[파이낸셜뉴스] 이르면 다음주 주거용 오피스텔(일명 아파텔) 담보대출 규제 완화방안이 발표된다. 실제 상환기간과 관계없이 '8년'으로 고정돼 있던 총부채원리금상환비율(DSR) 산정방식을 바꿔 수요자들이 아파텔을 담보로 추가 대출을 받을 길이 열릴 전망이다. 25일 복수의 금융당국 관계자들에 따르면 당국은 이르면 다음주 아파텔 담보대출 DSR 산정방식 수정방향을 발표할 예정이다. 한 당국 관계자는 통화에서 "지금 금융위원회와 금융감독원이 막판 조율 중"이라며 "차주 아파텔 담보대출 DSR 산정방식 윤곽이 나올 것"이라고 밝혔다. 또다른 당국 관계자는 "대출을 받기 쉬워지는 방향으로 새 산정안을 막판 검토 중"이라며 "상환기간 관련 DSR 산정방식에 있다는 게 어려움을 겪는 이유였기 때문에 그 내용이 개선방안에 들어갈 것"이라고 말했다.  현행 규정에 따르면 주택담보대출과 아파텔담보대출의 DSR 산정방식이 다르다. 주담대는(원금 일부 분할상환 기준) DSR 원금 산정시 '분할상환 개시 이후 실제 상환액+만기상환액'을 '대출기간-거치기간'으로 나눠 계산한다. 반면 아파텔담보대출은 원금을 전액 내든, 분할해서 내든 상관 없이 '대출총액'을 '8년'으로 나눠 DSR 원금을 산정한다. 주거형 오피스텔은 주택법상 주택이 아니라는 이유로 DSR 산정이 수요자에게 불리하다는 지적이 있었다. 이에 금융당국은 DSR 산정시 상환기간을 '8년'이 아닌 '실제 상환기간'으로 바꾸는 방안을 검토했다. 다른 대출이 없는 연소득 6000만원 직장인이 아파텔을 사기 위해 1억 7000만원을 연 5% 금리로 대출받는 경우, 일괄 8년으로 묶여있던 상환기간이 10년으로 바뀌면 DSR이 43.04%에서 36.06%로 낮아진다. 은행권 DSR 40% 규제를 적용했을 때 아파텔담보대출을 추가로 받을 수 있게 된다. 전날 이복현 금융감독원장은 "젊은 분들이 최초 내집마련 또는 그 과정에서 주거형 오피스텔을 실제 거주 목적으로 쓰신다는 걸 알고 있다. 과거 제도가 경직돼 있어 실수요자의 애로점을 알고 있다"라며 "최대한 이번달, 다음달에 개선방안을 발표하고 상반기 내 혜택을 받을 수 있도록 노력할 것"이라고 밝혔다. DSR 산정방식은 은행연합회 여신 심사 선진화를 위한 모범 규준, 금융감독원 은행업 감독업무 시행세칙 개정 사안이라 입법 없이도 변경이 가능하다.  dearname@fnnews.com 김나경 기자

당초 오는 9월 3일 예정돼 있던 빌라·주거형 오피스텔(아파텔) 온라인 비대면 대출 갈아타기 서비스 출시일이 9월 30일로 연기된다. 은행을 비롯해 서비스를 준비하는 금융사들이 인프라 구축·상품 개발에 시간이 더 필요하다고 하면서 일정이 기존 계획보다 늦어졌다. 아파트와 달리 비대면으로 대출 물건의 가격 등을 파악하기 어려운 현실을 외면한 채 금융당국이 9월 내 서비스 확대를 밀어붙이면서 현장에서 업무량 과중에 따른 어려움을 호소하고 있다. 다만 금융당국은 '9월 중 출시'가 당초 목표였고 실무 준비를 고려해 일정을 확정한 것이라고 설명했다. 8일 금융업계에 따르면 지난 6일 은행권과 금융당국은 비대면 실무자 회의를 열고 주담대 대환 인프라 확대 일정을 연기하기로 결정했다. 금융권 관계자는 "빌라·아파텔 담보대출 온라인 갈아타기 시스템에 당초 KB시세를 쓰기로 했다가 자동가치산정모형(AVM)을 도입하는 시스템까지 만들기로 했다"면서 "KB시세가 나와있지 않은 곳들에 AVM을 적용하기로 하면서 출시일이 30일로 잠정 확정됐다"고 밝혔다. 빌라, 다세대 주택과 오피스텔의 경우 기존의 시스템에서 시세를 확인하기 어려운 경우가 많다. KB시세에 더해 부동산 가치를 자동으로 산정하는 AVM을 도입하면 인근 주택·상가 시세까지 반영해 부동산 가치를 보다 정확하게 반영할 수 있다. 금융당국은 출시 일정을 9월 3일로 못박았지만, 업계에서는 전산 구축 일정은 물론 관련 상품 준비에 시간이 더 필요하다는 '볼멘소리'가 나왔다. 특히 주변 시세들과 비교검증해야 하는 등 관련 절차가 복잡하다는 불만이 나왔다. 결국 당국은 은행권의 요구와 준비 상황 등을 반영해 서비스 출시일을 9월 30일로 연기했다. 