[파이낸셜뉴스] 신한리츠운용이 경기 이천 단천리 물류센터 매각에 나섰다. 지난 2020년 3.3㎡당 580만원을 웃도는 약 600억원에 인수한 바 있다. 당시 경기 안성, 용인, 이천 일대 상온물류창고의 3.3㎡당 평균가격(330만~650만원)를 감안하면 상단에서 매입한 셈이다. 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한리츠운용은 최근 단천리 물류센터 매각자문사 선정에 착수했다. 해당 물류센터는 상온 100%로 연면적 3만3460㎡에 지하 2층~지상 4층 규모다. 핵심 임차인은 LS그룹의 방계회사 태은물류다. 3PL(제3자 물류)업체로 다수의 국내 대기업을 고객으로 두고 있다. 신한리츠운용이 LB자산운용으로부터 인수할 때만 해도 인기가 높았던 자산이다. 입찰에 20곳에 달하는 원매자가 몰리기도 했다. 이 때문에 IB업계에서는 "신한리츠운용이 고점에 샀다"는 지적이 나온다. 마스턴투자운용은 지난해부터 '마스턴일반사모부동산투자신탁제121호'가 보유한 안성 개정리 저온물류센터의 매각을 추진하고 있다. 연면적 2만5257㎡, 지하 2층~지상 3층 규모다. 핵심 임차인(쿠팡)이 이전하면서 최근에는 목표가격을 낮춘 것으로 전해졌다. 앞서 마스턴투자운용은 2021년 3월 해당 물류센터를 약 720억원에 매입했었다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

신한리츠운용이 경기 이천 단천리 물류센터 매각에 나섰다. 지난 2020년 3.3㎡당 580만원을 웃도는 약 600억원에 인수한 바 있다. 당시 경기 안성, 용인, 이천 일대 상온물류창고의 3.3㎡당 평균가격(330만~650만원)를 감안하면 상단에서 매입한 셈이다. 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한리츠운용은 최근 단천리 물류센터 매각자문사 선정에 착수했다. 해당 물류센터는 상온 100%로 연면적 3만3460㎡에 지하 2층~지상 4층 규모다. 핵심 임차인은 LS그룹의 방계회사 태은물류다. 3PL(제3자 물류)업체로 다수의 국내 대기업을 고객으로 두고 있다. 신한리츠운용이 LB자산운용으로부터 인수할 때만 해도 인기가 높았던 자산이다. 입찰에 20곳에 달하는 원매자가 몰리기도 했다. 이 때문에 IB업계에서는 "신한리츠운용이 고점에 샀다"는 지적이 나온다. 마스턴투자운용은 지난해부터 '마스턴일반사모부동산투자신탁제121호'가 보유한 안성 개정리 저온물류센터의 매각을 추진하고 있다. 연면적 2만5257㎡, 지하 2층~지상 3층 규모다. 핵심 임차인(쿠팡)이 이전하면서 최근에는 목표가격을 낮춘 것으로 전해졌다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

메이트플러스 물류전략사업부원들은 물류 부동산 투자의 '퍼스트 무버(First Mover)'를 꿈꾼다. 이커머스, 물류, 제조기업들이 전통적 임차인이 아닌 전략적투자자(SI)로 참여하는 시장의 변화에 따라가는 것이 아닌 주도하는 것이 목표다. 최근 3년 간 13건을 성사, 거래규모 1조3000억원을 기록했다. 물류투자자문 시장점유율 50%로 독보적 우위를 유지했다. ■숨은 진주를 본다 4일 관련업계에 따르면 한강에셋자산운용이 올해 660억원에 인수한 삼덕TLS물류센터는 시장의 우려에도 메이트플러스 물류전략사업부의 노력에 힘입어 성사된 딜(거래)이다. 경기도 화성시 장안면 어은리에 위치해 있어 참조할만한 인근 다른 물류센터 거래 사례도 없었다. 삼덕로지스의 마스터리스(책임임차) 잔여 기간도 짧았다. 그러나 문성환 대리는 삼덕로지스, 삼성전자, 삼덕TLS물류센터의 역사 및 관계에 주목했다. 삼성전자의 센터 이전 시 총 물리적 예상 비용과 의사결정 검토과정, 적정한 대안 센터의 존재 여부 등을 고려하면 임대차 기간 연장은 필연적이라고 판단했다. 문 대리는 "여의도 파크원, 판교 알파돔 프로젝트 등 3년여간 프라임오피스 임대차 업무를 통해 기업들의 다양한 임대차계약 의사결정 프로세스와 사례를 익힌 경험이 도움이 됐다"고 설명했다. 이학성 대리는 "임대차 기간이 짧은 만큼 투자자가 확신을 가지는 과정이 필요했다"며 "대우건설 건축사업본부 출신으로서 가진 시설물에 대한 배경지식을 바탕으로 물류센터 내 고가의 보관 장비의 이전이 어렵다는 것을 투자자에게 안내했다"고 설명했다. 지난해 신한리츠운용이 인수한 이천단천리물류센터도 투자자에게 새로운 길을 제시한 사례다. 