1기 신도시 도시정비기본계획안에 대해 전문가들은 사업성 개선을 기대했다. 용적률 및 조합설립 요건 완화 등에 따른 것이다. 다만 이주대책은 금융과 공급지원에도 불구하고 인근 전세난과 이주 장기화 우려 등이 제기되고 있다. 14일 부동산시장 전문가들은 중동, 산본의 용적률 상향 등으로 1기 신도시의 사업성 개선을 내다봤다. 높아진 기본용적률에 각종 용적률 인센티브가 추가될 수 있어 사업성 확보에 무리가 없다는 분석이다. 다만 아파트 면적에 따라 개별 단지별 사업성 효과는 다소 차이가 있을 수 있다는 지적이다. 박합수 건국대 교수는 "중대형은 사업성 개선 효과가 나타나지만 초소형이나 소형 면적이 많은 단지는 용적률이 상향되면 조합원들이 그만큼 넓은 면적을 받기 때문에 일반분양은 줄어들 수 있다"고 말했다. '허용정비물량 제도'를 활용하는 것도 주목할 만하다는 평가다. 허용 정비물량 제도는 노후도시 특별법상 이주수요 대비 주택 공급이 부족할 경우 실착공 물량을 조정하는 제도다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "도시 재구조화 시 이주로 인한 원주민 이탈을 막아 재정착률을 높이고, 사업성 외에도 도시의 수용 가능한 인구증가 규모와 정주환경의 쾌적성 유지가 가능한 선에서 적정 개발밀도를 고려한 것으로 판단된다"며 "중동은 7호선 부천시청역, 신중동역 주변, 산본은 4호선 수리산역, 산본역, 금정역 주변 등이 중심상업지구로 개발되는 등 일부 고밀개발 시현이 가능할 것으로 판단돼 해당 구역의 선호가 높을 전망"이라고 내다봤다. 앞서 확정된 정비사업 조합설립 요건 완화도 사업속도를 높일 것으로 봤다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "조합설립 동의 요건을 기존 75%에서 70%로 완화한 것은 5%p를 낮춘 것인데, 실제 5%p 동의율을 높이는 데 5년 이상 걸리는 사례도 있다"며 "동별 동의율도 과반에서 3분의 1로 낮추면서 전체 동의율을 맞추고도 동별 동의율에서 발목이 잡히는 것을 막을 수 있을 것"이라고 말했다. 다만 이주대책과 관련해서는 의견이 엇갈린다. 정비사업 기간 내 이주수요 관리와 이주주택 물량을 공급하기 위해 '순환정비모델'을 마련하고 이주금융을 지원하는 것은 긍정적이지만 인근 전세난이나 이주지연 등은 불가피할 것으로 우려됐다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "여러 가지 이주방안의 하나로 공공임대나 유휴부지 등이 제시될 수 있다"며 "하지만 대량의 이주수요가 발생할 것이 명확하다고 해서 그걸 공공임대로만 처리하겠다는 접근은 한계가 있다"고 말했다. 기존 영구임대 입주자들의 이주부터 올림픽선추촌 같은 대단지 부지 확보와 공사기간 등 이주지연도 변수다. 김 소장은 "순환방식 이주정책의 경우 실제 40년 이상 소요되는 경우도 있다"고 말했다. 박 교수는 "1기 신도시 외에도 3기 신도시 등 수도권 전체적인 공급일정 등을 고려할 때 인근 전세난 등이 예상된다"고 말했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자
2024-08-14 18:28:12[파이낸셜뉴스] #OBJECT0# '1조830억원'. 지난 4월까지 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급한 전세 보증 사고 금액이다. 이처럼 역(逆)전세난이 심각해지면서 집주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 발생하자 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 카드를 꺼내들었다. 전세보증금 반환대출(전세 퇴거자금 대출)에 한해서 DSR을 완화해 주겠다는 것이다. 그러나 DSR완화에 따른 부작용도 상당할 것으로 예상되는 만큼 반대의 목소리도 만만치 않다. ■ 금융당국, F4회의 열고 DSR 완화 논의 5일 금융당국 및 금융권에 따르면 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관과 이창용 한국은행 총재, 김주현 금융위원장, 이복현 금융감독원장 등 거시금융·경제정책을 총괄하는 4인방은 다음날 'F4 회의'를 열어 깡통전세·역전세 대책을 논의할 계획이다. 