"신규 계약을 맺는 순간 퇴거자금대출이 1억원까지만 나온다. 이제는 기존 세입자와의 계약을 계속 갱신해서 살게 하는 방법밖에 없다." 6·27 대책 발표 직후 대출이 꽉 막히면서 주택 매수자들이 궁지에 몰렸다. 일주일간 서울 아파트 매매계약 중 255건이 취소됐을 정도다. 시장에서는 자금이 부족한 수요자들이 세입자에게 끌려가는 상황이 이어질 것이라는 전망이 나온다. ■"집값 떨어지면 어쩌나" 쏟아지는 계약철회 6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대출규제가 발표된 지난달 27일부터 일주일간 선계약됐던 서울 아파트 거래 중 255건은 계약이 해제됐다. 계약취소 신고건수는 규제가 발표된 당일이 85건으로 가장 많았다. 이날 취소된 거래 중에는 아파트 가격 상승이 가파른 강남3구와 신흥 상급지로 주목받고 있는 마포구, 성동구도 포함됐다. 송파구 '트리지움' 전용 84㎡는 32억원의 계약이 취소됐고, 서초구 '신반포16차' 전용 84㎡ 38억3000만원, 마포구 '더클래시' 전용 59㎡ 19억4000만원, 성동구 '옥수삼성' 전용 84㎡ 19억8000만원 거래도 취소신고가 이뤄졌다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 막히면서 자금마련 계획에 차질을 빚은 매수자들이 계약을 취소한 것으로 해석된다. 서울 아파트 거래금액도 대책 발표 이전 대비 절반 이상 감소했다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 지난달 27일부터 이달 3일까지 서울 아파트 거래금액은 직전 일주일 대비 67.3% 줄어든 6319억원 규모로 나타났다. 강남구가 직전 일주일 대비 71.3% 줄어든 637억원이었고 서초구는 97.0% 급감한 15억원, 송파구는 89.9% 감소한 43억원으로 나타났다. 영등포구의 A공인중개사는 "10억원대의 주택을 매수하려던 한 부부가 이번 대출규제로 매수 후 집값이 떨어질까 걱정돼 상황을 지켜보겠다며 계약 의사를 철회했다"고 말했다. 실제로 자금력이 풍부한 수요자들은 가격 하락을 기대하며 대기하는 분위기이고, 그렇지 않은 경우 규제완화를 기다리겠다는 분위기가 짙어지는 모습이다. ■세입자가 '갑'인 시장 예고 '선(先)매수, 후(後)실거주'를 계획했던 내 집 마련 수요자들도 차질을 피할 수 없게 됐다. 6월 28일 이후 맺은 임대차계약에 대해서는 전세퇴거자금대출로 불리는 세입자 임차보증금 반환목적 대출이 1억원 한도로 제한되기 때문이다. 시장에서는 기존 세입자가 갑이 되는 상황이 연출될 것이라는 전망이 나온다. 업계 관계자는 "집값이 강세일 때 '지금 가격이 다시는 오지 않을 것'이라는 생각에 매수를 먼저 하고 추후 실거주를 계획하는 실수요자들이 꽤 있다"며 "매수자가 거주하기 위해서는 임차인을 내보내야 하는데, 퇴거자금대출이 1억원으로 묶인 이상 이러한 계획을 그대로 끌고 가기는 어려워졌다"고 전했다. 임차인의 전세계약갱신청구권은 1회에 한해 사용 가능하며 그 이후에는 임대인과의 협의에 따라 결정된다. 무주택자 A씨 부부는 비교적 부담이 적은 '세 안고 있는 집'을 매수해 한동안 전세를 놓은 후 4~5년간 자금을 모아 그 집에 들어가는 것이 목표였다. 아이의 초등학교 입학 시기를 고려해서다. 하지만 이 같은 계획을 쉽사리 실행에 옮기기는 어려워졌다. 언제 새로운 임대차 계약을 맺게 될지 예측이 어렵기 때문이다. 또 다른 업계 관계자는 "부담을 줄이기 위해 세를 안고 사도 영원히 세를 연장해야 한다는 딜레마가 생길 수 있다"고 덧붙였다. oing@fnnews.com 최가영 전민경 기자
