▲최용하씨 별세· 최원철씨(단국대 석좌교수) 부친상· 김준교(김앤장 법률사무소 위원) 김성철씨(수림 한방병원 원장) 장인상=13일 인천광역시 청기와장례식장 , 발인 17일 오전 6시. (032)583-4444

[파이낸셜뉴스] 2기 신도시는 노무현 정부 때 서울 집값 급등을 막기 위해 추진한 12곳의 신도시이다. 10곳은 수도권, 2곳은 충청권에 위치해 있다. 수도권의 경우 판교나 위례 등 일부 신도시를 제외하고 서울로부터 30km 이상 떨어진 외곽 지역에 건설된 것이 특징이다. 그렇다면 사업을 추진한 지 20여년이 흐른 지금 주택공급 실적은 목표대로 이뤄졌을까. 사업 20년, 2기 신도시 주택공급 실적은.. 파이낸셜뉴스가 더불어민주당 박용갑 의원실에 의뢰해 받은 ‘2기 신도시 현황(올 5월 기준)’ 자료에 따르면 일부 지구는 주택 공급(입주 기준) 실적이 목표치 대비 턱없이 부족했다. 자료를 보면 2기 신도시 12곳 주택 공급(단독 제외) 목표는 총 66만822가구다. 이 가운데 올 5월 기준으로 입주를 마친 가구는 81%인 53만7010가구로 나타났다. 20%가 공사 중이거나 착공이 이뤄지지 않은 것이다. 지구별로 보면 목표치 대비 주택 공급이 100% 완료된 곳은 성남 판교와 대전 도안 등 2곳이었다. 5월 기준 사실상 100%에 가까운 곳은 김포 한강, 화성 동탄1, 파주신도시 파주운정, 광교신도시 등이다. 이들 지구의 경우 목표 대비 주택 공급 실적이 98~99%를 기록하고 있다. 반면 주택 공급 실적이 턱없이 낮은 곳도 적지 않다. 대표적인 곳이 양주신도시 양주 회천지구다. 2만4462가구의 주택 공급이 목표인데 5월 기준으로 38%인 9309가구만 입주한 상태다. 반세권 단지인 평택 고덕과 인천 검단도 사정은 크게 다르지 않다. 평택 고덕은 주택 공급 실적이 42%, 인천 검단도 48%에 불과하다. 이 외에도 파주신도시 파주운정3도 목표치(4만2978가구) 대비 입주가 2만8400가구로 66% 수준에 머물러 있다. 눈길을 끄는 것은 2기 신도시 12곳 미매각 공동주택용지는 화성 동탄2(4개 필지), 파주 운정(1개 필지) 등 고작 5개 필지다. 공동주택 용지의 경우 매각이 이뤄졌지만 일부 지구에서는 미착공 상태로 남아 있는 토지가 상당수 있다는 점이다. 4기까지 추진되면...2기 신도시 운명은 국토교통부에 따르면 공동주택 용지의 경우 매각 이후 인허가·착공·입주 등 전 단계에 걸쳐 진행사항을 체크하고 있다. 주택 공급이 실제로 이뤄졌는지 파악하기 위해서다. 반면 단독·업무상업·자족용지 등 비 공동주택 용지는 매각 이후 따로 조사가 이뤄지지 않고 있다.  때문에 비 아파트 용지의 경우 매각 이후 착공은 했는 지 아니면 미착공 상태로 남아 있는 지 등 관련 통계가 없다. 정부가 지자체 등을 통해 일일이 조사해야 하는 상황이다. 업계 한 관계자는 "비 아파트 용지의 경우 미착공 토지가 상당수"라고 전했다. 미착공 토지 외에 2기 신도시에는 팔리지 않은 땅도 적지 않다. 2기 신도시 12곳 가운데 광교·판교를 제외한 10곳에서 1125개 필지가 팔리지 않은 상태다. 미매각은 공고를 냈으나 주인을 찾지 못한 땅이다. 면적으로 환산하면 170만2000㎡로 평촌의 약 3분의 1 규모이다. 2기 신도시의 경우 인프라 부족 등으로 출퇴근 시 교통지옥 등 여러 불편함이 개선되지 않고 있다. 미착공 및 미매각 토지도 적지 않으면서 신도시가 언제 제 모습을 갖출지도 전망하기 쉽지 않은 상황이다. 