[파이낸셜뉴스] 이재명 경기도지사가 부동산 문제 해결방안으로 '비거주 주택 강력 규제와 공공임대 주택 확대'를 강조했다. 이 지사는 토지거래허가제 확대도 필요하다고 밝혔다. 지난 8일 이 지사는 페이스북에 "부동산 안정화.. 비거주 주택 강력 규제와 공공임대주택 확대만이 답입니다"라는 제목의 글을 올려 이같이 주장했다. 이 지사는 "최근 아파트 가격이 4개월여 만에 최대 상승폭을 찍는가 하면 과천지역 아파트 1000여가구 분양에 47만8000여명이 몰려 최고 1812대 1(평균 458대 1)을 기록하기도 했다"며 "부동산 투기가 무주택자들을 깊은 고통의 나락으로 내몰고 있다"고 진단했다. 이에 대해 "정당한 일의 대가나 경쟁이 아닌 재화 독점을 통해 타인의 노력을 빼앗는 사회는 더 이상 희망이 없다"고 우려했다.  그러면서 이 지사는 부동산 문제 해결 2가지 방안을 제시했다. 문재인 대통령의 '평생주택', 경기도형 기본주택과 같은 장기공공임대주택 확대와 외국인·법인 대상 토지거래허가제 확대다.  그는 "실주거용 주택은 합리적으로 보호하고 값싸고 질 좋은 주택을 공급하되, 비거주 주택에 대해서는 불로소득이 불가능할 정도로 높은 세금 부과, 금융 혜택 박탈 등 강도 높은 규제를 취하는 것"이라고 설명했다.  우선 이 지사는 장기공공임대주택에 대해 "중산층이 살만한 좋은 위치에 품질 높은 공공임대 주택이 공급돼 편안하게 살 수 있다면 굳이 빚을 내 비싼 집을 살 필요도 없다"고 말했다. 그러면서 우리나라와 조건이 유사하다고 알려진 싱가포르의 성공적 사례를 거론했다.  외국인·법인 대상 토지거래허가제 확대에 대해서는 "비거주 주택 강력 규제책"이라며 “(이 제도는) 현재 도에서 추진 중이지만 인근지역 풍선효과가 우려됨에 따라 수도권 (전역으로)확대 또한 정부 검토가 반드시 필요하다"고 말했다.  마지막으로 이 지사는 "비정상적인 시장을 극복할 해법을 찾았다면 때를 놓치지 말아야 한다"며 "부동산 시장 정상화, 지금이 기회"라고 강조했다.  dearname@fnnews.com 김나경 인턴기자

문재인 대통령이 언급한 부동산시장 감독기구가 금융감독원과 유사한 형태의 '부동산 감독원(가칭)'으로 가닥을 잡은 가운데 사인간 부동산거래 영역을 국가가 지나치게 통제하는 사실상의 '주택거래허가제'가 될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 더욱이 청와대가 시장 감독기구 도입 배경으로 언급한 부동산시장 교란행위는 국세청, 금융위원회 등 관련기관들이 관리하고 있어 중복 감독 논란과 실효성에 대한 의문도 불거지고 있다. 국토부 관리·감독받는 외청 형태 12일 파이낸셜뉴스의 취재를 종합하면 새로 구성되는 부동산 감시 상설기구는 행정안전부와의 협의가 필요하지 않은 별도 조직으로 구성되며 국토교통부의 지도·감독을 받을 것으로 알려졌다. 정부 관계자는 "정부 내에 별도 조직을 만드는 것은 행안부와의 협의가 필요해 시간이 걸린다"며 "금감원처럼 특수 법인은 별도 절차 필요 없이 근거법만 있으면 만들 수 있다"고 말했다. 또 다른 관계자는 "실제 수사를 할 수 있는 등 감독 권한 여부와 권한을 준다면 얼마나 줄지가 가장 첨예한 의제가 될 것"이라고 말했다. 부동산 감독원 설립 근거도 금감원처럼 특별법 형태로 검토되고 있다. 단순 부동산투기 의심거래뿐 아니라 부정청약·허위매물 등 부동산시장 전반의 시장 교란행위를 규율하기 위해서다. 다만 해당 조직은 독립적이기보다는 국토부 산하에 둬 컨트롤을 받는 방향을 검토 중이다. 전담조직 신설과 별개로 국토부는 부동산 대응반을 상설화하기 위한 작업을 행안부와 마쳤다. 이미 해당 기능을 수행 중인 한국감정원에 힘을 실어주는 방향도 거론되지만 감독 기능을 감정원이 수행할 수 있을지에 대해 회의적인 목소리도 팽팽한 것으로 파악됐다. 