[파이낸셜뉴스]역전세 문제 해결을 위해 전세보증금 반환목적의 대출규제 완화 조치가 올 연말까지 5개월 연장된다. 금융위원회는 24일 정례회의에서 이같은 내용을 골자로 하는 은행업 감독규정 일부개정안을 의결했다.  이번 규정개정은 역전세 세입자의 주거안정을 위해 지난해 7월부터 한시적으로 시행된 전세보증금 반환목적 대출규제 완화조치(역전세 반환대출 규제완화 조치)를 연장하기 위해서다. 해당 조치는 이달말 종료 예정이었으나 올해 12월말까지 5개월 연장했다. 앞서 역전세 반환대출 규제완화 조치는 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하기 위해 1년간 한시적으로 도입됐다. 지난해 7월 3일 이전 소유권 이전등기 및 임대차 계약체결을 완료하고 올해 7월말까지 전세보증금을 반환해야하는 임대인은 후속 세입자에 대한 전세금 반환보증보험 가입 등 세입자 보호조치를 취할 것을 조건으로 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60% 범위 내에서 대출이 가능했다. 다만 최근까지 전세시장 회복 지연 등으로 기존 전세보증금 보다 신규 전세보증금이 더 낮은 역전세 상황이 수도권 및 지방에 걸쳐 지속되고 있고 연말까지 지속될 가능성이 있다는 판단에 따라 기간이 연장됐다 개인 임대·매매사업자에 적용되는 역전세 반환대출 규제완화 조치의 적용기한도 올 연말까지 늘어난다. 은행권 개인사업자대출 여신심사 모범규준에 따르면 역전세 상황에 처한 임대·매매사업자는 전세금 반환목적 대출시 세입자 보호조치 등 일정 조건을 전제로 임대업 이자상환비율(RTI) 1.25배(비규제지역)~1.50배(규제지역) 대신 1.0배를 적용받는다. 현재 은행연합회는 해당 모범규준을 개정 중으로, 은행간 협의 등을 거쳐 이달 말 내로 모범규준을 개정한다. 금융위 관계자는 "역전세 반환대출 연장조치로 인해 역전세가 지속되면서 전세금을 돌려받지 못하거나 전세금 반환이 지연되는 등 주거불안을 겪는 세입자분들이 보다 원활하게 자신의 전세보증금을 반환받을 수 있게 될 것으로 기대한다"고 말했다.   sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 서울 빌라(연립·다세대) 전세 거래 10채 중 5채가 '역전세'인 것으로 나타났다. 역전세란 재계약 시점의 전세가격이 이전 계약의 전세가보다 낮아진 경우를 말한다.  강서구 집주인 평균 2200만원 토해   12일 다방에 따르면 국토교통부 실거래가를 바탕으로 2022년 1~5월 전세 거래 4만2546건 중 올해 1~5월 동일 주소지와 면적에서 1건 이상의 거래가 발생한 9653건을 분석했다. 이 중 46%인 4437건이 기존 전세 보증금 대비 전세 시세가 하락한 역전세 주택인 것으로 조사됐다. 역전세 주택의 전세 시세 차액은 평균 979만원(4% 하락)으로 확인됐다. 서울 빌라 집주인들의 경우 평균 1000만원씩 토해낸 것이다. 역전세 거래 중 기존 보증금 대비 전세금이 가장 크게 하락한 지역은 강서구, 구로구, 중랑구, 금천구 등의 순으로 나타났다. 강서구의 역전세 거래 평균 전세 보증금은 2022년 1~5월 2억337만원이다. 반면 올 1~5월은 1억8097만원으로 평균 2240만원 하락했다. 이어 구로구(1841만원), 중랑구(1812만원), 금천구(1776만원) 순이었다. 역전세 비중, 지난해 34.7%→올해 46%   역전세 비중이 가장 높은 자치구도 강서구로 드러났다. 강서구는 거래의 74%가 역전세 주택이다. 이어 구로구 66%, 금천구·도봉구 64%, 양천구·중랑구 60%, 은평구 56%, 영등포구 55%, 성북구 50% 등이다. 다방이 지난해 6월 분석한 데이터에 따르면 2021년 1~5월과 2023년 1~5월 서울 지역 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 중 34.7%가 역전세 주택이었다. 역전세 주택의 전세 시세 차액은 평균 2859만원(11.2% 하락)이었다. 전년 동기 대비 역전세 주택의 전세 시세 차액은 줄었지만, 역전세 거래 비중은 11.3%p 상승한 셈이다. 다방 관계자는 "지난해 6월 분석 당시 역전세난이 심화할 것이라는 예상처럼 올해 서울 지역 빌라 전세 거래에서 역전세 거래 비중이 증가한 것을 확인할 수 있었다”라며 “비 아파트 역전세난에 대한 각별한 주의가 필요한 상황”이라고 말했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 세입자를 보호하기 위한 주택도시보증공사(HUG)의 역전세 반환 보증보험 가입이 저조한 것으로 나타났다. 12일 주택도시보증공사(HUG)가 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 맹성규 의원에게 제출한 자료에 따르면 역전세 반환대출을 받은 임대인이 특례 보증에 가입한 건수는 지난해 말 기준으로 65건에 불과했다. 