올해 1·4분기 문을 닫거나 등록을 취소한 부동산 디벨로퍼(시행사)가 역대 최대치를 기록했다. 2년간 사라진 시행사만 330개 업체에 이를 정도다. 규제 강화·시장 침체 등으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)도 더 얼어붙으면서 중대형 업체도 하루하루를 버티고 있다는 것이 업계의 설명이다. 13일 국토교통부에 따르면 올 1~3월 전국 부동산 디벨로퍼 폐업은 43건으로 집계됐다. 이 기간 등록 취소도 23건에 달했다. 폐업과 등록 취소를 포함하면 총 66건에 이른다. 반면 신규 등록은 고작 23건에 불과했다. 폐업과 등록 취소가 신규 등록보다 2.8배 가량 더 많은 셈이다. 해당 통계는 지난 2017년부터 제공되고 있는 데 1·4분기 기준으로 올해 수치가 역대급으로 최악이라는 점이다. 지난 2020년에도 1~3월 폐업신고와 등록 취소가 각각 43건·23건 등 총 66건으로 집계됐다. 하지만 당시 신규 등록은 71건을 기록했다. 신규 등록이 폐업·등록 취소를 앞선 것이다. 특히 올해 1~3월 신규 등록(23건) 수치는 2017년 이후 가장 적은 규모로 그만큼 디벨로퍼 업계가 코너에 몰리고 있는 것으로 분석되고 있다. 국토부 자료에 따르면 지난 2023년부터 업황이 급속히 악화되기 시작했다. 이에 따라 2년간 사라진 디벨로퍼만 334개 업체에 이른다. 2023년 1·4분기 말 전국 디벨로퍼는 2691개사를 기록했지만 올해 같은 기간에는 2357개 업체로 줄었다. 업계에 따르면 중대형 시행사조차 올해 아파트·비주거 등 분양계획이 단 한 곳 조차 없는 회사가 대부분이다. A사 관계자는 "대주단으로부터 중도금 대위변제 요구는 계속 늘어나지, 기존 PF 이자는 그대로 내지, 한마디로 말이 아니"라며 "개점휴업 상태나 다름없다"라고 전했다. B사 관계자는 "사업을 하는 순간 빚더미에 앉을 가능성이 다분하다"라며 "아무것도 안 하는 게 생존의 지름길이다"라고 말했다. 금융당국은 단계적으로 자기자본 비율을 강화하겠다고 밝혔지만 이미 시장에서는 제도가 시행되는 것이나 다름없다는 지적도 나온다. B사 관계자는 "금융기관들이 이미 자기자본 비율 강화에 맞춰 PF 대출을 운영하면서 신규 PF는 제로 상태나 다름없다"라며 "당장 내년부터 주택 공급 부족이 현실화 될 것으로 보인다"라고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 시행사 자기자본 비율 20% 상향 조치를 단계적으로 시행해야 한다는 주장이 제기됐다. 빠른 시일 안에 20%를 맞추는 것이 현실적으로 쉽지 않기 때문이다. 맹성규 국토교통위원장과 강준현 정무위원회 간사가 주최하고, 국토교통부·한국부동산개발협회 주관으로 20일 국회에서 열린 ‘부동산 PF 선진화를 위한 토론회’에서 이같이 분석이 나왔다. 이날 토론회에서는 황순주 한국개발연구원 선임연구원이 '부동산 PF의 구조적 문제와 개선 방안’을 주제로 발표가 진행됐다. 황 연구위원은 "국내 PF 사업장의 평균 자기자본비율이 선진국과 비교해 낮은 수준”이라고 지적했다. 부동산 PF 사업장을 분석한 결과 현 시점 기준으로 자기자본비율 20%를 맞추는 현장은 상위 4%에 불과하다고 지적했다. 그는 "현재 상황을 고려해 볼 때 이른 시일 내에 20% 목표치를 달성하는 것은 어렵다"며 "점진적인 대책 시행을 고려할 필요가 있다"고 제안했다. 2025년 10%, 2026년 15%, 2027년 20% 등 점진적 시행이 필요하다는 설명이다. 