금융권에서는 당국이 정한 마감기한에 맞추는 것이 쉽지 않다고 토로한다. 이미 전산 시스템과 전용 상품을 갖고 있는 대형 은행들은 그나마 사정이 낫지만 중소형사들은 큰 부담으로 느끼고 있다. 금융권 관계자는 "현재 주담대 대환 서비스에서만도 대면과 비대면에 밀려드는 민원 속에 직원 업무가 마비될 수준"이라며 "시세 파악이 어려운 비(非)아파트 물건까지 쏟아지면 은행들의 부담은 더욱 커질 것"이라고 말했다. 다른 은행 관계자도 "갈아타기 서비스 출시 이후 몰려드는 업무량에 매일 야근 중"이라며 "당국의 일방적인 정책 행보 속에 은행들은 역마진성 금리를 제공하며 '치킨게임'을 벌이고 있는데 실무진에서는 언제까지 야근을 해야 하는지 힘겨워하는 상황"이라고 말했다. 금융당국은 당초 9월 중 출시가 목표였던 만큼 일정에 큰 변화는 없다고 설명했다. 금융위 관계자는 "금융사의 전산 구축, 상품 개발에 시간이 필요한 측면이 있다. 최대한 9월 중 출시할 계획"이라고 말했다. mj@fnnews.com 박문수 김나경 기자

[파이낸셜뉴스]당초 오는 9월 3일 예정돼 있던 빌라·주거형 오피스텔(아파텔) 온라인 비대면 대출 갈아타기 서비스 출시일이 9월 30일로 연기된다. 은행을 비롯해 서비스를 준비하는 금융사들이 인프라 구축·상품 개발에 시간이 더 필요하다고 하면서 일정이 기존 계획보다 늦어졌다. 아파트와 달리 비대면으로 대출 물건의 가격 등을 파악하기 어려운 현실을 외면한 채 금융당국이 9월 내 서비스 확대를 밀어붙이면서 현장에서 업무량 과중에 따른 어려움을 호소하고 있다. 다만 금융당국은 '9월 중 출시'가 당초 목표였고 실무 준비를 고려해 일정을 확정한 것이라고 설명했다.   ■ 빌라·아파텔 온라인 대환대출 9월말 출시 8일 금융업계에 따르면 지난 6일 은행권과 금융당국은 비대면 실무자 회의를 열고 주담대 대환 인프라 확대 일정을 연기하기로 결정했다. 금융권 관계자는 "빌라·아파텔 담보대출 온라인 갈아타기 시스템에 당초 KB시세를 쓰기로 했다가 자동가치산정모형(AVM)을 도입하는 시스템까지 만들기로 했다"면서 "KB시세가 나와있지 않은 곳들에 AVM을 적용하기로 하면서 출시일이 30일로 잠정 확정됐다"고 밝혔다. 빌라, 다세대 주택과 오피스텔의 경우 기존의 시스템에서 시세를 확인하기 어려운 경우가 많다. KB시세에 더해 부동산 가치를 자동으로 산정하는 AVM을 도입하면 인근 주택·상가 시세까지 반영해 부동산 가치를 보다 정확하게 반영할 수 있다. 지난 6월 금융당국은 오는 9월부터 아파트뿐만 아니라 실시간 시세 조회가 가능한 빌라, 주거용 오피스텔 담보대출까지 온라인 갈아타기 서비스 범위를 확대하겠다고 밝혔다. 또 전세대출 갈아타기 서비스 이용 가능 기간을 확대하고 신용대출 갈아타기 서비스의 운영시간을 오후 10시까지 확대한다는 계획이다. 금융당국은 출시 일정을 9월 3일로 못박았지만, 업계에서는 전산 구축 일정은 물론 관련 상품 준비에 시간이 더 필요하다는 '볼멘소리'가 나왔다. 특히 주변 시세들과 비교검증해야 하는 등 관련 절차가 복잡하다는 불만이 나왔다. 결국 당국은 은행권의 요구와 준비 상황 등을 반영해 서비스 출시일을 9월 30일로 연기했다. ■ '팔 비틀기'에 은행 '마감 맞추기' 전전긍긍 금융권에서는 당국이 정한 마감기한에 맞추는 것이 쉽지 않다고 토로한다. 이미 전산 시스템과 전용 상품을 갖고 있는 대형 은행들은 그나마 사정이 낫지만 중소형사들은 큰 부담으로 느끼고 있다.  금융권 관계자는 "은행들이 상품과 전산망 구축 등에 전담팀(TF)을 구성하는 등 최선을 다해 준비해 왔지만, 일정이 너무 빠듯하다"면서 "관치금융, 은행 팔 비틀기라는 지적이 무리가 아니다"라고 말했다. 그는 "현재 주담대 대환 서비스에서만도 대면과 비대면에 밀려드는 민원 속에 직원 업무가 마비될 수준"이라며 "시세 파악이 어려운 비(非)아파트 물건까지 쏟아지면 은행들의 부담은 더욱 커질 것"이라고 말했다.  다른 은행 관계자도 "갈아타기 서비스 출시 이후 몰려드는 업무량에 매일 야근 중"이라며 "당국의 일방적인 정책 행보 속에 은행들은 역마진성 금리를 제공하며 '치킨게임'을 벌이고 있는데 실무진에서는 언제까지 야근을 해야 하는지 힘겨워하는 상황"이라고 말했다. 금융당국은 당초 9월 중 출시가 목표였던 만큼 일정에 큰 변화는 없다고 설명했다. 금융위 관계자는 "금융사의 전산 구축, 상품 개발에 시간이 필요한 측면이 있다. 최대한 9월 중 출시할 계획"이라고 말했다.  mj@fnnews.com 박문수 김나경 기자

