"15억1000만원→14억5500만원→13억8250만원(강남 대치동 은마아파트 전용 76.79㎡, 5월 실거래 가격)"재건축에 따른 초과이익환수제가 적용되는 서울 아파트 가격이 5월부터 본격적으로 하락하는 것으로 조사됐다. 반면 지난해 말 이전 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익환수제가 면제된 아파트는 가격이 올라 이에 따른 반사이익을 고스란히 누렸다.17일 부동산114에 따르면 서울지역 재건축 추진 아파트 중 시세가 파악된 139개 단지 9만3000가구 중 재건축 초과이익환수제 대상인 5만9912가구의 시가총액은 6월 현재 97조6411억6000만원으로 지난 4월 말 대비 1162억4000만원이 감소했다. 재건축 초과이익환수제 적용 아파트 시가 총액은 지난해 말 90조9540억원으로 처음 90조원을 넘어선 뒤 올해 4월 말 97조7575억원으로 정점을 찍은 뒤 5월부터 하락을 시작했다. 지난달 서초구 반포현대의 재건축 초과이익환수제 부담금 예정액이 시장의 예상보다 크게 나오면서 해당 규제에 해당되는 아파트의 시총에 영향을 미친 것으로 분석된다. 지난 5월 처음 공개된 서초 반포현대의 조합원당 부담금 부과 예정액은 1억4000만원으로 당초 조합 측이 예상한 850만원보다 16배나 높았다. 재건축에 따른 시세차익을 기대했던 가구들이 초과 이익부분을 세금으로 납부하게 되면 사실상 시세차익이 줄어들게 된다. 특히 서울 강남 4구의 재초환 대상 아파트 시가총액은 6월 현재 총 85조8614억1000만원으로 4월 말(86조141억7000만원) 대비 1527억6000만원으로 -0.18% 감소하며 서울 평균보다 감소폭이 컸다. 현재 시공사 선정을 앞두거나 진행 혹은 예정 중인 서초구 반포 주공3주구나 강남구 대치 쌍용2차, 건축허가 직전 단계인 잠실 주공5단지 등도 정부 계산에 따르면 수억원대의 부담금이 나올 것으로 전망된다. 이에 따라 재건축에 따른 시세차익 기대감은 줄고 해당 단지의 거래 감소와 가격 하락세가 이어질 것으로 보인다. 반면 지난해 말 이전에 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익환수제를 벗어난 서울 재건축 단지 3만3109가구(40개단지)의 시가총액은 6월 현재 52조5643억3000만원으로 4월 말(51조5364억2000만원) 대비 1조원 이상 올랐다. 해당 단지들은 재건축 초과이익환수제를 피하면서 수억원대의 재건축 부담금을 내지 않게 되어 단지별로 호가가 강세를 보이거나 사업 초기 단지보다 하락폭이 덜했던 것으로 추정된다. hwlee@fnnews.com 이환주 기자

"15억1000만원→14억5500만원→13억8250만원(강남 대치동 은마아파트 전용 76.79㎡, 5월 실거래 가격)" 재건축에 따른 초과이익환수제가 적용되는 서울 아파트 가격이 5월부터 본격적으로 하락하는 것으로 조사됐다. 반면 지난해 말 이전 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익환수제가 면제된 아파트는 가격이 올라 이에 따른 반사이익을 고스란히 누렸다. 17일 부동산114에 따르면 서울지역 재건축 추진 아파트 중 시세가 파악된 139개 단지 9만3000가구 중 재건축 초과이익환수제 대상인 5만9912가구의 시가 총액은 6월 현재 97조6411억원6000만원으로 지난 4월 말 대비 1162억4000만원이 감소했다. 재건축 초과이익환수제 적용 아파트 시가 총액은 지난해 말 90조9540억원으로 처음 90조원을 넘어선 뒤 올해 4월말 97조7575억원으로 정점을 찍은 뒤 5월부터 하락을 시작했다. 