▲최용하씨 별세· 최원철씨(단국대 석좌교수) 부친상· 김준교(김앤장 법률사무소 위원) 김성철씨(수림 한방병원 원장) 장인상=13일 인천광역시 청기와장례식장 , 발인 17일 오전 6시. (032)583-4444

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도 개선방안의 핵심인 토지주의 현물투자가 활성화 되기 위해서는 방식 다양화와 추가 규제완화가 필요하다는 지적이 나오고 있다. 정부 안을 보면 리츠(부동산투자회자)를 활용했을 때만 혜택을 받을 수 있다. 일반 지주공동 사업은 불가능 한데다 리츠 시장은 여전히 각종 규제로 지지부진한 상태이기 때문이다. 17일 업계에 따르면 부동산투자회사가 빌딩·상가 등 부동산을 직접 운영하는 자기관리 리츠는 고작 4개사에 불과하다. 9월말 기준 전체 리츠는 386개사에 이르지만 선진국에서 일반적인 자기관리 리츠는 국내에 거의 없는 셈이다. 정부의 PF 제도개선 대책을 보면 자기자본 비율을 높이기 위해 땅주인이 토지·건물을 리츠(부동산투자회사)에 현물출자하는 경우에만 양도소득세 과세이연 등 세금혜택을 부여한다는 계획이다. 땅주인이 리츠 주주가 되는 경우만 가능한 셈이다. 업계 한 관계자는 "개발리츠의 경우 결국 자기관리 리츠로 운영될 것으로 보이지만 국내에서는 전문인력도 매우 부족한 상황"이라며 "방향은 맞지만 현실성은 매우 떨어지는 것이 사실이다"고 말했다. 또 리츠 회사 설립 요건도 까다롭고, 감독 규제도 심해 토지주들이 굳이 리츠 주주로 참여하겠냐는 지적도 나온다. 한 자산운용사 관계자는 "설립 요건이 엄청 복잡하고 까다로운 데다 상장은 더 어렵다"며 "감독도 금융감독원과 한국거래소 두 곳에서 받는데 리츠 주주로 선뜻 나설 토지주가 얼마나 될지 의심스럽다"고 지적했다. 세제 혜택이 일반 지주공동 사업에는 적용되지 않는 것도 단점으로 꼽힌다. 현장에서는 리츠를 활용하지 않은 지주공동 사업에 대한 수요가 적지 않다. 당초 정부는 토지주 현물출자에 따른 세금혜택 등을 리츠 뿐 아니라 일반 지주공동 사업에도 적용하는 것을 검토했으나 채택하지 않은 것으로 알려졌다. 부동산신탁회사의 경우 정비사업 등을 추진할 때 조합원들이 소유권을 신탁회사에 이전한다. 신탁등기를 통해 사업을 원활히 하기 위해서다. 신탁등기 이전 과정에서 양도소득세 등은 과세 되지 않는다. 최원철 한양대 교수는 "정부의 이번 PF 제도 개선 방안은 중장기적으로 보면 옳은 방향"이라면서도 "단 이를 위해서는 리츠를 보다 손쉽게 만들고, 불필요한 감독도 줄이는 등의 대책이 필요하다"고 말했다. 이어 "지주공동 사업의 경우 다양한 유형이 있다"며 "굳이 리츠를 활용하지 않아도 토지주들이 개발에 참여할 수 있는 길을 넓혀주는 것도 고민해 볼 필요가 있다"고 강조했다. 김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "그간 규제로 리츠로 개발하기 힘든 건 사실"이라며 "그래서 PFV 만큼 규제를 개선한 프로젝트 리츠를 발표했고, 개정안도 발의 된 만큼 국회와 협력해 조속히 입법 되도록 하겠다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도 개선방안의 핵심인 토지주의 현물투자가 활성화 되기 위해서는 방식 다양화와 추가 규제완화가 필요하다는 지적이 나오고 있다. 정부 안을 보면 리츠(부동산투자회자)를 활용했을 때만 혜택을 받을 수 있다. 