[파이낸셜뉴스] 전세대란이 예고됐던 8월이지만 오히려 '역전세대란'이 우려되고 있다. 불과 1년 전 전세대란과 대출대란이 겹치며 서울 아파트 전셋값이 지난 2015년 이후 가장 높은 수준으로 치솟았던 것과 정반대의 현상이 벌어지고 있다. 특히 최근 거래절벽이 이어지는 가운데 입주물량이 많은 지역을 중심으로 역전세난이 심화될 전망이다. 신축입주 늘어난 경기도.. 1년만에 역전세난 반전 25일 부동산R114에 따르면 경기도는 올해 3·4분기(7~9월) 1만 가구 이상의 입주가 예고됐다. △7월 1만970가구 △78월 1만1938가구 △9월에는 1만3801가구가 입주 예정이다. 통상 신축 아파트 입주시에는 잔금을 치를 여력이 부족한 집주인들이 주변 시세보다 저렴하게 전세를 내놓으며 전세물량이 늘어난다. 최근 2년간 전세대란은 이 같은 신규 입주물량 부족이 한 몫을 했다.  불과 1년 전까지만 해도 부동산 시장은 '전세대란'으로 고통을 겪었다.  한국부동산원에 따르면 지난해 8월 첫째 주 수도권 아파트 전셋값은 0.28% 오르며 2015년 4월 셋째 주 이후 6년여 만에 가장 높은 수준으로 치솟았다. 임대차2법 시행 뒤 시장 혼란이 커졌던 2020년 8월 첫째 주 수준(0.17%)을 뛰어 넘은 것이다. 8월은 강남권과 목동, 중계동 등 주요 학군지들로 이주하려는 학부모들의 수요가 늘어나는 시기다. 학군지 이주 수요에 농협·우리·SC제일은행 등이 전세자금대출을 제한적으로 취급하는 '대출대란'까지 겹치며 임차인들의 고통은 더욱 커졌다. 하지만 올해는 정반대의 결과를 보이고 있다.  올해 8월 셋째주 경기도 아파트 전세가격은 -0.11%를 기록했다. 특히 같은 기간 인천의 전세가격 하락폭은 -0.34%를 기록하며 전국(-0.08%)과 서울(-0.07%)의 4배 이상, 수도권(-0.13%)과 경기(-0.12%)보다 배를 각각 넘는 수준까지 하락했다. 시장에서는 이 같은 이유를 금리급등에 따른 '전세의 월세화' 심화라고 분석했다. 특히 최근 아파트 가격이 급락하며 2년 전 비싼 시세로 전세계약을 한 임차인들은 전세금을 돌려받는 데 어려움을 겪을 수도 있다. 전세대출 받는니 월세 찾는 세입자들 고금리에 따라 월세가 전세대출 금리보다 낮아지며 월세를 찾는 수요자들도 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 기준 전국 주택 전·월세 거래 중 월세 거래 비중이 51.6%를 차지했다. 지난해 같은 기간보다 9.6%포인트 늘어났다. 상반기 기준으로 월세 거래가 처음으로 전세 거래 비중을 넘어섰다. 최근에는 보증금이 없는 무보증 월세도 눈에 띄게 늘고 있다. 국토부 실거래라 공개시스템에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 무보증 월세 거래는 160건으로 지난해 같은 기간 54건보다 3배 가량 늘었다. 서울 은평구의 한 공인중개사는 "에전에는 집주인들이 신규로 월세나 반전세로 돌리는 경우가 많았지만, 최근에는 임차인들이 월세 전환을 먼저 물어오는 경우가 늘어나고 있다"고 전했다.   hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

[파이낸셜뉴스] 지난 몇년간 급등세만 반복하던 주택시장에 빨간불이 켜졌다. 올 들어 수도권 주요 지역과 서울 외곽지역에서 급매물이 나오며 가격 하락을 시작하더니 지난 7월부터 서울 강남권 등 인기지역도 약보합세로 돌아섰다. 윤석열 정부가 다주택자 양도세 중과 한시유예, 종합부동산세 완화 등 반시장적인 규제를 푸는 내용의 대책을 연달아 내놨지만 부동산 시장의 내리막길은 더 가팔라지고 있다. 문재인 정부때 20차례가 넘는 고강도 대책에도 꿋꿋하게 오름세를 탔던 주택시장이 왜 이처럼 완전히 달라졌을까. 국내외적으로 여러 이유가 있지만 가장 큰 이유는 미국의 가파른 금리인상이다. 코로나19 여파로 2년 넘게 경기 침체가 지속되고 있는 상황에서 갑작스럽게 맞는 고금리 파고는 자산시장을 급속하게 얼어붙게 만들고 있다. 게다가 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 살인적 인플레이션에다 경기침체까지 동반하는 스태그플레이션도 점점 현실화되고 있는 상황이다. 그러나 국내 주택시장 입장에서만 보면 꼭 악재만 있는 것도 아니다. 