지난달 서초구 반포현대의 재건축 초과이익환수제 부담금 예정액이 시장의 예상보다 크게 나오면서 해당 규제에 해당되는 아파트의 시총에 영향을 미친 것으로 분석된다. 지난 5월 처음 공개된 서초 반포현대의 조합원당 부담금 부과 예정액은 1억4000만원으로 당초 조합측이 예상한 850만원보다 16배나 높았다. 재건축에 따른 시세 차익 이익을 기대했던 가구들이 초과 이익부분을 세금으로 납부하게 되면 사실상 시세 차익이 줄어들게 된다. 특히 서울 강남 4구의 재초환 대상 아파트 시가총액은 6월 현재 총 85조8614억1000만원으로 4월 말(86조141억7000만원) 대비 1527억6000만원으로 -0.18% 감소하며 서울 평균보다 감소폭이 컸다. 현재 시공사 선정을 앞두거나 진행, 혹은 예정 중인 서초구 반포 주공3주구나 강남구 대치 쌍용2차, 건축허가 직전 단계인 잠실 주공5단지 등도 정부 계산에 따르면 수억원대의 부담금이 나올 것으로 전망된다. 이에 따라 재건축에 따른 시세차익 기대감은 줄고 해당 단지의 거래 감소와 가격 하락세가 이어질 것으로 보인다. 재초환 규제는 서울 아파트 실거래가에도 영향을 미치고 있다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 76.79㎡는 지난달 실거래가가 계약일 순서에 따라 '15억1000만원→14억5500만원→13억8250만원'으로 떨어졌다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 76.5㎡도 지난 4월 최고 18억2000만원에 팔렸으나 5월 거래 신고액은 17억4000만원으로 8000만원 줄었다. 반면 지난해 말 이전에 관리처분인가를 신청해 재초환 규제를 벗어난 서울 재건축 단지 3만3109가구(40개단지)의 시가총액은 6월 현재 52조5643억원3000만원으로 4월 말(51조5364억원2000만원) 대비 1조원 이상 올랐다. 해당 단지들은 재초환 규제를 피하면서 수억원대의 재건축 부담금을 내지 않게 되어 단지별로 호가가 강세를 보이거나 사업 초기 단지보다 하락폭이 덜했던 것으로 추정된다. 부동산114 연구원은 "7월 이후 주요 재건축 추진 단지들의 부담금 예정액이 나오면 재건축 부담금 부과 여부에 따라 가격이 변할 수 있다"면서 "양도소득세 중과 시행이후 재건축 아파트 가격이 약세를 보이는 가운데 부담금까지 늘어나는 곳은 한동안 거래가 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다. hwlee@fnnews.com 이환주 기자

재건축 초과이익환수제에 대한 헌법소원이 각하됐다. 17일 법무법인 인본은 지난달 26일 청구한 재건축 초과이익환수에 관한 법률 위헌확인청구에 대해 헌법재판소가 각하 결정을 통지해왔다고 밝혔다. 헌재는 재건축초과이익환수법 상 준공인가 이후에 청구인들이 재건축부담금의 부과대상인지 결정되기 때문에 현재로서는 기본권을 침해받지 않는다는 점을 이유로 들었다.재건축 초과이익환수제 위헌 소송에는 지난달 26일 대치쌍용2차(서울 강남) 잠실 5단지(서울 송파) 뉴타운맨션삼호(경기 안양) 대연4구역(부산) 무지개아파트(서울 금천) 과천주공4단지(경기 과천) 신안빌라(서울 강서) 천호3(서울 강동) 등이 참여했고 이어 30일에 강남지역의 대치쌍용 1차, 서초구 신반포21차, 압구정현대5구역 등이 가세했다.인본측은 헌재의 결정에 대해 조합은 최소한 재건축사업인가를 받는 시점부터 재건축초과이익환수법상의 의무를 지고 그에 따라 기본권을 침해당하게 된다며 헌재의 결정이 법률조항조차 제대로 살펴보지 않은 것으로 판단된다며 불만을 나타냈다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

