정부가 '조건부 전세대출'을 전면 차단하면서 7월 입주 예정인 아파트 단지들에 비상이 걸렸다. 입주를 앞두고도 세입자를 구하지 못한 수분양자들이 잔금 부담에 직면했고, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 본격 시행되면서 입주시장의 혼란은 더욱 가중되는 모습이다. 수도권 곳곳에서 잔금 미납 우려와 전셋값 조정 움직임이 동시에 나타나고 있다. ■입주 코앞인데 세입자 찾기 난항 1일 업계에 따르면 입주를 앞두고 세입자를 찾지 못한 수도권 아파트 단지가 속출하고 있다. 지난달 27일 발표된 '조건부 전세대출 금지' 조치로 소유권 이전 전에는 세입자의 전세보증금 대출이 불가능해지면서 전세계약이 무산되는 사례가 잇따르고 있어서다. 기존에는 세입자가 대출로 보증금을 마련하고 수분양자가 이 자금으로 잔금을 납부하는 방식이 일반적이었지만, 이 구조가 막히며 입주가 임박한 단지일수록 자금 부담이 커지고 있다. 부동산114에 따르면 7월 한 달간 수도권에서 입주 예정인 아파트는 총 1만1863가구다. 이 가운데 서울이 9개 단지 4157가구, 경기도는 10개 단지 6257가구, 인천은 4개 단지 1449가구다. 신축 입주 물량이 많은 만큼 전세 수요와의 간극이 커지면 시장 혼선도 불가피하다는 우려가 나온다.현재 지역별 중개업소에는 "세입자를 빨리 구할 수 없느냐"는 수분양자들의 문의가 쉴 새 없이 이어지고 있다. 서울 도봉구의 중개업소 관계자는 "계약금도 포기하고, 오히려 계약만 성사되면 500만원을 얹어주겠다는 수분양자도 있었다"며 "전세가 잘 안 나가다 보니 다들 급해진 분위기"라고 전했다. 한편 전세보증금으로 잔금을 마련하려는 수분양자 중에는 처음으로 내 집을 장만한 실수요자도 적지 않다. 이들까지 피해를 입는 상황이 벌어지면서 제도적 보완을 통해 전월세시장의 혼란을 최소화해야 한다는 지적이 나온다. ■강남 고가단지, 반전세도 안 먹혀 이런 가운데 올 하반기에 입주하는 강남3구(강남·서초·송파) 중심의 고가 단지는 더욱 비상이 걸린 양상이다. 애초에 전세가격이 높아 대출 없이 들어올 세입자를 찾기 어려운 데다 타 지역 아파트와 달리 '반전세(보증부 월세)'도 사실상 불가능하다는 점에서다. 입주를 앞둔 한 단지 아파트의 소유주 A씨는 "올(all) 현금 세입자가 안 구해지면 그나마 반전세로 돌려서 나오는 보증금에 나머지를 현금으로 만들어 잔금을 내는 방법도 생각하고 있다"면서 "더 고가 아파트는 반전세도 안 될 텐데 이게 웬 날벼락인가 싶다"고 말했다. 고가 주택의 경우 지난해 하반기부터 반전세가 사실상 불가능해진 상황이다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난해 12월 30일부터 '고액 반전세' 계약 시 전세금반환보증보험에 가입할 수 없도록 했다. '전월세 전환율 6%'를 적용해 수도권에서 7억원의 전세보증금을 초과할 경우 HUG 보증이 나오지 않는 것이다. 한국주택금융공사(HF)도 전월세 전환율을 고려해 전세대출보증을 하는 방향으로 제도를 바꾼 바 있다. 정부는 이번 '소유권 이전 조건부 전세대출 금지' 대책이 전세가격 하락을 유도하는 것이라는 설명이다. 