[파이낸셜뉴스] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 총 사업비의 3%에 불과한 자기자본비율을 끌어올리기 위해 자기자본비율에 따른 인센티브를 차등화하고 재무적 투자자(FI)의 지분투자를 촉진할 방침이다.  정부는 3일 발표한 '2024년 하반기 경제정책 방향'에서 "PF 사업구조 개편 등을 통한 부동산 개발방식 선진화를 위해 올해 하반기 중 부동산PF 제도개선 방안'을 마련·발표할 것"이라며 이같이 밝혔다.  부동산PF 제도개선 방안의 핵심은 PF사업의 자기자본비율 확대 유도다. 최근 불거진 PF 사업장 부실 문제의 근본적 해결을 위해서는 '저자본·고보증'으로 금융에 크게 의존하는 구조를 개선해야 한다는 지적이 나오고 있다. 시행사의 경우 총 사업비의 약 3%의 자기자본만 갖고 사업에 나서고 있고 신용이 약한 지방 건설사(시공사)의 경우 사업 수주를 위해 신탁사와 책임준공 확약 상품 계약을 맺고 무리하게 사업을 수주하는 문제가 반복되고 있다. 한국개발연구원(KDI)도 최근 보고서를 통해 현재 3% 수준인 부동산 PF 사업의 자기자본 비율을 선진국 수준인 30∼40%까지 높여야 한다고 제언했다.  KDI가 지난달 20일 발표한 '갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에 따르면 최근 3년(2021∼2023년)간 추진된 총 100조원 규모의 PF 사업장 300여개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었지만 시행사는 자기자본을 118억원(3.2%)만 투입하고 96.8%인 3631억원은 빌린 돈으로 충당했다. 반면 미국의 자기자본비율은 33%였으며 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등 주요 선진국들은 30∼40% 수준이었다. 이런 '저자본·고보증' 구조가 시행사의 영세화를 초래하고, 투입 자본 대비 높은 수익성으로 '묻지마 투자'를 일으키며 사업성 평가는 부실화하고 있다는 게 보고서의 주장이다. 이에 정부는 올해 하반기 중 부동산 개발방식 선진화를 위한 '부동산PF 제도개선 방안'을 발표할 예정이다. 우선 시행사의 PF 자기자본 비율 확대를 유도하기 위해 자기자본 비율에 따른 인센티브를 차등화하고 재무적 투자자 등의 지분투자를 촉진할 예정이다.  또한 우수한 역량을 갖춘 디벨로퍼 중심으로 부동산 개발이 이뤄질 수 있도록 우수업체 선별·지원, 전문인력 관리 체계화 등 시행업계 내실화도 추진할 방침이다. 아울러 부동산PF 대출시 사업성평가를 가오하하고 PF 시장 참여자의 건전성 유지를 위한 방안도 마련할 계획이다.  부동산 PF 통합정보 시스템 구축 등을 통해 PF시장 투명성 강화 및 관리 체계화도 추진한다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 현재 2% 선에서 선진국 수준인 20%로 높인다. 이를 위해 PF 사업에 현물 투자할 경우 세금 혜택과 용적률 인센티브를 부여하기로 했다. 정부는 14일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. 이번 개선방안은 봉이 김선달식 개발사업을 막기 위해 PF사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20%까지 높이는 것이 골자다. 현재 3%가량인 자기자본비율을 2026년 10%, 2027년 15%, 2028년에는 20%로 단계적으로 높인다는 목표다. 이를 위해 정부는 토지주가 PF사업(리츠)에 토지·건물을 현물출자할 수 있도록 했다. 현재 PF사업 자본구조의 27%를 차지하는 브리지대출을 현물출자로 대체해 PF사업의 자기자본비율을 높이는 구조다. 이를 위해 현물출자자의 양도차익에 대한 과세·납부를 늦출 수 있도록 허용하고, 용적률과 공공기여 완화 등의 인센티브도 부여할 계획이다. 정부는 이 같은 방안이 계획대로 추진되면 개발사업의 자본구조가 본PF 대출 70%와 자기자본 30%로 개선될 수 있을 것으로 기대했다. 현재 자본구조는 본PF 대출이 70%, 브리지대출이 27%이고 자기자본은 3%에 불과하다. 