금감원 관계자는 "깡통전세·역전세 문제, 부동산 시장 연착륙, 가계대출 문제 등을 종합적으로 고려해야 하는 상황"이라며 "문제를 오래 끌 수는 없는 상황이라 조만간 대책을 발표하게 될 것"이라고 말했다. 금융당국이 전세보증금반환대출의 DSR 규제 완화를 검토하고 나선 것은 역전세난 속에 DSR 한도에 막혀 전세보증금을 돌려주지 못하고 있는 집주인들의 대출 길을 열어주기 위한 것이다. 지난 4월 말 기준 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급한 전세보증 사고 금액은 1조830억원에 달한다. 한국은행도 최근 발간한 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서에서 역전세 위험가구 비중이 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 올해 4월 52.4%(102만6000호)로 2배 가량 늘어났다고 분석했다. 이에 따라 세입자들에 대한 보증금 반환이 원활히 이뤄지기 위해서는 전세보증금반환대출에 한해 DSR 규제를 완화할 필요성이 있다는 게 금융당국의 판단이다. 전문가들도 세입자 보호를 위해 한시적으로라도 대출 규제를 완화해줘야 한다는 목소리를 내고 있다. 한재준 인하대 글로벌금융학과 교수는 "집주인 보다 세입자에게 피해가 갈 수 있는 만큼 이들을 보호하기 위해서라도 일시적인 대출 규제완화는 필요하다"고 말했다. 한 금융권 관계자도 "우리나라의 경우 집주인의 절반 가량이 60세 이상인데 이들은 자산은 많지만 소득이 없어 대출을 받기가 쉽지 않아 더욱 DSR 규제완화가 필요하다"고 설명했다. ■또다른 피해자 양산..도덕적 해이 논란도 역전세난의 피해 확산을 막기 위해선 신속한 규제 완화가 요구되지만 반대 목소리도 만만치 않다. 전세 퇴거자금 대출 DSR 완화에 따른 부작용을 무시할 수 없기 때문이다. 집주인의 DSR을 풀어 주담대 한도를 늘려주면 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있는 여력이 생겨 좋지만, 새로 들어오는 세입자의 경우 은행 선순위 근저당권이 과도하게 잡힌 주택에 살아야 한다는 문제가 생긴다. 만약 집주인이 자금 사정에 문제가 생길 경우, 새로운 세입자는 은행 선순위 채권에 밀려 전세보증금을 떼일 수도 있다. 집주인에게 특혜를 주는 것으로 도덕적 해이를 부추기는 것이란 반발도 나온다. 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족한 사람은 갭 투자로 무리하게 집을 산 것인 만큼 이들에게 DSR을 풀어서 대출을 받게 해주면 갭투자를 조장하는 꼴이란 비판이다. 한 은행권 관계자는 "무리한 갭투자 때문에 역전세가 발생한 측면도 있는데 이들에게 또 특혜를 주면 갭투자를 조장하는 것이 아니냐"며 "부동산 불패 신화에 대한 학습효과만 생길 것"이라고 목소리를 높였다. 반면, 대부분의 세입자들이 전세대출을 받는 상황임을 고려하면 집주인이 주담대로 대출을 받아 보증금을 내주면 결국 이들이 은행에 전세대출을 갚을 것인 만큼 실제 순수하게 늘어나는 가계대출은 크지 않을 것이란 주장도 있다. padet80@fnnews.com 박신영 서혜진 기자
2023-06-05 16:06:27[파이낸셜뉴스] #OBJECT0# '1조830억원'. 지난 4월까지 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급한 전세 보증 사고 금액이다. 이처럼 역(逆)전세난이 심각해지면서 집주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 발생하자 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 카드를 꺼내들었다. 전세보증금 반환대출(전세 퇴거자금 대출)에 한해서 DSR을 완화해 주겠다는 것이다. 그러나 DSR완화에 따른 부작용도 상당할 것으로 예상되는 만큼 반대의 목소리도 만만치 않다. ■"집주인 아닌 세입자 보호 위한 것" 5일 금융권에 따르면 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 5월 30일 기자간담회에서 "전세금 반환보증 관련 대출에서 선의의 어려움을 겪는 분들이 많을 것으로 보고, 이에 대해 제한적으로 대출 규제를 완화하는 부분을 검토하겠다"고 밝힌 바 있다. 