총 보증금액은 247억원으로 주택 유형별로는 아파트가 61건으로 대부분이었고, 오피스텔 2건, 다세대주택 1건, 다가구주택 1건이다. 또 역전세 반환대출을 받은 집주인에게 세를 든 임차인이 직접 가입하고, 보증수수료는 집주인이 내는 특례보증 가입 건수는 지난해 말 기준으로 12건이다. 보증금액은 45억6500만원이며 12건 모두 아파트다. 앞서 지난해 말까지 4대 시중은행의 '역전세 반환대출'은 1600여건 이뤄졌다. 그러나 이들 가운데 후속 세입자를 보호하기 위해 대출 시 반드시 가입해야 하는 전세금 반환 보증보험 가입은 임대인과 임차인을 모두 합쳐 77건에 그쳤다. 특례 보증보험 상품은 HUG와 함께 주택금융공사·SGI서울보증도 출시했다. 다만 규모가 가장 큰 HUG 특례 보증이 77건이라는 점을 고려하면 가입 건수가 저조하다는 분석이다. 정부는 지난해 7월 1년 한시적으로 대출 규제 완화를 시행하며 집주인의 선순위 대출 확대로 후속 세입자가 피해를 보지 않도록 반드시 특례 보증보험에 가입하거나, 세입자의 보증보험 수수료를 내주도록 의무화했다. 역전세 반환대출을 받은 집주인은 후속 세입자 전입일로부터 3개월 이내에 보증보험 가입을 마쳐야 하고, 후속 세입자를 못 구했다면 추후 전세 계약을 맺고서 전입일 3개월 안에 보증보험에 가입해야 한다. 이를 지키지 않으면 대출금 전액을 회수하는 제재가 이뤄진다. 그럼에도 불구하고 가입 건수가 적은 것은 집주인이 신규 세입자를 구하고, 특례 보증에 가입하기까지 시일이 걸리기 때문이라는 분석이다. 후속 세입자를 구하지 못했다면 특례 보증 가입은 미뤄지게 된다. 특히 집주인이 대출받아 보증금을 돌려준 뒤 직접 해당 주택에 거주하러 들어갈 경우에는 특례 보증 가입 의무가 없다. 역전세 반환대출을 받아 기존 세입자에게 보증금을 내주고서 바로 대출금을 전액 상환할 때도 특례 보증에 가입하지 않아도 된다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스]월세 보다 전세를 선호하는 세입자 비중이 늘어난 것으로 나타났다. 전세사기 및 역전세 우려가 다소 줄었기 때문으로 분석된다. 반면 집주인은 월세를 선호하는 비중이 커졌다.  11일 직방은 자사 애플리케이션(앱) 이용자 636명을 대상으로 지난달 17일부터 31일까지 모바일 설문을 진행했다고 밝혔다. 임대인 또는 임차인에 해당하는 응답자 533명의 60.4%는 전세 거래를 더 선호한다고 응답했다. 전년동월 같은 조사 결과 응답자 57.0%가 전세, 43.0%는 월세 거래를 선호한다고 답했다. 1년 전에 비해 전세 선호 응답 비율은 늘고, 월세 선호 비율은 줄어든 셈이다.  현재 전세 거주 임차인의 전세 선호 응답률은 지난해 85.4%에서 올해 87.6%로 소폭 늘었다. 월세(보증부 월세 포함) 거주 임차인의 전세 선호 응답률은 37.9%에서 48.6%로 뛰었다. 전세를 선호하는 이유는 △'매월 부담해야 하는 고정지출이 없어서'가 55.1%로 가장 많았다. △월세보다 전세대출 이자 부담이 적어서(25.3%) △내 집 마련을 하기 위한 발판이 돼서(8.4%) △전세자금 대출 등 금융을 통한 대출 상품이 다양해서(6.4%) 등이 뒤를 이었다.  반면, 임대인은 63.9%가 월세를 선호하고 36.1%만 전세를 선호한다고 응답했다. 임대인이 월세를 선호하는 이유로는 △'매월 고정적인 임대 수입이 있어서'가 56.5%로 가장 많았다. △계약 만기 시 반환보증금 부담이 적어서(26.1%) △보유세 등 부담을 월세로 대체할 수 있어서(6.5%) 등도 주요 이유로 꼽혔다. 다만, 여전히 월세 임차인의 경우, 여전히 전세사기 등의 불안감으로 ‘월세’ 거래를 선호한다는 이유가 가장 많았다.   전문가들은 역전세 공포가 누그러지면서 올해 임차인의 전세 거래 선호 응답 비율이 소폭 증가한 것으로 분석했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세가격 상승 등으로 지난해 역전세 공포가 누그러졌다. 또 최근 인허가 및 착공이 줄면서 과잉 입주 공급에 대한 리스크가 줄어든 점도 있다"며 "금리가 더 올라가진 않을 것이란 예측으로 전세대출 부담이 크지 않은 점도 있다”고 말했다.   junjun@fnnews.com 최용준 기자

