[파이낸셜뉴스] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 총 사업비의 3%에 불과한 자기자본비율을 끌어올리기 위해 자기자본비율에 따른 인센티브를 차등화하고 재무적 투자자(FI)의 지분투자를 촉진할 방침이다.  정부는 3일 발표한 '2024년 하반기 경제정책 방향'에서 "PF 사업구조 개편 등을 통한 부동산 개발방식 선진화를 위해 올해 하반기 중 부동산PF 제도개선 방안'을 마련·발표할 것"이라며 이같이 밝혔다.  부동산PF 제도개선 방안의 핵심은 PF사업의 자기자본비율 확대 유도다. 최근 불거진 PF 사업장 부실 문제의 근본적 해결을 위해서는 '저자본·고보증'으로 금융에 크게 의존하는 구조를 개선해야 한다는 지적이 나오고 있다. 시행사의 경우 총 사업비의 약 3%의 자기자본만 갖고 사업에 나서고 있고 신용이 약한 지방 건설사(시공사)의 경우 사업 수주를 위해 신탁사와 책임준공 확약 상품 계약을 맺고 무리하게 사업을 수주하는 문제가 반복되고 있다. 한국개발연구원(KDI)도 최근 보고서를 통해 현재 3% 수준인 부동산 PF 사업의 자기자본 비율을 선진국 수준인 30∼40%까지 높여야 한다고 제언했다.  KDI가 지난달 20일 발표한 '갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에 따르면 최근 3년(2021∼2023년)간 추진된 총 100조원 규모의 PF 사업장 300여개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었지만 시행사는 자기자본을 118억원(3.2%)만 투입하고 96.8%인 3631억원은 빌린 돈으로 충당했다. 반면 미국의 자기자본비율은 33%였으며 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등 주요 선진국들은 30∼40% 수준이었다. 이런 '저자본·고보증' 구조가 시행사의 영세화를 초래하고, 투입 자본 대비 높은 수익성으로 '묻지마 투자'를 일으키며 사업성 평가는 부실화하고 있다는 게 보고서의 주장이다. 이에 정부는 올해 하반기 중 부동산 개발방식 선진화를 위한 '부동산PF 제도개선 방안'을 발표할 예정이다. 우선 시행사의 PF 자기자본 비율 확대를 유도하기 위해 자기자본 비율에 따른 인센티브를 차등화하고 재무적 투자자 등의 지분투자를 촉진할 예정이다.  또한 우수한 역량을 갖춘 디벨로퍼 중심으로 부동산 개발이 이뤄질 수 있도록 우수업체 선별·지원, 전문인력 관리 체계화 등 시행업계 내실화도 추진할 방침이다. 아울러 부동산PF 대출시 사업성평가를 가오하하고 PF 시장 참여자의 건전성 유지를 위한 방안도 마련할 계획이다.  부동산 PF 통합정보 시스템 구축 등을 통해 PF시장 투명성 강화 및 관리 체계화도 추진한다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

정부가 추진중인 디벨로퍼(시행사)의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제 강화가 시행될 경우 PF 대출 가능 사업장 수가 최대 60% 가량 감소할 수 있다는 분석이 나왔다. 규제 도입이 PF 시장 정상화 및 안정화에 도움이 될 수 있지만 갑작스럽게 적용될 경우 부작용이 크다는 것이 업계의 설명이다. 주택공급 확대를 위해서라도 단계적 시행과 선진 금융시스템 조성이 선행될 필요가 있다는 지적이다. 19일 업계에 따르면 정부는 PF 총 사업비에서 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 검토중이다. 위험가중치를 높이면 대출이 줄어든다. 세부방안은 확정되지 않았으나 자본비율에 따라 위험가중치를 50~300% 수준으로 차등 적용하는 방안도 그 가운데 하나다. 부동산 PF 대출 위험가중치는 현재 은행 150%, 2금융권 100%다. 시행사의 자기자본 비율은 3~5% 수준이다. 