금융위원회도 기재부, 국토교통부 등 관계부처와 함께 DSR 완화를 포함한 전세 퇴거자금 대출 규제 완화 방안을 논의하고 있다고 밝혔다. 전세 퇴거자금 대출은 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 빌려주는 일종의 주택담보대출이다. 일반 주담대와 마찬가지로 DSR, 주택담보인정비율(LTV) 규제 등이 그대로 적용된다. 정부가 소득기준 대출규제인 DSR을 대폭 강화하면서 이미 대출을 보유한 임대인의 경우 사실상 대출을 받기가 어렵다. 금융당국은 연간 원리금상환액이 연소득의 40%를 넘을 경우 추가 대출을 금지하는 'DSR 40%' 규제를 시행 중이다. 이때문에 세입자 보호를 위해 한시적으로라도 대출 규제를 완화해줘야 한다는 목소리가 거세다. 한재준 인하대 글로벌금융학과 교수는 "집주인 보다 세입자에게 피해가 갈 수 있는 만큼 이들을 보호하기 위해서라도 일시적인 대출 규제완화는 필요하다"고 말했다. 한 금융권 관계자도 "집주인의 대출 규제를 완화시켜주는 것이라 해도 결국 세입자를 지원해주는 것"이라며 "우리나라의 경우 집주인의 절반 가량이 60세 이상인데 이들은 자산은 많지만 소득이 없어 대출을 받기가 쉽지 않아 더욱 DSR 규제완화가 필요하다"고 설명했다. ■또다른 피해자 양산..도덕적 해이 논란도 역전세난의 피해 확산을 막기 위해선 신속한 규제 완화가 요구되지만 반대 목소리도 만만치 않다. 전세 퇴거자금 대출 DSR 완화에 따른 부작용을 무시할 수 없기 때문이다. 집주인의 DSR을 풀어 주담대 한도를 늘려주면 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있는 여력이 생겨 좋지만, 새로 들어오는 세입자의 경우 은행 선순위 근저당권이 과도하게 잡힌 주택에 살아야 한다는 문제가 생긴다. 만약 집주인이 자금 사정에 문제가 생길 경우, 새로운 세입자는 은행 선순위 채권에 밀려 전세보증금을 떼일 수도 있다. 집주인에게 특혜를 주는 것으로 도덕적 해이를 부추기는 것이란 반발도 나온다. 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족한 사람은 갭 투자로 무리하게 집을 산 것인 만큼 이들에게 DSR을 풀어서 대출을 받게 해주면 갭투자를 조장하는 꼴이란 비판이다. 한 은행권 관계자는 "무리한 갭투자 때문에 역전세가 발생한 측면도 있는데 이들에게 또 특혜를 주면 갭투자를 조장하는 것이 아니냐"며 "부동산 불패 신화에 대한 학습효과만 생길 것"이라고 목소리를 높였다. 가계대출이 역대 최고치를 기록한 상황에 DSR까지 풀어서 대출을 받게 하면 은행들의 건전성에도 문제가 생긴다는 우려도 있다. 또다른 은행권 관계자는 "빚 상환능력을 보라고 만들어 둔 게 DSR인데 상환능력이 없는 이들에게 더 대출을 받으라고 한다면 은행 대출도 결국 부실화되는 것"이라고 지적했다. 이와 관련해선 대부분의 세입자들이 전세대출을 받는 상황임을 고려하면 집주인이 주담대로 대출을 받아 보증금을 내주면 결국 이들이 은행에 전세대출을 갚을 것인 만큼 실제 순수하게 늘어나는 가계대출은 크지 않을 것이란 주장도 있다. padet80@fnnews.com 박신영 기자
2023-06-01 15:49:10최근 아파트 전세난이 심화되며 탈서울 현상까지 가속화되고 있는 가운데, 서울을 벗어난 수요자들이 경기도 오피스텔로 눈길을 돌리면서 반사이익을 누리고 있다. 업계에서는 임대차3법 시행 2년이 도래하는 올 8월을 앞두고 전세대란이 발생할 것이란 우려가 나오고 있다. 이에 정부가 6월 21일 임대차 시장 안정 방안을 내놓기는 했지만, 공급이 절대적으로 부족한 서울의 전월세 수요자들이 입주 대기 물량이 풍부한 경기, 인천 등으로 이주할 것으로 전망되는 상황이다. 실제 정부의 안정 대책에도 불구하고 전세대란의 불씨가 여전히 남아있다 보니 최근 전세가격은 꾸준히 오르고 있다. KB부동산에 따르면, 지난 6월 13일 전국 아파트 전셋값은 전주 대비 0.02% 올랐고, 서울은 0.02% 올랐다. 경기의 경우 동기간 0.03% 올랐으며, 3월 14일 이후 14주 연속 상승하고 있다. 