전셋값 하락으로 인해 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인을 위해 정부가 이달 27일부터 1년간 한시적으로 전세보증금 반환 용도에 한해 대출규제를 완화한다. 금융위원회는 이 같은 내용의 역전세 반환대출 규제완화를 시행한다고 26일 밝혔다. 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받도록 지원하기 위해서다. 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다. 집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다. 대출금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다. 후속 세입자를 구하지 못한 집주인도 완화된 대출규제에 따라 반환용 전세금을 빌릴 수 있다. 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 7월 3일 이전에 맺은 임대차계약 중 2024년 7월 31일까지 임대차계약이 만료되는 건으로 한정한다. 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 보증금 상환을 할 수 있을 경우 대출이 제한될 수 있다. 세입자를 구하지 못해 집주인이 거주자로 들어갈 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 반환자금 대출이 가능하다. 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 쓸 수 없게 대출금은 현 세입자에게 직접 지급될 예정이다. mj@fnnews.com 박문수 기자

정부가 26일 발표한 역전세 반환대출 규제완화는 역전세로 인한 '전세금 차액'에 대해 적용된다. 집주인이 전세금 반환 용도에 한해 은행에서 대출받을 경우 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 1년간 완화되는 식이다. 후속 세입자를 당장 구하지 못해 집주인이 직접 자가 거주로 입주하는 경우에도 규제완화 대상에 포함하기로 했다. 이번 대책 관련 구체적인 자격요건, 전세계약 및 반환보증 가입방법 등을 일문일답 형식으로 정리했다. ―당장 후속 세입자가 없거나 자가 거주하는 경우까지 규제완화 대상에 포함된 이유는. ▲역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭넓게 보호한다는 정책 취지를 달성하기 위해서다. 임대차 거래가 원활히 이뤄지지 않는 상황에서 후속 세입자가 있는 경우로 제한할 경우 현 세입자의 전세금 반환이 계속 지연될 우려가 있으며 일부 세입자는 집주인이 자가 거주를 원한다는 이유로 지원대상에서 배제될 수 있기 때문이다. ―전세계약을 연장(기존 계약 대비 감액)하는 경우도 지원대상이 되나. ▲지원대상이다. 단 기존 세입자와 '세입자 보호조치 특약'이 기재된 전세계약서를 작성해야 한다. ―후속 세입자가 전액 월세인 경우 등에도 지원이 되나. 이 경우 지원한도와 세입자 보호조치는 어떻게 되나. ▲완화된 대출규제한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원할 수 있다. 반전세·보증부 월세도 지원 가능하다. 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다. ―후속 세입자가 없어 전세보증금만큼 대출을 받은 경우 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되나. ▲'전세금 차액' 대출지원이 원칙인 만큼 1년 내 후속 세입자를 구하려는 최선의 노력(전세가 인하 등)을 해야 한다. 그럼에도 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다. ―후속 세입자를 들이려고 노력하다가 집주인이 자가 거주로 전환해 지원받는 것도 가능한가. ▲가능하다. 단 자가 거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정기간 경과 전(대출실행 후 1년 내) 은행에 명확히 밝혀야 한다. 약정 위반에 따른 수수료(약정위반 수수료 등)는 내야 한다. ―자가 거주로 신청해 거주하다가 사정 변경으로 인해 후속 세입자와 계약하는 경우에도 지원 가능한가. ▲가능하다. 단 후속 세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전(집주인 퇴거 이전)에 은행에 즉시 명확히 밝혀야 한다. 실거주 대출약정 위반에 따른 일정 수준의 수수료도 지불해야 한다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