재건축 초과이익환수제에 대한 헌법소원이 각하됐다. 17일 법무법인 인본은 지난달 26일 청구한 재건축 초과이익환수에 관한 법률 위헌확인청구에 대해 헌법재판소가 각하 결정을 통지해왔다고 밝혔다. 헌재는 재건축초과이익환수법 상 준공인가 이후에 청구인들이 재건축부담금의 부과대상인지 결정되기 때문에 현재로서는 기본권을 침해받지 않는다는 점을 이유로 들었다. 재건축 초과이익환수제 위헌 소송에는 지난달 26일 대치쌍용2차(서울 강남) 잠실 5단지(서울 송파) 뉴타운맨션삼호(경기 안양) 대연4구역(부산) 무지개아파트(서울 금천) 과천주공4단지(경기 과천) 신안빌라(서울 강서) 천호3(서울 강동) 등이 참여했고 이어 30일에 강남지역의 대치쌍용 1차, 서초구 신반포21차, 압구정현대5구역 등이 가세했다. 인본측은 헌재의 결정에 대해 조합은 최소한 재건축사업인가를 받는 시점부터 재건축초과이익환수법상의 의무를 지고 그에 따라 기본권을 침해당하게 된다며 헌재의 결정이 법률조항조차 제대로 살펴보지 않은 것으로 판단된다며 불만을 나타냈다. 특히 "준공인가 이후 기본권침해에 대한 소송을 할 수 있다고 하는 것은 헌법재판소가 직무를 유기한 것"이라며 "법해석의 최고기관인 헌재가 그동안 선례로 만들어 온 '현재성'법리에 명백히 반하는 것"이라고 반발했다. 인본 김종규 변호사는 "제대로 된 심리조차 하지 않고 법조문조차 살펴보지 않은 심리미진의 점에 대해 '재심청구'를 통해 이번 결정의 잘못을 다툴 계획"이라며 "향후 예정금액을 고지 받는 조합 등과 함께 재건축이익환수법의 위헌성을 계속 다투는 위헌소송을 청구하도록 할 것"이라고 밝혔다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

재건축 부담금 예정액이 다음달 통지되는 가운데 이를 감면해주는 법안이 잇따라 제출됐다. 지난달 말 재건축 조합들이 초과이익환수제에 대한 헌법소원을 청구한 가운데 재건축 부담금에 대한 논란이 커질 전망이다.5일 현재 함진규 국회의원과 이은재 국회의원(이상 자유한국당)이 발의한 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 일부개정안이 국회 국토교통위원회에 회부됐다. 함 의원은 지난달 22일, 이은재 의원은 이달 3일 법안을 제출했다.두 법안의 핵심은 재건축 부담금을 차등화하는 것이다. 함 의원의 개정안은 재건축 주택을 10년 이상 보유한 조합원에게 부담금을 면제해 주고, 중간에 입주권을 매수한 경우 실거래가격을 기준으로 부담금을 산정하자는 내용이다. 함 의원실 관계자는 "재건축 조합원 중에서는 해당 아파트에서 오래 거주해온 1주택자도 많은데 이들이 부담금 때문에 길거리로 나앉는 상황이 발생할 수 있다"면서 "획일적으로 부과되는 문제점은 보완돼야 한다"고 말했다.이 의원이 내놓은 법안도 비슷하다. 입주권을 매수한 경우 실제 거래가격을 반영해 부담금이 부과돼야 한다는 내용은 같고, 부담금을 면제하는 대상자를 20년 이상 보유자로 좁힌 것이 다른 점이다. 이 의원은 지난해 연말에도 같은 내용의 법안을 제출했지만 국토위를 통과하지 못했다. 이 의원실 관계자는 "지난해 국토위 논의 당시 국토부가 보완책을 강구하겠다는 입장을 밝혔었다"면서 "하지만 법안심사소위가 끝나고 4개월이 지나도록 아무런 대책이 나오지 않아 핵심사안을 중심으로 법안을 발의했다"고 설명했다.