탈서울 현상도 심화되고 있다. 최근 1년(지난해 6월~올해 5월) 지역별 전·출입자 자료를 살펴보면, 서울 거주자 중 52만 6,619명이 다른 지역으로 이동한 가운데, 이 중 약 62%에 달하는 32만 5,363명이 경기도로 전입한 것으로 나타났다. 또한 서울 거주자의 경기도 주택 매매거래량도 많았다. 최근 1년 전체 경기도 주택 매매거래 35만 6,623건 중 서울 거주자의 거래는 5만 9,074건이 이뤄져 약 20%에 달했다. 경기도 주택 거래자 5명 중 1명은 서울 사람인 셈이다. 특히 경기도 오피스텔이 반사이익을 누리는 것으로 나타났다. 한국부동산원 통계에 따르면, 매매가격지수가 2020년 8월(100.02)부터 올해 5월(104.32)까지 22개월째 상승세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 올해 전국, 서울, 경기도 아파트가 하락세를 보이는 것과 대조된다. 업계 관계자는 “전세대란의 우려로 탈서울 현상이 발생하며 경기도 오피스텔 시장이 반사이익을 누리고 있다"며 "경기도 오피스텔은 서울로 출퇴근하는 수요나 주요 신도시 등의 거주 수요가 많아 한동안 상승세가 꾸준히 유지될 것으로 보인다"고 말했다. 이런 가운데, 경기도 안양시 만안구 안양동, 안양천 바로 앞에 ㈜한양(이하 한양)이 공급하는 브랜드 오피스텔 ‘안양 한양수자인 리버뷰’가 선착순 분양 중에 있다. 안양 한양수자인 리버뷰는 지하 3층~지상 19층, 2개동 전용 55㎡ 4개 타입, 169실 규모다. 2룸 구조에 ㄱ/ㄷ자형 주방과 쇼룸형 드레스룸, 팬트리 공간 등 아파트 수준의 공간 설계를 갖춘 것이 특징이다. 빌트인 냉장고 및 냉동고, 세탁기, 건조기, 시스템 에어컨(3개소), 3구 하이브리드 쿡탑 등을 모두 무상으로 제공하는 풀퍼니시드 시스템(일부제외)이 적용된다. 이외 100% 자주식 주차장과 지하 세대창고 등을 마련해 주거 편의성도 높였다. 또한 이 단지는 ‘수자인’ 브랜드 프리미엄도 누릴 수 있다. 한양의 ‘수자인’은 지난 5월 파이낸셜뉴스가 발표한 아파트 브랜드 선호도 조사에서 중견건설사 부분 1위를 차지했다. 전국에 약 20만호를 공급하며 주택사업분야에서 경쟁력을 높인 한양의 시공 품질과 고급이미지, 브랜드파워가 수요자들에게 인정받고 있는 것으로 보여진다. 한편, 안양 한양수자인 리버뷰의 견본주택은 경기도 안양시 동안구 비산동 일대에 위치해 있다. 견본주택에서 상담을 받은 고객들을 대상으로 소정의 사은품도 증정한다.
2022-06-27 08:38:38[파이낸셜뉴스] 수도권 전 지역으로 전세난이 확산되면서 주거용 오피스텔이 반사이익을 얻고 있다. 신규 아파트 청약 당첨은 '하늘의 별 따기'인데다 기존 아파트 전세가격도 폭등하면서 수요자들이 청약에서 비교적 자유로운 주거용 오피스텔로 눈길을 돌리고 있다. 8일 한국부동산원 자료에 따르면 오는 8월 임대차법 시행 2년을 앞두고 아파트 전세가격이 급등하고 있다. 지난 4월 수도권 아파트 평균 전세가격은 4억4489만원으로 전년 동월 대비 약 27% 상승했다. 전세 가격이 상승하고 전세난이 심화되면서 최근 신규 분양시장도 과열양상을 보이고 있다. 올 들어 지난 5월까지 분양한 수도권 아파트는 평균 14대1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 수도권 아파트의 청약 당첨 문턱도 높은 수준을 유지 중이다. 지난 4월 청약 한 인천 서구 불로동에 위치한 '힐스테이트 검단 웰카운티'의 가점제 물량인 전용 면적 125㎡ 타입의 최고 가점은 76점을 기록했다. 평균 가점은 72점으로 높은 모습을 보였다. 상황이 이렇자 아파트 대비 분양이 수월하고, 우수한 평면 등을 누릴 수 있는 주거용 오피스텔로 눈을 돌리는 수요자들이 늘고 있다. 지난 4월 경기도 고양시 덕양구 일원에 분양한 오피스텔 '덕은DMC 에일린의 뜰 센트럴(8·9·10블록)'은 210실 모집에 총 9117건이 접수돼 평균 43.41대 1의 경쟁률을 기록했다. 또 같은 달 서울 영등포구 일원에 분양한 오피스텔 '여의도 현대마에스트로' 전용 73~77㎡의 거주자 우선 경쟁률은 89대1에 달했다. 최근 수도권 중심 입지에서 분양을 앞둔 오피스텔이 있어 시장의 관심을 받고 있다. 