주택 경기를 선도하는 서울의 경우 입주물량이 올해는 물론 내년에도 급속히 줄어든다. 공급이 부족하다는 것은 가격에 직접적인 영향을 미친다는 점에서 결코 가볍게 볼 일이 아니다. 또 임대차2법 부작용에 따른 전월세 가격 급등 우려도 있다. 일각에서는 8월이 시작됐지만 전세값이 약세를 보이고 있어 계약갱신청구권 후유증이 전혀 없다는 분석이 많다. 하지만 이는 철모르고 하는 애기다. 새 정부가 주택시장에서 반시장적인 규제를 걷어내려는 의지를 확고히 하고 있고 하나둘씩 규제를 풀고 있다는 점은 무시못할 요인이다. 또 미국의 금리인상 기조가 계속될 수 있을지도 관건이다. 벌써 미국 경제가 피로감을 보이고 있다는 징후가 각종 지표에서 포착되고 있다. 하반기 주택시장에서 주목해야 할 가장 중요한 변수 세 가지를 짚어본다. (1)美연준, 빅스텝 계속 될까..국내 금리는? 지난 2일(현지시간) CNBC와 AP통신은 뉴욕 연방준비은행 보고서를 인용해 미국의 올 2·4분기 가계부채 총액이 16조1500억달러(2경1190조원)을 기록해 사상 최대치를 경신했다고 보도했다. 코로나19 팬데믹이 시작되기 전인 2019년 4·4분기보다 2조달러 이상 증가한 것이다. 특히 신용카드 잔액은 460억 달러가 증가했다고 지적했다. 뉴욕 연준은 "모든 종류의 채무가 크게 늘었으며 저소득층의 신용카드와 자동차론 연체율이 크게 오른 만큼 예의주시하고 있다"고 했다. 저소득층 연체율이 올라가고 있다는 것은 그만큼 금리상승세가 경제에 즉각적인 영향을 미치기 시작했다는 것을 의미한다. 또 마켓워치는 지난달 31일 미국부동산전문사이트 리얼티닷컴 발표를 인용해 미국 200개 대도시의 주택 4채 중 1채 꼴로 매매가격이 하락했다고 보도했다. 미국 주택 가격이 하락한 이유는 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)이 기준금리를 잇따라 인상하며 주택담보대출금리가 급등한 영향이 크다고 마켓워치는 분석했다. 미국 기준금리가 올 초 0~0.25%에서 지난 7월 기준 2.25~2.50%까지 급등하면서 주택담보대출(모기지론) 평균금리도 1년전 2.5%에서 5.3%로 두배 이상 올랐다고 설명했다. 앞서 28일에는 미국 2·4분기 국내총생산(GDP) 증가율이 -0.9%를 기록해 지난 1·4분기(-1.6%)에 이어 2분기 연속 마이너스 성장했다는 미국 상무부의 발표가 있었다. 이처럼 미국 경제 지표들이 줄줄이 악화된 수치를 기록하자 전문가들의 경고가 나오고 있다. 미국경제가 이미 침체 국면에 진입했다는 말까지 나왔다. 피에르 올리비에르 고린차스 국제통화기금(IMF) 수석 이코노미스트는 7월26일 "미국이 경기 침체를 피하기는 쉽지 않을 것"이라고 경고했으며 빌 클린턴 행정부에서 재무장관을 지낸 래리 서머스 하버드대 교수도 최근 "구조적 장기 침체에 빠질 것"이라는 주장을 펴기도 했다. 국내도 마찬가지다. 한국경제학회 조사에 따르면 국내 경제학자 39명 중 21명이 "이미 (스태그플레이션) 초기 진입단계에 있다"고 답했으며 2명은 "상당히 진행되고 있는 상태"라고 진단했다. 국내 경제학자 54%가 스태그플레이션 단계에 있다고 본 것이다. 이는 미국 연준금리와 국내 기준금리 오름세도 점점 브레이크가 걸리고 있다는 것을 의미한다. 국내에서는 미국 금리와 동조화를 우려하는 목소리도 본격 등장하기 시작했다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 미국을 따라 기준금리를 가파르게 올릴 경우, 한국경제에 경기둔화가 그대로 파급될 수 있어 통화정책을 독립적으로 운용할 필요가 있다고 제언했다. 금리 역전이 일어나도 외국자금의 대규모 유출이 일어나지 않는다는 것이다. KDI에 따르면 과거 한미 기준금리가 역전됐던 △1999년 6월∼2001년 2월 △2005년 8월∼2007년 8월 △2018년 3월∼2020년 2월 등 3차례 시기 중 외국인 자금은 오히려 순유입을 기록했던 것으로 조사됐다. 어쨌든 국내외 금리 추이는 하반기 주택시장 기울기의 방향을 가를 가장 중요한 변수다. (2)전세대란 온다더니..전셋값 오히려 떨어졌는데? 진짜 괜한 걱정이었을까. 서울 아파트 평균 전셋값이 3년3개월만에 처음으로 하락했다. 