[파이낸셜뉴스] NH투자증권이 9일 신한알파리츠에 대해 내년 하반기 이후 배당 감소가 불가피하다고 분석했다. 다만 투자의견 ‘매수’와 목표주가 7300원은 유지했다. 전 거래일 종가 기준 신한알파리츠 주가는 6140원이다. 앞서 신한알파리츠는 지난 8일 용산 더프라임 타워를 2384억원에 매각했다고 공시했다. 이는 직전 보고서 추정치(2500억원)에 부합하는 금액이다. 취득원가 1750억원을 감안하면 매각 수익률은 36% 수준이다. 이은상 NH투자증권 연구원은 “매각 보수, 실사비 등을 감안해 매각 차익 80%를 특별배당한다고 가정하면 주당 576원을 내년 상반기에 지급 가능하다”며 “현 주가와 목표주가 기준 배당 수익률은 각 9%, 8%”라고 설명했다. 하지만 현재 부동산투자회사법상 리츠 자산 매각 차익 유보는 불가능하다. 이로 인해 매각 차익을 활용해 추가 자산 편입 전까지 발생하는 임대 수익 공백이 발생하고, 금융비용 상승에 대응할 수 없는 상황이라는 게 이 연구원 판단이다. 그는 “3·4분기에 3115억원(기존 조달금리 2.6%) 차환 예정 금액도 리스크”라며 “재조달 금리 5.1% 가정 시 연간 이자 비용 80억원이 추가 소요될 전망인 만큼 2024년 하반기 이후 배당 감소가 불가피하다”고 짚었다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

[파이낸셜뉴스] 삼성증권은 6일 신한알파리츠에 대해 890억원 규모의 유상증자 결정을 두고 금융 비용 절감 효과를 기대했다. 투자의견은 '매수', 목표주가는 8800원을 제시했다. 이날 금융감독원 전자공시에 따르면 신한알파리츠는 지난 2일 890억원 규모의 유상증자를 결정했다. 유상증자 대금은 2022년 하반기 강남역 캠브릿지 빌딩의 브릿지론(300억원)과 일부 기존 자산의 선순위 대출 상환에 활용될 전망이다. 이경자 삼성증권 연구원은 "(이번 유상증자는) 2018년 상장 후 네 번째 유상증자로 각각 더프라임타워, 그레이츠청계(대일빌딩), 와이즈타워 등 자산 매입자금으로 활용됐다"고 판단했다. 그는 이어 "적절한 자본확충과 차입으로 운용자산(AUM)을 기업공개(IPO) 당시 5000억원에서 2조1000억원으로 급성장시켰다"며 "이번 유상증자의 예정 발행가는 기준 주가에 할인율 5%가 적용되므로 기존 주주들의 참여 유인은 비교적 높다"고 덧붙였다. 삼성증권은 유상증자를 통한 기대 효과를 △금융 비용 절감에 따른 순이익 18% 증가 △신평등급 상향 △글로벌 지수 편입 등으로 꼽았다. 이 연구원은 "주식 수 증가를 상쇄하는 수준의 금융 비용 절감이 예상돼 향후 주당배당금(DPS)은 이달 결산 예상 DPS인 190원 수준이 유지될 가능성이 높다"고 전망했다. 그는 또 "현재 자산 규모 5000억원 이상의 상장리츠는 상장 1년 후부터는 신용평가가 의무"라며 "유상증자 후 주택담보대출비율(LTV) 하락으로 향후 신평에 긍정적 영향을 미칠 것"이라고 예상했다. 신한알파리츠는 오피스 가치 상승이 충분히 반영되지 않았고 표면상 높은 LTV로 신평등급이 'BBB+'다. 대표적 글로벌 리츠 지수인 'FTSE EPRA Nareit 지수' 편입 가능성도 커지고 있다. 유상증자 후 예상 시가총액이 6000억원을 상회할 것으로 보이기 때문이다.이 지수 편입의 가장 중요한 요건은 시가총액으로 유동 주식 수 기준 약 5억달러(약 6500억원)가 요구된다. 한편 이 연구원은 "고금리에 진입하며 어느 때보다 리츠의 금융 비용 절감과 재무 건전성이 중요해졌다"며 "주식 수 증가를 반영해 신한알파리츠의 목표주가를 기존 대비 4% 낮은 8800원으로 소폭 조정한다"고 말했다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자