오는 9월부터 시작될 예정인 '원스톱 대환대출 플랫폼'을 통한 다세대주택과 주거용 오피스텔 담보대출의 비대면 대출 갈아타기 서비스가 당초 일정보다 지연될 전망이다. 적어도 6월까지는 빌라·아파텔의 기준시세가 나와야 테스트 등을 거쳐 9월에 시행 가능한데, 빌라·아파텔은 부동산 시장 위축으로 거래량이 부족한 탓에 정확한 시세 산출에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 이에 금융당국으로부터 인프라 구축과 상품 개발을 요청받은 시중은행들은 은행연합회 등을 통해 "현실적으로 어렵다" "기한을 연장해 달라"는 의견을 제시하고 있다. 시중은행 내부적으로도 막대한 개발비용 부담에 '기존 고객을 가져가는 인터넷전문은행에 좋은 일'을 하고 있다는 볼멘소리가 나오고 있다. ■"시세산출 어려운데" 은행들 부담 12일 금융권에 따르면 은행들은 금융당국의 잇따른 대출 갈아타기 서비스 확장에 업무부담을 토로하고 있다. 은행에서 가장 부담스러워 하는 부분은 빌라와 아파텔 담보대출 비대면 갈아타기 시스템 구축이다. 은행들은 대환대출 플랫폼에 입점 가능한 물건이 많지 않은 반면 전용상품 개발과 인프라 구축에 드는 비용이 크다고 판단하고 있다. 금융업계 관계자는 "KB 시세나 부동산원 시세에서 확인할 수 있는 주택이 많지 않기 때문에 대상이 제한적"이라며 "KB 시세를 통해 실시간 시세산출이 가능한 물건부터 먼저 시행하고 향후 확대할 수밖에 없다"고 말했다. 특히 빌라·아파텔 비대면 대출상품이 없는 은행들의 부담이 더 크다. 주택담보인정비율(LTV) 산정부터 대출 심사, 관리까지 자동화해야 하는 업무가 더 많기 때문이다. 금융당국의 업무 추진계획에 맞춰 은행들이 '일괄적으로' 투자를 해야 한다는 것도 문제라는 비판이 제기된다. 각 은행의 상품 라인업이나 전략에 맞게 비대면 대환대출 플랫폼을 활용할 수 있는 것인데, 지금은 각 은행의 사정이 고려되지 않은 채 서비스 시기와 상품 범위가 정해진다는 것이다. ■인센티브·인프라 지원 필요 각 은행의 영업전략과 사업방향에 맞춰서 써야 할 인력·비용을 투자해야 하는 점도 부담이다. 2·4분기 은행들이 한창 영업을 할 시점에 당국의 가이드라인에 맞춰 완성할 숙제들이 많다는 점에서다. 실제 은행들은 빌라·아파텔 담보대출 인프라 구축 외에 오는 6월 전세대출 서비스도 확대해야 한다. 기존에는 임대차계약 기간이 절반 이상 남아 있는 전세대출에만 원스톱 갈아타기가 가능했다면 다음달부터는 계약 종료 6개월 전 대출까지 서비스 범위를 넓혀야 한다. 만기 3개월 전 전세대출까지 가능토록 하자는 방안도 은행권과 당국 간 협의 과정에서 검토됐다. 업계 관계자는 "만기 3개월 전 대출상품을 개발하는 건 은행 입장에서 기대 가능한 수익이 적어 상품성이 떨어진다"며 "실제 업무처리 기간 등을 감안하면 업무상 혼선을 빚을 수 있다"고 설명했다. dearname@fnnews.com 김나경 박문수 기자

[파이낸셜뉴스]오는 9월부터 시작될 예정인 '원스톱 대환대출 플랫폼'을 통한 다세대 주택과 주거용 오피스텔 담보대출의 비대면 대출 갈아타기 서비스가 당초 일정보다 지연될 전망이다. 적어도 6월까지는 빌라·아파텔의 기준 시세가 나와야 테스트 등을 거쳐 9월에 시행 가능한데, 빌라·아파텔은 부동산 시장 위축으로 거래량이 부족한 탓에 정확한 시세 산출이 어려움을 겪고 있기 때문이다. 이에 금융당국으로부터 인프라 구축과 상품 개발을 요청 받은 시중 은행들은 은행연합회 등을 통해 "현실적으로 어렵다", "기한을 연장해 달라"는 의견을 제시하고 있다. 시중은행 내부적으로도 막대한 개발 비용 부담에, '기존 고객을 가져가는 인터넷전문은행에 좋은 일'을 하고 있다는 볼멘소리가 나오고 있다. ■"시세산출 어려운데...