우 활황세를 보이는 것으로 나타났다. 특히 서울의 A급 오피스 시장은 연초에 주춤했으나 빠르게 회복 추세에 있으며, 풍부한 유동성과 핵심 자산 선호현상이 맞물려 호조세를 이어갈 것으로 전망했다. 2020년 3분기 한국의 A급 오피스 거래 금액은 약 6조 2000억원을 돌파하면서, 역대 분기 최고 거래 금액을 기록한 것으로 조사되었다. 이는 전분기 대비 150%, 전년 동기 대비는 99% 상승해 JLL 기준 아시아 태평양 권역에서 한국의 오피스 거래 금액이 1위를 달성했다. 1, 2분기 대비 3분기의 거래 건 수는 더 적은 것으로 분석되면서, 높은 가격의 우량 자산을 중심으로 투자자의 관심이 집중되고 있는 것으로 나타났다. ■ 1000억 이상 메가딜 10개 이상 성사 금번 분기에는 1000억 원 이상의 메가딜이 10개 이상 잇달아 성사되었으며, 실물 자산 매각뿐만 아니라 수익증권 거래(Share Deal)도 다수 발생했다. 국내 오피스 매매 시장의 호황세에 더해, 코로나19로 인해 의사결정이 지연된 빌딩들을 중심으로 클로징이 이번 분기 다수 이루어졌다. 2020년 3분기 가장 큰 거래로는 도심권에 신규 공급된 SG타워로서, 파인트리자산운용이 시행사인 PTSG PFV로부터 약 9400억 원에 SG타워를 인수한 건이다. 이 외 도심권에서 클로징 성사된 거래는 두산타워, 센터포인트 돈의문, 쌍림동에 위치한 CJ제일제당센터이 있다. 강남 권역에서는 현대해상강남사옥이 금번 분기 약 3600억원에 매각되면서 강남의 단위면적 가격으로 역대 최고가인 평당 3400만원에 거래가 종결되었다. 더피나클 강남은 4520억 원에 매각에 성공했다. 싱가포르계 투자사인 메이플트리 자산운용이 펀드는 그대로 둔 채 수익증권을 인수하는 쉐어딜 형태로 거래되었다. 남은 연내 여의도 KTB 타워, 강남의 Pfizer 빌딩, 플래티넘 타워 등이 거래될 예정에 있어 2020년의 총 오피스거래 규모도 매우 견조할 것으로 전망된다. 2020년 3분기 서울 A급 오피스의 공실률은 약 14.3%로 전 분기 대비 520 bps 상승했다. 지난 분기 도심에 두 개의 A급 오피스가 추가된데 이어, 이번 분기에 여의도 파크원이 준공되는 등 대규모의 신규 공급이 공실률을 높은 수준으로 끌어올렸다. 권역 별로 보면, 여의도 권역은 파크원(약 11만평, 오피스 면적)이 지난 7월 신규 공급되어 전분기 대비 공실률이 26.6%로 큰 폭으로 상승하면서 역대 최대 규모의 공실률을 기록하였다. 이번 분기에 신규 공급이 없었던 도심 권역과 강남 권역의 공실률은 각 14.9%, 3.2%로 오히려 공실률이 낮아졌다. ■코로나 여파에서 임대시장 활기 COVID-19의 장기화로 인해 실물 경제가 타격을 입었음에도 임대 시장은 활기를 띠는 모습이다. 그러나 외국 기업의 신규 계약 면적은 해외 출입국이 까다로워져, 3분기 전체 사례 중에서 단 3.4%를 차지하며 기존에 25~35% 수준을 유지하던 추세에서 크게 벗어나 낮은 수치를 기록했다. 증평과 이전 수요가 많았던 지난 분기와 다르게, 이번 분기는 사무실을 통합하거나 업그레이드하는 수요가 전체의 3분의 2 정도로 큰 비중을 차지했다. 우수한 환경과 조건을 갖춘 빌딩으로 분산된 조직을 입주시켜 부서간 시너지와 생산성을 높이고자 노력하는 움직임이 이어졌다. 보고서는 향후 오피스 시장은 권역마다 다른 양상을 보일 것으로 전망했다. JLL은 "판교를 중심으로 빠른 성장세를 보이는 IT 및 게임 회사는 강남 권역으로까지 지속적인 사세 확장이 예측되며, 도심 권역의 경우 우수한 교통망을 강점으로 권역을 계속 확장하고 있다"며 "금융 및 보험업의 선호도가 높은 여의도 권역은 파크원의 공실 해소가 주요 관전 포인트로 작용할 것"이라고 봤다. 그러면서 "향후 12개월 이내에 각 권역에 추가적인 공급이 예정되어 있지만, 이는 시장에 임대 가능한 면적이 늘어나는 효과가 있어서 더욱 활발한 임차 활동을 가능케할 것으로 전망된다"고 덧붙였다. 대표적인 공급 예정 빌딩으로는 도심에 케이스퀘어 리모델링(약 1만2600평), 여의도에 여의도우체국 재건축(약 2만900평), 강남에 센터필드(약 7만2400 평)가 있다. 신규 대형 빌딩 공급 시, 경쟁력 유지를 위해 임차인에게 우호적인 인센티브를 일시적으로 제공할 수 있으며, 각 권역의 실질 임대료 상승 속도가 다소 더뎌질 수도 있을 것으로 전망된다. kakim@fnnews.com 김경아 기자