이날 이호승 청와대 경제수석은 "부동산시장 감독기구가 설치된다면 여러 기관에 흩어져 있는 부동산시장 안정기능을 유기적으로 잘 통합하게 될 것"이라며 "지금보다는 상당히 강한 기능과 역할을 하게 될 것"이라고 했다. "일부 교란행위 잡으려다 시장 위축" 부동산시장 교란행위를 바로잡는 것이 시장 활성화에 더 도움이 될 것이라는 청와대의 바람과 달리 부동산시장 감독기구가 과도한 시장개입이 아니냐는 우려도 나온다. 실제 교란을 바로잡는 효과보다는 거래만 위축시키는 '겁주기 행정'에 가깝다는 것이다. 전문가들은 규제로 집값을 잡는다는 발상 자체가 문제라고 지적했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전 세계 어느 나라에서도 감시체제로 부동산을 안정화시킨 경우는 없다"며 "정부의 집값 안정화에 대한 강력한 의지는 좋지만, 단기적인 효과만 볼 뿐 결국 근본치료법은 되지 못한다"고 밝혔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "다주택자를 범죄자 취급하며 지나친 시장개입을 하고 있다"며 "나쁜 사람 몇 명 잡는다고 집값이 잡히진 않을 것"이라고 주장했다. 정책에 대한 시장의 위화감만 더욱 키울 것이라는 지적도 나왔다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "현재 정책들은 실거주자를 제외한 나머지를 모두 투기세력으로 간주하고 있다"며 "감독기구가 만들어지면 부동산시장 참여자 모두를 적으로 보는 신호를 줄 수 있다"고 말했다. 시장에선 부동산 감독기구 신설에 대한 불만이 터져나오고 있다. 서울 대치동의 한 공인중개사는 "양심적으로 일을 하는 대다수의 공인중개사들이 일부 불법을 저지르는 업소 때문에 도매금으로 고통을 받는 상황"이라며 "부동산 감독기구의 칼끝이 결국 중개업소를 향하지 않을까 걱정된다"고 호소했다. hoya0222@fnnews.com 김동호 박소연 기자

사실상 부동산판 '빅브러더' 시대가 열렸다. 정부가 부동산 투기와의 전쟁을 서울에서 인천·경기 전역으로 확장하면서다. 17일 정부가 내놓은 문재인정부 21번째 부동산 대책에는 규제 대상지역 확대 외에도 세부담 확대, 대출 억제 등 나올 수 있는 대책은 모두 담겼다. 감시권 지역을 늘리고 자금흐름이 석연찮으면 얼마든지 들여다볼 수도 있다. 여기에 돈까지 묶어 그동안의 내집마련 공식을 부수겠다는 의지를 피력했다. ■빅데이터 된 자금조달계획서 이번 대책 수립의 숨은 주역은 자금조달계획서다. 계획서 덕분에 보증금을 승계해 집을 매수하는 갭투자 흐름을 명확히 잡아낼 수 있었다는 게 정부 내·외부의 설명이다. 부동산업계 한 관계자는 "정부가 모니터링하는 과열지역을 계획서와 대조했을 때 갭투자 추세가 몰리는 지역이라는 결론을 얻은 것으로 안다"고 전했다. 법인 거래도 마찬가지다. 정부가 이번 대책에서 주택 실거래 조사도 한층 강화해 투기과열지구나 조정대상지역에서 거래되는 모든 주택에 대한 자금조달계획서를 받아 분석하기로 한 것도 이 연장선이다. 나아가 투기과열지구에선 모든 주택 거래의 자금조달계획서 증빙자료를 제출하도록 했다. 갭투자를 뿌리뽑기 위한 거래허가제를 도입할 수 있었던 것도 계획서가 근간이 됐다. 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 또 사실상 서울·수도권 모든 주택으로 자금조달계획서 적용범위를 확대해 사실상 주택거래허가제도 시범적으로 시작했다. ■개발·규제 '패키지화'할 듯 정부는 이번 대책을 앞으로가 아닌 당장 집에 살 사람들을 위한 대책이라고 평가했다. '실수요자'를 주택 수 관점이 아닌 실거주자·입주자로 명확히 했다. 정부가 이번 대책을 준비하면서 갭투자 근절 의지에 가장 크게 영향을 준 지역은 청주라고 한다. 최근 1조원 규모의 방사광가속기 유치 소식 이후 외지인이 매물을 쓸어가며 집값이 급등했기 때문이다. 정부 관계자는 "실수요자를 위한 매물은 씨가 마르고, 결국 값을 띄워 되파는 매점매석 행위에 대한 강력한 경고"라고 설명했다. 이번에 경기도 전역이 규제지역으로 지정된 이유도 마찬가지다. 