[파이낸셜뉴스] 정부가 '20년 장기임대주택' 도입에 나선 것은 안정적인 양질의 임대주택 공급을 확대하기 위해서다. 현재 임대시장이 다주택자를 비롯한 개인 위주로 고착화돼 전세사기 등 사회적 문제를 야기한 것으로 보고 기업 참여를 활성화해 장기간 거주 가능한 임대주택 공급에 드라이브를 걸었다. 이를 위해 임대료 규제를 대폭 풀고, 금융·세제 혜택 등 전방위 지원에 나선다. 시장에선 실수요자들은 장기간 안정적으로 거주할 수 있고, 기업들은 기존 악성 미분양 등을 활용한 임대 사업 등 포트폴리트 다변화에 일조할 것으로 봤다. 다만, 규제 완화에 따른 임대료 상승을 우려하는 목소리가 나온다. 민간임대주택법 개정을 위해 국회문턱도 넘어야한다. 28일 정부는 과도한 임대료 규제와 세제 중과로 규모 있는 임대전문기업이 나오기 어려운 상황이라고 진단했다. 국토교통부에 따르면 국내 임대차 시장은 공공이 20%(186만가구), 민간이 80%(658만가구)를 공급하고 있다. 이중 민간임대시장에서는 등록임대가 144만가구, 비등록임대가 514만가구다. 민간임대시장의 영세화로 장기간 안정적 거주가 가능한 양질의 임대주택 공급은 부족하고, 시장 상황에 따른 높은 재고 변동성은 전세가 상승 등 임대차 시장 불안 요소로 작용하고 있다는 게 정부 판단이다. 공공임대 역시 재고율은 8.1%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 7%(2022년 기준)을 웃도는 등 양적으로 성장했지만, 수요가 높은 도심지 공급 부지 확보 어려움과 사업성 부족 등 한계가 있었다. 정부가 '20년 장기임대주택' 모델을 새롭게 도입해 임대료 규제를 대폭 완화하고, 금융·세제 혜택도 주겠다고 한 것도 이런 배경에서다. 사업 모델은 자율형·준자율형·지원형 3가지로 구분해 임대료 규제와 정부 지원을 차등 적용하는 게 특징이다. 임대료 규제를 많이 받을수록 정부 지원을 강화하는 구조다. 기업형 장기임대주택 활성화를 추진한 것은 이번이 처음이 아니다. 역대 정권에서도 다양한 이름으로 사업이 추진돼 왔지만, 번번히 시장의 외면을 받아왔다. 박근혜 정부 시절인 2015년 중산층에게 분양 아파트 같은 품질의 임대주택을 리츠 방식으로 공급하는 '뉴스테이'가 추진됐지만, 첫 임대료 책정에 규제가 없다보니 '고분양가 논란'이 제기됐다. 업체들은 임대 의무기간 8년간 임대료나 보증금을 올려받지 못해 공급에 소극적이었다. 이후 문재인 정부 출범 후 뉴스테이 명칭이 '공공지원 민간임대'로 전환됐고, 임대료 규제를 다시 부활시켰다. 하지만 집값 급등기와 맞물린 임대 사업에 대한 사업성 부재로 기업들의 참여 열기가 식으면서 외면받았다. 역대 정부의 기업형 임대 주택을 보강해 이번에 새롭게 도입하는 것이 '20년 장기임대주택'인 셈이다. 시장에선 기존 악성 미분양 등을 활용한 임대 사업 등 포트폴리트 다변화를 꾀할 수 있어 긍정적으로 평가했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "기업들은 시장 여건이 좋지 않을 때 기업형 임대 통해 현금 흐름을 창출하며 포트폴리오를 확대할 수 있을 것"이라며 "다만, 분양 수익과 임대주택은 현금흐름, 자금구조가 다른 만큼 기업들의 고민이 깊어질 것"이라고 내다봤다. 박원갑 국민은행 부동산 수석 전문위원은 "실수요자 입장에서 전세사기 걱정 없이 안정적으로 오랜 기간 거주할 수 있을 것"이라며 "기업들은 장기 사업으로 갖고 갈 수 있다"이라고 말했다. 다만, 임대료 규제가 완화되는 만큼 임대시장의 임대료 상승을 촉발할 수 있다는 우려도 제기된다. 업계 관계자는 "임대료 규제가 완화되는 만큼 임대시장 전반에 임대료 상승을 유발할 수 있다"며 "적정 수준에서 임대료가 산정될 수 있는 가이드라인이 제시돼야 한다"고 덧붙였다.  ssuccu@fnnews.com 김서연 성석우 기자

국내 건축자재 및 가구 업계가 하이엔드(최고급) 기업간거래(B2B) 시장 공략에 적극 공략중이다. 국내 부동산 시장은 여전히 침체 상황이지만 서울 강남, 송파, 한남 등 지역 재건축 시장을 중심으로 시스템 창호나 빌트인가구 등 최고급 하이엔드 인테리어 제품에 대한 수요는 지속 성장하고 있어서다. 개인이 창호, 가구 등 자재를 선택하는 B2C시장에서는 고가 하이엔드 브랜드보다 가성비 제품을 선택하는 경우가 많다. 또 건설사나 조합에서 최고급 브랜드 아파트에도 최고급 자재를 찾는다. 인테리어 업체들이 하이엔드 제품 라인을 늘려가는 이유다. 이에 국내 건축자재 및 업계에서는 건설사와 시행사 관계자뿐 아니라 재개발·재건축 조합 등이 자재를 선택할 때 도움을 주자는 취지에서 하이엔드 B2B 전시장을 잇따라 선보이고 있다. 26일 업계에 따르면 건축자재 업체 LX하우시스는 지난달 서울 강남구 삼성동에 B2B 고객 대상 대형 전시장 '론첼 갤러리(LONCHEL Gallery)'를 새롭게 열었다. '론첼 갤러리'에는 재건축 창호시장 1위 시스템창호 제품인 '론첼 창호'부터 최근 국내 독점 판매 계약을 체결한 이탈리아 주방가구 브랜드 '쿠치네 루베(Cucine LUBE)'와 '라스텔리(rastelli)' 제품 등 최고급 제품이 대거 전시돼 있다. 실제 방문 예약제로 운영되는 '론첼 갤러리'는 재건축조합 및 시행사, 설계사 등 방문이 이어지며 관심을 받고 있다. KCC는 '더 클렌체 갤러리'를 늘려가며 창호 대리점과 업계 중심으로 B2B 영업을 강화하고 있다. 지난해 서울 서초구 본사에 '더 클렌체 갤러리'를 오픈한 데 이어 올해 5월 부산에 '더 클렌체 갤러리 부산' 전시장을 오픈했다. 가구업계서도 B2B 빌트인가구 시장 공략에 한창이다. 현대리바트는 서울 강남구 논현동 가구거리에 '발쿠치네' 플래그십 스토어를 오픈했다. 지난해 B2B 빌트인 주방가구 사업 경쟁력을 강화하기 위해 이탈리아 주방가구 브랜드 '발쿠치네'와 국내 독점 판매 계약을 체결하며 전시장까지 선보인 것이다. 국내 인테리어 업계 관계자는 "부동산 경기 침체에도 서울과 수도권 지역 초고가 아파트와 고급주택 등에 대한 매매 쏠림 현상은 지속되고 있는 만큼 하이엔드 인테리어 제품에 대한 수요는 시장 침체와 상관없이 지속 늘어나고 있는 추세"라며 "수익성에도 도움이 되는 고가 제품 판매 경쟁은 갈수록 치열해질 것으로 보인다"고 말했다. kjw@fnnews.com 강재웅 기자