최원철 한양대 교수는 "업체들이 2기 신도시 역세권 토지를 LH에 반납할 정도로 자족도시를 목표로 20년 전에 수립된 토지계획은 현재 시점에서 사업성이 도저히 나올 수 없는 구조가 됐다"며 "3기 신도시, 4기에 앞서 용도변경 등을 통해 2기 신도시 대안을 찾아야 한다"강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 최아영 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 숲세권인 서울 양천구 목동13단지에서 12단지 중간 도로 옆 부분의 수목을 전부 걷어내고 주차장을 만드는 공사를 하고 있습니다. 지하 주차장이 없으니까 재건축이 되기 전까지 숲을 없애버리고 주차공간으로 활용하기 위해서 입니다. 숲세권 단지인 목동신시가지 아파트가 재건축을 하려는 이유 가운데 하나가 '주차난' 입니다.  녹지 많은 3기 신도시..."주차난 없을까?" 3기 신도시는 이런 우려를 범하지 않기 위해 녹지축을 많이 조성하면서, 주차장도 지하에 잘 만들어 동경과 같은 멋진 복합단지를 만들겠다고 합니다. 그래서 3기 신도시의 경우 주택용지 비율이 고작 20%대입니다. 최근 국내 정치인이나 정부기관, 지자체 공무원 및 도시 전문가라고 하시는 분들이 동경에 얼마 전 준공한 ‘아자부다이힐스’ 견학을 자주 가는데요. 이구동성으로 다들 너무 좋다고 합니다. 우리도 이 같은 ‘직·주·락’ 복합단지를 만들어야 한다고 말합니다. 그런데 기본적으로 동경과 가장 크게 다른 점은 바로 차량 보유입니다. 우리는 한 가구에 2~3대 차량을 보유하고 있습니다. 3대 이상 주차하는 경우에는 적지 않은 주차비를 내라고 합니다. 동경, 홍콩, 싱가포르 등 선진 도시의 경우 주차장 사용료를 따로 받지 않고, 기본적으로 주차 대수를 가구수 이상 주고 있습니다. 동경 ‘아자부다이힐스’를 방문하면 모리타워 입구에 시냇물이 흐르는데 그 소리가 선명하게 들릴 정도로 조용합니다. 시내 한복판인데도 다니는 차가 거의 안 보이고 택시들만 눈에 띌 뿐입니다. 이유는 동경만 하더라도 차량 보유 가구가 30%가 안 된다고 합니다. 한 가구에 2대 있는 경우는 거의 찾아볼 수 없습니다. 일본 전체로 보면 18% 정도만 차량을 보유한다고 합니다. 그래서 건축계획을 수립할 때 국내의 3분의 1수준으로 주차장을 건설한다고 합니다. 동경 최고의 부자들이 살고 있는 아자부다이힐스 역시 주차공간이 많지 않아서 주민들 대부분이 지하로 연결된 지하철이나 택시를 이용합니다. 곳곳 고층 개발...'교통정책' 시급한 과제 홍콩이나 싱가포르도 동경과 비슷하게 주차 공간을 별도로 판매를 하고 있고, 차량 구입비부터 유지 관리비가 비싸니까 대부분 대중교통을 이용하는 것이 일반적입니다. 현재 서울 곳곳에서 재건축이 추진되고 있습니다. 사업성이 떨어지다 보니 용적률을 올려주고 있습니다. 한강 변에는 65층 이상 초고층 단지 재건축이 추진중입니다. 결국 차량보유 대수는 엄청나게 증가할 것으로 보입니다.  강남의 경우 대낮에도 도로가 엄청나게 막힙니다. 남부순환도로는 이미 그 기능을 상실한 지 오래됐습니다. 새 아파트촌으로 탈바꿈한 개포동 주변은 엄청난 차량으로 곤욕을 치르고 있습니다. 3기 신도시에서도 엄청난 규모의 공동주택과 주상복합, 상업시설 및 업무시설이 들어설 예정입니다. 과연 지하철이나 수도권광역급행철도(GTX)로 분산이 될 수 있을까요. 재개발·재건축이 마무리 되고 3기 신도시 입주까지 이뤄지면 이후 어떤 현상이 벌어질까요. 도로는 더 막히고 주차난은 더 심해질 것입니다. 지금 정부가 해야 할 가장 시급한 정책 가운데 하나가 바로 ‘도심 교통정책’입니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