일반 지주공동 사업은 불가능 한데다 리츠 시장은 여전히 각종 규제로 지지부진한 상태이기 때문이다. 17일 업계에 따르면 부동산투자회사가 빌딩·상가 등 부동산을 직접 운영하는 자기관리 리츠는 고작 4개사에 불과하다. 9월말 기준 전체 리츠는 386개사에 이르지만 선진국에서 일반적인 자기관리 리츠는 국내에 거의 없는 셈이다. 정부의 PF 제도개선 대책을 보면 자기자본 비율을 높이기 위해 땅주인이 토지·건물을 리츠(부동산투자회사)에 현물출자하는 경우에만 양도소득세 과세이연 등 세금혜택을 부여한다는 계획이다. 땅주인이 리츠 주주가 되는 경우만 가능한 셈이다. 업계 한 관계자는 “개발리츠의 경우 결국 자기관리 리츠로 운영될 것으로 보이지만 국내에서는 전문인력도 매우 부족한 상황”이라며 “방향은 맞지만 현실성은 매우 떨어지는 것이 사실이다”고 말했다. 또 리츠 회사 설립 요건도 까다롭고, 감독 규제도 심해 토지주들이 굳이 리츠 주주로 참여하겠냐는 지적도 나온다. 한 자산운용사 관계자는 “설립 요건이 엄청 복잡하고 까다로운 데다 상장은 더 어렵다”며 “감독도 금융감독원과 한국거래소 두 곳에서 받는데 리츠 주주로 선뜻 나설 토지주가 얼마나 될지 의심스럽다”고 지적했다. 세제 혜택이 일반 지주공동 사업에는 적용되지 않는 것도 단점으로 꼽힌다. 현장에서는 리츠를 활용하지 않은 지주공동 사업에 대한 수요가 적지 않다. 당초 정부는 토지주 현물출자에 따른 세금혜택 등을 리츠 뿐 아니라 일반 지주공동 사업에도 적용하는 것을 검토했으나 채택하지 않은 것으로 알려졌다. 부동산신탁회사의 경우 정비사업 등을 추진할 때 조합원들이 소유권을 신탁회사에 이전한다. 신탁등기를 통해 사업을 원활히 하기 위해서다. 신탁등기 이전 과정에서 양도소득세 등은 과세 되지 않는다. 최원철 한양대 교수는 “정부의 이번 PF 제도 개선 방안은 중장기적으로 보면 옳은 방향”이라면서도 “단 이를 위해서는 리츠를 보다 손쉽게 만들고, 불필요한 감독도 줄이는 등의 대책이 필요하다”고 말했다. 이어 “지주공동 사업의 경우 다양한 유형이 있다”며 “굳이 리츠를 활용하지 않아도 토지주들이 개발에 참여할 수 있는 길을 넓혀주는 것도 고민해 볼 필요가 있다”고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 도심 재개발, 1기 신도시 선도지구 사업, 서울 역세권 활성화 프로젝트 등 각종 주거관련 정책들을 보면 공통된 특징이 있습니다. 기존 건폐율이나 용적률·고도제한으로 사업성이 없으니 용도지역을 상향시켜 건폐율·용적률을 더 올려주겠다고 하는 것이 그것입니다. 쉽게 말하면, 예전에는 이 정도면 국민들이 편하게 살 수 있었다고 정해 놓은 용도지역별 건축 규정이 더 이상 현실에 맞지 않는 상황이 된 것입니다. '아파트 더 지어라'...쏟아지는 '개발특혜(?)' 토지가격과 공사비는 계속 올랐고, 기존에 정해 놓은 도시계획으로는 사업성이 안 나오니 주택공급이라는 대책으로 '특혜 아닌 특혜'를 주고 있는 것입니다. 실제 소규모 개발사업의 경우 도시계획위원회나 건축위원회에서 종상향을 시킨다고 하면 특혜를 준다고 해서 잘 안 해주거나 엄청난 기부채납을 요구합니다. 그런데 이제는 기부채납까지 하면 더 사업성이 안 나오니까 아예 특별공급대책으로 용적률을 왕창 상향시켜 주는 것입니다. 공간 사용 형태가 선진화 되고 있고, 주거와 숙박의 개념도 사라지고 있습니다. 온라인 쇼핑으로 상업시설은 필요가 없어지고 있는 데요. 아직도 용도지역을 변경하려면 마치 엄청난 특혜를 주는 것처럼 인식되고 있습니다. 지방은 개발 자체가 안 되는 부작용도 나오고 있습니다. 수도권에서도 아파트 사업 이외에는 거의 대부분의 부동산 개발 사업이 멈춘 상태입니다. 