최근 부동산 시장 분위기가 반등하고 있다. 금리 인하 가능성이 짙어지자, 주택 수요가 꿈틀대기 때문이다. 금리 인하 사이클이 시작되면 실수요자의 매수 수요가 살아나는 데다, 투자 수요까지 유입돼 집값 상승으로 이어지곤 한다. 실제로 은행권 주택담보대출을 비롯한 변동형 대출금리의 기준으로 쓰이는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 두 달 연속 하락하고 있다. 코픽스는 NH농협·신한·우리·SC제일·하나·기업·KB국민·한국씨티은행 등 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균금리다. 은행이 실제 취급한 예·적금, 은행채 등 수신상품 금리가 인상되거나 인하될 때 이를 반영해 상승 또는 하락한다.  지난 16일 은행연합회가 공시한 7월 기준 코픽스에 따르면 신규 취급액 기준 코픽스는 3.42%로 전월 대비 0.10%포인트 하락했다. 잔액 및 신잔액 기준 코픽스도 전월보다 하락했다. 잔액 기준 코픽스는 3.69%로 전월대비 0.04%포인트 떨어졌다. 신잔액 기준 코픽스는 3.15%로 전월보다 0.02%포인트 내렸다. 상황이 이렇자, 전국 주택 매수심리는 상승하고 있다. 국토연구원의 부동산시장소비자심리조사에 따르면 지난해 12월 96.5를 기록했던 전국 주택시장 소비심리지수는 올해 6월 107.9까지 6달 연속 상승세를 기록하고 있다. 업계는 최근 부동산 시장이 다시금 활기를 띠는 모습은 안정화 된 금리로 인한 수요자 자금 부담 감소와 거래량 증가로 인한 부동산 시장 회복 때문이라고 분석한다. 특히 우수한 입지와 상품성을 자랑하는 아파트의 수요는 높은 수준이고 분양 시장에서도 큰 관심을 받고 있다고 전한다. 한 업계 전문가는 "올해 금리 인하가 전망되며 주택시장 분위기가 개선되고 있고, 일부 지역은 매물이 없어서 거래가 이뤄지지 않는 현상도 발생하고 있다"라며 "실제 금리 인하가 이뤄진다면, 부동산 시장이 어느 정도 회복되고, 활성화될 것으로 보인다"라고 말했다. 이런 가운데, 현대건설은 인천광역시 연수구 송도동 일원에 ‘힐스테이트 레이크 송도 5차’를 분양 중에 있다. 단지는 지하 2층~지상 26층, 12개 동, 총 722가구 규모로 조성된다. 전용면적은 84~215㎡로 구성되며 송도국제도시에서 수요가 높은 중·대형 면적으로 이뤄져 있다. ‘힐스테이트 레이크 송도 5차’는 송도 랜드마크시티 내 최대 규모의 힐스테이트 브랜드타운 중 5번째 단지인 데다, 일부 세대는 워터프론트 레이크·오션·시티뷰 영구 조망이 가능한 입지를 갖췄으며, 워터프론트 인접 단지 중 테라스 세대가 가장 많이 설계된 혁신 설계 적용 단지로 수요자들의 관심이 집중될 전망이다. 단지는 송도 랜드마크시티의 핵심시설인 워터프론트 호수와 맞닿아 있으며, 랜드마크시티 3호 수변공원 이용이 편리하다. 여기에 인근 서해바다 해안가에는 총 면적 26만3,000㎡, 총 길이 4.2㎞의 랜드마크시티 1호 수변공원, 송도달빛축제공원, 송도센트럴파크를 비롯해 골프장인 잭니클라우스GC 등도 있어 쾌적한 주거 생활이 가능하다. 또한 현대프리미엄아울렛, 코스트코, NC큐브커낼워크, 롯데마트(송도점), 홈플러스(송도점) 등 대형쇼핑센터가 가까이 위치해 있고, 이랜드몰(예정), 롯데몰 송도(예정), 송도 세브란스 병원(2026년 예정)도 들어설 예정으로 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다. 단지의 차별화된 상품성도 눈 여겨볼 포인트다. 테라스 평면특화 설계가 적용(일부타입 제외)되고, 전용 120㎡ 타입 이상에는 테라스 특화 혁신 평면 설계가 적용될 예정이다. 타입별 특·장점으로는 전용 84㎡ 타입은 알파룸 및 수납공간을 극대화했고, 전용 99㎡ 타입 이상(테라스동 제외)은 모두 이면개방형 평면 설계를 적용한다. 아울러 알파룸, 팬트리, 대형 현관창고, 드레스룸(일부평면 제외) 등을 도입해 수납공간을 극대화했다. 여기에 타워타입 천장고 2.5m, 테라스동 천장고 2.7m 설계로 개방감도 우수하다. 단지는 3연동 현관중문(수동), 고급주방가구(유리도어), 현관 와이드스토리지, 국산 원목마루 등의 풍부한 무상 옵션이 적용된다. 공용·부부욕실에는 반신욕 욕조가 설치될 예정이고, 트랜스포밍 월&퍼니처 Ⅲ(전동 무빙 수납장, 폴딩 데스크/침대, 슬라이딩도어) 옵션도 예정돼 있다. 이 밖에도 단지는 독일 명품 주방가구 Nobilia(유상옵션) 등을 비롯해 타 단지에서 볼 수 없는 고급 내장재, 가구 등이 계획돼 있어 수요자들의 관심을 모을 것으로 예상된다. 한편, 힐스테이트 레이크 송도 5차의 청약 당첨자 발표는 8월 27일(화)이며, 정당 계약은 9월 9일(월)~11일(수) 3일간 이뤄진다. 견본주택은 인천광역시 연수구 송도동 일원에 마련돼 있다.