銀 빌라 대환대출 '부담' 12일 금융권에 따르면 은행들은 금융당국의 잇따른 대출 갈아타기 서비스 확장에 업무 부담을 토로하고 있다. 은행에서 가장 부담스러워 하는 부분은 빌라와 아파텔 담보대출 비대면 갈아타기 시스템 구축이다. 은행들은 대환대출 플랫폼에 입점 가능한 물건이 많지 않은 반면, 전용상품 개발과 인프라 구축에 드는 비용이 크다고 판단하고 있다. 금융업계 관계자는 "KB시세나 부동산원 시세에서 확인할 수 있는 주택이 많지 않기 때문에 대상이 제한적"이라며 "KB시세를 통해 실시간 시세산출이 가능한 물건부터 먼저 시행하고, 향후 확대할 수밖에 없다"고 말했다. 특히 빌라·아파텔 비대면 대출상품이 없는 은행들의 부담이 더 크다. 담보인정비율(LTV) 산정부터 대출 심사, 관리까지 자동화해야 하는 업무가 더 많기 때문이다. 금융당국의 업무 추진계획에 맞춰 은행들이 '일괄적으로' 투자를 해야 한다는 것도 문제라는 비판이 제기된다. 각 은행의 상품 라인업이나 전략에 맞게 비대면 대환대출 플랫폼을 활용할 수 있는 것인데, 지금은 각 은행의 사정이 고려되지 않은 채 서비스 시기와 상품 범위가 정해진다는 것이다. ■상응하는 인센티브·인프라 지원 필요 각 은행의 영업 전략과 사업방향에 맞춰서 써야 할 인력·비용을 투자해야 하는 점도 부담이다. 2·4분기 은행들이 한창 영업을 할 시점에 당국의 가이드라인에 맞춰 완성할 숙제들이 많다는 점에서다. 실제 은행들은 빌라·아파텔 담보대출 인프라 구축 외 오는 6월 전세대출 서비스도 확대해야 한다. 기존에는 임대차계약 기간이 절반 이상 남아있는 전세대출에만 원스톱 갈아타기가 가능했다면, 다음 달부터는 계약 종료 6개월 전 대출까지 서비스 범위를 넓혀야 한다. 만기 3개월 전 전세대출까지 가능토록 하자는 방안도 은행권과 당국 간 협의 과정에서 검토됐다. 업계 관계자는 "만기 3개월 전 대출 상품을 개발하는 건 은행 입장에서 기대 가능한 수익이 적어 상품성이 떨어진다"라며 "실제 업무처리 기간 등을 감안하면 업무상 혼선을 빚을 수 있다"고 설명했다. 은행권에서 부담만 토로하는 것은 아니다. 지난해 5월 말부터 시행된 신용대출 원스톱 갈아타기 서비스의 경우 오는 6월 3일부터는 운영시간이 9~16시에서 9~22시로 확대된다. 은행들은 신용대출의 경우 업무 프로세스가 자동화돼 있는 만큼 운영시간을 늘리는 게 고객들의 편의를 높일 수 있다는 입장이다. 금융위원회에서도 기존 이용자 수의 약 45%가 추가로 대출비교 플랫폼을 통해 갈아타기 서비스를 이용할 수 있다고 예상했다. 은행권에서는 고객들의 이자부담 경감·편의성 제고라는 취지를 살리기 위해서는 당국의 인센티브 정책도 수반돼야 한다는 의견이 나온다. 금융권의 비용부담이 상당한 만큼 업계의 부담도 덜어줘야 한다는 것이다.  dearname@fnnews.com 김나경 박문수 기자

[파이낸셜뉴스] 내년 1월부터 대출 규제가 강화됨에 따라 규제 전 막차 분양단지들이 내 집 마련을 준비하는 실수요자들로부터 뜨거운 관심을 받고 있다. 25일 업계에 따르면 지난 10월 금융위원회가 발표한 '가계부채 관리 강화 방안'에 따라 내년 1월부터 잔금대출도 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함된다. ■내년 1월부터 대출 규제 강화 DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액을 합쳐 연 소득으로 나눈 비율을 뜻한다. 상환액이 연 소득의 40%가 넘으면 대출을 받을 수 없다. 현재는 규제지역 내 6억원 초과 주택의 구입을 위한 주택담보대출을 일으키거나 1억원 초과의 신용대출이 있을 시 개인별 DSR 40%가 적용되지만 규제 이후부터는 총 대출액이 2억원이 넘으면 부동산 규제지역 여부와 상관없이 적용받게 된다. 이 뿐만 아니라 내년 7월에는 보다 규제가 강화될 예정으로, 1억원 초과 대출로 적용 범위가 확대된다. 이에 따라 중도금 대출과 잔금 대출을 받을 수 있는 연내 신규 분양하는 단지에 대한 관심이 집중된다. 