서울 집값이 6년 9개월 만에 최대폭으로 오르면서 수요자들의 불안감도 커지고 있다. 강남3구를 중심으로 시작된 상승세가 서울 전역으로 확산되는 모습이지만 전문가들은 하반기 추가 상승 여력은 제한적일 수 있다는 진단을 내놓고 있다. 정비사업 기대감과 공급 불안, 7월 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화 전 '막차 수요'가 시세를 끌어올렸지만 대출 규제와 가격 피로감, 거래 둔화가 제약 요인으로 작용할 것이라는 시각이다. 19일 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 "최근 서울 집값 상승은 공급 부족과 정비사업 기대감, 정책 불확실성이 겹치면서 나타난 단기적 현상"이라고 진단했다. 이어 "지금은 '지금 사지 않으면 더 오를 것 같다'는 불안 심리가 매수세로 이어지고 있다"며 "이를 서울 전반의 장기 상승 흐름으로 보기엔 무리가 있다"고 했다. 실제 시장에서는 정비사업 추진 단지를 중심으로 호가가 급등하고, 토지거래허가구역 추가 지정 가능성까지 거론되며 과열 양상을 띠고 있다. 더 오르기 전에 집을 사야 한다는 심리가 시장 전반을 지배하고 있기 때문이다. 특히 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 시작된 상승 흐름이 성동·마포·용산 등 강북의 주요 지역으로 확산되는 '풍선효과'도 나타났다. 그러나 전반적인 거래량은 여전히 코로나19 이전(2017~2019년) 수준에는 미치지 못하고 있다. 때문에 20주 연속 상승한 서울아파트 가격이 하반기에도 추세적 상승으로 이어지기는 어렵다는 해석이 나온다. 서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 "호가는 오르는 반면 실거래는 제한적인 수준에 머물고 있다"며 "매수자보다 매도자 쪽에 무게가 실리는 흐름이 당분간 이어질 수 있다"고 진단했다. 다만 "7월 DSR 규제 강화 시행 전 거래를 서두르려는 수요가 단기적으로 증가한 것"이라며 "고점 인식과 자금 조달 부담이 복합적으로 작용하고 있어 이런 조건에서 매수세가 계속 이어지긴 힘들 것"이라고 덧붙였다. 이와 동시에 서울 집값이 급격히 하락할 가능성은 낮다는 분석도 나온다. 시장에는 여전히 매물 잠김 현상이 이어지고 있고, 금리 인하 기대감과 정비사업 추진계획, 일부 고가 단지를 중심으로 한 수요가 가격을 지지하고 있기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부 정책이 유동적인 데다 대출 규제와 실수요 중심의 매수세를 고려하면 당분간 현 수준에서 등락을 반복할 가능성이 크다"고 내다봤다. en1302@fnnews.com 장인서 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 집값이 6년 9개월 만에 최대폭으로 오르면서 수요자들의 불안감도 커지고 있다. 강남3구를 중심으로 시작된 상승세가 서울 전역으로 확산되는 모습이지만 전문가들은 하반기 추가 상승 여력은 제한적일 수 있다는 진단을 내놓고 있다. 정비사업 기대감과 공급 불안, 7월 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화 전 ‘막차 수요’가 시세를 끌어올렸지만 대출 규제와 가격 피로감, 거래 둔화가 제약 요인으로 작용할 것이라는 시각이다. 19일 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “최근 서울 집값 상승은 공급 부족과 정비사업 기대감, 정책 불확실성이 겹치면서 나타난 단기적 현상”이라고 진단했다. 