가격 경쟁력이 분양시장의 핫 이슈로 떠오른 가운데, 주변 시세 대비 경쟁력 갖춘 가격에 공급되는 분양가상한제 적용 단지가 스테디셀러로 통하고 있다. 수요자들의 부담을 낮출 수 있는 데다, 입주 후 주변 아파트와의 키 맞추기를 통해 프리미엄을 기대할 수 있다는 점이 맞물려 실수요 및 투자수요 모두에게 높은 관심을 받는 것이다. 실제 통계에서도 찾아볼 수 있다. 한국부동산원 청약홈 자료를 보면 올해(1~7월) 서울을 제외한 전국 분양단지 중 분양가 상한제가 적용된 곳은 23개 단지로, 1순위 평균 경쟁률이 42.55대 1에 달했다. 같은 기간, 분양가 상한제가 미적용된 단지의 1순위 평균 경쟁률이 3.69대 1에 그친 것과 비교해 10배 이상 차이가 나고 있다. 청약 시장에서도 눈길을 끈다. 같은 기간 동안 경쟁률 상위 5곳 모두 분양가 상한제 아파트로 확인됐다. 상위 경쟁률 범위를 10곳으로 넓혀도 8개 단지가 분상제에 해당되는 등 수요 쏠림이 두드러졌다. 이러한 가운데, 분양가 상한제가 적용되는 ‘검단아테라자이’에 이목이 쏠린다. GS건설 컨소시엄이 인천 검단신도시 불로동 일대에 선보이는 ‘검단아테라자이’는 지하 2층~지상 최고 25층 6개동 전용면적 59~84㎡ 총 709가구 규모로 조성된다. 검단신도시 내에서 희소성 높은 중소형으로만 구성된 것이 특징이다. ‘검단아테라자이’는 분양가 상한제가 적용돼 가격 경쟁력을 갖췄다는 평가다. 전용 84㎡의 경우 5억 2100만원부터, 전용 59㎡의 경우 3억 8400만원부터로 책정됐다. 최근 검단신도시 전용 84㎡의 경우 최고 7억7000만원선, 전용 59㎡가 5억5000만원선에 거래되고 있는 것과 비교하면 상당히 저렴한 금액이다. 아파트 분양가가 가파르게 치솟는 상황에서 무주택 실수요자들의 ‘내 집 마련’ 기회로 평가받는 것은 물론, 당첨에 따른 프리미엄도 기대할 수 있다. 주거환경에 교육환경도 갖추고 있다는 설명이다. 검단신도시를 아우르는 U자형 녹지축 시작점인 근린공원(계획)이 단지 인근에 있는 것을 비롯해 신도시의 랜드마크인 호수공원이 조성되는 약 9만 3000㎡ 규모의 문화공원(계획)도 도보권에 있다. 이외에도 단지 맞은 편에 초등학교(계획)와 유치원(계획) 예정 부지가 있다. 교통망도 갖추고 있다. 인천지하철 1호선 연장신설역인 검단호수공원역(예정)을 이용할 수 있고, 단지 인근으로 인천 대곡동~불로지구 연결도로(예정)와 도계~마전간 도로(예정)가 현재 공사 중에 있어 개통 시 김포한강로와 일산대교까지 한번에 도달이 가능해져 서울의 주요 도심까지 접근성이 향상될 예정이다. 청약일정은 8월 5일(월) 특별공급을 시작으로 6일(화) 1순위, 7일(수) 2순위 청약을 받는다. 당첨자 발표는 8월 13일(화)이며, 당첨자 계약체결은 같은 달 26일(월)~29일(목)까지 4일 간 진행한다. 인천 및 수도권 거주자 중 청약통장 가입기간 1년 이상 경과하고, 면적·지역별 예치 기준금액을 충족하면 1순위 자격이 주어지며, 유주택자 및 세대원도 청약할 수 있다. 견본주택은 경기도 부천시 상동 일원(부천영상문화단지 내)에 위치해 있다.