부동산 시장에서는 계약갱신청구권제 도입 2년이 지나는 8월부터 전셋값 폭등을 우려했지만 오히려 전셋값이 떨어진 것이다. KB국민은행 통계에 따르면 올 7월 현재 서울 아파트 평균 전셋값은 6억7788만원으로 전월 6억7792만원보다 소폭 떨어졌다. 2019년 4월 4억6210만원 이후 무려 39개월만이다. 부동산 시장에서는 8월부터 4년 동안 오르지 못한 전셋값을 한꺼번에 반영한 신규 전세매물이 쏟아지게 되는 '8월 대란설'까지 나왔었다. 그런데 뚜껑을 열어보니 전세매물이 늘어나고 있고 신규 전세매물을 찾는 수요까지 감소하는 등 반대 현상이 나타나고 있다는 것이다. 시장에서는 새 정부가 내놓은 상생임대인제도도 효과를 미치면서 8월 전세대란설은 없었다고 분석하고 있다. 그러나 7월 집계된 신규 계약건 중 계약갱신청구권을 사용하고 새로 나온 물건이 얼마나 포함됐을까. 통상적으로 임대차계약 신고는 계약이 이뤄진 후 한달 이내에 집주인이나 세입자가 신고를 하는 경우도 있지만 대부분은 세입자가 입주 후 동주민센터나 대법원(등기소)에 확정일자 신고를 하는 방법으로 이뤄진다. 7월 통계에는 계약갱신청구권이 끝난 매물이 거의 포함되지 않았을수도 있다는 것이다. 따라서 계약갱신청구권이 만료된 매물이 나오기 시작하는 8월 이후부터 연말까지가 전세시장의 진짜 모습이 될 것이라는 것이다. 시장에서는 진짜 전세대란 여부는 10월 안팎이 돼야 실감할 수 있다고 보고 있다. 일각에서는 상생임대인제도가 새롭게 도입되기 때문에 이같은 변수를 상쇄하고 있다고 분석한다. 계약갱신청구권을 사용한 전월세 물건의 임대료 인상을 5% 이내로 제한하면 집주인의 양도소득세 비과세 요건(2년 거주)을 완화해주는 것으로 이 제도 시행으로 집주인이 한꺼번에 4년치 전세금 인상액을 받으려는 움직임이 없다는 것이다. 그러나 이 또한 맞지 않는 말이다. 실제 시장에서는 현실과는 너무 동떨어졌다는 얘기가 나오고 있다. 상생임대인제도는 양도세 비과세혜택을 누리리면 1주택일 경우만 가능하다. 여러 주택일 경우 마지막 한 채가 상생임대주택이어야 한다는 것이다. 주택보유수별로 잘 살펴보자. 1가구1주택자의 경우는 아마도 현재 보유하고 있는 주택에 거주할 여건이 되지 않아 자신의 집을 임대를 주고 있는 경우만 해당된다. 그러나 1주택자는 대부분 양도세 면제 혜택을 받기 때문에 큰 매력이 없게 된다. 2주택자의 경우라면 상생임대인주택 혜택을 받으려면 세를 주고 있는 주택에 앞서 기존주택부터 팔고 마지막에 상생임대주택을 팔아야만 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 또 3주택 이상 다주택도 마찬가지다. 상생임대인제도가 전세시장 안정에 거의 영향을 못미칠 것으로 분석하는 이유다. 올 하반기 입주물량 감소도 잘 봐야 한다. 부동산R114 등에 따르면 올 하반기 서울 입주물량은 8418가구로 전년 동기 대비 41% 감소하는 것으로 집계됐다. 하반기 입주물량이 1만가구를 밑도는 것은 2010년 이후 처음이다. 다만 수도권 지역에서 입주가 늘어나기 때문에 얼마나 충격을 완화할지가 변수다. 경기 지역은 7만3551가구, 인천은 1만8834가구로 전년 같은기간보다 각각 25%, 39% 증가한다. (3)규제 완화 기조 확인했지만 과연 '대못' 규제 사라질까 새 정부는 출범하자마자 부동산 시장을 멍들게 하는 반시장 규제 완화에 나섰다. 5월10일 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 한시 유예하는 조치를 발표한데 이어 5월30일 민생대책, 6월16일에는 새정부 경제정책방향, 6월21일에는 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제(6·21 부동산대책)'을 내놨다. 시장 참여자들이 가장 힘들어하는, 부동산 시장 정상화를 위해 가장 급하다고 하는 거래, 보유 단계 '대못'부터 손댄 셈이다. 종합부동산세 부담을 줄여주기 위해 공정시장가액비율을 현재 100%에서 60%로 대폭 낮추고 한시적으로 1주택자에 한해 특별공제 3억원을 도입하는 등 보유세를 대폭 낮춰주기로 했다. 또 생애최초주택 구입자 대상 취득세 감면과 주택담보인정비율(LTV)도 완화하고 임대차시장 안정을 위해 상생임대인제도 요건 완화, 민간건설임대 공급 확대 등의 방안도 포함시켰다. 