금융당국 관계자는 "전셋값을 과도하게 올리면 그만큼 현금을 가진 사람이 없겠지만, 합리적으로 조정한다면 입주하려고 하는 사람은 충분히 있을 것"이라며 "전셋값이 자연스럽게 조정될 것"이라고 말했다. en1302@fnnews.com 장인서 전민경 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 대출규제 시행 첫 주말. 평소 같으면 문을 닫았을 부동산 중개업소에 전화와 문자가 쉴 틈 없이 쏟아졌다. 서울 동대문구 전농동의 한 중개업자는 "원래 일요일엔 영업을 안 하는데, 오늘은 아침부터 문의가 폭주했다"며 "세입자만 구하면 되는 상황이었는데 대출이 막혔다는 얘기에 다들 '잔금은 어떻게 내느냐'며 전화를 걸어왔다"고 전했다. 29일 부동산업계에 따르면 지난 28일부터 전격적으로 시행된 대출규제로 잔금을 전세보증금으로 맞추려던 갭투자자들이 일제히 발이 묶였다. 중개업계에 따르면 상당수가 매매계약은 이미 체결했지만, 아직 세입자와의 전세계약은 맺지 못한 상태다. 이 중개업자는 "매매계약은 다 써놨는데 세입자는 이제부터 구하려는 건들이 많았다"며 "세입자 없이 잔금을 현금으로 낼 수 있는 사람이 얼마나 되겠느냐"고 반문했다. 이어 "실입주 목적이 아니라는 이유로 전세 세입자의 대출을 막아버리면 이 사람들은 계약도 못 지키고, 세입자도 못 구하고, 전세도 못 놓는 상황"이라고 덧붙였다. 토지거래허가구역 지정보다 더 강한 규제가 나왔다는 게 중개업계의 반응이다. 전농동뿐 아니라 인근 중랑구, 성동구 등 다른 지역 중개업소들도 분위기는 크게 다르지 않다. 또 다른 중개업소 관계자는 "28일 이전에 매매계약은 완료됐지만, 잔금을 맞추기 위해 필요한 전세 세입자 계약이 28일 이후라면 대출 적용 여부가 불투명하다는 문의가 많다"며 "현장에선 정책 적용기준을 놓고 혼란이 크다"고 말했다. 실제로 정부 대책이 발표된 지난 27일 오후 가계약자들은 대출한도 때문에 거래취소 문의를 하기도 했고, 반차를 내고 급하게 본계약을 하거나 토지거래허가 신청을 하러 가는 상황이 이어졌다. 일선 중개업소들은 정책 취지에는 공감하지만 단 하루 차이로 거래 전체가 무산될 수 있는 상황은 조정이 필요하다고 입을 모았다. 실제로 하루 차이로 한숨을 돌린 매수자도 나왔다. 아파트 계약을 진행 중인 20대 직장인 A씨는 "30일에 잔금을 남기고 있었는데 겨우 피해 가서 다행스럽다"면서도 "결국 돈 없으면 영끌도 하지 말라는 것인데, 사실상 현금이 있는 사람만 아파트를 살 수 있으니 문재인 정부와 크게 다른 점을 모르겠다"고 토로했다. 결과적으로 실수요자 중에서도 상대적으로 자산이 적은 2030세대 무주택자의 주거사다리를 흔들고, 시장 양극화가 심화될 수 있다는 설명이다. 수도권 내에서도 지역별로 가격과 시장 상황이 다른데 일률적으로 6억원 제한을 적용해 생애최초나 신혼부부처럼 대출이 없으면 집을 못 사는 실수요자들에게 치명적일 수 있다는 지적이다. 강남구 역삼동의 공인중개사는 "보통 6억원을 대출받는다고 하면 10억원 정도인데, 이미 20억원이 넘는 높은 금액에 형성된 아파트는 아무나 못 들어오게 됐다고 좋아할 수도 있다"며 "오히려 프리미엄이 생기는 꼴"이라고 꼬집었다. en1302@fnnews.com 장인서 최아영 최가영 기자