올해 1.4분기 서울 주요 권역의 오피스시장 거래 규모가 2조원을 넘었다. 서울 주요 업무지구의 오피스 공실률은 전분기보다 다소 증가한 것으로 나타났다. 20일 글로벌 부동산서비스기업 세빌스코리아가 발표한 '2018년 1.4분기 오피스시장 리포트'에 따르면 지난해 말부터 진행돼왔던 더케이트윈타워즈, KB 명동사옥, 퍼시픽타워, 이스트센트럴타워 등 2000억원 이상의 대형 거래가 다수 종결되면서 2조1000억원가량의 거래가 체결됐다.가장 규모가 컸던 거래는 종로구 중학동의 더케이트윈타워(8만3899㎡)로 7132억원에 팔렸다. 중구 서소문동의 퍼시픽타워(5만9500㎡)는 4410억원, 강동구 천호동의 이스트센트럴타워(10만423㎡)는 3400억원, 중구 남대문로2가의 KB 명동사옥(2만6539㎡)은 2412억원에 매매가 이뤄져 '빅딜'로 꼽혔다. 앞으로도 오피스 거래는 활발할 전망이다. 센트로폴리스, 삼성물산 서초빌딩, 여의도 SK증권빌딩, 강남N타워, 써밋타워, 에이스타워, 여의도 현대캐피탈 사옥1관 등 대형 물건의 거래가 예정돼 있다. 올해 거래 규모는 지난해와 비슷하거나 그 이상이 될 전망이다.세빌스코리아 측은 "지난 1.4분기에는 공실률이 낮은 탄탄한 빌딩(코어)과 공실률이 높거나 연식이 오래된 빌딩(밸류애드) 등 거래 물건의 형태가 다양했고, 기준금리 인상에도 우량매물이 많아 투자자들이 적극적인 매수세를 유지하면서 오피스 거래량이 활발했다"고 설명했다.다만, 1.4분기 서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률은 14.7%로 전분기 대비 1.4%포인트 증가했다. 여의도권(YBD)이 신규공급과 LG 등 대기업의 이전으로 전분기 대비 6.8%포인트 상승한 24.4%로 가장 높았다. 종로.종각권역(CBD)도 대형임차인 이전에 영향을 받아 전분기 대비 0.9%포인트 상승한 16.7%를 기록했다. 강남권(GBD)은 1.5%포인트 감소한 5.1%로 최근 4년래 최저점을 기록했다. 올해 주요 권역 내에는 루첸타워, 강남N타워, 센트로폴리스 등이 준공을 앞두고 있다. CBD는 2.4분기 위워크의 서울스퀘어 입주가 예정돼 일부 공실을 해소할 전망이다. 향후 준공 면적을 고려하더라도 권역에 대한 높은 임차인 선호도와 지속적인 업그레이드 또는 증평 수요로 공실률이 감소할 것으로 예상된다.GBD는 오는 9월까지 루첸타워와 강남N타워의 준공이 예정돼 있으나 성장 산업군인 게임, IT, 공유오피스의 임차 수요가 높아 타 권역 대비 낮은 수준을 유지할 전망이다.YBD 공실률은 KB증권 더K타워 이전, 위워크 HP빌딩 입주 등으로 2.4분기 약 20%수준으로 하락할 것으로 보인다. 김용훈 기자