금리 인하 기대감으로 주택시장에 반등 분위기가 고조되고 있다. 수도권을 중심으로 주택 거래량이 증가하고 집값이 오르는 모습이다. 지방에서는 광역시를 중심으로 집값 상승효과가 두드러질 전망이다. 최근 은행의 대출금리가 낮아지고 있다. 금융권에 따르면 6월 말 기준 국내 주요 은행의 주택담보대출(주담대) 고정 금리는 하단 기준으로 연 2.940% 수준으로 조사됐다. 5월과 비교하면 무려 0.5%P가 하락했다. 주담대 금리 하단이 2%대가 된 것은 약 3년 만이다. 국내외 중앙은행의 기준금리 인하에 대한 기대감이 미리 반영되기 시작한 것이다. 대출금리 하락은 부동산 시장을 활성화하는 대표적인 요인이다. 대출이자에 대한 부담 감소로 주택 거래가 활발해질 가능성이 커지기 때문이다. 이미 주택 거래량은 증가세가 뚜렷하게 확인되고 있다. 한국부동산원에 따르면, 올해 4월 기준 전국 주택 매매 거래량은 5만8,215건으로 4달 연속 증가했다. 올해 1월과 비교하면 무려 30% 이상이 늘어난 것이다. 이러한 주택 거래 증가는 집값 상승에 미치는 영향이 크다. 분양업계에 따르면, 서울에서는 전체 주택 거래의 60% 이상이 전고점의 80% 이상 가격에 거래되고 있는 것으로 조사됐다. 일부 지역에서는 최고가를 경신하는 모습도 연출되고 있다. 이 같은 분위기라면 서울, 수도권에 이어 지방 광역시까지 금리 인하에 따른 집값 상승효과가 확산할 것이란 분석이 나온다. 부동산 전문가들은 “최근 내 집 마련을 계획하고 있는 이들이 가장 고심하는 대출이자에 대한 걱정이 해소되고 있는 만큼, 그동안 다소 부진했던 주택 매매가 뚜렷한 증가세를 나타낼 것으로 보인다”며 “지역을 대표하는 유망 분양단지를 중심으로 주택 수요자의 관심이 이전보다 더욱 집중될 것”이라고 전망했다. 이처럼 금리 인하 기대감이 주택시장에 영향을 미치고 있는 가운데, 광주광역시에 조성되는 브랜드 대단지 아파트가 재조명받고 있다. 롯데건설이 광주 서구 금호동 일대에 선보이는 ‘중앙공원 롯데캐슬 시그니처’가 바로 그 주인공이다. 이 단지는 광주 최대 민간공원 특례사업이라는 독보적인 주거 가치를 보유하고 있다. 또 대형 브랜드와 2,000세대가 넘는 대단지, 중대형 위주의 타입 구성 등으로 광주광역시를 대표하는 아파트로 평가받고 있다. 다양한 장점을 고루 갖추고 있는 만큼, 향후 금리 인하에 따른 부동산 상승효과가 두드러지게 나타날 전망이다. 이러한 독보적인 장점으로 ‘중앙공원 롯데캐슬 시그니처’는 올해 광주 분양시장에서 최다 청약접수 건수를 기록하기도 했다. 현재는 일부 잔여세대를 선착순 동호 지정 계약이 진행 중이다. 분양 관계자는 “금리 인하 기대감과 함께 종부세 폐지 등 각종 현안과 맞물려 분양 상담 문의가 급격히 증가하는 추세”라며 “다른 곳에서 누릴 수 없는 쾌적함과 함께 향후 시세 차익까지 고려해 볼 만하다는 점이 주택 수요자에게 호응을 얻고 있다”고 현장 분위기를 전했다. ‘중앙공원 롯데캐슬 시그니처’는 광주 서구 금호동 일대에 위치하며 지하 3층~지상 28층 총 39개동, 전용면적 84~233㎡, 총 2,772세대로 이 중 2,364세대가 일반 분양이다. 총 3개 블록으로 △1BL(929세대, 전용 114~233㎡) △2-1BL(915세대, 전용 121~166㎡) △2-2BL(928세대, 전용 84~166㎡) 등으로 나뉘어 조성된다. ‘중앙공원 롯데캐슬 시그니처’는 대형 호수공원을 품은 차별화된 주거 가치를 자랑한다. 특히 이 단지를 품고 있는 ‘중앙공원1지구’는 광주광역시에서 추진 중인 총 9개 민간공원 특례사업 중 가장 큰 243만 5,516㎡ 규모로, 8개 테마숲과 11개 마을숲으로 구성된다. 풍부한 녹지공간을 중심으로 다양한 문화공간이 구축될 예정으로 향후 주거 가치는 더욱 높아질 전망이다. 높은 주거 편의성도 기대된다. 먼저 단지 인근에는 광주 중심 상권으로 평가받는 상무지구가 위치하며, 롯데아울렛과 롯데마트 등 다양한 상업시설도 인접해있다. 또 화정남초, 화개초, 풍암고 등 도보로 통학이 가능한 초·중·고교가 위치한다. 교통 호재도 돋보인다. 광주 지하철 2호선 1단계(2026년 예정) 정차역 2곳이 단지 도보권에 조성될 예정으로 역세권 프리미엄도 기대된다. 현재는 제2순환도로와 상무대로 등을 통해 빠른 차량 이동이 가능하며, 경전선 서광주역과의 거리도 가깝다. 세계적인 명품 마감재도 주목된다. 주방은 세계 3대 주방가구 브랜드 아크리니아(Arclinea)와 독일 유명 주방 브랜드 놀테(Nolte), 하이엔드 주방가구 브랜드 다다(Dada) 등으로 꾸며진다. 욕실에는 150년 역사의 브랜드 콜러(KOHLER)와 이탈리아 유명 브랜드 아틀라스콩코드(Atlas concorde), 스틸레(Stile) 등의 적용된다. 발코니 확장 시 대부분이 기본 옵션으로 제공된다. 입주민을 위한 시설도 풍부하다. 입주민들이 단지 바로 앞 중앙공원의 전망을 누릴 수 있도록 28층에 스카이라운지를 조성하며 고급 사우나도 들어선다. 또 시니어클럽, 독서실, 북카페, 게스트룸, 피트니스, 골프클럽, 어린이집 등 다양한 입주민 전용 커뮤니티 시설이 계획돼 있다. 아울러 한 세대 당 약 2대의 차량을 주차할 수 있도록 총 5,385대의 주차공간을 갖췄고, 넉넉한 주차를 위한 1,960대의 주차공간은 확장형으로 계획됐다. 현관 앞 세대창고를 제공해 주거공간 효율성도 극대화했다. 한편, ‘중앙공원 롯데캐슬 시그니처’ 견본주택은 광주 서구 상무누리로 일대에 위치하며, 입주는 2027년 8월 예정이다.