용도지역을 4개 권역으로 나누고, 용도지역별 특성을 감안해 합리적인 행위제한을 해서 토지이용의 효율성을 제고 한다는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 자체가 오히려 사업성을 떨어뜨리는 결과만 초래하고 있는 것입니다. 오히려 낡은 제도로 인해 국민이 필요로 하는 아파트 공급은 쉽지 않고, 비 아파트만 편법적으로 양산하고 있는 것이 현실입니다. 가장 큰 이유는 앞서 지적했듯 용도지역 및 지구를 세분화해 토지를 계획적으로 이용토록 하고 있는 데 오히려 이렇게 정해 놓은 건폐율과 용적율이 발목을 잡고 있는 것입니다. 개발 불균형 초래...핵심 이유는 '이것' 예를 들면, 1기 신도시 선도지구를 진행하는 과정에서 기존 용적률이 너무 낮아 분당은 1.77배 올린 326%로 변경해 준다고 합니다. 그런데 1기 신도시 조성때는 200% 이내여도 상관없다고 했습니다. 지금은 300% 이상이 넘어야 멋진 신도시가 가능하다는 겁니다. 3기 신도시 사전청약도 비슷한 경우입니다. 예전에는 택지분양을 하면 벌떼분양을 받을 정도로 인기가 있었습니다. 어렵게 분양 받아서 토지를 취득했는데, 현재 용적률로는 공사비가 올라서 사업성이 없으니까 깔끔하게 포기하는 사례가 나오고 있습니다. 가장 큰 문제는 바로 상업용지 등에 공급했던 생활형숙박시설이나 주거용 오피스텔입니다. 숙박시설을 건설하라고 용적률 왕창 올려주었더니 생숙으로 채워졌습니다. 신도시 업무용지에는 대규모 주거용 오피스텔 타운이 형성됐습니다. 이 같은 개발 불균형은 부동산 PF 문제라기 보다는 현실에 맞지 않는 용도용적제 등 도시계획입니다. 부동산 PF 문제가 해결되도 사업성이 없으면 리츠도 소용이 없습니다. 지금이라도 현실에 맞게 틀을 바꿔야 합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

무주택 내집마련 수요자들에게 인기가 많은 공공분양 주택이 아예 씨가 말랐다. 공급이 계속 줄어드는 가운데 올해 들어 9개월간 수도권 공공분양 주택의 인허가 및 착공 실적이 모두 '0가구'를 기록한 것이다. 정부는 내집마련을 돕기 위해 공공분양 주택 청약 때 인정되는 납입액 한도를 월 25만원으로 늘렸다. 하지만 정작 공급은 찾아보기 어려운 상황이다. 6일 국토교통부에 따르면 올 1~9월 서울·경기·인천 등 수도권 공공분양 주택 착공은 '0가구'인 것으로 나타났다. 지난해 같은 기간에는 서울 1329가구, 인천 569가구 등 1898가구가 착공됐지만 올해는 9개월 내내 '0가구'를 기록한 것이다. 공공분양 주택은 한국토지주택공사(LH)·지자체 등이 공공택지에서 서민주거 안정과 주거비 부담 완화를 목적으로 선보이는 주택이다. 업계 관계자는 "공공분양의 경우 조건 등이 까다롭지만 분양가상한제 적용 등 저렴한 가격에 공급돼 대기 수요가 많은 주택"이라며 "9개월 0가구는 예전에 찾아볼 수 없는 수치"라고 말했다. 선행지표인 인허가 실적도 비슷하다. 올들어 9개월간 수도권 공공분양 주택 인허가도 '0가구'이다. 지난해 같은 기간에는 4182가구가 인허가를 받았다. 올들어 공공분양 주택의 경우 착공과 인허가 모두 '0가구' 행진을 이어가고 있는 셈이다. 당초 윤석열 정부는 임기 내 공공분양 주택 50만가구를 공급한다는 계획을 발표한 바 있다. 하지만 정부의 월 납입액 한도 확대, 나눔형 주택 개인간 거래 인정 등 여러 대책을 내놓고 있지만 공급 실적은 처참한 상황이다. 