지난달 서울 아파트 가격이 전고점(2022년 1월)을 뛰어넘은 가운데 25개 자치구 중 12개 자치구는 여전히 당시 집값을 회복하지 못한 것으로 나타났다. 서울 지역 절반이 문재인 정부 시절 집값 급등기 여파로 고전하고 있음에도 '3중 규제' 지역으로 무더기 지정된 것에는 문제가 있다는 지적이다. 5일 KB부동산 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 평균 매매가격은 전고점이었던 2022년 1월 대비 0.98% 상승했다. 지난 9월까지도 전고점 대비 0.47%가 빠져 있는 상황이었지만 현 정부 들어 고강도 부동산 규제가 이어지자 상승폭이 크게 뛰었고, 처음으로 고점 역전이 이뤄진 것이다. 하지만 지역별로 살펴보면 오히려 가격이 10% 이상 떨어진 자치구가 5곳에 달했다. 도봉구는 무려 18.61% 하락한 상태이며 노원구(-16.27%), 강북구(-11.99%), 금천구(-11.12%), 중랑구(-10.84%)가 뒤를 이었다. △구로 -9.95% △성북 -9.42% △관악 -8.20% △은평 -7.17%도 하락폭이 컸다. 동대문(-7.13%), 강서(-6.65%), 서대문(-2.46%)도 고점을 회복하지 못했다. 이들 지역은 대부분 비한강벨트다. 지난 2017년 문재인 정부 출범 후 반복된 부동산 대책으로 '패닉바잉'(공황구매) 현상이 나타나며 집값이 올랐지만, 2022년 이후 서울 외곽 지역 중심으로 빠르게 빠진 집값은 회복의 기미가 보이지 않는 상황이다. 전문가들은 여전히 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 묶인 것에 의문을 제기하고 있다. 한편 전고점 대비 가격이 오른 13개 지역은 대부분 한강벨트였다. 강남·송파·서초·용산구가 그때보다 15~22% 급등했으며 신흥 핵심지로 부상한 성동·광진·양천·마포·강동구는 9~14%대 상승률을 보였다. 영등포와 종로, 중구, 동작구는 가격 변동률이 +6% 이내에 머물렀다. ming@fnnews.com 전민경 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 아파트값이 전고점을 돌파한 것으로 나타났다. 새 정부가 출범한 지 5개월여 동안 일부 지역은 아파트 매매가격이 10% 이상 폭등하는 등 '6·27 대출규제' 및 '9·7 공급대책' 등을 무색하게 할 정도다. 27일 한국부동산원 주간 아파트값 통계를 분석한 결과 이같이 나타났다. 통계를 보면 지난 20일 기준으로 서울 아파트 매매지수는 105.56을 기록했다. 전 고점인 문재인 정부 104.63(2022년 1월 17일)을 뛰어넘은 것이다. 강남 3구 상승세가 이어진 가운데 한강벨트를 중심으로 가격이 크게 오르면서 서울 아파트값이 문 정부 때의 최고점을 넘어선 것이다. 부동산원 통계를 보면 새 정부 들어 규제 정책이 잇따라 발표되고 있지만 서울 아파트값은 가파른 우상향 곡선을 그리고 있다. 출범 이후 5개월(6월 9일~10월 20일) 동안 서울 아파트 매매가는 4.25% 상승했다. 이재명 정부 출범 이전 5개월여 상승률(2.02%)과 비교하면 2배 이상 높아진 것이다. 지역별로 보면 최근 5개월 동안 서울 성동구 아파트값은 무려 10.94% 폭등했다. 송파구는 8.80%, 마포구는 8.13%, 광진구는 8.09% 등을 기록했다. 양천구·강동구·용산구 등도 6%대 상승률을 기록했고, 서초구는 5%대 오름폭을 기록했다. 이들 지역들은 10월 말에 전고점을 모두 넘어섰다. 경기도는 성남 분당구와 과천시가 시장을 주도했다. 이 기간 분당구는 11.15%, 과천시는 8.63% 집값이 오른 것으로 나타났다. 반면 서울 및 수도권 외곽의 경우 집값이 하락한 곳도 적지 않다. 그만큼 양극화가 갈수록 심화되고 있는 모습이다.  전세시장도 불안해지고 있다. 출범 이후 서울 아파트 전세가는 1.44% 올랐다. 이전 5개월 상승폭은 0.65%에 불과하다. 공급물량이 늘지 않는 가운데 대출규제로 신규 전세매물이 줄면서 가격 오름폭이 커지고 있다는 것이 시장의 설명이다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