[파이낸셜뉴스] 신한알파리츠는 중구 을지로에 위치한 신한L타워가 미국 그린빌딩위원회 (USGBC)의 LEED(Leadership in Energy and Environmental Design) 인증을 획득했다고 18일 밝혔다. LEED는 미국 그린빌딩위원회(USGBC)의 친환경 건축물 인증으로 에너지·자원 절약과 자연환경 보존, 사용자를 위한 쾌적한 환경 제공 등 다양한 관점에서 건축물을 평가하는 제도로 국제적으로 가장 널리 사용되고 있는 친환경 인증제도다. 앞서 신한알파리츠는 지난 IR행사에서 ESG추진 계획을 발표하며 3년 내 보유 자산에 50% 이상 LEED 인증 및 GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark) 인증을 추진하겠다고 밝혔다. 신한금융그룹이 동아시아 금융 최초로 탄소중립 전략인 'Zero Carbon Drive'를 소개하며 고탄소 배출 기업 및 산업에 대한 대출과 투자를 관리하겠다고 밝힌 후 행보다. 신한알파리츠는 지난 9월 신규 런칭한 오피스 브랜드 선포식에서는 ESG를 투영한 신규 브랜드 그레이츠(Greits)를 선보이며 ESG경영 의지를 보여줬다는 평가다. 신한알파리츠는 이번 신한L타워 LEED 인증을 시작으로 그레이츠 판교, 와이즈타워 2개 자산에 대해 LEED 인증을 받기위해 준비중에 있다. 다른 보유 자산에도 2024년 이후 순차적으로 LEED 인증을 도입할 계획이다. 신한알파리츠 관계자는 "영국에서는 일정 수준의 에너지 효율 등급에 부합하지 못하면 임대가 제한되는 제도가 도입됐다. 미국에서는 빌딩에서 발생하는 초과 온실가스 배출에 징벌적 세금을 부과할 예정"이라며 "부동산 투자에서도 ESG는 선택이 아닌 필수다. 물에 대한 에너지 절감 압력은 앞으로 더욱 높아질 것이며 앞으로 친환경성을 갖추지 못한 건물은 투자자와 사용자 모두에게 외면 받게 되는 상황이 벌어질 수 있다"고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 신한리츠운용은 22일 오전 성남시 분당구에 위치한 그레이츠 판교(옛 크래프톤타워)에서 신한알파리츠의 오피스 브랜드 '그레이츠(GREITS)'의 선포식을 진행했다. 국내 최초의 리츠 브랜드인 그레이츠(GREITS)는 ‘GREAT’와 ‘REITS’의 합성어다. 현재 성장에 만족하지 않고 더욱 발전해 위대한 리츠 브랜드가 되겠다는 신한리츠운용의 의지로 풀이된다. 신한리츠운용은 이번 브랜드 선포를 계기로 그동안 쌓아온 자산관리 노하우와 다변화된 자산을 바탕으로 투자자 및 사용자 모두를 만족시킬 수 있는 체계적인 서비스를 제공할 계획이다. 이날 선포식에는 한국리츠협회, 한국리츠연구원, 신한리츠운용의 주요 관계자들이 참석했다. 신한리츠운용 관계자는 “신한알파리츠는 대한민국 대표하는 오피스 리츠로 성장하고 있다”며 “국내 최초 리츠 브랜드인 ‘그레이츠(GREITS)’의 론칭을 계기로 글로벌 시장에서도 인정 받는 리츠로 성장하기 위해 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 신한알파리츠는 글로벌 부동산투자 시장에서 활용되는 포트폴리오 북(Asset Portfolio Book)을 국내 리츠 중 처음으로 공개했다. 