[파이낸셜뉴스] 홈플러스가 결국 임대료를 반값으로 후려친 사례가 나왔다. 사실상 점포 유지를 포기하는 셈이다. 일각에선 법정관리(기업회생절차) 상황을 통해 점포 구조조정을 하기 위한 행보가 본격화 됐다는 시각도 있다. 7일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스일반사모부동산투자신탁13호를 운용하는 이지스자산운용은 최근 홈플러스로부터 임대료 50% 인하 요구를 통보받은 것으로 알려졌다. 홈플러스 관리인측이 이 펀드가 운용하는 동수원·서울 금천·서울 영등포·부산 센텀시티 점포에 대한 임대료 납부일인 3월 17일에 임대료를 내지 않은 후 행보다. 펀드는 약정서상 대주단에 대해 부채감당률(DSCR) 준수의무 관련 대출이자 3개월분을 유보하게 돼 있다. 이지스자산운용 펀드의 수익증권 대부분을 보유한 세콘도(지메이코리아 100% 출자)가 수익증권 매입을 통해 유보해야 한다. 지메이코리아가 이 조치를 못할 경우 롯데건설이 자금보충 등 신용공여를 제공해야 한다. 지메이코리아의 후순위차입 혹은 후순위 사모사채 발행 관련이다. 다만 이와 관련 롯데건설은 “대출약정서상 이자 등을 대납할 의무가 없다”고 답변했다. 현재 선순위 대출은 5800억원 규모인데, 대주단은 △하나은행 1000억원 △우리은행 800억원 △대구은행 450억원 등이다. 이 점포들 외에도 홈플러스 측은 세일앤리스백(매각 후 재임대) 점포들에게 30~50%의 임대료 할인을 요구한 것으로 알려졌다. 홈플러스가 책임임차한 점포에 투자한 리츠로는 △신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사 △케이비사당리테일위탁관리부동산투자회사 △케이비평촌리테일위탁관리부동산투자회사 △제이알제24호기업구조조정부동산투자회사(홈플러스 강서점) △대한제21호위탁관리부동산투자회사로 총 5개가 있다. 케이비사당리테일리츠(홈플러스 남현점), 케이비평촌리테일리츠(홈플러스 평초넘)는 “임차인(홈플러스)의 매출채권(임대료) 부실 가능성’으로 인해 부실자산이 발생할 가능성이 있다”고 공시한 바 있다. 홈플러스의 의도대로 부동산 임대차계약이 해지되면 홈플러스가 내야 할 임대료가 ‘공익채권’이 아닌 ‘회생채권’으로 분류된다. 상환 우선순위에서 밀리고, 다른 임차인을 구하기 어려운 현실적인 문제가 있다. 홈플러스의 회생계획안 제출 기한은 오는 6월 12일로, 회생계획안이 확정돼야 상환 일정이 나온다. 앞서 함용일 금감원 자본시장부문 부원장은 “홈플러스는 일부 점포 임대료를 지급하지 않으면서 구체적 해명 없이 피해를 최소화한다는 모호한 표현으로 일관하고 있다”며 “보유 역량을 총동원해 사기적 부정거래 등 각종 의혹을 철저히 규명하고 위법 행위를 발견하면 엄중하게 조치하겠다”고 말했다. 김병주 MBK파트너스 회장은 최근 연례 서한에서 홈플러스 회생절차를 두고 “언론에서 상당한 논란을 일으켰다”고 표현했다. 김 회장은 사재 출연의사를 밝혔지만 규모, 시기, 지원 방안을 밝히지 않고 있다. 한편, 신영증권, 하나증권, 현대차증권, 유진투자증권 등 국내 증권사 4사는 최근 홈플러스와 홈플러스 경영진을 상대로 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률 위반(사기) 등 혐의로 서울중앙지검에 고소했다. kakim@fnnews.com 김경아 김현정 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] MBK파트너스가 홈플러스에 대한 법정관리(기업회생절차)를 신청하면서 세일앤리스백(임대 후 재임대) 자산에 대한 위기가 현실화됐다. 임대료 미납 현상이 나타나 대주단에 대한 이자지급에도 우려가 있는 상황이다. 