실제 지난해 12월 국토법안심사소위원회에서는 "초과이익환수제로 1주택자가 선의의 피해를 볼 수 있다"는 지적이 제기됐고, 국토부는 "재건축시장에 대한 잘못된 신호로 되지 않는 범위 내에서 어떤 방법이 있을지 연구해 보겠다"고 답한 바 있다.관련 법안이 제출됐지만 이번에도 상임위 통과가 쉽지 않을 전망이다. 국토부가 여전히 원안대로 적용해야 한다는 입장을 고수하고 있고, 여당도 이에 동의하는 모습이다. 재건축초과이익환수와 관련해 지난해 이후 제출된 유예, 감면 법안은 총 5건으로 모두 자유한국당 의원들이 제출한 개정안이다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

경기 안양 뉴타운맨션삼호, 서울 금천구 무지개 등 8곳의 재건축조합이 재건축초과이익환수에 대한 위헌심판을 청구한다. 25일 법무법인 인본 김종규변호사는 이들 재건축 조합을 대리해 재건축초과이익환수에 관한 법률의 법령위헌심판 청구서를 26일 헌법재판소에 제출한다고 밝혔다. 이번 재건축초과이익환수제 위헌 소송에는 경기 안양 뉴타운맨션삼호아파트, 서울 금천구 무지개아파트, 과천 주공4단지, 서울 강동구 천호3주택을 비롯해 총 8곳의 재건축정비사업조합(재건축 조합)이 참여할 것으로 알려졌다. 김 변호사는 "현재도 대의원회 등의 결의를 받는 절차 등이 남아있어 이번에 참여하지 못한 곳이 있지만 1차로 헌법소원을 청구한 후, 최종 법정시한인 3월 30일까지 추가로 참여의사를 밝히는 조합과 추진위원회가 있으면 2차 청구를 할 계획"이라고 말했다. 구체적인 재건축초과이익 부담금 처분 행위가 내려지지 않은 상태이기 때문에 3월 말까지 법령소원을 제기할 수 있다는 설명이다. 김 변호사는 "재건축부담금이 우리 헌법이 정하고 있는 조세법률주의와 조세평등주의를 위반하고 부담금정당화의 요건도 충족하지 못하고 있다"면서 "뿐만 아니라 헌법재판소가 초토세헌법불합치 결정에서 밝힌 미실현이득에 대한 과세를 위한 필수조건도 충족하지 못하는 위헌적 요소를 갖고 있어, 국민의 기본권인 행복추구권(일반행동의 자유권), 평등권, 재산권, 주거환경권 등을 침해하여 위헌무효의 법령"이라고 주장했다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

정부가 재건축 초과이익환수금을 발표하는 등 각종 부동산대책을 쏟아내면서 '상승세'를 보이던 서울 아파트값 오름세가 둔화됐다. 여기에 정부가 서울시 등과 함께 대대적인 투기단속과 세무조사에 나설 것으로 알려져 서울 주택시장은 더욱 위축될 것으로 보인다. 다만 서울 재건축단지는 재건축 초과이익환수제 적용 여부에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 4일 부동산114에 따르면 1월 넷째주 서울 아파트 매매가 상승률은 0.43%를 기록했다. 지난주(0.53%)보다 0.10%포인트 상승폭이 낮아지긴 했지만 상승세를 유지하고 있다. 주춤해진 서울 주택시장 열기에 일반 아파트값 매매가 상승률도 지난주보다 0.09%포인트 둔화된 0.36%를 기록했다. 다만 재건축 아파트 시장은 사업 속도에 따라 분위기가 상반된 모습이다. 재건축 초과이익환수 부담금이 높을 것으로 예상되는 사업 초기 단지나 재건축사업이 가능해진 준공 30년 이상된 일부 아파트에서는 호가를 일부 낮추거나 매도 여부를 고민하는 모습이다. 반면 재건축 초과이익환수제를 피한 단지는 '매도호가 상승' 현상이 장기화되고 있다. 부동산114 관계자는 "오는 5월부터 재건축 부담금 청구서가 부과되면 (재건축단지) 매물이 조금씩 나올 수 있지만 정부 규제에 따라 매수심리가 위축되면 거래 소강상태로 전환될 가능성도 있다"고 했다. 