▲최용하씨 별세· 최원철씨(단국대 석좌교수) 부친상· 김준교(김앤장 법률사무소 위원) 김성철씨(수림 한방병원 원장) 장인상=13일 인천광역시 청기와장례식장 , 발인 17일 오전 6시. (032)583-4444

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 수익형 부동산은 임대사업을 주로 하는 비 아파트 상품을 말합니다. 상가·오피스텔·빌라·생활형숙박시설·지식산업센터 등이 대표적입니다. 이들 상품은 한때 매달 수백만 원의 월세 수입이 가능한 투자처로 주목을 받았습니다. 하지만 최근에는 경고음이 갈수록 커지고 있는 상황입니다. 오히려 손해를 볼 수 있다는 것입니다. 제2의 월급 '따박따박'...수익형 상품 종말? 수익형 부동산 면면을 보면 수익이 나는 경우가 별로 없습니다. 우선 상가는 배달이 일상화됐고, 고물가에 고임금으로 고전을 면치 못하고 있습니다. 각종 생활용품은 온라인 쇼핑으로 전부 넘어갔습니다.  알리익스프레스나 테무에서는 말도 안 되는 가격으로 물건을 파는데요. 주문을 취소하면 돈은 환불해 주고, 물건은 그냥 버리라고 합니다. 아파트 상가는 물론 집합상가, 대형상가 모두 수익은커녕 임대료를 내기도 힘든 상황입니다. 오피스텔·빌라도 크게 다르지 않습니다. 지금도 매달 1000여건 가량 전세사기가 발생하고 있습니다. 갭투자가 막히다 보니 매매 거래량도 급감하면서 환금성도 뚝 떨어졌습니다. 지식산업센터는 첨단산업 유치 등을 위해 각종 특혜를 주는 대표적인 수익형 부동산인데요. 지금은 공급 과잉으로 ‘원수한테만 권하는 부동산’이라는 별명이 붙었습니다. 레지던스 등 숙박시설도 내수관광이 살아야 수익이 나오는데, 연휴 때만 되면 일본이나 베트남·동남아 등 해외여행이 일반화됐습니다. 결국 수익을 낼 수 있는 부동산은 이제 거의 없다고 보는 게 맞습니다.  아파트가 이젠 수익형 부동산 상품 즉, 지금까지 수익형 부동산이라고 했던 상품들 대부분 수익이 안 나는 상품으로 변했습니다. 가장 큰 이유는 세상이 변했기 때문입니다. 고물가, 고환율, 경기 침체 뿐만이 아니라 소비인구 감소·소비여력 감소·소비패턴 변화 등이 주요 원인입니다. 일각에서는 ‘부동산으로 돈을 버는 시대는 끝이 났다’는 말이 나오고 있습니다. 재개발 지역들은 그나마 노려볼만한데요. 하지만 용적률 특혜에도 공사비 폭등 등으로 사업성이 나오는 지역이 극히 드문 것이 현실입니다. 공사비가 너무 올라 사업성이 좋은 곳은 거의 손에 꼽을 정도입니다. 사실 부동산 중에서 수익이 날 수 있는 대상은 강남3구 아파트나 마용성 아파트 정도가 아닐까 합니다. 규제에도 계속 오늘 가능성이 매우 높습니다. 결국 아파트가 대표적인 수익형 부동산 상품입니다. 이제 비 아파트에서 수익을 기대하는 시대는 지난 것으로 판단됩니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 산 좋고 물 좋고 공기도 좋은 사찰에서 생활하면 어떨까요. 그것도 한달 생활비로 100만원만 낸다고 하면 중산층도 저렴한 비용으로 노년을 보낼 수 있습니다. 국내에서 한 사찰이 전원형 실버타운을 만들어 주목을 끌고 있습니다. 경남 의령의 ‘일붕사’라는 사찰이 전원형 실버타운을 만들었습니다. 보증금 없이 2년치 생활비 2640만원을 내면 10평 남짓 주택과 식사를 모두 해결해 준다고 합니다. 1인 기준으로 한달에 110만원으로 주거와 식사를 해결하고, 노인대학을 통해 다양한 문화강좌를 들을 수 있습니다. 실버타운 붐..."