국토부 김흥진 주택토지실장은 브리핑에서 "규제지역 지정 자체가 거래를 제한하는 측면도 있기 때문에 상당히 조심스럽게 하고 있다"고 운을 뗀 뒤 경기도 전역을 조정대상지역으로 지정한 이유에 대해 "경기도 지역에는 GTX 등 광역교통망과 같은 개발호재들이 많아 다수의 경기지역이 개발 영향권 아래 있다"고 설명했다. 3기 신도시 등 공급책도 병행해야 하는 정부로서는 앞으로는 개발호재 등 집값 상승이 예상되는 지역에 대한 감시 패키지를 발동할 계획이다. 부동산값을 움직이는 개발호재 자체를 막을 수는 없기 때문에 앞으로는 해당 지역에 대한 규제도 패키지화하겠다는 방침을 세운 것이다. ■투기와 싸우려다 시장 잡을 우려도 하지만 규제일변도인 정부 부동산 대책의 방향성과 이번에 규제대상에서 제외된 김포, 부산 등지에 대한 여전한 풍선효과 가능성, 전세시장 불안 등 부작용에 대한 우려가 벌써부터 나오고 있다. 공급에 대한 정부의 인식도 짚어볼 부분이다. 정부는 '로또'가 돼버린 청약시장 과열현상에 대해서 긍정적인 인식을 나타냈다. 김 실장은 관련 질문을 받고 "앞으로도 청약시장 경쟁률은 다소 높겠지만 시중 시세에 비해서 낮은 가격의 신규 주택이 지속적으로 공급된다는 신호가 확대되면 장기적으로는 주택시장의 안정세가 높아질 것으로 보고 있다"고 언급했다. psy@fnnews.com 박소연 기자

정부가 부동산 시장에서 '공급 확대'라는 지름길을 놓아두고 '수요 억제'라는 우회로를 여전히 고집하고 있다. 정부가 반시장 정책이라고 불릴 만큼 강력한 규제책을 연이어 내놓았지만 부동산 시장이 안정을 찾지 못하고 있다. 실제 최근 리얼미터가 조사한 문재인정부 지난 3년간 국정운영 평가 관련 여론조사에서 국민이 가장 잘한 것으로 보는 분야로 '보건·복지'(34.3%)를 꼽았고 '부동산 안정'은 1.8%에 그쳤다. 전문가들은 코로나19 정국으로 집값 상승이 꺾인 만큼 공급 확대 중심의 친시장 정책으로 전환을 적극 검토해야 할 시점이라고 조언한다. ■공급확대 대신 수요억제 12일 부동산 업계에 따르면 분양권 전매시장과 법인의 주택거래까지 칼을 빼든 사실상 21번째 대책으로 문재인정부는 역대 어느 정부보다 더 강하고 촘촘한 '부동산 규제의 그물'을 완성했다. 이는 기존 규제책으로는 한계를 보였던 부분에 대한 보완대책 성격으로, 유동자금이 분양시장으로 몰리는 길을 차단하면서 증여로 버티기에 들어간 매물이 시장에 풀릴 수 있도록 압박한 것이다. 과거 노무현정부 때도 이전 DJ정권 시절 폭등하던 아파트 값을 잡기 위해 각종 대책을 쏟아냈었다. 당시 참여정부는 투기과열지구를 확대하고 양도세를 높이는 동시에 △종부세 시행 및 강화 △재건축개발이익 환수 △주택담보인정비율(LTV) 규제 강화 등을 시행했다. 현재 문재인정부의 정책목표와는 쌍둥이처럼 닮았다. 이는 차기 이명박정부 때 2008년 찾아온 글로벌 금융위기를 기점으로 대부분 완화됐다. 박근혜정부 때는 주택 공급량을 늘리고 취득세 인하와 함께 LTV·총부채상환비율(DTI)을 70% 일괄 적용하는 부양책을 선보였다. 두 번의 정부를 거친 소위 '부동산 띄우기 정책'의 후폭풍은 문재인정부 때 뇌관으로 부상하며 지난 노무현정부 때 도입했던 정책들을 모두 불러 모았다. 이에 더해 민간택지 분양가상한제, 15억원 이상 초고가아파트 대출금지 등 초강도 규제까지 나왔다. 하지만 서울 집값은 잡히지 않았고 오히려 수원 등 남부수도권으로 풍선효과가 나타나자 추가 핀셋규제로 규제지역 확대, 자금출처 조사, 서울 및 3기 신도시 공급 확대에 이어 이번에는 분양시장을 정조준한 분양권 전매제한 강화와 법인의 부동산거래 규제가 시행되는 것이다. 시장에서는 논란의 소지가 큰 주택거래허가제 빼고는 다 나온 '부동산 규제의 끝판왕'이라는 평가다. ■다주택자 매물출회 압박 커져 그동안 분양시장과 법인 부동산 매매는 각종 규제를 피하는 꼼수이자 우회로 역할을 했다. 코로나19로 직격탄을 맞은 강남 등 서울 부동산 시장을 떠난 뭉칫돈들은 비규제지역인 인천과 경기 일부로 몰렸다. 법인의 주택매매 역시 지난해 말부터 급증했다. 