이어 “지금은 ‘지금 사지 않으면 더 오를 것 같다’는 불안 심리가 매수세로 이어지고 있다”며 “이를 서울 전반의 장기 상승 흐름으로 보기엔 무리가 있다”고 했다. 실제 시장에서는 정비사업 추진 단지를 중심으로 호가가 급등하고, 토지거래허가구역 추가 지정 가능성까지 거론되며 과열 양상을 띠고 있다. 더 오르기 전에 집을 사야 한다는 심리가 시장 전반을 지배하고 있기 때문이다. 특히 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 시작된 상승 흐름이 성동·마포·용산 등 강북의 주요 지역으로 확산되는 '풍선효과'도 나타났다. 그러나 전반적인 거래량은 여전히 코로나19 이전(2017~2019년) 수준에는 미치지 못하고 있다. 때문에 20주 연속 상승한 서울아파트 가격이 하반기에도 추세적 상승으로 이어지기는 어렵다는 해석이 나온다.  서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “호가는 오르는 반면 실거래는 제한적인 수준에 머물고 있다”며 “매수자보다 매도자 쪽에 무게가 실리는 흐름이 당분간 이어질 수 있다”고 진단했다. 다만 “7월 DSR 규제 강화 시행 전 거래를 서두르려는 수요가 단기적으로 증가한 것"이라며 "고점 인식과 자금 조달 부담이 복합적으로 작용하고 있어 이런 조건에서 매수세가 계속 이어지긴 힘들 것”이라고 덧붙였다. 이와 동시에 서울 집값이 급격히 하락할 가능성은 낮다는 분석도 나온다. 시장에는 여전히 매물 잠김 현상이 이어지고 있고, 금리 인하 기대감과 정비사업 추진계획, 일부 고가 단지를 중심으로 한 수요가 가격을 지지하고 있기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부 정책이 유동적인 데다 대출 규제와 실수요 중심의 매수세를 고려하면 당분간 현 수준에서 등락을 반복할 가능성이 크다”고 내다봤다. en1302@fnnews.com 장인서 기자

2기 신도시가 발표된 지 20여년이 흘렀지만 아직도 빈터로 남은 땅이 적지 않은 가운데 3기 신도시도 똑같은 전철을 밟을 수 있다는 우려가 나오고 있다. 2기 신도시보다 아파트 등 주거용지 비율은 낮고, 상업·자족용지 등 비주거용지 비율이 높은 것으로 나타났기 때문이다. ■주택용지 비율 더 낮은 3기 신도시 11일 파이낸셜뉴스가 2·3기 신도시 토지이용계획을 분석한 결과 2기의 주택용지 비율은 30%대였다. 반면 3기 신도시의 경우 20%대로 조사됐다. 세부적으로 보면 아파트를 지을 수 있는 공동주택용지 비율은 남양주 왕숙1지구가 23.5%로 가장 높았다. 남양주 왕숙2지구는 21.9%, 하남교산지구 21.2%, 부천대장지구 20.1%, 고양창릉지구 19.4%, 인천계양지구는 18.8%에 그쳤다. 국토부에 따르면 2기 신도시의 주택용지 비율은 화성 동탄1지구가 32.3%로 가장 높다. 이어 동탄2지구 31.8%, 김포 한강 34.4%, 파주 운정 36.4% 등이 30%대로 나타났다. 신도시는 주택공급 부족 및 부동산 가격 폭등 문제의 대안으로 추진돼 온 핵심 정책이다. 지난 2019년 문재인 정부 때도 서울의 주택 부족과 집값 폭등 문제 해소를 위해 3기 신도시 계획을 발표한 바 있다. 