중산층에게는 높은 벽" 최근 실버타운 열풍이 불고 있습니다. 그런데 정작 최고급형 실버타운도 엄청난 보증금에 생활비를 받아도 남는 게 없다고 합니다. 공사비, 운영비 특히 인건비와 식재료비 등이 크게 올랐기 때문입니다.  결국 중산층을 위한 실버타운은 쉽게 만들어지기 힘든 것이 현실입니다. 또 선분양이 가능한 실버타운은 인구소멸지역에서만 건립될 수 있는 등 제약도 있습니다. 임대분양을 한다고 해도 이미 토지비·공사비는 물론 각종 물가가 천정부지로 오르면서 저렴하게 운영한다는 것은 쉽지 않습니다. 얼마 전에 국회 관계자들과 함께 양주시 사찰을 방문했습니다. 사찰에 많은 내방객들이 올 수 있도록 하는 방안에 대해 설명 드렸는데요. 그 중 하나가 바로 실버타운을 사찰 내에 건립하는 방안입니다. 일단 토지비가 아주 저렴합니다. 그리고 사찰 내 실버타운은 템플스테이 수준의 깔끔하고 가성비 높은 건물로 공사하면 공사비도 줄일 수 있습니다. 여기에 입소하는 고령층이 직접 내 손으로 밥도 같이 해드시고, 청소도 같이 하면 인건비까지 줄일 수 있습니다. 실버타운에 템플스테이를 같이 넣는다면 청년 및 중장년층들과 다양한 프로그램을 같이 수행할 수 있습니다. 사찰 실버타운 조성...지방소멸도 해결 국내에서 최고의 고령층 거주 지역은 바로 시골에 있는 경로당이라고 합니다. 하지만 도심의 노인들에게는 마땅히 노후를 보낼 공간이 없습니다. 그래서 실버타운 붐이 일고 있습니다. 하지만 앞서 이야기 했지만 중산층 실버타운은 쉽지 않습니다. 대안으로 사찰에 실버타운을 만들면 중산층 노년층도 좋은 공간에서 생활하고, 서로 모여서 일을 같이 하니까 인건비도 줄일 수 있습니다. 또 자녀들이 오면 주변 관광지가 활성화 되고, 템플스테이와 같이 운영하면 다른 세대와 공존도 가능합니다, 이렇게 한다면 지방에 대규모 은퇴자 마을을 엄청난 돈을 들여서 따로 안 만들어도 됩니다. 고령층 문제, 내수관광 문제, 지방소멸 문제 등을 한꺼번에 해결할 수 있는 방안 중 하나라고 생각합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 들어 아파트 미분양 물량이 급증하고 있습니다. 특히 지방의 준공 후 미분양 아파트 증가세가 심상치 않습니다. 앞서 정부는 지방의 미분양 주택을 사면 1가구 1주택 특례를 주고, 주택수에서 제외한다고 발표 한 바 있습니다. 지난 2월 19일 발표된 부동산 대책에는 당초 업계가 요구했던 파격적인 추가 세제대책은 나오지 않았습니다. "미분양 사세요"...내로남불 부동산 대책 우선 세제혜택을 준다고 해도 지방의 악성 미분양 아파트를 살 사람은 많지 않다고 봅니다. 토지거래허가구역에서 풀린 강남 일부 단지의 경우 갭투자가 가능해 졌다고 하니까 매물은 들어가고, 호가만 2~3억원 올랐다고 합니다. 하지만 서울 전체를 놓고 보면 상황은 다릅니다. 노도강 모두 하락하고 있고, 금관구지역도 마찬가지입니다. 인천이나 경기도 과천을 제외하고는 하락하고 있습니다.  부동산 대책을 만들 때 왜 이런 지역들은 수요가 많은지, 그리고 왜 공급이 부족해서 더 오르는지 확인해야 합니다. 경기도나 지방 미분양 단지, 특히 악성 미분양의 경우 왜 수요가 없는지, 왜 사지를 않는지 확인해 보고 거기에 맞춰 대책이 나와야 합니다. 즉 대책을 만드는 본인은 매수할 생각이 없는데 '누군가는 사겠지'라는 식의 대책은 무용지물입니다. "실수요자가 원하는 대책 나와야" 아파트를 포함한 모든 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙이 적용됩니다. 