[파이낸셜뉴스] 홈플러스가 결국 임대료를 반값으로 후려친 사례가 나왔다. 사실상 점포 유지를 포기하는 셈이다. 일각에선 법정관리(기업회생절차) 상황을 통해 점포 구조조정을 하기 위한 행보가 본격화 됐다는 시각도 있다. 7일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스일반사모부동산투자신탁13호를 운용하는 이지스자산운용은 최근 홈플러스로부터 임대료 50% 인하 요구를 통보받은 것으로 알려졌다. 홈플러스 관리인측이 이 펀드가 운용하는 동수원·서울 금천·서울 영등포·부산 센텀시티 점포에 대한 임대료 납부일인 3월 17일에 임대료를 내지 않은 후 행보다. 펀드는 약정서상 대주단에 대해 부채감당률(DSCR) 준수의무 관련 대출이자 3개월분을 유보하게 돼 있다. 이지스자산운용 펀드의 수익증권 대부분을 보유한 세콘도(지메이코리아 100% 출자)가 수익증권 매입을 통해 유보해야 한다. 지메이코리아가 이 조치를 못할 경우 롯데건설이 자금보충 등 신용공여를 제공해야 한다. 지메이코리아의 후순위차입 혹은 후순위 사모사채 발행 관련이다. 다만 이와 관련 롯데건설은 “대출약정서상 이자 등을 대납할 의무가 없다”고 답변했다. 현재 선순위 대출은 5800억원 규모인데, 대주단은 △하나은행 1000억원 △우리은행 800억원 △대구은행 450억원 등이다. 이 점포들 외에도 홈플러스 측은 세일앤리스백(매각 후 재임대) 점포들에게 30~50%의 임대료 할인을 요구한 것으로 알려졌다. 홈플러스가 책임임차한 점포에 투자한 리츠로는 △신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사 △케이비사당리테일위탁관리부동산투자회사 △케이비평촌리테일위탁관리부동산투자회사 △제이알제24호기업구조조정부동산투자회사(홈플러스 강서점) △대한제21호위탁관리부동산투자회사로 총 5개가 있다. 케이비사당리테일리츠(홈플러스 남현점), 케이비평촌리테일리츠(홈플러스 평초넘)는 “임차인(홈플러스)의 매출채권(임대료) 부실 가능성’으로 인해 부실자산이 발생할 가능성이 있다”고 공시한 바 있다. 홈플러스의 의도대로 부동산 임대차계약이 해지되면 홈플러스가 내야 할 임대료가 ‘공익채권’이 아닌 ‘회생채권’으로 분류된다. 상환 우선순위에서 밀리고, 다른 임차인을 구하기 어려운 현실적인 문제가 있다. 홈플러스의 회생계획안 제출 기한은 오는 6월 12일로, 회생계획안이 확정돼야 상환 일정이 나온다. 앞서 함용일 금감원 자본시장부문 부원장은 “홈플러스는 일부 점포 임대료를 지급하지 않으면서 구체적 해명 없이 피해를 최소화한다는 모호한 표현으로 일관하고 있다”며 “보유 역량을 총동원해 사기적 부정거래 등 각종 의혹을 철저히 규명하고 위법 행위를 발견하면 엄중하게 조치하겠다”고 말했다. 김병주 MBK파트너스 회장은 최근 연례 서한에서 홈플러스 회생절차를 두고 “언론에서 상당한 논란을 일으켰다”고 표현했다. 김 회장은 사재 출연의사를 밝혔지만 규모, 시기, 지원 방안을 밝히지 않고 있다. 한편, 신영증권, 하나증권, 현대차증권, 유진투자증권 등 국내 증권사 4사는 최근 홈플러스와 홈플러스 경영진을 상대로 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률 위반(사기) 등 혐의로 서울중앙지검에 고소했다. kakim@fnnews.com 김경아 김현정 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] MBK파트너스가 홈플러스에 대한 법정관리(기업회생절차)를 신청하면서 시장의 공포가 홈플러스의 '세일앤리스백(매각 후 재임대)' 점포까지 번지고 있다. MBK파트너스와 홈플러스측은 법정관리와 상관없이 정상 운영이라고 하지만 기존 유동화 자산에 대한 안전장치, 운영사의 스페셜 시츄에이션(SS)으로 인한 자산 밸류에이션(가치) 하락에 적극적으로 대응하는 태도가 필요하다는 지적이 나온다. 5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스일반사모부동산투자신탁13호의 홈플러스 동수원·서울 금천·서울 영등포·부산 센텀시티 점포를 담보로한 선순위 대출 규모는 5800억원이다. 2012년 8월에 설정, 오는 8월 5일이 대출 만기이자 원금 상환기일이다. 