국토부 관계자는 "이번 현물투자 활성화 등 대책으로 PF사업의 부실화 우려도 크게 줄 것"이라면서 "아울러 부동산 개발이 활성화되고 주택공급 여건도 개선될 수 있다"고 말했다. 부동산 PF 시장의 불합리한 관행도 개선한다. 먼저 시공사·신탁사가 모든 책임을 떠안는 책임준공을 합리적으로 개선한다. 책임준공 면책사유 범위를 넓히고 배상범위도 구체화한 개선방안을 내년 1·4분기 중 발표하고, 오는 12월에는 PF 수수료의 투명성 제고를 위해 금융업권별 수수료 관련 모범규준도 제정한다. 이와 함께 금융기관들은 PF 대출 시 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 했다. jiany@fnnews.com 연지안 성석우 기자

앞으로 자기자본비율 20% 미만인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업자는 금융권에서 대출을 받기 어려워진다. 금융사가 자기자본비율이 20%보다 낮은 사업자에게 대출을 해 주면 위험가중치가 높아지고, 충당금 부담이 늘어나기 때문이다. 리스크 관리가 부족해 PF 대출 부실 경고등이 켜진 상호금융·여신전문회사·새마을금고에 대해서는 저축은행처럼 사업비 대비 자기자본비율 요건을 적용하는 방안도 검토한다. 여기에 금융권에 부동산 PF 대출을 내줄 때 사업성평가를 의무적으로 실시하고, 업권별로 들쭉날쭉한 PF 부동산 익스포저(위험노출액) 한도규제를 손질하면 자기자본이 부족한 부실 시행사를 솎아내는 효과가 있을 것으로 기대된다. 정부는 14일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. 먼저 정부는 금융권이 PF 대출 시 일정 수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. 정부가 예로 든 기준선은 자기자본비율 20%다. 위험가중치의 경우 현재 1금융권은 PF 대출에 대해 150%, 2금융권은 100%가 적용되는데 추후 마련될 자기자본비율 기준을 충족하지 못하면 더 높은 위험가중치를 인식해야 한다. 예를 들어 현재 은행의 (PF 대출 관련) 위험가중치가 150%인데 100억원을 대출한다고 가정하면 위험가중자산은 150억원으로 인식해야 한다. 앞으로는 시행사 자기자본비율이 20%보다 낮을 경우 위험가중자산으로 150억원보다 더 큰 금액을 인식해야 한다. 강영수 금융위 금융정책과장은 "자기자본비율이 낮으면 결국 대출 비중이 많다는 의미인데, 이런 사업구조는 기본적으로 (사업성이) 안 좋을 수 있다"며 "대출기관인 금융사가 사업성을 한 번 더 평가할 유인으로 작용할 것"이라고 설명했다. 상호금융과 캐피털 등 여신전문회사, 새마을금고 등에도 PF 대출 시 자기자본 투입비율에 따른 위험가중치와 충당금이 차등 적용된다. 그동안 저축은행업권에만 자기자본비율 요건이 있었지만 리스크 관리체계가 부족한 업권까지 확대하겠다는 것이다. 금융사가 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 의무화하는 방안도 추진된다. 그동안 PF사업은 시공사·신탁사 신용보강으로 리스크가 완화돼 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족했다. 금융사가 사업성 평가 용역을 진행하더라도 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식됐다. 강 과장은 "시행사의 자기자본비율이 20%를 넘지 못한다고 투자를 못하도록 하는 게 아니라 위험가중치와 충당금을 감내할 정도가 되는 사업이면 충분히 해도 된다"며 "결국 금융사가 사업성 평가를 제대로 실시해보라는 의미다. 수익이 날 것 같은 사업에는 대출을 안해줄 이유가 없다"고 말했다. 업권별 상이한 PF 대출 규제체계도 정비한다. 현재 증권사의 경우 PF 대출·보증이 자기자본 대비 각각 30%, 100% 한도로 제한되고, 보험사는 총자산 대비 부동산 대출(PF 대출 포함) 비중이 25%를 초과할 경우 위험가중치가 상향된다. 반면 은행은 PF 대출 비중에 대한 별도 규제가 없다. 특정 거래 상대방에게 자금이 쏠리지 않도록 하는 거액신용공여 한도 규제도 전체 여신에 대해서만 적용되고 있는 것을 필요한 업권에 대해 부동산 PF 대출에만 따로 적용할 수 있는 방안도 추진한다. 