업계에서는 공급 지표가 개선되기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 공공분양 주택은 분양가상한제가 적용되는데 공사비 때문에 시공사를 구하지 못하는 경우가 허다하다. 사업을 아예 포기하는 사례도 늘고 있다. 한 시행사 관계자는 "공공주택 공사비 단가로는 시공사를 맞추는 것이 쉽지 않다"며 "부동산 금융도 꽉 막히면서 공공분양 프로젝트의 경우 고충이 더 심하다"고 토로했다. 사업을 포기하는 사전청약 단지도 계속 늘고 있는 상황이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "인허가 및 착공 전 단계인 토지매입, 보상, 교통영향평가 등에서 발목이 잡히다 보니 공급이 크게 줄고 있다"며 "여기에 낮은 공공주택 공사비도 큰 걸림돌로 작용하고 있다"고 분석했다. 최원철 한양대 교수는 "정부가 공공분양 주택에 모기지를 결합한 나눔형, 뉴홈 등을 선보였지만 금융 시스템이 이를 제대로 뒷받침 하지 못하면서 공급 절벽이라는 결과가 나오고 있다"고 지적했다. 국토부 관계자는 "통상 공공분양 주택이 4·4분기에 집중되는 특징이 있다"며 "연간 기준으로는 착공 및 인허가 실적이 많이 개선될 것으로 보인다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 무주택 내집마련 수요자들에게 인기가 많은 공공분양 주택이 아예 씨가 말랐다. 공급이 계속 줄어드는 가운데 올해 들어 9개월간 수도권 공공분양 주택의 인허가 및 착공 실적이 모두 '0가구'를 기록한 것이다. 정부는 내집마련을 돕기 위해 공공분양 주택 청약 때 인정되는 납입액 한도를 월 25만원으로 늘렸다. 하지만 정작 공급은 찾아보기 어려운 상황이다. 6일 국토교통부에 따르면 올 1~9월 서울·경기·인천 등 수도권 공공분양 주택 착공은 ‘0가구’인 것으로 나타났다. 지난해 같은 기간에는 서울 1329가구, 인천 569가구 등 1898가구가 착공됐지만 올해는 9개월 내내 ‘0가구’를 기록한 것이다. 공공분양 주택은 한국토지주택공사(LH)·지자체 등이 공공택지에서 서민주거 안정과 주거비 부담 완화를 목적으로 선보이는 주택이다. 업계 관계자는 "공공분양의 경우 조건 등이 까다롭지만 분양가상한제 적용 등 저렴한 가격에 공급돼 대기 수요가 많은 주택"이라며 "9개월 0가구는 예전에 찾아볼 수 없는 수치"라고 말했다. 선행지표인 인허가 실적도 비슷하다. 올들어 9개월간 수도권 공공분양 주택 인허가도 ‘0가구’이다. 지난해 같은 기간에는 4182가구가 인허가를 받았다. 올들어 공공분양 주택의 경우 착공과 인허가 모두 '0가구' 행진을 이어가고 있는 셈이다. 당초 윤석열 정부는 임기 내 공공분양 주택 50만가구를 공급한다는 계획을 발표한 바 있다. 하지만 정부의 월 납입액 한도 확대, 나눔형 주택 개인간 거래 인정 등 여러 대책을 내놓고 있지만 공급 실적은 처참한 상황이다. 업계에서는 공급 지표가 개선되기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 공공분양 주택은 분양가상한제가 적용되는데 공사비 때문에 시공사를 구하지 못하는 경우가 허다하다. 사업을 아예 포기하는 사례도 늘고 있다. 한 시행사 관계자는 “공공주택 공사비 단가로는 시공사를 맞추는 것이 쉽지 않다”며 “부동산 금융도 꽉 막히면서 공공분양 프로젝트의 경우 고충이 더 심하다”고 토로했다. 