해외 투자자를 위한 영문 재무제표를 홈페이지에 공시하고, 친환경 인증제도인 LEED를 보유 자산에 단계적으로 적용하는 등 글로벌 기준에 맞추는 중이다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 신한알파리츠가 용산 더프라임타워 매각에 속도를 내고 있다. 자산 편입 4년 만의 재매각이자 보유 자산 중 첫 번째로 매각하는 사례다. 재무적투자자(FI)는 물론 사옥 목적으로 사용하기 위한 전략적투자자(SI)의 니즈(Needs)가 클 것으로 보인다. 16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한리츠운용이 운용하는 신한알파용산리츠(신한알파용산위탁관리부동산투자회사)는 용산 더프라임타워 매각자문사에 쿠시먼앤드웨이크필드를 선정했다. 지명경쟁입찰로 진행되며, 이번 입찰에 참여가 지명된 업체간 컨소시엄이 금지된다. 수익증권 및 보유 부동산 매각 등 매각 방식은 제한이 없다. 용산 더프라임타워는 서울시 용산구 원효로 90길 11 소재 대형 오피스 빌딩이다. 1호선 남영역에서 도보 4분 거리에 불과하다. 연면적 3만9008㎡, 지하 6층~지상 30층 규모로 2014년에 지어졌다. 올해 2월 기준 임대율은 98.3%다. 주요 임차인으로는 신한생명, 트랜스코스모스, 유베이스, DB생명 등이 있다. 앞서 신한리츠운용은 용산 더프라임타워를 매입하기 위해 신한알파용산리츠를 설립했다. 이를 통해 지분 750억원과 대출 1050억원 등 총 1780억원으로 2018년 10월 용산 더프라임타워를 인수했다. 지분 투자자로는 신한생명, 신한리츠운용, 신한알파위탁관리부동산이 있다. 대주단으로는 미래에셋생명, 신한생명, 신한캐피탈, 한국투자증권 등이다. 용산 더프라임타워의 감정평가액(2020년 6월 기준)은 2288억원이다. 용산 인근 여의도권역(YBD)의 여의도 파크원 타워1은 현재 공실이 거의 없고, 타워 2는 23% 수준인 것을 고려하면 오피스 가격이 크게 뛰었을 것으로 추정된다. 이번 매각은 모(母)리츠인 신한알파리츠에도 긍정적인 영향을 줄 전망이다. 부동산투자회사법에 따르면 상장리츠의 자산 처분 이익은 해당 사업연도에 90% 이상을 배당으로 지급해야 한다. 신한알파리츠는 삼성화재 역삼빌딩, 서울역 와이즈타워 등 현재 총 7개 오피스 자산을 보유하고 있다. 자산 규모는 2조1200억원에 달한다. 신한알파리츠의 8기(21년 10월~22년 3월) 주당배당금은 190원으로 잠정 집계됐다. 공모가 5000원 기준 연환산 배당수익률 7.6%에 달하는 수준이다. 신한알파리츠는 연 2회 각각 3월 말과 9월 말 결산 기준으로 배당을 지급하고 있다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 이베스트투자증권은 9일 신한알파리츠의 목표주가를 9000원에서 1만원으로 높였다. 8일 종가는 7960원이다. 김세련 연구원은 "핵심 오피스 빌딩 추가 매입과 배당 확대, 기존 오피스 빌딩의 취득가 대비 공정가치의 큰 폭 상승 등을 고려해 NAV를 재산출했다"며 "이에 투자의견을 Buy로 상향 조정하고, 목표주가를 올렸다"고 밝혔다. 김 연구원은 "인플레이션 헷지 수단으로서 투자 매력, 금리 인상에 따른 조달 비용 상승에 따른 이익 감소 리스크가 상충하는 구간"이라며 "보유한 오피스 빌딩의 공정가치 증가는 곧 담보가치 상승에 따른 리파이낸싱으로 이어질 가능성이 높기 때문에, 조달비용 상승 리스크에서는 Peer 대비 비교적 안정성이 높다고 판단된다"고 밝혔다. 