단 현재 악성 미분양 아파트의 경우 최초 추진 당시에도 수요도 없고 비싼 분양가가 책정되었을까요. 지금 준공된 악성 미분양 아파트들은 공사비가 폭등하기 전에 이미 준공된 아파트입니다. 반대로 이야기 하면 현재 분양하는 아파트에 비해 엄청난 경쟁력을 가지고 있다는 겁니다. 세금 조금 깍아준다고 해서 하락하고 있는 악성 미분양을 살 사람은 거의 없을 것 같고, 결국 공공기관에서 ‘청년임대’나 ‘신혼부부 임대’ 또는 ‘든든전세주택’용으로 저렴하게 매입을 하는 것이 그나마 현실적인 대안이 됩니다. 시행사·지방 건설업체들 입장에서는 약간의 손해를 보더라도 법정관리 가는 것보다는 낳습니다. LH 역시 새로 사업을 추진하는 것보다 악성 미분양을 활용하는 것이 유리하다고 생각합니다.  미분양 대책에서 중요한 것은 실수요자가 가장 최우선 돼야 합니다. 실수요자들에게 어떤 혜택을 주면 '내가 내집마련 용도로 살 수 있을까'를 고민해 봐야 합니다.  지금이라도 각 지역의 악성 미분양 아파트를 상세하게 확인하고 거기에 맞는 대책, 즉 실수요자가 원하는 수준의 대책을 마련해야 합니다. ‘이 정도면 나도 집을 살 것 같다’는 정도의 대책이 필요합니다.  /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 재건축 조합마다 공사비 때문에 난리입니다. 대형 건설회사 브랜드도 필요하고, 최고의 고급 마감에다 첨단기술까지 모두 갖춘 아파트로 너도나도 시공해 달라고 하니 당연한 현상인 거 같습니다. 하지만 입주 할 때 되면 고급 마감재는 무용지물이 됩니다. 벽지·장판은 물론 심지어는 주방가구까지 몽땅 교체하는 것이 비일비재 하기 때문입니다. "한국 아파트는 미국이 꿈꾸는 스마트홈" 최근 재미교포가 한국에 와서 느낀 점을 적은 내용이 SNS에서 화제가 됐습니다. 미국 최고급 주거단지에 적용되는 마감재나 스마트홈 시스템들이 한국 아파트에 즐비하다는 겁니다. 단지 내 조경·커뮤니티 시설 등은 미국의 호텔과 비슷하다고 합니다. 실제 국내 주거 트랜드 보고서를 만드는 모 연구소장이 이런 이야기를 한 적이 있습니다. “한국의 아파트는 미국이 꿈꾸는 스마트홈”이라는 겁니다. 그렇다면 우리는 이같은 아파트의 기능을 얼마나 사용하고 있을까요. 예를 들어 요즘 아파트에는 고화질의 첨단 기능이 들어간 대형 TV가 설치됩니다. 실제 사용하는 데는 고화질이 필요 없습니다. 또 대부분 케이블TV 셋톱박스를 연결해서 사용합니다. 고화질 첨단 기능 TV가 실제로는 모니터에 불과 합니다. 요즘 나오는 승용차에는 각종 첨단기능들이 잔뜩 있는데, 전부 다 사용하지 않습니다. 필수 기능만 빼놓고 나머지는 무슨 기능인지 조차 잘 모르는 것이 현실입니다. 공사비 때문에 난리인데 앞으로 공사비가 더 오르면 사업성이 안 나오는데도 고급 아파트로 재건축 해야 할까요. 분양가는 지난해 말 기점으로 매매가를 앞섰습니다. 아파트를 분양 받아 입주하는 시점에 시세차익을 기대했던 것은 예전일입니다. 지금은 입주하는 시점에 주변 시세가 분양가보다 얼마나 더 높았는지 확인해 봐야 하는 시대가 된 것입니다. 너도나도 고급 아파트...눈높이는 3.3㎡당 1억 인건비와 공사비가 비싼 미국이나 유럽·일본·싱가포르 등에서는 재건축이 거의 없습니다. 간혹 재개발을 하기는 하는데, 보통 30년에서 50년에 걸쳐서 합니다. 국내에서도 이제는 재건축으로 얼죽신이 되고 싶으면 그만큼 비용을 ‘왕창’ 더 내야만 하는 시대가 된 것입니다. 재건축 비례율이 100%가 넘는 곳이 과연 얼마나 남았을까요. 