그러나 부동산 시장 정상화엔 갈길이 아직 멀다. 문재인 정부 시절 박아놓은 대못이 너무도 많고 깊기 때문이다. 앞서 내놓은 대책들도 법개정을 통해야만 하는 것들도 대부분이다. 거대 야당이 눈을 부릅뜨고 버티고 있는 상황에서 국회 문턱을 넘는다는 보장도 없다. 그렇다고 꼭 비관적인 것은 아니다. 총선이 2년도 안남은 상황이라 야당도 대놓고 반대만 할 수는 없기 때문이다. 벌써부터 서울 수도권 지역 야당 국회의원들은 이제 부동산 규제를 풀어야 한다는 말까지 대놓고 나오고 있다. 당장 종부세를 놓고도 이같은 조짐을 읽을 수 있다. 정부와 여당은 올해 종부세 부과 기준을 12억원(1주택자 기준)으로 상향하는 방안을 추진하자 더불어민주당 박성준 의원(서울 중·성동을)은 오히려 종부세 기준선을 15억원으로 더 올리자는 법안을 발의하기도 했다. 정치권은 여야 모두 새로운 지도 체제가 출범하면 서서히 총선 정국으로 들어가게 된다. 야당인 민주당도 서울과 수도권 의원을 중심으로 지역구민의 목소리를 담아 규제완화에 동참할 가능성이 높다고 시장은 보고 있다. 특히 여당이 과감한 규제완화를 추진한다 하더라도 무조건적인 반대만 할 수 없다는 것이다. 하반기 주택시장에서 금리 추이와 전세시장, 규제완화 추이를 정밀하게 주목해야 하는 이유다. kwkim@fnnews.com 김관웅 기자

정부의 '주거분야 민생안정 방안'에 대해 전문가들은 오는 8월 '임대차3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권)' 시행 2년을 맞아 우려됐던 전세대란 우려가 잦아드는 것과 맞물려 일부 시너지 효과를 기대했다. 반면 공공주택 100만가구 공급계획에 대해서는 장기사업인 만큼 당장 가시적 정책효과를 거두기 어려울 것으로 분석했다. 부동산 전문가들은 단기적 효과에 초점을 맞춘 전월세 지원방안에 대해서 긍정적 반응을 보였다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 20일 "이번 대책은 전월세시장 안정화에 초점을 둔 만큼 8월 임대차3법 시행 2년을 맞아 불안해진 전세시장 안정화와 맞물려 시너지 효과를 낼 것으로 기대한다"며 "임대차시장에서 단기적인 안정화 효과를 거둘 수 있을 것"이라고 말했다. 임대차3법의 핵심인 계약갱신청구권(2+2년) 첫 만료를 앞두고 전세시장은 임대료 대폭 상승에 대한 우려가 제기됐지만 금리인상, 정부 정책 등과 맞물려 전세물량이 쌓이면서 '전세대란' 우려가 잦아들고 있는 분위기다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세의 월세화, 지방 아파트의 높은 전세가율 등으로 깡통전세 리스크, 금리인상 등으로 이자 부담이 커진 임차인을 위한 방안이 잘 짜인 느낌"이라며 "다만 내년에 시행하는 제도가 다수 포함돼 시행시기를 조기화할 필요가 있다"고 제언했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "임대차3법 부작용 완화 등은 당장 현실에 필요한 내용"이라며 "부작용이 많은 것으로 나타난 만큼 앞으로 임대차3법의 유지 자체에 대한 논의도 필요한데, 이는 전면 재검토까지 포함한 논의까지 의미한다"고 말했다. 하지만 공공주택 100만가구 공급계획은 최소 수년이 소요되는 만큼 당장 가시적인 효과를 거두기 어려울 것으로 전망했다. 임 수석은 "공공임대 50만가구, 청년주택 50만가구 등 공공주택 100만가구 공급계획이 포함돼 있는데, 이는 임기 내 추진 계획으로 당장 가시적인 효과를 기대하기 어렵다"며 "향후 사업추진 상황과 시장 여건을 살펴봐야 할 것"이라고 말했다. 이 위원은 "임대시장과 함께 매매시장의 주택공급 같은 다른 정책방안이 실효성 있게 현실화되는 것이 필요하다"고 조언했다. longss@fnnews.com 성초롱 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 오는 8월 임대차3법(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)의 핵심인 계약갱신청구권(2+2년) 첫 만료를 앞두고 우려가 제기된 전세시장이 약세로 전환되는 지역이 늘고 있다. 