앞서 신한알파리츠는 자리츠인 신한케이제2호위탁관리부동산투자회사를 설립했다. 서울 중구 세종대로 17에 위치한 와이즈타워를 KB부동산신탁으로부터 매입했다. 와이즈타워의 임대율은 90.41%로 기존 신한알파리츠가 보유한 오피스 빌딩 자산 6개 임대율 단순 평균 97.8% 대비 소폭 낮은 레벨이다. 한국감정원 기준 남대문지역 3분기 오피스빌딩 공실률이 11.3% 수준임을 고려할 때 비교적 우량한 자산으로 판단된다. 와이즈타워는 과거 YTN이 사옥으로 쓰던 오피스빌딩이다. 현재는 신한은 행, 주택금융공사, 대우산업개발, 한국일보 등이 주요 임차인으로 편입돼 있다. 이에 신한알파리츠는 2018년 최초 상장 당시 2개 자산, 자산가치 6833억원에서 총 투자자산 7개, 2.1조원 규모의 대형 오피스 리츠로 성장하게 됐다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 삼성증권은 신한알파리츠가 자산규모 1조6000억원의 대형 리츠로 성장했다고 5일 평가했다. 신한알파리츠가 자(子)리츠를 통해 삼성화재 역삼빌딩의 공유 지분을 1583억원에 매입하면서다. 이경자 삼성증권 연구원은 “삼성화재 역삼빌딩의 매도자는 건물 지분 50%를 보유한 KB부동산신탁”이라며 “잔여 지분 50%는 국세청이 가지고 있다”고 말했다. 평당 매입가는 약 3000만원으로 캡레이트(연수익률)은 4% 수준이다. 이 연구원은 “최근 강남권역(GBD) 오피스의 캡레이트가 3%대에 진입했지만 구분 소유 건물의 할인이 반영된 것으로 보인다”며 “LTV(담보대출비율) 65%의 선순위 담보대출과 50억원의 리츠 자체자금, 브릿지론으로 매입할 예정”이라고 설명했다. 이번 자산 편입으로 판교권과 서울도심(CBD), GBC 등 국내 주요 오피스 권역을 아우르는 포트폴리오를 완성했다고 봤다. 이 연구원은 “특히 GBD 시장은 IT 임차인 위주로 재편돼 가장 공실이 적고 수요가 공급을 초과하는 시장”이라며 “총 편입자산은 6개, 연결기준 자산규모 1조6000억원의 대형 리츠로 부상했다”고 말했다. 그는 “현재 매입가 기준 자산규모는 롯데리츠가 1조5000억원(증자 후 2조3000억원), ESR켄달스퀘어리츠가 1조3000억원으로 국내 리츠 중 최대 수준”이라며 “(신한알파리츠는) 상장 당시 판교 크래프톤타워(옛 알파돔타워IV) 5180억원으로 시작해, 3년만에 자산규모가 3배 이상 성장하며 영속형이자 성장형 투자기구라는 상장리츠의 본질 가치를 실천하고 있다”고 설명했다. 이 연구원은 “신한알파리츠의 임대기간(WALE)은 4.7년으로 오피스 리츠임에도 장기 임대차 구조”라며 “시그니처 자산인 크래프톤 타워만 시세 수준으로 반영해도 주당 가치는 9200원으로 현 주가는 저평가 상태”라고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 삼성증권은 20일 신한알파리츠에 대해 판교 크래프톤 타워의 가치 상승을 반영해 목표주가를 기존 대비 15% 상향 조정한 9200원으로 제시했다. 투자의견은 '매수'다. 이경자 삼성증권 연구원은 "판교 프라임 오피스 시장은 가파른 가치 상승을 보이고 있다"면서 "크래프톤 타워의 가치 상승분은 640억원, 상향된 주당 가치는 1200원이다"라고 말했다. 순자산가치(NAV)는 4810억원으로 추정된다. 