채무자 회생파산법률 제119조에 의거, 홈플러스 관리인은 기존 임대차 계약을 해제·해지할 수 있는 만큼 점포 구조조정이 본격화될 수 있다는 우려도 나온다. ■임대료 미납 시작된 홈플러스 26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 홈플러스는 동수원·서울 금천·서울 영등포·부산 센텀시티 등 4개 점포에 대한 임대료 납부일 17일에 임대료를 내지 않았다. 이지스일반사모부동산투자신탁13호는 이 자산을 담보로 선순위 대출 5800억원을 받았다. 펀드의 대주단에 대한 차기 이자 지급일은 오는 5월 7일이다. 이자 유보분을 고려하면 정상적인 지급이 이 때는 이뤄질 수 있다. 오는 8월 5일이 대출 만기이자 원금 상환기일이다. 대주단은 △하나은행 1000억원 △우리은행 800억원 △대구은행 450억원 등이다. 전주효자점은 임대료 납부일이 4일이였지만 21일까지 미납인 것으로 알려졌다. 특정 홈플러스 점포의 경우 이자 납부일로부터 10영업일동안 치유기간(바로 EOD 선언이 아닌 기다려주는 기간)이 있다. 계속 영업을 독려하기 위한 차원이다. 홈플러스 세일앤리스백 자산을 담은 펀드가 홈플러스로부터 임대료를 받지못해 이자를 대주단에 내지 못하면 EOD(기한이익상실)에 해당한다. 홈플러스 점포를 다른 업무시설이나 공동주택으로 개발하기 위한 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장이 원활하지 않은 상황에서 EOD를 선언할 대주단은 드물다. 홈플러스 관리인이 채무자 회생파산법률 제119조에 의거, 홈플러스 관리인은 기존 임대차 계약을 해제·해지할 수 있는 만큼 전단채채권과 함께 임대료를 상거래채권으로 홈플러스가 법원에 신고하지 않는 이상 세일앤리스백 자산을 둘러싼 우려가 커질 수 밖에 없는 상황이다. 그동안 홈플러스측은 이들 세일앤리스백 자산 소유주들에게 상업채권이 정상적으로 변제될 것으로 설명했다. 홈플러스는 지난 6일 가용 현금 잔고가 3090억원으로, 3월 동안 영업활동을 통해 유입되는 순 현금 유입액이 약 3000억원으로 총 가용자금이 6000억원을 상회할 것이라고 밝히기도 했다. 일반상거래 채권을 지급하는데 문제가 없다고 보고 6일부터 지급을 재개한 바 있다. ■"홈플러스 매입채권유동화 상거래채권 취급은 속빈강정" 홈플러스는 지난 20일 회생법원에서 매입채무유동화 관련 당사자들과 만나 매입채무유동화를 상거래채권으로 취급하기로 결정했다. 4일 기준 홈플러스 매입채무유동화 잔액은 4618억원이다. 홈플러스 관계자는 "매입채무유동화 관련 최종 변제 책임이 홈플러스에 있다는 점을 감안해 증권사가 발행한 유동화증권(ABSTB) 투자자들의 피해 방지를 위해 향후 회생절차에서 매입채무유동화를 상거래채권으로 취급, 채권신고하기로 결정했다"고 밝혔다. 회생계획 상 매입채무유동화 관련 신용카드회사의 채권을 상거래채권으로 취급하고, ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률’ 제236조 제3항에 따라 회생채권자의 조 분류에도 반영할 계획이다. 신용카드회사의 채권을 기초로 발행된 유동화증권(ABSTB) 투자자들도 신용카드회사 채권의 상거래채권 취급에 따른 것과 동일한 효과를 받게 된다. 홈플러스 관계자는 “매입채무유동화를 상거래채권으로 취급하기로 결정함에 따라 회생계획에 상거래채권으로서 전액 변제하는 것으로 반영할 계획”이라며 “회생절차에 따라 매입채무유동화 전액을 변제함으로써 선의의 투자자 분들의 피해가 없도록 할 것”이라고 말했다. 하지만 홈플러스 물품구매 전단채 피해자 비상대책위원회의 반응은 싸늘하다. 