현대건설은 이달 서울 동대문구 장안동 일원에서 '힐스테이트 장안 라보니타'를 분양한다. 단지는 지하 6층~지상 19층, 전용면적 74㎡ 총 162실 규모다. 전 타입이 가족단위 거주가 가능한 중대형 타입으로 구성돼 있다. 현대건설은 또 서울 강남구 삼성동 일원에 '힐스테이트 삼성'을 공급한다. 단지는 지하 7층~지상 17층, 전용면적 50~84㎡, 총 165실 규모로 조성된다. 롯데건설은 경기 시흥시 장현동 일원에서 '시흥시청역 루미니'를 선보인다. 단지는 지하 4층~지상 10층, 전용면적 42~76㎡ 총 351실 규모로 조성되는 주거형 오피스텔이다. DL이앤씨는 경기 수원시 권선구 고색동 일원에서 'e편한세상 시티 고색'을 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 14층, 총 430실 규모로 전 호실이 실주거가 가능하고 선호도가 높은 전용면적 84㎡ 단일면적으로 구성됐다. 업계 관계자는 "수도권 지역의 전셋값 상승이 지속되고 있는 데다 서울을 비롯한 수도권 중심 지역에 공급되는 신규 아파트 물량이 부족한 상황에서 비교적 문턱이 낮은 주거용 오피스텔이 각광받고 있는 추세"라며 "최근 공급되는 주거용 오피스텔은 아파트와 비교했을 때 손색없는 상품을 갖추고 있어 분양 시장에서 큰 인기를 얻고 있다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자
2022-06-08 08:18:37[파이낸셜뉴스] 올해 전국 5대 광역시를 제외한 지방 아파트 입주물량이 급감하면서 전세난이 심화될 것이라는 우려가 커지고 있다. 3일 부동산인포가 부동산R114 렙스 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 31만8646가다. 이는 지난해 28만4141가구보다 12.14% 증가한 수치다. 수도권은 전년 대비 4.77% 늘었고, 5대 광역시는 울산(161.66%), 광주(157.58%)가 견인하며 56.54% 급증했다. 반면 지방 아파트 입주물량은 7만2905가구로 지난해 7만3247가구보다 0.47% 줄었다. 지방 입주물량은 지난 2018년 16만8519가구로 역대 최고치를 기록한 이후 4년 연속 하락하는 추세다. 지난해 10만 가구 선이 무너졌다. 지방 전세가율도 수도권 대비 높은 수준에 형성돼 있다. 지난 1월 기준 수도권 전세가율은 63.7%로 60%대에 머무르고 있지만, 지방은 73.7%로 10%p 더 높게 나타났다. 최근 5년간 매년 1월 전세가율 추이를 살펴봐도 수도권은 평균 3%p씩 꾸준히 하락하고 있고, 지방은 약간의 변동이 있지만 70%대를 유지하고 있다. 공급이 감소하는 만큼 신규 단지의 희소성이 높아진 모습이다. 올해 아파트 1순위 청약경쟁률을 보면 15.17대 1로 지방만이 유일하게 전년(11.78대 1) 대비 상승했다. 수도권은 36.06대 1에서 30.4대 1로, 5대 광역시는 31.91대 1에서 10.13대 1로 낮아졌다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "최근 지방 입주물량이 꾸준히 감소하고 있는 가운데 올해 역시 큰 폭으로 감소해 신학기를 앞두고 전세난이 더욱 심화될 것으로 우려된다"며 "임대차 3법이 시행된 지 2년이 되는 7월 말 이후 전셋값 폭등으로 이어질 것으로 예상된다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자
2022-03-03 14:48:24올해 서울 아파트 입주 물량이 최근 30년새 역대 2번째로 낮은데다 지난 2020년 시행된 계약갱신청구권 2년 만료까지 겹치면서 전세난 우려가 높아지고 있다. 이를 의식해 정부가 상생임대인 인센티브 제도와 전세형 매입임대주택 공급 등 완화 방안을 내놨지만 전세 매물 출회를 유도하기엔 효과가 떨어진다는 지적이다.■올 입주물량 역대 2번째로 적어 4일 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만520가구(임대 포함 총 가구수)로, 1990년 통계를 집계한 이래 최저였던 2012년 2만336가구 이후 역대 2번째로 낮은 물량이다. 경기도는 2017년 이후 최근 5년 간 가장 낮은 입주 물량인 10만8578가구가 집들이를 시작한다. 