[파이낸셜뉴스] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 총 사업비의 3%에 불과한 자기자본비율을 끌어올리기 위해 자기자본비율에 따른 인센티브를 차등화하고 재무적 투자자(FI)의 지분투자를 촉진할 방침이다.  정부는 3일 발표한 '2024년 하반기 경제정책 방향'에서 "PF 사업구조 개편 등을 통한 부동산 개발방식 선진화를 위해 올해 하반기 중 부동산PF 제도개선 방안'을 마련·발표할 것"이라며 이같이 밝혔다.  부동산PF 제도개선 방안의 핵심은 PF사업의 자기자본비율 확대 유도다. 최근 불거진 PF 사업장 부실 문제의 근본적 해결을 위해서는 '저자본·고보증'으로 금융에 크게 의존하는 구조를 개선해야 한다는 지적이 나오고 있다. 시행사의 경우 총 사업비의 약 3%의 자기자본만 갖고 사업에 나서고 있고 신용이 약한 지방 건설사(시공사)의 경우 사업 수주를 위해 신탁사와 책임준공 확약 상품 계약을 맺고 무리하게 사업을 수주하는 문제가 반복되고 있다. 한국개발연구원(KDI)도 최근 보고서를 통해 현재 3% 수준인 부동산 PF 사업의 자기자본 비율을 선진국 수준인 30∼40%까지 높여야 한다고 제언했다.  KDI가 지난달 20일 발표한 '갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에 따르면 최근 3년(2021∼2023년)간 추진된 총 100조원 규모의 PF 사업장 300여개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었지만 시행사는 자기자본을 118억원(3.2%)만 투입하고 96.8%인 3631억원은 빌린 돈으로 충당했다. 반면 미국의 자기자본비율은 33%였으며 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등 주요 선진국들은 30∼40% 수준이었다. 이런 '저자본·고보증' 구조가 시행사의 영세화를 초래하고, 투입 자본 대비 높은 수익성으로 '묻지마 투자'를 일으키며 사업성 평가는 부실화하고 있다는 게 보고서의 주장이다. 이에 정부는 올해 하반기 중 부동산 개발방식 선진화를 위한 '부동산PF 제도개선 방안'을 발표할 예정이다. 우선 시행사의 PF 자기자본 비율 확대를 유도하기 위해 자기자본 비율에 따른 인센티브를 차등화하고 재무적 투자자 등의 지분투자를 촉진할 예정이다.  또한 우수한 역량을 갖춘 디벨로퍼 중심으로 부동산 개발이 이뤄질 수 있도록 우수업체 선별·지원, 전문인력 관리 체계화 등 시행업계 내실화도 추진할 방침이다. 아울러 부동산PF 대출시 사업성평가를 가오하하고 PF 시장 참여자의 건전성 유지를 위한 방안도 마련할 계획이다.  부동산 PF 통합정보 시스템 구축 등을 통해 PF시장 투명성 강화 및 관리 체계화도 추진한다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스]  최근 지방 미분양 증가와 PF(Project Financing) 부실화가 본격화되며 국내 부동산개발시장이 침체기를 맡고 있다. 2024년 말 기준 부동산 PF 관련 위험노출 규모는 200조 원을 넘어섰고, 2025년 1분기 기준 부실 PF 사업장은 380여 곳에 달한다. 이로 인해 건설·금융업계는 물론, 지역경제 전반에 연쇄적인 위축이 발생하고 있다. 그동안 국내 부동산 개발사업은 대부분 소규모 시행사 중심의 PF구조나, 자산운용사가 PFV(Project Financing Vehicle)를 활용한 구조로 이뤄져 왔다. 그러나 이 방식은 대부분의 사업비를 차입금에 의존하는 저자본 고차입 구조로 구성돼 있어 분양시장 침체나 금리상승기에 치명적인 유동성 위기를 초래해 왔다. 이러한 구조적 문제를 해결하기 위한 대안으로 정부는 ‘프로젝트리츠’ 도입을 적극 추진하고 있다. 지난 1일 국회에서 「부동산투자회사법」 개정안이 통과되며 프로젝트리츠의 본격적인 시작을 알렸다. 국토부와 금융위는 프로젝트리츠를 PF 구조 개편의 핵심 수단으로 활용하겠다는 방침이다. 프로젝트리츠는 개발단계의 부동산에 투자하기 위해 설립된 부동산투자회사다. 기존 PFV 방식과 달리 국토교통부의 관리·감독 하에 설립되고 자산운용사의 투자심의 및 내부통제를 거치며 개발부터 운영까지 단계별 리크 관리가 가능하다. 