실제로 전매가 자유롭고, 대출 규제에서도 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔 청약에 연일 10만명이 넘는 청약자가 몰리고 있다. 오피스텔은 만 19세 이상이면 청약통장 없이도 청약 접수가 가능하다. 오피스텔 분양권의 경우 취득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않으며, 아파트 청약 시에도 주택으로 간주되지 않는다. 지난 2일 청약 접수한 경기 과천시 별양동 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 89가구 모집에 12만4426명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 1398대1로, 한국부동산원이 집계한 역대 오피스텔 경쟁률 가운데 가장 높다. '신길AK푸르지오' 오피스텔도 아파트를 뛰어넘는 분양가가 책정됐음에도 평균 1312대 1의 경쟁률을 기록했다. 거래량도 크게 늘었다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 들어 지난 16일까지 전국 오피스텔의 매매거래는 5만1597건으로 2006년 관련 통계를 집계한 이후 가장 많았다. 대출의 힘은 오피스텔뿐 아니라 생활형숙박시설에도 이어지고 있다. 생활형숙박시설의 청약 경쟁률도 수백 대 1에 달하고 있다. 서울 강서구 마곡지구에 들어서는 롯데캐슬 르웨스트 청약에는 57만5950명이 몰려 평균 657대 1의 경쟁률을 기록했다. ■연내 분양 막차 단지 관심 집중 새 DSR 규제 적용을 피한 막차 분양 단지에도 수요자 관심이 뜨겁다. 라인건설은 12월 충남 아산배방지구 6-3블록에 아파텔 '천안아산역 EG the1'을 분양한다. 비규제지역이라는 점과 새 DSR 규제 적용을 피한 막차 아파텔의 장점 모두를 누릴 수 있다. 한양은 이달 인천 청라국제금융단지 B5-2블록에 '청라 한양수자인 디에스틴'을 분양한다. 지상 최고 47층 3개동, 전용 84㎡ 702가구 규모의 주거형 오피스텔이다. HDC현대산업개발은 12월 인천경제자유구역 청라국제도시에서 주거용 오피스텔 '청라국제도시 아이파크'를 분양한다. 지하 6층~지상 42층, 2개 동 규모에 전용 24~84㎡로 구성한 오피스텔 총 1020가구로 조성된다. 현대아산은 경기 화성시 반송동 86-8번지 일원에 짓는 주거형 오피스텔 '동탄 현대 밀레마'를 분양한다. 지하 4층~지상 15층, 전용 33.2㎡~75.5㎡ 95가구로 구성된다. 100실 미만의 오피스텔로 공급돼 만 19세 이상 누구나 청약이 가능하며 전매 제한이 없어 분양권을 팔 수 있다. 생활형숙박시설도 대출에서 상대적으로 자유로워 수요자들에게 인기다. 최대 호텔그룹 '윈덤'은 12월 강원 고성 토성면 봉포리 258-9 외 8필지에 '윈덤 강원 고성'도 하이엔드 생활형숙박시설을 분양한다. '윈덤'이 국내 최초 위탁 운영하는 하이엔드 생활형숙박시설이다. 현대엔지니어링은 이달 창원시 성산구 상남동 일원에 짓는 '힐스테이트 창원 센트럴'을 분양한다. 지하 6층~지상 46층, 2개 동, 전용면적 88·102㎡ 생활숙박시설 296가구와 지하 1층~지상 4층, 스카이라운지로 구성된 상업시설 86실이 함께 조성된다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 신세계토건은 오는 12월 인천 남동구 논현동 677의 5 일대 '젠트라움 논현'을 분양할 예정이라고 17일 밝혔다. 전 실이 아파트를 대체할 수 있는 주거용 오피스텔 일명 '아파텔'로 설계됐다. 젠트라움 논현은 지하 5층~지상 24층 전용면적 61~80㎡ 총 118실로 구성되며, 전용면적 별로 △61㎡ 62실 △62㎡ 52실 △78㎡ 2실 △80㎡ 2실 등이 공급될 예정이다. 이 오피스텔은 모든 호실이 아파트를 대체할 수 있는 2~3룸으로 설계했으며, 일부 호실에는 테라스가 설치된다. 바다 조망이 가능한 호실도 있다. 또 팬트리 등 곳곳에 넉넉한 수납공간을 마련해 공간활용을 극대화했으며, 호실 당 1대 이상의 자주식 주차공간이 제공된다. 