사업을 포기하는 사전청약 단지도 계속 늘고 있는 상황이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “인허가 및 착공 전 단계인 토지매입, 보상, 교통영향평가 등에서 발목이 잡히다 보니 공급이 크게 줄고 있다”며 “여기에 낮은 공공주택 공사비도 큰 걸림돌로 작용하고 있다”고 분석했다. 최원철 한양대 교수는 “정부가 공공분양 주택에 모기지를 결합한 나눔형, 뉴홈 등을 선보였지만 금융 시스템이 이를 제대로 뒷받침 하지 못하면서 공급 절벽이라는 결과가 나오고 있다”고 지적했다. 국토부 관계자는 "통상 공공분양 주택이 4·4분기에 집중되는 특징이 있다"며 "연간 기준으로는 착공 및 인허가 실적이 많이 개선될 것으로 보인다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 연지안 기자

#. 아파트 100억원 이상 매매거래가 또 나왔다. 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 전용 233㎡ 10층 매물이 지난 9월 30일 106억원에 계약이 체결된 것이다. 지난 2021년 59억5000만원에서 2022년 83억5000만원으로 뛰더니 올해 '100억클럽'에 이름을 올리게 됐다. 올해 들어 100억원 이상 아파트 거래가 폭증하고 있다. 슈퍼리치들의 초고가 주택 매입이 이어지면서 100억원 이상 초고가 아파트 거래건수가 종전 최고치(7건) 대비 2.5배가량 늘어난 것이다. 갈수록 심화되는 초양극화의 단면이라는 분석이다. ■100억 이상 거래 올해 벌써 18건 10월 31일 파이낸셜뉴스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 들어 아파트 매매가 100억원 이상 거래는 이날 현재 18건(계약해지 제외)으로 집계됐다. 지난 2023년(5건)에 비해서는 3.6배 늘어난 규모로 역대 최고 기록이다. 국내 아파트 시장에서 매매가 100억원이 처음 등장한 때는 지난 2021년이다. 연도별 100억원 이상 거래건수를 보면 2021년 7건, 2022년 4건, 2023년 5건 등이다. 사실상 한 손으로 꼽을 정도로 줄었지만 올해 들어서는 10개월간 매달 1.8건가량의 초고가 매매거래가 이뤄진 셈이다. 200억원 이상 거래도 2건으로 집계됐다. 올 1~10월 100억원 이상 거래현황을 보면 18건 가운데 7건이 용산구 한남동에서 나왔다. 고급 아파트 대명사인 '나인원 한남'과 '한남더힐' 등이 주인공이다. 성동구 성수동 고급주택인 '아크로서울포레스트'와 '갤러리아포레' 등에서도 올해 들어 5건이 100억원 이상 거래됐다. 또 강남구에서는 압구정동 '현대7차'와 청담동 'PH129' '상지리츠빌카일룸2차'에서 5건이 100억원 이상 거래가 이뤄졌다. 서초구에서 반포동 '아크로리버파크' 1건이다. 한남동 S중개업소 관계자는 "연예인이나 기업 대표 등에서 최근에는 영리치들이 초고가 주택시장에 뛰어들고 있다"며 "이 가운데에는 대출 없이 전액 현금으로 집을 매입하는 사례도 적지 않다"고 말했다. ■초양극화 단면…'통계왜곡' 우려도 전문가들은 아파트 시장이 초양극화 시대로 접어들면서 초고가 주택 시장이 '그들만의 리그'를 형성해 나가고 있다고 분석한다. 아울러 이른바 슈퍼리치들이 선호하는 초고가 아파트 공급이 턱없이 부족한 것도 한몫하고 있다는 지적이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "200억~300억원을 보유한 부자들은 늘어나고 있는데, 이들이 거주할 수 있는 아파트와 지역은 한정돼 있다"며 "특정 지역과 단지에서 초고가 거래는 계속 나올 것으로 보인다"고 전망했다. 