정부가 27일 역전세 반환대출 규제완화를 시행하면서 역전세난에 처한 임대인들의 '숨통'은 트이겠지만 가계부채 증가 리스크는 커질 것으로 우려된다. 이미 주택담보대출을 중심으로 가계대출이 증가세에 들어서고, 건전성 관리가 시급해진 상황에 대출한도를 늘려 잡을 수 있는 또 다른 '쪽문'을 열어뒀다는 지적이다. 은행권에서는 전체 가계부채 규모 대비 이번 규제완화로 늘어나는 대출 규모는 크지 않을 것이라는 예상이 우세하지만 우량고객을 대상으로 한 대출이 아니라 연체율 관리가 시급하다는 입장이다. ■집주인 대출 한시적 규제완화 26일 부동산업계에 따르면 이번 규제완화에 따라 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받을 수 있게 될 것으로 보인다. 이번 대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 40%는 제외되고, 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용되면서 대출한도가 늘어나기 때문이다. 예를 들어 역전세로 평균 전세금 차액이 7000만원 내외인 경우 대출 없는 개인 임대인은 대출금리 4.0%, 30년 만기로 자금을 빌리면 기존보다 최대 1억7500만원까지 대출을 추가로 받을 수 있다. 5채를 보유한 임대사업자는 대출금리 4.0% 적용 시 최대 3억7500만원까지 대출한도가 늘어날 것으로 예상된다. 다만 기존에 대출이 있는 경우 등 임대인의 상황에 따라 대출한도는 바뀔 수도 있다. 정부 관계자는 "기본적으로 역전세로 인한 '전세금 차액'에 대해 지원하는 것인 만큼 대부분은 이번 규제완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단된다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 대책의 목적은 경기 변동에 수반되는 역전세가 시장에 미치는 악영향을 최소화하는 것"이라며 "대출 규제완화를 통해 역전세로 여러움을 겪고 있는 임대인에게는 도움이 될 수 있을 것"이라고 말했다. 반면 은행권에서는 안 그래도 높은 가계부채가 더 늘어 연체율 관리가 어려워질까 예의 주시하고 있다. 올 하반기 리스크 관리를 가장 큰 숙제로 꼽는 은행들에 부담스러운 부분이다. 은행권 관계자는 "이번 규제완화로 대출이 늘어나도 추가 이자이익보다 연체율 리스크가 더 커질 수 있기 때문에 달갑지 않다"고 설명했다. 특히 기존 대출한도 내에서 추가 대출을 받을 수 없었던 이들의 대출길이 열렸다는 점에서 건전성 악화에 대한 우려도 제기된다. 은행권 관계자는 "내규에 맞춰 관리를 하겠지만 아무래도 우량한 차주라고는 볼 수 없다"고 지적했다. ■가계빚, 쌓은 데 또 쌓는다 이미 올 하반기 가계부채가 금융권 주된 관심사로 떠오른 가운데 은행권 가계대출 규모와 연체율은 동반상승하는 추세다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 지난 4월 말 677조4691억원에서 지난 20일 기준 678조5700억원까지 꾸준히 늘고 있다. 특히 전세자금대출을 포함한 주담대 잔액이 이 기간 3조3570억원(508조9827억원→512조3397억원) 불어나 증가세를 견인했다. 5대 은행의 6월 말 기준 연체율은 0.29%로 지난해보다 0.12%p 뛰었다. 특히 가계대출의 연체율이 지난해 6월 말 0.14%에서 올해 6월 말 0.25%로 두 배 이상 상승했다. 다만 금융권은 이번 규제완화로 인한 실질적 가계부채 증가폭은 크지 않을 것이라는 입장이다. 추가 대출을 받을 수 있는 차주가 제한됐고, 그중 일부만 대출을 받을 것으로 예상하기 때문이다. 또한 담보가 있는 대출이고, 1년만 한시적으로 규제를 완화하기 때문에 리스크가 낮다는 진단도 나온다. 금융당국도 "기본적으로 '전세금 차액'에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며, 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정"이라며 "이번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적"이라고 강조했다. seung@fnnews.com 이승연 김동찬 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 27일 역전세 반환대출 규제 완화를 시행하면서 역전세난에 처한 임대인들의 '숨통'은 트이겠지만 가계부채 증가 리스크는 커질 것으로 우려된다. 이미 주택담보대출을 중심으로 가계대출이 증가세에 들어서고 건전성 관리가 시급해진 상황에 대출 한도를 늘려잡을 수 있는 또 다른 '쪽문'을 열어뒀다는 지적이다. 은행권에서는 전체 가계부채 규모 대비 이번 규제완화로 늘어나는 대출 규모는 크지 않을 것이라는 예상이 우세하지만 우량 고객을 대상으로 한 대출이 아니라 연체율 관리가 시급하다는 입장이다.  집주인 대출 한시적 규제완화 26일 부동산업계에 따르면 이번 규제 완화에 따라 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나, 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받을 수 있게 될 것으로 보인다. 