금리인상, 대출규제, 정부 정책이 맞물려 전세 물량이 쌓이면서 '8월 전세 대란' 우려도 잦아들고 있는 분위기다. 17일 부동산R114에 따르면 7월 둘째주 서울 전세시장은 전주 대비 별다른 가격 움직임 없이 보합(0.00%)을 기록했다. 수도권 주요 신도시와 경기·인천은 각각 0.02% 하락했다. 서울의 경우 서대문(-0.10%), 강동(-0.07%), 금촌(-0.06%), 은평(-0.06%), 성북(-0.02%) 등의 순으로 하락했다. 특히 인기지역인 강남(-0.03%)과 대통령실 이전 호재가 있는 용산(-0.02%)도 하락했다. 서대문은 북아현동 힐스테이트신촌이 1000만~3000만원 떨어졌다. 강동은 강일동 강일리버파크3단지, 암사동 선사현대, 광나루삼성 등이 1000만~2500만원 내렸다. 반면 송파(0.10%), 광진(0.03%), 영등포(0.02%), 마포(0.01%) 등은 올랐다. 송파는 방이동 현대홈타운스위트, 잠실동 잠실엘스 등이 1000만~2500만원 올랐다. 경기·인천은 의정부(-0.10%)의 낙폭이 가장 컸다. 이어 인천(-0.09%), 군포(-0.09%), 남양주·수원·의왕도 각각 -0.02% 하락했다. 의정부는 신곡동 금오주공그린빌4단지, 가능동 힐스테이트녹양역 등이 500만원 가량 하락했다. 다만 안양(0.08%), 파주(0.07%), 안성(0.05%), 오산(0.05%) 등은 올랐다. 안양은 석수동 석수e편한세상, 관양동 인덕원삼성 등이 1000만원 가량 상승했다.  수도권 주요 신도시의 전세값도 주춤하는 모양세다. 평촌(-0.09%), 위례(-0.09%), 광교(-0.07%), 파주운정(-0.06%), 분당(-0.02%), 동탄(-0.02%) 등이 하락했다. 평촌은 호계동 무궁화태영, 평촌동 향촌현대5차 등이 250만~1000만원 떨어졌다. 위례는 장지동 위례24단지꿈에그린, 창곡동 위례더힐55 등이 500만~2000만원 하락한 반면 판교(0.04%), 일산(0.01%) 등은 올랐다. 전셋값이 하락세를 보이면서 '8월 전세 대란'에 대한 우려도 잦아드는 분위기다. 8월 이후 계약갱신청구권 사용이 만료된 임대주택이 신규 계약을 체결할 때 임대인들이 4년 치 임대료를 한꺼번에 인상하면서 전셋값 폭등 우려가 제기돼 왔다. 하지만 정부가 계약 갱신을 유도하기 위한 상생임대인 등 정책과 기준금리 인상, 대출규제 등으로 인한 '전세의 월세화' 등으로 인해 매물이 점차 쌓이면서 전셋값도 하향 조정되는 추세다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "수도권 전반의 거래 부재에 따라 가격 움직임이 제한됐던 시장 상황으로 평가할 수 있다"며 "앞으로 한국은행의 스몰스텝(기준금리 0.25%p 인상)이 예상되는 만큼 현재의 이자율 수준에 시장이 적응할 수 있는 시간적 여유도 필요한 상황"이라고 말했다.  ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

임대차3법의 부작용으로 최근 2년간 서울의 전세가격이 23.8% 급등하는 등 전세 대란이 심화되고 있는 것으로 나타났다. 또 보유세의 급격한 인상으로 서울지역 월세 비중도 13.7%까지 높아져 서민들의 부담이 가중되고 있다는 지적이다. 한국경제연구원은 7일 '보유세 인상이 주택임대료 상승에 미친 영향 분석' 보고서에 따르면 최근 2년간 주택 임대차시장에서 전세가격 급등과 전세물량 감소가 두드러졌다. 2016~2019년 3% 미만의 상승률을 보이며 안정적 흐름을 유지해오던 서울지역 주택 전세가격은 2020년 들어 두자릿수 상승률을 기록하면서 최근 2년간 23.8% 상승했다. 여기에 월세 비중이 빠르게 증가하는 '전세의 월세화'가 가속화되면서 서울지역 월세 비중이 같은 기간 13.7% 증가하는 등 주택 임대차시장의 변동성이 크게 확대됐다. 한경연은 최근 임대차시장 불안의 원인으로 주택가격 급등, 임대차3법 시행, 보유세의 급격한 인상을 꼽았다. 한경연은 "종합부동산세 등 보유세 인상으로 인해 임대차 거래 중 월세 비중이 5% 이상 늘어났다"며 "보유세율의 변수로 볼 수 있는 보유세 관련 뉴스 건수나 증여 중 공동명의 비율을 통한 추가적 분석에서도 비슷한 결과가 나타났다"고 설명했다. 한경연은 보유세의 급격한 인상이 임차인에게 전가돼 임대료 부담이 늘어났다고 분석했다. 