반면 인천은 수도권에서 유일하게 입주 물량이 지난해(1만9258가구)보다 대거 늘어나 3만7799가구가 입주한다. 입주물량 부족은 통상 전세 물량 수급과 직결된다. 신축 아파트를 분양받았지만 자금력이 부족한 집주인들이 전세를 통해 자금을 조달하기 때문이다. 2019~2020년 5만 가구에 육박하던 입주물량이 지난해 3만2012가구로 줄어들며 전세난이 심화됐던 점을 볼 때, 올해는 그 여파가 더욱 커질 가능성이 높다. 더욱이 올해는 2020년 7월 말 시행된 계약갱신청구권 만료 기간(2년)이 지나는 오는 8월부터 신규 계약을 진행하는 세입자들의 부담이 더욱 커질 전망이다. 지난해 전국 아파트 전세가격은 10.89%나 오르며 2020년 전세가격 상승률인 7.30%보다 높았기 때문이다. 신규 전세계약을 체결할 땐 2년 간 급등한 전세가격을 세입자가 고스란히 떠안아야 할 판이다.여경희 부동산R114 수석연구원은 "올해는 신규 입주물량 감소와 계약갱신청구권 만료와 더불어 매매가격 보합세로 매매 대신 전세를 택하는 수요 증가 등으로 임대차 시장 혼란이 더욱 가중될 수 있다"고 우려했다. ■"집주인 권리 강화 등 파격 대책 시급"정부는 올해 전세난을 대비해 최근 상생임대인 인센티브 제도를 내놨다. 갱신 계약뿐 아니라 신규 계약에도 전세보증금을 5% 이내로 인상할 경우 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 실거주 1년 인정 등이 골자다. 이 제도는 지난해 12월 20일부터 올해 12월 31일까지 한시적으로 운영된다. 한국토지주택공사(LH)도 지난해 12월 23일 입주자모집 공고를 한 전세형 매입임대주택 1366가구에 대해 지난 3일부터 청약 접수를 시작했다. 정부가 전방위 대책 마련에 나서며 전세난 대응에 나섰지만 부동산 전문가들은 임대차 시장에 미치는 효과는 제한적이라고 입을 모았다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "실거주 1년 인정에 대한 메리트는 분명하지만, 지금 집주인들에게 더 매력적인건 대선 후보들의 공약"이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "상생임대인 인센티브는 결국 본인 집을 임대주고 본인도 임대로 살고 있는 1주택자들에게만 적용돼 다주택자 매물을 시장에 출회하는 데 제한적"이라고 지적했다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 "세입자 보호 위주인 임대차3법에서 집주인들의 권리를 넓혀줄 필요가 있다"며 "시간이 오래걸리는 재개발보다는 소규모 재건축과 가로주택정비사업 등에 용적률 상향, 층고 완화, 건축비 지원을 통해 사업 활성화를 모색해야 한다"고 조언했다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자
2022-01-04 17:44:01다음달 5일부터 열리는 국회 국토교통위원회의 국토교통부와 산하기관에 대한 국정감사는 부동산 정책을 놓고 여야간 치열한 공방이 예고되고 있다. 특히 문재인 정부의 마지막 국감인 만큼 기존 정책 평가와 2·4 공급대책, 사전청약 등 규제에서 공급으로 전환한 주요 대책의 실효성 여부가 쟁점이 될 전망이다. 한국토지주택공사(LH)의 조직개편안, 한국철도(코레일)와 SR 통합 여부를 놓고도 설전이 예상된다. 23일 국토부와 정치권에 따르면 국회 국토교통위는 다음달 5일 국토부를 시작으로 7일 LH, 8일 한국도로공사, 12일 한국철도(코레일)·국가철도공단·SR 순으로 국감을 진행한다. 이어 14일 한국부동산원·HUG(주택도시보증공사), 15일 인천국제공항공사·한국공항공사, 20일 서울시·경기도, 21일 종합 국감을 연다. 이번 국감은 문재인 정부의 마지막 국감인 만큼 그동안 부동산 정책 평가를 놓고 여야간 날선 공방이 예상된다. 문재인 정부는 지난 2017년 출범 이후 6·19대책을 시작으로 51개월 간 26번의 부동산 대책을 발표했다. 2017년과 2018년 각각 6회, 2019년에는 7회, 2020년 6회, 2021년 1회 등이다. 2개월에 한번씩 대책이 나온 셈이다. 지난해 8·4대책과 올 초 2·4 대책을 제외하고는 대부분이 수요 및 투기 억제책이 주를 이뤘다. 