이어 이진 한국부동산개발협회 연구위원은 ‘부동산 PF 위기의 진단과 기회’를 주제로 주제발표를 진행했다. 이 연구위원은 “향후 공급 급감과 부동산 개발산업 침체에 대한 우려가 커지고 있다”며 “선분양, 연대보증 등으로 PF 위기는 부동산 경기 침체와 맞물려 금융권과 건설업계 전반에 걸친 리스크로 확산되고 있다”고 진단했다. 이어 “단기적으로는 PF 사업장에 대한 정부의 지원과 관심이 필요하다”며 “중장기적으로는 PF 자기자본 확충을 위한 에쿼티 금융시스템 구축, 통합 PF 통계 시스템 구축, 한국형 디벨로퍼 역량 강화 등의 정책이 필요하다”고 제안했다. 이어진 패널 토론에서는 학계, 금융권, 건설업계 대표들이 참여하여 다양한 의견을 나눴다. 금융권 한 관계자는 “PF 사업의 안정성을 높이기 위해서는 시행사의 재무 건전성을 강화하고, 브릿지론 의존도를 줄이는 것이 필수적"이라며 "하지만 그 이전에 충분한 에쿼티 금융 시스템의 구축이 선행되어야 한다”라고 강조하며 정책 지원과 선진 금융시스템 구축의 중요성을 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

#. 대형 시행사 A사는 서울 강남에서 초고급 주택을 선보일 예정이었다. 하지만 고금리에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파 등으로 본PF 전환에 실패하면서 공매에 넘어갈 처지다. 계열법인 정리는 물론 인력도 줄이면서 버티고 있다. 지난해 아파트·지식산업센터 등을 선보인 중견 시행사인 B사 역시 올해 주택공급 계획이 전무하다. B사 관계자는 "올해 PF 건전성 강화방안이 본격 시행되면서 문을 닫는 디벨로퍼(부동산시행사)가 더 급증할 것"이라고 우려했다. ■폐업>신규…디벨로퍼 감소세 전환 5일 파이낸셜뉴스가 국토교통부의 '부동산개발업 등록현황' 통계를 분석한 결과 시행사들이 느끼는 위기감은 과장이 아니었다. 지난 2023년과 2024년 등 2년 연속 폐업업체가 신규 등록을 앞선 것이다. 관련 통계가 공개된 2017년 이후 처음 있는 일이다. 도산업체가 늘면서 전체 등록 디벨로퍼도 감소세로 돌아섰다. 통계를 보면 2022년까지 전국 등록 디벨로퍼는 꾸준한 증가세를 이어왔다. 한 해 300~400개 업체가 새롭게 등록했기 때문이다. 전국 등록 디벨로퍼는 12월 말 기준으로 2017년 2218개사에서 2022년에는 2715개사로 급증했다. 하지만 고금리에 PF 부실 여파 등으로 2023년부터 상황은 달라진다. 도산업체가 신규 등록을 앞서는 상황이 나타난 것. 등록 디벨로퍼가 2023년 2657개사로 줄었고, 2024년에는 2408개사로 더 감소한 것이다. 피크 때인 2022년 12월 말(2715개사) 대비 11%가량 감소한 규모다. 시행업계 한 관계자는 "순증 추세를 이어왔던 등록 디벨로퍼가 2년 연속 감소세로 돌아섰다"며 "이 같은 위기는 시작에 불과하다"고 말했다. 이어 "중견사는 물론 영세 시행사들의 도산이 올해부터 본격화될 것으로 우려되고 있다"고 덧붙였다. 개발 생태계 붕괴가 가속화될 수 있다는 분석이다. ■"PF 자기자본 비율 확충 유예 필요"당장 올해부터 정부의 부동산 PF 건전성 강화방안이 본격 시행된다. PF 사업의 자기자본 비율을 20% 이상 높이는 방안이 단계적으로 시행된다. 