서울 아파트값이 전고점을 돌파한 것으로 나타났다. 새 정부가 출범한 지 5개월여 동안 일부 지역은 아파트 매매가격이 10% 이상 폭등하는 등 '6·27 대출규제' 및 '9·7 공급대책' 등을 무색하게 할 정도다. 26일 한국부동산원 주간 아파트값 통계를 분석한 결과 지난 20일 기준으로 서울 아파트 매매지수는 105.56을 기록했다. 전 고점인 문재인 정부 104.63(2022년 1월 17일)을 뛰어넘었다. 강남 3구 상승세가 이어진 가운데 한강벨트를 중심으로 가격이 크게 오르면서 서울 아파트값이 문 정부 때의 최고점을 넘어선 것이다. 부동산원 통계를 보면 새 정부 들어 규제 정책이 잇따라 발표되고 있지만 서울 아파트값은 가파른 우상향 곡선을 그리고 있다. 출범 이후 5개월(6월 9일~10월 20일) 동안 서울 아파트 매매가는 4.25% 상승했다. 이재명 정부 출범 이전 5개월여 상승률(2.02%)과 비교하면 2배 이상 높아진 것이다. 지역별로 보면 최근 5개월 동안 서울 성동구 아파트값은 무려 10.94% 폭등했다. 송파구는 8.80%, 마포구는 8.13%, 광진구는 8.09% 등을 기록했다. 양천구·강동구·용산구 등도 6%대 상승률을 기록했고, 서초구는 5%대 오름폭을 기록했다. 이들 지역들은 10월 말에 전고점을 모두 넘어섰다. 김광석 리얼하우스 대표는 "강남 3구 등 특정지역 상승폭이 더 커진 것이 특징이다"고 말했다. 경기도는 성남 분당구와 과천시가 시장을 주도했다. 이 기간 분당구는 11.15%, 과천시는 8.63% 집값이 오른 것으로 나타났다, 전세시장도 불안해지고 있다. 출범 이후 서울 아파트 전세가는 1.44% 올랐다. 이전 5개월 상승폭은 0.65%에 불과하다. 공급물량이 늘지 않는 가운데 대출규제로 신규 전세매물이 줄면서 가격 오름폭이 커지고 있다는 것이 시장의 설명이다. 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> '9·7 부동산 대책'이 발표된 이후 서울 아파트 시장은 '패닉바잉 시즌2'로 가고 있습니다. 이번 상승세가 무서운 것은 그간 '강남3구·용산구' 중심에서 마포, 성동, 광진, 강동, 동작 등 인근 지역들인 일명 '한강벨트'로 확산되고 있다는 점입니다. 이 뿐만이 아닙니다. 서대문구, 동대문구 등 한 발짝 떨어진 곳들도 신축 아파트 중심으로 연일 가격이 오르고 있습니다. 국토부 토허제 지정...'9·7 대책' 대표 실책 현재 시장에서 눈에 띄는 것은 지방 사람들의 상경 투자가 엄청나게 많다는 것입니다. 필자만 해도 '9.7 대책' 직후 지방 사람들의 상담 비율이 압도적으로 높아졌습니다. 상경 투자는 오늘 내일 일이 아닌데요. 문제는 유독 '9·7대책' 이후 상경 투자가 늘어났다는 겁니다. 시장이 뜨거워진 데에는 '9·7 대책'의 실책이 있습니다. 공급 대책이지만 공급이 안 보인다는 비판과 앞으로 마땅한 공급이 없다는 실망감에 내집마련 수요가 빠르게 움직이고 있는 것으로 보입니다. 무엇보다 개인적으로는 토지거래허가구역 이슈가 더 커 보입니다. 이번 대책에서 기존 시·도지사의 권한이던 토지거래허가구역 지정 권한을 국토교통부가 가져갈 수 있도록 하는 내용이 포함됐습니다. 이에 서울시 전역이 토지거래허가구역으로 확대될 수 있다는 인식이 생긴 것입니다. 국토부 장관이 지정 권한을 가져간다는 것은 서울시를 패싱하고 직접 지정하겠다는 것으로 보입니다. ‘과열 우려’만으로 지정하겠다고 합니다. 한강벨트 뿐만 아니라 아직 전고점 회복도 다 못 한 '노도강' 등 서울 전역을 토허제로 확대 지정할 수 있다는 사실을 내포하고 있습니다. 아울러 여당 의원 주도로 '9·7 대책' 발표 전인 9월 5일에 해당 법안이 발의 됐습니다. 법 개정 및 시행 시 빠르면 올해 하반기부터 전격적으로 확대 지정될 가능성이 큽니다. 갭투자 막는 토허제 확대...상경투자 자극 문제는 지방 사람들의 상경투자 심리를 자극하고 있다는 겁니다. 오히려 서울 사람들은 지금 집값이 너무 비싼 게 아닌가, 부동산을 매수하는 게 맞나 고민을 합니다. 반면 지방 사람들은 고민할 틈도 없습니다. 토지거래허가구역이 확대되면 일단 전세를 낀 갭투자가 불가능합니다. 사실상 서울 상경투자 자체가 막히게 됩니다. 문재인 정부 당시 다주택자 규제는 소위 말하는 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 불러왔습니다. 그 결과 부동산 시장 양극화가 커졌습니다. 이재명 정부에서도 같은 일이 반복될까 두려워하던 시점에 서울 매수 기회 자체가 막힌다고 하니 마지막 기회를 잡으러 서울 부동산 '오픈런'을 하고 있는 실정입니다. 