이번 대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 40%는 제외되고 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용되면서 대출 한도가 늘어나기 때문이다.  예를 들어 역전세로 평균 전세금 차액이 7000만원 내외인 경우 대출없는 개인 임대인은 대출금리 4.0%, 30년 만기로 자금을 빌리면 기존보다 최대 1억7500만원까지 대출을 추가로 받을 수 있다. 5채를 보유한 임대사업자의 경우 대출 금리 4.0%를 적용시 최대 3억7500만원까지 대출 한도가 늘어날 것으로 예상된다. 다만, 기존에 대출이 있는 경우 등 임대인의 상황에 따라 대출 한도는 바뀔 수도 있다. 정부 관계자는 "기본적으로 역전세로 인한 '전세금 차액'에 대해 지원하는 것인 만큼 대부분은 이번 규제 완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단된다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 대책의 목적은 경기 변동에 수반되는 역전세가 시장에 미치는 악영향을 최소화하는 것"이라며 "대출 규제 완화를 통해 역전세로 여러움을 겪고 있는 임대인에게는 도움이 될 수 있을 것"이라고 말했다. 반면 은행권에서는 안 그래도 높은 가계부채가 더 늘어 연체율 관리가 어려워질까 예의 주시하고 있다. 올 하반기 리스크 관리를 가장 큰 숙제로 꼽는 은행들에게 부담스러운 부분이다. 은행권 관계자는 "이번 규제 완화로 대출이 늘어나도 추가 이자이익보다 연체율 리스크가 더 커질 수 있기 때문에 달갑지 않다"고 설명했다. 특히 기존 대출한도 내에서 추가 대출을 받을 수 없었던 이들의 대출길이 열렸다는 점에서 건전성 악화에 대한 우려도 제기된다. 은행권 관계자는 "내규에 맞춰 관리를 하겠지만 아무래도 우량한 차주라고는 볼 수 없다"고 지적했다. 가계 빚, 쌓은 데 또 쌓는다 이미 올 하반기 가계부채가 금융권 주된 관심사로 떠오른 가운데 은행권 가계대출 규모와 연체율은 동반상승하는 추세다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 지난 4월 말 677조4691억원에서 지난 20일 기준 678조5700억원까지 꾸준히 늘고 있다. 특히 전세자금대출을 포함한 주담대 잔액이 이 기간 3조3570억원(508조9827억원→512조3397억원) 불어나 증가세를 견인했다. 5대 은행의 6월 말 기준 연체율은 0.29%로 지난해보다 0.12%p 뛰었다. 특히 가계대출의 연체율이 지난해 6월 말 0.14%에서 올해 6월 말 0.25%로 두 배 이상 상승했다.  다만 금융권은 이번 규제완화로 인한 실질적인 가계부채 증가폭은 크지 않을 것이라는 입장이다. 추가 대출을 받을 수 있는 차주가 제한됐고 그 중 일부만 대출을 낼 것으로 예상하기 때문이다. 또한 담보가 있는 대출이고 1년만 한시적으로 규제를 완화하기 때문에 리스크가 낮다는 진단도 나온다. 금융당국도 "기본적으로 '전세금 차액'에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정"이라며 "금번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적"이라고 강조했다. seung@fnnews.com 이승연 김동찬 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 내일부터 1년간 전셋값 하락으로 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 '역전세난'을 해소하기 위해 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제가 완화된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대신 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 이런 내용을 포함한 '역전세 반환 대출 규제 완화를 시행한다고 26일 밝혔다. 이번 대책은 27일부터 내년 7월31일까지 한시적으로 시행된다. 전셋값 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험 우려로 인해 불안해하는 세입자들이 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 하기 위한 취지다. 우선 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하지만, DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자 상환액만 더해 한도를 계산해 상대적으로 규제가 덜하다. 