정부가 의욕적으로 밀고 있는 1기 신도시 선도지구 재건축 사업도 분담금 때문에 걱정이 많은 것이 현실입니다. 잘해야 분당이나 평촌 정도만 재건축이 될 것 같다는 지적도 나오고 있습니다. 결국 공사비를 낮춰야 하는데 이미 우리 눈높이는 3.3㎡당 1억원 이상 아파트에 맞춰져 있습니다. 외관은 대리석으로 마감해야 하고, 첨단 커뮤니티시설도 있어야 하고, 인테리어도 최고급 마감재를 넣어야 합니다. 거의 사용도 하지 않을 것 같은 스마트홈 기능도 잔뜩 넣어야 뭔가 있는 아파트로 보입니다. 우리도 이제는 진짜 꼭 주거기능으로 필요한 수준의 아파트를 공급해야 하는 시기가 왔습니다. 아니면 유럽이나 뉴욕, 일본처럼 기존 건축물을 열심히 기름칠하고 청소해서 그냥 사용 해야 합니다. 재건축·리모델링이 아닌 대수선에 대한 고민을 해야 한다는 이야기입니다. . /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 새 아파트를 분양 받으면 '손해(?)' 보는 시대가 열렸다. 공사비 급등으로 지난해 신축 아파트 분양가가 치솟으면서 전국 17개 시·도 모두 분양가가 매매 시세를 추월했기 때문이다. 최원철 한양대 교수는 "우리나라도 새 아파트에 살려면 추가 비용을 더 내야만 하는 시대가 열렸다"고 말했다. 1월 31일 부동산R114에 따르면 지난해 전국 아파트 3.3㎡(평)당 분양가는 2063만원으로 평균 매매가격(1918만원)을 추월한 것으로 집계됐다. 서울은 3.3㎡당 분양가가 4820만원, 매매가는 4300만원으로 집계됐다. 시세와 비교한 분양가 수준이 전국은 145만원, 서울은 520만원 비싼 수준이다. 예를 들어 전용 85㎡(33평) 기준으로 시세 대비 비교할 경우 분양가 수준이 전국은 5000만원, 서울은 1억7000만원 가량 높은 셈이다. 눈길을 끄는 것은 분양가의 시세 추월이 전국에서 동시에 나타나고 있다는 점이다. 지난해 기준으로 전국 17개 시·도의 분양가격이 매매가를 추월한 것이다. 지역별로 지난해 분양가와 시세 차이를 보면 제주도가 1245만원으로 가장 컸다. 울산(1096만원), 부산(954만원), 광주(953만원), 경북(858만원) 등이 뒤를 이었다. 지방의 경우 공사비 급등으로 분양가는 치솟은 반면 매매가는 시장 침체로 하락하면서 격차가 더 벌어진 것이다, 분양가상한제 주택 매력도 사라지고 있다. 분양가상한제는 강남 3구와 용산구 등 규제지역과 택지개발지구 내 아파트에 적용되고 있다. 경기와 인천 택지개발지구 아파트도 공사비 인상으로 분양가격이 시세가 근접해 가고 있어서다. 김광석 리얼하우스 대표는 "규제지역인 서울 강남 3구와 용산구 등에서 선보이는 상한제 아파트만 적지 않은 시세차익을 거둘 수 있다”며 “다른 상한제 아파트의 경우 시세차익이 없는 단지도 나오고 있다”고 말했다.  업계에서는 분양가가 하락할 가능성이 작을 것으로 보고 있다. 자재값과 인건비 상승 외에 환경·안전규제 강화로 공기가 늘면서 공사비는 계속 오를 것으로 보고 있어서다. 최 교수는 “강남 3구 정도만 시세차익을 기대할 수 있고, 이제는 시세차익을 바라지 않고 청약하는 시대가 됐다”며 "오히려 입주할 때 집값이 하락할 가능성도 고려해야 해야 한다"고 말했다. 이어 "분양가가 주변 시세보다 비싸지면서 지방과 외곽의 아파트 공급은 계속 줄어들 가능성도 커 보인다"고 분석했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 수도권광역급행철도(GTX)-A가 파주 운정역에서 서울역 구간 운행을 시작했습니다. 