그동안 김광일 MBK파트너스 부회장의 입장과 비교해 획기적인 내용을 찾기 어려웠다는 지적이다. 비대위 관계자는 "법률전문가는 물론 업계전문가, 내부자 정보를 바탕으로 이번 홈플러스 측의 의도와 진정성, 실제 실행가능성을 따져 보았다"며 "기존 입장을 수사적으로 화려하게 표현했을 뿐 크게 달라지지 않았다는 결론을 내렸다. 상거래 채권으로 인정했고, 피해가 회복될 것처럼 밝혔지만 실상 속빈강정식 빈껍데기라는 우려가 지배적"이라고 봤다. 비대위는 홈플러스가 거론한 ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제236조 제3항에 따라 회생채권자의 조 분류에도 반영할 계획’이라는 내용과 ‘회생계획에 상거래채권으로서 전액 변제하는 것으로 반영할 계획’이라는 문구는 홈플러스의 진정성을 의심하기에 충분하다고 주장했다. 김남근 더불어민주당 의원은 "투자자의 손실이 예상되는 홈플러스 기업어음(CP) 사태는 동양증권 사태처럼 사기성이 될 수도 있다"며 "법정관리 일주일 전에 일반투자자에게 CP를 파는 것에 의구심이 있다. 피해자들의 형사고소 등이 불가피해 보인다"고 지적했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] MBK파트너스가 홈플러스에 대한 법정관리(기업회생절차)를 신청하면서 시장의 공포가 홈플러스의 '세일앤리스백(매각 후 재임대)' 점포까지 번지고 있다. MBK파트너스와 홈플러스측은 법정관리와 상관없이 정상 운영이라고 하지만 기존 유동화 자산에 대한 안전장치, 운영사의 스페셜 시츄에이션(SS)으로 인한 자산 밸류에이션(가치) 하락에 적극적으로 대응하는 태도가 필요하다는 지적이 나온다. 5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스일반사모부동산투자신탁13호의 홈플러스 동수원·서울 금천·서울 영등포·부산 센텀시티 점포를 담보로한 선순위 대출 규모는 5800억원이다. 2012년 8월에 설정, 오는 8월 5일이 대출 만기이자 원금 상환기일이다. 지난 4일 홈플러스의 법정관리 신청이 전격 이뤄진 것을 고려하면 법원의 조정 등이 복잡한데 만기가 5개월 밖에 안남은 셈이다. 펀드의 대주단에 대한 차기 이자 지급일은 오는 5월 7일이다. 이자 유보분을 고려하면 정상적인 지급이 이 때는 이뤄질 수 있다. 홈플러스의 법정관리로 공익채권, 상거래채권을 제외한 점포 임대료 채권채무가 당분간 동결되면 임차료를 못 낼 수 있고, 이 상황에서 펀드는 이자를 대주단에 낼 수 없어 EOD(기한이익상실)가 발동한다. 대출 약정서에 따르면 법정관리 인가시 임대인(펀드 신탁업자 KB국민은행)은 대주단의 사전 승인을 받아 홈플러스의 임차인 지위를 박탈하기 위한 계약해제를 검토할 수 있다. 이들 점포에 대한 홈플러스의 가중평균 잔여 임대기간(WALE)은 약 2.5년으로 전해졌다. 이 펀드의 집합투자업자인 이지스자산운용은 부동산펀드의 수익증권을 거래하는 쉐어딜(share deal)로 2022년 지메이코리아 컨소시엄에 홈플러스 동수원·서울 금천·서울 영등포·부산 센텀시티 점포를 매각한 바 있다. 총 9417억원 규모로 파악된다.  당시 론(대출)의 LTV(담보대출비율)는 56% 수준였다. 대주단은 △하나은행 1000억원 △98개 단위신협 1000억원 △우리은행 800억원 △대구은행 450억원 등이다. 고정 트랜치(순위)의 대출금리는 연 3.8%다. 변동 트랜치는 CD(양도성예금증서)금리+184bp(1bp=0.01%)로 현재 약 4.7% 수준이다. 앞서 홈플러스는 지난 2월 국민연금(5000억원 투자) 등 상환전환우선주(2024년 11월 말 가결산 기준 잔액 약 1조1000억원)의 상환조건을 변경하면서 부채로 계상돼 있던 상환전환우선주(RCPS)가 자본으로 전환했다. 