2025-07-06 18:19:12[파이낸셜뉴스]정부가 수도권과 규제지역에서 지난 27일까지 임대차 계약을 맺은 경우 전세퇴거자금대출(실거주를 전제로 한 전세금반환대출)에 6억원 한도를 적용하지 않기로 했다. 이에 따라 지난 27일까지 임대차 계약을 맺은 갭투자(전세 끼고 매매) 집주인들은 한 숨 돌리게 됐다. 금융위원회는 30일 배포한 '가계부채 관리 방안 경과 규정 적용 관련 참고 자료'에서 세입자 임차보증금 반환을 위한 생활안정자금목적 주담대에 대해서는 "지난 27일까지 임대차계약이 체결된 경우 종전 규정을 적용한다"고 밝혔다. 앞서 정부가 지난 27일 '가계부채 관리방안'을 발표한 뒤 수도권과 규제지역 내 갭투자로 아파트를 매수한 수분양자들 사이에서 세입자 임차보증금 반환 목적 대출을 둘러싸고 혼선이 빚어졌다. 전세퇴거자금대출로도 불리는 세입자 임차보증금 반환 목적 대출은 갭투자자들이 주택 구입 자금의 일부를 세입자의 전세자금으로 충당했다가 나중에 본인이 실거주 하기 위해 세입자를 내보낼 때 받는 대출이다. 특히 지난해 3월 분상제 아파트 실거주 의무를 3년간 유예하는 방안이 확정돼 일부 집주인들이 전월세 보증금으로 잔금을 낸 경우가 많은데 입주 이후 3년 안에 의무 거주 기간을 채우려면 전세퇴거자금대출을 활용해야 한다는 점에서 논란이 벌어졌다. 이 경우 강화된 규정이 적용된다면 최대 1억원까지만 대출이 나오기 때문이다. 일반적으로는 규제지역 1주택자의 경우 주택 9억원 이하는 담보인정비율(LTV) 40%, 9억원 초과는 LTV 20%까지 대출이 나온다. 다만 다주택자는 이용이 불가능하다. 금융위는 내부 검토 끝에 시행일 이전인 지난 27일까지 전세를 끼고 주택을 구매한 사람에 대해서는 기존 차주로 판단해 보호하기로 했다. 지난 2019년 15억원 초과 주택에 대한 대출을 금지했을 때도 제도 시행 이전에 계약한 주택의 전세퇴거자금대출은 규제 대상이 아니었다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2025-06-30 19:01:13[파이낸셜뉴스] #.김모씨는 최근 전세퇴거자금대출을 알아보러 은행에 갔는데 '불가능'하다는 답변을 받았다. 앞서 금융당국은 '6·27대책' 발표 당시 6월 27일 이전에 임대차 계약이 완료된 경우 종전 규정을 적용받는다고 발표했다. 하지만 일선 은행에서는 세부 조건을 만족 시키지 못한다며 거절한 것이다. 18일 업계에 따르면 금융당국이 내놓은 '전세퇴거자금대출' 세부 지침으로 시장이 혼선을 빚고 있다. 앞서 금융위원회는 6월 27일까지 임대차 계약이 완료된 수도권·규제지역 임대인은 1억원 초과 대출이 가능하다고 안내했다. 하지만 29일 추가로 내놓은 세부지침에서 일정 조건을 충족해야 한다는 조건을 내걸었기 때문이다. 금융당국의 지침을 보면 2가지 조건을 만족해야만 1억원을 초과해 받을 수 있다. 우선 기존 세입자와의 전세계약을 6월 27일까지 체결한 경우다. 덧붙여 은행업 감독규정상 임차보증금반환 목적 생활안정자금 주담대의 세부 취급요건을 준용한 요건·의무를 준수한 경우로 규정했다. 해당 감독규정을 보면 △임차 보증금 반환 목적외 사용 금지 △자력으로 임차 보증금 반환 가능한 경우가 아닐 것 △후속 임차인의 임차 보증금에 대한 반환보증보험 가입 또는 보증료 납입 등의 임차인 보호조치 의무 이행 등이 주요 골자다. 즉, ‘임대인이 자력으로 전세금을 반환할 수 없는 상황’이라는 조건으로 인해 6월 27일 이전 계약도 은행들이 대출 취급을 중단하고 있다는 것이 현장의 목소리다. ‘6·27 대책’에 따른 전세보증금 반환 대출 규제는 국회 국민동의 청원에도 올라왔다. 청원인은 지난 17일 ‘전세보증금 반환 대출 규제 완화 촉구에 관한 청원’의 글을 게재했다. 핵심은 실거주자 보호라는 정책 취지에 맞게 전세 보증금 반환 대출에 대한 규제도 합리적으로 개선되어야 한다는 것이다. 청원인은 "정부는 다주택자 투기 억제를 이유로 전세보증금 반환 목적 대출까지 막고 있다"며 "정작 본인이 실거주하려고 집을 산 1주택자도 세입자 보증금을 돌려줄 돈이 없어 집에 못 들어가는 상황이 생기고 있다"고 하소연 했다. 이어 "세입자에게 보증금은 당연히 돌려줘야 하고, 주인은 집에 들어가 살아야 한다"며 "이건 투기가 아니라 ‘정상적인 실거주 전환’이라"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자