업계는 정부 방안대로 추진될 경우 현행 자기자본비율 하에서는 최대 위험가중치(300%)를 적용 받는 사업장이 속출할 것으로 보고 있다. A시행사 대표는 "대부분 중소업체들이어서 극히 일부 대형 시행사를 제외하고는 3~5% 수준의 자기자본 비율을 일시에 높이는 것은 불가능한 것이 현실"이라고 말했다. 300%의 위험가중치를 고려하면 대출 금액(기존 100억원 가정)이 33억원으로 줄어들 것으로 보고 있다. 실제로 한국부동산개발협회가 시행사 자기자본 5% 이하, 위험가중치 300% 적용을 가정해 시뮬레이션한 결과 대출 사업장 수가 크게 감소하는 것으로 분석됐다. PF 대출 가능 사업장 수가 은행권은 50%, 2금융권은 67% 등으로 뚝 떨어질 것으로 예측했다. B시행사 대표는 "대형사 위주의 주요 지역 아파트 공급은 영향이 적겠지만, 특히 비 아파트의 경우 아예 씨가 마를 가능성이 크다"며 "중소형 시행사들이 무너지면서 관련 업계에도 도미도 여파를 미칠 것"이라고 지적했다. 외환위기와 금융위기를 거치면서 대형은 물론 중소형 건설사들도 자체사업에서 거의 손을 뗐다. 디벨로퍼가 부지 물색·지주작업·인허가 등 초기단계를 맡고, 본 PF 단계에서 건설사가 신용보강으로 참여하는 형태의 개발 시스템이 수십년간 유지돼 왔다. 때문에 PF 시장 정상화에는 동감하지만 자기자본비율 규제 강화가 급작스럽게 시행될 경우 여파가 적지 않다는 것이 업계의 우려다. 개발업계는 우선 자기자본 비율 규제 강화를 단계적으로 시행할 필요가 있다는 입장이다. 아울러 선진국에서 보편화 된 '에쿼티 금융시스템' 도입이 선행되어야 한다는 주장이다. 개발협회 한 관계자는 "정상 사업장도 PF 대출을 꺼리는 게 요즘 현실"이라며 "공급 생태계 붕괴라는 시장에 미칠 부작용을 최소화 하는 방안도 검토 되어야 한다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 추진중인 디벨로퍼(시행사)의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제 강화가 시행될 경우 PF 대출 가능 사업장 수가 최대 60% 가량 감소할 수 있다는 분석이 나왔다. 규제 도입이 PF 시장 정상화 및 안정화에 도움이 될 수 있지만 갑작스럽게 적용될 경우 부작용이 크다는 것이 업계의 설명이다. 주택공급 확대를 위해서라도 단계적 시행과 선진 금융시스템 조성이 선행될 필요가 있다는 지적이다. 19일 업계에 따르면 정부는 PF 총 사업비에서 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 검토중이다. 위험가중치를 높이면 대출이 줄어든다. 세부방안은 확정되지 않았으나 자본비율에 따라 위험가중치를 50~300% 수준으로 차등 적용하는 방안도 그 가운데 하나다. 부동산 PF 대출 위험가중치는 현재 은행 150%, 2금융권 100%다. 시행사의 자기자본 비율은 3~5% 수준이다. 업계는 정부 방안대로 추진될 경우 현행 자기자본비율 하에서는 최대 위험가중치(300%)를 적용 받는 사업장이 속출할 것으로 보고 있다. A시행사 대표는 "대부분 중소업체들이어서 극히 일부 대형 시행사를 제외하고는 3~5% 수준의 자기자본 비율을 일시에 높이는 것은 불가능한 것이 현실”이라고 말했다. 300%의 위험가중치를 고려하면 대출 금액(기존 100억원 가정)이 33억원으로 줄어들 것으로 보고 있다. 실제로 한국부동산개발협회가 시행사 자기자본 5% 이하, 위험가중치 300% 적용을 가정해 시뮬레이션한 결과 대출 사업장 수가 크게 감소하는 것으로 분석됐다. PF 대출 가능 사업장 수가 은행권은 50%, 2금융권은 67% 등으로 뚝 떨어질 것으로 예측했다. B시행사 대표는 “대형사 위주의 주요 지역 아파트 공급은 영향이 적겠지만, 특히 비 아파트의 경우 아예 씨가 마를 가능성이 크다”며 “중소형 시행사들이 무너지면서 관련 업계에도 도미도 여파를 미칠 것”이라고 지적했다. 외환위기와 금융위기를 거치면서 대형은 물론 중소형 건설사들도 자체사업에서 거의 손을 뗐다. 디벨로퍼가 부지 물색·지주작업·인허가 등 초기단계를 맡고, 본 PF 단계에서 건설사가 신용보강으로 참여하는 형태의 개발 시스템이 수십년간 유지돼 왔다. 때문에 PF 시장 정상화에는 동감하지만 자기자본비율 규제 강화가 급작스럽게 시행될 경우 여파가 적지 않다는 것이 업계의 우려다. 