거래량의 다수는 보유세와 양도세를 줄이려는 다주택자의 절세물량과 함께 부부간 또는 자녀에 대한 증여인 셈이다. 실제 지난 3월 개인이 법인 매수자에게 매각한 아파트는 5171건으로 한국감정원이 해당 조사를 시작한 2006년 이래 14년 만에 최대치를 기록했다. 같은 기간 부동산 보유 목적의 1인 주주 및 가족이 소유한 부동산법인도 6754개로 조사됐다. 시장에서는 이번 분양시장과 법인거래에 대한 추가 대책의 목적은 결국 실수요 시장 재편을 위해 다주택자의 잠긴 매물을 시장으로 끌어내려는 의도로 풀이한다. 이를 위해 투기목적의 법인 주택거래에 대한 집중 조사를 추진한다고 엄포를 놓은 상태다. kimhw@fnnews.com 김현우 기자

1970~1980년대 북한에서는 주택의 음성적 매매를 조장하는 분위기가 싹텄다. 간부들 사이에 '내 집 마련' 풍조가 생기면서 당시 대도시들에는 고급 신축 아파트가, 지방에는 높은 담을 두른 고급 단층 주택들이 등장했다. 건설에 필요한 강재, 시멘트, 인력 등 자재는 몰래 빼돌려 충당했다. 자원분배가 생명인 공산주의 국가에서 부동산 열풍은 분배의 왜곡을 가져왔지만 시장은 커졌다. 1990년대 고난의 행군을 거치면서도 북한의 부동산 열풍은 식지 않았다. 오히려 굶주린 북한 주민들이 국가에서 배정한 아파트를 달러와 바꾸면서 부동산은 '상품'이 됐고, '시장'도 형성됐다. 2000년대부터 대부분의 아파트는 민간자본을 통해 건설되고 거래되는 상품이 됐다. 부동산 투자로 100만달러 이상의 부를 축적한 신흥 부유층이 등장하기도 했다. 북한 아파트 시장은 당 권력과 민간 자본이 '윈윈'하는 구조다. 민간자금으로 건설하지만 국가계획에 잡힌다. 시공·시행은 당과 민간이 함께 한다. 대체로 물량의 반 정도는 명의를 빌려주거나 시공을 담당했던 기관·기업소에, 나머지 반 정도는 민간사업자에게 배정된다.당은 민간자본과 결탁해 아파트 건설을 통해 계획 수행실적과 기관 이익을 챙긴다. 힘 있는 기관·기업소들이 허가권을 득하고 자금은 민간 돈주가 댄다. 둘을 연결해주는 브로커도 따로 있다. 당 산하의 한 기관은 아파트 실내장식 사업에 뛰어들어 고수익을 올리고 있다고 한다. 북한 아파트 가격은 물가와 상관없이 지속적으로 증가했다는 게 탈북자들의 증언이다. 북한에서 아파트는 시장을 통해 새로운 욕망을 만들어내고 있다. 사유재산을 인정하지 않는 북한에서도 부동산 시장은 핫하다. 제도상으로는 부동산 소유와 이용이 분리돼 있지만 이용자 명의 변경 등을 통해 얼마든지 거래가 이뤄지고 있다. 역세권일수록, 편의시설이 많을수록 이용권은 비싸게 거래된다. 웃돈을 주더라도 좋은 곳에 살고 싶은 심리는 어디나 마찬가지다. 하지만 지난주 자본주의 시장경제인 대한민국을 뜨겁게 달궜던 주제는 다름 아닌 '주택거래허가제'였다. psy@fnnews.com 박소연 건설부동산부

청와대가 연일 집값 잡기에 강공 드라이브를 걸고 있는 가운데 잊을 만하면 나오는 '토지공개념'이 다시 화두다. 청와대 인사들이 15일 부동산시장 안정화 초고강도 대책으로 분류되는 '주택거래허가제'를 언급하고 나서서다.주택거래허가제는 말 그대로 주택을 거래할 때 정부의 허가를 받도록 하는 제도로, 사유재산제를 인정하는 국가에서는 재산권 침해 논란이 동반될 수밖에 없는 제도다. 참여정부가 2003년 토지공개념 도입 방침을 밝히면서 토지거래허가제 도입을 검토했지만 역시 재산권 침해를 이유로 한 반대 여론이 거세지면서 도입하지 못했다. 우리나라에서 '토지국유화' 등의 프레임으로 오해를 받기도 하지만 토지공개념의 본질은 이와는 차이가 있다.토지 공개념은 토지의 소유와 처분이 공공성을 위해 적절히 제한될 수 있다는 의미가 담겼다. 토지의 소유 불균형이 사회 양극화 및 불평등 문제의 주원인이라고 보는 시각이다. 토지공개념은 현행 헌법에도 규정돼 있다. 우리 헌법 23조 2항은 "재산권의 행사는 공공복리에 적합하게 해야 한다"고 명시돼 있다. 