주택·건설업계가 새 아파트 잔금대출에 대해 '총부채원리금상환비율(DSR)' 미적용을 건의한 것은 상황이 매우 심각하기 때문이다. 집단대출인 중도금(분양가 60%)은 공적·연대보증 등으로 DSR에 관계없이 대출이 실행되나 잔금 납부 때는 규제가 적용되면서 돈을 마련하지 못해 입주를 못 하는 사례가 속출하고 있어서다. 이는 계약자만의 문제가 아니다. 3개월 이상 지연 시 시행·시공사는 중도금 집단대출을 대위변제해야 한다. 건설사 한 임원은 "DSR 규제 강화 이후 '잔금 연체→악성 미분양 증가→중도금 대위변제→시행·시공사 부도' 등 악순환의 고리가 심각한 상황"이라고 지적했다. ■수도권도 악성 미분양 급증 3일 업계에 따르면 지난해 9월 2단계 '스트레스 DSR' 시행 이후 입주율이 급락하고, 악성(준공후) 미분양이 급증하고 있다. 잔금대출 주택담보인정비율(LTV)이 40~50% 수준으로 하락했기 때문이다. 주택산업연구원에 따르면 전국 입주율은 2024년 9월 69.4%에서 올 1월에는 63.5%로 하락했다. 지방도 이 기간 66.6%에서 61.2%로 하락했다. 분양가가 높은 수도권은 사정이 더 심각하다. 82.5%였던 입주율이 올 1월에는 74.1%까지 떨어졌다. 노희순 주택산업연구원 연구위원은 "대출한도를 분기·월별을 넘어 일별로 관리하는 은행들이 늘어나고 있다"고 현재 상황을 전했다. 잔금 연체는 악성 미분양으로 연결되고 있다. 전국의 준공후 미분양 주택은 지난해 9월 1만7262가구에서 올 1월 2만2872가구로 32% 증가했다. 지방은 이 기간 1만4375가구에서 1만8426가구로 28% 늘었다. 수도권도 심상치 않다. 가구수는 상대적으로 적지만 증가율이 예사롭지 않기 때문이다. 지난해 9월 2887가구에서 올 1월에는 4446가구로 54% 늘었다. 인천은 이 기간 555가구에서 1707가구로 207% 폭증했다. ■규제 더 세지면 '입주시장 초토화' 잔금연체는 악순환의 고리를 만들어 낸다. 한 건설사는 최근 수백억원대 규모의 중도금을 대위변제했다. 계약자의 계약 해지와 별개로 돈을 빌려준 은행들은 3개월 이상 지연 시 기한이익 상실을 사유로 보증을 선 시행·시공사에 중도금 집단대출 대위변제를 요구하기 때문이다. 이 회사 관계자는 "대출 축소로 잔금은 안 들어오는데 이런 상황에서 중도금 대위변제까지 하면서 하루하루가 살얼음판"이라며 "외환위기·금융위기 등 위기는 다 겪어봤지만 지금이 최악인 것 같다"고 말했다. 업계는 3단계 스트레스 DSR 규제가 예정대로 시행되면 새 아파트 입주시장이 초토화될 것으로 우려하고 있다. 하지만 금융당국은 대출규제의 강도를 계속 높여나간다는 계획이다. 최근 열린 가계부채 점검회의에서 DSR 규제에 포함되지 않은 중도금·이주비 대출에 대해서도 소득심사를 받도록 할 계획이라고 밝혔다. 3단계 규제 역시 당초 계획대로 시행한다는 복안이다. 건설업계 한 임원은 "주택토지보증공사(HUG) 보증을 받는 중도금 대출도 DSR 규제를 적용하는 것 아니냐는 불안감이 나오고 있다"며 "금융당국 기조가 업계가 요구하고 있는 규제 완화와 정반대로 가고 있다"고 불만을 토로했다. 다른 관계자는 "잔금 미납과 입주 지연으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실도 더 커지고 있다"고 우려했다. 대출규제 완화 등 업계 건의에 금융당국도 문제점을 인지하고 있지만 가계부채 관리를 내세워 요지부동인 것으로 전해지고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "산업이 무너지면 대책이 나중에 나와도 대응하는 수준밖에 되지 않는다"며 "분양가를 인하하는 노력과 함께 대출에 대한 규제 장벽도 낮춰야 한다"고 주장했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대출규제로 분양시장이 갈수록 위축될 수밖에 없다"며 "잔금대출 시 DSR 규제를 완화해 주는 방안을 고민할 필요가 있다"고 했다. ljb@fnnews.com 이종배 최가영 기자