이의 일환으로 PF 대출 시 시행사의 자기자본 비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등화하는 방안이 도입될 예정이다. 정부는 시행 시 자기자본 비율을 늘릴 수 있도록 업리츠 도입 등 다양한 당근책도 내놓았지만 실제 시장에서는 시행사만 옥죄는 결과를 초래할 것으로 우려하고 있다. 또 다른 시행사 관계자는 "정부가 올해부터 중장기적으로 자기자본 비율을 높인다고 발표했다"며 "하지만 현장에서는 새 제도 시행이 예고되면서 신규 PF 대출이 거의 올스톱된 상태"라고 말했다. 여기에 리츠 등을 활용한 PF 자기자본 비율 강화 역시 현실성이 없다는 지적도 제기되는 상황이다. 최원철 한양대 교수는 "리츠 활용방안은 현장에서 제대로 작동되기 힘든 구조"라며 "결국 극히 일부 업체를 제외하고는 개발이 중단되는 사태가 우려되고 있다"고 지적했다. 이어 "PF 시장을 선진화하는 것은 옳은 방향이지만 시장에서 준비할 시간이 필요하다"며 "준비 기간 없이 시행되면 문을 닫거나 개점휴업 상태인 시행사가 급증할 것으로 보인다"고 강조했다. 주택건설 업계는 이에 따라 PF 자기자본 비율 강화방안을 유예해 줄 것을 정부에 건의했다. 대한주택건설협회 한 관계자는 "PF 위험 가중치 상향, 충당금 차등 적용 등을 시장 회복 시까지 유예할 필요가 있다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 전민경 기자

한계에 부딪힌 부동산시행사(디벨로퍼)가 늘면서 지난해 폐업업체가 역대 최대치를 기록했다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 따른 규제 강화에다 건설경기 침체, 공사비 급증 등으로 디벨로퍼들이 코너에 몰리면서 개발 생태계의 붕괴 우려가 커지는 모습이다. 5일 파이낸셜뉴스가 국토교통부의 '부동산개발업 등록현황' 통계를 분석한 결과 지난해 전국에서 368개 업체가 폐업신고를 한 것으로 집계됐다. 이는 2023년(278개사) 대비 32% 늘어난 규모로, 관련 통계가 공개된 지난 2017년 이후 최대 규모다. 디벨로퍼로 불리는 부동산개발업은 일정 규모 이상의 사업을 영위하기 위해서는 관할 지자체에 반드시 등록해야 한다. 폐업 현황을 보면 2017년부터 2022년까지는 200개사 안팎이었다. 하지만 고금리와 PF 위기가 가시화된 2023년에 278개사로 급증했고, 지난해에는 매달 평균 약 30개사가 문을 닫았다. 반면 신규 등록 규모는 갈수록 쪼그라들고 있다. 지난해 신규 등록 시행사는 고작 171개사에 불과했다. 2022년까지만 해도 매달 300~400개사가 부동산개발업 신규 등록을 했는 데 절반가량 감소한 것이다. 2024년 신규 등록업체 규모는 '역대 최소'다. 한국부동산개발협회 관계자는 "폐업업체는 사업이 마무리된 경우도 있지만 경영환경이 갈수록 어려워지면서 자의 반 타의 반으로 문을 닫는 경우가 대부분"이라며 "시행사들의 경영상태가 갈수록 악화되고 있다"고 말했다. 업계에서는 올해 코너에 몰리는 시행사가 더 늘어날 것으로 보고 있다. 이미 대형 시행사 가운데 명맥만 유지하는 곳도 적지 않다. 최원철 한양대 교수는 "공공 주택공급은 전체의 5%밖에 안 되고, 결국 민간이 살아야 한다"며 "시행업계가 무너지면 개발 생태계 역시 붕괴되면서 공급 부족이 장기화될 수 있다"고 우려했다. ljb@fnnews.com 이종배 전민경 기자