저층에는 단지 내 상가를 조성해 편의성을 높였으며, 옥상에는 입주민의 쉼터로 옥상정원이 들어설 예정이다. 특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고, 100% 추첨으로 당첨자를 선정해 당첨 가능성을 높일 수 있다. 또 아파트에 대한 대출은 한도가 점점 줄고 있지만 오피스텔은 주택담보대출비율(LTV)가 70%로 여전히 높은 수준이다. 도보로 1~2분 거리에 수인분당선 소래포구역을 이용할 수 있고, 자동차를 통해 영동고속도로, 제3경인고속화도로, 서울외곽순환도로 등을 통해 수도권 이동이 용이하다. 한 정거장 앞에 있는 월곶역은 올해 4월 월곶~판교(월판선) 복선전철을 착공하며 2026년 개통될 예정이다. 또 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선 수혜도 기대할 수 있다. 2027년(예정) 개통땐 인천 송도에서 서울역까지 20분대면 이동이 가능하다. 도보 거리에는 해안도로 산책로, 소래습지생태공원, 나루공원 등이 있다. 또 주변에 신세계아울렛, 홈플러스 등이 있으며, 소래초, 논현초, 고잔중, 인천논현고교 등도 가까이 있다. 분양 관계자는 "젠트라움 논현은 교통과 교육, 생활편의시설 등이 잘 갖춰진 데다 인근 8만5000여 명을 품은 남동공단과 15만명 이상의 반월지구를 품고 있다"며 "월판선, GTX-B노선 등 교통호재뿐만 아니라 물류센터개발(2023년 완공), 소래포구항(2026년 완공) 등의 호재도 있어 미래가치고 높다"고 말했다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

최근 전세난에 시달리는 실수요자들과 틈새시장을 찾는 투자자들이 주거형 오피스텔, 이른바 '아파텔'에 관심을 가지면서 귀한 대접을 받고 있다. 오피스텔이 주거용으로 사용되면 주택수로 잡혀 양도소득세와 재산세 중과가 될 수 있기 때문에 일부 다주택 투자자들은 세입자를 들이지 않고 공실 상태를 유지하다 업무용 오피스텔로 되파는 틈새전략을 활용하고 있다. 23일 부동산업계에 따르면 최근 아파트값 상승세가 계속되면서 전용 60㎡ 이상 규모 아파텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 한국부동산원에 따르면 11월 서울에서 전용 60~85㎡ 오피스텔 매매가격지수는 전달대비 0.13% 올랐다. 전용 85㎡ 이상도 0.12% 상승했다. 국토교통부 실거래가 사이트에 따르면 서울 서초구 서초동 '서초센트럴아이파크' 오피스텔 전용 54㎡는 이달 8억9900만원에 거래돼 분양가(5억8514만~5억9140만원) 대비 3억원 이상 올랐다. 현재 호가는 9억원 초중반대다. 대구 수성구 범어동 '범어라온프라이빗' 오피스텔 전용 84㎡ 역시 지난달 4억6000만원에 거래돼 분양가(3억34000만원) 대비 1억원 이상 올랐다. 지금은 호가 5억원을 넘었다. 청약시장에서 경쟁도 뜨거워지고 있다. 지난 14일 청약접수를 받은 힐스테이트 도봉역 웰가는 총 355실 모집에 3421건이 접수되며 평균 9.64대 1의 경쟁률로 전 타입이 마감됐다. 최고 경쟁률은 전용면적 84㎡가 포함된 3군으로 114실 모집에 1929건이 접수돼 평균 경쟁률 16.92대 1을 기록했다. 대전 도안신도시 '힐스테이트 도안 2차' 역시 이달 516실 모집에 3만4740건이 접수돼 평균 67.32대 1의 경쟁률을 보였다. 4블록 1군에서는 330.95대 1의 최고 경쟁률이 나오기도 했다. 이달 23일에서 다음 달로 청약일정이 연기된 경기도 성남시 분당구 대장동 '패밀리판교' 아파텔의 경우 100가구 이하로 전매제한이 없어 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 분양 관계자는 "판교신도시에 공급되는 아파텔로 시세차익이 3억원 이상 예상된다"며 "코로나19로 분양홍보관이 닫혀있는데도 상담문의가 많아 청약경쟁률이 5배수, 많으면 10배수 이상 나올 것으로 예상된다"고 말했다. 