규제로 해결되지 않는 것은 문재인 정부 5년 간 지켜봐왔습니다. 지방 부동산 시장을 살리는 길은 다주택자 규제를 풀어야 합니다. 하지만 이번 대책에서는 시장 논리에 반하는 토지거래허가구역 제도를 강력하게 시행한다고 합니다. 이재명 정부 장관들의 면면을 보면 대부분 강남에 아파트들을 보유하고 있습니다. 여론의 질타를 받으면서도 다들 강남 주택을 보유하는 것을 보면 (강남 아파트가) 진짜 놓을 수 없는 보물처럼 대중들에게 각인이 됩니다. 가장 중요한 것은 시장 참여자들의 심리를 정확하게 읽어야 하는 것입니다. 상경투자 이유를 무시한 채 상경투자 자체를 금지해버리면 해결된다는 식의 단편적인 사고는 또 다른 부작용만 불러올 것입니다. 규제는 할수록 시장을 왜곡합니다. 토지거래허가구역 지정 계획이 없고, 있던 규제도 풀겠다고 하면 오히려 '지금이 아니면 안 된다'라는 조급함이 풀릴 수 있습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 대출 규제 영향으로 관망세가 이어지며 지난달 서울 집값 오름 폭이 소폭 둔화했다. 15일 부동산원이 발표한 전국 주택가격 동향조사 결과에 따르면 8월 전국 집값은 전월 대비 0.06% 상승했다. 이는 지난 7월 상승폭(0.12%)의 절반 수준이다. 수도권은 전월 대비 0.17% 상승했다. 서울은 0.45%, 경기는 0.05% 상승한 반면, 인천은 0.08% 하락했다. 서울의 경우 강남에서는 송파구(1.20%)는 신천·잠실동 재건축 추진 단지 위주로 가격이 상승했다. 서초구(0.61%)는 반포·잠원동 주요단지 위주로, 동작구(0.56%)는 흑석·대방동 위주로, 영등포구(0.54%)는 당산·도림동 중소형 규모 위주로, 강남구(0.54%)는 개포·일원동 위주로 상승했다. 강북에서는 용산구(1.06%)가 도원·이태원동 주요단지 위주로 가격이 올랐다. 성동구(0.96%)는 금호·성수동 위주로, 마포구(0.59%)는 염리·대흥동 대단지 위주로, 광진구(0.52%)는 구의·자양동 학군지 위주로, 중구(0.33%)는 신당·황학동 위주로 상승했다. 비수도권은 -0.05%로 전월 대비 하락 폭이 0.03%p 확대됐다. 세종(0.15%)은 한솔·다정동 대단지 위주로, 울산(0.09%)은 남·북구 정주여건 양호한 단지 위주로 상승했다. 반면 대구(-0.19%)는 달서구 중대형 규모 및 북구 구축 위주로, 제주(-0.14%)는 미분양 적체로 서귀포시 위주로 하락했다. 수도권(0.17%), 서울(0.45%)은 상승, 지방(-0.05%)은 하락하였고, 전세가격지수는 전국(0.04%), 수도권(0.08%), 서울(0.21%)은 상승, 지방(0.00%)은 보합, 월세가격지수는 전국(0.10%), 수도권(0.15%), 서울(0.24%), 지방(0.06%)은 상승을 나타냈다. 부동산원은 "서울·수도권 소재 신축·재건축 예정 단지 등 선호 단지는 매수 문의가 꾸준히 지속되었으나, 그 외 단지는 관망세를 보였다"며 "외곽·노후 단지 등은 수요 감소로 한산한 분위기를 보이는 반면, 재건축 추진 단지, 역세권·신축 단지 등은 매수 문의가 집중되는 등 혼조세를 보이고 있다"고 했다. 전국 주택종합 전세가격은 전월과 동일하게 0.04% 상승했다. 서울(0.21%)은 입주물량 영향이 있는 일부 지역 가격이 하락했으나, 대단지 및 역세권 등 선호 단지 위주로 매물 부족 현상이 나타나며 상승세를 보였다. 경기(0.05%)는 고양 일산서구·평택시 위주로 하락했으나, 하남·과천시·안양 동안구 위주로 상승했다. 인천(-0.11%)은 서·남동·계양·연수구 위주로 하락했다. 지난달 전국 주택종합 월세가격은 0.10% 상승했다. 수도권(0.15%→0.15%), 서울(0.23%→0.24%) 및 지방(0.03%→0.06%)은 상승했다. 특히 서울은 신축, 역세권 및 정주여건 양호한 선호단지 위주로 월세 수요 지속되며 상승세를 보였다. 부동산원은 "전·월세는 역세권, 학군지 등 정주여건 양호 지역을 중심으로 상승세를 지속하고 있다"고 했다. act@fnnews.com 최아영 기자