일예로 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 예상된다. 집주인이 임대사업자인 경우 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향한다. 원칙적으로 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하기로 했다. 또 후속 세입자를 구해 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용된다. 완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 한다. 집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있다. 이 때 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 한다. 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링이 병행된다. 정부는 대출금액이 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리하기로 했다. 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지 확인하고, 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입도 금지된다. 주택 구입이 적발될 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출을 받지 못하도록 할 계획이다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(주금공·HF), SGI서울보증에서 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영하기로 했다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제 완화 시행일인 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 직접 가입할 수 있는 상품도 다음 달 출시된다. 정부 관계자는 "이번 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력 반환 능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완 장치가 이뤄지도록 관리할 것"이라고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 역전세난을 완화하기 위해 집주인을 대상으로 이달 27일부터 역전세 반환대출 규제 완화 대책이 실시되는 가운데 역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우 세입자 보호조치를 위해 보증 3사에서 제공하는 특례 반환보증보험 상품을 가입해야 한다. 26일 금융위원회에 따르면 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품(임차인 반환보증상품)은 이날부터 가입이 가능하며 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)이 출시될 예정이다. 이들 상품은 주택도시보증공사(HUG, 인터넷·지사 방문·위탁금융기관 방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(지사 방문)을 통해 가입이 가능하다.  한시적으로 운영하는 대출 상품임을 고려해 지역별 전세보증금 상한(수도권 7억원, 그 외 지역 5억원)은 적용하지 않고, 보증료율은 공적 보증기관(HUG·HF) 간 동일한 수준(아파트 0.13%, 아파트 외 0.15%)으로 설정했다. 구체적인 가입 절차는 임대인의 경우 후속세입자와 전세계약 시 특약사항(반환보증 가입, 임대인 보증료 부담의무(최초 계약만 해당) 명시)을 전세계약서에 반영해 공인중개업소를 통해 계약해야 한다.  임대인 또는 임차인은 임차인이 주택에 입주.전입신고 등을 통해 대항요건을 갖춘 이후 특례보증 가입 신청이 가능하다.  보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부 가능하며 임차인이 대납한 경우 임대인이 임차인에게 1개월 내 보증료 전액을 지급해야 한다.  유병태 HUG 사장은 "이번 특례보증 상품은 역전세 대출을 받은 주택에 입주하는 후속 세입자를 반환보증 가입을 통해 보호하기 위해 마련한 조치"라며 "금번 조치를 통해 기존 세입자의 원활한 전세보증금 회수도 지원하고, 후속 세입자도 보증금 미반환 걱정 없이 거주할 수 있도록 지원할 예정"이라고 밝혔다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자