KB국민은행이 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축단지(올림픽파크포레온)에 대한 잔금대출 한도 증액에 나섰다. KB국민은행은 현재 잔금대출 한도 3000억원에서 3000억원을 확대해 총 6000억원 규모의 잔금대출을 진행할 계획이다. 앞서 NH농협은행과 우리은행도 둔촌주공 입주 예정자를 위한 잔금대출 한도를 늘리는 등 은행달 사이에 둔촌주공 잔금대출 경쟁이 불붙고 있다. 6일 금융권에 따르면 KB국민은행은 둔촌주공 입주민을 위한 잔금대출 한도를 총 6000억원으로 확대했다. 시중은행 가운데 가장 큰 규모로, 실수요자에게 원활하게 자금 공급을 하겠다는 취지다. 잔금대출 금리는 연 4.29~4.79%에 형성됐다. 앞서 NH농협은행은 지난 1일 둔촌주공 잔금대출에 2000억원을 신규 배정했다. 기존 2000억원에 더해 총 4000억원 한도로 실행하는 것이다. 금리는 연간 4.36%다. 우리은행은 이튿날(2일) 둔촌주공 잔금대출을 증액해 1000억원을 신규 배정했다. 기존 500억원에 더해 총 1500억원 잔금대출 한도를 실행한다. 금리는 연간 4.36~4.56%다. 신한은행도 같은날 1000억원 규모로 잔금대출을 시작했다. 신한은행은 지난해 가계대출 목표치 관리에 따라 잔금대출 대전에 뛰어들지 못하다가 올해부터 뛰어들었다. 신한은행의 잔금대출 금리는 연 4.36% 수준이다. 지난해에는 5대 시중은행의 둔촌주공 잔금대출 총 한도가 9500억원이었지만 새해에 총 한도가 6000억원 추가로 늘어나면서 입주 예정자들의 자금 마련에도 숨통이 트일 것으로 기대된다. 시중은행들은 지난해 말까지 가계대출 총량을 연초 목표치 내로 관리하기 위해 신규 가계대출을 억제했다. 하지만 올해부터 은행별 가계대출 총량이 리셋되면서 연초부터 둔촌주공 잔금대출을 두고 경쟁이 시작된 것으로 풀이된다. gogosing@fnnews.com 박소현 기자

[파이낸셜뉴스] KB국민은행이 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축단지(올림픽파크포레온)에 대한 잔금대출 한도 증액에 나섰다. KB국민은행은 현재 잔금대출 한도 3000억원에서 3000억원을 확대해 총 6000억원 규모의 잔금대출을 진행할 계획이다. 앞서 NH농협은행과 우리은행도 둔촌주공 입주 예정자를 위한 잔금대출 한도를 늘리는 등 은행달 사이에 둔촌주공 잔금대출 경쟁이 불붙고 있다.  6일 금융권에 따르면 KB국민은행은 둔촌주공 입주민을 위한 잔금대출 한도를 총 6000억원으로 확대했다. 시중은행 가운데 가장 큰 규모로, 실수요자에게 원활하게 자금 공급을 하겠다는 취지다. 잔금대출 금리는 연 4.29~4.79%에 형성됐다. 앞서 NH농협은행은 지난 1일 둔촌주공 잔금대출에 2000억원을 신규 배정했다. 기존 2000억원에 더해 총 4000억원 한도로 실행하는 것이다. 금리는 연간 4.36%다.  