또 헌법 제122조에서는 "국가는 국민 모두의 생활기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다"고 규정하고 있다. 우리나라에서는 1978년 박정희정부 당시 신형식 건설부 장관이 토지공개념을 언급하면서 알려졌고, 1989년 노태우정부가 토지공개념 3법을 제정하면서 본격적으로 도입됐다. 하지만 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수제 등 3법 중 택지소유상한제와 토지초과이득세법이 각각 위헌과 헌법불합치 결정을 받으면서 무력화됐다. 잊혀지는 듯했던 토지공개념은 노무현정부 들어 다시 고개를 들었다.노무현정부는 종합부동산세 도입, 양도세 중과 등으로 부동산 불로소득 차단장치를 강화했고, 실거래가 신고의무화 및 실거래가 등기부 기재, 토지소유 현황통계 공개 등의 조치를 시행했다. 하지만 노무현정부가 도입하려 했던 토지거래허가제가 여론의 강한 반대에 부딪히면서 주택거래신고제 도입으로 마무리됐다. 한국개발연구원 송인호 박사는 "주택거래허가제 도입은 사유재산권을 부정하는 것이기 때문에 토지공개념 원칙하에서도 허용되기 힘들다"면서 "이날 청와대 인사들의 발언은 전날 대통령이 기자회견에서 보인 투기를 잡겠다는 의지를 다시 한 번 확인해 준 것으로 해석해야 한다"고 말했다. 그는 "우리나라 자산 가격은 시장 안에서 형성되는데 주택거래허가제 도입은 시장 자체를 존재하지 않게 만든다는 뜻이기 때문"이라고 덧붙였다. psy@fnnews.com 박소연 기자

문재인 대통령이 "보다 강력한 부동산 대책을 끝없이 내놓겠다"고 발언한 다음날 청와대 핵심 관계자의 입에서 '주택매매 거래허가제'를 검토할 필요가 있다는 발언이 나오자 시장이 발칵 뒤집혔다. 일각에선 수요억제책을 중심으로 한 초강도 대책을 18차례 내놨던 정부가 '백약이 무효'라고 판단할 경우 위헌 논란을 무릅쓰고 주택거래허가제 도입을 강행할 수 있다는 전망도 나온다. 하지만 부동산 전문가들은 대부분 집값 안정을 위한 정부의 '엄포성' 발언으로 현실화 가능성은 낮다고 전망한다. 대신 주택거래허가제에 준하는 추가 규제가 나올 것으로 예상했다. ■'주택거래허가제' 발언은 엄포용? 강기정 청와대 정무수석은 15일 CBS라디오 '김현정의 뉴스쇼'에 출연해 부동산시장 안정화 의지를 강조하며 "부동산을 투기수단으로 삼는 이에게는 매매 허가제까지 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다"고 언급했다. 이는 참여정부 때 검토돼 큰 논란을 일으킨 바 있는 주택거래허가제 도입 카드를 다시 꺼내든 것으로 풀이된다. 주택거래허가제는 말 그대로 주택을 거래할 때 중앙정부나 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 앞서 참여정부가 2003년 10·29대책에서 토지공개념 도입 방침을 밝히고 그 일환으로 이 제도 도입을 검토했으나 여론의 반대에 밀려 도입을 보류하고 차선으로 주택거래신고제를 시행했다. 그 이후 2005년 8·31대책 등 주요 부동산 대책을 낼 때도 주택거래허가제 도입이 면밀히 검토됐으나 결국 제도화되지는 못했다. 사유재산권 행사를 직접적으로 제어하고 거주이전의 자유를 침해하는 초헌법적 발상이라는 반대 여론이 만만찮았기 때문이다. 전문가들은 리스크가 큰 만큼 주택거래허가제가 실제로 도입될 가능성은 높지 않다고 예상했다. 강 수석이 주택거래허가제를 도입해야 한다고 직접적으로 언급하기보다 '이를 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다'는 식의 표현을 쓴 것과 김현미 국토교통부 장관이 최근 한 인터뷰에서 "주택거래허가제를 하겠다고 하면 난리가 날 것"이라고 말한 것도 이 같은 전망에 힘을 실어준다. 권영선 주택산업연구원 책임연구원은 "다주택자들이 매물을 내놓지 않으면서 주택공급이 줄어들고 있는데 주택거래허가제까지 도입할 경우 부작용이 크다"면서 "위헌 소지도 있어 실제 도입 가능성은 낮다"고 말했다. ■허가제 맞먹는 추가 규제 나올 듯 다만 주택거래허가제와 유사한 효과를 낼 수 있는 규제가 나올 가능성은 있다. 