금융위는 내년 상반기 중 금융권 태스크포스(TF)를 통해 업권별 감독규정세칙, PF 리스크 관리 모범규준 등 개정을 통해 정비할 계획이다. 다만 일정 기간 유예 후 단계적으로 시행하고, 이전 PF 대출 등에 소급 적용하지 않기로 했다. 아울러 업계, 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF를 통해 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과원칙, 차주에 대한 정보제공 등 개선방안을 도출·시행하기로 했다. 금융업권별 수수료 관련 모범규준 제정 역시 오는 12월까지 마련하기로 했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

건설업계는 정부가 내놓은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 개선방안에 대해 자금부담을 줄일 수 있게 됐다는 반응이다. 다만 우수 시행사에 인센티브를 부여하고 금융사에도 일정부분 PF 관리 책임을 지우는 방안에 대해서는 긍정적으로 평가했지만 주요 제도가 국회를 통과해야 시행되는 만큼 불확실성이 크다고 판단했다. 여기에 일부 시행사는 토지 현물출자와 시행사 간 양극화에 대해 우려를 나타내기도 했다. ■업계 "일단 환영, 양극화는 걱정"14일 업계에 따르면 정부가 이날 발표한 PF 개선안에 대해 시행사, 건설사 등 주요 이해관계자들은 대체로 환영하는 입장을 내놨다. 업계 관계자는 "이번 대책은 당근과 채찍을 동시에 내놓은 것"이라면서 "대출을 줄이는 대신 현물출자 인센티브 부여 등 자기자본비율을 늘릴 수 있는 각종 인센티브를 제공한 것"이라고 설명했다. 시행업계 관계자는 "이번 제도가 정책되면 시행사들이 앞으로 초기부터 고금리의 브릿지론을 받을 필요가 없어서 자금 부담이 크게 완화할 것"이라면서 "자기자본 확충 적용 시기를 내년으로 늦춘 점도 시행사들 입장에서 준비할 시간을 번 만큼 당장의 부담을 크게 줄일 수 있게 된 것으로 본다"고 말했다. 다만 제도 시행을 위한 전제조건이 관련 법안의 통과인 만큼 실효성에 의문을 제기하는 목소리도 있다. 여기에 토지 현물출자에 따른 자금 리스크 확대, 시행사 간 양극화 등도 우려요인으로 지적됐다. 업계 관계자는 "정부가 고심한 흔적이 엿보이지만 주택공급 감소 우려가 여전하다"면서 "시행사 개발사업이 축소되면서 특히 비아파트 부문에서는 공급부족이 해결되기 쉽지 않아 보이는 데다 대형 시행사 쏠림으로 시장 양극화도 더 커질 것"이라고 평가했다. 다른 시행업계 관계자는 "이번 발표의 핵심은 PF 관련 리스크를 일정 부분 토지 소유주가 안고 가라는 의미로 보인다"면서 "이번 제도개선을 통해 우량물건을 확보할 경우 추가적인 수익을 기대할 수 있겠지만 이를 위해 리스크를 지면서까지 들어가야 하는지는 고민이 되는 부분"이라고 설명했다. 한편 이날 대한건설협회·한국주택협회·대한주택건설협회·한국부동산개발협회 등은 공동 성명서를 통해 "정부의 이번 대책이 국내 PF 위기를 해소하고 선진화 기틀을 마련할 것"이라고 평가했다. ■전문가 "대부분 법 개정사항"전문가들은 저자본으로 PF 대출에 의존해 개발하는 현재의 분양형 디벨로퍼 제도를 개선하는 계기를 마련했다는 점에서 긍정적으로 판단했다. 다만 시행시기와 시행사 간 양극화에 대해서는 업계와 마찬가지로 우려를 나타냈다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "'PF 통합정보시스템 구축'은 PF 관련 정보의 시장 모니터링을 강화할 수 있어 PF 관련 주체들의 정보 확보와 시장예측, 대응력을 높이는 계기가 될 것"이라면서도 "다만 추진과제 등이 대부분 2025년 법 개정을 해야 하는 상황이라 효과는 2025년보다 2026년 현실화 가능성이 커 보이고, 중장기적으로 규모 있는 디벨로퍼와 영세 디벨로퍼 간 양극화는 더 심화할 전망"이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지주의 현물출자는 해당 프로젝트의 손익을 함께 공유한다는 얘기인데 어느 정도 현실화될지는 시간을 두고 지켜봐야 할 것"이라면서 "자기자본을 높여 사업비를 절감하면 그만큼이 추가 이익으로 가야 맞지, 정부가 분양가 인하효과가 있다고 했는데 그것을 왜 '분양가 인하'로 연결해야 하는지에 대해서는 불만이 있을 수 있다"고 설명했다. 