2025-07-18 10:33:59[파이낸셜뉴스] 6·27 대출규제의 영향으로 집주인들이 현재 살고 있는 세입자들의 계약 연장이나 갱신을 유도하는 현상이 두드러질 전망이다. '선(先)매수, 후(後)실거주'를 계획했던 내 집 마련 수요자들도 차질을 피할 수 없게 됐다. 7일 업계에 따르면 정부가 지난 6월 27일 발표한 '가계대출 안정화 방안'에 따라 지난 6월 28일 이후 맺은 임대차계약에 대해서는 전세퇴거자금대출이라고 불리는 세입자 임차보증금 반환목적 대출이 1억원 한도로 제한된다. 현재 세를 주고 있는 집주인들은 보증금 변동으로 계약서를 새로 쓰거나 기존 세입자가 나가면서 새로운 세입자를 구할 경우 신규 대출 규제를 적용 받는다. 금융위원회는 계약갱신청구권 사용 등으로 임대차계약기간이 6월 28일 이후 연장된 경우 등에는 최초 임대차계약 체결 시점을 기준으로 판단한다고 밝힌 바 있다. 이에 시장에서는 "기존 세입자가 갑이 되는 상황이 연출될 것"이라는 예측이 나온다. 한 전문가는 "신규 계약을 맺는 순간 퇴거자금대출이 1억원밖에 안 나오니, 종전 규정을 적용 받기 위해서는 기존 세입자와의 계약을 계속 갱신해서 살게 하는 방법밖에 없다"고 말했다. 임차인의 전세계약갱신청구권은 1회에 한 해 사용 가능하며 그 이후에는 임대인과의 협의에 따라 결정된다. 이런 가운데 이미 갭투자를 해 놓은 이들 뿐만 아니라 내 집 마련을 목표로 '세 안은 집' 매수를 꿈꾸던 이들도 계획에 차질이 생기게 됐다는 관측이다. 1살 배기 아이를 키우고 있는 무주택자 A씨 부부는 비교적 부담이 적은 '세 안고 있는 집'을 매수해 한동안 전세를 놓은 후, 4~5년간 자금을 모아 그 집에 들어가는 것이 목표였다. 아이의 초등학교 입학 시기를 고려해서다. 하지만 이 같은 계획을 쉽사리 실행에 옮기기는 어려워졌다. 언제 새로운 임대차 계약을 맺게 될지 예측이 어렵기 때문이다. 업계 관계자는 "집값이 강세일 때 '지금 가격이 다시는 오지 않을 것'이라는 생각에 매수를 먼저 하고 추후 실거주를 계획하는 실수요자들이 꽤 있다"며 "매수자가 거주하기 위해서는 임차인을 내보내야 하는데 퇴거자금 대출이 1억원으로 묶인 이상 이러한 계획을 그대로 끌고 가기는 어려워졌다"고 전했다. 이어 "부담을 줄이기 위해 세를 안고 사도 영원히 세를 연장해야 한다는 딜레마가 생길 수 있다"고 덧붙였다. ming@fnnews.com 전민경 기자
2025-07-06 03:20:02[파이낸셜뉴스] SC제일은행은 오는 26일부터 다주택자에 대한 생활안정자금 목적의 주택담보대출을 중단하기로 했다. 정부가 잠실·삼성·대치·청담동에 대한 토지거래허가구역 해제로 서울 집값이 들썩이자 강남3구와 용산구까지 토지거래허가구역으로 확대 지정하는 규제에 나서자 은행권도 가계부채 자율관리 방안으로 대출 규제에 나서고 있다. 19일 금융권에 따르면 SC제일은행은 오는 26일부터 2주택자 이상에게 생활안정자금 목적의 주담대를 중단한다. 또 다주택자 대상 대환대출, 추가 주담대도 중단하기로 했다. 역전세용 전세보증금 반환목적 주택담보대출을 제외한 퇴거대출도 제한된다. SC제일은행은 기존에는 별도의 제한이 없었으나 1주택자 이하로 대상을 제한한 것이다. 정부는 이날 '부동산 관계기관 회의'를 개최하고 주택시장 안정화 방안 일환으로 오는 24일부터 강남·서초·송파·용산 소재 전체 아파트를 '토지거래허가구역'으로 전면 지정하기로 했다. 토지거래허가구역으로 지정되면, 아파트를 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받는 것이다. 허가 없이 토지거래계약을 체결하면 2년 이하의 징역이나 토지가격 30% 금액의 벌금형에 받는다. 갭투기도 제한되고 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용할 수 있다. 이에 앞서 NH농협은행도 조건부 전세자금대출을 오는 21일부터 다시 중단하기로 했다. NH농협은행은 지난 1월 2일부터 서울 지역에 조건부 전세대출을 재개했지만 갭투기를 막고 실수요자 중심으로 대출을 내주기 위해 대출 정책을 일부 강화했다. 지난달 금융권 가계대출이 전월보다 4조3000억원 증가하면서 금융당국은 금융권에 가계대출 자율 관리를 더 강화해달라고 당부하고 있다. 이에 은행들은 우선적으로 일별·월별 가계대출 총량을 면밀하게 모니터링하면서 추가적인 가계대출 규제 방안을 검토할 것으로 보인다. gogosing@fnnews.com 박소현 기자