국내 최고 전세가격을 기록 중인 서울 서초구에서 전세가 하락이 나타나고 있다. 집값을 끌어올리던 고가 전세가 출렁이면서, 비싼 단지가 몰린 강남권의 집값 향방에도 이목이 쏠린다. 5일 KB부동산에 따르면 서초구 주간 전세가격지수는 7월 셋째주부터 현재까지 3주 연속으로 떨어졌다. 2023년 8월부터 한 차례(2024년 12월 마지막 주) 보합을 제외하고는 101주 동안 꾸준히 올랐던 주간 지수가 돌연 내림세를 만난 것이다. 전세가격도 서울 평균은 약 6억5100만원으로 전주 대비 0.08% 올랐지만, 서초구는 약 12억2500만원으로 전주 대비 1.12% 내렸다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템의 월간 지표를 살펴봐도 서초구는 지난 4월부터 6월까지 3개월 연속 전세가격지수가 떨어졌다. △4월 99.85(-0.15) △5월 99.67(-0.18) △6월 99.23(-0.44)으로 하락폭도 커지는 양상이다. 6월 서울 전역에서 전세가격지수가 떨어진 곳은 서초구가 유일했다. 서울 내에서 전세가격이 가장 높은 서초구에서 발생한 지각변동은 정부가 6·27 대책의 일환으로 소유권 이전 조건부 전세대출을 막으면서 시작된 것으로 풀이된다. 입주가 진행 중인 분양 단지에서 소유주가 세입자 보증금으로 분양 잔금을 내려했지만, 이런 경우 세입자에게 전세대출이 나오지 않는다. 규제의 여파를 정면으로 맞은 곳이 6월 30일 입주를 개시한 서초구 잠원동 메이플자이다. 이곳 84㎡는 지난 3월 최고 18억원에 거래가 이뤄졌지만 지난 달 전셋값은 14억~15억원대에 머물렀다. 59㎡는 최고 전셋값이 지난 4월 14억원3000만원이지만 지난달 거래가격은 11억~12억원대에 그쳤다. 인근의 한 공인중개사는 "84㎡ 소유주들이 울며겨자먹기로 가격을 낮추니 59㎡도 따라서 내릴 수밖에 없는 분위기"라며 "요즘은 서울에 입주장이 사라진 분위기였는데, 이번에는 인근 단지나 강남권 전체에도 여파가 이어질 것으로 보인다"고 말했다. 지난해부터 전세가격이 크게 오른 강남3구를 중심으로 전반적인 시장 가격이 조정될 수 있다는 관측이다. 강남구 삼성동 대장아파트인 아이파크삼성에서도 초고가 거래는 주춤하는 모양새다. 167㎡의 최고가는 올 1월 38억원이지만 지난 5월26일에는 20억원에 신규 거래가 나왔다. 또 156㎡의 최고가는 35억원(2024년 3월)이지만, 최신 거래는 29억7000만원(2024년 12월)이다. 송파구 대단지 헬리오시티도 59㎡는 최근 9~10억원대에 거래되며, 2021년 최고가인 11억원을 따라잡지 못하고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "전세대출 규제 뿐만 아니라 전세 보증비율, 그리고 신용 대출까지 건드리면서 유동성이 축소됐다"며 "타격을 많이 받는 곳은 그동안 많이 오른 곳이다. 워낙 비쌌기 때문에 규제 영향을 많이 받는 것"이라고 전했다. ming@fnnews.com 전민경 기자

지방 주택시장은 해당 지역 실수요만으로 한계가 뚜렷하다. 아파트값이 장기간 침체 상태에서 벗어나지 못하는 이유도 이른바 서울 등 외지인 수요가 유입되지 않고 있는 것이 주요 원인 가운데 하나다. 27일 파이낸셜뉴스가 부동산R114에 의뢰해 지난 2020년부터 올해 5월까지 지방(수도권 제외) 아파트 서울 거주자 매입 비중을 조사한 결과 3.5%에 불과한 것으로 나타났다. 이 기간 지방 아파트 매매 총 거래는 172만6839건이었다. 이 가운데 서울 거주자 매입은 5만9726건에 불과했다. 서울 거주자가 사들인 지방 아파트가 100채 중 3채에 불과한 것이다. 서울 거주자의 지방 아파트 매입은 갈수록 줄고 있다. 올 1~5월 기준으로 비중이 2%대 초반 수준으로 하락했다. 지난 2020년 이후 가장 낮은 수치이다. 반면 외지인의 서울 아파트 매수 비중은 23%대로 역대 두 번째를 기록하며 대조를 이뤘다. 김지연 부동산R114 연구원은 "지방 거주자도 서울 거주자도 서울 쏠림 현상을 통계 수치로 잘 보여주는 사례이다"고 말했다. ■갈수록 심화되는 '지방 패싱' 우선 지난 2020년~2025년 5월까지 외지인의 서울 아파트 매입 건수는 총 6만4205건으로 분석됐다. 특히 2020년에는 외지인 매입이 2만건을 넘어서기도 했다. 반면 이 기간 서울 거주자가 지방 14개 시·도 아파트를 매입한 건수는 5만9726건으로 집계됐다. 서울 거주자 지방 아파트 매입은 최근에는 연간 6000건대에 머물러 있는 상황이다. 세부적으로 보면 보면 올 1~5월 서울 거주자의 경우 지방 아파트 2588건을 매입했다. 