특히 보고서에서는 분석 대상을 종부세 관련 변수로 한정했으나 실제로는 공시가격 인상으로 재산세 부담도 크게 늘었기 때문에 보유세 인상에 따른 임대차시장 영향이 실제로는 더 크고 광범위할 것으로 분석했다. 이승석 한경연 부연구위원은 "보유세 인상은 다주택 보유에 대한 부정적인 인식을 강조하는 동시에 주택보유 수익률을 낮춰 주택수요를 위축시키려는 목적이었지만 결과는 반대로 나왔다"며 "주택가격은 오히려 더 가파른 급등세를 보였다"고 말했다. 이어 "그 결과 주택매매시장에서는 똘똘한 한 채라는 새로운 패러다임 속에 '영끌·빚투 현상'이 확산되고, 임대차시장에는 '20억 전세시대' 개막과 함께 월세 가속화 등 임대료 부담이 커졌다"고 강조했다. 한경연은 올해도 전세시장의 혼란이 지속될 것으로 예상했다. 주택가격 급등에 따른 주택구매 포기 가구 증가가 전세수요 확대로 이어지는 가운데 하반기에는 임대차 3법 시행 2년째를 맞아 계약갱신청구권 행사로 전세물량이 줄어들 것으로 보기 때문이다. 이 부연구위원은 "시장 균형을 인위적으로 왜곡하는 수요억제 정책은 그동안 예외 없이 실패했다"면서 "그동안의 정책들이 특정지역의 시장 가격을 폭등시키고 계층 간 부익부 빈익빈 현상을 심화시켰다는 것을 상기해야 한다"고 덧붙였다. km@fnnews.com 김경민 기자

집값 급등과 함께 서울 등 수도권을 중심으로 심화되고 있는 전세난이 입주물량 감소와 가을 이사철 수요까지 겹쳐 추석 이후 '전세대란'으로 이어질 것이란 우려가 커지고 있다. 22일 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전셋값은 지난 2019년 10월 이후 지난달까지 23개월 연속 오름세를 기록했다. 특히 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 본격 시행된 지난해 8월 이후 상승폭을 키우며 작년 11월부터 올해 1월까지는 월 기준 1% 상승률을 보이기도 했다. 전셋값의 1%대 상승률은 2011년 11월(1.33%) 이후 9년 만이다. 특히 전세난이 가속화되고 있는 수도권의 경우 올해 1∼8월 누적 전셋값 상승률이 7.51%로 지난해 연간 상승분(8.45%)에 근접한 상태다. 이런 상승세가 이어진다면 전셋값 상승률은 작년을 웃돌 것으로 보인다. 수도권에서는 같은 기간 인천이 12.31% 오르며 작년 연간 상승률(9.89%)을 이미 넘긴 상태고, 경기와 서울도 각각 8.28%과 4.34%로 높은 상승률을 기록 중이다. 특히 서울의 경우 재건축 단지의 이주 수요과 학군 수요가 많은 서초구(8.00%), 노원구(6.55%), 동작구(6.28%), 송파구(5.64%), 관악구(5.09%), 성북구(5.07%) 등을 중심으로 전세가 상승이 가팔랐다. 수도권은 3기 신도시 등 대규모 공급 계획이 담긴 2·4 대책 발ㅅㅅ 후인 3∼5월 0.73%→0.52%→0.51%로 상승폭이 둔화되는 듯 했지만, 서울 강남권 재건축 이주수요와 학군 수요가 몰리며 6월 0.81%, 7월 1.14%, 8월 1.18%로 다시 상승폭을 키웠다. 전세난이 심화되면서 월세로의 전환 속도도 빨라지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준)은 총 1만3329건으로, 이 가운데 월세가 긴 '반전세' 계약은 39.9%(5316건)를 차지했다. 이는 전달(35.6%·7월)보다 4.3%포인트 높아진 수준으로, 올 들어 가장 높은 수치다. 새 임대차 법 시행 후 1년여 간(2020년 8월∼2021년 8월) 반전세 거래 비중은 35.1%로, 법 시행 전 1년간 28.1%(2019년 8월∼2020년7월)에 비해 7.0%포인트 높아졌다 전세난 해소를 위해선 공급 확대가 답이라는 게 전문가들의 중론이지만, 올 하반기는 물론 내년에도 새 아파트 입주 물량이 충분치 않아 전세난이 쉽게 진정되긴 어려울 것으로 관측된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "그간 부동산의 매매가격이 꾸준하게 상승했고 이에 후행하는 전세가격 상승은 자연스러운 현상이기 때문에 당장 가을 전세난이 우려되는 상황"이라며 "그럼에도 현재로서는 (전세난을 잠재울) 별다른 방법이 없는 상황이다"고 말했다. longss@fnnews.com 성초롱 기자