최근 금융기관들이 관행적으로 공사비 상환을 마무리한 시행사에게 공사비 완납 증명서를 요구하면서 불만이 커지고 있다. 시공사는 완납 증명서 발급 조건으로 공사비 증액이나 추가 비용 부담을 요구하고 있어 시행사들은 금융기관 대출을 위해 불필요한 비용을 감수해야 하는 상황이다. 5일 업계에 따르면 최근 현대테라타워 구리갈매 공사를 담당하는 중견 시행사 A사는 시공을 맡은 B사에 공사비 완납을 뜻하는 우선수익권소멸확인서를 요청했다. 현대 테라타워 구리갈매는 지하 2층~지상 10층 연면적 10만 3805㎡ 규모로 지식산업센터와 상업시설이 함께 어우러진 복합 지식산업센터로 조성되며 현재 입주가 진행되고 있다. A사는 지난해 7월 공사비 상환을 마무리하고 금융기관의 요청에 따라 B사에 공사비 완납 증명서를 요청했다. 하지만 B사는 골조공사물량 중 데크플레이트 물량 증가 등을 이유로 오히려 공사비 증액을 요구하고 있는 것으로 알려졌다. A사 관계자는 "공사비 상환은 2024년 7월 완료됐지만 시공사에서 현재까지 우선수익권소멸확인서를 미제공하고 있는 상황"이라면서 "이로 인해 사업비 인출, 담보대출 등에 어려움을 겪고 있다"고 설명했다. 이 같이 시행사와 거래를 하는 금융기관에서 최근 1~2년 사이에 수익권 확보를 위해 공사비 완납 확인서를 요구하고 있는 것으로 전해졌다. 하지만 시행사들은 이같은 금융기관의 요구가 가뜩이나 영업환경이 녹록지 않은 상황에서 불필요한 '갑질'이라고 토로한다. 분양권이나 자산을 가지고 담보대출을 시행하는 것과는 큰 관련이 없는데도 관행적으로 이같은 증명서를 요구하면서 신규수주 등 사업에 어려움을 겪고 있다는 것이다. 실제로 시행사가 시공사에 공사비 완납 증명서를 요구할때 시공사들은 하자보수 확인이나 공사비 증액 등을 추가로 요구하는 경우도 있는 것으로 알려졌다. 시행사 입장에서는 증명서를 받지 못하면 담보대출을 받기가 쉽지 않아 울며 겨자먹기 식으로 따를 수 밖에 없다는 설명이다. 시행업계 관계자는 "공사비 상환은 보통 준공 전에 마무리되고 입주 직전에 하자보수 등 추가 비용이 발생하게 된다"면서 "사업 자금 확보 등을 위해 금융기관에 제출하는 공사비 완납 증명서를 받기 위해 손실을 감수하고 시공사의 비용 부담을 떠안는 경우도 있다"고 말했다. kim091@fnnews.com 김영권 기자

광주 쌍령동의 쌍령지구 민간임대 아파트사업 시행사 ‘드림하우징’이 오는 12월 겨울철 어려운 이웃들을 위한 사랑의 음식 나눔 봉사활동을 진행한다고 밝혔다. 이번 봉사활동은 겨울철을 맞아 경제적으로 어려움을 겪고 있는 취약 계층에게 따뜻한 음식을 제공하며, 지역사회에 온기를 전하고자 기획됐다. 시행사는 이번 봉사활동을 통해 지역 주민들에게 실질적인 도움을 주고, 지역 사회와의 연대감을 더욱 강화할 계획이다. 이번 사랑의 음식 나눔 봉사활동은 지역 내 저소득층 가구를 대상으로 진행된다. 시행사는 음식을 준비하여 취약계층 가구에 직접 전달할 예정이다. ‘드림하우징’ 관계자는 “겨울철 추위와 어려운 경제 상황 속에서 힘든 시간을 보내고 있는 이들에게 따뜻한 음식을 나누며, 그들이 건강하게 겨울을 나기를 바라는 마음으로 이번 봉사활동을 기획했다. 이번 나눔을 통해 지역 주민들에게 조금이나마 힘이 되기를 바란다”고 말했다. 한편, 광주시 쌍령동 민간임대주택 사업 시행사는 이번 봉사활동 외에도 지역사회의 복지 향상과 환경 보호를 위해 청석공원에서의 환경 정화 활동, 소외계층을 위한 기부 활동 등 지역 사회와 함께하는 다양한 봉사활동을 펼쳐오고 있다.