서울에서는 서초구 한신한강 전용면적 103㎡가 16.96%로 가장 높은 수익률을 기록했다. 재건축 추진 기대감에 지난해 말부터 올해 초까지 매수 문의전화가 이어지면서 매매가격이 크게 상승했다. 광진구 청구 전용 82㎡도 15.14%의 수익률을 기록하며 뒤를 이었다. 지하철5호선 광나루역을 이용할 수 있고, 단지가 양진초.양진중학교 등과 가까워 실입주와 투자수요가 몰린 것으로 보인다. 신도시는 성남시 서현동 시범한양 전용 165㎡가 15.07%로 가장 높은 수익률을 보였다. jyyoun@fnnews.com 윤지영 기자

올해부터 초과이익환수제가 본격 시행되면서 강남 재건축아파트 소유자들의 '눈치작전'이 본격화되고 있다.  전문가들은 지난해 연말까지 관리처분계획인가를 신청해 초과이익환수제 적용을 피하게 된 단지와 그렇지 못한 단지와 가격차가 벌어질 것이라고 보고 있지만, 정작 현장에선 이들 사이 가격차는 뚜렷하지 않았다. 이에 앞서 초과이익을 환급해야 하는 이들은 호가를 더욱 높이고 있고, 이들보다 최대 5억원 가량의 세금을 덜 내게 된 단지들은 매물을 걷어들이는 상황이다.  25일 서울시 강남·서초·송파구 구청에 따르면 재건축 추진이 진행되고 있는 단지 중 사업시행인가 단계에서 작년 연말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못한 것으로 확인된 단지는 강남 '대치 쌍용2차'와 서초구 '반포현대'·'주공1단지 3주구' 등 총 3곳이다. 이들은 초과이익환수제 적용이 불가피하다. ■강남 '대치 쌍용2차'·서초구 '반포현대'·'주공1단지 3주구'  재건축 추진 절차는 통상 기본계획→정비구역지정→조합설립→안전진단→조합설립인가→사업시행인가→분양신청→관리처분계획수립→관리처분계획인가→착공→준공 및 입주→이전고시/청산 등 총 12개 단계를 거쳐 진행된다. 현 시점에서 재건축 아파트에 가장 중요한 것은 '관리처분계획인가' 여부다.  개발에 따른 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과분에 대해 10~50%를 부담금으로 내게 하는 초과이익환수제가 올해부터 시행되기 때문이다. 작년 연말까지 각 재건축 조합이 관리처분계획인가를 신청할 경우 이를 피할 수 있었다. 작년 연말 재건축 조합들이 관리처분 총회를 서둘렀던 이유다.  강남3구 재건축조합 중 관리처분계획인가 직전단계인 사업시행인가까지 진행된 곳은 강남구 5곳(개포동 주공1단지·대치동 쌍용2차·삼성동 홍실·역삼동 개나리4차·일원동 대우)과 서초구 16곳(반포동 경남·반포현대(30-15)·신반포(한신23차)·신반포(한신3차)·주공1단지(1,2,4주구)·주공1단지(3주구)·서초동 신동아 1·2차·한신 8·9·10·11·13·14·17·22차), 송파구 3곳(신천동 미성·진주·크로바) 등이다. 이들 대부분은 작년 연말까지 관리처분계획인가를 신청했다.  그러나 본지가 각 구청에 확인한 결과, 강남구 대치 쌍용2차, 서초구 반포현대·주공1단지 3주구 등 3곳은 연말 기한을 넘겨 결국 초과이익환수제 적용을 받게 됐다. 단, 서초구는 작년 연말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못한 곳이 더 있을 수 있다.   시장에선 초과이익환수제 적용여부에 따라 각 가구가 최대 5억원 정도 아낄 수 있을 것으로 보고 있다. 다만, 서울시청조차 관리처분계획인가 미신청에 따른 초과이익환수제 적용을 받게 된 조합의 명단조차 파악하지 못했다. 