이는 이 기간 지방 아파트 전체 거래(11만4786건) 대비 2.3%에 불과했다. 올해 들어 5월까지 지방 아파트 매매거래 100채 중 2채 가량만 서울 거주자가 매입한 셈이다. 올 1~5월 서울 거주자 지방 아파트 매입 비중은 집값이 폭등했던 2020년 이후 가장 낮은 수치이다. 지방 전체 거래에서 서울 거주자 비중을 보면 2020년 3.2%, 2021년에는 5.0%로 상승했다. 2021년에는 원정투자 붐이 일기도 했다. 하지만 이후 2022년 4.5%, 2023년 2.5%, 2024년 2.4%, 2025년 2.3% 등으로 계속 추락하고 있다. 서울 거주자의 지방 아파트 외면이 심상치 않는 상황이다. 최근 5년(2020년~2025년 5월)간 서울 거주자의 지방 아파트 매입건수를 보면 일부 지역은 원정 투자가 씨가 말랐다 해도 과언이 아니다. 이 기간 서울 거주자의 지방 아파트 매입이 1만건을 넘은 것은 곳은 강원(1만840건)이 유일하다. 그 외 지역은 1만건 이하를 기록했다. 세부적으로 보면 부산 4376건, 대전 2391건, 대구 2036건, 세종 1475건 등이다. 특히 제주는 최근 5년간 서울 거주자의 아파트 매입이 834건에 불과했다. 한국부동산원의 아파트 매매 실거래지수를 보면 지방 아파트값은 월간 기준으로 지난 2021년 11월부터 올 5월까지 장기간 하락·약보합 상태다. 지방 아파트 매매 실거래지수는 13.05% 하락했다. 주택협회 한 관계자는 "사실 지방 주택시장은 자체 수요로 한계가 뚜렷하고, 서울 등 자금력을 갖춘 외지인 수요가 일정 부분 뒷받침 돼야 살아날 수 있는 상황이다"고 말했다. 김규정 한국투자증권 부동산전문위원은 "서울 거주자의 지방 아파트 매입은 투자 성격을 띠고 있다"며 "이 비중이 줄어든다는 것은 신규 유입 수요가 감소하고 있다는 의미이다"고 말했다. ■외지인 서울 아파트 매입 '활활' 반면 외지인의 서울 아파트 매수는 고공행진을 이어가고 있다. 올 1~5월 서울 아파트 전체 거래(3만2575건) 가운데 외지인 매수는 7604건으로 23.3%를 기록했다. 전년(22.8%) 보다 오히려 소폭 상승한 것이다. 외지인 서울 아파트 매수 비중은 2006~2017년까지는 15~18% 수준이었다. 집값 상승이 본격화한 2018년에 처음 20%를 돌파했다. 이후 20%대를 계속 유지하다 2023년에는 24.6%로 역대 최고를 기록한 바 있다. 올 1~5월 비중은 2023년 수치에 육박하는 수준으로 서울 아파트를 매매 거래한 4명 중 1명은 서울 외 거주자인 셈이다. 그만큼 서울 거주자도, 외지인도 서울 아파트 쏠림이 고공행진을 이어가고 있는 것이다. 서울 강남 3구는 물론 마용성 등 강북 핵심지역 등을 중심으로 외지인 거래가 줄지 않고 있다는 것이 현장의 설명이다. 외지인이 서울 아파트에 물리는 이유는 가장 안전한 '안전자산'이라는 인식 때문이다. 특히 한강벨트, 강남권 등은 아파트값이 잠시 주춤할 수 있어도 결국 우상향 한다는 확신도 작용하고 있다. 김광석 리얼하우스 대표는 "예전에는 지방 자산가들이 주로 서울 아파트를 매입했다"며 "최근에는 서울과 지방 간의 양극화의 골이 더 깊어지면서 일반화 되는 분위기"라고 전했다. ■"악순환 지속 우려"…해결 방안 필요 정부는 '6·27 대책'에서 지방 거주자의 서울 등 수도권 아파트 투자를 막았다. 수도권·규제지역 외 1주택 보유자가 대출을 받아 수도권 주택을 구입하면 6개월 내 처분토록 한 것이다. 한마디로 지방 거주자가 주담대를 활용한 서울 아파트 갭투자를 막은 셈이다. 반대로 1주택자가 구입하는 주택이 지방(수도권·규제지역 외 소재)에 소재한 경우에는 종전 규정을 적용한다는 계획이다. 하지만 정부의 이 같은 대책이 서울 거주자의 지방 투자 활성화로 이어질지는 미지수이다. 고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "지방의 경우 매매가 대비 전세가 비율이 높기 때문에 집을 사는 데 대출이 큰 문제는 아니라"며 "대출 보다는 다른 혜택이 필요한 데 이 부분이 없다"고 말했다. 한 예로 다주택자의 경우 세금 폭탄이 지금도 유효하다. 지방 자체 수요도 위축될 여지가 다분하다. 수도권 뿐만 아니라 지방에도 정책 대출 한도가 축소됐기 때문이다. 실제로 아파트를 매입할 때 빌리는 디딤돌 대출은 최대 한도가 2억5000만원으로 축소됐고, 생애 최초 대출과 신혼부부 대출·신생아 대출 등도 모두 하향 조정됐다. 