우리은행은 이튿날(2일) 둔촌주공 잔금대출을 증액해 1000억원을 신규 배정했다. 기존 500억원에 더해 총 1500억원 잔금대출 한도를 실행한다. 금리는 연간 4.36~4.56%다. 신한은행도 같은날 1000억원 규모로 잔금대출을 시작했다. 신한은행은 지난해 가계대출 목표치 관리에 따라 잔금대출 대전에 뛰어들지 못하다가 올해부터 뛰어들었다. 신한은행의 잔금대출 금리는 연 4.36% 수준이다. 지난해에는 5대 시중은행의 둔촌주공 잔금대출 총 한도가 9500억원이었지만 새해에 총 한도가 6000억원 추가로 늘어나면서 입주 예정자들의 자금 마련에도 숨통이 트일 것으로 기대된다. 시중은행들은 지난해 말까지 가계대출 총량을 연초 목표치 내로 관리하기 위해 신규 가계대출을 억제했다.  하지만 올해부터 은행별 가계대출 총량이 리셋되면서 연초부터 둔촌주공 잔금대출을 두고 경쟁이 시작된 것으로 풀이된다. gogosing@fnnews.com 박소현 기자

[파이낸셜뉴스] "이삿날 잔금 처리하러 은행 오픈런했는데 3시간 기다렸어요." 27일 '단군 이래 최대 단지'로 불리는 올림픽파크포레온(올파포) 입주가 시작되면서 인근의 은행도 함께 불이나는 모양새다. 시중은행의 첫날 잔금대출 실행규모만 1000억원을 넘어선 것으로 확인됐다. ■대출 원활...7033가구(60%) 이삿날 정해 28일 업계에 따르면 내년 3월 31일까지인 올림픽파크포레온 입주기간에 입주를 예약한 가구는 현재 총 7033가구다. 총 1만2032가구 중 60% 이상이 이삿날을 잡은 셈이다. 이들의 입주가 예정대로 진행되면 이달 27일~30일 나흘 동안 621가구가, 12월 한 달 동안 3513가구가 입주를 하게 된다. 박승환 올림픽파크포레온 조합장은 "입주예약자들이 모두 잔금이 마련됐다고 보기는 어렵지만 대출에 문제가 없다면 앞으로 매일 하루에 약 150가구씩 입주할 예정"이라고 전했다. 국내 현존하는 최대 규모의 대단지인 만큼 단지 주변의 은행들도 전날부터 붐비고 있다. 올파포 인근의 한 공인중개사는 "이사 첫날인 어제(27일) 아침 9시30분에 고객과 하나은행 둔촌역지점에 도착했는데 대기표가 117번이었다"며 "3시간을 기다려 낮 12시가 넘어서야 잔금 업무를 마쳤다"고 전했다. 금융권에 따르면 시중은행 네 곳의 첫 날 잔금대출 실행규모가 1117억원으로 집계됐다. 잔금대출은 신규 분양 등 입주 예정자에게 개별심사 없이 일괄 대출해주는 대출로, 입주 시 실행된다. 신한은행은 내년 1월 입주 예정자에게 잔금대출을 실행할 예정으로 내달부터 대출 상담에 들어갈 계획이다. 신한은행을 제외한 4대 시중은행은 지난 27일부터 잔금대출 실행에 돌입했다. ■첫날 잔금대출 실행 1117억원...금리 내려 '안도' 그동안 업계에서는 입주 관련 대출 수요만 3조원에 달할 것으로 예측했지만, 실제 필요한 대출 규모는 이보다 적을 것이라는 관측이 나온다. 인근 공인중개소 조태직 대표는 "대출 이자가 높았기 때문에 미리 다 갚은 분도 많다"며 "오늘 입주한 한 고객도 분담금만 지불하면 이사할 수 있는 상황이었다"고 전했다. 이 속도대로라면 시중은행 잔금대출 한도(9500억원)가 조기 완판될 가능성도 제기된다. 이에 시중은행이 내년 1월부터 가계대출 영업을 '리셋'해서 잔금대출 한도를 더 확대할 지 관심이 쏠린다. 