시청은 느긋하지만 시장에선 각 단지별 인가 신청여부에 촉각을 곤두세우고 있다.  김형근 NH투자증권 연구원은 "강남 집값이 계속 으로고 있지만, 재건축 기대감으로 가격이 급등한 아파트 중 관리처분계획인가 신청을 못한 경우 재건축 사업추진이 장기화돼 점진적으로 가격조정이 이뤄질 것"이라고 예상했다. ■환수제 적용 단지 값 올리고, 비적용 단지 매물 걷는 중  그러나 이런 전망에도 실제 부동산중개업소 현장을 둘러보면, 아직까진 뚜렷한 격차는 나지 않는다.  지금은 '눈치보기'가 한창인 상황이다. 실제 '초과이익환수제' 적용을 받는 서울시 강남구 대치동 '대치 쌍용2차' 아파트 인근의 한 공인중개사는 "지금은 매물이 없다. 8·2대책으로 막혔던 거래가 이달 25일부터는 10년 소유, 5년 거주한 장기보유 1주택자에 한 해 거래를 할 수 있도록 허용해주면서 숨통이 트일 것"이라며 "'초과이익환수제' 적용을 받는 지역 맞는데, 그래도 안 싸다. 31평(102.4㎡)을 16~17억원 정도로 부르고 있다"고 말했다.  반면 작년에 이미 관리처분계획인가를 신청해 초과이익환수제 적용을 피하게 된 서초구 서초동 무지개아파트 인근의 부동산에선 "지난주까지 30평(101㎡)을 15억원에 내놓은 매물이 있었는데, 지금은 매물을 걷어들인 상태"라며 "앞으로 가격이 얼마가 될 지는 예측도 하기 어려운 상황"이라고 설명했다. 결국 대치 쌍용2차와 같이 세금을 부담해야 하는 단지의 가격을 감안한 후 호가를 내놓겠다는 의미로 풀이된다.  양지영R&C연구소장은 "당장 초과이익환수제 시행에 따른 여파가 얼마나 될 지 가늠하기 어렵기 때문에 일종의 '담합' 움직임이 나타나고 있는 것으로 볼 수 있다"며 "하지만 결국엔 초과이익환수제 적용을 받는 단지와 이를 피하게 된 단지와의 가격 차이는 벌어질 것"이라고 말했다.  함영진 부동산114 리서치센터장도 "매도자우위의 시장이 형성된 것은 분명하다"며 "5, 6월께 초과이익에 대한 부담금이 현실화 되면 가격차가 뚜렷해질 것"이라고 말했다. fact0514@fnnews.com 김용훈 기자

지난 2일을 마지막으로 재건축 시장은 초과이익환수제의 영향권에 접어들었다. 초과이익환수제는 단순히 개발이익에 대한 환수 뿐만 아니라 정비사업 물량이 절대적인 비중을 차지하는 서울지역의 공급에도 직접적인 영향을 끼칠 전망이다. 특히 재건축 추진속도가 늦어질 경우 2020년 이후 서울지역의 공급난을 부추길 것이라는 지적도 나온다4일 권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 정비사업이 전체 분양가구에서 차지하는 비중이 80% 수준이고 이중 재건축 일반분양이 차지하는 비중은 재개발 보다 조금 낮다"면서 "재건축 초과이익환수제 부활로 향후 서울지역 신규 아파트 공급은 재개발 의존도가 더욱 높아지고 신규분양 감소로 이어질 수 있다"고 말했다. 올해 정비사업 분양가구 중 재개발 일반분양은 7758가구, 재건축 일반분양은 7086가구다.대림산업이 대림동 917-49번지 일원에서 625가구, GS건설이 서초동 무지개아파트에서 204가구, 삼성물산이 서초동 우성1차아파트 재건축으로 192가구 일반분양한다. 개포주공 8단지, 고덕주공 6단지, 강남구 상아2차 등도 올해 공급이 예정돼 있다.문제는 초과이익환수제 시행으로 2020년 이후 재건축 일반분양의 공급절벽이 올 수 있다는 점이다. 초과이익 환수를 피하기 위해 지난해 관리처분인가를 신청한 사업장들 때문에 1~2년 정도는 재건축 일반분양이 늘어나게 된다. 하지만 재건축 부담금을 내야 하는 올해부터는 사업 속도가 지연될 가능성이 높다. 