전세 대출인 버팀목 대출 역시 일반 대출을 제외한 모든 유형에서 한도가 줄었기 때문이다. 고 교수는 "지방 주택시장 회복을 위해서는 세제 혜택 등 양극화를 완화하는 정책 수단이 필요하다"며 "이같은 방안이 없다면 악순환이 지속될 수 밖에 없다"고 전했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 집값이 6월 들어 1%에 가까운 상승률을 기록하며 ‘6·27 대출 규제’ 직전 사실상 마지막 급등기를 보였다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)는 2%를 훌쩍 넘는 월간 상승률을 기록하며 과열 양상을 띠었다. 다만 규제 시행으로 이달부터는 상승세가 한풀 꺾일 전망이다. 한국부동산원이 15일 발표한 ‘6월 전국주택가격동향조사’에 따르면, 서울 주택 매매가격은 전월 대비 0.95% 올랐다. 전월(0.38%)보다 두 배 이상 높은 폭으로, 올해 들어 가장 가파른 상승이다. 수도권도 0.37% 올라 전월(0.10%)보다 상승폭이 확대됐고, 지방은 -0.09%를 기록하며 전월(-0.12%)에 이어 하락세를 이어갔다. 서울의 상승세는 강남3구가 이끌었다. 송파구 2.38%, 강남구 2.20%, 서초구 2.11%로 모두 2%대 상승률을 기록했다. 재건축 기대가 큰 잠실·개포·반포 일대에서 호가 인상과 신고가 거래가 잇따르며 매도자 우위가 뚜렷했다. 강북권에서는 성동구 2.17%, 마포구 1.66%, 용산구 1.62% 등에서 상승세가 두드러졌다. 이 같은 급등은 어느 정도 예고된 흐름이었다. 3월 강남권 토지거래허가구역 일부 해제 후 거래가 살아났고, 4월부터는 재건축 기대감이 확산됐다. 여기에 전세 매물 부족과 잔금 수요까지 겹치며 6월에는 단기 매수세가 집중됐다. ‘6·27’ 규제 시행 전 막판 수요까지 더해지면서 지수가 급등한 것이다. 반면 서울 중저가 지역 중심의 비강남권에선 뚜렷한 매수세 유입이 감지되지 않았다. 특히 수도권 내 양극화도 뚜렷하게 나타났다. 성남 분당은 1.92%, 과천은 1.71% 상승하며 정비사업 기대 지역이 강세를 보인 반면, 인천 연수는 -0.32%, 경기 평택은 -0.50% 하락했다. 전문가들은 하반기 시장이 단기적으로 조정될 가능성에 무게를 두고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “6·27 대출 규제 이후 거래량은 줄고 가격 상승폭도 둔화되겠지만 하락세로 전환된다고 보긴 어렵다”며 “당분간은 기존 수준을 유지하면서 간헐적으로 종전보다 조금 오른 가격에 거래되는 흐름이 이어질 것”이라고 진단했다. en1302@fnnews.com 장인서 기자

[파이낸셜뉴스]  바로 다음 날부터였다. 급소를 쳤다. 이재명 정부 첫 부동산 대책을 두고 하는 말이다. 예고되거나 예측가능한 대책은 힘이 없다. 6·27 부동산 대책은 달랐다. 아무런 예고 없이 지난달 27일 발표된 대출 규제는 휴일인 28일부터 즉각 시행됐다. 시장은 순간 긴장했다. 2주가 지난 지금, 서울 집값의 상승폭은 둔화됐고 '패닉바잉'도 멈췄다. 그러나 국민들은 여전히 집값 '상승'에 무게를 두고 있다.  '이정도는 맛보기'라며 자신감을 드러낸 이재명 정부의 부동산 정책, 과연 문재인 정부와 다른 길을 갈 수 있을지 시장의 관심이 쏠리고 있다.  6·27대책, 왜 나왔을까? 6·27 대책이 발표되기 불과 일주일 전, 서울 아파트값은 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 21주 연속 오름세를 이어가던 가운데 시장 과열 징후가 본격적으로 감지된 것이다. 실제로 6월 들어 수도권 주택 거래량은 전년 동기 대비 두 배 가까이 늘었으며, 매매 수요와 전세 수요가 동시에 급등했다. 이에 따라 가계대출도 한 달 사이 약 6조 원 가까이 증가했다. 대출 증가분의 상당 부분이 주택 구입과 직결된 만큼, 부동산 시장을 조기에 진정시키지 못할 경우 가계부채 부담이 더욱 심화될 수 있다는 우려가 커졌다. 6·27 전후, 뭐가 어떻게 달라졌나? ‘6·27 부동산 대책’의 핵심은 과도한 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장으로 재편하는 데 있다. 