하지만 주택용지 비율이 낮게 설정된 이유는 교통 인프라 부족 및 자족기능 부족 문제가 지속적으로 제기됐기 때문이다. 3기 신도시 역시 자족용지 확보 비율을 일정 수준 확보하겠다는 방침을 세웠고, 자족기능용지 규모가 2기 신도시의 2배 수준으로 설정됐다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 "현재 상태라면 비주거용지는 미매각·미개발의 나대지로 장기간 방치될 것이 뻔하다"고 말했다. 2기와 더불어 3기 역시 대규모 나대지 사태가 우려되고 있다는 설명이다. 3기 신도시의 총면적은 약 300㎢ 규모로 공급예정 주택 수는 17만1000가구, 수용가능 인구는 42만명 수준이다. ■"수요 따라 유연하게 재조정해야" 부동산업계에서는 3기 신도시의 성공을 위해서는 토지용도를 탄력적으로 조정할 필요가 있다고 입을 모은다. 업계 관계자는 "현재 2기 신도시에서 적지 않은 손실이 발생했는데 수도권 핵심 요지에서 진행하는 3기에서까지 손실이 나온다면 여러 부작용이 우려된다"고 말했다. 베드타운화를 막기 위해 단순히 상업·자족용지만 늘린다고 해서 신도시가 제대로 기능할 수 있는 것이 아니라는 시각이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "자족도시 기능을 활성화할 수 있도록 입주기업에 법인세를 감면해 주는 등 제도적 지원을 하는 것이 먼저이나 현재는 없는 상황"이라고 지적했다. 이와 함께 3기 신도시 공동주택용지 용적률을 높여 가구 수를 늘리는 것도 결국 고층 벌집 아파트만 양산할 수 있다는 우려도 나오고 있다. 핵심은 토지용도를 유연하게 재조정해 실질적인 수요를 반영해야 한다는 것이다. 노희순 주택산업연구원 산업도시연구실장은 "3기 신도시는 자족기능을 높이기 위해 단순하게 관련 면적을 많이 확보하는 방식으로 돼 있다"며 "장기간 개발하는 신도시의 경우 수요 변화가 있을 수 있으나, 이 경우 대응이 어렵다는 한계가 있다"고 말했다. act@fnnews.com 최아영 이종배 기자

사업을 추진한 지 20여년이 흐른 2기 신도시에 아직도 1100여개 필지가 주인을 찾지 못한 미매각 토지로 남아 있는 것으로 조사됐다. 면적으로 환산하면 평촌 신도시(511만㎡)의 3분의 1에 해당하는 규모다. 전문가들은 비아파트 용지의 주택용지 전환 등으로 주택공급 절벽 문제를 어느 정도 해소할 수 있다고 지적한다. 이재명 대통령도 공실폭탄 방지 등을 위해 업무상가 용지의 주택용지 전환을 공약으로 내걸었다. 11일 파이낸셜뉴스가 한국토지주택공사(LH)와 더불어민주당 박용갑 의원실로부터 받은 자료에 따르면 올해 5월 기준으로 2기 신도시 총 12곳 가운데 광교·판교를 제외한 10곳에서 1125개 필지가 팔리지 않은 상태다. 미매각은 공고를 냈으나 주인을 찾지 못한 땅이다. 면적으로 환산하면 170만2000㎡로 평촌의 약 3분의 1 규모이고, 금액으로는 4조2000억원가량이다. 용도별로 보면 비아파트 용지가 대부분이다. 공동주택(아파트) 용지는 5개 필지만 미매각 상태다. 반면 단독주택 용지는 744개 필지가 방치돼 있다. 상업업무용지 245개 필지, 산업유통용지 35개 필지, 공공시설용지 20개 필지, 기타 76개 필지 등이 아직 팔리지 않았다. 2기 신도시에서 공급된 토지는 공동주택용지 등을 포함해 총 2만7148개 필지다. 이 가운데 아직도 4% 정도인 1125개 필지가 나대지로 방치되고 있는 셈이다. 지구별로 보면 파주신도시 운정3지구가 422개 필지로 가장 많은 것으로 나타났다. 노른자 지역으로 꼽히는 곳도 예외는 아니다. 화성시 동탄2지구의 경우 225개 필지가 주인을 찾지 못한 상태다. 