[파이낸셜뉴스]  지난해 11월 정부가 임대차법으로 인한 전세대란을 잡겠다고 내놓은 단기 빌라 공급대책이 목표치의 절반을 겨우 넘기고 있다는 지적이 제기됐다. 5일 송언석 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 6월 말 기준 전국 신축 매입약정 체결 건수는 4300가구로 정부가 세운 상반기 공급 목표치(7000가구)의 61.4%, 공공전세 주택 경우 약정 계약 건수가 1600가구로 목표치(3000가구)의 53.3%에 불과한 것으로 나타났다. 서울의 경우 신축 매입약정은 2300가구(목표치 3000가구), 공공 전세는 400가구(목표치 1000가구)로 상반기 공급 목표치를 크게 밑돌았다. 지난해 11월 정부는 공공임대 공실 활용(공공 임대주택 공실을 전세로 전환), 공공전세 주택(최장 6년간 시세의 90%에 살 수 있는 전세주택), 신축 매입약정(민간 사업자 건축 주택을 사전에 매입약정하고 준공 시 매입 공급하는 방식) 등을 통해 전세 대란을 잡겠다는 계획을 내놨다. 기존 주택 공실을 활용해 공급 목표량 달성이 용이했던 공실 활용 방안만 목표치를 채우고, 민간과 계약을 체결해 진행하는 신규 주택 공급은 목표치의 절반 수준에 머문 것이다.   문제는 실제 입주는 그보다도 못하다는 것이다. 한국토지주택공사(LH)가 운영하는 공공전세주택 홈페이지에 따르면 전국에서 공공전세 입주자 모집에 나선 단지는 경기 안양시에 2곳뿐이다. 그마저도 공급 가구 수가 117가구에 불과하다. 신축 매입약정도 매입 계약 체결 이후 착공이 이뤄지기 때문에 현재로서는 입주까지 6개월에서 1년가량 더 소요될 것으로 보인다. 사실상 현재 입주 가능한 물량이 거의 없다는 얘기다. 정부는 올 하반기 공공전세와 신축 매입약정으로 전국 2만가구, 서울 8000가구를 공급할 계획이다. 이는 상반기(1만가구, 4000가구) 목표량의 2배에 달하는 물량이다. 지금과 같은 추세라면 하반기에는 더 저조한 실적을 거둘 것으로 보인다. 송 의원은 "임대차 3법으로 전세 매물이 급감하고 가격이 천정부지로 오르며 집 없는 서민의 삶을 나락으로 떨어뜨리고 있다"며 "대안으로 제시한 공공 주도 공급 대책조차 지지부진한 상황에서 지엽적 부분을 과대 포장해 자화자찬하는 것은 국민을 두 번 배신하는 것인 만큼 정책 실패를 인정하고 국민의 삶을 제자리로 돌려놔야 한다"고 말했다. fact0514@fnnews.com 김용훈 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 올해 주택시장은 정부의 잇단 부동산 대책에도 불구하고 매물부족과 가격급등이 이어진 한 해였다. 서울 및 수도권에서는 아파트값 급등에 더 이상 주택구입을 늦출 수 없다는 위기감으로 ‘패닉바잉’과 ‘영끌’이 유행어로 등극했다. 그 결과 30대가 주택 구매의 주수요층으로 부상했다. 임대사업자 혜택 폐지와 하반기 핫이슈인 전월세2법이 발효되자 전세시장은 ‘전세대란’으로 여전히 진행중이다. 정부는 전세매물 부족과 가격급등 현상이 불거지자 2022년까지 전국에 11만4000가구의 주택을 추가 공급하겠다는 11·19대책을 내놓았다. 11월 30일 직방이 꼽은 ‘2020년 부동산 시장 10대 뉴스’를 정리해본다. 올해는 연초부터 코로나19의 위기감이 이어지며 자영업 폐업과 상가 공실이 증가해 상업용 부동산이 가장 큰 타격을 받았다. 반면 아파트 분양시장은 견본주택의 온라인 공개로 언택트 시대에 적응하며 자리 잡아가고 있다. 정부가 부동산 시장 불안의 원인으로 꼽는 유동성 확대는 저금리 기조와 맞물리며 주택담보대출금리를 1월 2.51%에서 9월 2.44%까지 떨어뜨렸다. 은행권 주택담보대출 증감액은 7월 4조원, 8월 6조1000억원, 9월 6조7000억원으로 부동산시장의 군불역할을 하고 있다. 서울지역은 올해 1월 30.39%였던 30대의 아파트 매매비중이 10월 38.5%로 8.1%p증가했다. ‘패닉바잉’으로 설명되는 젊은 세대가 아파트 매매행렬에 뛰어든 모습이다. 이 와중에도 정부의 전방위적인 고강도 수요억제책은 이어졌다. 6·17, 7·10대책을 통해 규제지역을 대폭 확대하고 다주택자와 법인의 부동산 거래 세금을 강화했다. 한편 8·4대책에서는 3기신도시와 서울 내 유휴부지 가릴 것 없이 수도권 공급확대를 약속했다. 