또한 리츠 구조는 자기자본 비율(약 30% 이상)이 상대적으로 높고 공모 또는 사모를 통한 유연한 자금조달이 가능하다. 여기에 더해 개발 후 보유·운영·매각 등 다양한 자금회수 옵션을 통해 시장환경에 유연하게 대응할 수 있다. PFV 방식이 ‘분양 중심의 단기 수익 회수’에 초점을 두는 반면, 프로젝트리츠는 ‘운영 기반의 장기 수익 안정성’에 강점을 가진 구조다. 이러한 강점을 이유로 부동산개발업계와 학계 등에서 프로젝트리츠를 기존 개발사업 방식의 문제점을 보완할 대안으로 평가하고 있다. IB업계에선 국내 프로젝트리츠의 대표적인 성공사례로 코람코자산신탁의 여의도 TP타워 개발 프로젝트를 꼽고 있다. 지난 2020년 사학연금이 전남 나주시로 본사를 이전하게 되며 서울회관의 활용도가 낮아졌다. 또한 건물 노후화로 인해 자산 가치까지 낮아지고 있던 상황에 사학연금은 리츠를 활용하여 이 건물을 재건축해 유휴 공공자산을 수익형 자산으로 전환하는 전략을 세웠고, 코람코자산신탁은 성공적으로 프로젝트를 실행했다. 사학연금 서울회관은 여의도업무지구(YBD)의 핵심 입지에 위치한 지하 3층~지상 20층, 연면적 약 4만1,608㎡(약 1만2,568평) 규모의 노후 건물이었다. 코람코자산신탁은 이곳을 연면적 약 13만9,000㎡(약 4만2천 평) 규모, 지하 6층~지상 42층 프라임 오피스 빌딩으로 탈바꿈 시켰으며 서울지하철 5호선·9호선 환승역인 여의도역과 지하로 직접 연결해 자산 가치를 끌어올렸다. 이 사업은 사학연금이 사업 부지를 리츠에 매각하지 않고 지상권을 설정해 ‘코크렙TP 위탁관리 리츠’에 제공하는 방식으로 추진됐다. 부지를 지속 소유하는 안정적 토대위에 운용사의 전문성을 통해 금융과 시공을 진행했다. 또한 사학연금이 해당 리츠의 총 97%지분을 확보함으로써 준공 후 발생되는 수익의 대부분을 회수할 수 있도록 설계되었다. 사학연금은 개발을 통해 기존 건물 운영보다 20배 이상 높은 수익 창출효과를 기대하고 있다. 사학연금과 코람코자산신탁의 TP타워 개발프로젝트는 △사학연금의 직접 참여 △외부 차입을 통한 레버리지 효과 △자산운용사의 관리와 공사비·운영비 검증 체계 등 프로젝트리츠가 가진 개발 효율성과 리스크 관리체계의 장점을 모두 적용한 프로젝트리츠의 시초로 평가되고 있다. 한편 최근 프로젝트리츠 방식의 개발사업이 점차 확대되고 있다. 최근 재개발을 추진중인 한국지적공사(LX)는 논현동 사옥 재건축에 프로젝트리츠 방식을 적용 중이고 한국교직원공제회도 서울 양재동 ‘The K 호텔’ 부지 개발에 리츠 구조 도입을 검토하고 있다. 또한, LH·SH 등 공공기관은 도시재생리츠를 통한 공공 정비사업 모델을 구체화하고 있으며, 국회 및 시민단체 차원에서도 ‘시민리츠’를 통한 국민 참여형 리츠 모델이 제안되는 등 리츠 중심 개발방식이 민간과 공공으로 빠르게 확산되는 추세다. 코람코자산신탁 정승회 대표이사는 “TP타워 프로젝트는 단순한 재건축을 넘어, 공공기관 유휴자산의 수익화, 기금 안정운용, 도시 고도화까지 실현한 프로젝트리츠의 대표 사례”라며, “프로젝트리츠는 개발의 위험을 분산시키고 수익을 극대화할 수 있는 새로운 개발사업의 대안으로서 코람코는 향후 프로젝트리츠의 선도 플랫폼으로서 이 모델을 적극 확대해 나갈 계획”이라고 말했다. kakim@fnnews.com 김경아 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 '프로젝트리츠' 도입을 적극 추진하고 있는 가운데 코람코자산신탁의 여의도 TP타워 개발이 대표적인 성공 사례로 꼽히고 있다. 9일 업계에 따르면 최근 국내 부동산개발시장은 지방 미분양 증가와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화가 본격화되며 침체기를 보내고 있다. 그동안 국내 부동산 개발사업은 대부분 소규모 시행사 중심의 PF구조나 자산운용사가 프로젝트금융투자회사(PFV)를 활용한 구조로 이뤄져 왔다. 하지만 이 방식은 대부분의 사업비를 차입금에 의존하는 저자본 고차입 구조로 구성돼 있어 분양시장 침체나 금리상승기에 치명적인 유동성 위기를 초래해 왔다는 관측이다. 이러한 구조적 문제를 해결하기 위한 대안으로 정부는 '프로젝트리츠' 도입을 적극 추진하고 있다. 