개발업계는 우선 자기자본 비율 규제 강화를 단계적으로 시행할 필요가 있다는 입장이다. 아울러 선진국에서 보편화 된 ‘에쿼티 금융시스템’ 도입이 선행되어야 한다는 주장이다. 개발협회 한 관계자는 “정상 사업장도 PF 대출을 꺼리는 게 요즘 현실”이라며 “공급 생태계 붕괴라는 시장에 미칠 부작용을 최소화 하는 방안도 검토 되어야 한다”고 강조했다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]부동산 경기 침체 장기화로 부동산신탁사 순이익이 1년 만에 6분의 1 토막으로 쪼그라들었다. 22일 금융투자업계와 신용평가업계에 따르면 13개 부동산신탁사의 올해 1·4분기 순이익은 269억원으로 집계됐다. 전년동기(1636억원)와 비교하면 6분의 1 수준이다. 자기자본순이익률(ROE)도 같은 기간 13.5%에서 4.9%로 축소됐다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)사업 부진의 직격탄을 맞은 결과다. 고정이하자산의 비중은 37.5%에서 54.4%로 늘었다. 부실채권이 자산의 절반을 넘는 셈이다. 자산은 채무상황능력 등을 고려해 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실로 구분하며, 고정이하자산비중은 총자산 가운데 고정 이하자산(고정·회수의문·추정손실)이 차지하는 비율을 의미한다. 부동산신탁사 중에서 순손실 규모가 가장 큰 곳은 KB부동산신탁이다. 지난해 손손실 841억원을 기록한데 이어 올해 3월 말 기준으로 469억원의 순손실을 냈다. 수년 동안 무차입 기조를 유지하던 KB부동산신탁의 차입부채는 지난해 말 4300억원으로 늘었고, 올해 3월 말 현재는 5250억원을 가리키고 있다. 자기자본이익률(ROE)은 -71.5% 수준이다. ROE는 자기자본을 활용해 얼마를 벌었는 지를 뜻한다. ROE가 낮다는 것은 자본을 효율적으로 쓰지 못한 것으로 해석된다. 영업용순자본비율(NCR)도 업계 '꼴찌' 수준이다. KB부동산신탁은 지난해부터 영업용순자본비율이 급강하하며 1·4분기 272.7%에 그쳤다. NCR은 부동산신탁자의 재무안정성을 나타내는 지표로, 재무안정성이 높은 신탁사는 대체로 영업용순자본비율을 1000% 이상으로 유지하고 있다. 금융당국은 150% 이상을 유지할 것을 권고하고 있다. 이에 따라 KB금융지주가 나서 급한 불을 끄기 위해 나섰다. KB부동산신탁은 지난 6월 설립 이후 처음으로 1700억원 규모의 신종자본증권을 발행했다. 이 가운데 1500억원을 KB금융지주가 인수했다. 신종자본증권은 ROE 개선과 동시에 NCR도 끌어올릴 수 있어 금융사의 자본 확충 수단으로 활용된다. 시장에선 지난달 발행한 신종자본증권이 모두 영업용순자본에 반영될 경우 NCR이 1000%를 웃돌 것으로 보고 있다. 교보자산신탁은 지난해 12월 말 기준 295억원의 순손실을 기록, 적자로 돌아섰다. 올해 3월 말 기준으로도 적자(순손실 264억원)가 지속되는 상황이다. ROE는 2022년 말 9.2%에서 지난해 12월 말 -7.3%, 올해 3월 말은 -23.4%로 악화되고 있다. 신한자산신탁은 3월 말 순손실 220억원으로 적자 전환했고, REO는 -24%를 가리키고 있다. 특히 책임준공형 관리형 토지신탁 리스크가 커지면서 부동산신탁사들은 소송에 직면할 전망이다. 시공사의 책임준공확약은 약정기간 내 건물을 준공해 대주단에 담보물을 양도할 의무를 갖게 되고, 이행하지 못하면 전체 채권을 인수하는 것이다. 부동산신탁사의 책임준공확약은 책임준공 미이행시 시행사의 대출채무 등을 인수하는 것이 아니라 대주단의 손해에 대한 배상 의무가 발생한다. 대주단이 부동산신탁사의 책임준공 의무 미이행을 이유로 손해배상소송을 제기한 건수가 이달 기준 4건이나 된다. 