[파이낸셜뉴스] 모델 출신 배우에서 사업가로 변신한 변정민(49)이 꼬마빌딩(개별 기준시가가 공시되지 않는 중소 규모 건물)을 팔아 4년 만에 23억원 넘는 시세차익을 거둔 것으로 전해졌다. 26일 한국경제에 따르면 변정민은 2021년 7월 26억원에 매입한 서울 용산구 한남동 이태원 관광특구 인근 꼬마빌딩을 지난 4월 49억5000만원에 매각했다. 4년도 채 되지 않아 23억5000만원 차익을 거둔 것이다. 지난 2017년 4월 사용승인 받은 해당 건물은 총대지면적 86.9㎡(26.29평), 연면적 130.7㎡(39.53평), 지하 1층 지상 3층 규모 꼬마빌딩이다. 유명 신발 브랜드가 입점해 있고 보증금은 1억4400만원, 임대료는 월 1200만원으로 알려졌다. 변정민은 4년 전 해당 건물을 자기 이름으로 매입했다. 등기부등본엔 건물 근저당권에 은행 명의로 28억8000만원이 설정돼 있다. 보통 채권최고액이 대출금의 110~120%로 정해지는 것을 고려하면 변정민은 최대 24억원가량을 대출받은 것으로 보인다. 실제 투자금은 2억원인 셈이다. 다만 변정민이 법인이 아닌 개인으로 매입했기 때문에 매각 차익 23억5000만원의 절반 이상은 세금으로 납부해야 하는 것으로 전해졌다. 1994년 패션모델로 데뷔한 변정민은 모델 출신 배우 변정수 친동생이다. 2005년 국제 변호사 최진영씨와 결혼해 슬하에 두 딸을 뒀다. 2019년 KBS2 드라마 '왜그래 풍상씨'를 끝으로 현재는 디자인 사업에 집중하고 있다. hsg@fnnews.com 한승곤 기자

[파이낸셜뉴스] 방송인 김나영(44)이 3년 전 매입했던 서울 강남구의 건물 시세가 24억원 이상 크게 떨어져 눈길을 끈다. 지난달 30일 머니투데이 보도에 따르면 김 씨가 보유한 강남구 논현동 건물의 가치는 74억2100만원으로 파악됐다. 김 씨의 매입가(99억원)에 비해 24억원 이상 떨어진 가격이다. 상업용 부동산 전문업체 부동산플래닛은 인공지능(AI)을 활용한 자동평가모델(AVM)을 통해 이같은 추정치를 내놨다. 김 씨는 지난 2022년 7월 이 건물을 99억원에 매입했다. 대지면적 181㎡에 지하 1층~지상 2층 연면적 212.3㎡ 규모다. 등기부등본상 채권최고액은 56억 4000만원이다. 대출은 약 47억원 받은 것으로 추정된다. 해당 건물엔 디저트 카페가 입점해있으며, 연 임대수익률은 3.5%(3억4800만원)로 대출 이자 등을 고려하면 괜찮은 수준으로 보인다. 다만 업계에서는 김 씨의 건물이 1종 전용주거지역에 있어 토지 가치가 저평가됐다고 보고 있다. 1종 전용주거지역은 건폐율과 용적률이 각각 50% 이하, 100% 이하로 낮아 재건축 사업성이 나쁠 것으로 보인다. 이유라 원빌딩중개법인 이사는 “1종 전용주거지역 땅은 정말 저렴하게 팔리고 있다. 2종 일반에 비해 4분의 1 수준”이라며 “김 씨의 건물은 상권과 붙어있고, 임대수익률도 좋지만 이런 조건은 부동산플래닛 AI 평가에 반영되지 않고 같은 1종 전용주거지역으로 묶이다 보니 낮게 평가된 것 같다”고 설명했다. hsg@fnnews.com 한승곤 기자

[파이낸셜뉴스] 초양극화 주범 가운데 하나가 ‘대출규제’다. 금융당국은 대출규제 끝판왕인 ‘3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 제도를 수도권에 한해 7월부터 시행한다는 계획이다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 전 금융권 주담대·신용대출·기타 대출에 1.5%의 스트레스 금리가 붙는다. 가계대출을 누르기 위한 조치지만 사실상은 집값을 잡겠다는 의도다. 주택·건설업계는 수요 회복과 무주택 서민의 자금조달 지원을 위해 3단계 시행을 유보해 줄 것을 건의했다. 하지만 지방만 6개월 유예가 됐을 뿐이다. 싼 집은 돈 더 빌린다...