지난 1일 국회에서 '부동산투자회사법' 개정안이 통과됐고, 국토부와 금융위는 프로젝트리츠를 PF 구조 개편의 핵심 수단으로 활용하겠다는 방침이다. 프로젝트리츠는 개발단계의 부동산에 투자하기 위해 설립된 부동산투자회사다. 기존 PFV 방식과 달리 △국토부의 관리·감독 하에 설립되고 △자산운용사의 투자심의 및 내부통제를 거치며 △개발부터 운영까지 단계별 리스크 관리가 가능하다. 또 리츠 구조는 자기자본 비율(약 30% 이상)이 상대적으로 높고 공모 또는 사모를 통한 유연한 자금조달이 가능하다. 개발 후 보유·운영·매각 등 다양한 자금회수 옵션을 통해 시장환경에 유연하게 대응할 수도 있다. PFV 방식이 '분양 중심의 단기 수익 회수'에 초점을 두는 반면, 프로젝트리츠는 '운영 기반의 장기 수익 안정성'에 강점을 가진 구조다. 이러한 강점을 이유로 부동산개발업계와 학계 등에서는 프로젝트리츠가 기존 개발사업 방식의 문제점을 보완할 대안이 될 것으로 평가하고 있다. 국내 프로젝트리츠의 대표적인 성공사례로 코람코자산신탁의 여의도 TP타워 개발 프로젝트가 있다. 여의도 사학연금 서울회관은 지난 2020년 사학연금이 전남 나주시로 본사를 이전하며 활용도가 낮아졌고 건물 노후화로 인해 자산 가치까지 낮아지고 있던 상황이었다. 사학연금은 리츠를 활용, 이 건물을 재건축해 유휴 공공자산을 수익형 자산으로 전환하는 전략을 세웠고 코람코자산신탁은 성공적으로 프로젝트를 실행했다. 사학연금 서울회관은 여의도업무지구(YBD)의 핵심 입지에 위치한 지하 3층~지상 20층, 연면적 약 4만1608㎡(약 1만2568평) 규모의 노후 건물이었다. 코람코자산신탁은 이곳을 연면적 약 13만9000㎡(약 4만2천 평) 규모, 지하 6층~지상 42층 프라임 오피스 빌딩으로 탈바꿈 시켰으며 서울지하철 5호선·9호선 환승역인 여의도역과 지하로 직접 연결해 자산 가치를 끌어올렸다. 이 사업은 사학연금이 사업 부지를 리츠에 매각하지 않고 지상권을 설정해 '코크렙TP 위탁관리 리츠'에 제공하는 방식으로 추진됐다. 부지를 지속 소유하는 안정적 토대위에 운용사의 전문성을 통해 금융과 시공을 진행했다. 또한 사학연금이 해당 리츠의 총 97%지분을 확보함으로써 준공 후 발생되는 수익의 대부분을 회수할 수 있도록 설계됐다. 사학연금은 개발을 통해 기존 건물 운영보다 20배 이상 높은 수익 창출효과를 기대하고 있다. 사학연금과 코람코자산신탁의 TP타워 개발프로젝트는 △사학연금의 직접 참여 △외부 차입을 통한 레버리지 효과 △자산운용사의 관리와 공사비·운영비 검증 체계 등 프로젝트리츠가 가진 개발 효율성과 리스크 관리체계의 장점을 모두 적용한 프로젝트리츠의 시초로 평가받는다. 프로젝트리츠 방식의 개발사업은 점차 확대되고 있다. 재개발을 추진 중인 한국국토정보공사(LX공사)는 논현동 사옥 재건축에 프로젝트리츠 방식을 적용 중이고 한국교직원공제회도 서울 양재동 ‘The K 호텔’ 부지 개발에 리츠 구조 도입을 검토하고 있다. 또 LH·SH 등 공공기관은 도시재생리츠를 통한 공공 정비사업 모델을 구체화하고 있으며, 국회 및 시민단체 차원에서도 '시민리츠'를 통한 국민 참여형 리츠 모델이 제안되는 등 리츠 중심 개발방식이 민간과 공공으로 빠르게 확산되는 추세다. 코람코자산신탁 정승회 대표이사는 "TP타워 프로젝트는 단순한 재건축을 넘어, 공공기관 유휴자산의 수익화, 기금 안정운용, 도시 고도화까지 실현한 프로젝트리츠의 대표 사례"라며 "프로젝트리츠는 개발의 위험을 분산시키고 수익을 극대화할 수 있는 새로운 개발사업의 대안으로서 코람코는 향후 프로젝트리츠의 선도 플랫폼으로서 이 모델을 적극 확대해 나갈 계획"이라고 말했다. ming@fnnews.com 전민경 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 1·4분기 문을 닫거나 등록을 취소한 부동산 디벨로퍼(시행사)가 역대 최대치를 기록했다. 2년간 사라진 시행사만 330개 업체에 이를 정도다. 규제 강화·시장 침체 등으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)도 더 얼어붙으면서 중대형 업체도 하루하루를 버티고 있다는 것이 업계의 설명이다. 14일 국토교통부에 따르면 올 1~3월 전국 부동산 디벨로퍼 폐업은 43건으로 집계됐다. 