건설업계는 정부가 내놓은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 개선방안에 대해 자금부담을 줄일 수 있게 됐다는 반응이다. 다만 우수 시행사에 인센티브를 부여하고 금융사에도 일정부분 PF 관리 책임을 지우는 방안에 대해서는 긍정적으로 평가했지만 주요 제도가 국회를 통과해야 시행되는 만큼 불확실성이 크다고 판단했다. 여기에 일부 시행사는 토지 현물출자와 시행사 간 양극화에 대해 우려를 나타내기도 했다. ■업계 "일단 환영, 양극화는 걱정"14일 업계에 따르면 정부가 이날 발표한 PF 개선안에 대해 시행사, 건설사 등 주요 이해관계자들은 대체로 환영하는 입장을 내놨다. 업계 관계자는 "이번 대책은 당근과 채찍을 동시에 내놓은 것"이라면서 "대출을 줄이는 대신 현물출자 인센티브 부여 등 자기자본비율을 늘릴 수 있는 각종 인센티브를 제공한 것"이라고 설명했다. 시행업계 관계자는 "이번 제도가 정책되면 시행사들이 앞으로 초기부터 고금리의 브릿지론을 받을 필요가 없어서 자금 부담이 크게 완화할 것"이라면서 "자기자본 확충 적용 시기를 내년으로 늦춘 점도 시행사들 입장에서 준비할 시간을 번 만큼 당장의 부담을 크게 줄일 수 있게 된 것으로 본다"고 말했다. 다만 제도 시행을 위한 전제조건이 관련 법안의 통과인 만큼 실효성에 의문을 제기하는 목소리도 있다. 여기에 토지 현물출자에 따른 자금 리스크 확대, 시행사 간 양극화 등도 우려요인으로 지적됐다. 업계 관계자는 "정부가 고심한 흔적이 엿보이지만 주택공급 감소 우려가 여전하다"면서 "시행사 개발사업이 축소되면서 특히 비아파트 부문에서는 공급부족이 해결되기 쉽지 않아 보이는 데다 대형 시행사 쏠림으로 시장 양극화도 더 커질 것"이라고 평가했다. 다른 시행업계 관계자는 "이번 발표의 핵심은 PF 관련 리스크를 일정 부분 토지 소유주가 안고 가라는 의미로 보인다"면서 "이번 제도개선을 통해 우량물건을 확보할 경우 추가적인 수익을 기대할 수 있겠지만 이를 위해 리스크를 지면서까지 들어가야 하는지는 고민이 되는 부분"이라고 설명했다. 한편 이날 대한건설협회·한국주택협회·대한주택건설협회·한국부동산개발협회 등은 공동 성명서를 통해 "정부의 이번 대책이 국내 PF 위기를 해소하고 선진화 기틀을 마련할 것"이라고 평가했다. ■전문가 "대부분 법 개정사항"전문가들은 저자본으로 PF 대출에 의존해 개발하는 현재의 분양형 디벨로퍼 제도를 개선하는 계기를 마련했다는 점에서 긍정적으로 판단했다. 다만 시행시기와 시행사 간 양극화에 대해서는 업계와 마찬가지로 우려를 나타냈다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "'PF 통합정보시스템 구축'은 PF 관련 정보의 시장 모니터링을 강화할 수 있어 PF 관련 주체들의 정보 확보와 시장예측, 대응력을 높이는 계기가 될 것"이라면서도 "다만 추진과제 등이 대부분 2025년 법 개정을 해야 하는 상황이라 효과는 2025년보다 2026년 현실화 가능성이 커 보이고, 중장기적으로 규모 있는 디벨로퍼와 영세 디벨로퍼 간 양극화는 더 심화할 전망"이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지주의 현물출자는 해당 프로젝트의 손익을 함께 공유한다는 얘기인데 어느 정도 현실화될지는 시간을 두고 지켜봐야 할 것"이라면서 "자기자본을 높여 사업비를 절감하면 그만큼이 추가 이익으로 가야 맞지, 정부가 분양가 인하효과가 있다고 했는데 그것을 왜 '분양가 인하'로 연결해야 하는지에 대해서는 불만이 있을 수 있다"고 설명했다. 이어 "한국형 디벨로퍼를 키운다고 했는데 '개발'과 '운영'은 다른 역량"이라면서 "위험부담만 봐도 전자가 더 큰 만큼 인위적으로 육성하기보다는 시장수요에 맞춰 관련 제도를 정비하는 것이 현실적"이라고 덧붙였다. kim091@fnnews.com 김영권 기자