김광석 리얼하우스 대표는 "100억원 이상 초고가 아파트는 서울, 그것도 한강변 등 특정지역에 몰려 있다"며 "양극화를 넘어 경험 못한 초양극화 시대로 접어들고 있다는 것을 의미한다"고 강조했다. 통계왜곡을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 중산·서민 주거단지는 변화가 없는데 고가 주택 가격이 하루가 다르게 뛰면서 전체 아파트 값을 끌어올리고 있어서다. 상승률만 보고 일률적인 규제정책을 펼 경우 서민 주거지역 및 단지가 더 타격을 받을 수 있다는 것이다. 최원철 한양대 교수는 "초양극화로 인해 지역 및 단지 간 격차는 더 커지고 있다"며 "초고가 주택 시장 움직임이 일반 아파트 가격 동향에 반영이 되고 있는데 앞으로 엄청난 왜곡현상이 발생할 우려도 적지 않다"고 분석했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

#. 중견 건설사 A사는 코로나에 파업까지 겹쳐 지식산업센터 책임준공 기한을 지키지 못했다. 대주단은 책임준공 계약서를 근거로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 채무인수를 요구했고, 부채를 떠넘겼다. 이 회사가 못 받은 공사대금도 100억원가량이다. 갚을 여력이 도저히 안 돼 파산신청도 해 보고 살아날 방안을 모색하고 있지만 문닫을 일만 기다리고 있다. 현재 책임준공은 전쟁, 천재지변, 내란 등 3가지를 제외하고 약속을 지키지 못할 경우 시공사가 PF 채무를 조건 없이 인수해야 한다. 건설업계에서 '노예계약'으로 부르는 이유다. 정부가 책임준공 제도개선에 나서는 이유는 시행사 파산은 물론 연쇄적인 시공사 부도 등으로 연결되면서 불안요인으로 작용하고 있어서다. ■전쟁 안 나면 채무인수…업계 '노예계약' 24일 업계에 따르면 정부는 PF 건전성 강화 일환으로 추진 중인 △책임준공 제도개선 △불공정 수수료 개선 △시행사 자기자본비율 강화 등 3대 제도개선안을 4·4분기에 발표할 예정이다. 국토교통부가 마련한 책임준공 제도개선안을 보면 면책범위를 아파트 지체보상금 수준으로 확대하는 것이 핵심이다. 표준계약서를 보면 지체보상금의 경우 '천재지변 외에도 시공사의 귀책사유가 아닌 행정명령 등 불가항력적인 사유로 준공이 지연될 경우 보상금을 지급하지 않아도 된다'고 규정돼 있다. 이에 따라 시공사들은 입주자모집 공고문에 '파업, 전염병, 문화재 출토, 암반발견, 법원 공사중지 결정, 정부 정책이나 법령 변경' 등으로 입주 예정일이 변경될 경우 지체보상금 지급을 적용하지 않는다고 명시하고 있다. 아울러 채무인수 범위도 현재는 PF 전액을 인수해야 한다. 국토부는 실질적으로 준공이 지연된 부분만큼 손해를 배상하는 것으로 축소해야 한다는 입장이다. 국토부 관계자는 "책임준공 이슈는 금융당국과 협의해 최종안을 마련해야 한다"며 "추이를 좀 지켜봐야 될 것 같다"고 말했다. 업계 한 임원은 "현재 면책범위는 대주단의 횡포"라며 "면책범위가 지체보상금 수준으로 확대되면 채무인수를 거부할 수 있는 권리가 생기는 셈"이라고 분석했다. ■PF 제도 개선…"공급 감소 부작용 최소화해야" 정부는 PF 건전성 강화 일환으로 책임준공 제도개선 외에 불공정 수수료, 시행사 자기자본 비율 강화 등도 논의 중이다. 이르면 11월, 늦어도 연말에는 나올 예정이다. 시장 및 전문가들도 PF 시장의 리스크를 줄이기 위해서는 제도개선이 필요하다는 입장이다. 단 이 과정에서 나타날 부작용을 최소화할 방안도 함께 고민해야 한다고 지적한다. 