지난 4일 홈플러스의 법정관리 신청이 전격 이뤄진 것을 고려하면 법원의 조정 등이 복잡한데 만기가 5개월 밖에 안남은 셈이다. 펀드의 대주단에 대한 차기 이자 지급일은 오는 5월 7일이다. 이자 유보분을 고려하면 정상적인 지급이 이 때는 이뤄질 수 있다. 홈플러스의 법정관리로 공익채권, 상거래채권을 제외한 점포 임대료 채권채무가 당분간 동결되면 임차료를 못 낼 수 있고, 이 상황에서 펀드는 이자를 대주단에 낼 수 없어 EOD(기한이익상실)가 발동한다. 대출 약정서에 따르면 법정관리 인가시 임대인(펀드 신탁업자 KB국민은행)은 대주단의 사전 승인을 받아 홈플러스의 임차인 지위를 박탈하기 위한 계약해제를 검토할 수 있다. 이들 점포에 대한 홈플러스의 가중평균 잔여 임대기간(WALE)은 약 2.5년으로 전해졌다. 이 펀드의 집합투자업자인 이지스자산운용은 부동산펀드의 수익증권을 거래하는 쉐어딜(share deal)로 2022년 지메이코리아 컨소시엄에 홈플러스 동수원·서울 금천·서울 영등포·부산 센텀시티 점포를 매각한 바 있다. 총 9417억원 규모로 파악된다.  당시 론(대출)의 LTV(담보대출비율)는 56% 수준였다. 대주단은 △하나은행 1000억원 △98개 단위신협 1000억원 △우리은행 800억원 △대구은행 450억원 등이다. 고정 트랜치(순위)의 대출금리는 연 3.8%다. 변동 트랜치는 CD(양도성예금증서)금리+184bp(1bp=0.01%)로 현재 약 4.7% 수준이다. 앞서 홈플러스는 지난 2월 국민연금(5000억원 투자) 등 상환전환우선주(2024년 11월 말 가결산 기준 잔액 약 1조1000억원)의 상환조건을 변경하면서 부채로 계상돼 있던 상환전환우선주(RCPS)가 자본으로 전환했다. 통상 RCPS는 투자자에 대한 '상환권 조건'이 있어 부채로 본다. 이런 조치에도 실질적인 재무부담 감축 효과는 크지 않았고 한국기업평가와 한국신용평가는 지난 2월 말 홈플러스의 기업어음 및 전자단기사채(단기) 신용등급을 'A30'에서 'A3-'로 하향조정했다. 단기물인 CP 신용등급 A3- 수준은 장기 회사채 BBB- 수준과 동일하게 평가된다. BBB-는 정크본드(BB+) 직전에 해당하는 신용도로 채권 시장에서 기관투자자들도 꺼리는 수준이다. 실제 4일 한국기업평가는 홈플러스의 단기 신용등급을 'A3-'에서 투기등급이 'D'로 강등키도 했다. 한기평은 홈플러스는 금융 채무의 적기 상환 훼손으로 채무 불이행 상태에 돌입한 것으로 봤다. 서민호 한국신용평가 수석애널리스트는 "홈플러스는 2024년 3월 토지 재평가를 통해 약 8900억원 규모로 자본을 확대했지만 부채비율은 2023년 2월 말 944.0%→2024년 2월 말 3211.7%→2024년 11월 말 가결산 기준 1408.6%로 열위한 수준"이라며 "현금창출력 대비 순차입금 규모가 매우 과중하다. 순차입금/EBITDA가 20.3배다. 자금 조달의 일환으로 활용하고 있는 기업구매카드 유동화 등을 감안하면 실질 재무부담은 재무제표 상 수치를 상회한다"고 말했다. 한편, 한국평가데이터에 따르면 홈플러스에 대한 전체 금융권의 위험 노출액(익스포져)은 2월 말 기준 1조4462억원이다. 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈 등 메리츠금융그룹 3사의 익스포져는 1조2167억원에 달한다.    ggg@fnnews.com 강구귀 김경아 기자