서울 집값이 심상찮다. 강남권 주요지역의 고가 아파트는 이미 한 차례 손바뀜이 일어난 후 재차 상승을 시작하고 있다. 그 새 한강변 주요 지역도 바람이 불면서 강북 지역도 최근 매매 거래가 늘고 있다. 특히 강남권과 한강변 주요 단지들 거래가격이 역대 최고가를 넘어서는 사례가 계속 나오고 있다. 2022년 이후 하락하던 집값이 다시 꿈틀대기 시작한 것이다. 잠자던 집값을 2년여 만에 일으켜 세운 것은 청년층과 무주택자를 위한 특례보금자리론, 신생아특례대출 등 정책자금대출이다. 고금리시대에 금리를 할인해주자 젊은층이 몰리면서 집값이 움직이기 시작했다. 서울 주택거래량은 지난 3월 4229건을 시작으로 4월 4376건, 5월 4755건 등 3개월 연속 4000건을 넘어섰다. 6월에는 훨씬 더 늘어날 것으로 업계는 확신하고 있다. 거래량이 지속적으로 4000건을 넘어선 것은 2021년 8월 4204건 이후 사실상 34개월만이다. 그러나 더 중요한 것은 다주택자 취득세 중과 규제가 여전한 상황에서 1주택자 실수요만으로 이 정도 거래량을 기록했다는 것이다. 하지만 하반기엔 주목해야 할 변수가 줄줄이 대기하고 있다는 점이다. 우선 전세시장을 잘 봐야 한다. 오는 7월31일부터 전월세상한제가 시행된 지 만 4년이 지나기 때문이다. 전세주택이 부족한 상황에서 그나마 가격 상승을 억제하던 고삐가 풀리게 되는 것이다. 주택 수급 상황도 갈수록 악화되고 있다. 재건축 등은 사실상 올스톱 된 상황이고, 서울 주택수요를 분산시킬 3기 신도시도 계속 늦어지고 있다. 인허가 물량과 착공 물량 감소는 더욱 심각하다. 유동성도 큰 변수다. 신생아대출 기준 완화 등으로 젊은층의 주택 매수세는 더 강해질 전망이다. 또 고금리 시대가 끝나고 각 국이 본격적인 금리인하에 나서고 있는 점도 주목해야 한다. 이 때문에 벌써부터 시장에서는 2021년 '패닉 바잉'을 넘어서는 집값 폭등장이 올수도 있다는 우려까지 나오고 있다. ■전셋값 폭등 막을 수 있을까 전세시장을 뒤흔들 가장 큰 변수는 오는 7월31일부터 나오기 시작하는 전월세상한제 해제 물량이다. 문재인 정부는 지난 2020년 7월31일부터 세입자가 원할 경우 기존 계약기간 2년에 더해 총 4년을 거주할 수 있도록 하고 집주인이 세입자와 재계약을 할 때 직전 임대료에서 5% 이상 올릴 수 없도록 주택임대차보호법 개정안을 시행했다. 그러나 이제 4년이 지나 전월세상한제를 적용받지 않는 물량이 나오게 된다. 지난 2020년 집주인들은 전월세상한제 시행을 앞두고 너도나도 전셋값을 대폭 올렸었다. 이로인해 월 평균 0.1%를 밑돌던 전셋값 상승률은 순식간에 1~2%까지 폭등했었다. 업계에서는 이같은 장세가 하반기부터 다시 펼져질 수 있다고 보고 있다. 전세사기 후유증으로 인한 아파트 쏠림 현상도 전세값 상승세를 부추기고 있다. 서울 아파트 평균 전세가격은 2020년 7월 4억9922만원에서 그 이듬해 6월 6억7792만원까지 급등한 후 거품이 꺼지기 시작해 2023년 6월에는 5억7059만원으로 1억원 이상 내렸었다. 그러나 빌라 등에서 전세보증금 사고가 속출하면서 다시 오르기 시작해 올 5월 기준 6억원을 넘어선 상태다. 반면 연립주택 전세가격은 2022년 10월 2억5286만원을 고점으로 하락하기 시작해 지난 5월에는 2억2372만원까지 떨어졌다. 전문가들은 "전세시장은 철저하게 실수요자가 모이는 곳이어서 전세가격이 상승하면 곧바로 매매시장으로 옮겨붙는게 일반적"이라고 말하고 있다. ■젊은 수요자들의 유동성 장세 온다 유동성 장세도 중요한 변수다. 특히 신생아 특례대출은 하반기 주택시장을 뒤흔들 것으로 예상된다. 신생아 특례대출은 2년 이내 출산(입양 포함)한 가구에 최저 1%대 금리로 최대 5억원까지 대출해주는 제도다. 보금자리론 등 기존 정책대출과 다르게 가구 연소득 최대 1억3000만원까지 이용할 수 있어 주택구입을 계획한 젊은 수요자들에게 선풍적인 인기를 끌고 있다. 특히 하반기부터는 부부합산 소득을 2억원으로 상향조정하고, 2025년부터는 2억5000만원까지로 늘려 사실상 소득제한을 폐지한다. 앞으로는 소득수준이 높은 중상류층 젊은 수요자들까지 대출상품을 활용해 주택시장에 들어오게 되는 것이다. 앞서 윤석열 정부는 지난 2022년 12월 서민들의 주택마련을 돕기 위해 일반형 안심전환대출과 적격대출을 통합한 특례보금자리론을 1년간 한시적으로 운영하면서 극심한 주택경기 침체에서도 주택시장이 반짝 상승했었다. 9억원 이하 주택에 최대 5억원까지 0.1~0.4%P의 우대금리를 적용하고 소득요건을 없애자 주택수요가 살아난 것이다. 그러나 신생아 특례대출은 금리 우대폭이 특례보금자리론과는 비교가 되지 않을 정도로 좋기 때문에 시장에 미치는 영향이 훨씬 클 것으로 업계는 예상하고 있다. ■시장금리는 이미 내리기 시작했다 금리 인하 변수도 주목해야 한다. 수년간 전세계 경제를 옥죄던 고금리 시대가 끝나가고 있기 때문이다. 전문가들은 중동 등에서 확전만 발생하지 않는다면 미국 연방준비제도이사회가 기준금리를 적어도 연내 두 번은 내릴 것으로 보고 있다. 앞서 유럽중앙은행(ECB)은 이달부터 금리를 0.25% 내렸으며, 한국은행은 미국보다 먼저 금리를 내릴 것으로 시장은 예상하고 있다. 