이어 "한국형 디벨로퍼를 키운다고 했는데 '개발'과 '운영'은 다른 역량"이라면서 "위험부담만 봐도 전자가 더 큰 만큼 인위적으로 육성하기보다는 시장수요에 맞춰 관련 제도를 정비하는 것이 현실적"이라고 덧붙였다. kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스] 건설업계는 정부가 내놓은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 개선방안에 대해 자금부담을 줄일 수 있게 됐다는 반응이다. 다만 우수 시행사에 인센티브를 부여하고 금융사에도 일정부분 PF 관리 책임을 지우는 방안에 대해서는 긍정적으로 평가했지만 주요 제도가 국회를 통과해야 시행되는 만큼 불확실성이 크다고 판단했다. 여기에 일부 시행사들은 토지 현물출자와 시행사간 양극화에 대해 우려를 나타내기도 했다. ■업계 "일단 환영, 다만 양극화는 걱정"14일 업계에 따르면 정부가 이날 발표한 PF개선안에 대해 시행사, 건설사 등 주요 이해관계자들은 대체로 환영하는 입장을 내놨다.  업계 고위 관계자는 "이번 대책은 당근과 채찍을 동시에 내놓은 것"이라면서 "대출을 줄이는 대신 현물출자 인센티브 부여 등 자기자본 비율을 늘릴 수 있는 각종 인센티브를 제공한 것"이라고 설명했다. 시행업계 관계자는 "이번 제도가 정책되면 시행사들이 앞으로 초기부터 고금리의 브릿지론을 받을 필요가 없어서 자금 부담이 크게 완화할 것"이라면서 "자기자본 확충 적용 시기를 내년으로 늦춘 점도 시행사들 입장에서 준비할 시간을 번 만큼 당장의 부담을 크게 줄일 수 있게 된 것으로 본다"고 말했다. 다만 제도 시행을 위한 전제조건이 관련 법안의 통과인 만큼 실효성에 대해서 의문을 제기하는 목소리도 있다. 여기에 토지 현물출자에 따른 자금 리스크 확대, 시행사간 양극화 등도 우려 요인으로 지적됐다. 업계 고위 관계자는 "정부가 고심 흔적 엿보이지만 주택 공급 감소 우려가 여전하다"면서 "시행사 개발사업이 축소되면서 특히 비 아파트 부문에서는 공급부족이 해결되기 쉽지 않아 보이는 데다 대형 시행사 쏠림으로 시장 양극화도 더 커질 것"이라고 평가했다. 다른 시행업계 관계자는 "이번 발표의 핵심은 PF 관련 리스크를 일정부분 토지 소유주가 안고 가라는 의미로 보인다"면서 "이번 제도 개선을 통해 우량 물건을 확보할 경우 추가적인 수익을 기대할 수 있겠지만 이를 위해 리스크를 지면서까지 들어가야 하는지에 대해서는 고민이 되는 부분"이라고 설명했다. 한편 이날 대한건설협회·한국주택협회·대한주택건설협회·한국부동산개발협회 등은 공동 성명서를 통해 "정부의 이번 대책이 국내 PF 위기를 해소하고 선진화 기틀을 마련할 것"이라고 평가했다. ■전문가 "대부분 법 개정 사항"전문가들은 저자본으로 PF 대출에 의존해 개발하는 현재의 분양형 디벨로퍼 제도를 개선하는 계기를 마련했다는 점에서 긍정적으로 판단했다. 다만 시행시기와 시행사간 양극화에 대해서는 업계와 마찬가지로 우려를 나타냈다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "'PF 통합정보시스템 구축'은 PF 관련 정보의 시장 모니터링을 강화할 수 있어 PF 관련 주체들의 정보확보와 시장예측, 대응력을 높이는 계기가 될 것"이라면서도 "다만 추진 과제 등이 대부분 2025년 법 개정을 해야 하는 상황이라 효과는 2025년보다 2026년 현실화 가능성이 커 보이고 중장기적으로 규모 있는 디벨로퍼와 영세 디벨로퍼 간 양극화는 더 심화할 전망"이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지주의 현물출자는 해당 프로젝트의 손익을 함께 공유한다는 얘기인데 어느 정도 현실화될지는 시간을 두고 지켜봐야 할 것"이라면서 "자기자본을 높여 사업비를 절감하면 그만큼이 추가이익으로 가야 맞지, 정부가 분양과 인하효과가 있다고 했는데 그것을 왜 '분양가 인하'로 연결해야 하는지에 대해서는 불만이 있을 수 있다"고 설명했다. 