양주 신도시인 옥정지구와 회천지구에서도 각각 65개 필지, 174개 필지가 팔리지 않은 상태이고 평택 고덕지구 역시 미매각 토지가 111개 필지에 이르는 등 수도권 주요 2기 신도시에서도 방치된 토지가 적지 않다. 미매각 토지는 그나마 통계에 잡힌다. 팔렸는데 아직도 착공하지 않은 비아파트 미착공 토지는 중앙정부 차원에서 별도로 집계하지 않고 있다. 국토교통부 관계자는 "아파트 용지의 경우 매각 이후 인허가·착공 등을 정부가 조사하고 있다"며 "하지만 비아파트 용지의 경우 매각 이후 실제 공사 진행 여부는 별도로 파악하지 않고 있다"고 말했다. 업계에서는 미매각에다 통계가 없는 미착공 토지까지 포함하면 2기 신도시에서 실제로 방치된 땅이 만만치 않다는 설명이다. 2기 신도시는 지난 2003년 당시 노무현 정부가 서울 집값 급등을 막기 위해 수도권 10곳, 충청권 2곳 등 12곳을 지정하면서 시작됐다. 문제는 미매각 토지가 잡초만 자라는 땅으로 전락할 수 있다는 점이다. 최원철 한양대 교수는 "2기 신도시 토지이용계획은 20년 전에 수립됐는데 현재 공사비도 오르고 상가는 넘쳐 나고 많은 것이 달라졌다"며 "결국 수십년 전에 만들어진 토지이용계획은 아무런 쓸모가 없는데 누가 땅을 사서 사업을 하겠느냐"고 말했다. 신도시 아파트 용지의 용적률을 높여 주택 공급을 늘리는 것도 한계가 있다. 자칫 '벌집 아파트'를 만들 수 있어서다. 김승배 한국부동산개발협회 회장은 "중산층·저소득층을 위한 주거정책은 공급축소로 인한 주거 불안정을 얼마나 최소화하느냐가 관건"이라며 "용도전환을 우선적으로 고려할 필요가 있다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 최아영 기자

사업을 추진한 지 20여년이 흐른 2기 신도시에 아직도 1100여개 필지가 주인을 찾지 못한 미매각 토지로 남아 있는 것으로 조사됐다. 면적으로 환산하면 평촌신도시(511만㎡)의 3분의 1에 해당하는 규모다. 아파트 용지만 거의 매각됐을 뿐 그 외 용도 토지는 잡초만 자라는 땅이 수두룩했다. 전문가들은 비아파트 용지의 주택용지 전환 등으로 주택공급 절벽 문제를 어느 정도 해소할 수 있다고 지적한다. 이재명 대통령도 공실폭탄 방지 등을 위해 업무상가 용지의 주택용지 전환을 공약으로 내걸었다. 10일 파이낸셜뉴스가 한국토지주택공사(LH)와 더불어민주당 박용갑 의원실로부터 받은 자료에 따르면 올해 5월 기준으로 2기 신도시 총 12곳 가운데 광교·판교를 제외한 10곳에서 1125개 필지가 팔리지 않은 상태다. 미매각은 공고를 냈으나 주인을 찾지 못한 땅이다. 면적으로 환산하면 170만2000㎡로 평촌의 약 3분의 1 규모이고, 금액으로는 4조2000억원가량이다. 용도별로 보면 비아파트 용지가 대부분이다. 공동주택(아파트) 용지는 5개 필지만 미매각 상태다. 반면 단독주택 용지는 744개 필지가 방치돼 있다. 상업업무용지 245개 필지, 산업유통용지 35개 필지, 공공시설용지 20개 필지, 기타 76개 필지 등이 아직 팔리지 않았다. 2기 신도시에서 공급된 토지는 공동주택용지 등을 포함해 총 2만7148개 필지다. 이 가운데 아직도 4% 정도인 1125개 필지가 나대지로 방치되고 있는 셈이다. 2기 신도시는 지난 2003년 당시 노무현 정부가 서울 집값 급등을 막기 위해 수도권 10곳, 충청권 2곳 등 12곳을 지정하면서 시작됐다. 문제는 미매각 토지가 잡초만 자라는 땅으로 전락할 수 있다는 점이다. 최원철 한양대 교수는 "2기 신도시 토지이용계획은 20년 전에 수립됐는데 현재 공사비도 오르고 상가는 넘쳐 나고 많은 것이 달라졌다"며 "결국 수십년 전에 만들어진 토지이용계획은 아무런 쓸모가 없는데 누가 땅을 사서 사업을 하겠느냐"고 말했다. 업계 고위 관계자는 "비아파트 땅의 용도변경은 공급난 해소는 물론 신도시가 제 모습을 갖추는 데 도움이 될 것"이라고 조언했다. act@fnnews.com 최아영 이종배 기자