대한주택건설협회 한 관계자는 "시공사들이 과도하게 부담을 떠안는 책임준공 구조는 당연히 개선돼야 한다"며 "단 시공요건이 까다로워지면서 지방 중소·중견 건설사들의 시장 참여가 줄어들 수 있다는 있다는 것은 우려되는 부분이다"라고 말했다. 시행사 자기자본비율 강화도 마찬가지다. 정부는 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 검토 중이다. 한국부동산개발협회 관계자는 "시장 정상화·안정화에는 도움이 될 수 있지만 비아파트 공급이 줄고, 중소형 시행사들이 무너지면서 도미노 여파를 미칠 우려가 크다"고 우려했다. PF 대출 가능 사업장이 60%가량 감소할 수 있다는 주장이다. 불공정 수수료 제도 개선 역시 PF 시장 위축으로 이어질 여지도 적지 않다. 최원철 한양대 교수는 "후진국형 부동산 금융 시스템으로 인해 이 같은 문제가 발생하고 있다"며 "제도개선과 더불어 용도용적제 등 현재도 너무 많은 불필요한 규제를 개선해 개발을 좀 더 손쉽게 하고, 개발리츠 활성화 등 선진 금융시스템 도입도 생색내기가 아닌 근본적인 제도개선이 뒤따라야 한다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 제주에서 열린 민생토론회에서 윤석열 대통령이 '도심항공교통(UAM)'을 제주 관광 인프라의 한 축으로 만들겠다고 밝혔습니다. 이를 위해 제주를 UAM 시범운용구역으로 지정할 예정이라고 합니다. 이런 추세라면 국내 최초로 UAM이 제주에서 상용화될 것이 거의 확실해 지고 있는데요. 이를 계기로 빠른 속도로 UAM이 관광산업에 투입되면서 지방소멸 방지에도 도움을 줄 것으로 기대되고 있습니다. 드론택시 상용화...자가용 UAM 시대 온다 그렇다면 UAM이 관광산업에만 주로 사용될까요. 이미 두바이·싱가포르는 내년부터 UAM을 택시로 활용키로 하고 마지막 점검을 하고 있습니다. 오사카도 내년 엑스포에서 공항부터 전시장까지 시범운용을 한다고 합니다. 우리도 UAM이 미래 일자리 창출이 될 산업으로 성장될 가능성이 높습니다. 서울을 비롯해 대도시에 늦어도 5년안에 UAM 응급의료 서비스나 화재·재난 등의 시스템이 갖춰질 전망입니다. 지방의 경우도 산악지역부터 도서지역까지 빠르게 도입되면서 일상 교통망으로 정착될 것으로 보입니다. 대도시에서는 일명 드론택시라고 불리는 대중교통 서비스는 물론이고, 10년 뒤면 개인들이 자가용 UAM을 사서, 직접 활용하는 시대도 올 예정입니다. 새 아파트서 드론택시 이용...현행 건축법 보니  그런데 신축 아파트에서 UAM을 활용할 수 없다면 어떨까요. 현행 건축법 제49조에는 ‘건축물의 피난시설 및 용도제한’ 규정이 있습니다. 시행령 제 40조 ‘옥상광장 등의 설치’ 기준에서는 11층 이상 건축물이면서 바닥면적 합계가 1만㎡ 이상으로 평지붕으로 하는 경우에 헬리포트나 헬리콥터를 통해 인명 등을 구조할 수 있는 공간을 만들도록 규정하고 있습니다. 문제는 ‘헬리포트 및 구조공간 설치 기준’은 있는데, 정작 헬기보다 훨씬 가볍고 작은 UAM에 대한 설치기준이 없다는 겁니다. 현재 인허가를 받고 공사중인 아파트나 오피스·호텔·상가 특히 병원이나 소방서 등에서는 UAM 이착륙 기능이 없어 활용이 안될 가능성이 높아지고 있습니다. 건축물은 설계 후 인허가 받고 준공하려면 최소 5년 이상 소요가 됩니다. 규정이 없다보니 현재 진행중인 강남권 대단지나 1기신도시 선도지구 아파트에서는 드론택시, 즉 UAM이 옥상에 착륙할 수 없는 형태가 됩니다. 