부산시가 지사글로벌 일반산단에 5200억원 규모의 대규모 물류센터를 유치한다. 시는 22일 시청에서 지메이코리아 유한책임회사와 지사글로벌 일반산업단지 내 물류센터 건립을 위한 5200억원 규모의 투자 양해각서(MOU)를 체결했다고 밝혔다. 투자 양해각서 내용을 보면 지메이코리아는 지사글로벌 일반산업단지 내 사업장 신설과 투자를 통해 일자리 창출에 기여하며 지역 주민을 우선 채용토록 노력한다. 또 원자재 현지 조달은 물론 지역 업체를 협력사로 참여시켜 지역 연관산업의 발전을 도모한다.시는 지메이코리아의 성공적인 부산 정착과 투자 등을 위해 필요한 제반 사항을 적극 지원한다. 이번 MOU 체결로 지메이코리아는 부산 강서구 지사글로벌 일반산업단지 내 약 7만1810㎡ 부지에 지상 5층, 지하 2층 규모(연면적 약 39만910㎡)의 상온 및 저온 물류센터를 롯데건설과 함께 2026년까지 건립할 계획이다.이곳에서 근무할 관리 운영, 현장 작업 등에 필요한 신규인력 1600여명을 고용할 예정이다. 지메이코리아는 2015년 3월 설립한 투자법인으로 경기 이천 작촌물류센터(약 4만1000㎡)와 이천 장평물류센터(약 12만8000㎡) 등 다양한 물류센터 개발사업을 진행 중이다.올해 2월에는 롯데건설과 컨소시엄으로 진행하는 롯데마트 시흥배곧점과 4월에는 홈플러스 부산센텀시티, 영등포, 금천, 동수원점을 매수하는 등 개발사업을 활발하게 추진하고 있는 것으로 알려져 있다. 한편 이날 협약식에 참여한 지사글로벌개발은 2023년 상반기 준공 예정인 지사글로벌 일반산업단지 개발사업 대표 시행법인으로 GS건설과 함께 강서구 지사동 일원에 약 41만7133㎡의 산업단지를 조성하고 있다. 지난 4월에는 관리처분계획 완료 후 모집공고를 통해 입주업체를 모집 중이며 현재 분양계약이 원활하게 진행 중이다. 박형준 부산시장은 "대규모 투자 계획과 함께 밝힌 신규 일자리 창출 소식은 대외 경제여건 악화로 힘든 시기에 시민들에게 단비와 같은 희소식"이라면서 "이번 투자 양해각서 체결을 통해 지사글로벌 일반산업단지 내 물류센터의 성공적 건립을 위해 행정적 지원을 아끼지 않겠다"고 전했다. defrost@fnnews.com 노동균 기자

[파이낸셜뉴스] 부산시가 지사글로벌 일반산단에 5200억원 규모의 대규모 물류센터를 유치한다. 시는 22일 시청에서 지메이코리아 유한책임회사와 지사글로벌 일반산업단지 내 물류센터 건립을 위한 5200억원 규모의 투자양해각서(MOU)를 체결했다고 밝혔다. 투자양해각서 내용을 보면 지메이코리아는 지사글로벌 일반산업단지 내 사업장 신설과 투자를 통해 일자리 창출에 기여하며 지역 주민을 우선 채용토록 노력한다. 또 원자재 현지조달은 물론 지역업체를 협력사로 참여시켜 지역 연관산업의 발전을 도모한다. 시는 지메이코리아의 성공적인 부산 정착과 투자 등을 위해 필요한 제반 사항을 적극 지원한다. 이번 MOU 체결로 지메이코리아는 부산 강서구 지사글로벌 일반산업단지 내 약 7만1810㎡ 부지에 지상 5층 지하 2층 규모(연면적 약 39만 910㎡)의 상온 및 저온 물류센터를 롯데건설과 함께 2026년까지 건립할 계획이다. 이 곳에서 근무할 관리 운영, 현장 작업 등에 필요한 신규 인력 1600여명을 고용할 예정이다. 지메이코리아는 2015년 3월 설립한 투자 법인으로 경기도 이천 작촌 물류센터(약 4만1000㎡)와 이천 장평 물류센터(약 12만8000㎡) 등 다양한 물류센터 개발사업을 진행 중이다. 올해 2월에는 롯데건설과 컨소시엄으로 진행하는 롯데마트 시흥배곧점과 4월에는 홈플러스 부산센텀시티, 영등포, 금천, 동수원점을 매수하는 등 개발사업을 활발하게 추진하고 있는 것으로 알려져 있다. 한편 이날 협약식에 참여한 지사글로벌개발은 2023년 상반기 준공 예정인 지사글로벌일반산업단지 개발사업 대표 시행법인으로 GS건설과 함께 강서구 지사동 일원에 약 41만7133㎡의 산업단지를 조성하고 있다. 지난 4월에는 관리처분계획 완료 후 모집공고를 통하여 입주업체를 모집 중이며 현재 분양계약이 원활하게 진행 중이다. 박형준 부산시장은 “대규모 투자 계획과 함께 밝힌 신규 일자리 창출 소식은 대외 경제 여건 악화로 힘든 시기에 시민들에게 단비와 같은 희소식”이라면서 “이번 투자양해각서 체결을 통해 지사글로벌 일반산업단지 내 물류센터의 성공적 건립을 위해 행정적 지원을 아끼지 않겠다”라고 전했다. defrost@fnnews.com 노동균 기자