이어 "한국형 디벨로퍼를 키운다고 했는데 '개발'과 '운영'은 다른 역량"이라면서 "위험부담만 봐도 전자가 더 큰 만큼 인위적으로 육성하기보다는 시장수요에 맞춰 관련 제도를 정비하는 것이 현실적"이라고 덧붙였다.    kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스] 정부의 '부동산 PF 제도 개선방안’에 대해 건설·시행 업계가 환영의 입장을 밝혔다. 대한건설협회·한국주택협회·대한주택건설협회·한국부동산개발협회 등은 14일 공동 성명서를 통해 "정부의 이번 대책이 국내 PF 위기를 해소하고 선진화 기틀을 마련할 것"이라고 평가했다. 성명서에서 업계는 부동산 PF 산업의 구조 개선은 반드시 필요하다는 입장이다. 이런 점에서 이번 정부 대책은 PF 시장의 자기자본 책임구조 전환은 물론 자본확충에 기여할 것으로 전망했다. 또 건설 업계가 지속 건의해 온 책임준공 불공정 개선과 불합리한 부동산 PF 수수료 관행 개선에 대해 4개 협회는 향후 민·관 합동 테스크포스(TF)를 통해 개선 방안을 마련하는 과정에서, 업계의 의견이 충분히 반영되도록 노력하겠다고 밝혔다. 협회 관계자는 "이번 대책을 통해 한국형 PF사업의 근본적인 체질 개선이 이뤄져 부동산 경기 활력 제고와 안정적인 주택공급 활성화에도 크게 일조할 것으로 기대한다"고 말했다. 이어 "시장충격을 최소화 하기 위해 중소·중견 건설사 및 시행사들의 준비 기간을 고려한 단계적 시행방안과 건전한 성장을 지원할 수 있는 방안이 병행돼야 한다"고 덧붙였다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 14일 프로젝트파이낸싱(PF)제도 개선과 관련해 "자기자본비율을 중장기적으로 선진국과 유사한 20% 수준으로 제고하기 위해 세제 혜택 등을 제공하겠다"고 밝혔다. 최 부총리는 이날 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 "대내 여건 변화 대응 뿐 아니라 대내 부문 잠재 리스크도 철저히 관리하겠다"면서 이같이 말했다. 최 부총리는 "부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 유도해 나가는 한편, 제도 개선을 통해 PF 시장의 안정성을 근본적으로 높이겠다"고 강조했다. 이어 "세제 혜택 제공을 통해 토지 현물 출자를 유도하고 자기자본비율이 높은 사업에 대해 인센티브를 강화할 것"이라고 덧붙였다. 정부는 역량 있는 시행사 육성을 위해 인증체계를 만들고, 은행·보험사에 장기임대주택 자회사를 허용할 방침이다. 최 부총리는 최근 대외 경제 여건과 관련해선 "위기의 후유증으로 민생의 어려움이 여전한 가운데 미국 신정부 출범을 계기로 대외 불확실성이라는 새로운 파도가 밀려오고 있다"고 진단했다. 그러면서 "경제팀은 다시 한번 비상한 각오로 새로운 도전에 대응하겠다"며 "금융·통상·산업 3대 분야 범정부 대응체계를 본격 가동할 것"이라고 밝혔다. 그는 "산업경쟁력강화 관계장관회의를 중심으로 우리 산업의 근본적 경쟁력 강화 방안을 마련하겠다"며 "이를 통해 미국 신정부 출범에 따른 도전을 기회로 바꿔 나가겠다"고 말했다. 정부는 인공지능(AI)을 조세특례제한법상 국가전략 기술로 지정해 글로벌 기술패권 경쟁에 총력 대응할 계획이다. 이날 회의에서는 서비스산업 생산성 혁신 지원 방안과 결혼서비스 발전 지원 방안도 논의했다. 최 부총리는 "서비스산업의 체질을 개선해 내수를 견인하고 새로운 수출 주력 산업으로 육성하겠다"며 "서비스 분야에 향후 5년간 역대 최대 규모인 66조원의 수출금융을 지원할 것"이라고 했다. spring@fnnews.com 이보미 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출시 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. PF 대출시 일정 수준의 PF 사업 자기자본비율보다 낮은 사업장에 대해서는 대출에 적용하는 위험가중치를 높이고 충당금을 더 쌓도록 하는 것이다. 