시장금리는 벌써 하락을 시작했다. 이달 기준 시중은행 주택담보대출 최저금리가 2%대에 진입했다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주담대 고정금리(혼합·주기형)는 19일 기준 2.98~5.62%로 집계됐다. 지난 2021년 3월4일 이후 39개월 만에 최저치를 기록한 것이다. 변동형 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스 금리도 지속적으로 내리고 있다. 지난해 12월 4.00%를 시작으로 5월까지 3.54%로 6개월째 떨어졌다. 그러나 스트레스 DSR(총부채상환비율) 적용이 갈수록 강화되는 것은 주택시장에 다소 찬물을 끼얹을 것으로 예상된다. DSR은 차주가 1년에 갚아야 할 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값으로, 스트레스 DSR은 실제 금리에 향후 잠재적 인상폭을 더해 금리를 가산한다. ■주택공급 부족해도 너무 부족하다 주택공급 부족은 가장 큰 변수다. 재건축 사업은 사실상 올스톱 됐다. 건설원자재값과 인건비 급등으로 인한 공사비 상승이 주요 원인이다. 여기에 현실을 반영하지 못하는 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 각종 기존 규제에 층간소음 규제 등 시공 규정이 더 까다로워지면서 현행 공사비로는 사업성이 안나오기 때문이다. 이 때문에 기존 재건축 사업장에서는 공사비 증액 여부를 놓고 조합과 갈등이 계속 불거지고 공사 중단 사태까지 빚어지고 있다. 그러나 앞으로는 거의가 중층 이상 단지여서 기준 용적률에 더해 인센티브를 적용해도 현재 규제 하에서는 사업을 진행할 수 없다고 업계는 입을 모으고 있다. 서울 주택수요를 분산시키기 위해 추진한 3기 신도시 상황도 좋지 않다. 건설사들이 부동산 경기 불황으로 PF 위기를 겪으면서 신규 사업 참여를 꺼리고 있어서다. 이로인해 신도시 입주가 적어도 2년 이상 지연될 것으로 업계는 보고 있다. 착공 및 인허가 물량은 더욱 참담하다. 주택산업연구원 조사에 따르면 전국 주택 인허가 물량은 2017년~2021년까지 연 평균 52만 가구에 달했지만 2022년에는 38만가구, 2023년에는 23만가구, 2024년에는 30만가구로 급격하게 줄고 있는 상황이다. 업계 한 전문가는 "주택시장에서 주요 지표들이 모두 우상향을 가리키고 있는 상황"이라며 "향후 주택시장이 근래 보기 힘들 정도의 폭등장세가 나타날 수도 있다"고 우려했다. kwkim@fnnews.com

[파이낸셜뉴스]   미국 주택 시장이 거래 감소 속에 주택 가격은 사상 최고 행진을 이어가는 기현상이 빚어지고 있다. 주택 공급이 늘고, 팔리지 않은 주택도 증가하고 있지만 집값은 사상 최고치를 기록하고 있다. 전미 부동산중개인협회(NAR)가 21일(현지시간) 공개한 미국의 5월 기존 주택 판매는 전월비 0.7% 줄었다. 1년 전과 비교하면 2.8% 감소했다. 계절 변동을 적용할 때 연율 기준 약 411만채를 기록했다. 5월 거래 흐름이 1년 간 지속되면 411만채 주택이 거래될 것이란 뜻이다. 이는 애널리스트들이 전망한 연율 기준 410만채를 소폭 웃도는 수준이다. 3, 4월 기존 주택 거래 통계도 하향 조정됐다. 각각 4.3%, 1.9% 낮아졌다. 주택 재고는 늘었다. 5월 주택 재고는 4월에 비해 6.7% 증가했다. 거래 감소는 높은 주택담보대출(모기지) 금리와 주택 가격 고공행진에 따른 것으로 보인다. 미 주택금융공사인 프레디맥이 집계하는 30년 고정 모기지 금리는 이번 주 평균치가 6.87%를 기록했다. 지난해 10월 7.79%에 비해 1%p 가까이 급락한 것이기는 하지만 7%에 육박하는 높은 수준을 지속하고 있다. 거래가 줄었음에도 불구하고 주택 가격은 사상 최고 수준이다. NAR에 따르면 미 기존주택 가격 중앙값은 5월 41만9300달러(약 5억8000만원)로 1999년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 최고치를 기록했다. 1년 전보다 5.8% 상승했다. 높은 모기지 금리와 집값으로 잠재적 주택 구매자들이 시장에서 이탈하고 있다. 수요 위축 속에서도 집값이 오르는 것은 높은 모기지 금리로 인해 주택 공급이 정상적인 수준을 밑돌고 있기 때문이다. 살던 집을 팔고 이사를 가면 높은 금리로 갈아타야 하는 기존 주택 소유주들이 매물을 잘 내놓지 않아 공급이 위축돼 있고, 이 때문에 집값이 고공행진을 지속하고 있다. NAR 수석 이코노미스트 로런스 윤은 주택 시장에 "조금 이상한 현상이 빚어지고 있다"면서 "주택 매매 활동이 저조한데도 불구하고 가격은 여전히 사상 최고를 찍고 있다"고 말했다. 윤 이코노미스트는 내 집 마련이 어려운 시대라고 지적했다. dympna@fnnews.com 송경재 기자