채권비율 60% 넘는 곳도 3단계 DSR 규제가 시행되면 대출 비중이 높은 지역일수록 타격을 받을 수 밖에 없다. 법원 등기정보광장은 소유권이전등기(매매) 신청이 접수된 집합건물의 거래가액 대비 채권최고액 비율 정보를 공개하고 있다. 통계를 보면 수도권의 경우 지난해 채권최고액 비율이 가장 높은 곳은 인천으로 71.97%에 이른다. 경기가 67.06%, 서울 50.98% 등을 기록하고 있다. 인천의 경우 대략 집값의 70%를 대출로 충당하고 있다는 의미다. 지역별로 보면 이른바 핵심 지역일수록 대출 의존도가 낮은 것이 특징이다. 올 4월 기준으로 서울에서 채권최고액 비율이 가장 높은 지역은 노원구로 63.56%에 이른다. 금천구 62.90%, 은평구 62.48%, 강북구 62.20%, 관악구 60.55%, 구로구 60.12% 등 외곽지역 대부분이 60%를 넘는다. 반면 송파구가 42.56%로 가장 낮다. 그 뒤를 이어 서초구(44.84%)·강남구(45.86%) 등의 순이다. 강남 3구의 경우 집을 살 때 돈을 가장 적게 빌렸다는 의미다. 이 외에도 용산구(45.97%), 마포구(47.85%) 등 강북 주요 지역도 대출 의존도가 낮았다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "주요 지역은 자산 여력이 있는 계층으로 시장이 재편됐다"고 말했다. 결과적으로 서민 주거지가 상대적으로 큰 영향을 받은 가능성이 크다.  대출총량제에 3단계 DSR...더 높아진 문턱 경기도 사정은 비슷하다. 올 4월 기준으로 채권최고액 비율이 가장 낮은 지역은 과천시로 43.04%에 이른다. 준강남 대표지역인 과천시의 경우 올해 들어 상승률이 강남을 능가하고 있다. 성남시 수정구와 분당구도 49.34%와 53.08% 등으로 대출 의존도가 낮은 지역에 이름을 올렸다. 의왕시(55.43%), 하남시(55.46%) 등도 50%대의 채권최고액 비율을 보였다. 반면 채권최고액 비율이 70%를 넘는 지역도 수두룩 하다. 동두천시가 75.60%로 가장 높았다. 이밖에 광주시, 오산시, 파주시 등도 70%를 돌파했다. 인천도 4월 기준으로 비율이 71%를 보이고 있다. 현재 현장에서는 대출규제로 비 주거는 물론 아파트도 잔금대출 한도가 줄면서 어려움을 호소하고 있다. 업계 고위 관계자는 “경기도 침체된 가운데 DSR 규제로 인해 특히 비 주거 시장은 붕괴 직전”이라고 전했다.  실제로 지난 2021년 시행됐으나 폐지됐던 대출총량제가 부활됐고, DSR 규제도 단계적으로 강화되는 등 문턱이 갈수록 높아지고 있기 때문이다. 이 같은 대출 옥죄기로 '시장이 초토화 되고 있다'는 말도 나올 정도다. 업계 한 관계자는 “대출총량제 폐지와 DSR 3단계 전면 유예 등을 요청했지만 결국 지방만 3단계 DSR 시행이 유예 됐다"며 "다주택자 규제와 대출규제가 강남 쏠림만 더 가속화 시키지 않을까 걱정된다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  개그우먼 이경실 소유의 서울 용산구 이촌동 아파트가 경매 절차를 밟고 있는 것으로 확인됐다. 15일 부동산 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션 등에 따르면 이씨 소유의 293㎡(89평) 아파트에 대한 경매가 오는 27일 서울서부지방법원에서 진행된다. 1970년대 초 준공된 이 아파트는 이촌동 초입에 위치해 있으며 223~317㎡의 24가구로 이뤄졌다. 또 상당수 가구가 한강을 내려다보고 있다. 경매 시작가는 25억5000만원으로 이씨는 지난 2007년 이 아파트를 14억원에 사들인 뒤 거주하는 것으로 나타났다. 이 아파트에는 A씨 명의로 채권최고액 18억원의 근저당권 등이 설정돼 있다. A씨는 지난해 9월 13억3000여만원을 청구하며 법원에 임의 경매를 신청했고, 이후 한 대부업체에 채권을 넘긴 것으로 알려졌다. 이에 따라 이 아파트가 경매에 나온 것은 이씨가 이 집을 담보로 빌린 돈을 갚지 않았기 때문으로 분석된다. 이주현 지지옥션 전문위원은 "아파트 연식이 50년이 넘고, 용산구가 토지거래허가구역으로 지정돼 매매가 쉽지 않아 경매로 넘어온 것으로 보인다"고 진단했다. newssu@fnnews.com 김수연 기자