또한 시공사·시행사의 담보나 신용보다는 금융사가 PF 사업의 사업성·안정성을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 의무화해 부실 사업장에 대한 무리한 대출이 벌어지지 않도록 하고 은행·보험사에 대해서는 장기임대주택사업 참여 길도 확대하기로 했다. 정부는 14일 오전 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다.  ■금융권, PF대출 위험가중치·충당금 차등화.."대출기관이 사업성평가 면밀히해야" 먼저 정부는 금융권이 PF 대출시 일정수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. 위험가중치의 경우 현재 1금융권은 PF대출에 대해 150%, 2금융권은 100%가 적용되는데, 추후 마련될 자기자본비율 기준을 충족하지 못할 시 더 높은 위험가중치를 인식해야 하는 것이다. PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야하는 자본금·충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 제공하겠다는 것이다.  강영수 금융위 금융정책과장은 "은행의 경우 (PF 대출 관련) 위험가중치가 150%라 100억원을 대출한다고 가정 시 위험가중자산은 150억으로 인식해야 한다"며 "시행사 자기자본비율이 20%보다 낮을 경우 위험가중자산으로 150억보다 더 인식해야 하는 구조가 될 것"이라고 말했다. 강 과장은 "자기자본비율이 낮으면 결국 대출 비중이 많다는 의미인데, 이런 사업구조는 기본적으로 (사업성이) 안 좋을 수 있다"며 "부실 가능성이 크니, 위험가중치를 높게 주겠다는 취지"라고 말했다. 이어 "대출기관인 금융사는 사업성을 한 번 더 평가할 유인으로 작용할 것"이라고 덧붙였다. 상호금융권과 여신전문회사 등에도 PF 대출 시 자기자본 투입 비율에 따른 위험가중치와 충당금이 차등 적용된다. 그간 저축은행업권에만 이같은 자기자본비율 요건이 있었지만 리스크 관리 체계가 부족한 업권까지 확대하겠다는 것이다. 아울러 금융사가 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 의무화하는 방안도 추진된다.  그동안 PF사업은 시공사·신탁사 신용보강으로 리스크가 완화됨에 따라, 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족했다. 금융사는 사업성 평가 용역을 진행하지만 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부 심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식했다. 이에 PF 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화하기로 했다. 정부는 이와 관련 연구용역 등을 통해 평가기준·절차, 인증방안을 도출하고 '부동산개발사업관리법'에 근거를 마련해 내년 하반기 PF리스크 모범규준에 반영할 방침이다. ■업권별 상이한 PF대출 규제 체계 정비..소급 적용 않기로 업권별 상이한 PF대출 규제 체계도 정비한다. 위험가중치·충당금 규제뿐만 아니라 '거액신용공여 한도 규제', '부동산 PF 익스포져 한도 규제' 등이 업권별로 상이한데, 이를 '동일 기능, 동일 규제' 원칙에 따라 조정하는 차원이다. 현재 부동산 PF 익스포져 한도 규제는 은행업권은 없지만, 보험업권은 부동산 대출이 총자산의 25% 초과 시 위험가중치 상향 간접규제를 받고, 증권업권은 부동산 PF대출·보증은 각각 자기자본의 30%, 100% 한도 규제를 받는다. 이를 거액신용공여 한도 규제가 필요한 업권에도 마련하는 한편, 업권별로 다른 익스포져 한도 규제를 정비한다. 금융위는 내년 상반기 중 금융권 TF를 통해 업권별 감독규정세칙, PF 리스크 관리 모범규준 등 개정을 통해 정비할 방침이다. 다만 일정 기간 유예 후 단계적으로 시행하고 이전 PF대출 등에는 소급 적용하지 않기로 했다. 강 과장은 "내년 상반기 중 금융권 TF를 운영해, 부동산 경기 상황 등을 감안해 적정 수준의 자기자본비율 기준과 함께 위험가중치, 충당금 차등 비율을 정할 것"이라고 말했다. 