나신평 권신애 연구원은 "최근 대주단이 책임준공기한을 경과한 사업장의 대출원리금을 부동산신탁사에 청구하는 사례가 발생하고 있다"면서 "지난 3월 업계 최초로 발생한 신한자산신탁의 인천 원창동 물류센터 소송을 시작으로 향후 관련 소송이 늘어날 것"이라고 내다봤다. khj91@fnnews.com 김현정 기자 khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스]김병환 금융위원장 후보자가 차주의 소득을 고려해 대출 한도를 정하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 범위를 확대할 필요가 있다고 밝혔다. 다만 담보가치(집값)에 비례해 돈을 빌릴 수 있도록 규제하는 담보인정비율(LTV) 규제 강화에 대해서는 반대 의사를 밝혔다. 21일 금융위원회가 국회에 제출한 인사청문회 요구자료에 따르면 김 후보자는 가계부채 관리방안에 대해 "DSR 제도를 내실화함으로써 '갚을 수 있는 범위 내에서 빌리는' 대출 관행을 안착시키는 것이 중요하다"고 밝혔다. 현행 차주별 DSR 규제는 매년 갚아야 할 대출 원리금이 연 소득의 40%를 넘지 못하도록 하고 있다. 금융위는 DSR 규제에 전세대출 이자 상환분을 포함하는 것을 검토하고 있다.  김 후보자는 "규제 확대가 소비자들에게 급격한 충격으로 이어지지 않도록 단계적·점진적으로 시행하는 것이 필요하다"고 답했다. 전세대출에 대한 규제를 주택담보대출의 수준으로 강화해야 한다는 주장에 대해서도 "신중히 검토해야 한다"며 선을 그었다. DSR과 함께 대표적인 대출 규제로 꼽히는 LTV 규제 강화에 대해서는 반대 의사를 밝혔다. 김 후보자는 "LTV 규제 강화는 가계부채·주택시장 추이, 서민·실수요자의 주거 안정에 미치는 영향 등을 면밀히 고려해 신중히 검토해야 할 사항"이라고 답했다.  특례보금자리론이나 신생아 대출 등 정책대출로 인해 집값이 올랐다는 지적에 대해서는 "일부 영향을 줬을 수 있지만 유례없는 고금리 상황 속에서 무주택 실수요자를 위한 주거 안정 지원 및 저출생 위기 극복을 위해 정책성 대출을 지원해나가는 건 중요하다"고 답했다. 국내 부동산 PF 시장의 구조적인 체질 개선도 주요 당면 과제로 꼽았다. 구체적인 제도 개선 방안으로 부동산 PF 정보 시스템 구축, 시행사의 자기자본 비율 확대, 자본비율에 따른 대손충당금 적립 등을 언급했다. 부실 PF 사업장 정리 규모와 시기에 대해서는 "현재 금융회사의 자체 사업성 평가 결과에 대한 금감원의 적정성 점검이 실시되고 있다"며 "구체적인 정리 규모 및 시기는 사업성 평가 결과를 지켜본 후 관계부처와 함께 검토하겠다"고 말했다. 김 후보자는 2금융권 건전성에 대한 시장 우려에 대해 "최근 연체율이 상승하고 있지만 전반적으로는 우려할 만한 수준은 아닌 것으로 알고 있다"고 답했다. 저축은행 경쟁력 강화 방안과 관련해서는 "최근 영업 구역 규제 완화, 인수·합병(M&A) 활성화 등이 필요하다는 의견이 제기되고 있다"며 "저축은행의 지역 서민금융기관으로서의 정체성을 훼손하지 않으면서 경쟁력을 강화할 수 있는 방안이 있는지 검토하겠다"고 말했다. ELS 등 고위험 상품 판매를 전문투자자로 제한하는 것에 대해서는 "판매 대상의 제한은 금융소비자 보호와 함께 금융소비자 선택권 등을 충분히 고려해야 한다"고 답했다. 다만 "2019년 DLF 사태 이후 고위험 금융투자상품을 편입한 신탁, 사모펀드의 은행 판매를 제한해왔다"며 "현재와 같이 (사모펀드 등) 고위험 금융상품에 대한 은행 판매를 일정 부분 제한하는 것에 대해 원칙적으로 동의한다"고 언급했다. 이어 "불완전판매 방지를 위한 내부통제 확립 방안과 함께 다양한 전문가 의견, 해외사례를 충분히 검토해 재발 방지 방안을 마련하겠다"고 덧붙였다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 부동산 경기 침체 장기화로 부동산신탁사 순이익이 1년 만에 6분의 1 토막으로 쪼그라들었다. 22일 금융투자업계와 신용평가업계에 따르면 13개 부동산신탁사의 올해 1·4분기 순이익은 269억원으로 집계됐다. 전년동기(1636억원)와 비교하면 6분의 1 수준이다. 자기자본순이익률(ROE)도 같은 기간 13.5%에서 4.9%로 축소됐다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)사업 부진의 직격탄을 맞은 결과다. 고정이하자산의 비중은 37.5%에서 54.4%로 늘었다. 