이 기간 등록 취소도 23건에 달했다. 폐업과 등록 취소를 포함하면 총 66건에 이른다. 반면 신규 등록은 고작 23건에 불과했다. 폐업과 등록 취소가 신규 등록보다 2.8배 가량 더 많은 셈이다. 해당 통계는 지난 2017년부터 제공되고 있는 데 1·4분기 기준으로 올해 수치가 역대급으로 최악이라는 점이다. 지난 2020년에도 1~3월 폐업신고와 등록 취소가 각각 43건·23건 등 총 66건으로 집계됐다. 하지만 당시 신규 등록은 71건을 기록했다. 신규 등록이 폐업·등록 취소를 앞선 것이다. 특히 올해 1~3월 신규 등록(23건) 수치는 2017년 이후 가장 적은 규모로 그만큼 디벨로퍼 업계가 코너에 몰리고 있는 것으로 분석되고 있다. 국토부 자료에 따르면 지난 2023년부터 업황이 급속히 악화되기 시작했다. 이에 따라 2년간 사라진 디벨로퍼만 334개 업체에 이른다. 2023년 1·4분기 말 전국 디벨로퍼는 2691개사를 기록했지만 올해 같은 기간에는 2357개 업체로 줄었다. 업계에 따르면 중대형 시행사조차 올해 아파트·비주거 등 분양계획이 단 한 곳 조차 없는 회사가 대부분이다. A사 관계자는 “대주단으로부터 중도금 대위변제 요구는 계속 늘어나지, 기존 PF 이자는 그대로 내지, 한마디로 말이 아니"라며 “개점휴업 상태나 다름없다”라고 전했다. B사 관계자는 “사업을 하는 순간 빚더미에 앉을 가능성이 다분하다”라며 “아무것도 안 하는 게 생존의 지름길이다”라고 말했다. 금융당국은 단계적으로 자기자본 비율을 강화하겠다고 밝혔지만 이미 시장에서는 제도가 시행되는 것이나 다름없다는 지적도 나온다. B사 관계자는 “금융기관들이 이미 자기자본 비율 강화에 맞춰 PF 대출을 운영하면서 신규 PF는 제로 상태나 다름없다”라며 “당장 내년부터 주택 공급 부족이 현실화 될 것으로 보인다”라고 강조했다. 외환위기와 금융위기를 거치면서 한국 건설산업 구조는 시행은 디벨로퍼, 시공은 건설사가 담당하는 구조로 굳어진 상태다. 건설사의 경우 부채비율 등 여러 이유로 시행 사업을 사실상 포기한 상태다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

올해 1·4분기 문을 닫거나 등록을 취소한 부동산 디벨로퍼(시행사)가 역대 최대치를 기록했다. 2년간 사라진 시행사만 330개 업체에 이를 정도다. 규제 강화·시장 침체 등으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)도 더 얼어붙으면서 중대형 업체도 하루하루를 버티고 있다는 것이 업계의 설명이다. 13일 국토교통부에 따르면 올 1~3월 전국 부동산 디벨로퍼 폐업은 43건으로 집계됐다. 이 기간 등록 취소도 23건에 달했다. 폐업과 등록 취소를 포함하면 총 66건에 이른다. 반면 신규 등록은 고작 23건에 불과했다. 폐업과 등록 취소가 신규 등록보다 2.8배 가량 더 많은 셈이다. 해당 통계는 지난 2017년부터 제공되고 있는 데 1·4분기 기준으로 올해 수치가 역대급으로 최악이라는 점이다. 지난 2020년에도 1~3월 폐업신고와 등록 취소가 각각 43건·23건 등 총 66건으로 집계됐다. 하지만 당시 신규 등록은 71건을 기록했다. 신규 등록이 폐업·등록 취소를 앞선 것이다. 특히 올해 1~3월 신규 등록(23건) 수치는 2017년 이후 가장 적은 규모로 그만큼 디벨로퍼 업계가 코너에 몰리고 있는 것으로 분석되고 있다. 국토부 자료에 따르면 지난 2023년부터 업황이 급속히 악화되기 시작했다. 이에 따라 2년간 사라진 디벨로퍼만 334개 업체에 이른다. 2023년 1·4분기 말 전국 디벨로퍼는 2691개사를 기록했지만 올해 같은 기간에는 2357개 업체로 줄었다. 업계에 따르면 중대형 시행사조차 올해 아파트·비주거 등 분양계획이 단 한 곳 조차 없는 회사가 대부분이다. A사 관계자는 "대주단으로부터 중도금 대위변제 요구는 계속 늘어나지, 기존 PF 이자는 그대로 내지, 한마디로 말이 아니"라며 "개점휴업 상태나 다름없다"라고 전했다. B사 관계자는 "사업을 하는 순간 빚더미에 앉을 가능성이 다분하다"라며 "아무것도 안 하는 게 생존의 지름길이다"라고 말했다. 