[파이낸셜뉴스] 거액의 빚을 진 상태로 보험설계사 모집 등을 위한 자금을 빌려주면 곧 갚겠다고 속여 7억원 넘는 돈을 편취한 50대 남성이 실형을 선고받았다. 7일 법조계에 따르면 서울동부지법 제11형사부(강민호 부장판사)는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기) 혐의로 기소된 보험대리점 운영자 이모씨(56)에게 지난달 11일 징역 3년을 선고했다. 이씨는 지난 2021년 3월 피해자에게 "보험설계사 모집을 위한 자금이 필요한데 돈을 빌려주면 같은 해 7월까지 변제하겠다"는 취지로 말해 3억원을 가로챈 것을 시작으로, 변제 능력이 없음에도 설계사 추가 모집비용과 사업 확장 비용, 사업자금 등의 명목으로 8번에 걸쳐 7억900만원을 편취한 혐의를 받는다. 이씨는 피해자를 기망하는 과정에서 "A주식회사 산하에서 19개의 보험대리점을 운영하고 있는데, 투입한 자본금만 90억원 이상이고 매년 4억원 이상 벌고 있다. 앞으로 지점을 50개까지 확대할 예정이며 A사에서 40억원 정도 받을 돈이 있다"며 "어머니가 성수동, 가양동, 청량리 등에 수백억원 이상의 건물을 소유하고 있어 문제 없이 돈을 갚을 수 있다"고 주장했다.  그러나 이씨가 실제 운영 중인 보험대리점은 3개에 불과했다. 이 대리점들마저 보험설계사 대부분이 이씨로부터 매달 급여를 지급받지 못해 대리점을 떠나는 등 운영이 어려운 것으로 파악됐다. 아울러 이씨는 A사에 약 7억6000만원의 채무를 부담하고 이를 변제하지 못해 상환유예를 신청하고 있었다. 이씨의 어머니 B씨가 건물을 소유했다는 말도 거짓말이었다. B씨는 2017년부터 국세청에 5500만원 상당의 세금을 체납하고 있었다. B씨 명의 부동산에는 2020년 채권최고액 8억3000만원, 2021년 채권최고액 7억1000만원의 근저당권이 설정돼 있어 단기간 내 현금화가 어려웠다. 이씨는 범행이 시작된 시점부터 2022년 6월까지 정기적인 수입원이 없었고, 계좌 잔액이 바닥날 때마다 피해자에게 돈을 빌린 것으로 드러났다. 입금받은 돈의 상당액은 배우자 또는 모친 명의 계좌로 입금하거나 생활비 등 명목으로 사용한 정황이 다수 확인됐다. 피해자에게 이자 명목으로 지급한 돈의 원천 또한 빌린 돈 중 남은 금액으로 파악됐다.  재판부는 "이씨가 피해자에게 사업 현황이나 수익률은 물론, 본인과 가족의 재력 등에 관해 허위의 사실을 고지했다. 피해자에 대한 피해복구가 제대로 이뤄지지 않았고, 피해자는 이씨에 대한 엄벌을 탄원하고 있다"며 "돈을 빌리고 변제할 의사나 능력이 없었음에도 거짓말을 했고 범행 경위와 수법·기간·피해 규모 등에 비춰 책임이 무겁다"고 양형 이유를 설명했다.  yesji@fnnews.com 김예지 기자

[파이낸셜뉴스]  축구선수 기성용(36·FC서울)이 약 4년 전에 매입한 서울 종각역 인근 빌딩이 매입가 대비 66억원 오른 것으로 추산됐다. 11일 뉴스1 등에 따르면 기성용은 지난 2020년 11월 서울 종로구 관철동 소재의 대지 면적 약 506㎡(153평), 지하 2층~지상 9층 규모 빌딩을 본인 명의로 사들였다. 2016년에 준공된 이 건물은 서울 지하철 1호선 종각역에서 도보로 1분 거리에 위치해 있으며, 세븐일레븐 편의점, 학원, 식당 등이 입점했다. 