은행권 관계자는 "주택매수가 지난 8월의 4분의 1로 줄어들면서 개인 주담대 수요도 줄어든 상태"라면서 "은행들이 내년 1·4분기 영업을 집단대출 중심으로 가져가면 조기 소진된 잔금대출 한도를 늘릴 것"이라고 전망했다. 또 은행들이 잔금대출 가산금리를 조정하면서 대출금리가 당초보다 하락해 입주민들의 대출 부담도 줄어들고 있다. 이날 기준 4대 시중은행의 잔금대출 5년 고정금리(주기형)는 연 4.44~4.49%에 형성돼 있다. 지난 11일 고정형 잔금대출 금리가 연 4.641~4.8%에 형성된 것과 비교하면 보름 만에 하단 기준 약 0.2%p 하락한 것이다. 이날 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 3.25%에서 연 3.00%로 0.25%p 인하하면서 내주 대출금리는 더 내려갈 전망이다. 12월 말 올파포 입주를 앞둔 일반분양자 A씨는 "5%에 가까운 금리였을 때 대출 계약을 맺었는데, 실제 대출이 실행 되기 전 금리가 내려서 너무 기쁘다"며 안도했다. ming@fnnews.com 전민경 박소현 기자 ming@fnnews.com 전민경 박소현 기자

[파이낸셜뉴스] 지식산업센터·오피스 등 비 주거시장에도 ‘잔금 대란’ 공포가 엄습하고 있다. 주택 대출규제 불통이 뛰면서 최근 들어 잔금 대출한도가 대폭 축소되고 있어서다. 비 주거 관련 대출 상품 판매를 중단하는 은행도 나오고 있다. 여러 현장에서 연체율이 치솟으면서 시행사는 물론 시공사도 한계에 내몰리고 있다는 것이 업계의 설명이다. ▶관련기사 23면 13일 업계에 따르면 최근 들어 금융권들이 지식산업센터·오피스 등 비 주거 상품에 대한 대출 문턱을 한층 높이고 있는 것으로 파악됐다. 이들 상업용 부동산은 법인이 사무실 용도로 쓰거나 개인 투자자들이 임대사업 목적으로 분양 받는다. 기업대출로 분류되면서 주택 대출규제가 적용되지 않았으나 근래 들어 옥죄기에 나서면서 현장마다 난리다. 본지 취재를 종합해 보면 지식산업센터의 경우 잔금 대출 한도가 분양가의 50%까지 줄어든 것으로 파악됐다. 얼마전만 해도 80~90%까지 가능했으나 현재는 절반을 빌리는 것도 녹록치 않은 상황이다. 오피스도 사정은 다르지 않다. 잔금 대출이 60%대까지 가능했으나 최근에는 절반 수준으로 하락한 것으로 나타났다. 업계 관계자는 “비 주거상품의 경우 잔금 대출한도 기본이 이제 50%”라며 “신용 등급이 좋지 않으면 여기서 더 하락한다”고 말했다. 통상 중도금 대출은 분양가의 60% 선에서 이뤄진다. 잔금 대출한도가 50%로 줄면 분양 계약자 입장에서는 원금을 상환해야 하는 처지에 몰리는 셈이다. 계약 해지·포기가 늘면서 시행사·시공사도 고충을 겪을 수 밖에 없다. 비 주거 대출상품 판매 중단도 늘고 있다. 우리은행은 최근 지산 및 상업용 부동산 분양자들을 대상으로 한 중도금 대출 상품 가운데 하나인 ‘우리 비즈센턴론’ 판매를 종료했다. 리스크 관리 차원이라는 게 은행측 설명이다. 금융권 관계자는 “다른 은행도 기업대출 리스크 관리에 나서고 있다”며 “주택 대출규제 여파가 상업용 시장에도 영향을 미치고 있다”고 말했다. 대출규제 직격탄을 맞고 있는 아파트 현장도 예사롭지 않다. 잔금 대출조건이 갈수록 까다로워지는 데다 기준금리 인하에도 오히려 대출금리는 4~5%대로 상승하면서 잔금 납부지연이 늘고 있다. 