금융당국은 단계적으로 자기자본 비율을 강화하겠다고 밝혔지만 이미 시장에서는 제도가 시행되는 것이나 다름없다는 지적도 나온다. B사 관계자는 "금융기관들이 이미 자기자본 비율 강화에 맞춰 PF 대출을 운영하면서 신규 PF는 제로 상태나 다름없다"라며 "당장 내년부터 주택 공급 부족이 현실화 될 것으로 보인다"라고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 건설시장 침체가 길어지면서 건설사 신용위험이 상승하고 있다는 진단이 나왔다. 앞으로 법정관리 기업도 꾸준히 늘어날 것이란 전망이다.  ■종합건설사 법정관리 기업, 넉달간 11곳 13일 나이스신용평가에 따르면 시공능력순위 300위 이내 종합건설사의 법정관리 신청개수는 지난해 15개에서 올해 1~4월 11개로 빠르게 증가했다. 김창수 나이스신용평가 연구원은 "높은 지방 노출도를 보이는 중하위권 건설사들의 경우 과소한 자기자본과 미흡한 재무조달 여력으로 인해, 운전자금 미회수에 따른 유동성 부족 상황에 대응이 쉽지 않다"고 말했다. 그는 "부동산 양극화의 영향으로 지방 소재 건설사를 중심으로 부실 사례가 증가하고 있다"면서 "2022년 이후 종합건설사 부도(당좌거래 정지 기준) 26개 중 25개가 지방 소재 종합건설사에서 발생했다"고 말했다. 이들의 부도는 진행 사업장에서의 미수채권 증가로 인한 현금 유동성 부족에서 발생했다는 점을 언급하며 그는 "대부분의 부실 건설사들의 자본규모가 과소한 점을 고려하면, 보유 자산을 활용한 담보 제공 등 재무여력도 충분치 않았을 것으로 판단된다"고 설명했다. 나신평은 "지방지역의 부정적 수급여건 감안 시 당분간 부동산 양극화 상황이 지속될 것"이라고 전망했다. 나신평에 따르면 악성 미분양으로 여겨지는 준공 후 미분양 물량은 2024년 말 기준 2만1000세대로 지속 증가하고 있으며 지방 지역의 비중이 80.2%에 달하고 있다. 김 연구원은 "올해 지방 지역의 입주 예정 물량은 약 7만9000세대에 이를 것으로 예상되며 저조한 초기분양률을 보였던 주택 물량들의 준공으로 당분간 미분양 물량 증가세가 지속될 것"이라고 전망했다. ■주요 건설사, PF우발채무 19.3조원..."브릿지론, 착공 전환 어려움 가중" 주요 건설사의 지난해 말 기준 PF우발채무 금액은 19조3000억원 수준이다. PF우발채무 현실화에 따른 대여금 지급 및 채무인수 등은 건설사들의 현금 유동성 소요로 이어지고 있다. PF우발채무 금액 중 브릿지론 금액은 8조 8000억원으로, 지방 지역의 비중이 약 41.9%를 구성하고 있다. 착공 전환이 이루어졌으나, 저조한 분양률을 보이고 있는 본PF 금액은 3조3000억원이다. 지방 비중 58.2% 수준이다. 그는 "부동산 경기 침체 장기화에 따른 누적된 금융비용 부담과 부동산 수요 둔화에 따른 사업성 저하로 인해 여전히 다수 지방 사업장이 착공 전환에 어려움을 겪고 있다"면서 " 지방 건설 경기 회복 전까지 당분간 착공 전환에 어려움이 가중될 전망"이라고 말했다. 이어 "또한, 지방 지역의 건설경기 침체 장기화에 따른 담보가치 저하 가능성을 감안하면, 시행사의 차입금 상환 능력 부족으로 지방 지역의 미착공 및 분양률 저조 사업장을 중심으로 PF우발채무 사례가 증가할 것"이라고 내다봤다. 그는 아울러 "부동산 호황기에 사업을 확대하는 과정에서 상위권 건설사들이 수도권 뿐만 아니라 지방에서도 사업을 크게 확대했다"면서 "이에 올해 해당 건설사들의 분양 예정 물량 중 지방의 비중은 48.9%로 높고 특히 브릿지론 8조8000억원 중 지방 비중이 41.7%에 달하며 당분간 지방 사업장에서의 높은 노출도는 지속될 것으로 전망된다"고 말했다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스]정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율 상향을 유도하기 위해 자기자본비율 40% 이상인 경우 책임준공의무를 면제할 방침이다. 자기자본비율이 높은 사업장에 대해서는 사업자보증 보증료도 할인해주기로 했다.  ■내달부터 책준 개선방안 시행..자기자본비율 40% 이상이면 면책 금융위원회와 기획재정부, 국토교통부, 금융감독원 등 관계기관은 19일 '부동산 PF 상황 점검회의'에서 지난해 4·4분기 기준 PF대출 및 토담대 연체율 현황, 사업성평가 결과와 향후 계획, 부동산 PF 제도 개선방안 추진상황 등을 논의했다며 이같이 밝혔다.  