주택거래신고제를 강화하거나 자금출처계획서를 전수조사하는 내용 등이다. 실제로 국토부는 내달부터 한국감정원과 함께 조직을 구성해 직접 부동산 가격 신고와 주택구입 자금조달계획서 등에 대한 분석을 하면서 증여세 탈세나 다운계약 등 편법거래를 잡아낼 방침이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "집을 사고파는 사람들의 신용정보와 소득, 자산 등을 들여다보는 등 주택매매에 대한 더 큰 허들을 만들 가능성도 있다"고 예상했다. 일각에서는 토지거래허가제가 도입될 가능성도 거론된다. 토지의 소유와 처분을 공익을 위해 제한할 수 있다는 취지의 토지공개념을 주장하는 진영에서 보면 도입하지 못할 제도는 아니라는 얘기다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "정부가 워낙 강경하게 주택가격 하향안정을 주장하고 있어 예상을 뛰어넘는 강도 높은 규제가 충분히 가능하다"며 주택거래를 아예 차단시켜 가격상승을 막는 거래허가제가 가능할 것으로 내다봤다. 전문가들은 이처럼 과도한 규제와 주택거래 통제에 따른 시장기능 마비를 한목소리로 우려했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택거래허가제를 시행하는 유일한 곳은 베네수엘라"라며 "정부가 강도 높은 규제로 단기에 집값을 잡을 수는 있겠지만 장기적으로는 거래위축에 따른 부작용이 클 것"이라고 말했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 문재인 대통령이 "보다 강력한 부동산 대책을 끝없이 내놓겠다"고 발언한 다음날 청와대 핵심 관계자의 입에서 '주택매매 거래허가제'를 검토할 필요가 있다는 발언이 나오자 시장이 발칵 뒤집혔다. 일각에선 수요억제책을 중심으로 한 초강도 대책을 18차례 내놨던 정부가 '백약이 무효'라고 판단할 경우 위헌 논란을 무릅쓰고 주택거래허가제 도입을 강행할 수 있다는 전망도 나온다. 하지만 부동산전문가들은 대부분 집값 안정을 위한 정부의 '엄포성' 발언으로 현실화 가능성은 낮다고 전망한다. 대신 주택거래허가제에 준하는 추가규제가 나올 것으로 예상했다.  ■'주택거래허가제' 발언은 엄포용? 강기정 청와대 정무수석은 15일 CBS 라디오 '김현정의 뉴스쇼'에 출연해 부동산 시장 안정화 의지를 강조하며 "부동산을 투기 수단으로 삼는 이에게는 매매 허가제까지 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다"고 언급했다. 이는 참여정부 때 검토돼 큰 논란을 일으킨 바 있는 주택거래허가제 도입 카드를 다시 꺼내든 것으로 풀이된다. 주택거래허가제는 말 그대로 주택을 거래할 때 중앙정부나 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 앞서 참여정부가 2003년 10·29 대책에서 토지공개념 도입 방침을 밝히고 그 일환으로 이 제도 도입을 검토했으나 여론의 반대에 밀려 도입을 보류하고 차선으로 주택거래신고제를 시행했다.  그 이후 2005년 8·31 대책 등 주요 부동산 대책을 낼 때도 주택거래허가제 도입이 면밀히 검토됐으나 결국 제도화되지는 못했다. 사유재산권 행사를 직접적으로 제어하고 거주이전의 자유를 침해하는 초헌법적 발상이라는 반대 여론이 만만찮았기 때문이다. 전문가들은 리스크가 큰 만큼 주택거래허가제가 실제로 도입될 가능성은 높지 않다고 예상했다. 강 수석이 주택거래허가제를 도입해야 한다고 직접적으로 언급하기보다 '이를 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다'는 식의 표현을 쓴 것과 김현미 국토교통부 장관이 최근 한 인터뷰에서 "주택거래허가제를 하겠다고 하면 난리가 날 것"이라고 말한 것도 이같은 전망에 힘을 실어준다.  