한 건설사 임원은 “아파트의 경우 잔금 납부유예 등 대책을 마련해 시행중”이라며 “아파트, 비 주거 가릴 것 없이 잔금 대란 공포에 좌불안석이다”라고 전했다. ljb@fnnews.com 이종배 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 신한은행과 하나은행이 단군 이래 최대 아파트 재건축 사업으로 불리는 둔촌주공(올림픽파크포레온) 잔금대출(집단대출)에 참전하기로 했다. 11일 금융권에 따르면 신한은행은 이날 5년 고정형 금리 연 4.8% 수준(금융채 5년물+1.5%)에 1000억원 한도로 둔촌주공 잔금대출을 취급하기로 결정했다. 다만 신한은행의 경우 취급시기가 내년으로 올해 실행은 불가능하다. 신한은행 관계자는 "접수를 받는 시기는 아직 검토 중"이라고 말했다. 신한은행은 연내 가계대출 총량 관리를 위해 가계대출 잔액을 최대한 줄이고 있어서다.  하나은행도 이날 둔춘주공 잔금대출 금리와 한도를 확정하면서 잔금대출 경쟁에 나선다. 5년 고정형(혼합협) 금리는 우대금리 포함 최저 4.641%, 변동금리는 6개월 금융채 최저 5.092%로 한도는 3000억 원이다.  잔금대출은 신규 분양이나 재건축·재개발 지역의 입주 예정자에게 개별 심사 없이 일괄 승인해 주는 대출이다. 분양 아파트 시행사와 협약을 맺은 은행 가운데 차주가 직접 은행을 선택한다. 잔금대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 적용되기 때문에 차주 소득, 부채, 주담대 최장 만기 등에 따라 대출 한도가 달라진다. 앞서 KB국민은행은 최저 4.8%, 한도는 약 3000억 원으로 둔촌주공 잔금대출에 가장 먼저 나섰다.  이달 초 단위 농협으로 참전한 광주농협의 용주지점은 연 4.2%대 변동금리를 제시하면서 일주일 만에 한도가 소진된 것으로 알려졌다. gogosing@fnnews.com 박소현 박문수 기자

[파이낸셜뉴스] KB국민은행 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온) 입주자에 대한 잔금대출 한도를 최대 3000억원으로 제한하고, 잔금대출에 나선다. 연말까지 가계대출 총량 관리를 위해 잔금대출 규모를 제한한 것으로 보인다. 6일 금융권에 따르면 KB국민은행은 둔촌주공 입주 예정자에 연 4.8% 수준(5년 고정형 기준)의 잔금대출을 시작한다는 안내문을 발송했다.  잔금대출은 신규 주택 분양자가 금융사에서 집단으로 받는 일종의 주택담보대출이다. 통상 수분양자는 주택을 분양받고 중도금대출을 수차례 갚으면서 마지막에 잔금대출로 상환하는 방식으로 분양대금을 치른다.  대출 한도는 담보인정비율(LTV) 70% 범위 안에서 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용한다. 집값의 70% 이내에서 원리금이 연 소득의 40% 이하인 수준에서만 대출을 내주는 것이다. 국내 최대 시중은행인 KB국민은행이 잔금대출 규모를 최대 3000억원으로 한정하면서 대출의 문은 좁아질 전망이다. 차주 1인당 대출액을 평균 3억원으로 계산해도 최대 1000명만 KB국민은행에서 잔금대출을 받을 수 있다.  KB국민은행이 설정한 잔금대출 금리(연 4.8%)도 최근 둔촌주공에 잔금대출을 결정한 광주의 지역 단위농협(연 4.2%)보다 높다. KB국민은행도 연말까지 금융당국의 가계대출 총량 관리 기조를 지켜야하기 때문에 보다 낮은 금리를 제시하는 은행으로 쏠림현상을 막기 위한 결정으로 분석된다. gogosing@fnnews.com 박소현 기자