2025-03-19 14:45:10[파이낸셜뉴스]정부 대출 사업의 신혼부부 소득 합산 기준이 대폭 상향된다. 현행 소득기준이 신혼부부에게 '결혼 패널티'로 작용해 혼인신고가 늦춰진다는 지적에 따른 것이다. 정부는 4일 오전 서울 용산 대통령실에서 윤석열 대통령이 주재한 경제분야 민생토론회 후속조치 점검회의에서 이같은 제도 개선안을 밝혔다. 구체적으로 버팀목 전세자금 대출을 받으려는 신혼부부 소득기준은 기존 7500만원에서 1억원으로 상향된다. 신생아 출산가구 대상 특례대출은 부부 합산 소득은 1억3000만원에서 2억원으로, 근로장려금은 맞벌이 부부 소득기준 3800만원 이하에서 4400만원 이하로 올라간다. 아울러 청년의 시각에서 주택 정책을 이끌 전담 조직이 있어야 한다는 윤 대통령의 지시에 따라 국토교통부에 전날자로 '청년주거정책과'가 신설됐다. 국민 주거불편을 해소하기 위해 재개발·소규모 정비 노후도 요건 완화 및 신축 소형 주택을 주택 수에서 제외하는 등의 조치도 추진되고 있다. 3월 30일에는 GTX-A 수서~동탄 구간을 조기 개통했고, 신도시 출퇴근 교통난 해소를 위해 버스 추가 투입 등 단기 교통 개선 대책을 병행해 김포 골드라인의 혼잡도가 최대 220% 수준에서 190%로 줄어드는 성과를 거뒀다. 그린벨트 규제개선 절차는 4월까지 마무리하고, 가덕도 신공항·대구경북통합신공항 등 지방권 신공항 건설도 신속히 추진할 계획이다. 또한 정부는 2025년 시행 예정인 금융투자소득세 폐지와 ISA 비과세 혜택 확대를 위한 법 개정을 추진 중이며, 시행령 개정을 통해 청년도약계좌 가입대상을 확대해 3월 25일부터는 군 장병이나 전역한 청년들도 가입할 수 있게 했다. '기업밸류업 지원방안'을 통해서는 상장기업에 인센티브를 마련했고, 기업가치·주주환원 제고를 유도하기 위한 다양한 세제지원 방안도 준비 중이다. 아울러 91개 부담금 중 32개 부담금을 폐지·감면해 연간 2조 원 수준의 국민·기업 부담을 줄일 예정이다. '대출 갈아타기 서비스'는 주택담보대출과 전세대출로 확대돼 3월 말 누적 기준 약 2만4000명이 4조3000억 원 규모의 대출을 이동하는 성과를 거뒀다. 지난 1일부터는 아파트 잔금대출도 갈아타기 대상에 포함됐으며, 앞으로 주거용 오피스텔이나 빌라 담보대출로도 확대할 계획이다. 은행권은 개별적으로 자체 재원을 조성해 약 188만명의 개인사업자에게 총 1조5000억 원 규모의 이자를 환급했고, 중소금융권도 중소벤처기업 창업 및 진흥기금의 재정지원으로 약 42만명 소상공인에게 3000억원 규모의 이자환급액 집행을 개시했다. 중·저신용 소상공인 중 7% 이상 고금리 차주를 대상으로는 신용보증기금 저금리 대환대출 프로그램의 대상·혜택을 강화하고, 소상공인 진흥공단 대환대출 프로그램도 신설해 운영하고 있다. 또한 정부는 서해 전역에서 대대적인 특별단속을 실시해 중국 어선 58척을 퇴거·차단 조치하고 5척을 나포했으며, 중국 불법어구도 집중 수색을 통해 24통을 강제 철거했다. 문화, 주거, 양질의 일자리가 공존하는 산단을 만들기 위해 '문화가 있는 산업단지 조성 태스크포스'도 발족했으며, 지역 우수 기술인 양성을 위한 마이스터고와 협약형 특성화고 100개교 완성, 글로컬대학 30개교 지정 등도 추진한다. 이외에도 전국 18개 고용복지플러스센터 내 금융상담 출장소를, 13개 서민금융통합지원센터 내에는 고용상담 출장소 설치를 완료했으며 향후에는 양 센터 간 양방향 전산시스템을 구축하고, 이용자들이 서민금융종합플랫폼을 통해 비대면으로 고용지원제도를 안내받을 수 있도록 지원할 예정이다. 가설건축물 형태 수직농장을 농지에 설치·사용할 수 있는 기간은 8년에서 16년으로 연장하도록 관련 법령을 개정 중이고, 신산업 입주 수요를 신속하게 심사·반영하는 '(가칭) 패스트트랙 심사시스템'도 마련한다. 자투리 농지의 합리적 이용을 위한 농업진흥지역 정비계획은 4월 중에 발표하고, 농촌 체류형 쉼터 도입은 다양한 의견수렴을 통해 상반기 내 도입방안을 마련할 계획이다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2024-04-04 13:49:29[파이낸셜뉴스] 주택구입 목적 주택담보대출을 생활안정자금 목적 주담대로 대환하는 경우 주택 추가매수 금지 등 추가 약정 내용에 유의해야 한다. 