'부산 해운대 상지카일룸' 시행사(한스루체)가 자산운용사(헤리티지자산운용)로부터 사업장을 부당하게 빼앗겼다고 주장하고 나섰다. 제3의 법인을 설립해 상의도 없이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 채권을 인수해 지분을 강탈했다는 것이다. 헤리티지자산운용은 모든 절차는 관련 법규와 계약 내용에 따라 투명하게 진행됐다며 맞서고 있다. 24일 업계에 따르면 한스루체는 금융감독원에 지난 8월과 9월 등 두 차례 관련 민원을 제출하며 진상조사를 요청했다. 금융감독원은 헤리티지자산운용에 오는 10월초까지 관련 사실 자료 제출을 요구한 상태다. ■"부당하게 빼앗겼다"…한스루체, 금감원에 민원 이 사업은 해운대구 중동에 고급빌라 12가구를 짓는 프로젝트로 지난 5월 준공됐다. 시공은 상지건설, 금융은 헤리티지자산운용이 맡았다. 해당 프로젝트는 헤리티지자산운용이 지난 2021년 8월 한종희 한스루체 대표에게 제안하면서 이뤄졌다. 한 대표는 상지건설 설립자로 '상지카일룸' 이라는 브랜드로 고급빌라 시장을 개척한 인물이다. 이후 양측은 사업을 위한 특수목적법인(SPC)인 '퀀텀디브이'를 6대4 지분율로 공동설립했다. 한스루체는 지분 60.6%를 보유한 최대주주가 됐다. 지난 2022년 5월 메리츠증권, 메리츠캐피탈, 하나탠제일차 등과 315억원 규모의 PF 대출 약정을 맺으면서 본격 진행됐다. 사업 과정에서 양측 간의 갈등은 불거졌다. 우선 헤리티지자산운용이 한 대표를 퀀텀디브이 경영에서 배제했다. 또 한스루체에 사전 통보 없이 10억1000만원 규모의 이익참가부 사채를 발행한 것도 갈등의 원인이 됐다. 시행 이익의 20%를 우선 배당하는 조건이었다. 이 외에도 시행사측은 25억원의 과도한 금융자문 수수료도 문제 삼았다. 또 퀀텀디브이가 펜트하우스 1가구를 헤리티지자산운용에 할인 분양했다는 점도 지적했다. 헤리티지자산운용은 "이익참가부 사채 발행은 52%대48% 비율로 사업 정산이 이뤄질수 있도록 해 오히려 한스루체를 위한 것"이라며 "또 금융자문 수수료도 실행 금융기관 요청에 따라 지급된 것이다"고 설명했다. 할인 매입에 대해서는 "최초 분양가인 58억원으로 해당 금액으로 실거래도 신고했다"고 밝혔다. 한스루체는 올 2월 퀀텀디브이의 장부공개 등을 요구하는 내용증명을 헤리티지자산운용에 발송했다. 헤리티지자산운용은 연락을 단절했고, 한스루체는 지난 5월 법원의 허가를 얻어 퀀텀디브이 임시 주주총회를 소집했다. 주총에서는 한 대표를 퀀텀디브이 사내이사에 선임하는 안건이 의결됐다. 연락 단절에 대해 헤리티지자산운용은 "관련 건에 대해서는 한스루체에 이미 수차례 구두로 설명을 진행했다"고 주장했다. ■헤리티지 "부당행위 없다" 주장 양측의 갈등은 PF 대출 만기를 앞둔 올 8월에 폭발했다. 한스루체는 PF 대출 만기를 앞두고 상환 절차에 착수했다. 당시 퀀텀디브이는 4가구에 대한 분양 수익금 200억원으로 PF 대출 일부를 상환하고 115억원의 잔금을 남겨둔 상황이었다. 한스루체는 헤리티지자산운용에 퀀텀디브이 보유 주식 비율에 따른 유상증자로 PF 잔금을 상환하자는 취지의 공문을 발송했다. 또 증자 합의가 이뤄지지 않을 경우를 대비해 한스루체가 시공사인 상지건설에 자금을 빌려줘 PF 대출 잔액을 대위변제 하겠다는 내용의 협의도 대주단과 진행했다. 하지만 헤리티지자산운용은 한스루체와 협의없이 제3의 'SPC(가든일제일차)'를 만들어 대주단으로부터 대출채권(115억원)을 양도 받았다. 