부실채권이 자산의 절반을 넘는 셈이다. 자산은 채무상황능력 등을 고려해 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실로 구분하며, 고정이하자산비중은 총자산 가운데 고정 이하자산(고정·회수의문·추정손실)이 차지하는 비율을 의미한다. 부동산신탁사 중에서 순손실 규모가 가장 큰 곳은 KB부동산신탁이다. 지난해 손손실 841억원을 기록한데 이어 올해 3월 말 기준으로 469억원의 순손실을 냈다. 수년 동안 무차입 기조를 유지하던 KB부동산신탁의 차입부채는 지난해 말 4300억원으로 늘었고, 올해 3월 말 현재는 5250억원을 가리키고 있다. 자기자본이익률(ROE)은 -71.5% 수준이다. ROE는 자기자본을 활용해 얼마를 벌었는 지를 뜻한다. ROE가 낮다는 것은 자본을 효율적으로 쓰지 못한 것으로 해석된다. 영업용순자본비율(NCR)도 업계 '꼴찌' 수준이다. KB부동산신탁은 지난해부터 영업용순자본비율이 급강하하며 1·4분기 272.7%에 그쳤다. NCR은 부동산신탁자의 재무안정성을 나타내는 지표로, 재무안정성이 높은 신탁사는 대체로 영업용순자본비율을 1000% 이상으로 유지하고 있다. 금융당국은 150% 이상을 유지할 것을 권고하고 있다. 이에 따라 KB금융지주가 나서 급한 불을 끄기 위해 나섰다. KB부동산신탁은 지난 6월 설립 이후 처음으로 1700억원 규모의 신종자본증권을 발행했다. 이 가운데 1500억원을 KB금융지주가 인수했다. 신종자본증권은 ROE 개선과 동시에 NCR도 끌어올릴 수 있어 금융사의 자본 확충 수단으로 활용된다. 시장에선 지난달 발행한 신종자본증권이 모두 영업용순자본에 반영될 경우  NCR이 1000%를 웃돌 것으로 보고 있다. 교보자산신탁은 지난해 12월 말 기준 295억원의 순손실을 기록, 적자로 돌아섰다. 올해 3월 말 기준으로도 적자(순손실 264억원)가 지속되는 상황이다. ROE는 2022년 말 9.2%에서 지난해 12월 말 -7.3%, 올해 3월 말은 -23.4%로 악화되고 있다. 신한자산신탁은 3월 말 순손실 220억원으로 적자 전환했고, REO는 -24%를 가리키고 있다. 특히 책임준공형 관리형 토지신탁 리스크가 커지면서 부동산신탁사들은 소송에 직면할 전망이다. 시공사의 책임준공확약은 약정기간 내 건물을 준공해 대주단에 담보물을 양도할 의무를 갖게 되고, 이행하지 못하면 전체 채권을 인수하는 것이다. 부동산신탁사의 책임준공확약은 책임준공 미이행시 시행사의 대출채무 등을 인수하는 것이 아니라 대주단의 손해에 대한 배상 의무가 발생한다. 대주단이 부동산신탁사의 책임준공 의무 미이행을 이유로 손해배상소송을 제기한 건수가 이달 기준 4건이나 된다.  나신평 권신애 연구원은 "최근 대주단이 책임준공기한을 경과한 사업장의 대출원리금을 부동산신탁사에 청구하는 사례가 발생하고 있다"면서 "지난 3월 업계 최초로 발생한 신한자산신탁의 인천 원창동 물류센터 소송을 시작으로 향후 관련 소송이 늘어날 것"이라고 내다봤다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

이번주 230조원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대한 금융권의 사업성 평가가 마무리되면서 본격적인 '옥석 가리기'가 시작될 예정이다. 벌써부터 올해 하반기 저축은행들의 부동산 PF 사업장 재구조화에 따른 손실 인식 비용이 이미 적립된 충당금 규모를 웃돌 것이라는 신용평가사 전망이 나오는 가운데 정부도 시장 충격을 줄이기 위해 PF 제도 개선안의 도입 시기를 저울질하고 있는 것으로 알려졌다. 1일 금융업계에 따르면 금융당국은 이달 5일까지 금융회사들로부터 부동산 PF 사업장에 대한 사업성 평가 결과를 제출받아 자체 사업성 평가 결과와 대조·검증 과정을 거칠 예정이다. 지나치게 관대하거나 부실하게 사업성 평가를 한 금융회사에 대해서는 즉각 현장점검에 나설 계획이다. 금융회사들이 사업성 평가 결과에 따라 상반기 말 기준 충당금을 쌓아야 한다. 특히 '부실우려' 사업장의 경우 충당금을 회수의문 수준인 75% 수준으로 쌓아야 한다. 