전세보증금 반환보증 조건을 변경할 때는 정확히 반영됐는지 계약 내용을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 임차인이 임대차계약 중 거주지에서 퇴거하는 경우 은행은 버팀목 전세자금대출의 상환을 요구할 수 있으며 장기 대출 연체 시 채무자 명의의 주택청약종합저축을 상계할 수 있다. 22일 금융감독원은 최근 접수·처리된 민원 내용 및 처리 결과를 바탕으로 이 같은 내용의 '은행 대출 이용 시 주의 사항'을 안내했다. 먼저 주택구입 목적 주담대는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내 해당 주택을 담보로 한 대출이며 생활안정자금 목적 주담대는 그 외 목적의 주담대를 의미한다. 이에 주택구입 목적 주담대를 대환하더라도 소유권 이전 등기일로부터 3개월이 지났다면 생활안정자금 목적 주담대로 대환된다. 대환대출 취급일이 지난 2018년 9월 14일 이후라면 주택 추가 구입 금지 약정도 체결된다. 이런 약정을 체결하고 주택을 추가로 구입하는 경우 생활안정자금 목적 주담대의 실제 용처와 관계없이 약정 위반으로 간주된다. 이 경우 기한이익 상실 및 향후 3년간 주택 관련 대출 제한, 위반 사실의 신용정보 집중기관 제공 등 불이익 조치를 받을 수 있다. 또 반환보증은 전세계약 체결 또는 변경 단계에서 가입하는 것이 불필요한 위험을 줄일 수 있다. 반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환하지 않는 경우 보증기관(HF, HUG, SGI)이 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환할 것을 보증하는 것을 말한다. HUG 보증 전세대출 이용차주는 반환보증 가입이 필수이며 전세계약 기간의 절반이 경과하기 전 가입할 수 있다. 임대인에 대한 사고이력 등이 발견된 이후에는 가입(변경)이 제한될 수 있기 때문이다. 보증금액 증액 등 반환보증 조건 변경 시 차주가 필요 서류를 제출하면 위탁은행이 심사 과정을 거쳐 반환 보증 보증서를 보증 약관과 함께 교체 발급해주므로 변경 내용을 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다. 아울러 임차인이 임대차계약 중 거주지에서 퇴거하는 경우 은행은 버팀목 전세자금대출 상환을 요구할 수 있다. 전세자금대출은 기한연장 신청일 현재 무주택 세대주로 대상 주택에 임대차 계약을 체결하고 해당 주택에 전입 및 거주하고 있어야 한다. 임대차 계약상 거주지가 아닌 부모 거주지 등으로 일시 전입하면서 임대인에게 임차보증금을 반환받고 대출을 상환하지 않는 경우에는 기금 대출 결격 사유에 해당할 수 있다. 마지막으로 은행은 대출 장기 연체 시 상계 예정 통지서 서면발송 등 절차를 거쳐 채무자 명의의 주택청약종합저축을 대출 원리금과 상계할 수 있으며 이 경우 청약권이 소멸되니 유의할 필요가 있다. 은행은 상계 예정 통지 등 중요한 의사표시를 채무자의 주소로 발송하기 때문에 거주지를 이전하는 경우 신속하게 주소변경 신고를 해야 한다. seung@fnnews.com 이승연 기자
2024-01-21 09:49:26전셋값 하락으로 인해 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인을 위해 정부가 이달 27일부터 1년간 한시적으로 전세보증금 반환 용도에 한해 대출규제를 완화한다. 금융위원회는 이 같은 내용의 역전세 반환대출 규제완화를 시행한다고 26일 밝혔다. 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받도록 지원하기 위해서다. 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다. 집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다. 