아울러 PF 수수료의 투명성 제고를 위해 업계(금융, 건설), 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF(올해 5월 출범)를 통해 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 등 개선방안을 도출·시행하기로 했다. 금융업권별 수수료 관련 모범규준 제정 역시 올해 12월까지 마련하기로 했다. ■은행·보험사 장기임대주택 사업 참여 허용 주택공급을 확대하는 차원에서 은행·보험사의 장기임대주택 사업 참여도 허용된다. 장기임대주택은 리츠(부동산투자회사) 등 기업(법인)이 '100가구 이상 임대주택을 20년 이상 의무적으로 운영'하는 제도다. 그동안 금융권에서 업무용 목적 외에 부동산 소유가 허용되지 않았다. 예를 들어 은행의 경우 은행법 시행령에 따르면 영업소·사무소, 연수시설, 복리후생시설 등 업무용 목적으로만 부동산을 소유할 수 있다. 부수업무 또는 자회사 방식의 비금융업무 수행도 제한됐다. 정부는 은행이 장기임대주택사업자(법인) 지분을 15% 이상 보유할 수 있도록 허용하기로 했다. 강 과장은 "은행은 다른 법인 지분을 15% 이상 보유한 순간 그 회사가 자회사로 묶이는데, 자회사로는 금융업종만 할 수 있었다"며 "장기임대주택 사업에서 은행 역할이 필요하다는 관점에서 관련 사업을 영위하는 법인에는 15% 이상 출자를 허용하려는 것"이라고 설명했다. 보험사의 경우 앞서 지난 8월 경제장관회의에서 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자가 가능하도록 법령해석을 명확히 했다.  펀드 등 간접투자 방식도 가능해진다. 현재 은행은 펀드 방식으로 간접투자를 하면 해당 출자분에 400%의 위험가중치가 부여된다. 위험가중치 부담을 완화해 참여를 유도하는 방안이 검토된다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 위험가중치와 충당금을 차등화한다. 부동산PF 사업장의 자기자본 비율이 기준점보다 높으면 그만큼 금융회사의 위험가중치를 낮추고 충당금을 덜 쌓도록 유도하기로 했다. 그만큼 반대로 현재처럼 자기자본 투입비율이 3~5%에 불과하면 브리지론 등 대출해주는 금융회사의 위험가중치를 더 높이도록 한다는 것이다. 부실 PF 대출 리스크가 심각했던 상호금융과 여전, 새마을금고 등에 대해서는 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본지율 요건 도입을 검토하기로 했다. 다음은 부동산PF 제도 개선방안에 대한 금융위원회 관계자 일문일답. ―여러가지 방안이 나왔는데 현 시점에서 자기자본비율을 높일 수 있는 가장 실효적인 방법은. 어느 수준으로, 언제쯤 자기자본비율이 높아질 수 있는지 ▲자기자본비율을 높이는 방안으로 현물출자와 PF 보증수수료 등 인센티브와, 위험가중치 형태의 역인센티브, 부동산 신탁사의 기관 투자자 참여, 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여 등이 있다. 현물출자, 은행·보험사 참여, 부동산 신탁사의 기관 투자자 참여 등은 자금이 유입될 수 있는 여건 마련을 위한 것이고 PF 보증수수료, 위험 가중치, 규제 특례 등으로 유인체계를 마련하게 짜맞춰져 있다고 생각하면 된다.  ―실제로 작동하는 시기를 언제쯤으로 예상하나. ▲토지나 건축물 현물 출자 같은 경우 조세특례제한법 개정이 필요한 사항이다. 올해 예산과 세법 개정안 심사를 하고 있기 때문에 이번 개정 작업이 끝나면 다음번 조정 시에 조특법 개정 추진을 하기로 협의가 완료됐다. 저희 예상으로는 내년 중 법 개정이 되면 좀 더 출자하는 분이 혜택을 받을 수 있을 것으로 본다.  ―PF 대출시 일정수준을 20%로 예시해 위험가중치와 충당금 차등을 둔다고 했는데. 만일 20%를 넘어선 경우에는 충당금 부담이 줄어드는 건지. ▲기준점보다 높으면 혜택을 주고 기준점보다 낮으면 디스인센티브를 주는 구조다. 다만 기준점보다 높다고 해도 혜택을 못 주는 규제들이 있다. 예를 들어 은행에 적용되는 BIS 바젤 규제의 경우 강화하는 규제는 적용하되 완화는 하지 말라고 돼있다. 