그러면 UAM이 활성화 되더라도 응급시에 다른 건물로 이동해서 탑승해야 하는데, 과연 그 아파트 가치는 얼마나 유지될까요. 향후 UAM이 상용화되면 건물 상층부에 UAM 주차장까지 설치된 빌딩의 가치가 더 많이 오를 겁니다. 지금 설계하고 있는 아파트나 빌딩에는 버티포트가 포함되지 않고 있습니다. 정부가 모든 건물에 버티포트가 포함되도록, 특히 일정규모 이상 건물에는 아예 UAM 주차장이 포함되도록 건축법을 빠른 시일 내에 개정해야 합니다. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 최근 공공기관 및 공무원들을 대상으로 두바이 해외 연수교육을 진행했습니다. 두바이는 세계 최고의 관광지를 만들었고, 중동의 물류를 총괄할 수 있는 '제벨알리 경제자유구역'도 건설해 전 세계에서 수많은 기업들이 몰려들고 있는 곳입니다. 또 바다 위에 초대형 인공섬 주거단지인 '팜 주메이라'를 건설, 전세계 부호들에게 이곳의 빌라를 판매한 것으로도 유명합니다. 20억 팜 주메이라 빌라...현재 가치 보니  처음에 두바이 나킬사에서 '팜 주메이라'를 공사할 때만 해도 다들 미쳤다고 했습니다. 그런데 국왕이 직접 챙기면서 실제 인공섬은 완공 됐고, 그곳에는 최고의 빌라는 물론이고 세계 최고의 호텔인 '아틀란티스 더 로열(Atlantis The Royal)'도 준공됐습니다. 이 호텔은 국내 건설사인 쌍용건설이 지어 더 유명해졌습니다. ‘팜 주메이라’ 날개 부분에 들어선 빌라는 영국 축구 선수단 11명이 단체로 구매를 했는데요. 특히 세계적인 축구 스타인 베컴이 빌라를 구입해 더 유명해졌습니다. 최근 20억원에 샀던 빌라를 아들에게 물려줬는데 그 가치가 200억원대에 이른다고 합니다. 10배나 오른 셈입니다. 이미 ‘팜 주메이라’에는 두바이 최고 호텔과 워터파크가 운영되고 있습니다. 빌라 단지도 이미 완공돼 최고의 주거단지로 개발이 끝났습니다. 처음 설계할 때부터 세계 최고의 주거단지를 목표로 했고, 20년간 차곡차곡 그 계획을 실현하니까 지금은 세계 최고의 주거단지가 됐습니다. 반면 국내 빌라의 경우 서울에 주거단지가 모자라니까 ‘빨리빨리 대충대충’ 지었고, 지금의 빌라 주거단지를 개발하게 됐습니다. 30년이 넘으면 도저히 사람이 살 수 없고, 그래서 반드시 재개발 해야 하는 단지가 됐습니다. 빌라 설계공모도 한 방법...'내집 빌라' 필요 설상가상으로 빌라가 서민들의 주거단지로 자리를 잡아가고 있는 상황에서 전세사기 문제가 터졌습니다. 결국 빌라나 오피스텔 등 비 아파트의 전세수요는 사라졌습니다. 갭투자도 쉽지 않다 보니 임대사업자들도 외면하고, 건설업체들은 안 팔리니까 공급을 포기하고 있습니다. 문제를 해결하기 위해 내년까지 한국토지주택공사(LH)에서 11만가구를 사준다고 합니다. 과연 설계, 품질, 가격, 입지 등 모두 만족할 만한 빌라단지나 오피스텔은 얼마나 될까요. 이제는 급하게 빌라단지를 건설하기 보다는 제대로 된 계획과 설계 등으로 ‘내집’이라고 할만한 빌라가 필요한 시점입니다. 유럽의 1000년된 빌라들 대부분은 목조건축에 샷시도 목재입니다. 일본의 오래된 요칸들도 100년 이상된 목재 건축물입니다. 결코 비싼 재료가 아닙니다. 이제는 우리도 100년 이상 갈 수 있는 장수명 빌라가 필요합니다. 공공기관에서 이런 빌라 설계안을 공모하는 것도 한 방법이 될 거 같습니다. 필자가 챗GPT4o를 이용해서 멋진 빌라단지를 단 몇분만에 설계해 보았습니다. 이 정도면 내집이라고 사시겠지요. /최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자