이 연구원은 "5개 자산의 매입액은 총 1조1800억원이며 밸류에이션에 추정 자산가치 1조4000억원, 대출과 보증금 및 우선주 9580억원 등을 감안한 NAV는 4810억원이다"라며 "크래프톤 타워의 평강 가치를 카카오빌딩 수준으로 가정한다면 NAV는 5580억원, 주당 가치는 1만700원까지 상승한다"고 판단했다. 아울러 그는 "공실률은 코로나19로 8~9월 일부 임차인 재조정 이후 안정세다"라며 "평균 임대만기는 4.6년으로 오피스 리츠로는 장기에 속하며 대부분의 자산에 임대료 인상률 2~3%가 적용되고 있다"고 설명했다. 그는 또 "IT기업 중심으로 판교 오피스 시장의 강세가 예상된다는 점에서 이를 담은 신한알파리츠의 투자 매력이 높다"고 강조했다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자

[파이낸셜뉴스] 유진투자증권은 21일 신한알파리츠에 대해 최근 자산 편입을 결정한 트윈시티 남산 오피스 가치 상승이 기대된다며 투자의견 '매수'와 목표주가 8000원을 유지했다. 국내 리츠 중 최선호주 의견도 유지했다. 김열매 유진투자증권 연구원은 "신한알파리츠는 상장 후 두차례에 걸친 유상증자와 추가 자산 편입에 성공한 바 있으며 보유자산 가치가 매입 후 상승했다"며 "트윈시티 남산도 향후 가치 상승이 기대된다"고 밝혔다. 신한알파리츠는 지난 18일 자(子)리츠인 신한알파남산위탁관리부동산투자회사를 통해 서울 용산구에 위치한 트윈시티 남산 오피스를 2386억원에 취득한다고 공시했다. 이번 거래 대상은 상층부 호텔을 제외한 오피스동 지하 2층~지상 18층이다. 취득 예정일자는 오는 26일이다. 김 연구원은 "향후 유상증자로 매입자금 중 중순위 차입금을 일부 상환하고 보통주 일부 유상감자로 자리츠 지분율을 최대 100%까지 확대할 것으로 예상한다"며 "올해 4.6% 수준인 배당수익률도 신규자산 편입에 따라 상향 가능성이 존재한다"고 밝혔다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]삼성증권은 19일 신한알파리츠에 대해 남산 트윈시티 매입으로 네번째 자산 편입을 완료했다며, 상장 2년만에 보유자산이 6000억원에서 1조1000억원으로 상승하는 등 주주가치가 극대화 되고 있다고 분석했다. 이경자 삼성증권 연구원은 "신한알파리츠는 전날 서울역 인근 남산 트위시티 매입을 완료했다고 공시했다"며 "판교 크래프톤 타워와 용산 더프라임타워, 남대문의 대일빌딩에 이어 네번째 자산으로 트윈시티를 매입했다"고 설명했다. 매입가는 총 2386억원 규모이며, 주요 임차인은 CJ올리브네트웍스다. 이 연구원은 "상장 당시 신한알파리츠의 자산규모는 6000억원이었으나, 이번 트위시티 편입으로 1조1000억원으로 증가했다. 성장하는 리츠의 면모를 재입증 했다"며 "대부분의 리츠들이 성장 전략으로 추가적인 자산 편입을 통한 외형 성장을 제시하지만 실제 상장 후 추가 자산을 편입한 사례는 많지 않다"고 설명했다.  그는 이어 "신한알파리츠는 지난달 1500억원의 추가 매입 계획을 공시했는데, 이를 활용해 트윈시티 외에도 신한생명이 임차중인 을지로 '엘타워'의 매입도 계회 중"이라며 "판교 크래프톤과 용산 더프라임타워의 자산가치가 상승함에 따라 추가 차입 여력이 높아져 추가 자산 편입이 용이해지는 결과를 가져왔고, 레버리지 효과로 주주가치 효과 극대화가 예상된다"고 부연했다. mjk@fnnews.com 김미정 기자