먼저 건설사 줄도산 위기를 키웠던 책임준공 제도를 개선해 내달부터 시행한다. 책임준공은 PF 대출을 일으킬 때 신용이 약한 영세 시행사를 대신해 시공사(건설사)가 기한 내 준공할 것을 보증하는 제도다. 그동안 책임준공 기한을 지키지 못하면 시공사가 PF 대출 전액을 인수해야 해 부담이 과도하다는 지적이 이어져 왔다. 우선 국토부가 고시하는 '표준도급계약서'를 준용해 책임준공 연장 사유를 대폭 확대하고 연장 기간도 구체화하기로 했다. 기존에는 '천재지변, 내란, 전쟁' 등 불가항력 사유만 인정됐지만 앞으로는 △원자재 수급불균형 △법령 제·개정 △전염병·태풍·홍수·폭염·한파·지진 등도 연장할 수 있게 했다. 연장 기간 상한은 90일이다. '문화재·오염토 발견'의 경우 당사자 간 사전에 연장 여부와 기간 등을 협의해 계약서에 반영하도록 했다. 책임준공 배상 범위는 도과일수에 따라 90일에 걸쳐 비례적 규모로 채무 인수를 하도록 했다. 자기자본비율 40% 이상인 경우에서는 책임준공 의무를 면제할 수 있도록 했다. 다만 시공사가 원하는 경우에는 책임준공 의무를 계약서에 반영할 수 있다. 자기자본비율이 20% 이상인 경우에는 당사자 간 협의를 통해 보다 부담이 완화된 방안을 계약서에 반영할 수 있도록 했다. 자기자본비율이 높은 사업장의 경우 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)가 사업자보증 보증료 할인도 제공한다. HF의 경우 자기자본비율이 10% 초과 20% 이하인 사업자에 대해 0.1%포인트(p), 20% 초과이면 0.2%p의 보증료 할인을 부여한다. HUG는 자기자본 비율 10% 초과 15% 이하시 5%, 15% 초과 20% 이하시 10%, 20% 초과시 20%의 보증료 할인을 제공한다. 지난해 기준 HF와 HUG의 평균 보증료율은 각각 0.31%, 0.89%다.  PF사업 자기자본비율에 따른 위험가중치·충당금 차등화, 자기자본지율 요건 도입 검토 등을 담은 금융권 건전성 제도 개선방안은 올해 상반기 중 세부 방안을 확정하기로 했다. ■PF 부실 사업장 6.5조원 정리·재구조화..2금융권 토담대 연체율 급증 금융당국은 정리·재구조화 등을 통해 PF 시장 연착륙을 위한 성과가 가시화되고 있다고 평가했다. 지난해 12월까지 유의(C)·부실우려(D) PF 사업장의 30.9%인 6조5000억원이 정리·재구조화됐다. 경공매, 수의계약, 상각 등으로 4조5000억원을 정리했고, 신규자금 공급과 자금구조 개편으로 2조원을 재구조화했다. 각각 계획 대비 이행률은 94%, 44%다. 지난해 12월 말 기준 전체 PF 익스포저는 202조3000억원으로 전분기 대비 8조1000억원 감소했다. 이 중 유의(C)·부실우려(D) 여신은 19조2000억원으로 전체 9.5%를 차지했다. 지난해 9월 말과 비교하면 규모는 3조7000억원, 비중은 1.4%포인트(p) 줄었다. 지난해 4·4분기 신규 PF 취급액은 17조1000억원으로 전분기보다 7000억원 증가했다. 3분기 연속 15조원을 웃돌았다. 지난해 말 기준 금융권 PF대출 연체율은 3.42%였다. 전년 말(2.7%)보다는 0.72%p 올랐지만 전분기보다는 0.08%p 하락했다. 다만 제2금융권 토지담보대출 연체율은 21.71%로, 직전 분기 3.14%p 뛰었다. 대출 잔액이 감소한 가운데 사업장 부실화 등으로 연체액이 증가한 영향이다. 금융위 관계자는 "사업성이 양호한 사업장부터 우선 정리되고, 지방 부동산 경기 침체가 지속되고 있음을 감안할 때 정리·재구조화 이행속도가 둔화되고 연체율 반등 가능성이 상존한다"며 "플랫폼 공개 매물정보를 확대하고 정리가 미흡한 금융회사는 현장점검을 실시하고 중·대형 사업장의 경우 사업장별 관리를 강화하는 등 다각적 노력을 기울이고 있다"고 밝혔다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 줄어들면 주택 공급도 감소한다는 분석이 나왔다. PF 시장이 위축되도 주택 공급에 별다른 영향을 미치지 않는다는 일부 보고서와는 상반된 결과이다. 4일 업계에 따르면 한국부동산개발협회는 이날 '부동산 PF 유동화 증권 발행과 건축착공 통계의 상관관계 분석' 보고서를 통해 이같이 주장했다. PF 발행 규모와 건축물 착공은 '양의 상관관계'를 보인다는 것이 핵심이다. 