대출금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다. 후속 세입자를 구하지 못한 집주인도 완화된 대출규제에 따라 반환용 전세금을 빌릴 수 있다. 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 7월 3일 이전에 맺은 임대차계약 중 2024년 7월 31일까지 임대차계약이 만료되는 건으로 한정한다. 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 보증금 상환을 할 수 있을 경우 대출이 제한될 수 있다. 세입자를 구하지 못해 집주인이 거주자로 들어갈 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 반환자금 대출이 가능하다. 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 쓸 수 없게 대출금은 현 세입자에게 직접 지급될 예정이다. mj@fnnews.com 박문수 기자
2023-07-26 18:19:07[파이낸셜뉴스] 내일부터 1년간 전셋값 하락으로 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 '역전세난'을 해소하기 위해 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제가 완화된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대신 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 이런 내용을 포함한 '역전세 반환 대출 규제 완화를 시행한다고 26일 밝혔다. 이번 대책은 27일부터 내년 7월31일까지 한시적으로 시행된다. 전셋값 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험 우려로 인해 불안해하는 세입자들이 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 하기 위한 취지다. 우선 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하지만, DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자 상환액만 더해 한도를 계산해 상대적으로 규제가 덜하다. 일예로 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 예상된다. 집주인이 임대사업자인 경우 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향한다. 원칙적으로 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하기로 했다. 또 후속 세입자를 구해 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용된다. 완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 한다. 집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있다. 이 때 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 한다. 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링이 병행된다. 정부는 대출금액이 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리하기로 했다. 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지 확인하고, 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입도 금지된다. 주택 구입이 적발될 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출을 받지 못하도록 할 계획이다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(주금공·HF), SGI서울보증에서 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영하기로 했다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제 완화 시행일인 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 직접 가입할 수 있는 상품도 다음 달 출시된다. 