상대적으로 높은 부동산 매입 가격으로 캡레이트(자본환원율)는 4.5%로 당시 인근 물류센터 중 처음으로 '캡레이트(Cap Rate·자본환원율)'가 5%를 밑돌았다. 캡레이트란 부동산 매입가 대비 순임대소득 비율을 뜻한다. 황윤식 이사는 "가격이 올라가는 것은 투자자에게 부담이지만, 핵심 임차인의 신용도가 높은 만큼 안정적인 캐시플로우(현금흐름)를 만들 수 있는 기회라고 인지시켰다"며 "일반적인 부동산펀드로서는 가격을 써내는 것에 한계가 있었던 만큼 리츠에 주목, 투자자로 유치했다"고 설명했다. 이천단천리물류센터의 핵심 임차인은 태은물류다. 탄탄한 배경과 신용도 보유가 포인트다. 태은물류는 LS의 방계 회사다. 고(故) 구인회 LG그룹 창업주의 막내 동생인 고 구두회 예스코 명예회장의 장녀 구은정씨가 태은물류 지분 27.5%를 보유한 최대주주다. ■젊은 피로 '딜메이커' 지향 메이트플러스 물류전략사업부는 '딜메이커'를 지향한다. 물류산업(화주)와 금융(FI)을 아우르는 에이전트로서다. 젊은 조직인 만큼 시행 단계부터 투자자 매칭 하는 일을 적극적으로 시도한다. 황 이사는 "이전에는 물류센터를 공급 후 임차인이 들어오는 구조라면 지금은 임차인이 물류센터 준공 전부터 관여를 원하는 편"이라며 "단순한 매입매각 자문이 아닌 시장 플레이어들간 '조력자'로서 역할을 추구 할 것"이라고 밝혔다. 이를 위해 최수호 과장은 시행사를 경험한 부동산개발전문인력으로서 물류센터 개발을 지원하고 최아름 대리는 빌딩 공실률 20%에서 5%로 떨어뜨린 경험 등 관리의 관점에서 매입매각 전략을 수립한다. 박규찬 과장은 기존 자산을 넘겨받아 안정화시킨 경험을 '딜'에 녹이고 김민석 주임은 임차인도 잠재적 투자자로 보고 고객맞춤형 물류센터 대한 니즈를 발견 중이다. 황규성 주임은 물류 부동산 데이터를 구축하고 있다. 데이터를 기반으로 인사이트를 제시한다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] LB자산운용이 1500억원 규모 물류펀드 조성에 나섰다. 수도권 소재 대형 신축 물류센터가 투자 대상이다. 23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 LB자산운용은 엘비전문투자형물류블라인드펀드(가칭)를 이달 설정하고, 투자기간 2년에 만기 8년으로 투자키로 했다. 투자금액은 총 1530억원 규모다. 투자자(LP)로는 복수의 공제회가 검토하고 있는 것으로 알려졌고, LB자산운용은 30억원 규모로 참여한다. 목표 순내부수익률(IRR)은 매각차익을 포함, 9.0% 이상이다. 이번 펀드는 물류센터 매입, 임차유치, 선매입, 개발 등을 통해 코어 물류센터 포트폴리오를 구성할 예정이다. 상업용 부동산 컨설팅 기업 에비슨영코리아 리서치센터에 따르면 지난해 거래를 마친 수도권 물류센터의 거래 규모는 전년 대비 약 13% 증가 약 2조6000억원으로 역대 최대를 기록키도 했다. 투자대상은 기존 자산의 경우 서울, 수도권 소재 연면적 3만3000㎡ 이상, 준공 후 7년 이내 신축 자산을 중심으로 진행 예정이다. 개발 자산은 물류센터 인허가가 끝난 토지가 대상으로 신용등급 A- 이상 등 책임준공이 가능한 시공사를 통해 공사를 맡길 예정이다. 펀드 특성상 의사결정이 빠른 것도 투자 매력을 높이는 부분이다. 블라인드펀드는 운용사(GP)의 판단으로, 투자가 바로 가능해서다. 최근 물류센터 투자경쟁이 심화돼 우량 자산을 확보하기 어려워, 의사결정 속도가 중요해진 상황이다. 특히 LB자산운용은 물류센터 2곳, 약 600억원 규모 자산에 대해 이미 검토하는 것으로 알려져 투자 집행이 빠를 것으로 보인다. LB자산운용은 2016년 설립후 운용자산(AUM) 3조8000억원 규모다. 국내 물류센터 운용면적기준으로는 8위로 약 19만8347㎡다. 누적 AUM 4500억원 규모다. 국내 물류센터 매입 3건, 개발 4건 등 7건을 모두 오프마켓으로 매입·개발해 가격경쟁력 및 물류전문성을 검증했다. 용인 백암물류센터는 2017년 투자 후 개발을 완료하여, 2019년 마스턴투자운용에 1550억원에 매각했다. IRR이 83.9%에 달한다. 현재 매각 중인 이천단천리 물류센터는 신한리츠운용이 우선협상대상자로 선정된 상태로 MOU상의 가격으로 거래 종결 시 수익률은 IRR 40% 이상으로 예상된다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자