금융회사들은 유의·부실우려 사업장에 대해서는 내달 말까지 재구조화 계획을 금융당국에 제출해야 한다. 이런 가운데 올해 하반기 저축은행들의 부동산 PF 사업장 재구조화에 따른 손실 인식 비용이 이미 적립된 충당금 규모를 웃돌 것이라는 우려가 나오고 있다. 나이스신용평가는 이날 저축은행에 대한 상반기 결산 리포트를 통해 금융당국의 5·13 부동산 연착륙 정책 시행에 따른 PF 사업장 재구조화·정리로 인해 상당수 사업장에서 손실 인식이 늘어날 것으로 예상됐다. 나신평은 "해당 손실 규모는 브릿지론, 중·후순위 등 고위험 부동산 PF 비중에 따라 개별회사별로 차별화돼 나타날 전망"이라며 "이러한 손실 규모는 대체로 기적립 대손충당금 규모를 상회할 것"이라고 설명했다. 이어 "각사별로 관련 손실 규모에 대응한 추가적인 대손충당금 적립, 자본 확충 등이 요구되며 회사 자체 여력이 부족한 경우 계열로부터의 유상증자 등이 필요할 것"이라고 덧붙였다. 이에 시장이 급격히 위축될 수 있다는 우려에 금융당국과 국토교통부, 기획재정부 등이 마련 중인 PF 제도개선안의 도입 시기와 강도를 저울질하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 개선안에는 시행사 자기자본 규제 상향이 한 가지 방안으로 고려되고 있다. 금융당국 한 관계자는 "제도개선안을 마련하는 것도 문제지만 언제 시행하느냐는 또 다른 이슈"라며 "기재부, 국토부 연구용역 결과를 받아보고 함께 논의하게 될 것"이라고 말했다. 자기자본비율을 높여야 한다는 방향성에는 공감대가 형성됐지만 그 방법이 규제가 될지, 인센티브 부여가 될지는 시장 상황을 고려해 고민해야 한다는 설명이다. 또 다른 관계자는 "자기자본비율 확대는 동전의 양면"이라며 "자기자본 비율을 조이면 사업장에 자금 공급이 어려울 수 있다"고 설명했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 이승연 기자

[파이낸셜뉴스] 이번주 230조원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대한 금융권의 사업성 평가가 마무리되면서 본격적인 '옥석 가리기'가 시작될 예정이다. 벌써부터 올해 하반기 저축은행들의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 재구조화에 따른 손실 인식 비용이 이미 적립된 충당금 규모를 웃돌 것이라는 신용평가사 전망이 나오는 가운데 정부도 시장 충격을 줄이기 위해 PF 제도 개선안의 도입 시기를 저울질하고 있는 것으로 알려졌다.  1일 금융업계에 따르면 금융당국은 이달 5일까지 금융회사들로부터 부동산 PF 사업장에 대한 사업성 평가 결과를 제출받아 자체 사업성 평가 결과와 대조·검증 과정을 거칠 예정이다. 지나치게 관대하거나 부실하게 사업성 평가를 한 금융회사에 대해서는 즉각 현장점검에 나설 계획이다. 금융회사들이 사업성평가 결과에 따라 상반기 말 기준 충당금을 쌓아야 한다. 특히 '부실우려' 사업장의 경우 충당금을 회수의문 수준인 75% 수준으로 쌓아야 한다. 금융회사들은 유의·부실우려 사업장에 대해서는 내달 말까지 재구조화 계획을 금융당국에 제출해야 한다. 이런 가운데 올해 하반기 저축은행들의 부동산 PF 사업장 재구조화에 따른 손실 인식 비용이 이미 적립된 충당금 규모를 웃돌 것이라는 우려가 나오고 있다.  나이스신용평가는 이날 저축은행에 대한 상반기 결산 리포트를 통해 금융당국의 5·13 부동산 연착륙 정책 시행에 따른 PF 사업장 재구조화·정리로 인해 상당수 사업장에서 손실 인식이 늘어날 것으로 예상됐다. 나신평은 "해당 손실 규모는 브릿지론, 중·후순위 등 고위험 부동산 PF 비중에 따라 개별 회사별로 차별화돼 나타날 전망"이라며 "이러한 손실 규모는 대체로 기적립 대손충당금 규모를 상회할 것"이라고 설명했다. 이어 "각 사별로 관련 손실 규모에 대응한 추가적인 대손충당금 적립, 자본 확충 등이 요구되며, 회사 자체 여력이 부족한 경우 계열로부터의 유상증자 등이 필요할 것"이라고 덧붙였다. 