하지만 매매시장의 불똥은 임대차시장으로 옮겨 붙었다. 임대차 3법이 개정되며 전세시장 불안이 확대되자 정부는 임대공급을 늘려 전세시장을 안정화하는 내용의 11·19대책을 최근 발표했다. 이 밖에도 올해 부동산 시장을 달군 이슈로는 △로또청약 광풍 △상가건물 임대차보호법 개정 △허위 과장광고 개선 공인중개사법 개정 △시세의 90% 부동산 공시가격 현실화 △자금조달계획서 강화 등이 있다. 올해는 부동산 시장을 안정시키려는 정부의 대책 남발과 그에 따른 풍선효과 조세저항 등 부작용이 뒤따르며 여전히 매매시장 불안과 전세대란이라는 숙제를 남기고 있다. kimhw@fnnews.com 김현우 기자

전세대란이 계속 확산되는 등 부동산시장의 혼란이 갈수록 태산이다. 전세가 신고가 행진을 거듭하는 사이 집주인과 세입자 간 갈등은 극심하다. 7~10월 대한법률구조공단의 임대 관련 분쟁 상담건수만 40% 이상 증가했다는 소식이다. 한 단지 내 같은 평수 아파트 전셋값이 두 배 차이가 나는 기현상 속에 수도권의 월세지수도 역대 최고치를 경신 중이다. 징벌적 과세와 규제 위주의 부동산정책이 빚어내고 있는 총체적 난맥상이 아닐 수 없다. 이는 사실상 예견된 참사다. 여당인 더불어민주당 싱크탱크인 민주연구원이 지난 6월 개최한 세미나 자료를 보라. 당시 전문가들은 이미 임대차 3법의 문제점을 조목조목 지적했다. 단기적 전세가 앙등과 장기적 임대주택 공급 위축 등 지금 임대차시장에서 나타나고 있는 부작용 그대로다. 그런데도 임대차 3법을 밀어붙인 당정의 인식은 여전히 안이해 보인다. 홍남기 경제부총리는 며칠 전 "확실한 (전세안정) 대책이 있다면 정부가 (발표를) 했을 것"이라고 했다. 속수무책임을 자인한 셈이다. 주무장관인 김현미 국토부 장관은 전세난의 원인을 묻자 동문서답하듯 "저금리 탓"으로 돌렸다. 10일 취임 300일을 맞은 정세균 국무총리는 부동산 시장에 대해 "전세물량 부족이 상당히 심각해 걱정"이라고 했다. 무주택 서민의 고충을 실감했다니 다행이다. 다만 그가 "공급을 늘리기 위한 다양한 대책을 마련 중"이라고 했지만, 그 정도로 급한 불을 끌 수 있을지는 미지수다. 전세가 급등이 다시 집값을 들썩이게 하고, 급기야 월세대란으로 이어지는 등 불길이 번지고 있기 때문이다. 결국 규제일변도 부동산 정책으로 인해 시장이 값비싼 대가를 치르고 있는 꼴이다. 정부가 도입하려는 중형 공공임대 주택만으론 이미 시작된 '시장의 역습'을 피하는 데는 역부족일 것이다. 오랜 시간이 소요돼 세입자의 고통만 연장되면서다. 그렇다면 당정은 두더지 잡기 게임하듯 마구 쏟아낸 주택정책 전반을 되돌아봐야 한다. 특히 최근 부동산 빅데이터 플랫폼 직방이 실시한 모바일 설문조사에서 집주인도, 세입자도 새 임대차법에 압도적으로 불만을 표시한 사실을 직시할 때다. 임대차 3법 시행이 '한 번도 경험하지 못한 전세난'을 부른 근본원인이라면 이 잘못된 첫 단추부터 다시 끼워야 임대차시장도 정상궤도로 복귀할 수 있을 것이다.

[파이낸셜뉴스]   전세대란이 월세 시장까지 혼란스럽게 만드는 모양새다. 지난달 서울 아파트 월세지수가 사상 처음으로 101을 넘어선 가운데, 상승률 또한 0.8%에 육박해 관련 통계가 작성된 이후 가장 큰 폭으로 뛴 것으로 파악됐다. 23일 KB국민은행 월간주택동향에 따르면 9월 서울 아파트 월세지수가 0.8포인트 올라 101.2를 기록했다. 월세지수는 2019년 1월 월세지수를 100으로 놓고 흐름을 살펴보는 지수다. 2015년 12월부터 집계를 시작한 통계로, 지수가 101을 넘긴 것은 이번이 처음이다. 0.8포인트 변동폭도 역사상 가장 높은 수치다. 이같은 월세 급등 현상은 새 임대차법의 영향이라는 분석이 나온다. 전셋값 상승에 부담을 느끼는 세입자들이 전셋값 대신 월세를 부담하면서 월세지수가 올랐다는 설명이다. 임대인도 전세 대신 월세로 바꾸는 추세가 이어지며 월세지수 상승을 부추긴 것으로 보인다. 이날 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향을 보면 10월 셋째주 전국 아파트 전세금은 전주보다 0.21% 올랐다. 5년 반 만에 최대폭 상승이다. 서울 아파트 전세금은 0.08% 올라 69주째 상승세를 이어갔다. joonhykim@fnnews.com 김준혁 인턴기자