[파이낸셜뉴스]KB국민은행이 지난 1일 서울주택도시공사(SH공사), 한국부동산경영학회와 함께 ‘수요자 중심의 공공주택 공급 방안과 공공성 확대 전략’을 주제로 세미나를 개최했다고 3일 밝혔다. 국민은행은 임대차 시장 안정을 위해 민·관이 협력하고, 주택 공급 활성화에 기여할 계획이다.  국민은행에 따르면 서울 노원구 광운대학교에서 열린 이번 세미나는 임차형 공공주택 공급과 관련해 부동산 플랫폼을 활용한 활성화 방안을 모색하고자 마련됐다. 임차형 공공주택은 SH공사가 민간주택 소유자와 전세계약을 체결하고 저렴한 임대료로 재임대하는 ‘기존주택 전세임대’와 보증금 일부를 서울시가 지원하는 ‘보증금지원형 장기안심주택’ 등이 있다.  이번 세미나에는 서진형 한국부동산경영학회장의 기조연설을 시작으로 산업계·학계·연구계 전문가들의 발표가 이어졌다. 첫 번째 발표자인 김기중 SH도시연구원 책임연구원은 전세임대와 장기안심 공급혁신을 위한 ‘서울형 안심전세은행 구축’사업을 소개했다. 이어 정재훈 국민은행 수석차장은 KB국민은행과 SH공사가 공동 추진한 ‘SH임차형 공공주택 플랫폼’의 개발과정과 주요기능 및 이용현황에 대해 설명했다. 세 번째로 나선 김천일 교수는 공공리츠의 한계점과 개선방안에 대해 발표했으며, 끝으로 전경철 경기주택도시공사 부장의 건설공사 안전보건 수준평가의 평가항목에 관한 연구 발표가 이어졌다. 발표 이후에는 임대인과 공인중개사의 적극적인 참여 유도를 위한 지원 방안 등 공공성 확대 전략에 대한 산·학·연 전문가들의 논의가 진행됐다. SH공사의 공공주택 플랫폼 확대를 위한 지원 방안을 모색하고, 서민의 주거복지 향상을 위한 공급대상 물량 확대를 위해 상시로 플랫폼을 운영하는 중장기 협업 방안도 제안했다. 성현탁 국민은행 부동산사업부장은 “SH공사와 공동으로 추진하는‘SH임차형 공공주택 플랫폼 구축’은 임대차 시장 안정을 위한 공공과 민간이 협업 사업으로 그 의미가 크다”며 “앞으로도 SH공사 등 공공과 협업해 주택 시장 안정화 및 수요자 중심의 주택 공급 활성화 등에 기여하며 기업의 사회적 책임을 실천하는 데 최선을 다하겠다”고 말했다. 앞서 국민은행은 지난해 12월 서민의 주거불안 해소를 위해 부동산 전문 플랫폼인 ‘KB부동산’ 내 SH공사의 임차형 공공주택 입주자격 및 매물 정보를 손쉽게 검색할 수 있도록 ‘SH임차형 공공주택 전용관’을 신설한 바 있다. 올해 2월에는 입주예정자가 공인중개사를 직접 찾아가 매물을 물색해야 했던 불편을 해소할 수 있도록 ‘매물추천 서비스’를 개시하고, 보증금 및 지원금 한도와 월세 등을 입력하면 입주예정자가 매달 내야하는 이자를 알려주는 ‘이자계산기’ 기능을 추가했다.  dearname@fnnews.com 김나경 기자

최근 들어 아파트 상승과 하락 기간이 짧아지고 있다. '대세 상승'과 '대세 하락' 대신 수개월 단위로 등락을 반복하는 모습이 나타나고 있다. 전문가들은 저성장, 금리 변동성, 쪼그라든 거래량, 소득 대비 비싼 주택가격, 정보량 홍수 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과로 분석한다. 28일 파이낸셜뉴스가 한국부동산원의 서울 아파트 매매 실거래지수를 토대로 지난 2006년부터 올 3월까지 상승·하락 패턴을 분석한 결과 이같이 나타났다. 이 기간 상승은 7번, 하락은 6번 등 총 13차례 가격이 오르고 내렸다. 가장 최근인 2023년의 경우 서울 아파트 실거래지수는 1월부터 9월까지 9개월간 상승한다. 이후 같은 해 10월부터 12월까지 3개월 동안 하락했다. 올 1월부터 반등해 3월까지 상승국면을 유지중이다. 과거 패턴을 보면 사이클이 짧아진 것이 특징이다. 가장 상승기간이 길었던 때는 지난 2013년 1월부터 2018년 10월까지 70개월이다. 상승기간 중 1~2개월 잠시 하락한 적은 있으나 우상향 곡선을 이어갔다. 당시 실거래 매매 상승률을 보면 2013년 3.13%, 2014년 4.17%, 2015년 9.02%, 2016년 8.09%, 2017년 10.65%, 2018년 18.01% 등 단계적으로 오름폭이 커졌다. 2006년 1월부터 2008년 6월도 상승기간이 30개월로 길었다. '버블세븐' 신조어가 탄생했던 때다. 같은 기간 서울 아파트 실거래지수는 43% 가량 상승했다. 문재인 정부 때에는 지난 2019년 4월부터 2021년 10월까지 31개월간 아파트값 상승세가 이어졌다. 규제정책에 따른 공급우려가 겹치면서 서울 아파트값은 2019년 10.61%, 2020년 22.73%, 2021년 13.24% 폭등한다. 당시 유행했던 신조어가 '벼락거지'다. 예전에는 하락기간도 길었다. 가장 길었던 때는 2011년 3월부터 2012년 12월까지 22개월이다. 당시 금융위기 후유증에다 남유럽 재정위기가 촉발하면서 글로벌 경기침체 영향이 컸다. 반값 아파트값 속출하면서 '하우스푸어'가 이슈가 됐다. 서울 아파트값은 2021년에만 7.23% 하락했다. 현 정부 들어 집값 급등 후유증에다 금리 상승 등으로 14개월간 집값이 하락한 때도 있었다. 2021년 11월부터 2022년 12월까지 14개월이 그 기간이다. 2022년 한해 동안 서울 아파트값은 무려 22.10% 폭락했다. 또 2009년 10월부터 2010년 8월까지 11개월간 하락하기도 했다. 등락 패턴이 짧아진 이유에 대해 박원갑 KB국민은행부동산 수석전문위원은 "통화량도 늘지 않고, 저성장이 이어지는 가운데 소득 대비 높은 주택가격이 원인인 것 같다"며 "소소한 변화에도 시장이 바로 영향을 받는 것 같다"고 분석했다. 