종각역 일대 핵심 상권인 젊음의 거리와 가까운 곳에 위치한 이 건물은 종각역과 맞닿아 있어 접근성이 우수하고, 주변에 금융·건설·언론사 등 다양한 업종 본사 사옥이 몰려 있어 이동 인구가 많다. 당시 기성용은 209억원에 해당 빌딩을 사들였으나 현재 건물 시세는 약 275억원으로 추정된다. 이에 따라 기성용은 4년 5개월 만에 66억원의 시세 차익을 거둔 셈이다. 한편 등기부등본상 채권 최고액은 187억2000만원으로 통상 채권 최고액이 대출금의 120%인 점을 고려할 때 기성용은 156억원 수준의 대출을 받은 것으로 추정된다. 또 취득세와 중개수수료 등 거래 부대비용을 포함한 전체 매입원가는 221억원으로 예상되는 가운데 기성용은 현금 65억원으로 건물을 매입한 것으로 보인다. newssu@fnnews.com 김수연 기자

[파이낸셜뉴스] 가수 장범준이 11년 전 매입한 서울 강남구 대치동 건물 가치가 최소 51억원 이상 오른 것으로 알려졌다. 6일 뉴스1에 따르면 장범준은 2014년 4월 대치동에 위치한 대지면적 195㎡(59평), 연면적 383.5㎡(116평)의 다가구주택 건물을 어머니와 공동명의로 20억 원에 샀다. 매입 당시 채권 최고액은 9억원인 점을 미루어보아 대출 원금은 7억5000만원으로, 전체 매매 금액의 38%를 대출받은 것으로 추정된다. 장범준은 2012년 발표한 ‘벚꽃엔딩’으로 매년 봄마다 저작권료 수익을 올리며 ‘벚꽃 연금’이라는 별칭을 얻었다. 이 수익을 활용해 건물을 매입한 것으로 보인다. 해당 건물은 수인분당선 한티역에서 도보 5분 정도로, 대치동 학원가가 몰린 도곡로 이면에 위치한다. 장범준은 건물 매입 후 지상 노출 가능한 반지하 주차장을 근린생활시설로 용도 변경했다. 해당 반지하 호실에서는 어머니가 카페를 운영 중인 것으로 알려졌다. 이 건물의 현재 가치는 70억 이상인 것으로 알려졌다. 빌딩로드부동산 중개법인 관계자는 뉴스1을 통해 ”최근 인근 거래 사례를 보면 건물 연식과 용도, 위치에 따라 3.3㎡(평)당 1억2000만~1억7000만 원에 매각됐다”며 “대지 면적과 건물 용도 및 준공 연도, 입지 요건 등에 가중치를 두고 예상 3.3㎡(평)단가인 1억2000만원을 장씨의 빌딩 대지면적인 195㎡(59평)에 곱하면 약 71억원이 된다”고 설명했다. moon@fnnews.com 문영진 기자

[파이낸셜뉴스] 배우 손예진이 2022년 244억원에 매입한 상가 건물의 한 달 이자가 5000만원에 달한다는 분석이 나와 관심이 쏠리고 있다. 유튜브 채널 '그리구라'가 지난 26일 공개한 영상에서 개그맨 김구라는 부동산 전문가들을 만났다. 영상에서 김구라는 "얼마 전에 손예진 씨 기사가 났다"고 말했다. "서울 강남 논현동 대로변 아주 좋은 곳에 건물을 증축해서 240억원 정도 가치가 나오는데 지금 공실이라는 기사가 나왔다. 이것에 대해 여쭤보고 싶다"고 했다. 김인만 부동산경제연구소장은 "일단 손예진 씨가 샀던 땅이 80~84평 정도다. 꼬마빌딩 딱 올리기 좋은 사이즈인데 244억원에 샀더라. 그러면 평당 3억원 정도에 산 거다. 강남에 평당 3억원이면 괜찮은 대로변에 상업 지역에 산 것 같다"고 답했다. 이어 "요즘 많이 힘든 사람들이, 건물을 2층에서 5층으로 올린 사람들이다. 차라리 2층 짜리를 잘 관리하면 건축비가 안 들어간다"고 설명했다. 그러면서 김인만은 "요즘 건축비가 많이 오른 상태인데, 신축으로 짓게 되면 건축비가 들어간다"고 밝혔다. "건축비도 보면 단순 생각에도 84평이면 용적률 5층 정도 올렸다면 연면적이 250평 정도 나올 거다. 건축비가 요즘 평당 1000만원 정도 들어가는데 건축비만 총 25억원 정도 들었을 거다"고 덧붙였다. 아울러 "그럼 산 가격에 건축비가 들어갔다. 이제 지었으니 임대를 나야 한다. 임대 가격은 정해져있다. 내가 투자급 대비 수익률이 얼마 나와줘야 하는데, 최근 강남에서도 경기가 너무 안 좋다 보니 그 가격에 안 들어오는 거다"고 말했다. 