그리고 당일 해당 대출의 기한이익을 상실시켰다. 동시에 담보로 제공한 한스루체의 퀀텀디브이 지분 전량(60.6%)의 소유권을 가져간 뒤 한 대표를 해임했다. NH투자증권은 가든일제일차의 업무수탁기관으로 활동했다. 지분을 몰취하는 과정에서 한스루체의 동의 없이 헤리티지의 일방적인 주장만 들었다는 것이 시행사측 주장이다. 한 대표는 "공사 도중에 문제를 제기하면 자칫 사업이 무산돼 시공사는 물론 계약자도 피해볼까 대응을 자제해 왔다"며 "빚을 갚겠다고 밝혔는 데도 헤리티지자산운용의 적대인 인수는 범죄행위"라고 강조했다. 이어 "금융당국에서 불법성 등에 대해 조사해 재산권을 보호해 주시기 바란다"고 호소했다. 헤리티지산운용은 "기존 채권자인 대주단에게 대위변제 의사를 전달한 적이 없다"며 "한스루체가 담보 제공자가 아니므로 변제이익이 없는 자의 대위변제를 수용할지 여부는 신규 채권 양수인의 의사에 달린 것이다"고 말했다. 경영권 탈취에 대해서도 "한 대표를 퀀텀디브이 사내이사에 선임해 대출약정서상 채무불이행 사유를 일으킨 한스루체가 자초한 결과"라고 말했다. 또 "당일 질권실행은 정상적인 담보대출전환 및 채권자의 이익 보호를 위해 반드시 필요한 일이었다"며 "본 건 사업 과정에서 어떠한 부당 행위도 하지 않았다"고 밝혔다. 금융감독원 관계자는 "헤리티지자산운용측에 사실 관계 자료를 요청했고, 접수 되는 대로 관련 규정에 맞춰 살펴볼 예정이다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

정부가 추진중인 디벨로퍼(시행사)의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제 강화가 시행될 경우 PF 대출 가능 사업장 수가 최대 60% 가량 감소할 수 있다는 분석이 나왔다. 규제 도입이 PF 시장 정상화 및 안정화에 도움이 될 수 있지만 갑작스럽게 적용될 경우 부작용이 크다는 것이 업계의 설명이다. 주택공급 확대를 위해서라도 단계적 시행과 선진 금융시스템 조성이 선행될 필요가 있다는 지적이다. 19일 업계에 따르면 정부는 PF 총 사업비에서 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 검토중이다. 위험가중치를 높이면 대출이 줄어든다. 세부방안은 확정되지 않았으나 자본비율에 따라 위험가중치를 50~300% 수준으로 차등 적용하는 방안도 그 가운데 하나다. 부동산 PF 대출 위험가중치는 현재 은행 150%, 2금융권 100%다. 시행사의 자기자본 비율은 3~5% 수준이다. 업계는 정부 방안대로 추진될 경우 현행 자기자본비율 하에서는 최대 위험가중치(300%)를 적용 받는 사업장이 속출할 것으로 보고 있다. A시행사 대표는 "대부분 중소업체들이어서 극히 일부 대형 시행사를 제외하고는 3~5% 수준의 자기자본 비율을 일시에 높이는 것은 불가능한 것이 현실"이라고 말했다. 300%의 위험가중치를 고려하면 대출 금액(기존 100억원 가정)이 33억원으로 줄어들 것으로 보고 있다. 실제로 한국부동산개발협회가 시행사 자기자본 5% 이하, 위험가중치 300% 적용을 가정해 시뮬레이션한 결과 대출 사업장 수가 크게 감소하는 것으로 분석됐다. PF 대출 가능 사업장 수가 은행권은 50%, 2금융권은 67% 등으로 뚝 떨어질 것으로 예측했다. B시행사 대표는 "대형사 위주의 주요 지역 아파트 공급은 영향이 적겠지만, 특히 비 아파트의 경우 아예 씨가 마를 가능성이 크다"며 "중소형 시행사들이 무너지면서 관련 업계에도 도미도 여파를 미칠 것"이라고 지적했다. 외환위기와 금융위기를 거치면서 대형은 물론 중소형 건설사들도 자체사업에서 거의 손을 뗐다. 