그런데 파주 인근 브랜드 아파트 가격이 오히려 하락했다고 합니다. 전세를 끼고 갭 투자를 하겠다는 수요는 많다고 합니다. ‘언젠가는 오를 수 있을 것 같다’는 이유인 거 같습니다. GTX 개통했는데..."집값 오르나요" 사실 GTX의 경우 워낙 오랜기간 공사를 해왔기 때문에 투기수요는 개통 직전에 대부분 빠져나갔습니다. 실제 동탄역 롯데캐슬도 개통 직전에는 전용 84㎡가 22억원까지 올랐다가 개통 이후에는 20억원 밑으로 하락했습니다. 파주에는 운정지구가 있는 데요. 이곳에는 땅을 취득하고 개발을 하지 못한 현장이 적지 않습니다. GTX 호재에도 사전청약까지 받았던 시행사가 사업성이 안 나온다고 갑자기 사업을 취소했습니다. GTX-A 역사 바로 앞 단지인데 왜 포기했을까요. 그 주변 주상복합 부지도 전부 사업이 중단 됐습니다. 이유는 시행이익이 날만큼 시공비를 저렴하게 책정할 수 있는 시공사가 없기 때문입니다. 한마디로 공사비가 너무 올라서 사업성이 안 나오게 된 것입니다. 시행사들은 GTX 효과를 기대하고 토지비를 비싸게 주고 땅을 구입했습니다. 그런데 공사비는 폭등했습니다. 분양가는 상한제가 적용되니 결국 사업을 포기하게 된 것입니다. 상가 시장도 전망이 좋지 않습니다. 파주 주민들은 GTX 개통으로 서울 도심지역 대형 백화점이나 쇼핑몰을 찾아갈 것이 뻔합니다. 빨대효과가 생기면서 오히려 GTX 역사 주변 상가들은 점점 더 어려워질 가능성이 높은 것이 현실입니다. 서울 대규모 재개발·재건축...다시 유턴? 앞으로 공사비 때문에 GTX B나 C노선도 어떻게 될지 모른다고 합니다. 실제 개통까지는 엄청난 시간이 남아있습니다. 그간 공사비는 계속 오르고, 분양가도 같이 오를 것으로 예상됩니다. 이런 상황에서 몇 년뒤에 분양하는 단지들은 과연 주변시세보다 저렴할까요. 아마도 훨씬 비싸게 공급될 것입니다. 얼죽신이 되려면 그냥 추가비용을 더 내야만 하는 시대가 이미 한국에서도 시작된 것입니다. 왜 미국, 유럽, 싱가포르, 일본 등에서는 대규모 재개발이나 재건축이 거의 없을까요. 아주 특별한 경우를 제외하면 사업성이 안 나오기 때문입니다. 그래서 동경도 수십년 걸려 ‘아자부다이힐스’ 정도가 재개발 됐습니다. 미국 맨해튼의  ‘허드슨 야드’도 완전히 재생 불가능한 지역이니까 재개발이 된 것입니다. 수도권 외곽에 주거단지를 조성하니까 GTX와 같은 고속전철이 필요했을 겁니다. 그런데 서울에서는 현재 대규모 재개발·재건축들이 추진되고 있습니다. 결국 5~10년 정도 지나면 서울에는 엄청난 고급주거가 생기면서 주택가격 때문에 경기도로 나갔던 인구들이 다시 돌아올 것으로 보입니다. 실제로 동경이 용적률을 확 올려 재개발을 시작하니까 주변 신도시들에는 노인들만 살게 됐다고 합니다. GTX 호재는 이미 대부분 경기도내 집값에 반영이 됐고, 보합이나 하락할 일만 남지 않았다 생각합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 시장 침체로 어려움을 겪고 있는 부산, 대구 등 지방 주요 도시의 지난해 분양가가 3.3㎡당 2000만원을 넘어선 것으로 나타났다. 서울은 5000만원대에 육박하는 등 ‘분양가 쇼크’가 전국 시장을 휩쓸었다, 13일 부동산R114에 따르면 지난해 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 2063만원으로 2023년(1800만원) 대비 14.6% 올랐다. 연간 평균 기준으로 전국 아파트 분양가격이 2000만원을 넘어선 것은 이번이 처음이다. 