기존에 대출을 많이 받은 조합원의 경우 금융비용과 부담금을 더하면 자칫 남는 게 없는 상황이 발생할 수도 있다.권일 팀장은 "재건축 이익이 조합원 마다 다른데 이젠 부담금까지 내야하기 때문에 이전과 같은 속도전을 기대하기는 힘들다"면서 "층고제한 등 규제 역시 강한 상황이기 때문에 재건축 정비사업을 통한 일반분양가구 감소는 서울지역 신규 주택 공급 가뭄으로 연결 될 수 있다"고 지적했다.사업성이 높지 않을 경우 속도조절에 들어가는 상황도 염두에 둬야 한다.김은진 부동산114 리서치팀장은 "재건축 추진위설립 단계 등 초기사업장들이 속도를 늦출 가능성이 높다"면서 "입지에 강점이 있는 단지들은 그대로 진행하겠지만 사업성이 낮은 지역은 장기화 될 수도 있다"고 설명했다. 이어 "올해부터 정비사업이 지연 되면 향후 신규입주 물량이 줄어들게 된다"고 덧붙였다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

지난 2일을 마지막으로 재건축 시장은 초과이익환수제의 영향권에 접어들었다. 초과이익환수제는 단순히 개발이익에 대한 환수 뿐만 아니라 정비사업 물량이 절대적인 비중을 차지하는 서울지역의 공급에도 직접적인 영향을 끼칠 전망이다. 특히 재건축 추진속도가 늦어질 경우 2020년 이후 서울지역의 공급난을 부추길 것이라는 지적도 나온다  4일 권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 정비사업이 전체 분양가구에서 차지하는 비중이 80% 수준이고 이중 재건축 일반분양이 차지하는 비중은 재개발 보다 조금 낮다"면서 "재건축 초과이익환수제 부활로 향후 서울지역 신규 아파트 공급은 재개발 의존도가 더욱 높아지고 신규분양 감소로 이어질 수 있다"고 말했다.  올해 정비사업 분양가구 중 재개발 일반분양은 7758가구, 재건축 일반분양은 7086가구다.  대림산업이 대림동 917-49번지 일원에서 625가구, GS건설이 서초동 무지개아파트에서 204가구, 삼성물산이 서초동 우성1차아파트 재건축으로 192가구 일반분양한다. 개포주공 8단지, 고덕주공 6단지, 강남구 상아2차 등도 올해 공급이 예정돼 있다.  문제는 초과이익환수제 시행으로 2020년 이후 재건축 일반분양의 공급절벽이 올 수 있다는 점이다. 초과이익 환수를 피하기 위해 지난해 관리처분인가를 신청한 사업장들 때문에 1~2년 정도는 재건축 일반분양이 늘어나게 된다. 하지만 재건축 부담금을 내야 하는 올해부터는 사업 속도가 지연될 가능성이 높다. 기존에 대출을 많이 받은 조합원의 경우 금융비용과 부담금을 더하면 자칫 남는 게 없는 상황이 발생할 수도 있다.  권일 팀장은 "재건축 이익이 조합원 마다 다른데 이젠 부담금까지 내야하기 때문에 이전과 같은 속도전을 기대하기는 힘들다"면서 "층고제한 등 규제 역시 강한 상황이기 때문에 재건축 정비사업을 통한 일반분양가구 감소는 서울지역 신규 주택 공급 가뭄으로 연결 될 수 있다"고 지적했다.  사업성이 높지 않을 경우 속도조절에 들어가는 상황도 염두에 둬야 한다.  김은진 부동산114 리서치팀장은 "재건축 추진위설립 단계 등 초기사업장들이 속도를 늦출 가능성이 높다"면서 "입지에 강점이 있는 단지들은 그대로 진행하겠지만 사업성이 낮은 지역은 장기화 될 수도 있다"고 설명했다. 이어 "초과이익환수를 피하기 위해 재건축 사업들이 작년까지 속도를 냈다"면서 "올해부터 정비사업이 지연 되면 향후 신규입주 물량이 줄어들게 된다"고 덧붙였다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자