이에 시장이 급격히 위축될 수 있다는 우려에 금융당국과 국토교통부, 기획재정부 등이 마련중인 PF 제도개선안의 도입시기와 강도를 저울질하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 개선안에는 시행사 자기자본 규제 상향이 한 가지 방안으로 고려되고 있다.  금융당국 한 관계자는 "제도 개선안을 마련하는 것도 문제지만 언제 시행하느냐는 또 다른 이슈"라며 "기재부, 국토부 연구 용역 결과를 받아보고 함께 논의하게 될 것"이라고 말했다. 자기자본비율을 높여야 한다는 방향성에는 공감대가 형성됐지만 그 방법이 규제가 될지, 인센티브 부여가 될지는 시장 상황을 고려해 고민해야 한다는 설명이다. 또 다른 관계자는 "자기자본비율 확대는 동전의 양면"이라며 "자기자본 비율을 조이면 사업장에 자금 공급이 어려울 수 있다"고 설명했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 이승연 기자

'저자본·고보증' 관행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 구조를 수술해야 한다는 지적이 나왔다. 3%밖에 안 되는 시행사 자기자본 비율을 선진국 수준인 30~40%로 높이고 건설사 제3자 보증을 폐지하라는 권고다. 한국개발연구원(KDI)이 20일 '갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요'라는 보고서에서 한 제언이다. KDI는 최근 3년간 추진된 PF 사업장 300여개(총 100조원)의 재무구조를 분석했다. 그랬더니 사업장별 평균 사업비 3749억원 가운데 97%가 금융권에서 빌린 돈이었다. 시행사 자기자본은 3%도 안 됐다. 경기 변동과 금리에 취약할 수밖에 없다는 의미다. 미국과 일본 등 주요국은 자기자본 비중이 30% 이상이다. 우리나라는 자기 돈을 거의 넣지 넣고 보증 대출로 PF를 짜는 게 일반적이다. 자본력이 취약한 영세 시행사도 사업성으로 대출만 잘 일으키면 부동산 PF를 만들 수 있다. 공사를 따낸 건설사가 보증을 선다. 금융권은 일명 브리지론으로 높은 금리에 돈을 빌려준다. 흥행하면 시행사는 대박이 터지는 '한탕' 투기판이 될 수 있는 후진적 구조인 것이다. PF 사업의 자본 확충과 대손충당금에 대한 규제가 허술한 탓이다. PF 사업성 평가도 부실하다. 수천억, 수조원 규모의 부동산 PF는 우리 경제에 잠복한 뇌관이다. 돈이 풀리고 부동산 경기가 활황일 때는 리스크가 드러나지 않는다. 그러나 유동성 긴축과 같은 위기 때 경제 전반으로 급속히 전이되는 악성을 갖고 있다. 정부는 금융·실물경제로 PF 부실이 확산되는 것을 차단하기 위해 직간접 공적자금을 투입한다. 결국 국민혈세로 막는 꼴이다. 지난 3월 말 기준 전체 PF 대출 잔액은 134조원에 이른다. 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 3.55%다. 그중 저축은행 연체율은 11.26%로 지난해 말보다 4.30%p나 올랐다. KDI의 제언은 현실적인 자본확충 규제개선이다. 자기자본비율을 일정 수준 충족하도록 하고, 이에 상응해 금융기관이 대손충당금을 더 쌓도록 간접 규제하자는 것이다. 그 대신 간접부동산투자회사 리츠(REITs)는 규제를 풀고 세금 감면 등으로 활성화하자는 제안이다. 자기자본 15% 미만의 고위험 상업용 부동산 대출에 1.5배의 대손충당금을 의무화하는 미국 사례가 유사하다. 합리적 규제로 부동산 PF 재무건전성을 강화해 얻는 이익이 더 클 것이다. 핵심은 PF의 사업·재무건전성 강화다. 이에 필요한 사업장별 재무·사업정보 등을 확인할 수 있는 부동산 PF 종합 데이터베이스(DB)를 구축하자는 제언도 마땅히 받아들여야 한다. 지금껏 이런 체계적 관리가 되어있지 않은 게 의아할 따름이다.지난달 정부는 최대 5조원 규모 신디케이트론을 조성하는 등의 부동산 PF 연착륙 대책을 내놓았다. 부실 PF를 가려내 경·공매하고 재구조화하겠다고 했다. 부실 PF 판정은 엄정하고 냉정한 옥석 가리기가 돼야 한다. KDI의 제언대로 PF 구조를 근본적으로 개선하면서 부실 PF 구조조정에 속도를 내야 한다.