지역별로 보면 서울은 3.3㎡당 2023년 3508만원에서 2024년 4820만원으로 37.4% 폭등했다. 5000만원 시대를 목전에 두고 있는 것이다. 분양가상한제가 적용되는 택지개발지구 아파트 공급이 적지 않은 경기와 인천시도 각각 1981만원, 1967만원으로 2000만원에 다가섰다. 눈길을 끄는 것은 시장이 침체된 지방 역시 분양가격이 고공행진을 이어가고 있다는 점이다. 부동산R114에 따르면 지방 5곳이 3.3㎡당 2000만원을 넘어섰다, 세부적으로 보면 제주 2614만원, 부산 2357만원, 울산 2125만원, 대전 2035만원, 대구 2010만원 등이다. 지방의 경우 2년 연속 아파트값이 계속 하락하면서 일부 지역은 반값 단지도 속출하고 있는 상황이다. 백새롬 부동산R114 연구원은 “서울 뿐 아니라 미분양 증가 등으로 고전하고 있는 지방서도 분양가 오름폭이 제법 컸다”고 말했다.   한편 올해 역시 분양가 인상은 계속될 것으로 보인다. 층간소음 규제, 제로 에너지 건축물 인증 등 각종 환경·안전 규제 시행으로 공기 지연은 물론 간접비도 크게 오를 것으로 예상되고 있어서다. 최원철 한양대 교수는 “올해 공사비는 계속 오르면서 분양가 역시 상승할 것으로 보인다”며 “여기에 건설경기 악화로 공급 물량도 줄어들 것으로 보인다”고 분석했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

#. 대형 시행사 A사는 서울 강남에서 초고급 주택을 선보일 예정이었다. 하지만 고금리에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파 등으로 본PF 전환에 실패하면서 공매에 넘어갈 처지다. 계열법인 정리는 물론 인력도 줄이면서 버티고 있다. 지난해 아파트·지식산업센터 등을 선보인 중견 시행사인 B사 역시 올해 주택공급 계획이 전무하다. B사 관계자는 "올해 PF 건전성 강화방안이 본격 시행되면서 문을 닫는 디벨로퍼(부동산시행사)가 더 급증할 것"이라고 우려했다. ■폐업>신규…디벨로퍼 감소세 전환 5일 파이낸셜뉴스가 국토교통부의 '부동산개발업 등록현황' 통계를 분석한 결과 시행사들이 느끼는 위기감은 과장이 아니었다. 지난 2023년과 2024년 등 2년 연속 폐업업체가 신규 등록을 앞선 것이다. 관련 통계가 공개된 2017년 이후 처음 있는 일이다. 도산업체가 늘면서 전체 등록 디벨로퍼도 감소세로 돌아섰다. 통계를 보면 2022년까지 전국 등록 디벨로퍼는 꾸준한 증가세를 이어왔다. 한 해 300~400개 업체가 새롭게 등록했기 때문이다. 전국 등록 디벨로퍼는 12월 말 기준으로 2017년 2218개사에서 2022년에는 2715개사로 급증했다. 하지만 고금리에 PF 부실 여파 등으로 2023년부터 상황은 달라진다. 도산업체가 신규 등록을 앞서는 상황이 나타난 것. 등록 디벨로퍼가 2023년 2657개사로 줄었고, 2024년에는 2408개사로 더 감소한 것이다. 피크 때인 2022년 12월 말(2715개사) 대비 11%가량 감소한 규모다. 시행업계 한 관계자는 "순증 추세를 이어왔던 등록 디벨로퍼가 2년 연속 감소세로 돌아섰다"며 "이 같은 위기는 시작에 불과하다"고 말했다. 이어 "중견사는 물론 영세 시행사들의 도산이 올해부터 본격화될 것으로 우려되고 있다"고 덧붙였다. 개발 생태계 붕괴가 가속화될 수 있다는 분석이다. ■"PF 자기자본 비율 확충 유예 필요"당장 올해부터 정부의 부동산 PF 건전성 강화방안이 본격 시행된다. PF 사업의 자기자본 비율을 20% 이상 높이는 방안이 단계적으로 시행된다. 