세부적으로 보면 부동산 PF는 월별 PF 유동화 증권 발행 통계를 활용했다. 현재 금융당국 등에서 제공하는 PF 통계로는 한계가 뚜렷하기 때문이다. 공급은 준공물량과 연계성이 가장 큰 착공 수치를 적용했다. 기간은 지난 2021년 1월부터 지난해 12월까지다. 분석 결과 월별 실질 PF 유동화증권(발행액을 월별 공사비 지수로 나눈 값) 발행 규모와 주거용·비주거용 착공 면적 추이는 유사하게 동행하는 모습을 보이고 있다고 분석했다. 즉 PF 규모가 늘면 착공 면적도 증가하고, 줄면 감소하는 패턴이라는 설명이다. 특히 부동산 PF를 주요 자금 조달원으로 하는 비주거용의 경우 더욱 동행하는 모습을 보이고 있다고 보고서는 지적했다. 앞서 황순주 한국개발연구원(KDI) 선임연구위원은 '부동산 PF 문제점과 구조개선 방안' 보고서를 통해 자기자본 비율을 높여도 주택 공급에는 문제가 없다고 주장했다. 그는 2008~2024년의 PF 익스포저(대출+보증)가 줄어들 때 인허가·착공이 감소하는 상관관계는 나타나지 않았다고 밝힌 바 있다. 한마디로 자본비율 상향으로 대출이 줄어도 공급은 문제가 없다는 지적이다. 개발협회는 이같은 분석이 시장이 체감하는 것과 너무 달라 분석을 진행하게 됐다. 시행사 한 임원은 "자기자본비율이 25%로 높아져도 공급에 문제가 없다는 것은 현장을 전혀 모르는 이야기"라고 반박했다. 양완진 개발협회 책임연구원은 "지속적인 주택공급을 위해서는 개발사업에 PF를 통한 자금조달은 지속돼야 한다"며 "여러 변수를 고려해 좀 더 정밀한 분석을 진행할 예정이다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 시행사 자기자본 비율 20% 상향 조치를 단계적으로 시행해야 한다는 주장이 제기됐다. 빠른 시일 안에 20%를 맞추는 것이 현실적으로 쉽지 않기 때문이다. 맹성규 국토교통위원장과 강준현 정무위원회 간사가 주최하고, 국토교통부·한국부동산개발협회 주관으로 20일 국회에서 열린 ‘부동산 PF 선진화를 위한 토론회’에서 이같이 분석이 나왔다. 이날 토론회에서는 황순주 한국개발연구원 선임연구원이 '부동산 PF의 구조적 문제와 개선 방안’을 주제로 발표가 진행됐다. 황 연구위원은 "국내 PF 사업장의 평균 자기자본비율이 선진국과 비교해 낮은 수준”이라고 지적했다. 부동산 PF 사업장을 분석한 결과 현 시점 기준으로 자기자본비율 20%를 맞추는 현장은 상위 4%에 불과하다고 지적했다. 그는 "현재 상황을 고려해 볼 때 이른 시일 내에 20% 목표치를 달성하는 것은 어렵다"며 "점진적인 대책 시행을 고려할 필요가 있다"고 제안했다. 2025년 10%, 2026년 15%, 2027년 20% 등 점진적 시행이 필요하다는 설명이다. 이어 이진 한국부동산개발협회 연구위원은 ‘부동산 PF 위기의 진단과 기회’를 주제로 주제발표를 진행했다. 이 연구위원은 “향후 공급 급감과 부동산 개발산업 침체에 대한 우려가 커지고 있다”며 “선분양, 연대보증 등으로 PF 위기는 부동산 경기 침체와 맞물려 금융권과 건설업계 전반에 걸친 리스크로 확산되고 있다”고 진단했다. 이어 “단기적으로는 PF 사업장에 대한 정부의 지원과 관심이 필요하다”며 “중장기적으로는 PF 자기자본 확충을 위한 에쿼티 금융시스템 구축, 통합 PF 통계 시스템 구축, 한국형 디벨로퍼 역량 강화 등의 정책이 필요하다”고 제안했다. 이어진 패널 토론에서는 학계, 금융권, 건설업계 대표들이 참여하여 다양한 의견을 나눴다. 금융권 한 관계자는 “PF 사업의 안정성을 높이기 위해서는 시행사의 재무 건전성을 강화하고, 브릿지론 의존도를 줄이는 것이 필수적"이라며 "하지만 그 이전에 충분한 에쿼티 금융 시스템의 구축이 선행되어야 한다”라고 강조하며 정책 지원과 선진 금융시스템 구축의 중요성을 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