통상 RCPS는 투자자에 대한 '상환권 조건'이 있어 부채로 본다. 이런 조치에도 실질적인 재무부담 감축 효과는 크지 않았고 한국기업평가와 한국신용평가는 지난 2월 말 홈플러스의 기업어음 및 전자단기사채(단기) 신용등급을 'A30'에서 'A3-'로 하향조정했다. 단기물인 CP 신용등급 A3- 수준은 장기 회사채 BBB- 수준과 동일하게 평가된다. BBB-는 정크본드(BB+) 직전에 해당하는 신용도로 채권 시장에서 기관투자자들도 꺼리는 수준이다. 실제 4일 한국기업평가는 홈플러스의 단기 신용등급을 'A3-'에서 투기등급이 'D'로 강등키도 했다. 한기평은 홈플러스는 금융 채무의 적기 상환 훼손으로 채무 불이행 상태에 돌입한 것으로 봤다. 서민호 한국신용평가 수석애널리스트는 "홈플러스는 2024년 3월 토지 재평가를 통해 약 8900억원 규모로 자본을 확대했지만 부채비율은 2023년 2월 말 944.0%→2024년 2월 말 3211.7%→2024년 11월 말 가결산 기준 1408.6%로 열위한 수준"이라며 "현금창출력 대비 순차입금 규모가 매우 과중하다. 순차입금/EBITDA가 20.3배다. 자금 조달의 일환으로 활용하고 있는 기업구매카드 유동화 등을 감안하면 실질 재무부담은 재무제표 상 수치를 상회한다"고 말했다. 한편, 한국평가데이터에 따르면 홈플러스에 대한 전체 금융권의 위험 노출액(익스포져)은 2월 말 기준 1조4462억원이다. 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈 등 메리츠금융그룹 3사의 익스포져는 1조2167억원에 달한다.    ggg@fnnews.com 강구귀 김경아 기자

이지스자산운용이 9년 전 펀드로 매입했던 홈플러스 4개 점포를 매각한다. 앞서 지난 13일 홈플러스 인천인하점, 대전문화점, 전주완산점 등 3곳을 대림에 매각한 데 이어 투자했던 4개 점포 역시 매각에 나선 것이다. 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스운용은 2012년 9월 설정한 부동산펀드 '이지스 KORIF사모부동산투자신탁13호' 편입자산 매각에 나섰다. 해당 펀드에 담긴 자산은 서울영등포점, 금천점, 동수원점, 부산 센텀시티점 등 총 4개 점포다. 당시 이지스운용은 이들 4개 점포를 6300억원에 매입했다. 현재 이지스운용은 자문사 선정 단계에 있다. 이지스운용은 9월 중 자문사를 선정하고 매각안내서(IM)를 보낸 후 우선협상자를 선정할 예정이다. 통상 자문사 선정 단계서부터 우협이 선정되기까지 2달 반 가량의 시간이 소요된다. 애초 '이지스 KORIF사모부동산투자신탁13호' 투자기간은 10년이었으나 만기 1년 남짓한 시간을 앞두고 선제적으로 엑시트에 나섰다. 이번 4개 점포 매각을 마치면 이지스운용이 들고 있는 홈플러스 점포는 2013년 매입했던 진주점, 사천 삼천포점, 포항 죽도점 등 3곳만이 남게 된다. 앞서 이지스자산운용은 지난 13일 홈플러스 인천인하점, 대전문화점, 전주완산점 등 3곳을 3500억원에 매각했다. 홈플러스는 2019년 점포를 묶어 리츠로 상장하려고 했으나 실패하면서 일부 자산을 매각했다. 당시 이지스자산운용이 2019년 8월 펀드를 통해 이들 3개 점포를 3150억원에 매입했다. 이지스자산운용으로선 부동산 매입 2년 만에 350억원(세전)의 시세차익을 얻으며 엑시트(투자금 회수)에 성공한 셈이다. 업계 관계자는 "9년전 대비 관련 부동산 가치가 올랐기 때문에 이지스 입장에선 상당한 시세차익이 기대된다"고 봤다. khj91@fnnews.com 김현정 기자