이의 일환으로 PF 대출 시 시행사의 자기자본 비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등화하는 방안이 도입될 예정이다. 정부는 시행 시 자기자본 비율을 늘릴 수 있도록 업리츠 도입 등 다양한 당근책도 내놓았지만 실제 시장에서는 시행사만 옥죄는 결과를 초래할 것으로 우려하고 있다. 또 다른 시행사 관계자는 "정부가 올해부터 중장기적으로 자기자본 비율을 높인다고 발표했다"며 "하지만 현장에서는 새 제도 시행이 예고되면서 신규 PF 대출이 거의 올스톱된 상태"라고 말했다. 여기에 리츠 등을 활용한 PF 자기자본 비율 강화 역시 현실성이 없다는 지적도 제기되는 상황이다. 최원철 한양대 교수는 "리츠 활용방안은 현장에서 제대로 작동되기 힘든 구조"라며 "결국 극히 일부 업체를 제외하고는 개발이 중단되는 사태가 우려되고 있다"고 지적했다. 이어 "PF 시장을 선진화하는 것은 옳은 방향이지만 시장에서 준비할 시간이 필요하다"며 "준비 기간 없이 시행되면 문을 닫거나 개점휴업 상태인 시행사가 급증할 것으로 보인다"고 강조했다. 주택건설 업계는 이에 따라 PF 자기자본 비율 강화방안을 유예해 줄 것을 정부에 건의했다. 대한주택건설협회 한 관계자는 "PF 위험 가중치 상향, 충당금 차등 적용 등을 시장 회복 시까지 유예할 필요가 있다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 전민경 기자

한계에 부딪힌 부동산시행사(디벨로퍼)가 늘면서 지난해 폐업업체가 역대 최대치를 기록했다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 따른 규제 강화에다 건설경기 침체, 공사비 급증 등으로 디벨로퍼들이 코너에 몰리면서 개발 생태계의 붕괴 우려가 커지는 모습이다. 5일 파이낸셜뉴스가 국토교통부의 '부동산개발업 등록현황' 통계를 분석한 결과 지난해 전국에서 368개 업체가 폐업신고를 한 것으로 집계됐다. 이는 2023년(278개사) 대비 32% 늘어난 규모로, 관련 통계가 공개된 지난 2017년 이후 최대 규모다. 디벨로퍼로 불리는 부동산개발업은 일정 규모 이상의 사업을 영위하기 위해서는 관할 지자체에 반드시 등록해야 한다. 폐업 현황을 보면 2017년부터 2022년까지는 200개사 안팎이었다. 하지만 고금리와 PF 위기가 가시화된 2023년에 278개사로 급증했고, 지난해에는 매달 평균 약 30개사가 문을 닫았다. 반면 신규 등록 규모는 갈수록 쪼그라들고 있다. 지난해 신규 등록 시행사는 고작 171개사에 불과했다. 2022년까지만 해도 매달 300~400개사가 부동산개발업 신규 등록을 했는 데 절반가량 감소한 것이다. 2024년 신규 등록업체 규모는 '역대 최소'다. 한국부동산개발협회 관계자는 "폐업업체는 사업이 마무리된 경우도 있지만 경영환경이 갈수록 어려워지면서 자의 반 타의 반으로 문을 닫는 경우가 대부분"이라며 "시행사들의 경영상태가 갈수록 악화되고 있다"고 말했다. 업계에서는 올해 코너에 몰리는 시행사가 더 늘어날 것으로 보고 있다. 이미 대형 시행사 가운데 명맥만 유지하는 곳도 적지 않다. 최원철 한양대 교수는 "공공 주택공급은 전체의 5%밖에 안 되고, 결국 민간이 살아야 한다"며 "시행업계가 무너지면 개발 생태계 역시 붕괴되면서 공급 부족이 장기화될 수 있다"고 우려했다. ljb@fnnews.com 이종배 전민경 기자