권영선 주택산업연구원 책임연구원은 "다주택자들이 매물을 내놓지 않으면서 주택공급이 줄어들고 있는데 주택거래허가제까지 도입할 경우 부작용이 크다"면서 "위헌소지도 있어 실제 도입가능성은 낮다"고 말했다.  ■주택거래허가제에 준하는 추가규제 나올 듯 다만 주택거래허가제와 유사한 효과를 낼 수 있는 규제가 나올 가능성은 있다.  주택거래신고제를 강화하거나 자금출처계획서를 전수조사하는 내용 등이다. 실제로 국토부는 내달부터 한국감정원과 함께 조직을 구성해 직접 부동산 가격 신고와 주택구입 자금조달계획서 등에 대한 분석을 하면서 증여세 탈세나 다운계약 등 편법 거래를 잡아낼 방침이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "집을 사고 파는 사람들의 신용정보와 소득, 자산 등을 들여다보는 등 주택매매에 대한 더 큰 허들을 만들 가능성도 있다"고 예상했다.  일각에서는 토지거래허가제가 도입될 가능성도 거론된다. 토지의 소유와 처분을 공익을 위해 제한할 수 있다는 취지의 토지공개념을 주장하는 진영에서 보면 도입하지 못할 제도는 아니라는 얘기다.  김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "정부가 워낙 강경하게 주택가격 하향안정을 주장하고 있어 예상을 뛰어넘는 강도 높은 규제가 충분히 가능하다"며 주택거래를 아예 차단시켜 가격상승을 막는 거래허가제가 가능할 것으로 내다봤다. 전문가들은 이처럼 과도한 규제와 주택거래 통제에 따른 시장기능 마비를 한 목소리로 우려했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택거래허가제를 시행하는 유일한 곳은 베네수엘라"라며 "정부가 강도높은 규제로 단기에 집값을 잡을 수는 있겠지만 장기적으로는 거래위축에 따른 부작용이 클 것"이라고 말했다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

오는 10일부터 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 매입할때 제출하는 지금조달계획서에 증여·상속 여부와 주택담보대출 상세 내역도 기재해야 한다. 이를 놓고 "과도한 시장 옥죄기가 아니냐"는 비판의 목소리가 나오고 있다. 국토교통부는 3일 이같은 내용을 담은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙' 개정안을 10일부터 시행한다고 밝혔다. 국토부는 앞서 지난해 9월26일 부동산대책을 발표하면서 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 구입할 경우 부동산실거래신고때 별도로 자금조달 및 입주계획서를 제출하도록 의무화 했다. 오는 10일부터는 자금조달 및 입주계획서 제출 내용을 더 자세히 기록하도록 한 것이다. 국토부는 이에 대해 "증여·상속 여부를 기재하도록 한 것은 새로 생긴 항목이 아니라 별도 항목으로 만든 것일 뿐"이라며 "과거의 신고 내용에서 크게 달라진게 없다"고 설명하고 있다. 그러나 주택시장에서는 "이미 항목에 포함돼 있다고 하지만 자금출처 신고 내역을 더 세분화하고 기존 주택담보대출 여부까지 적도록 한 것은 주택구입 심리를 더 얼어붙게 만들고 있다"고 성토한다. 실제 개정안은 자금조달계획서 내 자기자금 부문에서 상속·증여액에 대해 이를 별도 항목으로 빼 세세하게 적도록 하고 있다. 지금까지는 주택을 구입하는 사람이 만약 부모님을 통해 일정액의 자금을 조달할 경우 현금 등 기타 항목에 부모님 통한 차입 등으로 적어내면 됐지만 앞으로는 상속인지, 증여인지 여부와 구체적인 액수까지 정확하게 기재해야 한다. 특히 시장에서는 금융기관대출액 항목을 기존보다 더 자세히 적도록 한 것은 주택거래자를 옥죄는 조치라고 지적하고 있다. 개정안은 자금조달계획서의 차입금 등 부문에서 금융기관을 통해 대출이 있을 경우 이를 표시하도록 하고 있지만 앞으로는 사업자대출인지, 주택담보대출인지 등을 명확하게 적어야 하며 현재 매입하는 주택 이외에 다른 주택을 보유한 경우 주택담보대출이 있으면 이를 별도로 기재하도록 하고 있다. 