"대출이 많이 막히고 있는데, 잔금대출은 잔금일에 맞춰 내년에 실행받는 게 나을까요?" (내년 1월이 잔금납부일인 A씨) "새 아파트 잔금 유예는 보통 언제까지 해주나요? 지연이자 내고 유예 하면 계약 취소까지 가는 경우도 많나요?" (신축 입주를 앞둔 B씨) 최근 주택을 구입한 실수요자들 사이에서 잔금납부를 둘러싸고 이 같은 문의가 잇따르고 있다. 점차 축소되는 대출 한도에 대한 우려 때문이다. 3일 방문한 서울 서초구 반포동 래미안 원펜타스에서도 잔금 납부를 최대 3개월 유예해주고 있었다. 원펜타스 조합 관계자는 "잔금 납부 마감일(지난 10월 20일)에서 최대 3개월까지 납부를 유예해주고 있다"며 "대부분 납부 마감에 맞춰 완납이 된 상태지만 일부 유예한 경우도 있다"고 전했다. 잔금 유예 연체료는 7%선이다. 래미안 원펜타스의 조합원 입주는 지난 8월 10일, 일반 분양자들은 10월 20일까지였됐다. 잔금유예는 최근 후분양이나 미분양 단지를 중심으로 나타나는 이례적인 상황이다. 특히 부유층이 많은 강남권에서는 더 생소했었다. 1년전 인근 입주 단지인 래미안 원베일리의 김석중 조합장은 "작년 이맘때 원베일리 입주 시기에는 잔금유예라는 제도 자체가 없었고 잔금마감일에 다 납부했다"며 "요즘 들어서는 대출이 안되니까 유예를 하는 것"이라고 달라진 분위기를 전했다. 잔금유예제도는 2019년 8월에 만들어진 신규 분양 아파트 표준공급계약서를 근거로 생겨났다. 여기에는 잔금납부일 이후 3개월 내 계약을 해지할 수 있다는 내용이 포함됐는데 시장에서는 최대 3개월까지 잔금납부를 유예해줄 수 있다는 의미로 받아들여졌다. 이런 가운데 단군 이래 최대 규모인 1만2000가구 대단지인 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공)에서도 대출한도 규제가 영향을 미치고 있다. 올림픽파크포레온 인근에서 영업중인 한 시중은행 대출상담자는 "올해는 대출한도가 있어서 은행별로 대출 유치에 적극적으로 나서지 않고 있다"며 "한도는 내년에 늘어날 수 있지만 주택담보대출 가산금리가 계속 오르고 있어 금리수준은 대출시기별로 달라질 것"이라고 했다. 따라서 대출한도 소진으로 잔금마련이 어려운 집주인들은 내년으로 입주를 미룰 수 밖에 없는 상황이다. 박승환 둔촌주공 조합장은 "이달부터 최대 내년 3월말까지 입주가 가능해 4개월 이상 입주기간이 있다"며 "금년에는 은행마다 대출 한도가 설정돼 있어 잔금대출한도가 소진될 수 있는데 내년에 새로운 한도가 부여되면 수분양자들이 잔금을 대출받아 입주할 수 있을 것으로 본다"고 말했다. 잔금납부를 파격적으로 연장한 사례도 나왔다. 수도권 후분양단지 중 하나인 김포 고촌센트럴자이의 경우 잔금 납부를 최대 2년 유예해준다. 2년간 잔금을 대출해주는 방식인데 2.9% 금리가 적용된다. GS건설에서 잔금납부 유예를 적용한 것은 지난 2008년 금융위기 이후 처음이라는 설명이다. GS건설 관계자는 "잔금유예는 미분양 단지 등에 대해 실수요자 중심으로 혜택을 주는 것"이라며 "2009년 일산과 김포에서 미분양된 단지에 대해 잔금납부 유예를 적용한 이후 이번이 처음"이라고 귀띔했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자