대출 규제를 전방위로 강화하며 특히 수도권과 규제지역 내 부동산 시장에 직접적인 영향을 미쳤다. 이번 대책으로 달라진 핵심 변화는 세 가지로 요약할 수 있다. ①주택담보대출은 6억원까지만 기존에는 소득과 집값에 따라 주택담보대출(주담대) 한도가 결정됐지만, 이제는 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적의 주담대는 조건과 무관하게 최대 6억원까지만 가능하다. KB국민은행에 따르면, 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 13억8184만원이다. 기존 규정대로라면 연소득이 2억원인 사람은 11억원 이상을 대출받아 이 아파트를 살 수 있었다. 그러나 새 규제에 따라 이제는 6억원까지만 대출이 가능해졌다. ②다주택자 주담대 전면 금지 수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 다주택자에겐 LTV(주택담보대출비율) 0%가 적용된다. 사실상 주택 구입 목적의 주담대는 전면 금지된 것이다. 뿐만 아니라 생활비 목적의 주담대도 다주택자에겐 허용되지 않는다. 실수요자가 아니라면 주택을 담보로 금융권에서 돈을 빌리는 것이 불가능해진 셈이다. ③갭투자, 사실상 불가능 갭투자 수단으로 자주 활용돼 온 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’은 수도권과 규제지역에서 전면 금지됐다. 세입자에게 전세보증금을 받아 집 잔금을 치르는 방식이 더 이상 허용되지 않는 것이다. 또한 주담대를 받아 집을 구입한 경우 6개월 이내 해당 주택에 전입해야 하는 의무도 생겼다. 실거주 목적이 아닌 투기 수요를 차단하기 위한 장치로 풀이된다. 이 밖에도 대출 관련 규제가 전반적으로 강화됐다. 먼저 주택담보대출 만기는 기존 40년에서 최대 30년으로 단축됐고, 생활비 목적의 주담대도 1억원까지만 가능하도록 상한이 설정됐다. 신용대출 역시 한도가 연소득의 100% 이내로 제한돼, 보다 보수적인 심사가 적용된다. 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 축소됐다. 기습 규제에 서울 아파트 거래량 '뚝' 정부의 6·27 대출규제 발표 이후 서울 아파트 시장은 급속히 냉각되는 모습을 보였다. 지난 6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대출규제가 발표된 6월 27일부터 7월 3일까지 일주일간 서울 아파트 매매 거래량은 총 577건으로 집계됐다. 이는 직전 주(6월 20~26일) 거래량인 1629건에 비해 3분의 1 수준으로 급감한 수치다. 같은 기간 매매계약 해지도 255건이나 발생하며 시장 위축이 본격화됐다. 특히 10억~20억원 미만 아파트에서 해지 건수가 109건으로 가장 많았고, 10억원 미만 아파트도 99건이 계약을 취소했다. 서울과 수도권의 갭투자가 사실상 차단되고, 추가 규제 가능성까지 제기되자 수요자들이 매수세를 거두고 관망세로 돌아선 것으로 풀이된다. 문 정부 때와 닮은 듯 다른 점 문재인 정부 시절에도 이번 6·27 대책과 유사한 대출 규제 정책이 시행된 바 있다. 2019년 12월 16일 발표된 이른바 ‘12·16 대책’이 그것으로, 발표 다음 날부터 즉시 시행된다는 점에서도 이번 조치와 유사한 형태였다. 두 정책 모두 주택담보대출을 강력히 제한해 투기 수요를 차단하겠다는 목적은 같지만, 규제 기준부터 차이가 있다. 12·16 대책이 아파트 ‘가격’을 기준으로 고가 주택에 초점을 맞췄다면, 6·27 대책은 ‘대출 금액’ 자체를 기준으로 설정했다. 이로 인해 12.16은 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 함께 비규제지역으로의 수요 이동, 이른바 ‘풍선효과’를 유발했다. 반면 6·27대책은 주택 가격과 무관하게 주담대를 일괄적으로 6억원으로 제한하고, 중저가 주택까지 규제 범위를 넓힌 것이 특징이다. 점진적으로 이루어진 12.16대책과는 달리 단기간에 대출 자체를 전방위적으로 통제하는 만큼, 시장 전반에 걸쳐 실질적인 투기 수요 억제 효과가 있을 것이라고 기대되는 이유다. 6·27 후속대책이 더 중요해졌다 전문가들은 하반기 집값이 서울 한강벨트 지역을 중심으로 하락 및 조정될 가능성이 있다고 내다보고 있다. 