[파이낸셜뉴스] 우리 부동산 시장의 뇌관으로 여겨지는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 해결을 위해 제 3자 보증을 폐지하고 자본비율을 늘리는 등 근본적인 개선이 필요하다는 분석이 나왔다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 "자본의 97%를 제 3자 보증에 의지해 빚을 내는 구조가 문제의 핵심"이라며 "금리가 하락하면 부동산PF가 다시 증가하며 새로운 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다. 100억으로 3000억 사업...문제 핵심은 '빚'20일 KDI가 펴낸 '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에 따르면 우리나라 부동산 사업주체의 자기자본 비율은 3%에 불과하다. 최근 3년간 우리나라 PF사업장의 평균 사업비는 3749억원 수준이다. 통계에 따르면 사업 주체들은 118억원 수준의 자본만 갖고 30배 이상규모의 사업을 벌인 셈이다. 주요 선진국의 경우 모두 30% 이상의 자본을 확보한 상태에서 사업을 시작하는 것으로 나타났다. 우리 부동산 시장 가운데 PF사업장이 차지한 비율도 만만치 않다. 2019년에 100조원 미만이었던 'PF익스포저'(대출+보증)는 4년 만에 160조원 수준으로 급증했다. 금융감독원 조사에 따르면 토지담보대출과 새마을금고 대출 등 유사 PF대출을 포함하면 무려 230조원에 이른다. 사업주체와 별개인 '제 3자 보증'으로 연결된 자금인 만큼 부동산 시장에 닥친 위기가 고스란히 금융 위기로 이어질 수 있는 구조다. 30여 개 저축은행이 뱅크런으로 무너지고 10만명 이상의 고객이 손실을 입었던 2011년 저축은행 위기도 PF 부실이 주요 원인으로 지목됐다. 2022년 레고랜드 사태 역시 연관 PF부실이 터지며 채권시장까지 경색되는 결과로 나타났다. 외국의 경우 사업주체의 자본이 충분하지 않으면 아예 사업을 진행할 수 없다. KDI는 유독 우리나라에서만 부동산PF 시장이 커진 것을 제도 도입 당시의 특수성이 선분양 관련 제도와 결합한 결과라고 봤다. 1997년 외환위기 직후 건설사의 부채비율이 900%에 이르자 정부는 이를 200%까지 강제로 낮추기로 했다. 부채비율 제한으로 건설 사업이 불가능해진 건설사들이 자본이 적은 시행사로 하여금 대출을 실행하고 대신 보증을 서는 방식으로 사업을 진행한 것이 시작이다. 현재의 '낮은 자본, 높은 보증' 구조가 만들어진 셈이다. 여기에 수분양자가 납입한 계약금과 중도금을 공사비로 활용하는 것을 허용하며 선분양을 통한 공사비 충당이 가능해졌다. 초기 자본이 낮더라도 일단 사업을 시작해 분양을 진행하면 자금 융통이 가능해졌다. 사업주체로서는 굳이 위험을 감수하고 초기에 많은 자본을 투입하지 않게 됐다. 보증 없애고 자본↑...필요하면 규제도KDI는 "문제가 명확한만큼 개선방향도 명확하다"며 "자기자본비율을 선진국 수준으로 높이고 제3자의 보증은 폐지해야 한다"고 꼬집었다. 특히 선진국과 같이 자기자본 확충에 대해서는 규제를 통해 사업을 제한할 수도 있다고 봤다. 그간 적은 돈으로 건설을 시작하던 사업주체가 위축되며 공급이 줄어들 우려도 있다. KDI는 "일부 위축이 발생할 수 있지만 대형 시행사로 성장한 회사가 있고 지분투자자의 저변도 좁지 않다"며 "주택공급의 안정성은 개선될 것"이라고 예측했다. 다만 과도기적으로는 자본 확충을 장려하는 지원책도 병행해야 한다고 덧붙였다. 미국의 경우 시행사가 주택개발사업을 통해 저소득층을 위한 주택공급을 늘리면 세금감면 혜택을 제공한다. 특히 간접부동산투자회사인 리츠(REITs)를 시행주체로 키워 토지에 대한 양도소득세 의 과세를 이연해 주는 방식도 제시했다. KDI는 부동산PF에 일시적으로 자금을 융통하는 등 '땜질식 처방'이 이어지는 이유로 재무·사업 정보가 '깜깜이' 상태라는 것을 지적했다. 국토교통부, 금융당국, 신용평가사, HUG, 부동산신탁사 등 어느 곳도 모든 사업장에 대해 체계적인 재무 및 사업 정보를 수집하지 않고 있다는 것이다. KDI는 "향후 모든 개발사업을 대상으로 사업장·회사별 재무 및 사업 정보를 비롯해 완료 후 성공 여부와 수익성에 대한 정보를 상시적으로 수집해 정기적으로 공시해야 한다"며 "부동산PF 종합 데이터베이스를 구축하는 것도 매우 중요한 과제"라고 강조했다. chlee1@fnnews.com 이창훈 기자