정부의 규제 일변도 정책 결과, 매매값과 전세값 모두 급등하는 등 부작용만 심화됐다. 뒤늦게 정부는 규제 일변도에서 공급 확대로 기조를 변경했지만, 지난 4년간 정책 실기를 거듭하면서 수도권 집값 안정화는 요원한 상황이다. 한국부동산원의 9월 둘째 주(13일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 수도권 아파트 값이 5주 연속 0.4%대 상승률을 기록하며 9주 연속 최고 상승률을 유지하고 있다. 야권에서는 부동산 정책 실기에 따른 책임 추궁에 집중할 것으로 보인다. 또 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등을 골자로 한 개정 임대차법 발효후 전세난 책임 소재를 두고도 난타전이 예상된다. 최근 김포 택배대리점주의 극단적인 선택으로 불거진 택배노조의 비노조 택배기사와 점주에 대한 '갑질' 논란과 제주 신공항과 부산 가덕도 신공항 공항에 대한 질의도 이어질 것으로 보인다. LH 국감에서는 직원들의 부동산 투기 논란이 쟁점이 될 것으로 전망된다. 조직 개편안을 포함한 LH 혁신안을 놓고도 공방이 예상된다. 올 초 제기된 LH 투기 논란은 당시 변창흠 국토부 장관이 중도 사퇴할 정도로 후폭풍이 거셌다. 현재도 조직 개편안이 마련되고 있는 등 진행 중이다. 코레일과 SR에 대한 국감도 불꽃튀는 논쟁이 벌어질 것으로 관측된다. 코레일과 SR의 '통합론'과, '분리 운영 유지론'에 대한 주장이 팽팽히 맞서고 있다. 현재 연구 용역이 진행 중인 상태로 국토부는 올 연말께 결과를 발표할 계획이다. 정치권 관계자는 "이번 국감은 문재인 정부의 마지막 국감인 만큼 그동안의 정책을 최종 평가하는 성격이 크다"며 "내년 대선을 앞두고 어느때 보다 부동산 정책과 관련한 여야간 공방이 치열할 것으로 예상된다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자
2021-09-23 18:55:44#1 오는 11월 전세계약 만료를 앞두고 이사를 계획했던 김모씨는 최근 우리은행의 전세대출 중단 소식을 듣고 부랴부랴 전셋집을 알아보기 시작했다. 당초 예상보다 빠르게 움직이기 시작한 것은 자칫 다른 은행도 전세대출이 막히지 않을까 불안함이 컸기 때문이다. 그러나 본격적인 이사철 직전인데도 예상보다 매물이 없고 가격이 오른 상황에 망연자실하고 있다. #2 올 가을 내집 마련을 앞두고 집을 알아보러 다니던 박모씨는 고민에 빠졌다. 최근 신용대출의 한도가 축소되면서 가용할 수 있는 예산 중 3000만원 가량이 줄어 들었기 때문이다. 결국 다른 곳에서 돈을 융통하거나 예산을 줄여야하는 상황인데 문제는 며칠 새 매수하려던 집값이 3000만원 더 올라 보류할 수밖에 없는 처지가 됐다. 올 하반기 '대출중단·신용대출축소·금리인상' 등 3대 대출리스크가 부동산 시장의 변수로 떠오르고 있다. 대출 문턱이 높아지고 금리인상 가능성이 유력해지면서 '빚투족'이나 '영끌족'뿐 아니라 실수요자들마저 움츠러들며 전반적인 거래 축소는 불가피할 것으로 예상된다. 특히 전세시장의 경우 전세대출을 앞당기려는 수요가 몰려 가을 이사철 전세난이 더 가팔라질 수 있다는 우려도 나오고 있다. 25일 부동산업계에 따르면 농협은행발 대출중단 사태가 빚어지면서 올 가을 매매 잔금을 치러야하는 주택 매수자들의 불안감이 확산되고 있다. 자칫 다른 은행으로도 대출중단 사태가 확대될 경우 잔금을 치르는데 문제가 생길까봐 염려하며 은행에도 문의가 빗발치는 상황이다. 시중은행 관계자는 "월요일부터 농협은행처럼 대출이 중단될 가능성이 없는 지 문의하는 전화들이 쏟아지고 있다"면서 "잔금날짜가 세 달이나 남았는데 미리 접수가 가능한지 묻는 사례도 늘어나고 있는 중"이라고 전했다. 현재로서는 타행의 주택담보대출은 문제없이 접수되는 상황이지만 농협은행의 수요까지 타행으로 몰릴 경우, 타행 역시 대출 총량 소진속도가 빨리질 수 있기 때문에 불확실성은 여전하다. 