오피스텔은 아파트와 달리 청약통장 유무, 거주지 제한, 주택 소유 여부 등에 상관없이 대한민국에 거주하는 만 19세 이상이면 누구나 청약 신청이 가능하다. 여기에 오피스텔은 여러 채를 소유해도 무주택으로 간주돼 계속해서 청약 가점을 쌓을 수 있다. 주택담보대출(LTV)도 분양가의 최대 70%까지 받을 수 있다. 처음 매수시 건축물 대장상의 용도(업무용)대로 4.6%의 취득세율이 적용되지만 세입자나 실수요자가 전입신고를 하면 주거용으로 분류돼 주택수에 합산된다. 이 때문에 이미 주택을 보유하고 있는 경우 재산세율과 양도소득세율이 중과된다. 현재 양도세의 경우 조정대상지역내 1가구 2주택자는 10%, 3주택자의 경우 각각 20%씩 중과세율이 부과되는데, 내년 6월부터는 20%, 30%로 중과세율이 강화된다. 한 전문가는 "이에 일부 투자자의 경우 재산세와 양도세 중과를 피하기 위해 오피스텔 매수 후 공실로 남겨둔 뒤 업무용 오피스텔 상태로 되팔아 시세차익을 최대화하려는 움직임도 있다"고 말했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 오피스텔 분양 물량이 2011년 이후 최저치를 기록할 전망이다. 2일 부동산114에 따르면 올해 전국에서 분양됐거나 분양 예정인 오피스텔은 지난 2011년 이후 가장 적은 4만161실로 잠정 집계됐다. 2000년대 후반까지만 해도 1만실 미만이던 오피스텔 분양 물량은 2010년 들어 급증하기 시작해, 2016년과 2017년에는 9만실을 넘겼다. 지난해부터 시장 흐름이 바뀐 모습이다. 2019년 오피스텔 분양 물량이 전년대비 37.86% 감소한 4만6991실에 그친 데 이어, 올해도 전년대비 14.53% 줄어들면서 4만실을 겨우 넘길 것으로 보인다. 물량이 가장 많았던 2016년에 비하면 공급량이 절반 이상 줄어든 셈이다. 이처럼 오피스텔 공급 물량은 감소세에 있지만, 6.17 대책 여파로 수요는 오히려 늘어날 것으로 예상됨에 따라 주요 도심지에 위치한 오피스텔의 경우 희소가치가 높아질 것으로 보여 주목된다. 정부는 지난달 발표한 6.17 부동산대책을 통해 담보대출 및 전세자금대출 조건을 강화하고, 법인의 아파트 거래 시 양도세를 높이는 등 강도 높은 규제에 들어갔다. 이달에도 규제 후 드러난 문제점을 바탕으로 후속대책이 나올 것으로 보여 오피스텔 투자 수요는 더욱 늘어날 것으로 예측된다. 오피스텔 공급 감소와 정부의 아파트 규제가 맞물리면서 오피스텔 청약경쟁률은 오름세를 보이고 있다. 한국감정원 청약홈에 따르면 2020년 상반기 오피스텔 평균 청약경쟁률은 17.74대 1(1만6513실 모집에 29만2881명 신청)로 2019년 상반기(2.63대 1), 하반기(3.09대 1)은 물론 2018년 하반기(6.53대 1)보다도 높은 경쟁률을 보였다. 업계에서는 역대 최저금리 기조가 이어지고 있고, 하반기 들어 아파트 규제 효과가 본격화될 것이 분명해 중장기적 관점에서 오피스텔 수요는 더욱 늘어날 것이라는 예측이 설득력을 얻고 있다. 그러나 오피스텔 공급 물량이 줄어든 가운데, 입지가 우수해 희소가치가 높은 상품은 많지 않아 투자 전 옥석고르기가 필요하다는 목소리가 높다. 이에 따라 입지가 우수하고 교통 인프라가 잘 구축된 주요 도심지에 공급되는 오피스텔로 소비자들의 관심이 모아질 전망이다. 서울에서는 종로구 종로5가 138-4에서 ‘종로5가역 하이뷰 the 광장’ 오피스텔이 분양 중이다. 지하 2층~ 지상 16층, 오피스텔 294실(전 호실 전용면적 18.97㎡), 상업시설 40실 규모다. 인천에서는 부평구 부평동에 들어서는 ‘e편한세상 시티 부평역’ 오피스텔이 분양 중이다. 지하 6층~지상 20층, 3개동, 오피스텔 전용면적 23~41㎡, 총 1208실로 조성된다. 김포에서는 고촌읍 신곡리 532-65 일원에 ‘김포고촌 G1 헤센스마트’ 오피스텔이 분양 중이다. 단지는 지하 7층~지상 15층, 전용 17㎡~58㎡, 14개 타입, 총 412실로 구성된다. HDC현대산업개발은 울산광역시 중구 성남동 196-21 일대에 조성되는 '울산 태화강 아이파크'를 분양 중이다. 이 단지는 지하 4층~지상 36층, 2개동, 총 377실 규모로 구성되며, 지하 4층~지상 5층은 주차장, 지상 1층~3층은 상업시설, 지상 6층은 커뮤니티 시설, 지상 7층~36층은 아파텔이 들어선다. kmk@fnnews.com 김민기 기자