실시간으로 부동산 정보가 쏟아지면서 의사 결정이 빨리 이뤄지는 것도 한 몫하는 것으로 봤다. 금리 변동성·전세가격도 영향을 미치고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "금리가 시장에 미치는 영향력이 더 세지면서 미미한 변동에도 수요가 줄었다 늘었다 하는 것 같다"고 말했다. 시장 침체에도 전세가격이 오르면서 매매가격을 끌어 올리고 있는 것도 원인이라는 지적이다. 우병탁 신한은행 부지점장은 "올라도 내려도 대세상승과 하락으로 이어진다는 확신이 서지 않는 게 요즘 주택시장"이라며 "방향성이 실종되면서 집값이 올라도 조만간 떨어질 수 있다는 심리가 팽배해 있다"고 덧붙였다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 요즘 부동산 업계에 회자되는 말이 있다. ‘정해진 미래, 예고된 재앙’이 그것이다. 여기서 정해진 미래는 단기적으로 ‘공급절벽’을 말한다. 긴 시각에서는 ‘인구감소’다. 예고된 재앙은 이같은 미래가 시장에 미칠 영향이다. 공급절벽은 집값 폭등, 인구 감소는 집값의 장기 하락으로 이어진다는 것이다. 최근 이에 관련된 보고서가 나와 관심이다. 정해진 미래 ① : 공급절벽..."서울은 더 심각" 국책연구기관인 국토연구원은 최근 '주택공급 상황분석과 안정적 주택공급 전략’ 보고서를 통해 공급절벽이 현실화 될 수 있다고 경고했다. 보고서를 보면 지난해 전국 주택 착공 실적은 20만9000가구로 연평균 대비 47.3%에 그쳤다. 인허가는 38만9000가구로 연평균 대비 74.2%, 준공은 31만6000가구로 73.9% 수준이었다. 서울은 상황이 더 심각하다. 서울의 경우 인허가, 착공, 준공 모두 연평균의 절반에도 미치지 못했다. 주택 착공은 2만1000가구로 연평균의 32.7%에 불과했다. 인허가는 2만6000가구(37.5%), 준공은 2만7000가구(42.1%)로 각각 나타났다. 윤석열 정부는 오는 2027년까지 전국에 270만 가구를 공급한다는 계획이다. 김지혜 국토연구원 연구위원은 “공급계획 대비 실적을 보면 지방은 99.3%를 기록했지만 서울은 32%로 저조한 상황”이라고 말했다. 이어 “2~3년 후에 서울은 주택 공급이 부족해지면서 가격이 불안해지는 현상이 나타날 수 있을 것”이라고 덧붙였다. ‘2~3년 뒤 공급절벽’은 굳이 국토연의 보고서가 아니어도 업계에서는 기정사실로 받아들이고 있다. 국토연의 이번 보고서도 공급절벽의 심각성을 다시 강조하기 위해 작성했다는 후문이다. 업계 한 관계자는 "주택 공급이 줄고 있는 데, 특히 비 아파트 시장은 고사상태"라며 "공급 절벽이 집값을 끌어 올리는 요인이 될 것으로 분석하고 있다”고 말했다. 정해진 미래 ② : 인구감소..."2040년부터 장기하락" 공급절벽과 더불어 정해진 미래는 ‘인구감소’다. 최근 저출산·고령화 등 인구감소로 2040년부터 집값이 장기 하락 국면으로 진입한다는 보고서가 나와 눈길을 끌었다. ‘한국의 초저출산·초고령화와 부동산 시장’ 보고서가 그것이다. 왜 2040년부터 장기하락 국면을 예측했을까. 집값에 영향을 미치는 것은 인구와 가구수다. 인구가 감소했도 가구는 2039년에 정점을 찍고 감소할 것으로 예상되고 있어서다. 즉 2040년부터는 인구도 계속 줄고, 동시에 가구수도 감소하게 된다. 보고서를 작성한 이용만 한성대 교수는 "인구감소에도 불구하고 1~2인 가구의 증가에 의해 가구수는 2039년까지 증가 추세"라며 "가구수가 정점에 도달하는 2040년께 총 주택수요량도 정점에 도달하기 때문에 그 이후 주택가격의 하락 추세가 예상된다"고 말했다. 지역별로 보면 수도권의 경우 인구 정점 시기가 2036년, 가구 정점시기가 2041년이다. 반면 지방은 이미 인구 정점시기가 지나갔다는 설명이다. 가구 정점시기도 앞당겨 질 것으로 전망했다. ‘2~3년뒤 공급절벽’은 피할 수 없을 것으로 보고 있다. 매매가와 전세가를 어느 정도 자극할 수 있을지만 남았다. 인구 감소에 따른 집값 장기하락에 대해서는 의견이 분분하다. 인구와 가구 감소를 이미 경험한 나라에서 집값이 우상향 곡선을 그리는 사례도 적지 않기 때문이다. 정해진 미래를 분석한 이 두 보고서의 공통점은 있다. 바로 서울과 수도권, 수도권과 지방의 격차가 '우리가 생각하는 것 이상' 커진다는 것이다. 주택 인허가 감소도 지방은 심각하지 않다. 수도권 그 중에서도 서울이 문제다. 집값 장기하락 국면 진입 시기도 지방이 먼저다. 서울은 제일 늦다. 통상 서울 집값이 오르면 시차를 두고 수도권·지방도 오르면서 전국이 상승했다. 하지만 앞으로는 A지역은 폭등하고, B지역은 폭락하는 현상이 동시에 나타날 것으로 보인다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “지방 주택시장도 시·도별로 각기 다른 양상을 띨 것으로 보인다”며 “앞으로 전개될 양극화는 우리가 경험한 것과는 차원이 다를 수 있다”고 분석했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자