디벨로퍼가 부지 물색·지주작업·인허가 등 초기단계를 맡고, 본 PF 단계에서 건설사가 신용보강으로 참여하는 형태의 개발 시스템이 수십년간 유지돼 왔다. 때문에 PF 시장 정상화에는 동감하지만 자기자본비율 규제 강화가 급작스럽게 시행될 경우 여파가 적지 않다는 것이 업계의 우려다. 개발업계는 우선 자기자본 비율 규제 강화를 단계적으로 시행할 필요가 있다는 입장이다. 아울러 선진국에서 보편화 된 '에쿼티 금융시스템' 도입이 선행되어야 한다는 주장이다. 개발협회 한 관계자는 "정상 사업장도 PF 대출을 꺼리는 게 요즘 현실"이라며 "공급 생태계 붕괴라는 시장에 미칠 부작용을 최소화 하는 방안도 검토 되어야 한다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 추진중인 디벨로퍼(시행사)의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제 강화가 시행될 경우 PF 대출 가능 사업장 수가 최대 60% 가량 감소할 수 있다는 분석이 나왔다. 규제 도입이 PF 시장 정상화 및 안정화에 도움이 될 수 있지만 갑작스럽게 적용될 경우 부작용이 크다는 것이 업계의 설명이다. 주택공급 확대를 위해서라도 단계적 시행과 선진 금융시스템 조성이 선행될 필요가 있다는 지적이다. 19일 업계에 따르면 정부는 PF 총 사업비에서 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 검토중이다. 위험가중치를 높이면 대출이 줄어든다. 세부방안은 확정되지 않았으나 자본비율에 따라 위험가중치를 50~300% 수준으로 차등 적용하는 방안도 그 가운데 하나다. 부동산 PF 대출 위험가중치는 현재 은행 150%, 2금융권 100%다. 시행사의 자기자본 비율은 3~5% 수준이다. 업계는 정부 방안대로 추진될 경우 현행 자기자본비율 하에서는 최대 위험가중치(300%)를 적용 받는 사업장이 속출할 것으로 보고 있다. A시행사 대표는 "대부분 중소업체들이어서 극히 일부 대형 시행사를 제외하고는 3~5% 수준의 자기자본 비율을 일시에 높이는 것은 불가능한 것이 현실”이라고 말했다. 300%의 위험가중치를 고려하면 대출 금액(기존 100억원 가정)이 33억원으로 줄어들 것으로 보고 있다. 실제로 한국부동산개발협회가 시행사 자기자본 5% 이하, 위험가중치 300% 적용을 가정해 시뮬레이션한 결과 대출 사업장 수가 크게 감소하는 것으로 분석됐다. PF 대출 가능 사업장 수가 은행권은 50%, 2금융권은 67% 등으로 뚝 떨어질 것으로 예측했다. B시행사 대표는 “대형사 위주의 주요 지역 아파트 공급은 영향이 적겠지만, 특히 비 아파트의 경우 아예 씨가 마를 가능성이 크다”며 “중소형 시행사들이 무너지면서 관련 업계에도 도미도 여파를 미칠 것”이라고 지적했다. 외환위기와 금융위기를 거치면서 대형은 물론 중소형 건설사들도 자체사업에서 거의 손을 뗐다. 디벨로퍼가 부지 물색·지주작업·인허가 등 초기단계를 맡고, 본 PF 단계에서 건설사가 신용보강으로 참여하는 형태의 개발 시스템이 수십년간 유지돼 왔다. 때문에 PF 시장 정상화에는 동감하지만 자기자본비율 규제 강화가 급작스럽게 시행될 경우 여파가 적지 않다는 것이 업계의 우려다. 개발업계는 우선 자기자본 비율 규제 강화를 단계적으로 시행할 필요가 있다는 입장이다. 아울러 선진국에서 보편화 된 ‘에쿼티 금융시스템’ 도입이 선행되어야 한다는 주장이다. 개발협회 한 관계자는 “정상 사업장도 PF 대출을 꺼리는 게 요즘 현실”이라며 “공급 생태계 붕괴라는 시장에 미칠 부작용을 최소화 하는 방안도 검토 되어야 한다”고 강조했다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자