그러면서 "가격을 내리면 건물 가치가 내려간다. 이게 딜레마다"고 짚었다. 김구라는 "계속 비워둘 수는 없다. 경기가 드라마틱하게 상승할 것도 아니다"고 했다. 이에 대해 김인만은 "그게 고민이다. 손예진 씨 같은 경우도 채권 최고액이 180억원 정도 되더라. 그러면 대출 150억원 정도 받은 거다. 대출이자를 4%로 생각해도 1년에 6억원 정도를 지금 내고 있는 거다"라고 말했다. 김구라는 "1년에 6억원이면 1달에 5000만원 정도 된다"고 말했다. 김인만은 "1달에 5000만원이 나오는데, 물론 능력이 되니 낼 수 있겠다"고 밝혔다. 김구라는 "지금 원래 월세로 내야 하는데, 그게 아니라 생으로 5000만원씩 내는 거다"고 했다. 김인만이 "연예인들은 되지 않을까, 안되냐"고 말하자 김구라는 "인류애적인 관점을 가져라. 아무리 돈이 많아도 5000만원씩 생으로 들어가는 건 말이 안 된다. 언제 끝날지 모른다. 손예진이 아니라 누구라도 감당하기 힘든 상황"이라고 강조했다. 김인만은 "힘들겠다. 공감이 된다"고 강조했다. hsg@fnnews.com 한승곤 기자

[파이낸셜뉴스] 배우 신민아가 7년 전 서울 용산구 노후 주택을 매입한 자리에 주차장을 조성, 시세차익이 최소 100억원에 달한다는 분석이 나왔다. 23일 뉴스1에 따르면 신민아는 지난 2008년 1월 용산구 한강로2가에 위치한 대지면적 약 340㎡(103평)에 2층 높이의 오래된 주택을 55억5000만원에 샀다. 채권 최고액이 33억 6000만원인 점을 비춰볼 때 대출 원금은 28억원으로 예상된다. 전체 매입 금액의 절반 가량인 27억 5000만원은 현금 매입으로 추정된다. 매입한 부지는 4호선과 6호선 환승역인 삼각지역 3번 출구에서 도보 2분 거리에 위치한다. 아모레퍼시픽과 글로벌 슈퍼 그룹 '방탄소년단'(BTS) 소속의 하이브(HYBE) 등 대기업이 위치한 신용산역까지도 도보할 수 있는 위치다. 김경현 빌딩로드부동산 중개법인 과장은 "신민아 주차장 부지에서 도보 1~2분 거리에 있는 상업용 건물이 지난해 8월 평당(3.3㎡) 1억3900만원과 1억5700만원에 각각 거래된 사례가 있다"며 "평당 1억5000만 원으로 계산해 대지면적 342㎡(103.5평)를 곱하면 현재 가치는 약 155억2500만원에 달한다"고 설명했다. 이어 "매입 당시 미군 용산기지에서 가까운 해당 지역이 주한미군 용산기지가 평택으로 이전함에 따라 수혜를 입을 것으로 예상됐다. 용산역 개발 프로젝트가 시행됐을 때 가장 먼저 개발 수혜를 입을 것으로 전망되는 곳이었다"고 덧붙였다. 신민아는 주택과 담장을 철거하고, 현재 주차장으로 운영 중이다. 인근 거래와 비교해 볼 때 최소 100억원의 시세차익이 예상되고 있는 것으로 분석됐다. moon@fnnews.com 문영진 기자

[파이낸셜뉴스] 방송인 광희가 서울 용산구 한남동의 고급 오피스텔을 28억 원에 사들였다. 분양가의 80%에 달하는 22억 원을 대출로 마련한 소위 '영끌 매수'다. 22일 부동산 업계에 따르면 광희(본명 황광희)는 한남동 고급 오피스텔 전용면적 84.59㎡ 1가구를 약 28억 원에 분양 받았다. 채권최고액 26억 4000만 원의 시중은행 근저당권도 설정됐는데, 통상 채권최고액은 대출금의 120% 수준으로 책정된다. 이를 고려하면 22억 원을 빌려 오피스텔을 매입한 것으로 추정된다. 이와 관련해 브라이튼 한남은 지하 8층~지상 16층 전용면적 51~84㎡ 오피스텔 121실과 전용면적 103~117㎡ 공동주택 21가구로 총 142가구 규모다. 한강과 근접한 거리에 위치해 있어 세대에서 한강 조망이 가능하다. 아울러 경의중앙선 한남역이 도보 5분 이내에 있고 한남대교, 강변북로, 남산 1호 터널, 한남대로 등 우수한 교통망을 갖췄다. hsg@fnnews.com 한승곤 기자