#.2기 신도시인 파주신도시 운정3지구에서 공급된 토지는 아파트 용지를 포함해 총 2275개 필지다. 이 가운데 올 5월 기준으로 팔리지 않은 미매각 토지는 422개 필지로 19%에 이른다. 단독주택용지는 무려 376개 필지가 나대지로 남아 있다. 10일 파이낸셜뉴스가 한국토지주택공사(LH)와 더불어민주당 박용갑 의원실로부터 받은 2기 신도시 현황 자료에 따르면 20년가량이 흘렀지만 수도권 알짜 지구에서도 미매각 토지가 적지 않은 것으로 파악됐다. 비단 미매각만이 문제는 아니다. 건설·시행사들이 땅을 사고도 착공하지 않은 비아파트 미착공 토지도 적지 않다는 것이 업계의 지적이다. 문제는 비주거 미착공 토지는 국토교통부가 통계조차 보유하지 않고 있다는 점이다. ■미착공 토지…방치된 땅 '어쩌나' 2기 신도시 미매각 토지를 지구별로 보면 지난 5월 기준으로 파주신도시 운정3지구가 422개 필지로 가장 많은 것으로 나타났다. 노른자 지역으로 꼽히는 곳도 예외는 아니다. 화성시 동탄2지구의 경우 225개 필지가 주인을 찾지 못한 상태다. 전체 공급된 토지(3314개 필지)의 7%에 해당하는 규모다. 양주 신도시인 옥정지구와 회천지구에서도 각각 65개 필지, 174개 필지가 팔리지 않은 상태이고 평택 고덕지구 역시 미매각 토지가 111개 필지에 이르는 등 수도권 주요 2기 신도시에서도 방치된 토지가 적지 않다. 미매각 토지는 그나마 통계에 잡힌다. 팔렸는데 아직도 착공하지 않은 비아파트 미착공 토지는 중앙정부 차원에서 별도로 집계하지 않고 있다. 국토교통부 관계자는 "아파트 용지의 경우 매각 이후 인허가·착공 등을 정부가 조사하고 있다"며 "하지만 비아파트 용지의 경우 매각 이후 실제 공사 진행 여부는 별도로 파악하지 않고 있다"고 말했다. 비아파트 용지의 미착공 여부를 살펴보려면 국토부가 기획조사 등을 통해 지자체에 일일이 물어봐야 한다는 것이다. 업계에서는 미매각에다 통계가 없는 미착공 토지까지 포함하면 2기 신도시에서 실제로 방치된 땅이 만만치 않다는 설명이다. A시행사 한 임원은 "2기 신도시에서 상업용지를 사 놓고 10년째 첫 삽을 못 뜨고 있다"며 "비주거용 토지의 경우 엄두도 못 내고 있는 것이 현실"이라고 말했다. ■현시점에서 사업성 안 나와 미매각·미착공 토지가 된 데는 여러 이유가 있다. 상업시설의 경우 공급과잉으로 착공을 하는 순간 대규모 공실을 감수해야 한다. 주상복합 용지의 경우 주택은 분양가상한제가 적용되고, 상가는 의무적으로 지어야 하다 보니 수익성이 나오지 않는 것이 현실이다. 산업유통시설 용지는 더더욱 매력을 상실한 상태다. 중견 건설사 한 관계자는 "지금까지 안 팔린 땅은 사실상 어느 누구도 거들떠 보지 않는 토지"라고 말했다. 최원철 한양대 교수는 "업체들이 2기 신도시 역세권 토지를 LH에 반납할 정도로 자족도시를 목표로 20년 전에 수립된 토지계획은 현재 시점에서 사업성이 도저히 나올 수 없는 구조가 됐다"고 했다. 주택 공급실적도 지구별로 큰 차이를 보인다. 2기 신도시에서 목표로 한 주택공급은 총 66만822가구다. 입주 기준으로 올 5월 53만7010가구로 목표치의 81%를 기록하고 있다. 지구별로 보면 주택공급(입주 기준) 실적이 목표치 대비 턱없이 낮은 곳도 적지 않다. 