신고 과정에서 실수요자인지, 갭투자 등 투자수요인지를 미리 가려내기 위해서다. 한 부동산 전문가는 "금융기관 대출 적격 여부는 은행이 대출 과정에서 별도로 검증하고 있는데 신고 과정에서 미리 적도록 한 것은 복수의 무슨 의미인지 모르겠다"면서 "자금조달계획서를 내도록 한 것도 주택 수요자에게 압박을 가하는 것인데 이 조치는 시장에서 볼때 사실상 주택거래허가제로 느낄 수도 있다"고 지적했다. 한편, 부동산 실거래신고는 부동산거래 계약을 체결하고 60일 이내 신고해야 하며 허위신고로 판명날 경우 거래가액의 5%에 해당하는 금액을 과태료로 내야 한다. kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자

정부가 서울 강북 뉴타운 개발 지분 거래에 대해 전방위 압박을 가하고 있다. 정부는 재개발 지분도 주택수 계산에 포함시킨다는 발표에 이어 지난 20일 서울 강북에서 15만평 이상 단위로 광역 재개발되는 ‘광역 지구’에 대해 내년부터 사실상 주택거래허가제(모든 토지의 거래허가제)를 도입하는 방안을 추진한다고 발표했다. 이에 대해 부동산 전문가들은 투기 억제에 효과를 발휘할 것이라고 보면서도 법의 형평성 문제나 시장이 지나치게 위축될 것을 지적하고 있다. 한국건설산업연구원 백성준 연구원은 “재개발의 가장 큰 문제점이 지분쪼개기였는데 거래허가제로 지분쪼개기 현상이 많이 줄어들 것”이라며 “조합원 수가 지나치게 많아지면 일반분양분이 적어지고 분양가도 올라갈 수밖에 없다”고 지적했다. 예컨대 재개발 구역내 자리한 다가구주택의 경우 하나로만 인정되면 그곳에 들어설 아파트의 일반분양분이 많아지지만 10평 단위로 쪼개 조합원 수가 많아지면 그만큼 일반분양 분이 적어진다. 때문에 조합원 지분쪼개기가 줄 경우 일반분양분의 분양가가 안정되고 건설사들의 수익성이 좋아질 전망이다. 그러나 문제점도 있다. 재건축 입주권이나 재개발 지분도 주택으로 본다면 아파트 분양권도 주택으로 간주해야 법의 형평성에 맞다는 것. 현재 선분양제 하에서는 분양받은 아파트의 경우 시공사가 아파트를 건설한 후 등기를 마쳐야 주택으로 간주되고 있다. 유앤알 박상언 사장은 “주택거래허가제는 18평 이상 아파트와 45평 이상 주택에만 해당되는데 뉴타운 지분은 사실상 10평, 20평 단위로 거래되고 있어 한평의 땅까지 허가제를 시행할 경우 법의 형평성에 어긋난다”고 말했다. 허가제를 도입할 경우 실수요자와 투자목적을 구분하기 모호한 점도 문제가 될 수 있다. 단기 투자 목적이 아닌 아파트를 분양받을 목적으로 지분을 사들이는 경우 정부의 거래허가 여부에 따라 불만이 생길 우려가 있기 때문이다. 무주택자가 아파트를 시세보다 싸게 분양받을 목적으로 재개발지분 10평을 사들인 경우와 부모 명의 집이 있으나 세대분리를 통해 재개발 지분을 매입한 경우 실수요와 투기 사이의 구분이 애매하다. 또한 조합원 지분 거래가 지나치게 위축되면 재개발 사업이 지연될 수 있다. 원주민이 투자자에게 지분을 팔고 거래가 이뤄져야 재개발 사업도 순조롭게 진행될 수 있기 때문이다. 건국대 부동산학과 손재영 교수는 “정부가 주택을 총기나 마약으로 보고 있는 듯한 느낌”이라며 “정부가 경제활동에 지나치게 개입하면 각종 부작용으로 시장기능을 오히려 훼손한다”고 말했다. 이에따라 그동안 큰폭으로 상승했던 서울 강북 재개발 지분가격의 하락이 불가피할 전망이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “그동안 상승폭이 컸던 서울 강북 재개발 지분가의 하락이 불가피하다”며 “다만 장기적으로 입지가 좋은 곳은 하락폭이 적을 것으로 보인다”고 말했다. 현재 서울 강북에서 15만평 이상의 광역 뉴타운은 거의 없기 때문에 정부에서 지분거래허가제를 시행하려면 뉴타운을 몇개씩 묶어 광역 뉴타운으로 다시 지정해야 한다. / hu@fnnews.com 김재후기자