정부 관계자는 "이번 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력 반환 능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완 장치가 이뤄지도록 관리할 것"이라고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자
2023-07-26 13:46:57#OBJECT0# [파이낸셜뉴스]금융위원회가 발표한 역전세 반환대출 대상에 후속세입자를 구하지 못한 집주인이 포함됐다. 실거주를 목적으로 직접 들어가는 집주인도 반환대출을 받을 수 있다. 금융위원회는 오는 27일부터 1년간 역전세 상황에 놓인 집주인이 전세금 반환용 대출시 각종 규제를 풀어주겠다고 26일 밝혔다. 금융당국은 전세자금 반환 목적 대출의 요건을 기존 총부채원리금상환비율(DSR) 40%에서 총부채상환비율(DTI) 60%로 완화했다. 정부가 지난 4일 내놓은 ‘2023년 하반기 경제정책방향’의 후속 조치다. 집주인이 후속세입자를 구하지 못한 상황이어도 완화된 대출 규제에 따라 반환용 전세금을 빌릴 수 있다. DTI 60%, RTI 1.0배 범위 내에서 우선 반환자금을 지원받고, 1년 안에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하면 된다. 세입자를 구하지 못해 집주인이 거주자로 들어갈 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 반환자금 대출을 받을 수 있다. 금융당국은 이 경우 집주인의 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하겠다는 입장이다. 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야한다. 금융당국이 최소 2년 이상 실거주하는지도 지켜볼(모니터링) 예정이다. 역전세 반환대출금은 신규 투자 등 다른 용도로 활용되지 않도록 관리된다. 먼저 지원대상을 제한한다. 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 7월 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 2024년 7월 31일까지 임대차계약 만료되는 경우만 대출받을 수 있다. 이 경우에도 집주인이 자산이 충분해 전세보증금 상환할 수 있다면 대출이 제한될 수 있다. 주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 쓸 수 없게 대출금은 현 세입자에게 직접 지급된다. 또 반환대출 이용기간에는 신규주택을 구입하지 못하게 막고, 주택 구입이 적발되는 경우 대출금 전액을 회수한다. 3년간 주택담보대출 취급도 금지된다. 이밖에도 집주인의 선순위 대출 확대가 후속 세입자의 전세금 미반환 위험으로 이어지지 않게끔 보호조치도 마련됐다. 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정이다. 집주인이 △후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’ 특약을 맺으면 △은행은 특약이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다. △집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 정부 관계자는 “역전세 문제가 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있다”며 “한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화하기 위한 조치”라고 설명했다. mj@fnnews.com 박문수 기자
2023-07-26 10:59:30