양주신도시 회천지구의 경우 38% 수준에 불과하다. 평택 고덕지구는 42%, 인천 검단도 47%에 머물러 있다. 신도시 아파트 용지의 용적률을 높여 주택 공급을 늘리는 것도 한계가 있다. 자칫 '벌집 아파트'를 만들 수 있어서다. 김승배 한국부동산개발협회 회장은 "중산층·저소득층을 위한 주거정책은 공급축소로 인한 주거 불안정을 얼마나 최소화하느냐가 관건"이라며 "용도전환을 우선적으로 고려할 필요가 있다"고 말했다. act@fnnews.com 최아영 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 서울시에서 역세권 활성화 사업을 포함해 대규모 ‘직·주·락’ 복합공간을 조성한다고 발표했습니다. 세운지구 6-1-3구역도 업무·숙박·상업·주거가 결합된 47~54층 규모의 복합공간으로 개발하기로 확정했습니다. 이 외에도 광운대 역세권, 서울역 북부역세권 등의 복합개발 프로젝트도 진행 중입니다. 올 8월에는 수서역 환승센터 복합개발 사업도 착공되는 등 초대형 복합시설 개발이 여러 곳에서 진행중이거나 예정입니다. 상가도 '얼죽신' 열풍...기존 상권은 침체 이런 역세권 초대형 복합시설 개발은 동경이나 오사카, 홍콩처럼 ‘대중교통중심 개발(TOD)’로 진행되는 데요. 홍콩의 공항철도를 타면 거치는 구룡역세권, 센트럴역세권 등이 대표적인 TOD 사례입니다. 해외에 많은 분들을 모시고 견학을 가면 우리도 이렇게 복합개발을 하면 좋겠다고 합니다. 그런데 서울의 경우 복합역세권 개발을 하는 것은 좋은데, 문제는 기존 도심 내 상가들이 점점 더 어려워진다는 것입니다. 요즘 아파트에서 자란 MZ세대들이 신축 아파트만 찾는다고 해서 나온 ‘얼죽신’ 열풍이 상업시설에서도 재현되고 있습니다. 성수동의 팝업스토어나 코엑스몰, 잠실 롯데월드몰, 용산 아이파크몰 등 역세권이면서 깨끗한 상가들로 가득 찬 곳들만 MZ세대들이 찾아다니고 있습니다. 반면 기존 도심 내 상권은 온라인 쇼핑과 관광객들의 외면으로 붕괴되고 있습니다. 서울 집합상가 공실률이 올 1~3월에 9.14%로 지난해 4분기보다 증가했습니다. 용산역 일대 공실률은 37.53%로 치솟았습니다. 백화점이나 대형마트, 편의점까지도 매출이 급감하고 있는데요. 이유는 온라인쇼핑이 오히려 더 증가하고 있기 때문입니다. 대규모 복합개발...오프라인 상가 운명은 해외에서도 똑같이 대규모 역세권 개발을 하는데, 왜 유독 우리만 기존 상업시설들이 고전을 할까요.  일단 한국은 온라인 쇼핑 천국입니다. 또 서울을 찾는 해외 관광객들도 명동, 성수동, 홍대, 연남동, 강남역, 코엑스 등에만 몰려 다닙니다. 결국 오프라인 상가는 시간이 가면 갈수록 살아날 가능성은 희박해 지고 있습니다. 지금 서울에서 추진되는 대규모 직·주·락 복합개발 사업이 추진되면 용산역이나 영등포역의 전통 상가들이 공실이 늘고 그 주변은 초토화될 가능성이 높습니다. 예전에는 백화점이나 대형마트, 프리미엄아울렛이 들어오면 낙수효과로 인해 주변이 더 발전된다고 했는데요. 최근에는 이 같은 효과가 거의 없습니다. 특히 MZ세대들은 여름에는 시원하고, 겨울에는 따뜻한 대형 쇼핑몰 실내에서만 머무르고 소비를 하는 경향이 강합니다. 그래서 유독 한국에서만 유럽형 스트리트몰들이 더 빠르게 소멸되고 있는 상황이다. 대규모 직·주·락 복합개발은 미래 도시에 반드시 필요하지만, 그 주변의 상업시설들은 더 빠르게 어려워진다는 점을 감안할 필요가 있을 것 같습니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자