이같은 대출 불확실성 확대로 하반기 주택 거래량 감소는 불가피할 것이란 전망이다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "금리인상은 예상되는 이벤트이기에 당장 부동산시장에 큰 영향을 끼치지 않겠지만, 대출중단 사태 확대는 거래축소로 이어질 것"이라면서 "상반기도 거래는 없이 가격만 오르는 상황이 보여졌는데 하반기에는 이 기조가 더 심화될 것으로 보인다"고 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난해가 역대 최대 거래량을 기록했기 때문에 올해는 대출리스크까지 겹치며 전년 동기대비 거래량 감소는 불가피할 것으로 보인다"면서 "대출이 막히기 직전에 막차수요가 몰릴 가능성이 있는데 특히 전세시장의 경우 이로 인해 전세난이 조기에 심화될 가능성도 예상된다"고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "원래도 초저금리였기 때문에 금리인상이 집값에 미치는 영향은 크지 않겠지만 은행권의 대출 중단은 무주택자 등 집이 가장 필요한 이들의 내집 마련 시기를 늦추게 할 것"이라면서 "대출 을 옥죄는건 단기적으로는 집값 오르는걸 막는 효과를 보일 수는 있겠으나 일시적인 대책에 불과하며 결국 해법은 중장기적으로 공급을 늘리는 것 뿐"이라고 말했다. aber@fnnews.com 박지영 기자 박지연 인턴기자
2021-08-25 18:16:56가을 이사철을 앞두고 양천구 목동, 노원구 중계동, 강남구 대치동 등 서울 주요 학군지의 '전세 품귀현상'이 심화되고 있다. 지난해 7월 말 새 임대차2법 시행으로 전세 매물이 급감한 상황에서 미리 전세를 구하려는 학부모들의 수요가 몰리고 있어서다. 전문가들은 "공급이 부족한 만큼 전세매물 감소와 가격 상승은 하반기에도 당분간 계속될 것"이라고 전망했다. 24일 중개업계에 따르면 서울 주요 학군지의 전세 매물이 일제히 자취를 감췄다. 서울 양천구 목동신시가지5단지는 1848가구 중 전세 매물은 '0'개다. 인근 6단지는 1369가구 중 전세 매물이 단 1개에 그쳤다. 인근 A중개업소 대표는 "목동은 한번 들어오면 자녀가 대학교 들어갈 때까지 이동을 잘 안한다"며 "현재 전세는 5, 6단지 합쳐 전용면적 95㎡ 매물 1개 뿐"이라고 말했다. 목동 신시가지 1단지 B중개업소 대표도 "인기가 많은 전용 91㎡와 108㎡는 매물이 전혀 없다"며 "전용 108㎡는 지난해 7월 31일 새 임대차법이 적용된 이후 전세가가 3억원 가까이 올랐다"고 말했다. 서울에서 학원가로 유명한 노원구 중계동 역시 전세난이 심각하다. 1년 새 모든 전세 매물이 1억5000만~2억원 가량 올랐다. 중계동의 대장 아파트로 꼽히는 청구3차는 현재 780가구 중 전세 매물은 2개 뿐이다. 단지내 C중개업소 관계자는 "학군지로 유명한 만큼 12월에도 움직이긴 하지만 보통 가을 이사철을 앞둔 7~8월에 전세를 구하려는 분들이 많이 온다"고 설명했다. 인근 960가구의 라이프·청구·신동아 아파트도 전세 매물은 전용 115㎡ 4개 뿐이다. 단지 내 D중개업소 관계자는 "지역 특성상 수능이 끝나면 교육이 끝났다 생각하는 분들이 이사를 가는데, 그때 쯤 되서 전세를 알아보면 매물이 더 부족할 수도 있다"고 말했다. '재건축 실거주 2년' 법안이 폐지되며 전세 매물이 크게 늘었던 대치동 은마아파트도 매물이 빠지고 있다. 부동산 정보업체인 아실에 따르면 은마아파트는 지난달 12일 재건축 실거주 의무화를 담은 법안이 백지화되며 1주 만에 전세 물량이 2배 수준(74개→147개)으로 늘고, 한 달이 지난 지난 12일 기준 272개로 4배 가까이 올랐다. 하지만 학군지 전세를 찾는 수요가 늘며 전세는 현재 246개로 줄어들었다. 인근 중개업소 대표는 "실거주 2년 법안이 폐지되며 매물이 늘자 전용 76㎡ 신규 전세계약이 6억7000만원까지 떨어졌지만 이달에 다시 9억원 매물이 거래됐다"며 "전세 매물이 늘었다는 기사들이 나오고 나서 매물이 있을 때 빨리 집을 구하려는 학부모들의 방문이 늘고 있다"고 전했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울은 반포주공1단지 이주 등 정비사업 움직임이 본격화되면서 전통적인 학군지들은 최근 가격 상승 추이가 가팔라지고 있다"며 "연말까지 전세 가격 상승이 이어질 걸 예상한 학부모들이 이사철을 앞두고 미리 전세를 구하려는 수요도 적지 않을 것"이라고 말했다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자 김해솔 인턴기자
2021-08-24 18:52:49