경기도 고양시에서 일산과 삼송지구 주택시장간의 희비가 엇갈리고 있다. 삼송지구에 공급된 신규 물량은 높은 청약 경쟁률을 보이거나 일반 아파트의 가격 상승세가 뚜렷한 반면 상대적으로 일산의 아파트값 상승률은 주춤해서다. 특히 일산은 1기 신도시의 주택 노후화와 서울 인근에 조성될 예정인 3기 신도시로의 빨대 효과 등으로 최근 부동산 상승세에 소외된 모습이다. ■삼송지구 주택시장 '후끈' 3일 부동산114에 따르면 고양시 덕양구 삼송동·동산동 등 삼송지구 아파트값 상승률은 지난 8월 이후 오름세를 유지하고 있다. 정부가 '9·13 부동산 대책'을 발표한 이후 상승폭이 잠시 둔화됐지만 다시 오름폭이 커진 모습이다. 지난 달 14일 0.2%와 보합을 보였던 동산동과 삼송동 아파트값 변동률은 일주일만에(9월21일 기준) 각각 1.42%와 0.21%를 기록하며 올랐다. 동산동 한 중개업소에 따르면 현재 동산마을호반베르디움22단지 전용면적84㎡(3층)는 5억6000만~5억7000만원선이다. 지난 9월 동일 전용면적이지만 더 높은 층(6층)이 5억3000만원에 거래된 것과 비교하면 한달 새 가격이 3000만원 이상 오른 셈이다. 이 중개업소 관계자는 "지난 8월 중순부터 보름간 가격이 급등했다. 추석 전 급매물들은 나오는 즉시 대부분 거래됐다"면서 "직접적인 규제지역은 아니지만 정부가 9·13 대책을 발표하면서 대출이 더 어려워지자 관망세가 나타난 모습이지만 매수 문의는 꾸준한 편"이라고 분위기를 전했다. 눈에 띄는 점은 일반 아파트 시장 뿐만 아니라 주거용 오피스텔인 이른바 '아파텔 신규 분양시장'마저 열기가 뜨겁다는 점이다. 지난달 분양한 힐스테이트삼송역스칸센은 전 주택형이 마감됐다. 힐스테이트삼송역스칸센 S4-3 전용29AT㎡는 22가구 모집(거주자 우선)에 282명이 몰려 70.50대 1의 경쟁률을 보이기도 했다. 스칸센 견본주택 인근 한 중개업소 관계자는 "역세권 주거용 오피스텔이긴 하지만 1000가구가 넘는 대규모 오피스텔이라 초기 공실률 우려가 높았다"면서 "은평뉴타운 등 서울 접근성이 좋고 대단지 브랜드 오피스텔이라 그런지 예상보다 사람들이 몰렸던 것 같다"고 말했다. 다만 향후 오피스텔 시장과 일반 아파트 시장의 움직임은 이원화해 볼 필요가 있다는게 전문가들의 분석이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 오피스텔 신규 공급이 몰리다보니 세입자가 분산돼 수익률 적정성을 담보하기 쉽지 않을 수 있다"면서 "초역세권 브랜드 신축 오피스텔 등 뚜렷한 차별점이 없는 한 오피스텔 시장은 한계가 있을 것"이라고 설명했다. ■일산 부동산, 상승장 '소외' 반면 일산 주택시장 분위기는 정반대다. 부동산114에 따르면 일산동구의 주간아파트 매매가격은 수개월째 사실상 보합 상태를 보이고 있다. 지난 7월 말과 8월 초 아파트값은 0.06~0.07% 상승해 소폭 올랐지만 지난달 21일에는 보합을 나타냈다. 국토부실거래가공개시스템에 따르면 일산동구 백석동 백송두산 전용59㎡는 지난 5~6월 2억5000만원대에 거래되다 지난 8월에는 2억3000만~2억4000만원대까지 떨어졌다. 단지 인근 중개업소에 따르면 현재동일 전용면적 중 일부는 2억4000만원~2억5000만원대에 거래가능하다. 리얼투데이 장재현 본부장은 "파주나 김포 등 주변에 공급물량이 많은데다 도시정비사업 규제도 강화돼 재건축·재개발 사업도 빠르게 진행하기 어려운 상황"이라고 진단했다. 익명을 요구한 한 업계 전문가는 "1기 신도시인 일산은 노후 아파트가 많고 삼송이나 원흥·지축처럼 서울과 붙어 있지도 않아, 규제 대상 예외지역인데도 집값 상승할만한 요인이 없다"면서 "정부가 3기 신도시를 서울과 반경 20km 이내에 건설된 1기 신도시 사이에 지정하겠다고 밝히면서 (3기 신도시로의) 빨대효과까지 예상된다"고 했다. jyyoun@fnnews.com 윤지영 기자