토지거래허가구역 해제로 시작된 집값 급등세에 제동을 걸고, 과열된 시장 분위기를 관망세로 돌렸다는 점에서 6·27대책은 긍정적인 평가를 받고 있다. 다만 이러한 효과가 장기적으로 지속되긴 어렵다는 지적도 나온다. 전문가들은 6.27 대책의 유효시간이 길어봐야 6개월 정도로 보고 있으며, 주택 시장의 근본적인 문제인 '수급 불일치' 문제를 해결하기 위해서는 빠른 공급 대책이 뒤따라야 한다고 강조한다. 실제로 시장의 기대심리는 여전히 꺾이지 않은 모습이다. 부동산R114가 7일 발표한 ‘2025년 하반기 주택 시장 전망’ 설문조사에 따르면, 응답자의 49%가 하반기 주택 매매가격이 오를 것으로 내다봤다. 이는 직전 조사 대비 17%포인트 증가한 수치로, 규제에도 불구하고 가격 상승 기대가 여전히 작지 않음을 보여준다. 이에 정부도 공급 확대에 속도를 낼 방침이다. 이 대통령은 지난 3일 공식 기자회견에서 주택 공급 확대를 위한 후속 조치를 예고했다. 수도권 1기 신도시 재건축과 3기 신도시 개발에 속도를 높일 것이라는 전망이 나오는 가운데, 서초 서리풀 등 기존 정부에서 지정한 신규 택지의 용적률 상향도 유력하게 검토되는 것으로 전해졌다. 이재명 정부의 후속 대책이 시장의 향방을 가를 중요한 변수로 떠오르고 있다. '디깅 digging'이라는 말, 들어보셨지요? [땅을 파다 dig]에서 나온 말로, 요즘은 깊이 파고들어 본질에 다가가려는 행위를 일컫는다고 합니다. [주말의 디깅]은 한가지 이슈를 깊게 파서 주말 아침, 독자 여러분을 찾아갑니다. sms@fnnews.com 성민서 기자

6·27 대출 규제 여파 속에 무섭게 치솟던 서울 집값 상승세가 둔화됐다. 정부가 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하면서 고가 재건축 단지를 중심으로 형성됐던 매수세가 일부 진정된 영향으로 풀이된다. 3일 한국부동산원이 발표한 '6월 5주(6월 30일 기준) 주간 아파트가격 동향'에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.40% 상승하며 22주 연속 오름세를 이어갔다. 다만 상승폭은 전주(0.43%) 대비 감소했다. 이번 통계는 정부의 대출 규제 발표 이후 첫 주간 아파트가격 동향 발표다. 정부는 지난달 27일 수도권 전 지역의 주담대를 총액 6억원 이하로 제한하고, 1주택자의 담보인정비율(LTV) 상한도 80%에서 70%로 낮추는 등 대출 규제를 강화하는 방안을 발표했다. 이 조치는 하루 뒤인 28일부터 즉시 시행됐다. 전문가들은 이번 지표를 대출 규제에 따른 시장의 '1차 반응'으로 해석했다. 윤지해 부동산114 리서치랩장은 "6억원 규제 기준은 고가 시장에는 직접 영향을 주지만 외곽 중저가 단지는 규제 영향이 적다"며 "수요가 그쪽으로 이동하면서 풍선효과가 나타날 수 있다"고 분석했다.강남권 3구 상승폭은 대부분 전주 대비 줄어들었다. 송파구는 0.75%로 전주(0.88%)보다 0.13%p 낮아졌고, 강남구(0.84%→0.73%), 서초구(0.77%→0.65%)도 상승폭이 줄었다. 강북 핵심지인 성동구(0.99%→0.89%), 마포구(0.98%→0.85%), 용산구(0.74%→0.58%)도 전주 대비 상승폭이 축소됐다. 외곽 중저가 단지로는 노원구(0.12%→0.17%), 도봉구(0.06%→0.08%) 등에서 상승폭이 확대됐다. 강북구는 0.11%로 전주(0.16%)보다 상승폭이 줄었지만, 강북 14개구 전체 평균은 0.30%를 기록하며 전주(0.31%) 수준을 유지했다. 경기권은 지역별 온도차가 뚜렷했다. 정비사업 기대감이 높은 지역들은 강세를 보였으나 입주 물량 부담이 큰 지역은 하락세를 나타냈다. 성남 분당구는 전주 대비 0.50%p 이상 확대된 1.17%를 기록했고, 과천시(0.47%→0.98%)와 안양 동안구(0.25%→0.37%)도 높은 상승률을 보였다. 반면 평택시(-0.13%), 고양 일산동구(-0.18%) 등은 하락세가 두드러졌다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "강남 3구는 단기간에 가격이 꺾일 지역이 아니며, 도봉·노원 등 외곽 지역에서는 일부 풍선효과가 감지된다"며 "현재의 상승폭 둔화는 일시적인 조정 국면일 가능성이 큰 만큼 시장의 방향성은 최소 한 달 이상 지켜봐야 가늠할 수 있다"고 진단했다. 장인서 기자