다만 저축은행 등 2금융권에는 이같은 규제가 없어서 인센티브가 될 수 있다. 충당금 같은 경우는 바젤 적용 대상이 아니기 때문에 기준점보다 더 높은 구조라면 충당금을 덜 쌓는 구조로 검토하려고 한다. 기본적으로 일정 수준보다 높은 자기 자본 비율에서는 현재보다 더 혜택을 받는다.  ―소급 적용은 하지 않는다고 했지만 제도 시행 이후에 주택 공급에 문제 있을 수 있다는 우려도 있는데.  ▲시행 전에 일어나는 대출에 대해서는 규제가 적용되지 않는다. 규제 전에 충분하게 할 수 있는 여건은 된다. 부동산과 관련된 자급 공급에는 큰 문제가 없다. ―업권별로 금융 건전성 규제체계가 다르다고 했는데 현행 규제가 어떻게 돼있는지.  ▲은행의 경우 위험가중치가 150%다. 충당금 같은 경우는 0.9%다. 만일 기준점이 20%이고 자기자본비율을 이보다 높은 30%로 넣었다면 충당금을 0.7% 정도 적용하는 식이다. 사업성 평가를 했는데 자기자본비율이 기준점보다 낮지만 사업성이 좋다면 충당금을 쌓으면 된다. 이 구조 하에서는 결국 사업성 평가를 어떤 형태든지 한 번 해보게 한다는 의미다. 사업성평가 의무와도 큰 틀에서 연결돼있다. 돈 없는 시행사라고 사업을 못하는게 아니다. 면밀하게 금융권의 사업성평가를 거치면 충분히 사업이 가능하다는 것이다.  ―장기 임대주택 사업 활성화의 경우 관심을 보이고 있는 은행이나 보험사가 있는지.  ▲은행들이나 보험사에 사전에 물어보지 않았다. 의무사항은 아니고 충분히 할 수 있는 영역이 있어서 관심을 가질 것으로 보인다.  ―새마을금고의 경우 저축은행과 같은 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토하겠다고 했는데 새마을금고 같은 경우 오히려 좀 더 강화된 기준을 적용해야 하는 것 아닌가. ▲새마을금고 같은 경우 지분투자, 사업성평가 등 전체적인 PF 사업 구조를 바꾸는 과정이기 때문에 새마을금고에 대해서면 특별히 강한 규제를 둔다는 것은 현재 시점에서는 생각하기 어렵다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

천재지변·내란·전쟁 등으로 한정된 시공사 책임준공 면책범위를 아파트 지체보상금 수준으로 확대하는 방안이 추진된다. 이렇게 되면 행정명령, 파업, 전염병, 문화재 출토 등으로 공기를 맞추지 못해도 책임준공 위반에 따른 채무인수를 하지 않아도 되는 길이 열리게 된다. 24일 업계에 따르면 국토교통부는 내부적으로 이 같은 내용을 골자로 한 '책임준공 제도개선안'을 확정해 금융당국과 협의 중이다. 국토부 관계자는 "지체보상금 수준의 면책범위 확대 등 책임준공 제도 개선안을 마련해 금융당국과 막판 협의 중"이라고 말했다. 건설업계는 대주단이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 실행하면서 맺는 '책임준공확약 계약서'에 독소조항이 많다며 제도개선을 요구하고 있다. 책임준공 계약에 따라 시공사는 정해진 기한 내에 준공을 하지 못하면 부동산 PF 채무를 조건 없이 모두 인수하게 된다. 독소조항은 '천재지변, 내란, 전쟁' 등 3가지 경우를 제외하고 어떤 변수가 생기더라도 시공사는 책임준공을 해야 한다는 것. 건설사 한 임원은 "전쟁이 나지 않으면 책임준공 의무를 떠안아야 하는 게 현재의 계약서"라고 비판했다. 국토부안을 보면 면책범위를 지체보상금 수준으로 확대한다. 아파트 분양 표준계약서에는 천재지변 또는 '시공사의 귀책사유가 아닌 행정명령 등 불가항력적인 경우'로 준공이 지연될 경우 지체보상금을 지급하지 않아도 된다고 규정돼 있다. 업계 관계자는 "아파트의 경우 문화재 출토, 파업, 전염병, 행정명령, 관련법령 변경 등 예기치 못한 사유 발생 시 지체보상금을 지급하지 않아도 된다"며 "국토부안대로 되면 문화재 출토로 사업이 지연될 경우 원칙적으로 책임준공 의무를 지지 않아도 되는 셈"이라고 말했다. 한편 국토부와 금융당국은 PF 건전성 강화 대책 일환으로 책임준공 제도 외에도 △불합리한 PF 수수료 개선 △ 시행사 자기자본 비율 강화 등을 3대 제도 개선을 논의·협의중이다. 정부 당국은 연내에 제도 개선안을 발표할 계획이다. ljb@fnnews.com 이종배 성석우 기자