\r\r\r\r\r\r▲2016년 서울 오피스 시장 전망 주요결과 /출처=젠스타\r\r\r\r내년 서울 오피스시장이 약보합세를 유지할 것이라는 전망이 나왔다. 다만 투자시장의 경우 국내 기관의 대체 투자비중 증가에 힘입어 시장규모가 확대될 것이라는 긍정적인 분석이 우세했다.20일 종합부동산서비스회사인 젠스타가 상업용 부동산 전문가와 실무자 130명을 대상으로 '2016년 서울시 오피스 시장전망'을 조사한 결과에 따르면 내년 서울 오피스의 임대료는 올해보다 0.6% 상승할 것으로 예측된다. 도심지역(CBD)은 1.0%, 강남권역(GBD)과 여의도권역(YBD)은 0.4% 각각 오를 것으로 전망됐다. 공실률은 8.3% 수준이었다.오피스 거래가의 경우 2015년보다 1.1% 상승할 것으로 예측됐다. 자본환원율(Cap Rate)은 저성장·저금리로 인한 금융상품 수익률 차이에 따라 4.8% 수준을 기록할 것으로 보인다.투자시장의 전망은 밝았다. 우선 전통적으로 임대료가 높고 공실률이 안정된 도심지역(CBD) 내 오피스와 리테일이 가장 유망한 투자대상 자산으로 꼽혔다. 다만 주택, 물류단지 등 투자상품은 다변화될 것으로 점쳐졌다.선호하는 오피스 금액으로는 500억~2000억원 사이라는 답변이 많았다. 중대형 오피스에 대한 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 연평균 오피스의 기대 임대수익률은 5.3% 수준이었다.송기욱 젠스타 선임연구원은 "서울 오피스시장이 올해와 유사한 수준을 유지할 것"이라며 "아직까지 오피스의 임대, 매매, 투자시장 내 환경여건이 양호할 것이라는 기저심리가 깔려있는 것으로 해석된다"고 말했다.ehkim@fnnews.com 김은희 기자

서울에서도 가장 공실률이 낮은 강남 오피스시장에 규모에 따른 양극화 현상이 나타나고 있다. 대형 오피스빌딩의 경우 공실률이 꾸준히 낮아지고 있는 반면 중소형빌딩에는 빈 사무실이 늘어가고 있는 것이다. 17일 빌딩자산관리업체인 한화63시티리얼티에 따르면 지난해 4·4분기 서울 오피스 평균 공실률은 전 분기 대비 0.2%포인트 하락한 8.0%를 기록했다. 이중 도심권역(CBD)은 8.3%, 여의도권역(YBD)은 9.3%를 기록한 반면 강남권(KBD)는 6.5%로, 서울 오피스권역 중 가장 낮았다. 강남권 중에서도 최근 면적에 따라 공실률이 엇갈리고 있다. 리맥스와이드파트너스에 따르면 3만3000㎡ 이상 대형 오피스빌딩 공실률은 지난 2013년 2·4분기 7.3%를 기록한 이후 꾸준히 하락해 지난해 4·4분기 6.4%를 기록했다. 반면 9900여㎡ 이하의 중소형 오피스빌딩의 경우 2013년 2·4분기 13.1%를 기록한 데 이어 지난해 4·4분기 14.3%를 보여 증가세를 나타냈다. 사실상 대형 오피스와 중소형 오피스의 공실률 격차가 7.9%포인트에 달한 것이다. 업계에서는 경기침체에 따라 사무실 수요가 감소한데다 사용면적을 줄이거나 임대료가 상대적으로 저렴한 지역으로 이전이 증가했기 때문으로 보고 있다. 실제 경기 성남 판교나 서울 구로나 성수 등지에서 지식산업센터 등 대체 오피스가 지속적으로 공급되고 있다. 상대적으로 저렴한 임대료를 자랑하는데다 편리한 주차장과 깨끗한 시설을 보유한 신규 오피스로 임차수요가 이탈하고 있는 것이다. 뿐만 아니라 경기 둔화로 중소기업 부문의 경기가 냉각돼 있어 신규 임차수요가 생성되지 않고 있는 점도 하나의 요인으로 작용하고 있다고 리맥스와이드파트너스 측은 풀이했다. 전반적인 강남권 오피스 공실률도 올 1·4분기에는 상승할 것으로 점쳐지고 있다. 한화63시티리얼티 관계자는 "논현동과 역삼동을 중심으로 중소형 규모 빌딩 공급이 지속될 예정인데다가 도심권역에 KT신사옥이 준공됨에 따라 교대 KT올레캠퍼스의 장기 공실이 예상된다"며 "SBI저축은행의 도심 이전, 한국 IBM의 여의도 이전 등으로 인해 공실률이 다시 상승세로 전환할 것"이라고 내다봤다. nvcess@fnnews.com 이정은 기자

CFA한국협회는 오는 2월 4일 오후 12시부터 서울 여의도 금융투자교육원에서 '2015년 서울 오피스 시장 전망'을 주제로 세미나를 개최한다. 이번 세미나는 세계적인 부동산 컨설팅 회사인 세빌스 코리아의 홍지은 상무가 강연자로 나서 우리나라 부동산 투자시장의 척도인 서울 프라임 오피스 특징 분석 및 2015년 전망에 대해 발표한다. lkbms@fnnews.com 임광복 기자