금융당국이 검토 중인 '책임준공 기간 연장 관련 금융권 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 모범규준'은 그동안 건설업계가 제시했던 의견을 크게 반영한 것으로 보인다. 올해 건설경기 악화로 시공사(건설사)의 PF 채무인수 부담이 가중될 것이라는 위기감이 고조되는 가운데 책임준공에 대한 부담을 덜어줘 건설사의 줄도산을 막자는 취지로 해석된다. 다만 시공사가 짊어진 리스크를 금융사에 '떠넘기기' 한다는 지적과 함께 이미 움츠러든 PF 신규대출 시장을 더욱 얼어붙게 할 것이라는 우려가 나온다. ■건설사 리스크 증가에 책임준공 부담 완화 검토 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 관행이 자리 잡은 시점은 글로벌 금융위기 이후다. 과거 외환위기를 계기로 도입된 연대보증 제도가 시공사의 손실흡수능력을 웃도는 부담으로 작용하면서 정부와 업계는 책임준공 및 미이행 시 채무인수 약정을 대안으로 제시했다. 시공사는 미준공 리스크에 대해서만 책임을 지고, 준공 후 미분양이나 미매각 등 사업성과 관련된 리스크는 사업주체인 시행사와 투자자인 대주단이 지도록 하는 구조다. 시행과 시공 리스크의 분리가 목적이었지만 실제로는 작동하지 않아 건설사가 채무를 인수하는 사례가 속출하게 됐다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 2023년 12월 이후 1년간 시공사들의 채무인수는 6건, 금액으로는 3000억원에 달했다. 건설업계는 책임준공 약정 면책사유가 전쟁과 지진 등 천재지변만 인정한다는 점이 과도하다는 입장이다. 시행사 부실로 공사비를 받지 못해도 건설사가 자기자금으로 준공을 마무리해야 하고, 준공일이 하루라도 초과하면 시공사 채무를 인수해야 한다. 한국건설산업연구원은 최근 '부동산 PF 약정의 공정성 제고 위한 제도적 보완방안' 보고서에서 "책임준공 약정이 공사비 상승과 금리 인상 등 여파로 나빠진 사업여건과 맞물리면서 시공사 부실을 부르고 있다"고 진단했다. 정부도 건설업계가 제시한 책임준공 제도개선의 필요성에 공감했다. 이에 지난해 시행업계와 건설업계, 금융권과 전문가 등으로 구성된 '책임준공 개선 TF'를 구성하고 올해 1·4분기 책임준공제도 개선방안을 발표하기로 하고 이번 모범규준을 마련했다. ■금융권 "PF 대출시장 위축 우려" 금융권에서는 이번 방안이 그대로 시행될 경우 PF 신규대출이 크게 위축될 수 있는 만큼 금융시장에 미칠 영향에 대한 면밀한 분석이 필요하다고 입을 모았다. 금융당국에 따르면 금융권의 PF 신규대출 취급액은 지난해 3·4분기 16조4000억원으로 집계됐다. PF 부실 위험이 급증해 PF 신규 대출이 크게 감소했던 지난해 1·4분기(9조원)에 비해 상당히 회복했지만 재개발·재건축 호황기였던 2010년이나 지식산업센터 등 상업용 부동산 호황이었던 2020년 초반에 비해서는 크게 줄어든 수준이다. 시중은행 관계자는 "PF 사업장의 물량 자체가 많이 줄었고, 사업성을 확보한 딜 역시 감소했다"고 말했다. 금융업계는 부동산 침체로 가뜩이나 움츠러든 분위기에 이번 모범규준이 그대로 시행될 경우 건설사의 리스크 부담이 금융권으로 그대로 옮겨올 수 있다고 우려하고 있다. PF 신규대출이 더 막힐 수 있다는 지적이다. 한 금융업계 관계자는 "아파트 분양계약의 경우 입주 예정일이 3개월 경과되면 분양계약을 해지할 수 있다"며 "이번 모범규준에 따라 태풍이나 홍수 등으로 입주 예정일이 경과되면 수분양자들의 분양계약 해지 요구에 따른 부담은 금융사가 떠안게 될 것"이라고 말했다. 또 다른 업계 관계자도 "금융권에서는 받아들이기 부담스러운 내용"이라며 "건설사(시공사) 입장에서도 PF 신규대출이 막히면 타격이 클 것"이라고 말했다. 금융업계에서는 금융당국이 건설업계와 금융업계로부터 추가 의견을 청취해 접점을 찾을 것으로 기대했다. 책임준공 기간 지연에 따른 △금리상승 △사업비 증가 △시행사의 자본력 추가 확보 등이 필요하다는 의견이 나온다. 한 업계 관계자는 "현재도 일부 준공 지연 사업장의 경우 대주단 합의로 기간을 연장해주고 있다"며 "이번 모범규준에 따른 프랙티스(practice·업계 내 비즈니스 방식)가 정립되면 수용 가능할 것"이라고 말했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자